Bitte oder Registrieren, um Beiträge und Themen zu erstellen.

bitte um eure meinung: derzeit genutzte eigentumswohnung verkaufen oder vermieten

12

hallo liebe community,

ich verfolge schon einige zeit das forum und bin begeistert!

jetzt würde ich gerne eure meinung erfahren zu folgender situation:

ich habe letztes jahr eine eigentumswohnung gekauft und bin hier aber wegen dem lärm sehr unglücklich (war leider nicht vorherzusehen).

meine idee war noch einige zeit hier zu bleiben, weil ich woanders eine wohnung kaufen will und ich will diese hier dann vermieten.

ich habe früher schon mal vermietet und bin da an ziemliche a.... geraten, daher recht unsicher ob ich das nun machen soll..

wenn ich sie verkaufen sollte, würde ich wahrscheinlich nicht mehr all das was ich investiert habe "zuückbekommen" (neue küche, nebenkosten)

was meint ihr dazu?

Das hängt natürlich von deiner Gesamtsituation ob (Finanzen, Wohnort, Familie etc.) Auch so kann man zu deiner aktuellen Wohnung nichts sagen, da weder Kaufpreis, Schulden oder Mieteinnahmen genannt werden.

Deshalb ohne weitere Infos würde ich sagen: verkaufe die Wohnung und kaufe dir eine vernünftige, neue Wohnung. Stecke dieses mal aber mehr Zeit in die Recherche, damit dir so ein Fehler wie bei deiner aktuellen Wohnung nicht noch einmal passiert.

Alte, falsche Investments stößt man besser ab - faktisch und gedanklich.

Zitat von elias am 28. Juli 2020, 10:39 Uhr

meine idee war noch einige zeit hier zu bleiben, weil ich woanders eine wohnung kaufen will und ich will diese hier dann vermieten.

ich habe früher schon mal vermietet und bin da an ziemliche a.... geraten, daher recht unsicher ob ich das nun machen soll..

Vermieten solltest Du nur dann, wenn Du weißt, was Du da tust.

wenn ich sie verkaufen sollte, würde ich wahrscheinlich nicht mehr all das was ich investiert habe "zuückbekommen" (neue küche, nebenkosten)

was meint ihr dazu?

Gegenfrage: was macht Dich so sicher, dass Du bei einer Vermietung Deine persönlichen Investitionen wieder rausbekommst? Das wird nur dann der Fall sein, wenn Du einen Mieter findest, der den adäquaten Mietpreis zahlt. Kaufnebenkosten sind in eine Vermietungsrendite einzurechnen, können aber nicht auf die Miete umgelegt werden, d.h., aus der ortsüblichen Vergleichsmiete müssten sich alle (!) Kosten nach Steuern decken lassen. Neue Küche kann man unterschiedlich betrachten und ggflls. zusätzlich abrechnen, muss man aber am Markt auch durchsetzen, sprich einen Mieter finden, der für die Küche extra zahlt. Vertraglich muss man da auch aufpassen, wenn das nicht richtig formuliert ist, hat der Mieter ggflls. Ansprüche die Miete zu mindern; dann hast nichts gewonnen.

Wenn Du Dich dennoch für Vermieten entscheidest, könntest Du auch selbst eine neue Wohnung nur mieten. Dann hättest Du nicht das Problem, jetzt eine neue Wohnung zum Kauf finden zu müssen und könntest die Kosten der jetzigen und zukünftig vermieteten Wohnung (teilweise) steuerlich geltend machen.

Ansonsten bin ich beim @Privatier, ohne konkrete Zahlen hat das wenig Sinn. Kaufpreisentwicklung dürfte aber generell seit letztem Jahr bestenfalls seitwärts gelaufen sein, die Kaufnebenkosten kannst Du damit bei einem Verkauf nach einem Jahr mehr oder weniger abschreiben und Du würdest beim Neukauf diese ein zweites Mal zahlen - da müsstest Du schon viel Glück haben, dass die Nummer nach einem Jahr auf Null aufgeht.

Wenn die Wohnung finanziert wurde, dürften aber die Vorfälligkeitsentschädigungen für die Bankkredite das Killkriterium für den Verkauf sein, es sei denn, Du kaufst tatsächlich eine andere Wohnung, finanzierst diese mit der gleichen Bank und handelst mit denen einen akzeptablen Deal aus. Umsonst werden die das aber nicht machen.

Hallo Elias, schwierige Situation...

Vielleicht noch ein paar Denkanstöße:

.: Wenn du die Wohnung unvermietet verkaufst bekommst du in der Regel einen höheren Verkaufspreis.
.: Wenn du vermieten willst, checke die Interessenten. Mietnomaden und Problemmieter suchen gezielt (gutgläubige) Privatvermieter, da sie bei den Wohnungsgesellschaften meist schon auf der Blacklist stehen und dort nie wieder eine Wohnung bekommen.
.: Du kannst für die Vermietung einen Verwalter zwischenschalten, der sich um alles kümmert, so dass du gegenüber den Mietern anonym bleibst. Eventuell bietet das sogar dein jetziger Verwalter der Eigentumswohnungsanlage an.
.: Demnächst wieder eine neue Wohnung zu kaufen halte ich bei den jetzigen Kaufpreisniveaus für zu teuer. Außerdem ist das Angebot an Mietwohnungen deutlich größer als bei Eigentumswohnungen und solltest du mit der Mietwohnung Pech haben, kommst du leicht und schnell wieder aus dem Vertrag. Aber vielleicht sind Wohnungen in deiner Gegend nicht so teuer und ich sage immer: "Keine Bruchbude ist so schlecht wie das Gefühl, nie wieder Miete zahlen zu müssen."
.: Wohnungsinventar wie eine neue Küche kannst du wirklich abschreiben, dafür zahlt dir kein Käufer einen Aufschlag. Der hat einen ganz anderen Geschmack und reist alles wieder heraus.

Ich habe den Thread mal in das passende Unterforum verschoben.

ich bedanke mich für die antworten!! 🙂

habe mir nun das mit der rendite ausgerechnet und es würde 2 % rauskommen, das ist wohl für eine vemietung nicht so super.. habe mir vergleichswohnungen (größe, lage), die zum verkauf stehen derzeit angeschaut und preislich gibt es da eine große spanne, welche mich aber hoffen lässt, dass  nach der corona krise ein vernünftiger preis zu erzielen wäre.....habe mich daher entschieden, die wohnung in 2 jahren zu verkaufen (dann muss ich auch keine steuer bezahlen).

danke für den tipp mit der küche, werde die dann einfach mitnehmen 🙂

danke an alle für die hilfreichen inputs!

Hallo @elias, trau dich ruhig und beschreib mal deine Renditeberechnung. Gut möglich, dass es daran noch was zu feilen gibt, z.B. bei steuerlicher Behandlung von Instandhaltung und Kreditzins.

Du wartest die zwei Jahre jetzt aber nicht aus steuerlichen Gründen, oder? Wenn du die Wohnung seit Kauf bewohnst, kannst du jederzeit verkaufen und die Wertsteigerung steuerfrei mitnehmen. Die Regel mit der Bewohnung in den letzten zwei Kalenderjahren gilt nur bei vorheriger Vermietung. Natürlich ist das auch nur relevant, falls du nach so kurzer Zeit und trotz Corona eine nennenswerte Kaufpreissteigerung erreichst.

aber ist das in Ö auch so?.. weil ich weiß, dass immo Est zu bezahlen ist, wenn man nicht 2 jahre durchgehend in der Whg gemeldet ist oder wenn man "zusammengestückelt" 5 jahre darin gewohnt hat...

ich habe die whg um 247.000 gekauft, BK sind 371,- (inkl HZ, WW), 80m2, keine Freifläche, und realistischerweise kann man für die Whg 850,- Miete (inkl BK) verlangen. die öffi anbindung ist super, leider ist sie laut (Straße und im EG eine KFZ Werkstätte und anliegend gibt es eine Tankstelle), Kredit bezahle ich monatlich 377,- viell. wäre noch etwas mit einer möbelmiete herauszuholen (für die küche...). derzeit werden umliegend wohnungen in der gleichen größe (kein frischer neubau) in der preisspanne von 249.000 bis 349.000 verkauft. bei einem verkauf müsste ich vor jänner ´22 immo est bezahlen und den makler (ohne verkaufe ich nicht)...

 

Zitat von elias am 29. Juli 2020, 11:07 Uhr

Straße und im EG eine KFZ Werkstätte und anliegend gibt es eine Tankstelle

Jetzt mal ehrlich, wie kann man denn so eine Wohnung kaufen?

Kein Plan wie das in Österreich ist, da du davon nichts geschrieben hattest und wir hier auf frugalisten.DE sind, geh ich natürlich erstmal von D aus. 😉 Je mehr Details du nennst desto bessere Tipps bekommst du, immerhin hast du ja grad etwas nachgelegt.

wg ö, habe ich vergessen zu erwähnen, mein fehler.

warum ich gekauft habe? die wohnung ist toll, und dass gewerbegebiete an wohngebiete angrenzen ist in wien nicht unüblich....

Um Verkauf/Vermietung korrekt gegeneinander abzuwägen, müsstest Du entweder die komplette Besteuerung in A sauber darstellen oder es müsste sich jemand hier im Forum mit österreichischem Steuerrecht auskennen, zudem mit dem - ziemlich speziellen - Immo-Markt in Wien. Wenn ich es nach Gegebenheiten in D überschlage, kämst Du nach Kosten vor Steuern nicht mal über 1,5%, Gesamtrendite knapp über 3% vor Steuern.

Kann in Wien aufgehen, hängt von der Wertentwicklung ab, an der Miete kannst Du aber nichts verdienen.

Schon mal über speziell schallgedämmte Fenster nachgedacht? Ist längst nicht mehr so teuer wie früher, kann also ne Lösung sein.

... O.K. Wien; das ist natürlich eine andere Liga.

Dann würde ich die Wohnung, wie du auch selbst planst, vorerst weiter halten und selber nutzen.

Eine Vermietung lohnt sich meines Erachtens nicht. Von den Betriebskosten kannst du vielleicht 300 EUR auf die Miete umlegen; verbleiben etwa 550 EUR. Abzüglich des Kredites verbleiben etwa 173 EUR/Monat, entsprechend etwa 2000 EUR pro Jahr (...ja ja, nur eine Renditeabschätzung ohne steuerrechtliche Berücksichtigung).

Wenn du tatsächlich einen Problemmieter bekommst, der dir die Wohnung über Gebühr abwohnt und Renovierungskosten im 5-stelligen Bereich verursacht (neue Rauhfaser, Streichen, neuer Bodenbelag, Fußleisten, neue Küchenfronten, neue Türblätter etc.; das Geld kommt schnell zusammen), geht die Rendite für Jahre flöten!

Unter diesen Gesichtspunkten würde ich weiter dort wohnen bleiben, in Ruhe die Sache überdenken, weitere Wertsteigerungen (die bei einer Weltstadt wie Wien selbstverständlich zu erwarten sind) abwarten und dann noch einmal schauen. Eventuell arrangierst du dich doch noch mit deiner Wohnsituation.

Zitat von MFZ73 am 29. Juli 2020, 13:39 Uhr

Um Verkauf/Vermietung korrekt gegeneinander abzuwägen, müsstest Du entweder die komplette Besteuerung in A sauber darstellen oder es müsste sich jemand hier im Forum mit österreichischem Steuerrecht auskennen, zudem mit dem - ziemlich speziellen - Immo-Markt in Wien. Wenn ich es nach Gegebenheiten in D überschlage, kämst Du nach Kosten vor Steuern nicht mal über 1,5%, Gesamtrendite knapp über 3% vor Steuern.

Kann in Wien aufgehen, hängt von der Wertentwicklung ab, an der Miete kannst Du aber nichts verdienen.

Schon mal über speziell schallgedämmte Fenster nachgedacht? Ist längst nicht mehr so teuer wie früher, kann also ne Lösung sein.

Danke, hast recht, ich sehe ein, dass man meine frage nicht pauschal beantworten kann bzw. von der ferne nicht beurteilen kann. 🙂

Ja ich habe schon an umbauten gedacht, habe das dann aber wieder verworfen.

Wie lang ist die Laufzeit der Kredite angelegt? Frag' Deine Bank mal, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung am Tag X wäre ...

Hallo @elias

Wien ist eine geile Stadt, herzliche gratulation zu deinem Wohnort!

Zum Thema:
1. Ich bin zwar kein Steuerberater und ich habe auch keine persönliche Erfahrung mit Verkäufen von hauptwohnistzen, aber ich sehe das Ganze so wie du: Nachdem du 2 Jahre in der Wohnung gewohnt hast, darfst du die steuerfrei Verkaufen. was wichtig ist - Warum dazu später!

2. Die BK sind 371€ (kannst du erklären, warum die BK so hoch sind?), wie viel davon ist Reparaturrücklage? BK - Rücklage kannst du, rein rechtlich, durch den Mieter zahlen lassen. Ist aber nur beim Steuerberater relevant, für die Vermietung ist das Jacke wie Hose, weil du sowieso Marktmiete verlangst und dem Mieter ist egal, woraus sich diese zusammensetzt.

3. Hoffentlich ist die Wohnung nicht gefördert und nach (ich glaube) 1950 erbaut? Ist wichtig für die Vermietung.

4. Jetzt ganz pauschal ohne nähere Kenntnisse zur Wohnung (außer was du beschreibst): Für 80² bei guter Öffi-Lage müsstest du mehr als 850€ p.M. bekommen! Außer es ist wirklich sehr laut, dass wäre bitter. Aber selbst mit 850€: 850 - 371 = 479, 479 - 377 = 102 p.M. Cashflow. Könnte besser sein aber auch schlechter.

5. Wenn du selbstnoch etwas dort wohnst: In Wien kannst du pro Jahr lageabhängig mit 4-8% Wertsteigerung rechnen (auch COVID hatte BISHER keine gröberen Auswirkungen - leider). Ich glaube da könntest du nach 2 Jahren ganz gut verkaufen.

 

Aus meiner Sicht hast du wirklich viele Optionen:
1. Selbst drinn wohnen und so lange darin wohnen, bis der Gewinn durch Verkauf für dich hoch genug ist.
2. Vermieten
3. Sofort mit Verlust verkaufen (der kann aber nicht allzu hoch sein)

LG

Nyxpriest

Nachtag zu Option 1:
Natürlich kann dir trotz dem relativ stabilen Markt in Wien passieren, dass du keinen Gewinn oder sogar Verlust machst!

Ich würde auf jeden Fall verkaufen, das Risiko, Mietnomaden zu erwischen, die zudem noch die Wohnung verwüsten, wäre mir zu groß. Ich habe da einmal in der Vergangenheit sehr schlechte Erfahrungen gemacht, den gleichen Fehler mache ich nicht noch einmal.

Hi Michael uns willkommen hier im Forum und danke für deine sehr offene Vorstellung!

Ich kann mir gut vorstellen dass diese Erfahrung bleibende Schäden verursacht.

Ich kenne viele private Vermieter und vermiete selbst seit 25 Jahren. Habe keine Erfahrung mit Mietnomaden. Die meisten Mieter auf dem deutschen Mietmarkt sind wohl sehr zuverlässig und ordentlich.

Ich möchte dir nicht zu nahe treten, aber falls du die Erfahrung in Pirmases gemacht hast wäre wichtig zu erwähnen dass dies eine der stukturschwächsten Regionen ist mit entsprechend schlechter Mieterqualität.

Hi,

Pirmasens ist wirklich äusserst strukturschwach, das Risiko, einen Mietnomaden zu erwischen, ist hier wohl ungleich höher. Dafür lebt es sich hier sehr günstig, darum bin ich auch vor mehr als 10 Jahren von Karlsruhe hier her gezogen.

12