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Verkauferlös aus Immobilie richtig anlegen - was haltet ihr von diesem Plan

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Hallo zusammen!

Ich würde mal wieder gerne einen Zwischenstand melden bzw. um ein paar Kommentare bitten. Zur Erinnerung: ich (weibl, 49, verheiratet, keine Kinder) bin seit diesem Jahr ohne Beschäftigungsverhältnis bzw. in der finanziellen Unabhängigkeit. Wobei mein Mann noch in Teilzeit arbeitet und ca. 1.200 € verdient. Er möchte aber auch so schnell wie möglich raus aus dem Angestelltenverhältnis.

Vor 10 Jahren haben wir ein Mehrfamilienhaus gekauft, welches wir dieses Jahr (Mitte Juni kann die Suche nach einem Käufer beginnen) verkaufen wollen. Ich gehe davon aus, dass aus dem Verkauf ca. 900.000 € bei uns hängen bleiben wird (nach Begleichung der Restschulden).

Nun bin ich am überlegen was wir mit dem Geld machen sollen...hört sich blöd an, aber ist gar nicht so einfach 😕

Schließlich geht es um das Geld, mit dem wir unser Leben finanzieren "müssen".

Folgende Überlegung hab ich mir gemacht: Wir benötigen ca. 30.000 € im Jahr

Somit folgender Anlageplan:

  • 150.000 € verteilt auf 2 (Tagesgeld-/Giro-)Konten (Einlagesicherung). Das sollte für 5 Jahre ausreichen.
  • 150.000 € auf iShares Edge MSCI World Minimum Volatility (A1J781) (was haltet ihr von diesem ETF?). Aus diesem ETF würde ich den Barbestand auffüllen (hält wieder weitere ca. 3-5 Jahre)
  • 550.000 € auf Amundi MSCI World UE (A2H9QY)
  • 50.000 € auf Amundi MSCI Emerging Markes (A2H9Q0)

Aus MSCI World und Emerging Market wird je Kursverlauf in den konservativeren Topf (Bar oder Minimum Volatility) verschoben.

Was meint ihr dazu? Habt ihr eine andere Idee was man mit so viel Geld aktuell machen könnte? Evtl. ein paar Euros in Gold? Ich erwarte in den nächsten Monaten/Jahren einen starken Kursrückgang an der Börse. Evtl. mit langer Phase bis zu einer Erholung.

Was sagt ihr zu dem ETF iShares Edge MSCI World Minimum Volatility (A1J781) ? Soweit ich die Charts der Vergangenheit sehe, könnte ich mit dieser Volatility/Rendite gut leben und schlafen. Evtl. würde ich da sogar mehr reinbuttern. Gibt es aus eurer Sicht eine bessere konservative Lösung? Mit Anleihen kenne ich mich zu wenig aus. Viele raten auch aktuell von Anleihen ab.

Bargeld ist aktuell auch nicht der Brüller. Inflation... aber lieber verlier ich 3% von meinem Bargeldbestand und kann ruhig schlafen.

@muslime_frugi

Du bist in meinem Alter und hat soweit ich weiss ein ähnlich großes Vermögen und auch eine Immobilie, die Du glaub auch vergolden möchtest. Was sagst Du dazu?

Grüße,

Frisa

Ich würde mit dem Geld zwei Mehrfamilienhäuser kaufen. Gesamtosten bei guter Vermietbarkeit 25-fache Netto-Jahresmiete auf Bruttoaufwand. Und mit Finanzierung hebeln.
Sehr vereinfacht gerechnet:
Bei 20% Eigenkapital also Investition 4,5 Mio., Jahresnettomiete 180.000
1% Zinsen aufs Darlehen von 3,6 Mio 36.000
2% Tilgung 72.000
Summe Aufwand 108.000.  Überschuss (180.000 - 108.000) = 72.000. Da bleiben nach Abzug aller Kosten und Steuern mehr als die erwünschten 30.000 übrig und Du tilgst parallel. Die Mieten werden wohl stabil bleiben, oder sich sogar erhöhen. Und Du hast von der Materie Ahnung.

Hallo!

 

Danke für die Rückmeldung.

 

Dann könnte ich auch das aktuelle Mehrfamilienhaus behalten. Da habe ich jetzt schon meine 40.000 € Mieteinnahmen im Jahr und weniger Risiko.

Ich möchte aber nicht mehr vermieten. Ich muss ehrlich sagen, dass ich keine Lust habe mich mit den Mietern und der Immobilie zu beschäftigen. Es ist kein grosser Aufwand aber doch hat man ab und zu Dinge zu tun auf die ich keine Lust habe.

Auch möchte ich evtl. ein Eigenheim kaufen. Dazu brauch ich Geld. Einen Kredit bekomme ich keinen mehr, da ich kein Einkommen aus einem Angestelltenverhältnis habe. Die Banken machen da nicht mit. Ich habe lange genug überlegt und ich denke, dass der Verkauf die beste Lösung für uns ist.

Wir müssten mind. 25  Jahre das Haus mit 40.000€ vermieten um auf den aktuellen Verkauferlös zu kommen.

Frisa

 

Jeder nach seiner Facon. Ich habe alles in Verwaltung gegeben und bezahle die dafür gerne. Kostet meist um die 6% der Nettomiete. Ist es aber wert, denn aller Ärger ist weg. Ist eben gut, wenn jemand dazwischen ist, der nicht der reiche Eigentümer ist. Bei Aktien bezahlt man ja auch das ganze Management und erfährt von dem ganzen Ärger der Firma nichts. Bisher konnte man ja zum Gewinnen von Liquidität einige Wohnungen verkaufen. Wegen des Umwandlungsstops in angespannten Märkten zukünftig schwierig.

Hallo Frisa,

schön von dir zu hören! Ich halte es vollkommen unstrittig für die beste Entscheidung aus dem "Klumpen" Immo Invest rauszugehen und jetzt in der angehenden Entnahmephase breiter zu streuen, liquider zu sein und somit insgesamt sicherer durch die Entnahmephase zu steuern.

Zur Panik sehe ich zum Verkauf keinen Grund. Die Preise werden wegen der anhaltend niedrigen Zinsen in diesem Jahr weiter anziehen. Aktuell beobachte ich dass Bauträger wegen anhaltenden Materialknappheit (Holz, Dämmmaterial usw.) gar nicht leiferbar sind, es zu massiven Terminverzögerungen kommt und Preise astronomisch steigen. Dieser globale Sondereffekt wird wieder verschwinden aber einen dennoch nachhaltigen Preisschub hinterlassen, der sich wiederum auf die Gebrauchtimmobilien auswirkt.

Zur Wiederanlage nach Verkauf:

Zu dem ETF iShares Edge MSCI World Minimum Volatility (A1J781) kann ich nichts sagen. Mittlerweile bin ich von einer möglichst einfachen Weltportfolio Abbildung überzeugt, d.h. ein MSCI World und ein MSCI EM. Auf den ersten Blick hat der min. Vola einfach eine schlechtere Rendite. Die Vola kannst du über ein Cashzelt steuern. Und warum den EM Anteil so klein?

Ich für mich dachte auch lange Zeit ich finanziere meine Brücke bis zur Rente mit Cash und lasse das Depot parallel laufen. Dazu habe ich meine Meinung geändert und mich im letzten halben Jahr in die Thematik Entnahmestrategien eingearbeitet.

Folgendes würde ich in Erwägung ziehen:

  1. Vom Start an mit einer gewissen Entnahmerate aus dem Depot starten
  2. Die Cash Quote deutlich höher auslegen als von dir vorgesehen. Der Effekt auf eine höhere Entnahmerate ist bei mind. 30% besser 40% Cash höher als bei einer geringeren ER - Stichwort SoRR.
  3. Entweder mit einem Cashzelt oder Glidepath die Cash-/Aktienquote austarieren.
  4. Den geplanten Aktienanteil (empfohlen 60-70% gestuft investieren). Ein Shiller KGV (CAPE) von >30 und Indikatoren wie Gebert deuten zweifelsfrei auf hochbewertete Märkte. Aber komplett an der Seitenlinie stehen bringt ja auch nix. Die nächsten 2-3 Jahre könnten Post-Corona Wachstumsjahre werden.
  5. Ich würde ausschüttende Fonds nehmen. In der Entnahmephase haben thesaurierende keinen Vorteil. Zum Rentenbezug reichen vielleicht alleine die "geringen" Ausschüttungen ohne weitere Entnahmen?

Mögliche Strategien hier:

Glidepath: https://www.finanzen-erklaert.de/glidepath-entnahmestrategie-niedrigzinsphase/

Cashzelt: https://www.finanzen-erklaert.de/entnahmestrategien-cash-puffer-4-regel/

In meinem eigenen Case hier geht es ja auch um Immo-Lastigkeit und Justierung für die Entnahme:
https://www.finanzen-erklaert.de/fallstudie-finanzielle-unabhaengigkeit-trotz-scheidung/

Oder auf "Early Retire Now" noch mehr gute Artikel!

 

Der Vorschlag zum Reinvest und erneutem Hebeln mit Immobilien funktioniert so nicht, das sollte Fred als Profi wissen!

Ich glaube mit der in 2018 eingeführten Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung (ImmoKWPLV) ist ein Immobilienkredit mit geringer Tilgung in dem Alter schwierig. Wenn du als Privatier und deinem Mann mit 1.200 TZ Job überhaupt einen bekommt. Das war wohl auch schon der Denkfehler bei Freds Freund Klaus mit dem Reihenhaus.

Zudem willst du entspannter Leben, ihr habt keine direkten Erben und wollt einfach entnehmen anstatt weiter an der Vermögensmehrung mit entsprechendem Aufwand und Geschiss arbeiten, richtig? Also denn Quatsch - der für Junge durchaus Sinn macht- einfach vergessen.

Eine eigene Immobilie könnte die Entnahme senken wie auch das SoRR Risiko. Hier wäre es durchaus sinnvoll eine möglichst hohe Finanzierung einzubauen solange der Mann noch arbeitet. Mit der eigenen Immobilie könnt ihr dann auch noch etwas hebeln, durch starre Zinsverträge Inflationsschutz betreiben und es passt vielleicht mental besser zu euch als Immo Affine als dauerhaft zu mieten?

Neben der Summe X nach Verkauf, hast du doch noch das AirBNB Vermietungshäuschen und einen Depot Altbestand, oder? Wie ist der Altbestand sortiert?

...und ja, es ist richtig. Auch ich verkaufe gerade eine vermietete Wohnung. Der Käufer ist quasi schon da. Muss noch ein paar Dinge klären die i.d.Z. aufgepoppt sind und dann wird beurkundet. Ohne mein Haus und abzüglicher Restschulden hab ich dann eine knappe Mio., was mir aber etwas zu fragil ist, da ich noch langjährige Unterhaltsverpflichtungen habe und mit Kapitalerhalt plane. Aber mit "unserem Ziel 2025" bin ich sehr gut im Plan 😎 .

Dir alles Gute und weiter einen konstruktiven und ermutigenden Austausch!

 

Hallo Frisa,

ich bin noch nicht der Portfolio/Aktienprofi, jedoch habe ich auch damit seit 2000 experimentiert und fast "Alles" damals rausgezogen, um uns unser erstes Häuschen leisten zu können. Im nachhinein schlug der Immozuwachs einige Anlageprofis/Strategien, aber was in der Vergangenheit war muss nicht in der Zukunft gelten. Wenn du nun einen guten Erlös erzielen kannst und dich wohl fühlst, ist es wahrscheinlich sehr sinnvoll, wie du ja schon selber geschrieben hast, erholsamen Schlaf vor Rendite und möglichen Ärger mit Mietern.

Ich kann da nur bedingt mitreden, da ich ja Kinder habe und mein Kapital nicht aufzerren möchte, steigern muss ich es bei der Entnahme jedoch auch nicht mehr....

Was mich bei deinen Zahlen etwas irritiert ist, dein Anlagevermögen 900k - welches du investieren möchtest und gleichzeitigem Bedürfnis nach Eigenheim? da habe ich in der Vergangenheit deine Geschichte nicht genügend verfolgt.

Falls du in ein Eigenheim investierst, verbleiben ja 900k minus Eigenheim und dann würde ich es evtl. splitten:

Eigenheim mit geringen Schulden und etwas Tilgung - sofern die Bank mitspielt. Dabei kenne ich aber eure Wohngegend bzw. die Preise nicht - im Süden / München bis Ingolstadt kenne ich mich damit ganz gut aus und es ist sehr teuer.

Mit 900k ohne Erben würde ich dennoch ein Eigenheim anschaffen - gibt einfach ein gutes Gefühl. Jedoch nur ca. 1/3 verwenden, den Rest - falls es einen gibt - mit einer Hypothek und geringer Tilgung/Gesamtbelastung - sofern die Bank mitspielt (aber da sehe ich wenig Hindernisse). 1/3 in ETF's breit gestreut und 1/3 Cash für Nachkäufe und ruhigem Schlaf.

Ich bin sogar in einem nicht so sicheren Hafen involviert "ishares global clean energy, das ist nicht jedermanns Sache, bin halt einfach auf Nachhaltigkeit aus bzw. überzeugt - hier liegt mein Focus aber sehr langfristig. Ihr habt ja auch noch genügend Zeit, um Turbolenzen auszustehen. Schließe mich jedoch @muslime_Frugi an, hoch ausschüttende Fonds/ETF reichen evtl. bei dem Kapital aus, um damit ohne Kapitalverzerr über die Runden zu kommen.

Jedenfalls wünsche ich Euch ein gutes- und ruhiges Händchen und vor allem auch zukünftig einen gesunden und erholsamen Schlaf. Rendite ist nicht alles im Leben.

Hi Frugal-Bayer

ich meinte nicht „hochzuschürzende“ ETFs, sondern die üblichen MSCI World, MSCI EM oder einen ACWI wie den Vanguard.

Die schütten „nur“ zwischen 1 und 2% aus. Das wird Frisa erst einmal nicht reichen, aber wenn mal die Rente fließt vielleicht schon. So war das gemeint.

Ob sie und ihr Mann so problemlos ein Hypothekendarlehen bekommen bezweifle ich.

Hatte letztens einen Banktermin und genau diese Frage gestellt, nämlich ob ich ein Darlehen für ein mögliches FIRE Projekt bekommen könnte. Die Antwort war nein, obwohl im Erbfall das Grundstück vorhanden wäre und Mieteinnahmen einen positiven Cashflow bringen würde.

Hey Frisa,

an Deiner/Eurer Stelle würde ich:

  1. den Großteil des Geldes in breit diversifizierte ETFs anlegen,
  2. wegen den aktuell hohen Aktien-Bewertungen eine individuellen Sicherheits- bzw. Investitionsreserve zum Nachkaufen bereithalten (z. B. 60 bis 80 % des anzulegenden Geldes direkt investieren, die Investitionsreserve im Falle von starken Kurseinbrüchen zum Nachkaufen verwenden. Andreas Beck hat mit dieser Idee mMn ein tolles Konzept, bei dem einem die Kursentwicklung relativ egal sein kein),
  3. aus steuerlichen Gründen mehrere breit gestreute ETFs kaufen (in Eurem Alter solltet Ihr mit mindestens 40 Anlage-Jahren rechnen. Wenn Ihr den ein oder anderen ETF 30 Jahre nicht anrühren müsst, kommt da steuerlich noch ein bissel was zusammen).

LG RM

 

  1.  Was würde in EURER GEGEND eine passende Wohnung oder Haus kosten? Und wieviel Miete spart Ihr damit dann ein?
    Oder seid Ihr geographisch flexibel...
  2. Wie hoch ist Euer monatlicher Cash-Bedarf mit/ohne Miete?

Mein Ansatz wäre eher: warum nicht 400 bis 600 k€ in dividendenstarken Aktien direkt anlegen?
(20 Positionen zu je 20 k€ oder 30 k€)

Wenn diese im Mittel 3,5 % brutto einbringen wären das 14 k€ bzw 21 k€ vor = 10,5 bzw 15,7 k€ nach Abgeltungssteuer

Dann würde auch ein deutlich kleinerer Cash-Puffer für die nächsten 5 Jahre ausreichen...

PS: 3. Wollt ihr gar nicht mehr arbeiten? Oder wäre so ein "Midijob" (mind. 451 € brutto/Monat) eine Option? Evtl wg KV interessant...

So ganz verstehe ich die Thematik noch nicht ganz liebe @Frisa.

Gegenwärtig bekommst Ihr 40k/Jahr und ich kenne den Investitionsstau und die Lage und Restschulden des MFH nicht, jedoch bei einem Faktor 25 Jahresmieten/Kaufpreis ist das kein schlechtes Investment und ich würde es nicht als "Klotz am Bein oder Klumpenrisiko" nennen. Bei uns in der Gegend habe ich nun vergeblich ein Jahr gesucht, um die Strategie von @FFF nachzuahmen, jedoch gibt es da keine Immo unter Faktor 33, bessere eher Richtung 40 und DHH gehen sogar in Richtung 45 - unrentabel.

Von was möchtet Ihr den Leben, falls dein Partner die Teilzeitstelle aufgibt?

Gegenwärtig, ja Verpflichtung und evtl. Ärger mit Mieter ok, aber die Einnahmen sind ja nicht so schlecht.

Darum meinte ich ja in ausschüttungsstarke ETF oder wie @exit-tbd meint, in dividendenstarke Aktien gehen,. Ihr braucht doch nach Verkauf mtl. cashflow oder habe ich da etwas übersehen?

Darum auch meine Anregung, in ein Eigenheim zu investieren, ob nun noch mit etwas Schuldenaufnahme oder nicht, kann ich nicht beurteilen, da ich ja die Gegend und Eure Wünsche nicht kenne.

@muslime_frugi

Mit der Bank und deinem Vergleich hast du sicherlich Recht, jedoch kommt es auf die Höhe und Sicherheit an. Bei einem Erwerb einer ETW über 300+20k NK denke ich schon, die Bank gibt ein Darlehen in Höhe von ca. 60k bei einem "noch" Einkommen in Höhe von 1.2k und Sicherheit der Immo (Grundbucheintragung). Das sollte m.E. möglich sein.

Ich würde aus dem Erlös ein Eigenheim, ETW etc. kpl. bezahlen (ich persönlich finde es einfach ein gutes Gefühl, miet- und schuldenfrei wohnen zu können) und den Verbleib - wie beschrieben - 60-70% anlegen und 30-40% cashflow behalten und den Markt beobachten und je nach Cashflow Notwendigkeit stepweise reingehen. Aber es ist einfach individuell und schwierig für andere eine Empfehlung auszusprechen.

Investment wiederum die Hälfte in ETF's (da passen die MSCI's World+EM schon) und die anderen 50% in Dividenden Aristokraten.

 

Wenn ein Depot wie bei Frisa kurz vor dem Entnahmestart neu aufgesetzt wird ist es schon nicht unwichtig wie man sich damit langfristig ausrichtet.

Auf dividendenstarke Aktien oder auch Aristokraten zu setzen und bringt ähnlich wie die Miete einen recht sicheren und stabilen Cashflow.

Damit fühlt man sich psychologisch wohl, weil das Erwerbseinkommen ja auch regelmäßig kam.

Faktisch sieht es so aus, dass wenn man wie Frisa um die 50 aufhört, eine Zeit kommt die eine recht hohe Entnahme erfordert.
Ab Rentenbezug wird die Entnahmequote dann sinken. Laufen hohe Dividendenausschüttungen weiter, steht mal schnell das Doppelte der benötigten Einkünfte zur Verfügung. Diese „Zwangsentnahme“ muss ich dann verteuern und wiederanlegen obwohl sie gar nicht zum Konsum gebraucht werden.

Da ist ein oder 2 ETFs die ein Weltportfolio abbilden flexibler. In der Phase bis zur Rente entnehme ich neben der Ausschüttung 2-3% zusätzlich. Kommen andere Einkommensströme wie Renten hinzu, reichen vielleicht die 1-2% Dividendenausschüttung als nettes Extra zur nicht ganz deckenden Rente.

So wird bei der Entnahme durch das FiFo Prinzip fast nichts versteuert und die Dividenden liegen trotz des TZ Gehaltes des Mannes und den Airbnb  Einnahmen mit ein paar Werbungskosten wie KV noch um den Grundfreibetrag?!

Ob Ausschütter oder Thesaurierer ist wegen der Vorabpauschale egal.
Durch das FiFo Prinzip ist der Depotaufbau von 0 auf 100 aus steuerfreien Erlös der Immobilie geradezu ein Traum und macht hohe Dividendenausschüttungen noch unattraktiver als wenn das Depot kontinuierlich über Jahrzehnte gewachsen wäre.

Wenn später nach einem Crash von Cash in Aktien umgeschichtet wird am besten wieder einen neuen Welt ETF besparen und so wieder FiFo optimiert entnehmen.

Ein breites Weltdepot dürfte zudem aus Diversifikationsgründen besser strukturiert sein als Aktien auf DIV ausgerichtet.

... und Diversifikation ist „the only free Lunch“

 

Interessant und "merci" für die Erklärung.

Da muss ich mich noch näher beschäftigen, fange nun erst an mit Vermögensaufbau - vorrangiges Thema war in der Vergangenheit unsere Immo's und Schuldentilgung (bin aber damit auch gut gefahren - Wertzuwachs war mindestens eine Verdoppelung innerhalb 12-15 Jahren).

Mit FiFo werde ich mich beschäftigen. Ich hatte an Vermögensentnahmen nicht gedacht, aber klar kommt das bei Frisa in Frage und nach Renteneinkünften reichen evtl. die Dividenen/Ausschüttungen aus. Steuern hatte ich ebenfalls nicht so auf dem Schirm, aber ein wichtiger Faktor.

Ich hoffe ja auf Erhöhung des Grundfreibetrages in einigen Jahren - damit meine ich über der Inflationsrate - wir werden sehen.

Glücklicherweise muss ich aus heutiger Sicht meine zukünftigen passiven Einnahmen nicht "krankenversichern".

 

Hallo!

Super! Vielen Dank für eure tollen Rückmeldungen! Das ist eine Menge Stoff und ich muss das erstmal alles verdauen/durchdenken/nachlasen/etc.

Aber eins ist beim ersten Überfliegen hängen geblieben und ich hab hier schon den entsprechenden ETF von der Watchlist entfernt: MSCI...Low Volatility...ja @muslime_frugi ich denke Du hast hier recht. Schmeiß ich raus. Ich denke mit Cash-Reserven sollte das besser umsetzbar sein.

Und ja, auch die Idee mit ausschüttendem ETF ist angekommen und ich denke, dass ich das machen werde. Wir werden nicht mehr in die Vollzeitbeschäftigungen gehen und somit wenig bis keine regelmäßige Einnahmen haben. Da fällt die Einkommensteuer entsprechend gering aus.

Die restlichen Dinge/Fragen/Ideen werde ich versuchen einzeln zu beantworten/kommentieren.

Frisa

Zitat von frugal_bayer am 14. Mai 2021, 17:08 Uhr

Hallo Frisa,

Was mich bei deinen Zahlen etwas irritiert ist, dein Anlagevermögen 900k - welches du investieren möchtest und gleichzeitigem Bedürfnis nach Eigenheim? da habe ich in der Vergangenheit deine Geschichte nicht genügend verfolgt.

Falls du in ein Eigenheim investierst, verbleiben ja 900k minus Eigenheim und dann würde ich es evtl. splitten:

Eigenheim mit geringen Schulden und etwas Tilgung - sofern die Bank mitspielt. Dabei kenne ich aber eure Wohngegend bzw. die Preise nicht - im Süden / München bis Ingolstadt kenne ich mich damit ganz gut aus und es ist sehr teuer.

Mit 900k ohne Erben würde ich dennoch ein Eigenheim anschaffen - gibt einfach ein gutes Gefühl. Jedoch nur ca. 1/3 verwenden, den Rest - falls es einen gibt - mit einer Hypothek und geringer Tilgung/Gesamtbelastung - sofern die Bank mitspielt (aber da sehe ich wenig Hindernisse). 1/3 in ETF's breit gestreut und 1/3 Cash für Nachkäufe und ruhigem Schlaf.

Hallo @frugal_bayer

Ja, muslime_frugi kennt meinen Background etwas besser, da wir schon Kontakt in diesem Forum hatte. Hier kurz ein paar weitere Infos für Dich:

ich habe noch ein weiteres Einfamlienhaus, welches mit 3 Wohneinheiten ausgestattet ist. Diese werden über Airbnb als Ferienwohnungen/Geschäftsreisende/Pendler vermietet. Mieteinnahmen belaufen sich hier im Schnitt auf ca. 1400 €/Monat (abzüglich 641€ Kredit, Werbungskosten, Betriebskosten, etc. ). Ich habe also noch eine weitere Immobilie und somit sehr, sehr immobilienlastig.

Allerdings haben wir auch noch ein Aktiendepot. Das ist aktuelle ca. 250.000 € hoch. 80% in ETF MSCI World, 10% ETF MSCI World EM, der Rest Aktien.

Das Bedürfnis Eigenheim resulitiert eventuell aus meiner aktuellen Situation ;-). Ich bin seit 01.01.21 zuhause (Privatierin). Somit habe ich mittlerweile viel Zeit um zu überlegen was ich mit meinem restlichen Leben machen kann/soll/möchte. Und irgendwie treibt mich der Gedanke einer Immobilie mit Garten um. Aber das ist vielleicht ein anderes Thema für einen eigenen Topic.

Falls wir ein Eigenheim kaufen werden/wollen/etc. bin ich mir sicher, dass wir sehr, sehr viel Eigenkapital zuschießen werden müssen. Von der Bank erwarte ich nichts. Das hat man mir schon ziemlich deutlich gesagt. Aber ich werde definitiv meine finanzielle Freiheit nicht leichtfertig aufs Spiel setzen. Nur "Not" bleibe ich wo ich bin (in unserer 60 qm-Mietswohnung mit kleinem Balkon).

Frisa

Zitat von exit-tbd am 15. Mai 2021, 11:05 Uhr
  1.  Was würde in EURER GEGEND eine passende Wohnung oder Haus kosten? Und wieviel Miete spart Ihr damit dann ein?
    Oder seid Ihr geographisch flexibel...
  2. Wie hoch ist Euer monatlicher Cash-Bedarf mit/ohne Miete?

Mein Ansatz wäre eher: warum nicht 400 bis 600 k€ in dividendenstarken Aktien direkt anlegen?
(20 Positionen zu je 20 k€ oder 30 k€)

Wenn diese im Mittel 3,5 % brutto einbringen wären das 14 k€ bzw 21 k€ vor = 10,5 bzw 15,7 k€ nach Abgeltungssteuer

Dann würde auch ein deutlich kleinerer Cash-Puffer für die nächsten 5 Jahre ausreichen...

PS: 3. Wollt ihr gar nicht mehr arbeiten? Oder wäre so ein "Midijob" (mind. 451 € brutto/Monat) eine Option? Evtl wg KV interessant...

Hallo @exit-tbd

In unserer Gegend ist es utopisch ein Eigenheim zu kaufen (zumindest aktuell). Wir wohnen im Großraum Stuttgart. Es gibt keine (billigeren) Sanierungsobjekte, keine Baulücken, keine preisgünstigen Häuser/Wohnungen, nichts. Und auf Glück kann man wohl auch nicht hoffen. Das wäre wie ein Lottogewinn und auf den wartet man ja auch vergeblich. Somit spielen wir mit dem Gedanken (bzw. ich 😉 ) weg zu ziehen. Ca. 100 km nördlicher. Da wird es dann machbar. Aber auch dort muss man suchen und aufpassen.

zur Einsparung: aktuell zahlen wir 400 € Kaltmiete. Wir wohnen seit ca. 25 Jahren in einer Mietswohnung. Die Miete wurde nie erhöht. Billiger geht es eigentlich nicht.

Unser monatlicher Cashbedarf ist ca. 2.400 € (inkl. Miete, inkl. meiner  (freiwilligen, gesetzlichen) Krankenversicherung)

Ja, ich denke ich werde einen großen Teil des Geldes an ausschüttende ETF investieren. Dann hat man ein regelmäßiges Einkommen. Ist psychologisch eine Stütze. Steuer fällt sowieso wenig an.

Zum Arbeiten: wollen? tja, das ist die Frage bzw. das hat auch etwas mit dem Wunsch des Eigenheim-Erwerb zu tun. Prinzipiell arbeite ich gerne. Allerdings nur das auf was ich Lust habe 🙂 . Und da stelle ich fest (in den letzten paar Wochen/Monaten), dass es aktuell nichts gibt, mit dem ich Geld verdienen könnte. Oder vielleicht sollte ich so sagen: sobald der Aspekt Mensch ins Spiel kommt, vergeht mir die Lust. Ich arbeite am liebsten alleine vor mich hin. Ich bin kein geselliger Mensch. Ich bin gern in der Natur. Verbringe täglich mind. 4 Stunden im Tierheim bei Hunden. Aber im Tierschutz verdient man kein Geld. Da legt man drauf :-).

Altbausanierung macht mich eigentlich auch Spaß. Wände einreißen, Mauern setzen, etc.etc. aber hierzu ist körperliche Fitness angesagt und notweniges Kapital. Und es ist teilweise auch etwas riskant. Aber da mir körperliche Arbeit Spaß bereitet und ich gerne  sehe wie sich etwas verändert, kommt wieder der Aspekt Eigenheim (Altbau kaufen, sanieren) ins Spiel.

Frisa

Zitat von frugal_bayer am 15. Mai 2021, 13:28 Uhr

Gegenwärtig bekommst Ihr 40k/Jahr und ich kenne den Investitionsstau und die Lage und Restschulden des MFH nicht, jedoch bei einem Faktor 25 Jahresmieten/Kaufpreis ist das kein schlechtes Investment und ich würde es nicht als "Klotz am Bein oder Klumpenrisiko" nennen. Bei uns in der Gegend habe ich nun vergeblich ein Jahr gesucht, um die Strategie von @FFF nachzuahmen, jedoch gibt es da keine Immo unter Faktor 33, bessere eher Richtung 40 und DHH gehen sogar in Richtung 45 - unrentabel.

Von was möchtet Ihr den Leben, falls dein Partner die Teilzeitstelle aufgibt?

Gegenwärtig, ja Verpflichtung und evtl. Ärger mit Mieter ok, aber die Einnahmen sind ja nicht so schlecht.

Darum meinte ich ja in ausschüttungsstarke ETF oder wie @exit-tbd meint, in dividendenstarke Aktien gehen,. Ihr braucht doch nach Verkauf mtl. cashflow oder habe ich da etwas übersehen?

Aktuell leben wir von den Mieteinnahmen + Gehalt (1.300 €) meines Mannes. Mieteinnahmen würden aber ausreichen. Wenn wir die Immobilien verkaufen werden (was wir werden), leben wir dann natürlich von Cash (+ ausschüttende ETF).

Ich schrieb im Anfangspost, dass wir 150.000 € auf 2 Konten legen würden. Davon würden die nächsten paar Jahre leben können.

Hi @muslime_frugi

Jetzt habe ich mir mal den oben verlinkten Beitrag zum Thema Glidepath durchgelesen. Klasse! Also finanzen-erklärt ist schon ziemlich gut.

Die Beiträge sind am Anfang für mich immer sehr verständlich aber sobald Georg dann ins Detail geht dampft es mir aus dem Hirn 🙂 . Aber ich denke, dass Prinzip des Glidepath habe ich verstanden. Ich persönlich bin in der Vergangenheit nie so mathematisch an die Sache rangegangen. Ich bin da eher der emotionalere Typ. So nach dem Motto "wird schon hinhauen" (und es hat auch, gott sei dank, immer hingehauen).

Vielleicht hier eine kurze Zusammenfassung was das für mich bedeuten würde, wenn ich das umsetze:

Nach Verkauf der Immobilie (Erlös ca. 900.000 €) werde ich:

  • 60% in Aktien (ETF) anlegen.
  • 40% Cash (360.000 €) behalten
  • jeden Monat 3.600 € (1% vom Cash) in Aktien-ETF investieren, 40 Monate lang
  • jedes Jahr werde ich 3% aus meinem Aktiendepot entnehmen (FIFO-Regel beachten, Stichwort: Unterdepot)

kann man das so verkürzt stehen lassen? Das ist das was ich für die Praxis herausgezogen habe (aus dem Glidepath-Artikel von Georg).

Natürlich ist es etwas komplizierter, da ich ja noch eine weitere Immobilie mit Mieteinnahmen habe, schon ein Aktiendepotbestand habe und ich womöglich ein Eigenheim kaufen möchte (und ich das aus dem Cash-Bastand machen müsste). Aber einfach nur fürs Verständnis... hab ich das (Glidepath) so richtig verstanden?

Frisa

Zitat von Frisa am 16. Mai 2021, 19:47 Uhr
  • 60% in Aktien (ETF) anlegen.
  • 40% Cash (360.000 €) behalten
  • jeden Monat 3.600 € (1% vom Cash) in Aktien-ETF investieren, 40 Monate lang
  • jedes Jahr werde ich 3% aus meinem Aktiendepot entnehmen (FIFO-Regel beachten, Stichwort: Unterdepot)

Korrektur:

Ich entnehme in Zeiten sinkender Aktienkurse (Crash) nichts aus dem Aktiendepot sondern vom Cash. Überschüsse vom Cash lege ich ins Aktiendepot (bei einem Crash bzw. Bärenmarkt)

Hallo Frisa

ich glaube du schmeißt da Dinge verschiedener Entnahmestrategien durcheinander.

Beim Glidepath ist angedacht über einen bestimmten Zeitraum das Cash Aktien zuzuführen und die anfängliche Entnahmerate darüber (Cash) laufen zu lassen.

Beim Cashzelt entnimmst du zu Beginn nur aus dem Aktiendepot und -wie in dem Fall beschrieben- bei 20% Kurssturz über 2 Jahre (üblicherweise längste Crashphase) aus dem Cash und führst gleichzeitig verteilt über 24 Monate das restliche Cash dem Aktienanteil zu. Danach entnimmst du nur noch aus dem Aktiendepot.

Alle beschriebenen Entnahmestrategien gehen immer von einer Entnahmerate auf das gesamte Entnahmeportfolio aus (Cash&Aktien). D.h. bei 60:40 (600k Aktien und 400k Cash) und einer Entnahmerate von 3,5% wäre das eine Entnahme von 35k p.a. zum Start, die sich dem Inflationsindex nach erhöhen würde.

Die "Fälle" wie von Georg beschrieben sind aber seltenst dazu gedacht, 1:1 übernommen zu werden. Den sie sind ein historischer Rückblick in die letzten 120 Jahre und orientieren sich an den Worst Case Phasen (1929, 70er Ölkrise usw.). Sie berücksichtigen nicht die persönlichen und individuellen Rahmenbedingungen wie:

  • Länge der geplanten Entnahme (Start mit 40, 50 oder 60)
  • Spanne der erhöhten Entnahme bis Rentenzahlungen beginnen (zu erwarteten Rentenhöhe, staatlich, privat etc.)
  • Höhe der zu erwartenden Rentenzahlungen
  • Persönliche Zuflüsse durch Erbe etc.
  • Marktphase - Shiller CAPE
  • Miete oder Eigentum - reduziertes SoRR oder wird die Miete aus dem zu verteuerten Kapital benötigt
  • Kinder die im Notfall helfen können wenn sie wollen 🙂
  • Als Paar oder alleine (Kraft der 2 Herzen)
  • Akzeptanz der Ausgabenreduzierung im Notfall um Entnahme  zu schonen
  • Arbeitet ein Partner noch?
  • München oder Görlitz
  • Bio oder Discounter

usw. ... usw. es gibt bestimmt noch mehr!

In der jetzigen hoch bewerteten Phase würde ich eher nicht mit einem Glidepath starten, sondern mit einem Cashzelt und dann erst rein gehen wenn ein Crash kommt.

Du musst dich am Ende dabei wohl fühlen und dich einlesen. Es geht nicht darum die Vorschläge so zu übernehmen, sondern die Theorie und Marktszenarien zu verstehen und für seine eigene, individuelle Situation umzusetzen.

Wenn du dich mit Haus und Garten auf der schwäbischen Alb wohler fühlst, dann mach das. Am Ende dürften noch 800k zum Entnehmen bleiben. Das wären bei 3,5% SWR 28k p.a.. Plus Airbnb.

Das sollte reichen und wer mit Start 50 weniger als 3,5% entnimmt ist eh ein Feigling... ohne Erben fast schon ein Idiot!

Viel Erfolg beim Selbststudium...

Zitat von Frisa am 16. Mai 2021, 18:52 Uhr

Hallo @exit-tbd

In unserer Gegend ist es utopisch ein Eigenheim zu kaufen (zumindest aktuell). Wir wohnen im Großraum Stuttgart. Es gibt keine (billigeren) Sanierungsobjekte, keine Baulücken, keine preisgünstigen Häuser/Wohnungen, nichts. ... Somit spielen wir mit dem Gedanken (bzw. ich 😉 ) weg zu ziehen. Ca. 100 km nördlicher. ...

ich weiß ... arbeite selber ja auch in Stuttgart ...

und wohne - aber nur WEGEN der Arbeit - 20 Minuten Fußweg von der Arbeit entfernt in Stuttgart

sprich:
sobald ich mit dem Arbeiten aufhöre gibt es für mich keinen Grund mehr, im teuren Stuttgart zu wohnen
bzw. ich fange gerade an, mich umzusehen, wo es bezahlbare Immobilien in einer mir angenehmen Lage gibt ...

... um mir dort ein "Basislager" für die nächsten 10 oder 20 Jahre einzurichten!

 

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