Wie in das Investment Immobilie einsteigen - selbst nutzen oder vermieten?
Zitat von Muslime_Frugi am 15. März 2021, 12:26 UhrIch lese hier immer wieder von jüngeren Usern, die noch einige Jahre (Jahrzehnte) arbeiten von Überlegungen und Wünschen in die Investition einer Immobilie. Ich rede hier nicht über den systematischen Aufbau von mehreren Immobilien mit hohen Hebeln und Skalierungseffekten ala Immocation, sondern als Einzelobjekt zur Ergänzung und Diversifikation des Aktien/ETF Portfolios.
Dazu fiel mir ein Artikel ein, den mir ein Verkäufer mitte der 90er hingelegt hat als ich meine erste (vermietete) Immobilie kaufte. Der Titel lautete so in der Art:
"Der intelligente Immobilieninvestor wohnt zur Miete"
Ich weiß nicht mehr genau welches finanzpornografischen Blatt es war und habe auch bei dem Verkäufer nix gekauft. In der Tat wurde damals viel mehr verkauft über das Argument der Steuerersparnis. Bei ca. 7% Darlehenszins und besserem Jahresmiet-Kaufpreis-Faktor war das auch durchaus schlüssig.
Heute wäre so ein reißerischer Titel nicht mehr angebracht, den das Blatt hat sich eigentlich total gedreht. Ich halte es heute beim Erstkauf einer Immobilie günstiger für den Eigenbedarf zu kaufen als zu vermieten. Besonders wenn man noch familiär ungebunden ist sehe ich es für sinnvoll an über den Kauf anstatt Miete nachzudenken und konkrete Rechnungen basierend auf das Wohnort durchzuspielen und dann eben nicht länger an der Seitenlinie zu stehen und weiter Miete zu zahlen. Genau wie beim Aktieninvestment lohnt es sich früh anzufangen und überhaupt halt mal anzufangen. Die Pro Punkte die ich in der Lebenssituation sehe:
- Am besten mehrere Darlehen mit unterschiedliche Laufzeiten sichern. Den größten Brocken mit langlaufender Zinsbindung >20Y
- Schutz vor Mieterhöhungen und damit inflationsausgleichend bei linear laufenden Z+T Kosten
- Kein Vermietungsrisiko (Messi, Mietausfälle etc.)
- Kein Mieterkontakt (auch für Nicht-Immobilien-Investoren)
- Vorteile des Eigentümers (keine Eigenbedarfskündigung, Haustiere nicht abzufragen etc.)
- Elastische Spielmöglichkeit über Sondertilgungen. Am besten festen Aktien-/ETF Sparplan und feste Tilgung und dann frei entscheiden wo die überschüssige Sparrate fließt. Bei Shiller KGV >35 in die Sondertilgung und beim Crash ins Depot.
- Volle Flexibilität bei der Mobilität oder familiären Veränderungen. Eine Wohnung knapp zugeschnitten für 1-2 Personen in guten und zukunftssicheren Lagen lassen sich dann einfach als Kapitalanlagen vermieten. Je nach Kalk. kostendeckend. Die AfA 50Y minus der Jahre der Selbstnutzung können dann steuerlich geltend gemacht werden.
Diese Gedanken gelten auch in der derzeitigen Marktphase. Nur so zur Anregung und Ermutigung die Seitenlinie zu verlassen. Der Mut der Entscheidung dürfte sich über die Jahre mit großer Wahrscheinlichkeit lohnen.
Ich lese hier immer wieder von jüngeren Usern, die noch einige Jahre (Jahrzehnte) arbeiten von Überlegungen und Wünschen in die Investition einer Immobilie. Ich rede hier nicht über den systematischen Aufbau von mehreren Immobilien mit hohen Hebeln und Skalierungseffekten ala Immocation, sondern als Einzelobjekt zur Ergänzung und Diversifikation des Aktien/ETF Portfolios.
Dazu fiel mir ein Artikel ein, den mir ein Verkäufer mitte der 90er hingelegt hat als ich meine erste (vermietete) Immobilie kaufte. Der Titel lautete so in der Art:
"Der intelligente Immobilieninvestor wohnt zur Miete"
Ich weiß nicht mehr genau welches finanzpornografischen Blatt es war und habe auch bei dem Verkäufer nix gekauft. In der Tat wurde damals viel mehr verkauft über das Argument der Steuerersparnis. Bei ca. 7% Darlehenszins und besserem Jahresmiet-Kaufpreis-Faktor war das auch durchaus schlüssig.
Heute wäre so ein reißerischer Titel nicht mehr angebracht, den das Blatt hat sich eigentlich total gedreht. Ich halte es heute beim Erstkauf einer Immobilie günstiger für den Eigenbedarf zu kaufen als zu vermieten. Besonders wenn man noch familiär ungebunden ist sehe ich es für sinnvoll an über den Kauf anstatt Miete nachzudenken und konkrete Rechnungen basierend auf das Wohnort durchzuspielen und dann eben nicht länger an der Seitenlinie zu stehen und weiter Miete zu zahlen. Genau wie beim Aktieninvestment lohnt es sich früh anzufangen und überhaupt halt mal anzufangen. Die Pro Punkte die ich in der Lebenssituation sehe:
- Am besten mehrere Darlehen mit unterschiedliche Laufzeiten sichern. Den größten Brocken mit langlaufender Zinsbindung >20Y
- Schutz vor Mieterhöhungen und damit inflationsausgleichend bei linear laufenden Z+T Kosten
- Kein Vermietungsrisiko (Messi, Mietausfälle etc.)
- Kein Mieterkontakt (auch für Nicht-Immobilien-Investoren)
- Vorteile des Eigentümers (keine Eigenbedarfskündigung, Haustiere nicht abzufragen etc.)
- Elastische Spielmöglichkeit über Sondertilgungen. Am besten festen Aktien-/ETF Sparplan und feste Tilgung und dann frei entscheiden wo die überschüssige Sparrate fließt. Bei Shiller KGV >35 in die Sondertilgung und beim Crash ins Depot.
- Volle Flexibilität bei der Mobilität oder familiären Veränderungen. Eine Wohnung knapp zugeschnitten für 1-2 Personen in guten und zukunftssicheren Lagen lassen sich dann einfach als Kapitalanlagen vermieten. Je nach Kalk. kostendeckend. Die AfA 50Y minus der Jahre der Selbstnutzung können dann steuerlich geltend gemacht werden.
Diese Gedanken gelten auch in der derzeitigen Marktphase. Nur so zur Anregung und Ermutigung die Seitenlinie zu verlassen. Der Mut der Entscheidung dürfte sich über die Jahre mit großer Wahrscheinlichkeit lohnen.
Zitat von n am 15. März 2021, 14:51 UhrGrundsätzlich würde ich da so ziemlich allem zustimmen. Problematisch sehe ich in jungen Jahren vielleicht die frühe örtliche Bindung- kommt halt darauf was man macht, und welche örtliche Flexibilität da gefragt ist, auch wenn man familiär noch nicht gebunden ist, hat es Vorteile, wenn man flexibler ist. Wenn man nach ein paar Jahren verkaufen will, kann das auch mit Verlusten einhergehen, wenn man aus größerer Distanz vermietet, hat auch das Nachteile.
Auch, was die aktuelle Marktlage angeht, würde ich gefühlt mal sagen: Vielleicht rechnet es sich gar nicht so richtig. ("gefühlt" weil ich da zur Zeit nicht wirklich schaue... gut, Alternativen sind auch nicht günstig)
Vielleicht lohnte es sich auch eher, wenn man sich eher was günstiges zur Miete sucht, wenn einem die Lage z. B. nicht so wichtig ist. Mit 25 oder 30 war es mir relativ egal, z. B. überallhin ein paar Kilometer Radeln zu müssen, es war mir auch egal, wie das Gebäude von außen aussah - das alles wäre mir beim Kauf einer Immobilie nicht egal, bei der ich Wiederverkauf oder Vermietung im Hinterkopf haben muss.
Grundsätzlich würde ich da so ziemlich allem zustimmen. Problematisch sehe ich in jungen Jahren vielleicht die frühe örtliche Bindung- kommt halt darauf was man macht, und welche örtliche Flexibilität da gefragt ist, auch wenn man familiär noch nicht gebunden ist, hat es Vorteile, wenn man flexibler ist. Wenn man nach ein paar Jahren verkaufen will, kann das auch mit Verlusten einhergehen, wenn man aus größerer Distanz vermietet, hat auch das Nachteile.
Auch, was die aktuelle Marktlage angeht, würde ich gefühlt mal sagen: Vielleicht rechnet es sich gar nicht so richtig. ("gefühlt" weil ich da zur Zeit nicht wirklich schaue... gut, Alternativen sind auch nicht günstig)
Vielleicht lohnte es sich auch eher, wenn man sich eher was günstiges zur Miete sucht, wenn einem die Lage z. B. nicht so wichtig ist. Mit 25 oder 30 war es mir relativ egal, z. B. überallhin ein paar Kilometer Radeln zu müssen, es war mir auch egal, wie das Gebäude von außen aussah - das alles wäre mir beim Kauf einer Immobilie nicht egal, bei der ich Wiederverkauf oder Vermietung im Hinterkopf haben muss.
Zitat von Muslime_Frugi am 15. März 2021, 15:12 UhrHi Namir
deine Argumente sind klassisch um für sich Gründe zu haben nicht den Schritt in eine Investition zu machen. I.d.R. wohnen die meisten dann doch länger als 10 Jahre in einer Gegend. Am Ende geht es schlicht und einfach um Opportunitätskosten wenn wir uns grundsätzlich einig sind, dass
- Mieten sich langfristig an der Inflationsrate orientieren.
- Die Finanzierung mit niedriger Tilgung um die 2-3% + Zins der KM entspricht
Auch außerhalb einer Stadt lohnt sich das kaufen und die Mietrendite ist i.d.R. höher als im Zentrum.
Falls man <10Y wegzieht wie oben geschrieben vermieten und nach 10 Jahren Haltedauer Gesetzesstand heute steuerfrei verkaufen falls man nicht langfristig Vermieter sein will.
Hi Namir
deine Argumente sind klassisch um für sich Gründe zu haben nicht den Schritt in eine Investition zu machen. I.d.R. wohnen die meisten dann doch länger als 10 Jahre in einer Gegend. Am Ende geht es schlicht und einfach um Opportunitätskosten wenn wir uns grundsätzlich einig sind, dass
- Mieten sich langfristig an der Inflationsrate orientieren.
- Die Finanzierung mit niedriger Tilgung um die 2-3% + Zins der KM entspricht
Auch außerhalb einer Stadt lohnt sich das kaufen und die Mietrendite ist i.d.R. höher als im Zentrum.
Falls man <10Y wegzieht wie oben geschrieben vermieten und nach 10 Jahren Haltedauer Gesetzesstand heute steuerfrei verkaufen falls man nicht langfristig Vermieter sein will.
Zitat von Cricetus am 15. März 2021, 16:11 UhrIch plane derzeit einen Umzug und habe einmal die Kosten der letzten 4 Jahre aufsummiert und mit Restschuld und Vorfälligkeitskosten dem Beleihwert (Schätzwert -20%) gegenüber gestellt.
Ich bin auf eine effektive Miete von -59 € warm gekommen. Für zwei Personen in einer Großstadt.
Diese Wohnung zu kaufen war die beste finanzielle Entscheidung meines Lebens.
Bei den 10% Kaufnebenkosten musste ich auch erst einmal schlucken.
Ja, Wohnungen haben ein Klumprisiko. Aber es ist wie bei allen: Risiko kann sich eben auch auszahlen.
Ich plane derzeit einen Umzug und habe einmal die Kosten der letzten 4 Jahre aufsummiert und mit Restschuld und Vorfälligkeitskosten dem Beleihwert (Schätzwert -20%) gegenüber gestellt.
Ich bin auf eine effektive Miete von -59 € warm gekommen. Für zwei Personen in einer Großstadt.
Diese Wohnung zu kaufen war die beste finanzielle Entscheidung meines Lebens.
Bei den 10% Kaufnebenkosten musste ich auch erst einmal schlucken.
Ja, Wohnungen haben ein Klumprisiko. Aber es ist wie bei allen: Risiko kann sich eben auch auszahlen.
Zitat von exitus2022 am 15. März 2021, 16:16 UhrZitat von n am 15. März 2021, 14:51 Uhr... Problematisch sehe ich in jungen Jahren vielleicht die frühe örtliche Bindung- ...
kommt drauf an
WO und wie/was man kauft?
(oder gar neu baut!)solange man maklerfrei kauft und verkauft sind die Transaktionskosten (Grunderwerbsteuer und Notar) ja noch erträglich
dann ist NUR entscheidend, dass man günstig in einem steigenden Markt kauft ...
... und dort, wo das Ende der preislichen Fahnenstange erreicht ist, besser mietet!
--> also sorgfältige Standortanalyse: wie ist die Wirtschaft strukturiert? Branchenmix? Gegend mit Zu- oder Abwanderungstrend?
Zitat von n am 15. März 2021, 14:51 Uhr... Problematisch sehe ich in jungen Jahren vielleicht die frühe örtliche Bindung- ...
kommt drauf an
WO und wie/was man kauft?
(oder gar neu baut!)
solange man maklerfrei kauft und verkauft sind die Transaktionskosten (Grunderwerbsteuer und Notar) ja noch erträglich
dann ist NUR entscheidend, dass man günstig in einem steigenden Markt kauft ...
... und dort, wo das Ende der preislichen Fahnenstange erreicht ist, besser mietet!
--> also sorgfältige Standortanalyse: wie ist die Wirtschaft strukturiert? Branchenmix? Gegend mit Zu- oder Abwanderungstrend?
Zitat von PanameraFlow am 15. März 2021, 17:44 UhrHabe dieses "Man sollte für sich selbst nur Mieten und seine Eigentumswohnung vermieten" irgendwie nie so richtig verstanden.
Wo ist jetzt der Unterschied ob ich zb 500€ Miete bezahle und dann 500€ Miete von meiner vermieteten Wohnung einnehme oder ob ich selbst drin lebe und mir die 500€ Miete einfach so spare häää? Kommt doch aufs gleiche raus. Der einzige Vorteil ist doch dass man bei Objekten die man als Kapitalanlage hat mehr Sachen steuerlich absetzen kann aber das wird doch bei kleinen Wohnungen den Braten auch nicht fett machen.
Oder was übersehe ich
Habe dieses "Man sollte für sich selbst nur Mieten und seine Eigentumswohnung vermieten" irgendwie nie so richtig verstanden.
Wo ist jetzt der Unterschied ob ich zb 500€ Miete bezahle und dann 500€ Miete von meiner vermieteten Wohnung einnehme oder ob ich selbst drin lebe und mir die 500€ Miete einfach so spare häää? Kommt doch aufs gleiche raus. Der einzige Vorteil ist doch dass man bei Objekten die man als Kapitalanlage hat mehr Sachen steuerlich absetzen kann aber das wird doch bei kleinen Wohnungen den Braten auch nicht fett machen.
Oder was übersehe ich
Zitat von Muslime_Frugi am 15. März 2021, 18:17 Uhr@Panameraflow: Ja, in erster Linie steuerliche Gründe für Einkommen mit hoher Steuerprogression. Hier sind die AfA und Zins plus nicht umlagefähige NK absetzbar. Nun aber durch Niedrigzins nicht mehr so interessant, allerdings sind nun auch die Finanzierungskosten geringer. All dies ist bei Selbstnutzung nicht gegeben, allerdings ist es gerade wegen den niedrigen Zinsen heute bei der Betrachtung Eigennutzung vs. vermieten relativ gesehen attraktiver zur Selbstnutzung zu kaufen. Die Einstandspreise habe ja beide gleichermaßen. Daher mein Plädoyer (und beim Startbeitrag habe ich wirklich an dich als Musterfall gedacht 😛 ) heute eher zu kaufen als zu mieten. Auch der Spread zu langer Zinsbindung ist heute deutlich geringer als zu Zeiten höherer Zinsen.
Grundlegend sind Eigennutzung und als Investor vermieten zwei völlig andere Ansätze und nicht vergleichbar. Ein EFH macht sinn für eine Familie ist aber kein gutes Vermietobjekt. Andersherum ist eine Wohnung in einer bestimmten Größe und Lage keine Option zum selbst drin wohnen aber ein gut geeignetes Anlageobjekt. Der Investor entscheidet nach Zahlen, der Eigennutzer auch mit Emotionen. So wie bei dir und anderen Jüngeren könnte eine Wohnung sich für beides gleichermaßen eignen. Weiter Jahre in Miete halte ich für verlorene Jahre und erschweren den FIRE Plan. Es mag Ausnahmen geben, wenn jemand extrem günstig wohnt und der Vermieter nicht erhöht, dann kann man etwas warten. Aber auch da: Die Zeit läuft und läuft und läuft....
@Panameraflow: Ja, in erster Linie steuerliche Gründe für Einkommen mit hoher Steuerprogression. Hier sind die AfA und Zins plus nicht umlagefähige NK absetzbar. Nun aber durch Niedrigzins nicht mehr so interessant, allerdings sind nun auch die Finanzierungskosten geringer. All dies ist bei Selbstnutzung nicht gegeben, allerdings ist es gerade wegen den niedrigen Zinsen heute bei der Betrachtung Eigennutzung vs. vermieten relativ gesehen attraktiver zur Selbstnutzung zu kaufen. Die Einstandspreise habe ja beide gleichermaßen. Daher mein Plädoyer (und beim Startbeitrag habe ich wirklich an dich als Musterfall gedacht 😛 ) heute eher zu kaufen als zu mieten. Auch der Spread zu langer Zinsbindung ist heute deutlich geringer als zu Zeiten höherer Zinsen.
Grundlegend sind Eigennutzung und als Investor vermieten zwei völlig andere Ansätze und nicht vergleichbar. Ein EFH macht sinn für eine Familie ist aber kein gutes Vermietobjekt. Andersherum ist eine Wohnung in einer bestimmten Größe und Lage keine Option zum selbst drin wohnen aber ein gut geeignetes Anlageobjekt. Der Investor entscheidet nach Zahlen, der Eigennutzer auch mit Emotionen. So wie bei dir und anderen Jüngeren könnte eine Wohnung sich für beides gleichermaßen eignen. Weiter Jahre in Miete halte ich für verlorene Jahre und erschweren den FIRE Plan. Es mag Ausnahmen geben, wenn jemand extrem günstig wohnt und der Vermieter nicht erhöht, dann kann man etwas warten. Aber auch da: Die Zeit läuft und läuft und läuft....
Zitat von PanameraFlow am 15. März 2021, 18:23 UhrZitat von Muslime_Frugi am 15. März 2021, 18:17 Uhrallerdings ist es gerade wegen den niedrigen Zinsen heute bei der Betrachtung Eigennutzung vs. vermieten relativ gesehen attraktiver zur Selbstnutzung zu kaufen. Die Einstandspreise habe ja beide gleichermaßen. Daher mein Plädoyer (und beim Startbeitrag habe ich wirklich an dich als Musterfall gedacht 😛 ) heute eher zu kaufen als zu mieten.
Hmm bin mir nicht sicher ob mir niedrige Zinsen viel bringen, wenn ich dann dafür einen (vermutlich!!) viel zu hohen Preis trotzdem bezahle. Die Kaufpreise sind ja wenn ich das richtig mitbekommen habe viel stärker gestiegen als die Mieten in vergleichbaren Objekten oder
edit: Nicht als kritik oder besserwisserei verstehen, eher als Fragen eines unwissenden an den experten 😀
Zitat von Muslime_Frugi am 15. März 2021, 18:17 Uhrallerdings ist es gerade wegen den niedrigen Zinsen heute bei der Betrachtung Eigennutzung vs. vermieten relativ gesehen attraktiver zur Selbstnutzung zu kaufen. Die Einstandspreise habe ja beide gleichermaßen. Daher mein Plädoyer (und beim Startbeitrag habe ich wirklich an dich als Musterfall gedacht 😛 ) heute eher zu kaufen als zu mieten.
Hmm bin mir nicht sicher ob mir niedrige Zinsen viel bringen, wenn ich dann dafür einen (vermutlich!!) viel zu hohen Preis trotzdem bezahle. Die Kaufpreise sind ja wenn ich das richtig mitbekommen habe viel stärker gestiegen als die Mieten in vergleichbaren Objekten oder
edit: Nicht als kritik oder besserwisserei verstehen, eher als Fragen eines unwissenden an den experten 😀
Zitat von exitus2022 am 15. März 2021, 18:32 UhrZitat von Muslime_Frugi am 15. März 2021, 18:17 Uhr... steuerliche Gründe für Einkommen mit hoher Steuerprogression. Hier sind die AfA und Zins plus nicht umlagefähige NK absetzbar. ... All dies ist bei Selbstnutzung nicht gegeben, ...
dem steht entgegen, dass Mieteinnahmen (nach AfA und Zins-Abzug) zu versteuern sind und gleichzeitig die eigene Miete aus versteuertem Nettoeinkommen bezahlt wird - während der Mietwert einer selbstgenutzten Wohnung in D steuerfrei ist
entscheidendes Kriterium ist für mich einfach wieviele Jahresmieten ich für eine gleichwertige Wohnung als Kaufpreis zahlen müsste!
(und dass ich in einer Stadt wohne, die extrem von EINER Branche abhängig ist!)
Zitat von Muslime_Frugi am 15. März 2021, 18:17 Uhr... steuerliche Gründe für Einkommen mit hoher Steuerprogression. Hier sind die AfA und Zins plus nicht umlagefähige NK absetzbar. ... All dies ist bei Selbstnutzung nicht gegeben, ...
dem steht entgegen, dass Mieteinnahmen (nach AfA und Zins-Abzug) zu versteuern sind und gleichzeitig die eigene Miete aus versteuertem Nettoeinkommen bezahlt wird - während der Mietwert einer selbstgenutzten Wohnung in D steuerfrei ist
entscheidendes Kriterium ist für mich einfach wieviele Jahresmieten ich für eine gleichwertige Wohnung als Kaufpreis zahlen müsste!
(und dass ich in einer Stadt wohne, die extrem von EINER Branche abhängig ist!)
Zitat von n am 15. März 2021, 20:01 UhrZitat von Muslime_Frugi am 15. März 2021, 15:12 UhrHi Namir
deine Argumente sind klassisch um für sich Gründe zu haben nicht den Schritt in eine Investition zu machen. I.d.R. wohnen die meisten dann doch länger als 10 Jahre in einer Gegend. Am Ende geht es schlicht und einfach um Opportunitätskosten wenn wir uns grundsätzlich einig sind, dass
- Mieten sich langfristig an der Inflationsrate orientieren.
- Die Finanzierung mit niedriger Tilgung um die 2-3% + Zins der KM entspricht
Zu den klassischen Argumenten käme noch: dann habe ich Schulden... So ganz falsch sind diese Argumente deswegen auch nicht.
Insgesamt kommt es halt darauf an, was man so vor hat. Wir haben auch relativ jung gekauft, und es hat sich auch gelohnt, wir sahen auch Angebote, die man auch als Single hätte kaufen können, und später ohne Probleme hätte vermietet bekommen, und sich das auch gerechnet hätte. Aber man sah auch schon Angebote, bei denen es sich nicht gerechnet hätte.
Zum Punkt B: Würde mal sagen: Zinsen+~2-3%Tilgung+nicht umlagefähige Kosten sollten bei (fiktiver) 110%Finanzierung nicht höher als eine entsprechende Miete sein, dann kann man schon drüber nachdenken. Wenn man jetzt für 100.000 (+10.000) kauft, 100€ Zinsen pro Monat (längere Zinsfestschreibung) zahlt und 50 Euro nicht umlagefähige Kosten hat, und eine vergleichbare Wohnung vielleicht 350€ kalt kostete - ich weiß nicht, da braucht man schon vier Jahre, bis man die Kaufnebenkosten wieder drin hat, die man (wenn die Preise nicht steigen... ) nicht wiedersieht... so schlecht wäre da mieten auch nicht.
Zitat von Muslime_Frugi am 15. März 2021, 15:12 UhrHi Namir
deine Argumente sind klassisch um für sich Gründe zu haben nicht den Schritt in eine Investition zu machen. I.d.R. wohnen die meisten dann doch länger als 10 Jahre in einer Gegend. Am Ende geht es schlicht und einfach um Opportunitätskosten wenn wir uns grundsätzlich einig sind, dass
- Mieten sich langfristig an der Inflationsrate orientieren.
- Die Finanzierung mit niedriger Tilgung um die 2-3% + Zins der KM entspricht
Zu den klassischen Argumenten käme noch: dann habe ich Schulden... So ganz falsch sind diese Argumente deswegen auch nicht.
Insgesamt kommt es halt darauf an, was man so vor hat. Wir haben auch relativ jung gekauft, und es hat sich auch gelohnt, wir sahen auch Angebote, die man auch als Single hätte kaufen können, und später ohne Probleme hätte vermietet bekommen, und sich das auch gerechnet hätte. Aber man sah auch schon Angebote, bei denen es sich nicht gerechnet hätte.
Zum Punkt B: Würde mal sagen: Zinsen+~2-3%Tilgung+nicht umlagefähige Kosten sollten bei (fiktiver) 110%Finanzierung nicht höher als eine entsprechende Miete sein, dann kann man schon drüber nachdenken. Wenn man jetzt für 100.000 (+10.000) kauft, 100€ Zinsen pro Monat (längere Zinsfestschreibung) zahlt und 50 Euro nicht umlagefähige Kosten hat, und eine vergleichbare Wohnung vielleicht 350€ kalt kostete - ich weiß nicht, da braucht man schon vier Jahre, bis man die Kaufnebenkosten wieder drin hat, die man (wenn die Preise nicht steigen... ) nicht wiedersieht... so schlecht wäre da mieten auch nicht.
Zitat von Muslime_Frugi am 16. März 2021, 10:16 UhrZitat von PanameraFlow am 15. März 2021, 18:23 UhrHmm bin mir nicht sicher ob mir niedrige Zinsen viel bringen, wenn ich dann dafür einen (vermutlich!!) viel zu hohen Preis trotzdem bezahle. Die Kaufpreise sind ja wenn ich das richtig mitbekommen habe viel stärker gestiegen als die Mieten in vergleichbaren Objekten oder
Die niedrigen Zinsen und vor allem der mittlerweile sehr geringe Spread zwischen den Kurzlaufenden (um 5 Jahre) und den langlaufenden (20-30Y) Zinsfestschreibungen sind so marginal, dass man damit sehr solide kalkulierbar einen Business Case aufstellen kann. Wenn die Jahresmietkennzahl (Kaufpreis + NK / Jahreskaltmiete) in deiner Ecke hoch ist >30 oder gar 35, ist es auch ok, wenn du Zins und Tilgung-2-3%)- (also der statischen Anfangsrate) etwas über der vergleichbaren Miete liegst. Selbst wenn die Preisentwicklung stagniert oder die Preise vorübergehend sinken kann es dir egal sein. Die Mieten bis auf Ausnahmen von extrem strukturschwachen Gegenden noch nie gesunken. Damit wird deine Finanzierungsrate langfristig immer relativ günstiger. Langfristig steigen auch die Preise alleine schon weil die Baumaterialien sich an der Inflation orientieren und immer teurer werden. Das die Preise stärker als die Mieten gestiegen sind ist der Zinsentwicklung geschuldet und dass Investoren sich heute mit einer geringeren Rendite zufrieden geben.
Ich sehe es also eher von Vorteil in einer teureren aber zukunftssicheren Gegend zu kaufen!
Zitat von exit-tbd am 15. März 2021, 18:32 Uhrdem steht entgegen, dass Mieteinnahmen (nach AfA und Zins-Abzug) zu versteuern sind und gleichzeitig die eigene Miete aus versteuertem Nettoeinkommen bezahlt wird - während der Mietwert einer selbstgenutzten Wohnung in D steuerfrei ist
entscheidendes Kriterium ist für mich einfach wieviele Jahresmieten ich für eine gleichwertige Wohnung als Kaufpreis zahlen müsste!
(und dass ich in einer Stadt wohne, die extrem von EINER Branche abhängig ist!)
absolut richtig was du im ersten Satz schreibst. Das ist mit anderen Worten genau das was ich anfangs oben geschrieben habe: Nämlich dass es heute eher attraktiver ist die erste Immobile für den Eigenbedarf zu kaufen. Meine Beispielwohnung Mitte der 90er hat sich tatsächlich über die Steuervorteile und 1-2% Tilgung selbst getragen. Heute geht das auch noch bei 2-3% Tilgung dank niedrigem Zins trotz hoher Preise. Nur war die Finanzierungslaufzeit bei 7% Zinsen und 1-2% Tilgung gut 10 Jahre geringer als heute mit 2-3% Tilgung.
Deine Aussage mit der Jahresmietkennzahl ist so pauschal nicht richtig. Diese Kennzahl ist ja vergleichbar mit dem KGV der Aktie. Wenn ich bei einer Aktie sagen würde ein KGV >30 ist ein Zeichen eine Aktie nicht zu kaufen, dürfte ich viele gute Aktien nicht im Depot haben. Eine LVMH und ASML liegen um die 50, meine Sartorius sogar um die 100.
Wegen dem Branchenrisiko muss man schauen. Auch im Ruhrgebiet hat es einen sehr massiven Strukturwandel gegeben und die Mieten sind da nicht gesunken. Man sollte die deutsche Automobilindustrie nicht abschreiben. Hab keine Titel im Depot aber schon bereut VW nicht vor einem halben Jahr mal gekauft zu haben. KGV 6 und gestern gute Nachrichten zur neuen Strategie. Alles Argumente nicht zu investieren und weiter Miete zu zahlen und die Zeit läuft und läuft und läuft... bei dir im Gegensatz zu einem 30 Jährigen halt schon etwas mehr abgelaufen.
Zitat von n am 15. März 2021, 20:01 Uhr...Zu den klassischen Argumenten käme noch: dann habe ich Schulden... So ganz falsch sind diese Argumente deswegen auch nicht....
...Insgesamt kommt es halt darauf an, was man so vor hat....
Wenn den Schulden eine Investition und ein regelmäßiger Cashflow (gesparte Miete) entgegenstehen ist es eher eine mentale Hürde als eine tatsächliche.
Insgesamt kommt es halt darauf an ob man bereit ist die Angst vor der Investition und der überschaubaren unternehmerischen Risiken zu überwinden und am besten rechtzeitig anzufangen. Eigentlich haben wir doch hier den Mindset in einem erweiterten Horizont zu denken.
Wir könnten die gleiche Diskussion über Aktienanlagen führen. Es gibt auch da genügend Argumente die alle irgendwo verständlich sind. Nur weil >80% so empfinden muss es ja rational nicht richtig sein.
Jeder muss seinen eigenen Business Plan in seiner Gegend machen. Am Ende wird es sich außer in den ganz strukturschwachen Gegenden immer lohnen. Mal mit höherer Mietrendite mal mit geringerer. Mal mit größerem KGV mal mit kleinerem. Grundsätzlich ziemlich ähnlich der Aktie.
Ab FIRE und ab Rente wird die Miete nunmal einer der größte und vermutlich der größte unvermeidbare Kostenblock sein. Ausnahmen man meldet sich bei seinem Bruder mit Wohnsitz und zieht als Nomade durch die Welt. Dieser Kostenblock der durch zu versteuernde Einkünfte zu erzielen ist, hat riesen Nachteile auf die benötigte höhe der Entnahmerate, damit auf das SoRR, Inflation und letztlich eben auf die Diversifikation.
Zitat von PanameraFlow am 15. März 2021, 18:23 Uhr
Hmm bin mir nicht sicher ob mir niedrige Zinsen viel bringen, wenn ich dann dafür einen (vermutlich!!) viel zu hohen Preis trotzdem bezahle. Die Kaufpreise sind ja wenn ich das richtig mitbekommen habe viel stärker gestiegen als die Mieten in vergleichbaren Objekten oder
Die niedrigen Zinsen und vor allem der mittlerweile sehr geringe Spread zwischen den Kurzlaufenden (um 5 Jahre) und den langlaufenden (20-30Y) Zinsfestschreibungen sind so marginal, dass man damit sehr solide kalkulierbar einen Business Case aufstellen kann. Wenn die Jahresmietkennzahl (Kaufpreis + NK / Jahreskaltmiete) in deiner Ecke hoch ist >30 oder gar 35, ist es auch ok, wenn du Zins und Tilgung-2-3%)- (also der statischen Anfangsrate) etwas über der vergleichbaren Miete liegst. Selbst wenn die Preisentwicklung stagniert oder die Preise vorübergehend sinken kann es dir egal sein. Die Mieten bis auf Ausnahmen von extrem strukturschwachen Gegenden noch nie gesunken. Damit wird deine Finanzierungsrate langfristig immer relativ günstiger. Langfristig steigen auch die Preise alleine schon weil die Baumaterialien sich an der Inflation orientieren und immer teurer werden. Das die Preise stärker als die Mieten gestiegen sind ist der Zinsentwicklung geschuldet und dass Investoren sich heute mit einer geringeren Rendite zufrieden geben.
Ich sehe es also eher von Vorteil in einer teureren aber zukunftssicheren Gegend zu kaufen!
Zitat von exit-tbd am 15. März 2021, 18:32 Uhr
dem steht entgegen, dass Mieteinnahmen (nach AfA und Zins-Abzug) zu versteuern sind und gleichzeitig die eigene Miete aus versteuertem Nettoeinkommen bezahlt wird - während der Mietwert einer selbstgenutzten Wohnung in D steuerfrei ist
entscheidendes Kriterium ist für mich einfach wieviele Jahresmieten ich für eine gleichwertige Wohnung als Kaufpreis zahlen müsste!
(und dass ich in einer Stadt wohne, die extrem von EINER Branche abhängig ist!)
absolut richtig was du im ersten Satz schreibst. Das ist mit anderen Worten genau das was ich anfangs oben geschrieben habe: Nämlich dass es heute eher attraktiver ist die erste Immobile für den Eigenbedarf zu kaufen. Meine Beispielwohnung Mitte der 90er hat sich tatsächlich über die Steuervorteile und 1-2% Tilgung selbst getragen. Heute geht das auch noch bei 2-3% Tilgung dank niedrigem Zins trotz hoher Preise. Nur war die Finanzierungslaufzeit bei 7% Zinsen und 1-2% Tilgung gut 10 Jahre geringer als heute mit 2-3% Tilgung.
Deine Aussage mit der Jahresmietkennzahl ist so pauschal nicht richtig. Diese Kennzahl ist ja vergleichbar mit dem KGV der Aktie. Wenn ich bei einer Aktie sagen würde ein KGV >30 ist ein Zeichen eine Aktie nicht zu kaufen, dürfte ich viele gute Aktien nicht im Depot haben. Eine LVMH und ASML liegen um die 50, meine Sartorius sogar um die 100.
Wegen dem Branchenrisiko muss man schauen. Auch im Ruhrgebiet hat es einen sehr massiven Strukturwandel gegeben und die Mieten sind da nicht gesunken. Man sollte die deutsche Automobilindustrie nicht abschreiben. Hab keine Titel im Depot aber schon bereut VW nicht vor einem halben Jahr mal gekauft zu haben. KGV 6 und gestern gute Nachrichten zur neuen Strategie. Alles Argumente nicht zu investieren und weiter Miete zu zahlen und die Zeit läuft und läuft und läuft... bei dir im Gegensatz zu einem 30 Jährigen halt schon etwas mehr abgelaufen.
Zitat von n am 15. März 2021, 20:01 Uhr
...Zu den klassischen Argumenten käme noch: dann habe ich Schulden... So ganz falsch sind diese Argumente deswegen auch nicht....
...Insgesamt kommt es halt darauf an, was man so vor hat....
Wenn den Schulden eine Investition und ein regelmäßiger Cashflow (gesparte Miete) entgegenstehen ist es eher eine mentale Hürde als eine tatsächliche.
Insgesamt kommt es halt darauf an ob man bereit ist die Angst vor der Investition und der überschaubaren unternehmerischen Risiken zu überwinden und am besten rechtzeitig anzufangen. Eigentlich haben wir doch hier den Mindset in einem erweiterten Horizont zu denken.
Wir könnten die gleiche Diskussion über Aktienanlagen führen. Es gibt auch da genügend Argumente die alle irgendwo verständlich sind. Nur weil >80% so empfinden muss es ja rational nicht richtig sein.
Jeder muss seinen eigenen Business Plan in seiner Gegend machen. Am Ende wird es sich außer in den ganz strukturschwachen Gegenden immer lohnen. Mal mit höherer Mietrendite mal mit geringerer. Mal mit größerem KGV mal mit kleinerem. Grundsätzlich ziemlich ähnlich der Aktie.
Ab FIRE und ab Rente wird die Miete nunmal einer der größte und vermutlich der größte unvermeidbare Kostenblock sein. Ausnahmen man meldet sich bei seinem Bruder mit Wohnsitz und zieht als Nomade durch die Welt. Dieser Kostenblock der durch zu versteuernde Einkünfte zu erzielen ist, hat riesen Nachteile auf die benötigte höhe der Entnahmerate, damit auf das SoRR, Inflation und letztlich eben auf die Diversifikation.
Zitat von FredFinanzFuchs am 16. März 2021, 10:20 UhrWenn ich eine Wohnung für mich kaufe, dann sind die Kriterien für den Kauf
- kenne ich die Lage, ist sie nahe zu meinem Arbeitsplatz
- passt die Wohnungsgröße zu meinen Bedürfnissen
- kann ich mir die Wohnung leisten
- gefällt mir die ImmobilienAlles also subjektive Kriterien. Bei einer Anlage in Immobilien sinds es auch subjektive aber eher objektive Kirterien
- subjektiv: Kann ich mir die Belastung leisten
- objektiv: Ist die Lage und die Größe nachhaltig vermietbar.Bei einer vermieteten Immobilie ist für mich das Angebot viel größer, ich kann hier also auch eher ein sehr günstiges Angebot heraussuchen oder in einer Zwangsversteigerung erwerben.
Ansonsten wurde schon richtig geschrieben: Bei vergleichbaren Wohnungen ist die Eigennutzung sinnvoller, da der Mietertrag (ersparte Miete) nicht zu versteuern ist.
Und wenn ch preisgünstig in einer Genossenschafts- oder sogar Sozialwohnung lebe, ist trotz der steuerlichen Nachteile die vermietete Immobilie sinnvoller. Bis zur AfA ist dort ja auch die Miete steuerfrei.
Es ist richtig: Die Preise sind in den letzten Jahren durch die Zinssenkung dramatisch gestiegen. Die Eigennutzer/Vermieter konnten sich durch sinkende Zinsen höhere Preise leisten. Und der Markt erhöhte die Preise.
Sollte wir irgendwann wieder namhafte Zinsen bekommen, könnten die Preise sinken. Aber selbst die Experten der Allianz bieten derzeit Darlehen 30 Jahre fest für unter 1% an - allerdings nur bis zu 50% des Kaufpreises.
Wenn ich eine Wohnung für mich kaufe, dann sind die Kriterien für den Kauf
- kenne ich die Lage, ist sie nahe zu meinem Arbeitsplatz
- passt die Wohnungsgröße zu meinen Bedürfnissen
- kann ich mir die Wohnung leisten
- gefällt mir die Immobilien
Alles also subjektive Kriterien. Bei einer Anlage in Immobilien sinds es auch subjektive aber eher objektive Kirterien
- subjektiv: Kann ich mir die Belastung leisten
- objektiv: Ist die Lage und die Größe nachhaltig vermietbar.
Bei einer vermieteten Immobilie ist für mich das Angebot viel größer, ich kann hier also auch eher ein sehr günstiges Angebot heraussuchen oder in einer Zwangsversteigerung erwerben.
Ansonsten wurde schon richtig geschrieben: Bei vergleichbaren Wohnungen ist die Eigennutzung sinnvoller, da der Mietertrag (ersparte Miete) nicht zu versteuern ist.
Und wenn ch preisgünstig in einer Genossenschafts- oder sogar Sozialwohnung lebe, ist trotz der steuerlichen Nachteile die vermietete Immobilie sinnvoller. Bis zur AfA ist dort ja auch die Miete steuerfrei.
Es ist richtig: Die Preise sind in den letzten Jahren durch die Zinssenkung dramatisch gestiegen. Die Eigennutzer/Vermieter konnten sich durch sinkende Zinsen höhere Preise leisten. Und der Markt erhöhte die Preise.
Sollte wir irgendwann wieder namhafte Zinsen bekommen, könnten die Preise sinken. Aber selbst die Experten der Allianz bieten derzeit Darlehen 30 Jahre fest für unter 1% an - allerdings nur bis zu 50% des Kaufpreises.
Zitat von PanameraFlow am 16. März 2021, 20:51 UhrDas klingt schon alles sehr schlüssig was Muslime Frugi so schreibt tatsächlich
Das klingt schon alles sehr schlüssig was Muslime Frugi so schreibt tatsächlich
