Zitat von Privatier am 3. März 2021, 13:19 Uhr

Wie schon oft geschrieben, habe ich von Immobilien selber keine Ahnung.

Das spielt meiner Einschätzung nach hier keine Rolle. Ich würde folgendermaßen entscheiden:

• Du hast ja auch noch das Haus, dass du evtl verkaufen willst (du kennst meine Meinung)
• Ist es sehr wahrscheinlich, dass du zukünftig mal die Wohnung nutzen wirst (und das Haus verkaufst), würde ich die Wohnung behalten.
• Ist es eher unwahrscheinlich, dass du zukünftig in die Wohnung ziehst und bleibst du tendenziell im Haus wohnen, würde ich bei einem guten Preis die Wohnung verkaufen.

Zitat von exitus2022 am 3. März 2021, 15:13 Uhr

nach meiner Einschätzung sollten entscheidungsrelevant sein:

Zitat von Muslime_Frugi am 3. März 2021, 13:04 Uhr

...

Fakten Wohnung:

• Damaliger KP inkl. NK und Einbauten 325.000€
• Potentieller VP heute 550.000€ = ...
• Mietrendite auf den damalige KP 4,3% nach Kosten vor Steuer (...) = Jahresmiete 325 k€ x 0,043 = (knapp) 14.000 Euro
• Mietsteigerungspotential bei Anschlussvermietung 30% (...)
• ...
• Die künftige Jahresnettokaltmiete zum potentiellen VK läge bei 32 (Unistadt mit Nachfrageüberhang - gute Zukunftsperspektiven)

Pro Verkauf der Wohnung:

• Immobilienlastig: Verhältnis Aktien zu Immobilien 14 : 86
• ...
• Die letzten 10 Jahre waren historisch überdurchschnittlich gute Immobilienjahre
• Weniger Klumpenrisiken
• ...
• Bei Anschlussvermietung erst mal schwieriger veräußerbar
• ...
• Niedrige Zinsen sorgen derzeit für eine hohe Nachfrage

Contras Verkauf der Wohnung:

• Option späterer Nutzung (Lage und Schnitt nicht gut verfügbar)
• ...

wie Du selber ausgerechnet hast, wäre 14 k€ + 30 % = rund 18 k€ eine Rendite von knapp über 3 % auf die o.g. 550 k€ potentieller Verkaufserlös

UND Du hast ein massives Klumpenrisiko!
(z.B. dass sich genau Dein neuer Mieter als "Mietnomade" entpuppt)

ein international diversifiziertes Portfolio aus insgesamt 20 oder 25 Telekom-Firmen/Rüchversicherungen/zwei oder drei Tabakkonzernen/Markenartiklern (wie Danone, Unilever, Pepsi, usw.)/Pharma/usw. sollte mindestens soviel an Einkünften bringen

der m.E. EINZIGE nachvollziehbare Grund nicht zu verkaufen wäre aus meiner Sicht die spätere Eigennutzung!
dann ist es aber nicht eine Investment-Entscheidung, sondern eine "Konsum-Entscheidung" 😉

PS:
ein Aspekt wäre noch, WO die Wohnung (und wohl auch Dein Haus?) ist/sind?

in einer Stadt wie Wolfsburg oder Stuttgart - wo alles am Automobil hängt! - würde ich auf jeden Fall verkaufen!
siehe Detroit/Ruhrgebiet/usw. wie es einer Region ergeht, wenn die regional EINZIGE Branche schwächelt ...

irgendwo an der Küste 0,5 m über dem derzeitigen Meeresspiegel würde ich auch verkaufen ...

--> wie sind die Perspektiven der Region?

ach ja, "Unistadt" hat wenig zu sagen - hier https://upload.immobilienpool.de/immobilien/00/00/31/06/50/TAB%2048%20k%203-20%20sb%202021-03-03_310650.pdf wird 2,5 km Luftlinie bzw. 4,8 km Autofahrt neben der Universität des Saarlandes ein 2-Familienhäuschen mit 2x60 qm = 120 qm Wohnfläche mit einem geschätzten Verkehrswert von 110.000 Euro (zwangs)versteigert

Zitat von Absprung_2020 am 3. März 2021, 18:57 Uhr

@muslime_frugi

Eine unvermietet Wohnung scheint immer hochpreisiger verkaufbar zu sein als eine vermietete. So gesehen eine schöne Gelegenheit das zu realisieren. Zu beachten wäre auch der Zustand der Wohnung. Muss renoviert werden? Wieviel bei Nachmieter? Bei Verkauf? Da kann man das allenfalls mal kosmetisch betrachten. Wann steht der Berufsexit an? Was kann da ggf. gespart werden durch Eigenleistung? Wenn man will und  kann? Es könnten sich viele tausend Euro sparen lassen.

Ansonsten wäre ich bei den genannten Zahlen (Immo zu Aktien unausgewogen) eher auf der Verkäuferseite. ABER: Wenn das Objekt als eigener Alterswohnsitz dienen soll, dann ist das ein Kontarindikator! Dann halten und zum richtigen Zeitpunkt die andere "Gr0ßimmobilie" verchecken.

 

 

Zitat von Privatier am 3. März 2021, 19:33 Uhr

Zitat von Absprung_2020 am 3. März 2021, 18:57 Uhr

verchecken.

= verschenken? Selbstlos wie ich bin, stehe ich bereit...

Zitat von FredFinanzFuchs am 3. März 2021, 20:13 Uhr

Ich empfehle: Wohnung verkaufen und drei vermietete kaufen und hoch finanzieren. Die vermieteten werden wieder frei und bringen dann wieder einen Zusatzprofit. Nicht den Kaufpreis als Klumpenrisiko sehen, zahlenmäßig gilt nur das investierte Kapital.

Zitat von Absprung_2020 am 4. März 2021, 9:15 Uhr

@privatier

Verchecken, das ist so ein süddeutsch-englischer-Slang...stimmt schon. Wegdrücken wäre das so auf Hochdeutsch.

Zitat von Frisa am 4. März 2021, 10:17 Uhr

Hallo @muslime_frugi

Ich stehe mitte des Jahres vor demselben Dilemma. Aber erstmal meinen Kommentar zu Deinem Beitrag:

Da ich weiss, dass Du noch ein Haus hast (und dieses vermietest), würde ich die Wohnung verkaufen. Ich habe folgende Gedanken:

• ich persönlich glaube, dass die Immobilienpreise sinken werden, da m.M. nach viele Immobilien "frei" werden aufgrund Zahlungsunfähigkeit (es wird m.M. nach zu größerer Arbeitslosigkeit führen)
• das bedeutet, dass Du evtl. später eine gleichwertige Immobilie zu günstigerem Preis kaufen kannst (wenn Du dann mal eine benötigst). Und wer weiss was sich noch alles ergibt. Ich weiss ja nicht, wann Du genau vor hattest eventuell in diese Wohnung einzuziehen.
• es gilt die Risiken einer Immobilie zu bedenken: Mietnormaden, Mietausfall aufgrund Zahlungsschwierigkeiten des Mieters (Arbeitslosigkeit, etc.), Reparaturen, Instandhaltunge, Aufwand für die Verwaltung der Wohnung
• mit Aktien/Fonds/Cash bis zu viel flexibler, kommst schneller an Dein Geld. Rendite ist langfristig diesselbe (mit viel höherer Flexibilität bei ETF/Aktien/etc.)

Aber ich verstehe Deine emotionalen Gefühle. Ich habe diese auch.

Mitte des Jahres könnten wir unser Mehrfamilienhaus (4 Einheiten) steuerfrei verkaufen. Der Verstand sagt 'tu es' (so schnell wie möglich). Das Gefühl ist da leider nicht so klar. Aktuell bekomme ich regelmäßig (ohne großen Aufwand) 3.200 € Mieteinnahmen. Monat für Monat (davon geht 500 € Kredit weg). Das Haus ist vollständig kernsaniert und es sollte eigentlich die nächsten paar Jahre nichts passieren. Aber Risiken gibt es immer (siehe oben).

Aber den Verkauferlös (ca. 1 Mio) in ETF anlegen....mit Schwankungen...ich weiss echt nicht, ob ich da ruhig schlafen kann. Was, wenn die nächsten paar Jahre die Aktienkurse fallen (um 30%)? Ich möchte eigentlich ruhig Nächte haben, ohne Grübeln und Existenzängste.

Ich habe noch 4 Monate Zeit zu überlegen. Vielleicht hat sich bis dahin sowieso alles geändert. Wenn die Immobilienpreise bis dahin massiv gefallen sind, dann werde ich sowieso nicht verkaufen. Vielleicht wäre ich froh darüber, dann müßte ich mir keine Gedanken mehr machen. 😉

Grüßle, Frisa

 

Zitat von Silberstreif am 5. März 2021, 15:40 Uhr

Ich würde die Wohnung und das Haus verkaufen (und zur Miete ziehen), 20 % davon in Gold investieren, da gerade günstig und den Rest entweder breit gestreut in ETFs und/oder in ganz viele selbstgewählte Dividendenwerte stecken.

Zitat von Wolfgang Loffe am 5. März 2021, 16:59 Uhr

Mit Aktien würde ich lieber das Portfolio ausgleichen. Ihre Situation kann sich über Nacht ändern. Nur wegen einiger Neuigkeiten über das Unternehmen.

Zitat von Muslime_Frugi am 5. März 2021, 20:06 Uhr

Vielen Dank an alle für die vielschichtigen Sichtweisen und Anregungen. Es war hilfreich für meine Entscheidungsfindung!

Ich werde die Wohnung zum Verkauf anbieten. Sollte sich meine Preisvorstellung nicht realisieren lassen behalte ich sie und vermiete weiter.

@Privatier:
richtig, ich bin temporär aus dem Haus um mich für die 3 Jahre Vermietungszeitraum zu sortieren und zu sehen wo und wie ich später leben will. Dieser Prozess erfährt jetzt eine vorzeitige Entscheidung was einerseits sowas wie Druck auslöst der mich stört. Fakt ist aber auch, dass ich meinem Immobilienbestand reduzieren will. Die Kinder werden auch nach der Hausvermietung präsent sein und äußern den Wunsch bei mir zu wohnen. Die Wohnung hat 3 Zimmer. Sie könnten mich dort nur besuchen. Dann noch die Freundin mit Kind und der Wunsch die Haushalte mittelfristig zusammen zu legen. Daher wird es das Haus werden. Spätestens wenn meine Freundin mit dem Arbeiten aufhört (ist jünger und kann noch dauern) werden wir die Wohnsituation neu entscheiden.

@Exit-tbd:                                                                                                                                                                                                                                                                                      Klar, ich hab ein Klumpenrisiko. Meine Ecke hat kein einseitiges Branchenproblem, eher im Gegenteil gut diversifiziert. Viele innovative Themen: Biotech, Medizin, Forschung/Entwicklung, Mittelstand und DAX Konzerne. Viele top qualifizierte Ausländer usw..

Die Vermietungsrisiken gibt es natürlich. Ich halte sie nach über 25 Jahren nicht all zu hoch und moderat bepreisbar. Du solltest deine generelle Ablehnung gegenüber Immobilien dennoch überdenken. Folgende Rechnung

• Wenn ich die Wohnung für 550k veräußern kann, hab ich in 10 Jahren (550k -180k Verbindlichkeit, -ca. 70k eigener Tilgungsaufwand) 300k Gewinn gemacht, steuerfrei!
• An investiertem Kapital habe ich 70k geleistet, verteilt über ca. 10 Jahre. Am Anfang weniger getilgt, dann immer höher + Sondertilgungen.
• Hätte ich die 70k gleichmäßig monatlich verteilt über einen Sparplan investiert, 580*12*10 und diese in einen MSCI World ETF laufen lassen hätte ich heute bei einer Rendite von 10% (inkl. Div.) 117k brutto und irgendwas von 105k netto.

Zugegeben liefen alle Parameter sehr gut: Die Hälfte mit 5 Jahren Zinsbindung deutlich günstiger anschlussfinanziert, Ich habe ein weiteres Objekt zur Beleihung (Erstrangiges Darlehen) und der Immobilienmarkt lief sehr gut. Aber der Aktienmarkt die letzten 10 Jahre eben auch.

@Absprung2020:
Die Immobilie ist in einem top Zustand. Ein Käufer muss maximal einmal durchstreichen. Der gutverdienende Mieter war oft auf Dienstreise oder bei seiner Lebensgefährtin, hat nie gekocht und eine Putzfrau. Der Vorteil wenn eine Immobilie frei ist stimmt! Vermiete ich im Anschluss kann ich maximal auf Eigenbedarf kündigen und erst mal schwer die Miete anpassen. Eigentumswohnungen sind eigentlich immer schon total überteuert. Viel Abschreibungsmasse und kaum Grundstücksanteil. Bei meiner Wohnung wurden gerade mal 27k Grundstücksanteil von den 310k Kaufpreis ausgewiesen. Das heißt der größte Teil der Wertsteigerung ergibt sich aus dem dumpfen "Betongold", sprich Handwerkerleistungen und Baumaterialien die sich in etwa mit der Inflation verteuern. Deshalb würde ich mit dem Verkauf des Hauses (hoher Grundstücksanteil) viel schwerer tun. Ansonsten s. Antwort @Privatier oben.

@FredFinanzFuchs:                                                                                                                                                                                                                                                                        Ich sehe die Attraktivität heute bei erneuten Käufen nicht mehr so wiederholbar wie in den letzten 10 Jahren. Funktionieren würde es aber dennoch. Da absehbar mein Arbeitseinkommen entfallen wird, möchte ich mich aber nicht mehr über hebeln hoch verschulden. Ich hatte die Wohnung gekauft als das Haus fast abbezahlt war. Im Notfall hätte ich die Raten aus dem Arbeitseinkommen gut leisten können. Wenn ich ein Grundstück hätte sähe es anders aus. Dann entfällt die Abhängigkeit von Maklern, Bauträger und knappem Angebot und eine weiterer Hebel der eigenen Wertschöpfung würde so ein Projekt interessant machen. Kann vielleicht noch mal kommen in 10-20 Jahren über ein Erbe. Dann bau ich mir meine "Verkleinerungswohnung" und vermiete den Rest oder mach das Ganze als Familienprojekt mit den Kinden - Zukunftsphantasien!

@Frisa:                                                                                                                                                                                                                                                                                    Vielleicht helfen dir auch meine Gedanken und Handlungen. Eine Immobilie ist immer mehr Emotion als andere Asset Klassen. Du hast eurer MFH saniert usw.. Es ist keine einfache Übung, aber wenn viel Eigenkapital darin gebunden ist macht es immer weniger Sinn. Irgendwann willst du dich auch mal verschlanken und weniger gebunden sein mit der Cash Quelle. Über Immobilien Vermögen aufbauen und dann in Aktien zu streuen macht steuerlich schon richtig Laune, gerade zu Beginn der Privatiersphase, da du dann aus dem Entnahmetopf erst mal viel eigene Mittel herausnimmst (nicht mit der DIV Strategie). Meine 2. kleine Wohnung verkaufe ich bei nächster Gelegenheit auch und bin dann kein Vermieter mehr 8-).

@Silberstreif:                                                                                                                                                                                                                                                                                  Hab noch nie in meinem Leben zur Miete gewohnt außer im Ferienhaus oder Mobile Home 😆 . Einen Teil Gold zur Absicherung ist gar keine so schlechte Idee, da sollte ich drüber nachdenken obwohl ich gar kein Gold affiner Typ bin. Nur Aktien und Immobilien. Beide Assetklassen sind recht hoch bewertet. Heißt nicht dass bei beiden in den nächsten Jahren kein Wertzuwachs zu erwarten ist aber ich bin da eher verhalten optimistisch.

Zitat von Muslime_Frugi am 22. Mai 2021, 8:19 Uhr

Update zum Wohnungsverkauf:

Im April habe ich die Wohnung zum Verkauf angesetzt. Da ich die Immobilien gerne konservativer in meiner Vermögensaufstellung bewerte,  habe ich die 3 Zimmerwohnung Anfang 2020 mit 500k angesetzt und 2021 auf 550k korrigiert.

Für etwas über 600k habe ich sie angeboten und bei reger Nachfrage für 600k nach 3 Wochen einen Käufer gefunden. Ich war happy und emotional im Reinen. Ein bisschen blieben die Zweifel ob die Wohnung und Lage nicht doch genau das sind was mir in 10 Jahren gefällt, wenn die Kinder aus dem Haus sind?🙄

Dann entdeckte ich die Tage bei einem Glas Wein mit einem befreundeten Steuerberater eine Steuerfalle. Nämlich dass die Übertragung meiner Ex-Frau laut Grundbuch als Erwerb gilt. Sprich mit der Hälfte bin ich noch in der 10jährigen Spekulationsfrist.

Die Bemessung der Besteuerung ist unklar. Möglich wäre eine kostenpflichtige und verbindliche Auskunft des Finanzamtes. Bärin besten Fall wären es so um die 50k Steuern im Schlechtesten 80k.

Wir sind kurz vorm Beurkunden und ich werde wohl den Verkauf stoppen und weitervermieten. In 5 Jahren sind die 10 Jahre auch für die 2 Hälfte rum.

Zitat von frugal_bayer am 24. Mai 2021, 11:04 Uhr

Hallo Muslime_Frugi,

ja, was so ein Gläschen alles bewirken kann......aber auch 100k mehr abzgl. 50-80k Steuern wären noch mehr als deine Planung Anfang 20.

Mein Motto lautet ja "es kommt wie es kommen soll" und evtl. hat ja alles sein Gutes. Wie du ja schilderst gibt es ja immer noch eine geringe, aber vorhandene Option, die ETW später selber zu nutzen. Wer weiß, was in 5 Jahren alles passiert. Finanziell kannst du einiges planen, jedoch nicht immer die persönlichen Ereignisse. Da sind wir beide ja gebrannte Kinder. Ebenfalls kann sich der Wert deiner ETW nach oben- also auch unten bewegen - so auch ETF's. Vielleicht möchte ja auch mal eines deiner Kinder die ETW...da bleibe ich bei meinem Motto, es kommt wie es kommen soll.

LG aus Bayern

Zitat von Muslime_Frugi am 22. September 2021, 17:10 Uhr

Hallo Zusammen

wollte hier noch den abschließenden Status meines Wohnungsverkaufes teilen:

Nach langem Zögern, habe ich die Wohnung behalten. Mir wurde im Verkaufsprozess klar, dass ich mich, sobald die Kinder den Raum nicht mehr brauchen verkleinern will. Ebenso wurde mir bei der Vermarktung bewusst, wie schwer es ist eine Wohnung zu finden die genau den Vorstellungen (Lage, Schnitt, Zustand, Wohngemeinschaft etc.) in angespannter Gegend zu finden. Derzeit ist es einfacher was zu verkaufen als zu vermieten!

Die hälftige Spekulationssteuer wegen der Grundbuchänderung nach Scheidung (s.oben) und erneute Kaufnebenkosten bei einem erneuten Kauf in +/-10 Jahren sind m.M.n. schwer mit einer besseren Rendite am Aktienmarkt zu kompensieren.

Die Verkaufsaktivitäten haben einige Opportunitätskosten verursacht, ebenso die weitere Nutzung des Hauses mit Kinder und Partnerin. Aber es ist gut so! Insofern war der Verkaufsversuch gut! Grundlegend möchte ich mittel und -langfristig den Immobestand verkleinern.

Ich bleibe somit die nächsten Jahre Immobilien lastig und werde so wohl auch für die FIRE Zeit planen.

 

Zitat von Privatier am 22. September 2021, 17:34 Uhr

Das ist doch dann auch ok. Man muss ja auch nicht in hektische Aktivitäten verfallen, nur weil die asset allokation dann theoretisch besser wäre. Bei mir ist es anders herum: eine Wohnung würden gut ins Portfolio passen, aber es gibt einfach nichts. Gar nichts. Und zu einem halbwegs vernünftigen Preis schon gar nicht. Also bleibt es erstmal wie es ist.

Zitat von TheWanderer am 22. September 2021, 19:24 Uhr

War bestimmt keine leichte, aber eine gut überlegte Entscheidung. Hast du von Georg aich eine alternative Hochrechnung für den Fall des Nicht-Verkaufs (der Blogbeitrag rechnet mit Verkauf, wenn ich mich nicht irre)? Macht das einen großen Unterschied für dich?

Zitat von Frisa am 22. September 2021, 19:57 Uhr

Hallo @muslime_frugi

ist doch okay so. Hauptsache Du hast ein gutes Gefühl dabei.

Ich bin aktuell immer noch in der Verkaufsphase. Ich hoffe, dass ich dieses Jahr noch einen Käufer/in finde.

Grüße,

Frisa

Zitat von Laura_Maelle am 22. September 2021, 20:35 Uhr

Gute Entscheidung, nicht zu verkaufen, gerade wenn es so ideal gelegen ist. Und die Kinder wollen ja irgendwann auch eine eigene Wohnung. Das wollte ich gerade schreiben, weil es für mich eigentlich offensichtlich war, schon beim ersten Beitrag.

Zitat von Muslime_Frugi am 22. September 2021, 20:48 Uhr

Ja, insgesamt passt es so. Ist halt auf die Bedürfnisse der Familie und Partnerschaft abgestimmt und trägt so zur Lebensqualität bei.

@Wanderer: Georg hat den Verkauf meiner beider Wohnungen und das Halten im Bestand bewertet. Bei einer recht sicheren SWR waren es gut 700€ Entnahme mehr mit der Umschichtung in Aktien und FIRE 2024.
Allerdings habe ich bei der Neuvermietung nun auch 350€ mehr Miete. Die Miete wandert ins Depot.

@Frisa: Du findest sicher bald einen Käufer. Bei reiner Kapitalanlage,spekulationssteuerfei und mit viel Eigenkapital würde ich in derzeitiger Marktlage grundlegend zum Verkauf raten und Umschichtung ins Depot oder/passender selbstgenutzter Immobilie.