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Immobilien

Aktien als alleinige Lebensgrundlage sind wohl ganz objektiv viel zu riskant, zum Streuen würden sich z.B. auch Immobilien anbieten. Wie sind Eure Erfahrungen mit Immobilien, wie schätzt Ihr sie als Mittel zum Erreichen finanzieller Unabhängigkeit ein?

Im Vorstellungsthread des Mitforenten Olaf wurde von ebendiesem zum Thema ja schon einiges beigetragen:

Vorstellung von OIaf

Habe da selber nur eigene- also sehr begrenzte - praktische Erfahrungen, würde grundsätzlich allem zustimmen, was Olaf sagt. Aber ich bereue es bislang trotzdem noch nicht, zwei kleine Wohnungen gekauft zu haben. Die Ambitionen, noch mehr zu kaufen, halten sich aber in Grenzen.

Was für den Kauf von Immobilien als ein Baustein für eine finanzielle Unabhängigkeit spricht, wäre, dass man das auch als Kleinanleger mit Hilfe eines Kredits machen kann (bei Aktien würde ich das einfach nicht machen). Das ist deswegen ganz reizvoll, weil man das, was die Immobilie abwirft nicht nur auf das selbst eingebrachte Kapital bekommt, sondern auch die Differenz zwischen dem Prozentsatz, den die Immobilie z.B. durch Vermietung oder auch eigene Mietersparnis abwirft, und den zu zahlenden Zinsen, bekommt. Bei aktuellen Zinsen ist es natürlich gefährlich, dass man bei der Refinanzierung dumm dasteht... Preise scheinen mir aktuell in guten Lagen zu hoch, als dass das als Investition besonders lukrativ wäre.

 

 

Hallo Namir,

warum wird die Anlage in Aktien im Vergleich zur Immobilie immer als viel zu riskant gesehen? In beiden Fällen muss ich mir ein Fachwissen aneignen und bereit sein mich tiefer einzuarbeiten, als es die Meisten bereit sind zu tun. Wenn ich mir diese Mühen nicht mache, dann ist eine Immobilie mindestens genauso riskant wie eine Aktie. Wir sprechen jetzt mal nicht von Daytrading oder Pennystocks, sondern wenn wir von Aktien sprechen, dann von einem ausgewogenen Depot mit entsprechenden Hegdeaufbau und Moneymanagement!

Desweiteren kann ich sehr wohl als Kleinanleger auch Aktien auf Kredit erwerben und sehe hier wenig unterschied. Wichtig ist natürlich fundiertes Wissen über mein handeln im Depot, habe ich dies aber erlangt und mir auch den professionellen Broker dafür ausgesucht spricht nichts mehr dagegen. Der S&P500 denke ich kann sehr wohl als eine Art Benchmark zur Immobilie gezogen, werden. Wenn ich jetzt 250k investieren möchte, brauche ich weniger als 20% EK! Um es genau zu nehmen 19k zur Eröffnung der Position. Ist die Position erstmal eröffnet dann brauche ich sogar nur noch 17.2k

Persönlich sehe ich hier auf Grund der viel höheren Liquidität ein viel geringeres Risiko als bei einer Immobilie. Natürlich gibt es noch hunderte Faktoren, die es zu beachten gibt aber grundsätzlich, gehe ich mit den oben genannten Aussagen nicht konform.

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ich sage mal: Ich gehe nicht zur Sparkasse und sage meiner Beraterin, dass ich gerne ein paar hunderttausend Euro in bestimmte Aktien bzw. einen Indexfond o.ä. investieren möchte, und dafür gerne einen Kredit hätte. Oder sollte ich das einfach mal machen?

Wahrscheinlich weiß ich da einfach nur zu wenig (was an sich schon ein ausreichender Grund dafür ist, die Finger davon zu lassen), sehe da bei einem Aktienkauf auf Pump schon andere Risiken, als bei einer Immobilie. Kredite laufen ja irgendwann mal aus, wenn ich zum falschen Zeitpunkt gekauft habe (wann der ist, weiß man ja immer erst nachher), ist es durchaus möglich, dass ich am Ende der Laufzeit die Restschulden nicht durch einen Verkauf der Aktien wieder reinbekomme - möglicherweise hat sich das Zinsniveau geändert, der Kreditgeber kann ja immer sagen: "Pass mal auf, wenn Du dein Depot mit sosundsoviel Euro beleihen willst, solltes es schon so viel wert sein, wir stellen den Kredit fällig"

Bei einer Immobilie hat man immer noch eine Immobilie, in der man im Zweifelsfall immer noch wohnen kann. Der Marktwert mag sinken, aber wenn man beim Kauf keinen großen Fehler gemacht hat, dann wären 50% (nominell, wie der Kredit ja auch) Verlust schon ein Extremszenario, wenn man selbst drin wohnt, kann es einem eigentlich egal sein, wenn man zu 90% finanziert hat und bei 2% Tilgung nach zehn Jahren 25% getilgt hat, wird die Bank bei Eigennutzung wohl auch nicht sagen, dass sie keine Anschlußfinanzierung macht. Bei Vermietung ist es schwieriger, aber so lange man sich nicht grob verschätzt hat, wäre es schon viel, wenn man innerhalb von vielleicht zehn Jahren bei einer Neuvermietung 10% unter die alte Miete gehen müsste...

Refinanzierung wird, wenn man bei aktuellem Zinsniveau einen Kredit aufnimmt, auf jeden Fall spannend, egal ob Aktien, Eigenheim oder Immobilie zur Vermietung.

Sind einige der Texte nicht am Thema des Forums (Frugalisten) vorbei? Da geht es nach meinem Verständnis doch zunächst darum, frugal/bescheiden/sparsam zu leben, dadurch auf eine hohe Sparquote zu kommen, und dann zu schauen, wie man das Ersparte sicher und ertragreich anlegt...

Aktien (oder auch Immobilien oder Konsumgüter) auf Kredit zu kaufen, läuft dieser Denkrichtung doch fundamental entgegen!

Zitat von suchenwi am 25. April 2018, 20:34 Uhr

Sind einige der Texte nicht am Thema des Forums (Frugalisten) vorbei? Da geht es nach meinem Verständnis doch zunächst darum, frugal/bescheiden/sparsam zu leben, dadurch auf eine hohe Sparquote zu kommen, und dann zu schauen, wie man das Ersparte sicher und ertragreich anlegt...

Aktien (oder auch Immobilien oder Konsumgüter) auf Kredit zu kaufen, läuft dieser Denkrichtung doch fundamental entgegen!

Bei Konsumgütern würde ich sagen: Ja, das läuft einem bescheidenen Lebensstil fundamental entgegen, was man dringend braucht kostet nicht so viel, dass man dafür einen Kredit aufnehmen muss. Für alles, was man darüber hinaus haben will, sollte das Geld schon da sein. Wo ist das grundsätzliche Problem bei Investitionen auf Kredit?

Die "finanzielle Freiheit", die hier auch oft erwähnt wird... An einen Kredit ist man halt gebunden (Zinsen, Tilgung...), ergo weniger frei.

Ich (61) bin da vielleicht etwas altmodisch. Kredit für selbstgenutzte Immobilie mag sinnvoll sein (aber auch schon nicht mehr "frugal"), aber für Wertpapiere würde ich nie und nimmer einen Kredit aufnehmen. Das würde auch der häufig gelesenen Regel widersprechen: "Investiere in Wertpapiere nur Geld, das du über längere Zeit (10..20.. Jahre) nicht wirklich brauchst."

Zitat von namir am 25. April 2018, 13:26 Uhr

"Aktien als alleinige Lebensgrundlage sind wohl ganz objektiv viel zu riskant, zum Streuen würden sich z.B. auch Immobilien anbieten."

Stimmt. darauf wollte ich eigentlich antworten.

Aktien sind riskant, mehr bei Kurs- als Dividendenstrategie. Reduzieren kann man das Risiko (und die Erfolgschance) an Wertpapiermärkten durch: breite Diversifikation, ETFs, Anleihen, bis hin zu Xetra-Gold-Zertifikaten.

Immobilien sind halt immer ein Klumpenrisiko. Gerade zur Eingewöhnung an Wertpapiermärkte sind die Klumpen/Risiken/Chancen dort zunächst recht klein: einen ETF-Sparplan kann man schon ab 25€/Monat einrichten, direkter Kauf von Wertpapieren ist (z.B. bei pauschalen 6.50 €/Trade) ab knapp 1000€/Posten empfehlbar.. auch evtl. in Immobilienfirmen (REITs), wenn man in die Richtung diversifizieren will. So habe ich seit Februar 58 Aktien"päckchen" zusammengekauft und verfolge gespannt, wie sie sich entwickeln. Bei sagen wir 4% Dividendenrendite gibt das 40€/Jahr für 1k.

Diversifiziert über Länder, Märkte, Branchen. Aktuell haben in meinem Depot GB-Aktien und Postaktien die beste Kursentwicklung. DAX-Spitzenreiter: BMW. US-Spitzenreiter: Macy's, Southern Corp.

Sobald ich wieder 1k liquide habe, kaufe ich bei den bestbewährten Papieren nach (oder probiere was Neues...) So eine feingranulare Kontrolle hat man über eine Immobilie wohl kaum...

Zitat von suchenwi am 25. April 2018, 20:34 Uhr

Sind einige der Texte nicht am Thema des Forums (Frugalisten) vorbei? Da geht es nach meinem Verständnis doch zunächst darum, frugal/bescheiden/sparsam zu leben, dadurch auf eine hohe Sparquote zu kommen, und dann zu schauen, wie man das Ersparte sicher und ertragreich anlegt...

Aktien (oder auch Immobilien oder Konsumgüter) auf Kredit zu kaufen, läuft dieser Denkrichtung doch fundamental entgegen!

Hmmm ist wohl tatsächlich am Thema Frugalisten vorbei, da wir aber in der Investment Ecke sind passt es dann doch wieder ganz gut. Auch wenn das Investment auf Pump der Denkrichung eines Frugalisten nicht wirklich entspricht, gehört es zur Investition dazu.

Zitat von suchenwi am 25. April 2018, 21:15 Uhr

...Ich (61) bin da vielleicht etwas altmodisch. Kredit für selbstgenutzte Immobilie mag sinnvoll sein (aber auch schon nicht mehr "frugal"), aber für Wertpapiere würde ich nie und nimmer einen Kredit aufnehmen. Das würde auch der häufig gelesenen Regel widersprechen: "Investiere in Wertpapiere nur Geld, das du über längere Zeit (10..20.. Jahre) nicht wirklich brauchst."

Nur weil etwas immer wieder irgendwo auftaucht, muss es nicht unbedingt richtig sein. Wenn ich mein Vermögen selbst verwalte und daraus ein Einkommen genieren möchte, spricht gar nichts gegen ein Kredit oder in dem Fall Margin Konto um das maximale aus meinem Vermögen zu generieren! Letztendlich muss ich wie bei der Immobilie auch, das Risiko kennen! Wenn ich heute eine Immobilie auf 15 Jahr zu 1,6% finanziere, muss ich in 15 Jahren vielleicht auch 8% verkraften können und beim Handel an den Finanzmärkten ist es nichts anderes! Wenn ich mein Depot hebel, muss ich wissen, was passiert im Worst Case und baue das Risiko entsprechend auf oder in dem Fall ab.

Breite Diversifizierung ist kein Garant für Erfolg, es mindert lediglich das Risiko! Leider auch ein Punkt der immer wieder als der Heilige Gral beschrieben wird. Erst gestern wieder gelesen "....Du nutzt ca. 12.600 Einzeltitel und die wissenschaftlichen Erkenntnisse von Fama und French"     Gut damit fahre ich mit der Flut, aber auch mit der Ebbe im Hafen hin und her! Nicht mehr und nicht weniger! Wenn ich aber bereit bin auf hohe See zu gehen, dann muss ich mich fokussieren!!! Wenn ich das Spiel der Spiele gewinnen möchte, muss ich mich fokussieren!!! Wenn ich 12.600 Aktien im Depot habe, habe ich unweigerlich auch die größten Verlierer dabei! Will ich das wirklich?

Natürlich ist Diversifizierung wichtig und schützt, aber es ist nicht der heilige Gral und schon gar nicht erreiche ich ein planbares jährliches Einkommen damit. Es ist der 1. Schritt um im Bullen Markt erfolge zu haben. Im Bären Markt gehen auch die 12.600 Einzeltitel im Strudel mit unter und der Draw Down kommt nicht weniger heftig im Crash.

Es ist nicht böse gemeint aber 6,50 EUR für ein 1k Trade ist deutscher Broker wucher! Nur weil sie dir die Steuern direkt an das Finanzamt abführen? Unten eine Auszug, was ich für 100 Apple Aktien zum Kurs für 160 USD also 16.000 USD Ordervolumen zahlen würde. 0.67 USD!!! Und ich bräuchte von meinem Vermögen nur 2.220 USD als Sicherheit hinterlegen! Wenn ich nun ein 20k Konto habe, dann bleiben 17,7k für weitere solche Trades frei, oder ich lass es so laufe und zahle nicht mal Zinsen da ich mehr Cash als Aktienwerte im Konto habe.

Zurück zum Grundgedanken.....dann vergesst das oben gelesene, ich glaube es verträgt sich nicht 😉  Aber es öffnet RICHTIG ANGEWANDT neue Horizonte!

 

 

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Ein paar hinreichend durch eine Vielzahl von seriösen Studien abgesicherte Anmerkungen zum Stand der Diskussion:

- Stock Picking funktioniert nicht

- Fonds Picking funktioniert nicht

- Market-Timing funktioniert nicht

- Langfristig sind im wesentlichen folgende Faktoren entscheidend:

- hohe Diversifikation ist gut (einziger „free lunch“),

- Kosten müssen niedrig sein (alle: Depotkosten, Transaktionskosten, Geld/Brief Spannen, Produktkosten (nicht nur „total expense ratio“, sondern alle Kotsen, zB auch Transaktionskosten im Produkt), Verwaltungskosten, Reportingkosten

- Steuern müssen niedrig sein (alle, nicht nur die „Abgeltungssteuer“, sondern zB auch ausländische Quellensteuern auf Dividenden und Zinsen)

- Ggf Nutzung von Faktor-Prämien (Size, Value, Momentum, Political Risk/EM)

Lest bitte die Kommer-Bücher. Alle. Mindestens „souverän investieren“ und „kaufen oder mieten“. Das treibt zuverlässig jedem den gröbsten Unfug, der uns jahrelang durch Bankenwerbung und Investment-Hochglanz-Geschwafel eingetrichtert wurde, aus dem Kopf.

Als Frugalisten spart euch lieber das Geld für die Bücher. Paar ETF in ein Depot zu packen und dies zu besparen, darüber gibt es 100 gute kostenlose Seiten mit Musterdepot.

oder ihr macht es einfach wie unser Gastgeber https://frugalisten.de/hosen-runter-hier-kommt-mein-investment-portfolio/ mehr geht nicht 🙂

90% der Inhalte sind wissenschaftliche Grundlagen, welche zwar durch Studien nachgewiesen aber nur weil 90% der Probanten dieser Studie ihre Depots durch Zocken versemmelt haben, muss dass für mich nicht zu 100% zutreffen 🙂

Übrigens in meinem Leben bereits 2x durch meine eigenen Entscheidung widerlegt ist der wissenschaftliche Blödsinn mit der eigenen Immobilie. Beide Entscheidungen waren Lifestyle und Investment Entscheidungen, das liegt mit Sicherheit nicht an Glück oder außergewöhnlichen Fähigkeiten meinerseits, sondern am normalen Menschenverstand, eine Lage ein Objekt beim Kauf neutral bewerten zu können. Das ich solange ich selbst die Immobilie bewohne, keinen bis nur einen geringen wirtschaftlichen Nutzen daraus ziehen kann ist glaube ich jeden klar und muss nicht über unzählige Seiten, zugegeben sehr ausführlich und gut, erklärt werden.

Einen Free Lunch gibt es an der Börse gar nicht! Die höchste Diversifikation ist kein Free Lunch, sie glättet lediglich die Kapitalkurve und lässt die Ausschläge deutlich kleiner ausfallen. In beide Richtungen!

-Stock Picking funktioniert sehr wohl, Fonds Picking kann ich nicht beurteilen da es in meinem Handel keine Rolle spielt

-Market Timing funktioniert nicht im Sinne von Einstieg am Tiefstpunkt und Ausstieg am Hoch. Es funktioniert aber innerhalb eines festen Regelwerk mit eindeutigen Einstieg und Ausstiegskriterien!  Beispiel wenn ich in einem starken Bullenmarkt mich in eine Bewegung einkaufen und mit Gewinn wieder aussteige. Ich selber handel Momentum sehr erfolgreich und mit Optionen Marktneutrale Optionsstrategie. Die finden die Einstiege nach Kalender ohne auf den Stand der jeweiligen Underlying rücksicht zunehmen.

Börse ist zu 80% Psychologie. Emotionen bestimmen die Kurse! Wie ist es sonst zu erklären, das  eine Aktie nach  sehr guten Zahlen zur Eröffnung um 6% nach oben hiefen um sie dann mit über -6% Tagesverlust schliessen zu lassen!!! Das hat mit wissenschaft NULL zu tun!

Natürlich bin ich der 100% Überzeugung, das unser Kapitalsystem funktioniert und wir immer weiter wachsen und somit die Kurse auch immer weiter steigen werden! Somit ist ein ETF Depot mit 20000 Aktien ja auch nicht falsch! Nicht dass das hier falsch verstanden wird, aber wenn ich mich mit dem Thema wirklich auseinandersetzen möchte und alle Möglichkeiten nutzen möchte, dann muss ich mir dieses wissen aneignen, eine Menge Erfahrung sammeln und werde mit Renditen weit über dem Markt belohnt! Es ist nicht so kompliziert wie es ein Herr Kommer uns weis machen möchte, es ist aber auch nicht so einfach das man mit Halbwissen innerhalb von 6 Monaten 1Mio zusammen hat!

Gibt es eigentlich mit seinem Echtgeld gehandelt, ein kostenloses Live Depot ? Denn für mich ist dieser ETF Hype nichts anderes als "Investment Hochglanz Geschwafel". Es wird eine minimal Rendite als Risikolos verkauft ohne das Riskiko zu übernehmen. Der Anleger trifft seinen Entscheidung ja selber 😉 Genau und deswegen sollte er als Capitain seiner Finanzen auch nicht nur im Hafen hin und herfahren sondern die Freiheit der Meere suchen. Hat er seine Hausaufgaben gemacht wird er entsprechend belohnt!

Alles nur meine Meinung und nein ich gebe keine Seminare, habe kein Buchgeschrieben und trete auch nirgends als Speaker auf, veröffentliche aber dennoch mein Tradingtagebuch und stelle mich mit meinem Echtgeldkonto öffentlich dem hier gerade geschriebenen. Ich bin nicht mal Banker oder komme aus der Szene, alles nur Hobby aus Leidenschaft  für meine Finanzen 🙂

 

 

 

Zitat von Axe am 27. April 2018, 9:03 Uhr

Das ich solange ich selbst die Immobilie bewohne, keinen bis nur einen geringen wirtschaftlichen Nutzen daraus ziehen kann ist glaube ich jeden klar und muss nicht über unzählige Seiten, zugegeben sehr ausführlich und gut, erklärt werden.

Solange man es hinkriegt, so für's Wohnen weniger zu zahlen, als man es mietend müsste, hat man den wirtschaftlichen Nutzen, jeden Monat weniger für's Wohnen ausgeben zu müssen. Den Steuersparern unter uns gefällt natürlich auch, dass für Miete, die man nicht zahlt, keine Steuer fällig wird. Wenn man das Einkommen aus einer anderen Quelle hat, und dann damit seine Miete zahlt, muss man es vorher besteuern.

@Axe: zur nivellierenden Wirkung von ETFs - als fiktives Beispiel "deutsche Premium-Automarken", BMW und Daimler (habe ich beide).

Kursentwicklung seit Februar oder kürzer (länger bin ich halt noch nicht an der Börse): BMW +9.67%, Daimler -8.79%. Hebt sich ungefähr auf, ein solcher "ETF" würde vor TER leicht im Kurs steigen. Dividenden sind auch ähnlich.

Aber mit Einzelaktien kann ich gezielt (bei Rücksetzern) BMW aufstocken (habe ich auch), und dadurch mehr Gesamt-Kursentwicklung generieren. Stock picking? ja. Market timing? ja. Aber es macht Spaß, wenn es klappt...

In der Hinterhand habe ich immer noch ETFs auf MSCI World+EM und etliche andere (z.B. auf US- oder EUR-Staatsanleihen), zur Wogenglättung. Aber Aktien sind irgendwie direkter (Handschaltung ./. Automatik), und deshalb achte ich mehr auf die 🙂