Zitat von Absprung_2020 am 29. Mai 2020, 18:54 Uhr

Ein Punkt den ich hier noch nicht gesehen habe, der aber für fleißige Minimalisten und Gutverdiener von äußerster Relevanz sein kann, ist die Investition in eine denkmalgeschütztes Objekt, oder auch ein Objekt welches in einem städtischen Sanierungsgebiet liegt, dann ist sogar egal ob es unter Denkmalschutz steht oder nicht. Vorteil ist, das man auch durchaus runtergekommene Objekte, ja gut eigentlich je schlimmer desto besser, sehr interessant finden kann.Warum das? Je schlechterer Zustand, desto billiger kann das Objekt erworben werden.

Die Abschreibungsmöglichkeiten bestimmt das Einkommenssteuergesetz, §10 f für selbst bewohntes Eigentum, §7i für fremd vermietet Immobilien, also für eine reine Kapitalanlage.  Immobilie, das sind ganze Häuser oder einzelne Wohnungen.

§10f sagt: Selbst bewohnt, Abschreibung 90% aller INstandsetzungskosten über 10 Jahre, also 9 %/a. Instandsetzung ist alles was dem Erhalt der Immobilie dient, vom Elektrokabel bis zur Dämmung. Es werden natürlich keinen goldenen Wasserhähne anerkannnt vom Finanzamt, jedoch sonst praktisch alles.

§7i sagt: Fremd vermietet, Abschreibung 100 %, über 12 Jahre, die ersten 8 Jahre je 9%, die letzten 4 Jahre 7 %. Was anerkannt wird, wie zuvor.

Kaufpreis kannn nicht gemäß den genannten Sätzen abgeschrieben werden!

Konkret: In 2017 konnte ich 2 sanierungsbedürftige Objekte kaufen, im gleichen Haus, unten Gewerbe, oben Wohnung. Preis zusammen 180.000 €, Denkmalschutz. Sanierungskosten 600.000 €, also hat mich jedes Teileigentum 390.000 € gekostet. Etwa beide gleich groß, je ca. 135 m², Innnenstadtlage im Südwesten der Republik.

Nun geht das so: Für die Gewerbeinheit bekomme ich anteilig (je Tausendstel der Investition des Anteils) die komplette MwSt erstattet. Das sind am Bau 19 %, also bei den genannten 300.000 € ca. 57.000 €.  Die KfWvergibt derzeit für energetische Sanierung Kredite bis 100.000 €, mit 12,5 % verlorenem Zuschuss , also nochmal 12.500 €. Weiterhin gibt es Sanierungszuschuss des Landes für Sanierungsgebiete Innenstadt, bei mir nochmal ca. 12.500 €. In Summe also knapp 90.000 € von den Baukosten abziehbar. Da ich mich im FIRE Zustand befinde ist Nachfolgendes  für mich nicht mehr maximal relevant, aber dennoch ganz nett. Meine Abschreibungen für die nächsten 10, respektive 12 Jahre beträgt (da mehrjährige Bauphase) zwischen 50.000 und 60.000 €/a plus Eingangssteuerssatz also ca. 60.000 - 70.000 € ein Jahresbrutto, was stets steuerfrei sein wird.  Also Mieteinnahmen und Dividenden.

Für jemanden der entsprechendes Brutto hat, meinetwegen 80.000 € Jahresgehalt kann das ja nachfolgend per vermiedenem Spitzensteuersatz nochmal als Netto-Turbo realisieren. Je höher das Gehalt, desto mehr Steuer spare ich, letztlich bei Spitzenverdienern 43% plus Soli der Abschreibungshöhe. In meinem Fall dann also bei 600.000 € Invest ca. 60.000 €/a mal 0,45 = ca. 25.000 €/a Steuervorteil zusätzlich, nach 10 Jahren also ca. 250.000 € gespart plus die genannten Förderungen. Das Objekt hat dann im Endeffekt 50 %  weniger gekostet.

Warum macht der Staat das? Der Staat sagt, so mein Steuerberater: "Denkmäler sind kostenintesiv, wenn eben alt, verfallen, und sind gleichzeitig ein Teil unseres Kulturgutes und deren Erhalt wird gefördert für die folgendnen Generationen." Wenn jedoch ein professionelle Sanierung erfolgt ist, dann ist der Substanzwert genauso wie bei einem Neubau. Jedoch mit Risiken während der Bauphase und auch: Das Denkmalschutzamt redet mit: z.T , teurere Materialien oder Ausführungen müssen angewendet werden. Und diese Zusatzkosten werden eben von Staat steuerlich anerkannt und ausgeglichen. Fakt ist: Mein Bau war minimal teurer als mit modernen Werkstoffen. Amt ist dankbar für jeden der sich das antut. Habe ich so aber gar nicht empfunden.... Der Wohnwert in einem Haus mit 4,00 m Deckenhöhe und Stuck an den Wänden ist dann das give-away.

Tipp: Bausachverständigen mit einbinden und ggf. einen fähigen Planer für Altbau und Denkmal.Verkauf dann nach 10 Jahren möglich. Gewinn scheint garantiert.