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Immobilien als Wertanlage aus persönlicher Sichtweise

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Hallo liebe Frugalisten,

ich beschäftige mich seit einigen Monaten mit dem Gedanken eine Eigentumswohnung am Investitionsobjekt zu kaufen und durchstöber ein wenig die Immobilien-Foren. Insgeheim denke ich, dass ich es nicht tun werden, aber eins nach dem anderen ....

Mein Grundgedanke ist der:

  1. Eigentumswohnung kaufen mit 100% Fremdfinanzierung
  2.  Einkommen aus Miete deckt den Kredit (ungefähr 1,5% Zinsen + 5% Tilgung) = nach 20 Jahren schuldenfrei

Allerdings bin ich mir zunehmend bewusst, dass es noch weitere Kosten in den 20 Jahren geben wird, die nicht unterschätzt werden dürfen, z.B.:

  • jeglicher Reparatur- und Instandhaltungsaufwand
  • Versicherung, etc.

Ein Objekt zu finden, dass vernünftig scheint und sich selber trägt, fällt bereits schwer. Dafür sind gute Objekte sehr teuer.

Wovor ich aber noch mehr zurückschrecke ist die persönliche Arbeit mit dem Objekt. Ich kann mir eigentlich nicht vorstellen, mich im Zweifel um alles kümmern zu müssen, da ich noch nie der geborene Verkäufer war und auch im Umgang mit Menschen nicht besonders talentiert. Was müsste ich tun?

  • Abrechnungen erstellen
  • an Eigentümerversammlungen teilnehmen
  • Handwerker, Makler usw beauftragen
  • Ansprechpartner für Mieter sein
  • etc?

Ich könnte eine Hausverwaltung beauftragen, sich um alles zu kümmern, aber das zehrt natürlich erheblich an der Rendite.

Zudem würde ich mich zwar nicht als komplett risikoscheuen Menschen bezeichnen, aber da ich maximal 1-2 Objekte erwerben würde, wäre das Klumpenrisiko groß wenn dann was passiert - Mietausfälle, Mietnomaden, unerkannte Schäden am Gebäude.

Vermutlich gehe ich zu naiv an die Sache ran wenn ich sage: 100% fremdfinanziert ist doch kein Risiko, im schlimmsten Fall schnappt sich die Bank eben die Wohnung. In solchen Fällen werden Wohnungen eher zwangsversteigert und mein Risiko wäre im worst case auf einer Restschuld der Bank gegenüber sitzen zu bleiben oder?

Mein finanzieller Verstand sagt: Versuchs, mein Herz sagt eher nein 😕

@andreas900,

ich weiß nicht wo Du zur Zeit schaust, es scheint aber wahrlich schwierig ein Objekt zu finden was nicht "überteuert" wirkt und bei welchem die Miete die Kosten deckt +Tilgung. Zudem kommen beim Kauf Nebenkosten zustande die ich exorbitant finde. Ggf. schaust Du auch auf dem Markt der Zwangsversteigerungen, da sind Nebenkosten günstiger und der Kaufpreis. Allerdings hat sich auch da die Angebotslage so verknappt, dass es schwierig wird.

Es hat immer etwas mit Menschen zu tun wenn Wohnraum vermietet wird. Das ist auch Glückssache ob die Mieter so sind wie man sich das selber vorstellt. Es hat auch damit zu tun sich mit der Position des Vermieters auseinander zu setzen. Was will ich, Rendite, ein gutes Verhältnis zu den Mietern, beides....?

Ich kenne es nur so, dass Hausverwaltungen tätig werden bei Mehrfamilienhäusern. Man muss nicht unbedingt hingehen zu den Versammlungen, man kann seine Wünsche zu Abstimmungen auch dem Hausverwalter mitteilen und der stimmt dann für einen ab. Hausverwaltungen machen auch Abrechnungen für Mieter. Alternativ bliebe nur ein Eigentümer der die ganzen Abrechnungen macht und sich dafür entschädigen lässt oder das als Hobby umsonst macht, ist aber eher selten.

Alles was in der Wohnung ist und nicht zum Gemeinschaftseigentum gehört ist Sache des Vermieters. Das heißt tatsächlich Handwerker und koordinieren mit den Bewohnern wäre Deine Sache.

Ich wollte das heute nicht mehr. Ich habe eine Wohnung die ich vermiete, allerdings sind wir privat verbunden. Fremde Mieter dauerhaft ist nicht mehr meines.

Alternativ wäre für mich, möbliert auf Zeit zu vermieten. Dafür braucht man aber auch das passende Objekt, nicht das es Ärger mit den anderen Bewohnern des Hauses gibt und/oder der Verwaltung der Stadt/Gemeinde.

Dann bleibt für mich zur Zeit die Frage an wen, welchen Standard will ich vermieten, an Einzelpersonen oder Firmen die z.B. Bauaufträge über einige Monate bedienen....wie ist der Markt dafür,...;

Wenn Du alles machen kannst was Du willst solltest Du etwas wollen.

Als reine Wertanlage wg der bereits geschilderten Nachteile eher nein, zum Selbstdrinwohnen (kann auch für später geplant sein) eher ja, damit im Alter keine Kaltmiete gezahlt werden muss. Zudem muß dann keine Eigenbedarfskündigung befürchtet werden. Und zum Hinterlassen an die Kiddies ist es auch was schönes ....

Ich denk da auch grad drüber nach. Bei uns wird eine Familienimmobilie frei (Langzeit-Mieter ziehen aus), die ich übernehmen und meine Sis auszahlen könnte. Dann müsste das alte Haus drauf weggerissen und was neues drauf gebaut werden. Dafür müsste ich Fremdmittel in nicht unerheblicher Höhe aufnehmen, einen Bauträger suchen (stell ich mir gar nicht so leicht vor heutzutage), die ganze Planung, dann die Fertigstellung, die Vermietung, ... Jede Menge Stress also für die nächsten - geschätzt - 5 Jahre. Ich bin auch noch am Grübeln, ob ich mir das Ganze tatsächlich antue. Dann die Unsicherheit bzgl der Mietgesetzgebung. Deckel drauf bei 15€/qm? Dann kann ich´s gleich vergessen hinsichtlich Rentabilität.

Aber es wär halt das Grundstück schon da. In München. Es täte mir in der Seele weh das zu verkaufen. Ich habe am 11.10. nochmal ne Beratung dazu und werd mich dann entscheiden.

Ich persönlich mag Wohnungen (= Teileigentum) nicht mehr, hatte mal eine, selbstgenutzt.

a) Es ist immer ein Mieter und/oder Eigentümer dabei, der alle anderen nervt oder sabotiert.
b) Du kannst die Instandhaltungsrücklage weder in der Höhe selbst bestimmen noch selbst anlegen.
c) Dasselbe mit den Versicherungen.
d) Wann was renoviert wird, wird nur im Plenum beschlossen, da sperren sich oft die Sparbrötchen oder Selbstnutzer. Die "professionellen" Vermieter dagegen habe ich meist als sehr fachkundig und auch sachlich erlebt.
e) Das Hausgeld war sehr hoch. Ich hatte eine Zeitlang überlegt, die Wohnung zu vermieten, aber selbst mit einem braven und jahrzehntelangen Mieter (was bei der kleinen Wohnung nicht zu erwarten war, eher die alle zwei Jahre wechselnde Studentenbude) hätte sich das nicht gerechnet für mich.

Ich selbst würde mir gar keine Immobilie mehr kaufen, es ist superbequem, dem Vermieter Bescheid zu sagen, wenn etwas kaputtgeht und der sich kümmert. Wenn ich Immobilien im Anlagemix haben will, bin ich mit einem Immobilienfonds gut bedient, von dem ich Häppchen verkaufen kann, im Gegensatz zu einer eigenen Immobilie.

Was ich mir für Dich vorstellen könnte ist ein Eigenheim mit vermieteter Einliegerwohnung. Da wohnt man gleich nah dabei, baut meist auch ein gutes Verhältnis zum Mieter auf, sieht rechtzeitig, ob das ein Schluri ist, der Mieter selbst nimmt sich da auch weniger Freiheiten raus als bei einem anonymen Vermieter in der Ferne, man kann auch mal selbst Hand anlegen, wenn was zu machen ist, hat keine Eigentümerversammlungen am Hals, kann sich später auch verkleinern, indem man selbst in die Einliegerwohnung zieht und das Haus vermietet, etc.

Das hier kennst Du sicherlich schon: https://www.finanzwesir.com/blog/mythos-selbstgenutzte-immobilie-wohneigentum

Ich persönlich würde dort nicht einziehen wollen, ich habe eine sehr schöne Eigentumswohnung, es wäre wirklich nur ne Wertanlage und ne reine Fremdvermietung. Eine Eigentümergemeinschaft wäre es nicht, es würde komplett in meiner Hand bleiben. Ich denke an ein Haus mit mehreren kleineren Mietwohnung. Dann hätte ich auch ein Mega-Klumpenrisiko im Bereich Immobilie. Wie gesagt, ich brüte noch ...

Zitat von Schwaebin am 23. September 2019, 19:38 Uhr

Ich persönlich würde dort nicht einziehen wollen

Ich meinte auch eigentlich den Threadersteller. Sorry, hab es nicht deutlich adressiert ... Deine Situation ist natürlich anders, da passt ein EFH mit ELW nicht, klar.

Zitat von Andreas900 am 23. September 2019, 15:24 Uhr

Hallo liebe Frugalisten,

[...]

Vermutlich gehe ich zu naiv an die Sache ran

Ja, definitiv. Ich bin auch gerade zu faul, Deine bisherigen ca. 20 Fehler einzeln abzuhandeln, daher nur der eine "kleine" #21 hier:

wenn ich sage: 100% fremdfinanziert ist doch kein Risiko, im schlimmsten Fall schnappt sich die Bank eben die Wohnung. In solchen Fällen werden Wohnungen eher zwangsversteigert und mein Risiko wäre im worst case auf einer Restschuld der Bank gegenüber sitzen zu bleiben oder?

Grob falsch. Deine Investitionskosten (Kaufnebenkosten/KNK) sind futsch und auch sämtliche Rendite auf das über die Laufzeit angesparte/getilgte Eigenkapital inclusive der nicht verzinsten KNK. Je länger es also bis zur Zwangsversteigerung dauert, desto größer Dein Verlust. Obendrein ist es mit "naiv" nur unzureichend beschrieben, bei einer Zwangsversteigerung das volle EK bzw. den Restkredit zurück zu erhalten. Wenn eine ZV angesetzt wird, wird zunächst - auf Deine Kosten - ein Verkehrswertgutachten erstellt und davon werden dann 50% als Mindestpreis für einen Zuschlag avisiert. Dazu gibt es ein Veto-Recht der (idR) Bank bzw. des rang-ersten Gläubigers, der im ersten Termin 70% verlangen kann, wenn absehbar ist, dass ansonsten die Schulden/Kosten nicht gedeckt sind.

In weiteren Terminen wird darauf dann keine Rücksicht mehr genommen und das Objekt geht uU zu den vom Gericht aufgerufenen Mindestkosten weg.

Wenn das nicht reicht, um die Schulden/Kosten zu decken, bist Du obendrein dauerhaft verschuldet, denn für die Lücke wirst Du weiter haften - und zwar zu Kosten eines Konsumkredits, weil (idR) keine (ausreichenden) Sicherheiten mehr vorhanden sind.

Mein finanzieller Verstand sagt: Versuchs, mein Herz sagt eher nein 😕

Sorry und mit allem möglichen Respekt: Du hast in Bezug auf Immobilien Nullkommanull finanziellen Verstand, Deine komplette vermeintlich finanzielle Motivation ist beinahe zu 100% emotional. In Kombination mit Deiner eigenen Einschätzung, dass Du kein besonders empathischer Mensch/guter Verkäufer bist, ist das also ein Gedanke, den Du möglichst schnell vergessen solltest.

Oder - beschäftige Dich ernsthaft mit dem Thema.

Ich hatte den TE auch so verstanden, dass er eine reine Fremdvermietung anstrebt. Deshalb hab ich mich getraut hier auch meinen "Fall" zu platzieren.

Sicher ist es angenehm, wenn die Immo einen schönen Mietzins einbringt und gleichzeitig noch im Wert ansteigt. Aber es kann eben auch jede Menge schiefgehen, etwa eine ZV unter Wert mit jeder Menge Restschulden, für die man ja dann auch mit dem Rest haftet.

Es ist auch meine größte Angst, dass ich da jede Menge Arbeit reinstecke, dass der Bauträger mittendrin pleite geht und ich dann auch mit ne Menge Restschulden sitzen bleibe. Worst Case verliere ich die Eigentumswohnung, die ich schon hab und die wir bewohnen. Hätte ich diese Grundstückshälfte nicht oder wäre diese nicht in einer Großstadt, hätte ich mir nie Gedanken über so ein Vorhaben gemacht, sondern es komplett gelassen.

Ich widerspreche euch nicht, dass ich wenig bis sehr wenig Ahnung von Immobilien habe.

Mein Ansatz war auch eher, ob ich mich überhaupt mit dem Thema beschäftigen will oder es für mich grundsätzlich geeignet ist.

In meinem Eröffnungsbeitrag habe ich betont, dass ich mich rein persönlich unwohl in der Rolle spielen würde, Vermieter und damit Ansprechpartner für Mieter zu sein. Ich bin nicht handwerklich geschickt und würde mich auch nicht als Praktiker bezeichnen, dem es liegt ältere Immobilien zu renovieren oder die Renovierung zu koordinieren.

Was ich also machen könnte wäre eine relativ bezugsfertige Immobilie zu kaufen und zu vermieten, am besten mit einer Immobilienbetreuung. Unter diesem Aspekt wage ich aber zu bezweifeln, dass ich eine gute Rendite machen kann, da dafür Immobilienpreise zu hoch sind.

Ein Haus in meiner Region z.B. kostet gerne mal 300.000 € und mehr. Selbst bei konstanten Mieteinnahmen von 1.500 € wären das nur 6% Bruttorendite. Ich betone das Wort "nur", weil von dieser Rendite noch Versicherung, Verwaltung, Instandhaltung usw. abginge und es der Idealfall einer dauerhaften unproblematischen Vermietung wäre. Ich habe gelesen, dass die inflationsbereinigte jährliche Rendite von Wohnimmobilien über 100 Jahre hinweg bei gerade mal 0,4% lag.

Die ganze Idee "Immobilien" habe ich für mich nur deswegen überhaupt in Betracht gezogen, weil ich immer wieder höre, dass Menschen mehr Rendite als Zinsen mit Immobilien machen. Eine 2 prozentige Nettorendite auf dem Immobilienmarkt reicht ja theoretisch schon wenn man die Immobilie nur mit 1,5% finanziert. Ich bin mir natürlich bewusst, dass ich damit "hebel" bzw. mit Schulden wirtschafte. Das liegt nicht in meiner Natur, auch wenn ich mir bewusst bin, dass der schnelle Weg zu Reichtum meist nur über Schulden führt.

Langfristig besteht mein Ziel aus dem Aufbau eines passiven Einkommens. Immobilien scheinen mir dabei ein möglicher Baustein, aber vermutlich ist das Direktinvestment in Immobilien nicht mein Ding und ich beschränke mich auf Reits bzw. Aktien von Immobilienunternehmen.

Zitat von Andreas900 am 24. September 2019, 7:39 Uhr

Mein Ansatz war auch eher, ob ich mich überhaupt mit dem Thema beschäftigen will oder es für mich grundsätzlich geeignet ist.

Es ist in Ordnung, wenn man dazulernen will. Lass Dich von dem ruppigen Tonfall hier nicht davon abbringen, offen Fragen zu stellen.

Eine 2 prozentige Nettorendite auf dem Immobilienmarkt reicht ja theoretisch schon wenn man die Immobilie nur mit 1,5% finanziert.

Das reicht für eine Verzinsung von 0,5 %. Und zwar deutlich risikobehaftet. Da bist dann mit anderen Anlageformen definitiv besser bedient.

Langfristig besteht mein Ziel aus dem Aufbau eines passiven Einkommens. Immobilien scheinen mir dabei ein möglicher Baustein, aber vermutlich ist das Direktinvestment in Immobilien nicht mein Ding und ich beschränke mich auf Reits bzw. Aktien von Immobilienunternehmen.

Du musst ja nicht gleich in Immobilienaktien investieren. Es gibt auch "normale" Immobilienfonds - wenn Du diese zur Risikostreuung in Dein Depot nehmen möchtest. Sie sind ideal geeignet für Menschen, die sich nicht um Immobilien kümmern wollen/können.

Da Du Dein Ziel des passiven Einkommens nach eigenen Worten langfristig erreichen willst, musst Du nicht den Weg des schnellen Geldmachens gehen, sondern kannst langsam anfangen, "klassisch" (ETF) investieren, nach und nach dazulernen und dann diversifizieren, wenn etwas Geld zusammengekommen ist. Die klassische Pyramide (Basis: Grundabsicherung, dann Liquidität, dann Vermögensaufbau und an der Spitze erst Spekulation/Rendite) gilt auch in ETF-Zeiten noch.

Meiner Meinung nach lässt man sich gerne von Erzählungen (durchaus auch hier im Forum) blenden, wo Menschen einfach einen Glücksgriff getan haben mit einem vor Jahren (!) günstigen Häuschen. Fast alle sind zudem handwerklich soweit begabt, dass sie auch manches selbst (mit Freude) renovieren konnten; da gehöre ich nicht dazu. Ich glaube durchaus, dass die Berichte ehrlich sind. Aber wir wissen alle, dass man hinterher immer schlauer ist. Ich selbst habe mit meiner selbstgenutzten Eigentumswohnung Verlust gemacht. Das gibt es auch, aber man liest selten davon.

Ich schließe mich vollumfänglich an. Der Anlagehorizont ist lang (mind. 20J), die Rendite auch unter Idealumständen eher mittel, das Risiko nicht unerheblich, der laufende Aufwand hoch, die Liquidität ist niedrig. Man weiß nie so genau, wer da drin wohnt bei einem völlig fremden Mieter und wie der mit deinem Eigentum umgeht. Natürlich kann man auch innerfamiliär vermieten, wo man Vertrauen hat, aber dann kann man wieder mietzinsmäßig nicht an die oberste Schmerzgrenze gehen.

Ein ganz normaler ETF-Sparplan ist vorteilhafter.

Zitat von Andreas900 am 24. September 2019, 7:39 Uhr

Die ganze Idee "Immobilien" habe ich für mich nur deswegen überhaupt in Betracht gezogen, weil ich immer wieder höre, dass Menschen mehr Rendite als Zinsen mit Immobilien machen.

Ja - weil die alle nicht rechnen können.

 

Eine 2 prozentige Nettorendite auf dem Immobilienmarkt reicht ja theoretisch schon wenn man die Immobilie nur mit 1,5% finanziert.

Nein, reicht nicht bzw. nur dann, wenn die Wertsteigerung der Immobilie signifikant über Marktwert liegt. Was in aller Regel nicht funktioniert. Bestes Beispiel dafür sind zB in Großstädten die Trends zur Vermietung über AirBnB und/oder von möblierten Wohnungen. Das wird gemacht, weil die normale Mietrendite nicht ausreicht.

Ich bin mir natürlich bewusst, dass ich damit "hebel" bzw. mit Schulden wirtschafte. Das liegt nicht in meiner Natur, auch wenn ich mir bewusst bin, dass der schnelle Weg zu Reichtum meist nur über Schulden führt.

Achtung! Der folgende Absatz kann Spuren von Ironie enthalten.

Wenn Du an schnellem Reichtum interessiert bist, kauf Pennystocks, aber keine Wohnimmobilien. Alternativ hochriskante Gewerbeimmobilien, am besten Bauerwartungsland im ostdeutschen Niemandsland oder potentielle Entwicklungsflächen für Photovoltaik/Windenergie. Man kann sich auch Privatstraßen aus einer Versteigerung kaufen (Kein Witz, einfach mal googeln) oder erschlossenes Bauland für 30€, wo schon die Erschließung des Gebiets teurer war - formell ein 100%-iges Gewinngeschäft. Get rich or die trying!

Langfristig besteht mein Ziel aus dem Aufbau eines passiven Einkommens. Immobilien scheinen mir dabei ein möglicher Baustein, aber vermutlich ist das Direktinvestment in Immobilien nicht mein Ding und ich beschränke mich auf Reits bzw. Aktien von Immobilienunternehmen.

In Deinem Fall: sehr gute Entscheidung.

Hi MFZ73,

entgegen den bisherigen Meinungen habe ich mich für Mietimmobilien als Hauptanlage entschieden.

Die Abrechnungen und das Drumherum lassen sich meiner Erfahrungen nach leicht handhaben. Du bekommst die Abrechnung von der Hausverwaltung. Schreibst ein Anschreiben an den Mieter addierst die Grundsteuer dazu und schickst diese ab. Fertig.  Bisher habe ich auch bei meinen Mietern noch nie einen Mieter dabei gehabt welcher die Miete nicht gezahlt hat.

Der Vermögenszuwachs geht bei weiteren Preissteigerungen nicht vom eingesetzten Kapital aus sondern vom Immobilienwert. Hierdurch habe ich durch meine Immobilien bisher deutlich höhere Renditen als bei meinen Aktien erzielt.

Klar die Auswahl der Immobilie ist entscheident. Ich bevorzuge Wohneinheiten mit 2-3 Zimmern welche bereits vermietet sind und hinsichtlich Kaufpreis und Lage stimmen. Die Kosten des Kredites sollten meiner Meinung nach immer durch die Wohnungmiete gedeckt sein. Ich bevorzuge 2% Tilgung auf 10 Jahre Laufzeit. Meist steure ich 20% als Eigenkapital oder als Sondertilgung in den ersten Jahren bei.

Für mich war das bisher eine sichere Sache. Ich profitiere von der Inflation durch meine Kredit (derzeit unter 1% Zins) und durch die moderate Steigerungen der Miete und dem zur Zeit doch deutlichen Wertzuwachs bei den Immobilien.

 

Zitat von Lex am 24. September 2019, 13:05 Uhr

Hi MFZ73,

entgegen den bisherigen Meinungen habe ich mich für Mietimmobilien als Hauptanlage entschieden.

[...]

Der Vermögenszuwachs geht bei weiteren Preissteigerungen nicht vom eingesetzten Kapital aus sondern vom Immobilienwert.

Falsch. Im besten Fall ist das unklar/fehlerhaft formuliert. Fakt ist: Dein eingesetztes Kapital entspricht dem Immobilienwert (bzw. Deinem Anteil daran).

Das ist ein Kardinalsfehler, den 95% aller privaten Immobesitzer nicht auf die Kette kriegen.

Hierdurch habe ich durch meine Immobilien bisher deutlich höhere Renditen als bei meinen Aktien erzielt.

Möglich - aber unwahrscheinlich.

Klar die Auswahl der Immobilie ist entscheident. Ich bevorzuge Wohneinheiten mit 2-3 Zimmern welche bereits vermietet sind und hinsichtlich Kaufpreis und Lage stimmen. Die Kosten des Kredites sollten meiner Meinung nach immer durch die Wohnungmiete gedeckt sein. Ich bevorzuge 2% Tilgung auf 10 Jahre Laufzeit. Meist steure ich 20% als Eigenkapital oder als Sondertilgung in den ersten Jahren bei.

Die Kosten des Kredites sollten von der Kaltmiete deutlich überdeckt sein. Falls das nicht der Fall ist, sollte man exakt wissen, was man da tut. Für Laien ist das nicht empfehlenswert. Der TE hat mit 100% Fremdkapital geliebäugelt - das ist ein reines Steuersparmodell für Menschen, die dauerhaft im Spitzensteuersatz unterwegs sind.

Für mich war das bisher eine sichere Sache. Ich profitiere von der Inflation durch meine Kredit (derzeit unter 1% Zins) und durch die moderate Steigerungen der Miete und dem zur Zeit doch deutlichen Wertzuwachs bei den Immobilien.

Ein Widerspruch in sich. Wenn Deine Immobilie einen deutlichen Wertzuwachs erfährt, aber die Miete nur moderat wächst, bedeutet das nichts anderes, als dass der Mieter zu wenig zahlt und Du Rendite verlierst. Oder - da Miete und Wert eines Vermietobjekts direkt miteinander verknüpft sind - Du bewertest den Immowert zu hoch, was wiederum Einfluss auf Deine Renditeberechnung, s.o., hat und diese womöglich ad absurdum führt.

Zitat von MFZ73 am 24. September 2019, 14:20 Uhr

Klar die Auswahl der Immobilie ist entscheident. Ich bevorzuge Wohneinheiten mit 2-3 Zimmern welche bereits vermietet sind und hinsichtlich Kaufpreis und Lage stimmen. Die Kosten des Kredites sollten meiner Meinung nach immer durch die Wohnungmiete gedeckt sein. Ich bevorzuge 2% Tilgung auf 10 Jahre Laufzeit. Meist steure ich 20% als Eigenkapital oder als Sondertilgung in den ersten Jahren bei.

Die Kosten des Kredites sollten von der Kaltmiete deutlich überdeckt sein. Falls das nicht der Fall ist, sollte man exakt wissen, was man da tut. Für Laien ist das nicht empfehlenswert. Der TE hat mit 100% Fremdkapital geliebäugelt - das ist ein reines Steuersparmodell für Menschen, die dauerhaft im Spitzensteuersatz unterwegs sind.

Das erscheint mir insofern richtig als dass die Kaltmiete deutlich höher sein sollte als dies Kosten des Kredites (=Zinszahlung an die Bank).

Wir müssen hier nur aufpassen was wir meinen. Die meisten wollen eine Kaltmiete, die Zinszahlung + Tilgung finanziert.

Ich denke, für den Normalo ist es einfach schwer auszurechnen, was eine Immobilie langfristig wirklich kostet (insbes. Renovierungsaufwand) und welche Miete dafür notwendig ist. Sie freuen sich jahrelang darüber, dass die Miete Zins und Tilgung deckt, aber irgendwann kommt dann mal eine 10.000 € Dachsanierung....

Ich glaube tatsächlich, dass die meisten Vermieter gar nicht wissen wie hoch ihre Rendite ist.

Tilgung = Kosten. Das ist eine Rückzahlung an die Bank, die aus der Bruttorendite des Invests erzielt werden muss (sollte). Das kapiert jeder, der eine Firma mit 1 Mio Kapitalwert auf Pump kauft ... dann ist völlig klar, dass aus dem Umsatz der Rückkauf der Firma erzielt werden muss (falls nicht explizit ungewollt).

Bei Immobilien ist das nicht anders, aber es wird immer so getan, als wenn der Mieter das "bezahlen" müsste. Das ist ungefähr so sinnvoll, wie zu behaupten, dass meine Kunden meine Firmenfahrzeuge oder meine Büromöbel bezahlen.

Das ist bestenfalls irreführend - ich halte es für ausgemachten Schwachsinn. Meine Kunden bezahlen mich für meine Dienstleistung, denen ist vollkommen egal, was ich für ein Auto fahre oder welche Ausrüstung ich verwende. Der Mieter zahlt synonym für den Wohnwert, dem ist aber vollkommen egal, wie hoch die Kredite sind, welcher Notar den Kaufvertrag aufgesetzt hat oder wieviel der Maler für die Renovierung des Treppenhauses bekommt.

Wenn man eine Immobilie also derart betrachtet, wird auf einen Schlag klar, dass aus der Gesamtnettokaltmiete sämtliche Kosten - inclusive der Tilgung - gedeckt sein müssen (sollten). Falls nicht, sollte (muss) es dafür triftige Gründe geben.

Was dabei regelmäßig unter den Tisch fällt oder kleingerechnet wird:

  • Mietausfallrisiko
  • Zinsänderungsrisiko
  • nicht umlegbare Kosten
  • tatsächlicher Kapitaleinsatz
  • Tilgung

Großgerechnet wird dagegen immer der Wertzuwachs. 😉

Aber wenn der Mieter wirklich ALLES (inklusive der Tilgung zahlt), dann wäre das doch schon eine Rendite für den Investor (in Höhe der Tilgung).

Immerhin gehört dem Investor nach X Jahren ja die Immobilie dann schuldenfrei.

Wir drehen uns im Kreis. Die Cashflow-Rendite auf das eingesetzte Kapital nach Tilgung ist bei langfristigen Immobilienfinanzierungen zu Beginn negativ, dreht sich dann ins Plus und dümpelt kurz danach bis zu Deinem Tag X um Null. Es handelt sich also generell um einen Zock auf Tag X, wobei entscheidend ist, wie lang es bis dahin dauert.

25-30 Jahre Zeit und Kapital in ein Invest zu stecken und erst dann zu wissen, ob es sich gelohnt hat, ist für mich kein besonders attraktiver Gedanke - es sei denn (und das ist ja häufig ein legitimer Ansatz), dass man es als Steuersparmodell betrachtet, weil man sich vermutlich im gesamten Berufsleben im Spitzensteuersatz bewegt. Dann ist es aber ratsam, die steuerlich absetzbaren Kosten konstant zu halten, damit der Steuereffekt gleich bleibt.

Wenn es nur 10-15 Jahre sind und/oder von Anfang an signifikanter Cashflow übrig bleibt, finde ich das deutlich attraktiver.

Hi MFZ73,

naja in meinem Fall schlägt die Immobilie das Aktiendepot um Längen. Ich beziehe mich auf einen Zeitraum von 8 Jahren. Der Hebel ist eindeutig der Zuwachs im Immobilienwert. Natürlich muss man dafür auf die Bevölkerungsentwicklung in dem Bereich in dem man kauft betrachten, sowie Lage und Kaufpreis berücksichtigen. Kennzahlen per Excelsheet zur Rentabilität sowie Suchfilter auf allen bekannten Plattformen sind klar notwending. Gute Kontakte zur Bank und den größeren Makler sind hilfreich entwickeln sich aber durch mehrere Einheiten fast zwangsläufig.

Aufgrund der Steuer (ja, ich zahlen den Spitzensteuersatz durch den Grenzsteuersatz, was aber bei Immobilienanlager wohl die Norm ist zumindest in der Ansparphase) kann ich mit moderaten Mieten gut leben. Es ist für mich auch ethisch wichtig, aber selbst damit erziele ich bei fast allen meiner Wohnungen noch einen positiven Cashflow der wiederrum zum Invest verwendet wird.

Vor 8 Jahren hatte ich noch keine Immobilien, da hatte ich eben Aktien. Die habe ich neben Gold und Immobilien immer noch. Vermögensaufbau erfolgte jedoch eher durch den Kauf der vermieteten Eigentumswohungen. Meine Grenze sehe ich derzeit bei 20 Einheiten, da ich mich selbst um die Wohungen kümmere. Möglicherweise  gehe ich dannach wieder mehr in Aktien oder lege auch nichts mehr an. Mal sehen. Es ist alles nur ein Mittel zum Zweck.

Dies sind nur meine persönlichen Erfahrungen, falls du mit Immobilen andere Erfahrungen gemacht hast und nun eben andere Anlagenformen bevorzugst ist das auch ok.

 

 

Ich hatte die Eigentumswohnung (Neubau, kein Kredit, EBK hab ich reinmachen lassen, gleich mal unmittelbar nach Übergabe n richtig fetter Wasserschaden im Keller 🙄 ), die wir aktuell bewohnen, vorher für 3 Jahre vermietet (war meine allererste Vermietung). Ich hab mir die Mühe gemacht, alle Kosten zu erfassen, und bin auf 2,6 % Rendite pro Jahr gekommen. Der Aufwand war groß: Mietersuche (jedesmal Wohnung zeigen, tagsüber, muss ja hell sein, tw mehrfach für den selben Interessenten, muss ja beiderseits passen), Vertrag erstellen (ok, geht ja ganz gut mit der Vorlage von Haus und Grund), Korrespondenz mit Mieter und Handwerker zwecks Terminvereinbarung, wenn was nicht gepasst hat (sehr nervig: "Der Handwerker meldet sich nicht!" vs "Ihr Mieter geht nicht ans Telefon!" Grrrr!), Kautionskontoeröffnung nebst Einzahlung, NKAbrechnungen inkl. Grundsteuereinrechnung, Eigenbedarfskündigung (ging zum Glück ohne großen Widerstand). Kautionsanrechnung (was mach ich mit den Auslagen der Kautionsbank?) steht noch aus, muss ich demnächst noch ran.

Steht alles nicht wirklich im Verhältnis zu sehr illiquiden 2,6 % Rendite. Aber natürlich hat das Objekt auch eine Wertsteigerung erfahren, die darin nicht eingerechnet ist.

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