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Grundsatzentscheidung - Mieten oder Kaufen - selbst genutztes Wohneigentum

Liebe Gemeinde,

ich schwanke. Zur Zeit bewohne ich eine bescheidende Mietwohnung.

Sollte ich nun etwas für die Selbstnutzung kaufen? Einen Umzug plane ich nicht mehr - auch nicht wegen Job.

Das Geld hätte ich - sogar für einen Barkauf. Bin also nicht auf eine Finanzierung angewiesen.

Was denkt Ihr?

Aus wirtschaftlichen Gründen: Nein.
(https://www.gerd-kommer-invest.de/die-rendite-von-direktinvestments-in-wohnimmobilien-besser-verstehen/
https://www.finanzwesir.com/blog/mythos-selbstgenutzte-immobilie-wohneigentum)

Als Lifestyle-Entscheidung: Musst Du selbst wissen, ob Du Dir das für Dein Leben wünschst.

Ein wichtiger Punkt, der pro Immobilieneigentum anzuführen wäre: Es ist neben Lebens-/Rentenversicherung meist die einzige Anlageform, die Sparer wirklich konsequent durchhalten und wodurch sie also Vermögen bilden. Auch wenn es unter Renditegesichtspunkten besser wäre, einen Fondssparplan anzulegen. Aber da zeigt eben die Erfahrung, dass das viele Leute nicht durchhalten, während "Zwangssparen" beim Häusle klappt.

Dieses Argument gibt es jedoch bei Dir nicht, da Du das Kapital bereits angespart hast.

Für eine ernsthafte Antwort müsstest Du schon noch ein paar mehr Eckdaten liefern.

Erste Fragen, die ich hätte ...

... willst Du Deine Mietwohnung kaufen und wenn nein, gibt es in Deiner Stadt denn andere konkrete Objekte, die Du Dir schon angesehen hast?

... was ist Deine konkrete Motivation, eine Wohnung zu kaufen und was stellst Du Dir selbst vor?

Vorteil Immo
- keine Mieterhöhungen
- man kann alles so gestalten wie man will ( als Mieter muß man bei einigem Fragen )

Nachteil
- Immo ist Konsum, weil selbst bewohnt, alle Kosten/Reparaturen muss man selbst tragen

Monatskaltmiete * 12 + (Einkommensteuer bzw. Abgeltung)= benötigtes Brutto / 4.x% Dividende ( z.B. Allianz)= benötigtes Kapital für Miete

Die Wohnung ist sicher kein Schnäppchen, deshalb würde ich Mieter bleiben und das Kapital arbeiten lassen.

»In meinem Alter begreife ich, dass Zeit mein kostbarster Besitz ist.« »Freiheit bedeutet, dass man nicht unbedingt alles so machen muss wie andere Menschen.« »Eine Aktie zu verkaufen die fällt, ist in etwa so, als ob man ein Haus für 100.000 Dollar kauft und es verkauft, sobald jemand 80.000 Dollar dafür bietet.« Buffett
Zitat von MFZ73 am 28. Oktober 2019, 21:34 Uhr

Für eine ernsthafte Antwort müsstest Du schon noch ein paar mehr Eckdaten liefern.

Erste Fragen, die ich hätte ...

... willst Du Deine Mietwohnung kaufen und wenn nein, gibt es in Deiner Stadt denn andere konkrete Objekte, die Du Dir schon angesehen hast?

... was ist Deine konkrete Motivation, eine Wohnung zu kaufen und was stellst Du Dir selbst vor?

Die jetzige Mietwohnung auf gar keinen Fall....

 

Die Motivation ist wirtschaftlich geprägt...Kaufpreis vs. Mietzins....die Frage ist, wohin wird die Inflation gehen...sprich - in welchem Rahmen wird die Miete in den kommenden Jahrzehnten erhöht werden...

 

Ich schwanke total....

Zitat von Christine am 28. Oktober 2019, 21:25 Uhr

Aus wirtschaftlichen Gründen: Nein.
(https://www.gerd-kommer-invest.de/die-rendite-von-direktinvestments-in-wohnimmobilien-besser-verstehen/

[...]

Dieses Argument gibt es jedoch bei Dir nicht, da Du das Kapital bereits angespart hast.

Erstens ist Kommer kein Beweis dafür, dass Mieten immer besser ist, zweitens vergleicht Kommer Mieter und Finanzierer. Also völlig andere Voraussetzungen als hier.

Zitat von GeldanlegER am 28. Oktober 2019, 22:05 Uhr

Die Motivation ist wirtschaftlich geprägt...Kaufpreis vs. Mietzins....die Frage ist, wohin wird die Inflation gehen...sprich - in welchem Rahmen wird die Miete in den kommenden Jahrzehnten erhöht werden...

Kaufpreis und Mietzins sind nur bedingt vergleichbar. Es wird oft so getan, als wenn die Gegenüberstellung einfach wäre, ist sie aber nicht, vor allem dann nicht, wenn finanziert wird. Das Problem hast Du nicht, ergo kannst Du eine einfachere Gegenüberstellung von Miete und Portfolioentwicklung durchführen. Wenn Du Dein freies Kapital als Kaufsumme investierst, verlierst Du (zukünftige) Zinserträge - das sind die Opportunitätskosten.

Die Kernfrage in Deinem Fall ist, ob Du von den Kapitalerträgen (Kaufsumme plus Nebenkosten) dauerhaft die Miete derjenigen oder vergleichbaren Wohnung bestreiten kannst, die Du kaufen willst - also nicht Deine aktuelle. Allerdings musst Du bei der eigenen Immo Instandhaltungskosten (je nach Zustand/Baujahr) berücksichtigen, da diese in der Miete enthalten sind (wenn der Vermieter rechnen kann).

Zitat von MFZ73 am 29. Oktober 2019, 0:23 Uhr

Erstens ist Kommer kein Beweis dafür, dass Mieten immer besser ist, zweitens vergleicht Kommer Mieter und Finanzierer. Also völlig andere Voraussetzungen als hier.

Ja, er vergleicht es mit der Finanzierung, wie der Finanzwesir auch. Weil das halt die Regel ist.

Aber die vielen anderen Punkte (die Du grade ganz außer Acht lässt) gelten trotzdem auch für Selbstnutzer.

Und was die Wertsteigerung angeht, sind wir grade sicher bei einem relativ hohen Niveau angekommen, da noch einzusteigen finde ich unter Renditegesichtspunkten nicht ratsam.

Auch als Selbstnutzer hat er Kaufnebenkosten, Klumpenrisiko, Instandhaltungskosten, Versicherungen, Steuern, Risiko der staatlichen Änderungen. Wenn er sich kein EFH kauft, darf er sich noch mit der Eigentümergemeinschaft plagen usw. usf.

Hi Geldanleger,

wie sehen den die Kennzahlen der Wohnung aus? Kaufpreis durch Jahresmiete / Bruttorendite ?

Auch wenn ich hauptsächlich in Immobilen investiert bin und damit auch den Hauptteil meiner Vermögensbildung bisher erbracht habe würde ich nur bei guten Kennzahlen als Investment kaufen oder wenn ich unbedingt in der Wohnung bleiben möchte. Beides wäre für mich legitim.

 

Ich habe noch nicht begonnen zu sondieren. Wie gesagt - wenn dann nur zur Eigennutzung. Vermietung habe ich keinen Bock drauf...

Moin,

aus Renditegesichtspunkten würde ich das nicht machen. Aktien haben im Schnitt so 7%, da erwirtschaftest du mehr, als du Miete zahlst. Zumindest voraussichtlich (in die Zukunft gucken kann ja niemand).

Aber wenn mein Ziel wäre, aus dem Erwerbsleben auszusteigen, dann würde ich als erstes versuchen, meine monatlichen Fixkosten zu reduzieren. Da könnte das aus meiner Sicht schon sinnvoll sein. Wenn ich dann statt 2000 € monatlicher Entnahme nur noch 1500 € bräuchte, würde mich das ungemein beruhigen. Es macht die Entsparphase für mich gefühlt planbarer. Wenn die persönliche Lebensplanung dann so ist, dass man dauerhaft an einem Ort leben möchte und sich der Wohnraumbedarf nicht mehr ändern wird (Partnerschaft / Familienplanung)... dann würde ich zum Eigenheim tendieren.

Zitat von skywatcher am 30. Oktober 2019, 1:18 Uhr

Aber wenn mein Ziel wäre, aus dem Erwerbsleben auszusteigen, dann würde ich als erstes versuchen, meine monatlichen Fixkosten zu reduzieren. Da könnte das aus meiner Sicht schon sinnvoll sein. Wenn ich dann statt 2000 € monatlicher Entnahme nur noch 1500 € bräuchte, würde mich das ungemein beruhigen.

Die reduzierte Summe muss sich aber aus einem kleineren Aktienpaket generieren, insofern ist das Risiko annähernd gleich.

Wenn die persönliche Lebensplanung dann so ist, dass man dauerhaft an einem Ort leben möchte und sich der Wohnraumbedarf nicht mehr ändern wird (Partnerschaft / Familienplanung)... dann würde ich zum Eigenheim tendieren.

Ich habe das tatsächlich selbst vor, allerdings tausche ich nur meine jetzige Immobilie gegen eine andere, bin also schon Immobesitzer. Kann aber auch sein, dass ich im Alter miete und die Flexibilität des Kapitals erhalte. Beides hat gewisse Vor- und Nachteile.

Grundsätzlich hängt das weitere Vorgehen davon ab, was es örtlich aktuell zu kaufen oder zu mieten gibt. Wenn er zB eine altengerechte Wohnung möchte, es dafür aber keine Mietangebote, sondern nur Kaufobjekte gibt, dann bleibt ihm nur Kauf oder Verbleib in der bisherigen Wohnung als Alternative.

Zitat von Christine am 29. Oktober 2019, 8:39 Uhr
Zitat von MFZ73 am 29. Oktober 2019, 0:23 Uhr

Erstens ist Kommer kein Beweis dafür, dass Mieten immer besser ist, zweitens vergleicht Kommer Mieter und Finanzierer. Also völlig andere Voraussetzungen als hier.

Ja, er vergleicht es mit der Finanzierung, wie der Finanzwesir auch. Weil das halt die Regel ist.

Nein, Kommer tut weitaus mehr, was aber viele Leute nicht begreifen.

Den Beitrag vom Finanzwesir habe ich vor einigen Tagen mal überflogen, da fielen mir schon einige Ungereimtheiten auf, auch schwerwiegende. Ich habe mir jetzt noch mal einige Zahlen und vermutliche Quellen des Beitrags herangezogen und kontrolliert ... das Beste, was man darüber sagen kann, ist, dass der Beitrag mittlerweile hoffnungslos veraltet ist. Mit großer Wahrscheinlichkeit war er schon 2014 inhaltlich falsch, mindestens fragwürdig.

Die Frage, die sich mir leider aufdrängt, ist ... wieso unterstellst Du Kommer eine falsche Aussage und bemerkst die Mängel im Beitrag des Finanzwesirs nicht?

Aber die vielen anderen Punkte (die Du grade ganz außer Acht lässt) gelten trotzdem auch für Selbstnutzer.

Ich lasse nichts außer Acht, ich höre nur erst mal zu, was der TE will und gebe ihm dann weiterführende Infos, damit er für sich eine Entscheidung treffen kann. Hat sich bei mir im Job ganz gut bewährt ...

 

Zitat von MFZ73 am 30. Oktober 2019, 12:23 Uhr

Nein, Kommer tut weitaus mehr, was aber viele Leute nicht begreifen.

Den Beitrag vom Finanzwesir habe ich vor einigen Tagen mal überflogen, da fielen mir schon einige Ungereimtheiten auf, auch schwerwiegende. Ich habe mir jetzt noch mal einige Zahlen und vermutliche Quellen des Beitrags herangezogen und kontrolliert ... das Beste, was man darüber sagen kann, ist, dass der Beitrag mittlerweile hoffnungslos veraltet ist. Mit großer Wahrscheinlichkeit war er schon 2014 inhaltlich falsch, mindestens fragwürdig.

Die Frage, die sich mir leider aufdrängt, ist ... wieso unterstellst Du Kommer eine falsche Aussage und bemerkst die Mängel im Beitrag des Finanzwesirs nicht?

Jetzt bin ich ehrlich verwirrt. Ich kapiere nicht, was Du hier sagen willst. Und was unterstelle ich Kommer?

manche Dinge kann man nicht mit Geld abwägen! Ich sehe sowas als individual Rendite und diese ist unermesslich!

Ich habe bereits mehrer Immobilien für meine Familie gekauft und auch wieder verkauft. Wir waren nicht in der Situation über Cash oder Kredit nachdenken zu können, wir haben immer voll Finanzieren müssen und was soll ich nach über  20 Jahren sagen, auf unsere Objekte treffen die ganzen Theorien nicht zu! Alle sind massiv im Wert gestiegen und die monatlichen Belastungen sind deutlich geringer ausgefallen, als bei einem VERGLEICHBAREN Mietobjekt.

 

 

Trading ist Handwerk, keine Wissenschaft - regel basierend und duplizierbarer Optionshandel.

@geldanleger

Aktien und Immobilien scheinen die letzten Jahre ohnehin ziemlich parallel gelaufen zu sein, nat. rein durchschnittlich betrachtet und nicht spezifisch je Einzelasset.

Wägen Sie individuell ab; eine Geldanlage ist das nur bedingt, Konsum aber auch nicht, denn Sie haben ja eine Mietausgabenvermeidungsrendite (:-)) und unterschätzen Sie auch nicht, dass eine ggf. eigenen Immobilie ein ganz anderes Lebensgefühl bringen kann als eine Mietwohnung.

Viel Spaß (also wirklich und wörtlich) bei Ihrer Entscheidung, denn wie Sie ja schreiben, das Geld haben Sie ja schon...

Habe das ähnlich gemacht wie Sie, jahrelang Aktien wegen Kapitalaufbau und dann aber vor zwei Jahren (ggf. abweichend zu Ihnen?) einen Teil in Immos.