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Geht die Rallye nach 10 Jahren zu Ende?

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Das ist die gleiche Deutsche Bank Studie, die in den letzten Wochen von allen Verlagen veröffentlicht wurde. Mumpitz wird sie wohl nicht sein, aber auch keine Monstranz die du jetzt die nächsten Jahre vor dir her trägst.

Soweit ich die Studie verstanden habe bezieht sie sich mehr auf die Big 7.

Fakt ist dass sowohl die Stocks mit CAPE 35 als auch Immobilien hoch bewertet sind! Ginge die Entwicklung so weiter wäre es ungesund. Ob die Preise relevant zurückgehen und wann... I don't know...

Ob an der Seitenlinie zu stehen die richtige Strategie ist wage ich zu bezweifeln. Weiteres wäre Wiederholung.

 

 

Schöne „Spekulationsfrage“, zu der ich aber eine klare begründete Meinung habe:

Zu Ende ist die Rally nicht. Wohnimmobilien sind weiterhin begehrt und werden weiter im Preis steigen.
An anderer Stelle habe ich schon mal gesagt, dass das nächste Jahrzehnt aber vor allem das Jahrzehnt der Aktien wird. Die sind deutlich nicht so hoch bewertet wie Immobilien.

Warum das Ganze?

Es ist viel Geld da. Woher viel? Es ist unheimlich viel Geld bei privaten Haushalten vorhanden, also klassische Spareinlagen. Zusätzlich gibt es noch das billige Geld. Ist auch logisch, dass es billig ist. Es ist viel im Umlauf, die Nachfrage ist im Verhältnis aber (zu) gering.

Geld wird seinen Weg in Sachwerte finden. In der Breite hat das Thema Negativzins und Verwahrentgeld gerade erst begonnen.

Die letzten 10 Jahre hatten wir das Thema 0 Zins.

Nun bekommen wir einen echten Minuszins auf klassische Spareinlagen. Mit echt meine ich, dass der nominale Wert des Geldes tatsächlich weniger wird. Und das steht erst am Anfang.

Zitat von Muslime_Frugi am 10. März 2021, 15:39 Uhr

Die Immobilienentwicklung wird wieder auf ein normaleres Maß zurückgehen. Mieten werden weiter mit der Inflation steigen, Preisentwicklung sich normalisieren.

Es ist ja auch dauerhaft nicht gesund, dass ich jetzt mit dem Verkauf meiner Wohnung ein Gesamtkapital von Faktor 3 habe zum MSCI World, gemessen an dem investierten EK.

 

Es ist dann dauerhaft gesund wenn das investierte EK Kreditfinanziert um den Faktor 10 gehebelt wurde. Damit steigt zwar das Risiko rechtfertigt aber auch eine mindestens 3 mal so hohe Rendite.

"Die Immobilienentwicklung" gibt es nicht. Es ist wie beim Dax. Es gibt Unternehmen, die mit KGV 6 bewertet werden, welche mit 20. So gibt es Immobilien, die mit Faktor 10 der Netto-Kaltmiete bewertet werden und welche mit Faktor 40.

Der Anleger muss sich entscheiden, welchen Verwaltungsaufwand, welchen Mietausfall, welchen Instandhaltungsaufwand er auf sich nehmen will.

Eines ist klar: Der Faktor hat sich in den letzten 10 Jahren wegen der sinkenden Zinsen erhöht. Aber es gibt immer noch zigtausende, die auf eine "Erholung" des Zinses hoffen. Ihnen wird dann in den nächsten 5 Jahren langsam klar, dass es eine Erholung nicht geben wird. Wenn die Staaten einmal entdeckt haben, dass sie Geld nicht mehr von Anlegern leihen brauchen, dass sie es zum Nullzins von einer Zentralbank bekommen, dann werden sie diesen leichten Weg weiter gehen.

So wird der Sparer in den nächsten Jahren zunehmend in Sachwerte ausweichen. Das sind jetzt schon die Aktien, bei Immobilien gibt es durch den hohen Einstiegsbetrag eine Hemmschwelle. Aber man kann auch schon für 23.000 eine 1-Zimmer-Whg. in Bad Harzburg kaufen. Und Leute wie die von immocation werden weiter für den Einstieg trommeln. Vielleicht kommen sie auf die Idee, dass kleine GBRs zum Start zusammen eine Wohnung kaufen. So steigt mit einer gewissen Zeitverschiebung auch hier die Zahl der Einsteiger und es steigen damit die Preise.

Immobilien werden weiterhin meine Hauptinvestition bleiben.

Solange Wohnraum nachgefragt wird, die Mieterquote hoch ist, der Zins tief ist und die Baukosten steigen bleibt der Ausblick für mich positiv.

Bei der Ausgangslage die Objekte rauspicken welche deutlich unter den Neubbaukosten (inklusive Renovierungskosten) liegen und unter einem Faktor 24 und über einer Mietrendite von 4%.

Hierfür braucht es dann aufgrund des bestehenden Immobestandes nur Eigenkapital für die Kaufnebenkosten und dann läuft es auch weiterhin durch den Hebel bei der Finanzierung.

Die Dynamik des aktuellen Preisanstiegs ist weiter ungebrochen und schlägt zumindest in meinem Fall die Aktien deutlich.

Beispiel:

Wohnung mit ca. 93m2 Baujahr Mitte der 90er mit neuer Heizung in kleiner Einheit Kaufpreis vor 6 Monaten 212.000 Euro.

Aktueller Wert ca: 245000 Euro

Aktueller Wert nach Ausbau des Dachspitzes ca: 270.000 Euro.

Für diese Objekt habe ich eine Finanzierung von 225.000 Euro aufgenommen für 0,75% auf 10 Jahre. Mit Renovierungskosten rechne ich mit einem Eigenkapital von 20.000 Euro.

Nach der Renovierung lasse ich das Objekt von der Bank neu bewerten und erhalten weiteres Eigenkapital für den nächsten Kauf.

Ausblick für das Objekt (Blick in die Glaskugel): Ich erwarte einen Wert von über 350.000 Euro nach 5-10 Jahren. Ähnliche Objekte werden heute schon in 10km Entfernung für über 400.000 Euro bewertet.

Um mich FredFinanzfuchs anzuschließen: Es gibt den Immobilienmarkt nicht. Es ist immer eine Einzelbetrachtung jedes Objektes.

Immocation liefert gerade gratis eine super Tabelle über die Preise für Anlageobjekte in Deutschland. Da sieht man, welches Preisspektrum vorhanden ist. Von 600€  bis 10.000€/qm alles dabei. Nun braucht man nur noch diejenigen Städte herausfiltern, die eine stabile Bevölkerung haben...

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