Zitat von Gelöschter Benutzer am 30. Januar 2022, 12:11 Uhr

Moin @jojoaction

Gratuliere zum bereits Erreichten und fühle dich herzlich willkommen! 🙂

Erst Wohnung fertig abzahlen mit Sondertilgung was geht und dann die Sondertilgungen am Haus beginnen? Oder gibts da intelligentere Lösungen? Ich hab trotz Haus und Wohnung noch be Sparrate. Soll ich die ins Aktiendepot schieben oder lieber Sondertilgung am Haus beginnen?

Ich persönlich fände das nicht sinnvoll. Das Zinsniveau ist sehr niedrig und die Inflation irre hoch. Da käme ich nie auf die Idee, Sondertilgungen zu leisten. Lange vertrage, am besten über 30 Jahre abschließen und so den teuren Kredit von gestern mit dem "inflationsentwerteten Geld" von morgen bezahlen. Den Cashflow stattdessen lieber breit gestreut in Aktien oder ETF investieren. Alles was du in Sondertilgungen stopfst, erspart dir nur 1-2 % Zinsen - deine Rendite Wenn du es irgendwo anlegen kannst wo du im Mittel mehr erhältst, dann gewinnst du die Differenz.

Das mag sich mit steigenden Sollzinsen alles auch wieder ändern aber derzeit bietet es sich sehr an, nur regulär zu tilgen und stattdessen deine ETF Sammlung auszubauen. Als Nebeneffekt stellst du dich mit einem größeren Aktienanteil auch breiter auf - im Immobiliensektor ist dein "Vermögen" ja schon recht beachtlich und auf gutem Wege 🙂

 

VG

Frugi

Zitat von Planer am 30. Januar 2022, 12:11 Uhr

Hallo @jojoaction

Zitat von JojoAction am 30. Januar 2022, 11:22 Uhr

mein Plan ist nun, die restliche Tilgung der Wohnung schnellst möglich abzubezahlen, so dass hier durch Vermietung eine Einnahmequelle da ist. Diese werde uch dann per Sondertilgung ins Haus stecken.

Ob du erst die Wohnung oder erst das Haus tilgst, ist grundsätzlich "linke Tasche, rechte Tasche", d.h. du bezahlst deine Schulden zurück. Im Details kann es sinnvoller sein das eine oder das andere abzubezahlen. Die Zinsen für die Wohnung kannst allerdings du von der Steuer absetzen und die vom Haus nicht. Wenn die Zinssätze bei deinen beiden Krediten gleich wären, würde die Sondertilgung der Wohnung dir Geld kosten, da du mehr Steuer zahlen müsstest. Das Abwägen ist aber nicht ganz so einfach, da die Laufzeit und Höhe der Kredite auch eine Rolle spielen. Selbst wenn du anfänglich mit der Wohnung ein paar Euro Steuern sparen kannst, ist die Laufzeit des Kredits vielleicht kürzer als der des Hauses und eine Anschlussfinanzierung zu einem höheren Zinssatz kann die die Rechnung kaputt machen. Es kommt also darauf an, auf was du spekulierst und wie die Details sind.

Soll ich die ins Aktiendepot schieben oder lieber Sondertilgung am Haus beginnen?

Bei der Sondertilgung kennst du deinen Zinssatz und beim Depot würdest du auf höhere Gewinne als den Zinssatz spekulieren. Das musst du für dich abwägen.

Gruß,
Planer

Zitat von Lostoi am 30. Januar 2022, 12:53 Uhr

Hallo JojoAction,

erstmal Willkommen am Board.

Frugi85 und Planer haben es ja schon ordentlich zusammengefasst...

Ich würde die vermietete Wohnung weiter finanzieren um den steuerlichen Effekt mitzunehmen. Wenn Sondertilgungen getätitigt werden, dann in die selbst genutzte Immobilie.

Aber hier kommt es eben auf die oben genannten Punkte darauf an...

Ich bspw. habe in der Vergangenheit diverse Sondertilgungen auf meine Selbstgenutzte ETW durchgeführt, da ich von den Entwicklungen am Markt nicht so überzeugt war - bzw. möglichst schnell meine Schulden loswerden wollte / will. Doch in der derzeitigen Situation (Darlehenszins / Inflation) werden meine Schulden ja weniger, also schiebe ich das Geld lieber zusätzlich in mein Depot.

Zitat von Muslime_Frugi am 30. Januar 2022, 13:13 Uhr

Welcome JojoAction

deine Vorstellung und damit verbundene Frage die daraus hervorgehen, verstehe ich dahingehend, dass du frühestmöglich zu einem Free Cashflow kommen magst der dir erlaubt deine Arbeitszeit zu reduzieren oder/und früher aufzuhören.

Da kann ich nur sagen: Willkommen im Club!

Egal ob mit Aktien oder Immobilien oder was auch immer. Der Kapitalaufbau ist eine Sache, regelmäßige Erträge daraus zu generieren eine andere Sache.

Durch den Fremdkapital Hebel und begünstigt durch glückliches Timing, wirst du mit Immobilien schneller Kapital aufbauen als vergleichbar vom Start Null mit Aktien.

Das Problem in beiden Asset Klassen: Es dauert lange bis relevant getilgt ist bei Immos. Bei Aktien musst du eben auch kräftig Sparrate aus dem Erwerbseinkommen leisten.

Bei mir ist es mit 50 nun so: Die absolute Vermögenshöhe ist hoch, aber der Cashflow reicht bei weitem nicht zum Nichtarbeiten.

Ergo: Ich könnte und werde auch einen Teil Substanz verzehren bis andere Cash Flows (Renten) kommen.

Dir würde ich prinzipiell raten freies Kapital in die besser rentierliche Asset Klasse zu legen und das sind Aktien. Wenn in Sondertilgung nur in die eigen bewohnte Immobilien.

Zitat von JojoAction am 30. Januar 2022, 13:13 Uhr

Danke erst mal für eure Antworten. Die klingen auch sehr plausibel. Meine Sorge ist dann nur, dass in 5 Jahren, wenn mein Kredit auf die Wohnung ausläuft, die Restschuld noch ne relative Größe hat. Wenn dann grad mein Depot rot aufblinkt, müsste ich ja vielleicht nen Anschlusskredit aufnehmen der dann hohe Zinsen abverlangt… oder sehe ich das falsch? Wenn ich ab jetzt an der Wohnung nicht mehr tilge, würden (grob überschlagen) 35000 Euronen über bleiben. Die könnte ich vermutlich schon mit dem Schubkarren zur Bank bringen (Mama zahlt noch fleißig in meinen Bausparvertrag) und ich hab natürlich noch ein Sparbuch (für Notfälle wie Auto geht kaputt usw.). Aber wer weiß was das Leben so bringt. Wenn ich morgen irgend ne größere Reparatur habe (Wasserschaden o.ä.) dann fahr ich eben doch nicht mit dem Schubkarren bei der Bank vor und bräuchte nen (vermutlich) teuren Anschlusskredit. Oder?
Dennoch fände ich eine abbezahlte Wohnung mit monatlichen Einnahmen schon sehr schön.
vielleicht geh ich den Mittelweg und zahl die Wohnung ab und am Haus mach ich keine Sondertilgungen und lege statt dessen an.

sorry, dass ich so Grundsatzfragen stelle. Ich komm absolut nicht aus der Finanzbranche…

Zitat von Muslime_Frugi am 30. Januar 2022, 13:24 Uhr

Ergänzend: Als Zinsabsicherung hatte ich immer Bausparer. Aber nie gebraucht, weil die Zinsen un  den letzten 20 Jahren nur Richtung Süden gingen.

Wo Zinsen in Zukunft stehen ist immer Glaskugel. Aber klar, von dem Niveau jetzt eher Richtung Norden.

Bei mir hat eine konservative Grundeinstellung (Absicherung Bausparer und hohe Tilgungen) in der Vergangenheit auf jeden Fall Rendite und ein paar Jährchen FIRE gekostet. Hab z.B. derzeit auch einen Volltilger laufen. Sowas sorgt natürlich für hohe Sparrate und Vermögensaufbau, jedoch zu Lasten des Cashflows.

Zitat von Gelöschter Benutzer am 30. Januar 2022, 14:07 Uhr

Dennoch fände ich eine abbezahlte Wohnung mit monatlichen Einnahmen schon sehr schön.
vielleicht geh ich den Mittelweg und zahl die Wohnung ab und am Haus mach ich keine Sondertilgungen und lege statt dessen an.

Genau so ist es ungünstig. Wenn, dann lieber beim Haus extra drauf zahlen. Die Zinsen,der vermieteten Wohnung kannst du steuerlich voll absetzen und so die Mieteinnahmen um diesen Betrag schmälern, das klappt beim selbstbewohnten Eigenheim nicht.

Wie du es auch drehst und wendest, es ändert nichts am Cashflow. Machst du Sondertilgungen, dann füllt sich das Kreditkonto vom Girokonto, lässt du es bleiben, so musst du länger abzahlen, hast aber mehr Penge auf dem Girokonto...

Ändern tut sich erst was wenn du günstiges Geld nimmst und es dir zu einem besseren Zinssatz vergüten lässt als du selbst zahlst. Das klappt dann eben über Aktien. Solche Hebel lassen sich aber eben nur nutzen wenn die Sollzinsen gering sind - und das sind sie derzeit.

Ich beispielsweise habe mein MFH überhaupt nur gebaut um durch diese Hebelmöglichkeit Cashflow für Aktienanlage zu erzeugen. Durch die geringen Zinsen und den Hebeleffekt kann ich mich nun nach Fertigstellung über eine Eigenkapitalrendite von 50% p.a. freuen - 30 Jahre lang. Die ersten 4 Jahre kann ich mir diese Dividende durch Tilgungsfreiheit und Afa Cash auszahlen lassen -mache ich auch so und stecke alles direkt in ETF.

Zähle ich Zinsen aus ETF (Bei dann 300.000€ Anlagevolumen mit einfachalber 10% Rendite p.a. angenommen) und Tilgungsleistung zusammen, so habe ich ab dem 5. Jahr durch die Immo eine Buchwertsparrate von monatlich knapp 10.000€ zzgl. Sparrate aus sonstigen Einnahmequellen. Der Vermögensaufbau ist also gewaltig, zeitgleich liegt der reale Cashflow ab dem 5. Jahr aber bei quasi Null - die pasr hundert Euro die da bei 12Wohnungen übrig bleiben gehen ab dem etwa 10. Jahr in Rücklagen für die Instandhaltung.

Weiterhin hast du ja auch die Möglichkeit, zum Laufzeitende der Zinsbindung Zusätzluch zu tilgen sollte die Anschlussfinanzierung deutlich teurer werden. Allerdings steigen ja auch die Mieteinnahmen im laufe der Zeit mit und durch Tilgung wurd auch der zu zahlense Zinsanteil stetig geringer. Hast du also z.b. nach 10 Jahren die häfte der Wohmung bezahlt, musst die Anschlussfinanzierung aber für doppelt so teure Zinsen erkaufen, so bist du wuasi wieder beim selben Tinsbetrag wie anfänglich (und da war das ja auch okay, trotz geringerer Mietzahlungen).

 

vg

 

Zitat von Lostoi am 30. Januar 2022, 17:03 Uhr

Zitat von JojoAction am 30. Januar 2022, 13:13 Uhr

... Meine Sorge ist dann nur, dass in 5 Jahren, wenn mein Kredit auf die Wohnung ausläuft, die Restschuld noch ne relative Größe hat. Wenn dann grad mein Depot rot aufblinkt, müsste ich ja vielleicht nen Anschlusskredit aufnehmen der dann hohe Zinsen abverlangt… oder sehe ich das falsch?…

Du hast ja geschrieben, dass Du wohl in 5 Jahren noch 70k abbezahlen musst - sie aber bis dato 100k Wertzuwachs hatte...

Lass die Wohnung in 5 Jahren einfach den Status Quo behalten - also was interessiert Dich das und dein Depot? Ganz krass und böse formuliert - verschnalz die Wohnung in 5 Jahren einfach, denn DU WOHNST NICHT DARIN!

Eigentlich bin ich ziemlich sozial aufgestellt, doch bei Deinen Vorausstzungen (die ich nicht habe und auch kein Immo-Spezialist bin...). Du kannst während der Zeit die AfA und Zinsen steuerlich geltend machen, dass kannst Du bei selbstgenutzen Immos nicht.

Unabhängig von den Märkten (Wertpapiere) schiesse Dein Geld, sofern Du es als wichtig betrachtest, in Sondertilgungen des Hauses, das Du selbst bewohnst. Denn dort kannst Du die oben genannten Sachen nicht geltend machen. Wenn Du für Aktien eine bessere Performance betrachtest, dann steck das Geld in Wertpapiere statt in Sondertilgungen, wenn die Rendite höher als der Darlehenszins erscheint.

Hier hast Du ein 3-Säulen-System, das ich in einem anderen Thread mal erläutert habe (in abgewandelter Form).

1) Vermietete ETW mit einer gewissen Restschuld

2) Selbstgenutztes Haus

3) Depot mit Wertpapieren

Betrachte also Säule 1 und überlege, wie Du das Optimum daraus holen kannst. Dann Säule 2 und am Ende Säule 3 - jeweils einzeln und von den anderen unabhängig betrachtet.

Dann mach Dir bewusst, dass die Entscheidung von Säule 1 einen gewissen Einfluss auf Säule 2 und / oder Säule 3 hat... Denke nach - und mit welches Konstellation bist DU am glücklichsten / zufriedensten....

Du musst Deinen eigenen Weg finden. Der Weg, der für Frugi_85 das Non Plus Ultra bedeutet, kann für Dich persönlich der Ruin und Debakel sein. Ebenso mein Weg, womit ich - zum derezeitigen Zeitpunkt zufrieden bin - kann für Frugi oder Dich ein Chaos und den persönlich empfundenen Ruin bedeuten....

Und falls Du eine "falsche" Entscheidung triffst, dann fluche und schimpfe über den ganzen Mist - ABER - betrachte es nicht als Geldverschwendung! Denn durch diese Entscheidungen hast Du "Lehrgeld" in Dich selbst investiert (zumindest betrachte ich es so).

Zitat von konsument am 30. Januar 2022, 17:27 Uhr

Herzlich willkommen Jojo, finde ich gut das Du im Gesundheitswesen arbeitest, die Leute brauchen wir, daher dürfen wir Dir eigentlich keine Tipps zum vorzeitigen Ausstieg geben 😉

ich schließe mich meinen Vorrednern an und würde die Wohnung nicht sondertilgen, da Du die Zinsen von der Steuer absetzen kannst. Ich glaube nicht das die Zinsen in den nächsten Jahren nennenswert ansteigen werden, denn dann hätte halb Europa ein Problem. Zur Not kannst Du immer noch ein Forward abschließen sollte sich eine deutliche Erhöhung ankündigen. Und sonst kannst Du eben später noch mehr Zinsen von den Mieteinnahmen absetzen. Im Augenblick spielt die gesamtwirtschaftliche Situation für Dich, die Preise gehen dank der Inflation hoch und die Schulden werden dadurch weniger. Wie hoch sind denn die Zinssätze aktuell bei Deinen Finanzierungen? wenn Du bspw. nur 1,5% fürs Darlehen bezahlst aber meinetwegen 4% Rendite im ETF wäre sondertilgen nicht sinnvoll, Du hast einen "Leverage Effekt", hier auch als hebeln bezeichnet, Du erhälst mehr Zins für die Geldanlage als Du für den Kredit bezahlst. Mit einer Immobilie als Sicherheit bekommst Du eben einen günstigeren Zinssatz als wenn Du bspw. einen Ratenkredit aufnimmst. Ganz hartgesottene nehmen einen Kredit auf und investieren das Geld an der Börse in der Hoffnung auf eine gute Rendite, aber das kann auch nach hinten losgehen

Ansonsten würde ich eher einen ETF besparen als das Haus sonderzutilgen, aber das hängt ein bisschen von Deinem persönlichen Sicherheitsbedürfnis ab, sonst mach beides, etwas sparen und etwas sondertilgen.

Und ja, ob Du bis 70 arbeiten musst lässt sich anhand Deiner Angaben nicht beantworten, 10 Tsd. im Aktiendepot werden jedenfalls nicht reichen und eine vermietete Wohnung auch nicht 😉 da würde ich hier im Forum noch ein bisschen lesen und mich schlau machen, von Oliver gibt es dazu ja einige gute Beiträge und Hilfestellungen. Arbeitszeit reduzieren kann ja auch bereits eine hilfreiche Maßnahme bei zu viel Stress im Job sein. Geld beiseite legen bzw. sinnvoll anlegen hilft jedenfalls immer 🙂

Alles Gute !

Zitat von Laura_Maelle am 30. Januar 2022, 19:52 Uhr

Hallo JoJoAction

Es gibt ein von mir schon öfter beobachtetes Gefälle des medizinischen Fachpersonals von Deutschland in die Schweiz, gerade bei älteren Ärzten, die dann auch gern eine Position in der Hierarchie runterrutschen, was bei der relativ flachen Hierarchie in der Schweiz aber kein Image-Verlust bedeutet. Attraktiv sind die hohen Löhne, wahrscheinlich weniger Arbeitsstunden im Vergleich zu D und eine Schweizer Rente ab 65 (nach 2 Jahren Arbeit in der Schweiz).

Wollte ich nur als Option erwähnen, weil wirklich augenfällig oft beobachtet, was ja Gründe haben muss.

Lieben Gruß aus der Schweiz!

Laura Maelle

Zitat von JojoAction am 30. Januar 2022, 20:07 Uhr

„10 Tsd. im Aktiendepot werden jedenfalls nicht reichen und eine vermietete Wohnung auch nicht“ 

Ja ich weiß, das reicht natürlich nicht  Aber der Anfang ist gemacht. Ich möchte natürlich mein Depot sukzessive aufstocken. Dann werd ich dieses Jahr wohl einfach die geplante Sondertilgung in ETFs anlegen. Ihr habt mich überzeugt Ich bin halt bisher immer alles sehr konservativ angegangen, da ich einfach aus dem Schwabenländle komme und mit Finanzprodukten usw. nichts zutun hatte. Hab mich aber irgendwann eingelesen und an die Börse gewagt. Auch hier zunächst sehr sehr konservative Aktien… getreu nach dem Motto: „was soll da bei Coca Cola, Apple und Microsoft schon schief gehen?“.
Es werden in Zukunft weitere Wohnungen hinzukommen… überschrieben mit Nießbrauch.

Auch Ackerland. Hier hoff ich dass die Gemeinde mal Abkaufen möchte zwecks Bauplätze.

Theoretisch könnte ich später einfach eine Wohnung verkaufen und restliche Schulden was übrig ist begleichen, fertig.  Aber erstml will ich kalkulieren was ich selbst erreichen könnte. Ohne Elterliches Erbe.

Zinsen für Wohnung und Haus liegen zwischen 1,1 und 1,25…

Zitat von Laura_Maelle am 30. Januar 2022, 20:39 Uhr

Zitat von JojoAction am 30. Januar 2022, 13:13 Uhr

Wenn ich ab jetzt an der Wohnung nicht mehr tilge, würden (grob überschlagen) 35000 Euronen über bleiben. Die könnte ich vermutlich schon mit dem Schubkarren zur Bank bringen (Mama zahlt noch fleißig in meinen Bausparvertrag) und ich hab natürlich noch ein Sparbuch (für Notfälle wie Auto geht kaputt usw.). Aber wer weiß was das Leben so bringt. Wenn ich morgen irgend ne größere Reparatur habe (Wasserschaden o.ä.) dann fahr ich eben doch nicht mit dem Schubkarren bei der Bank vor und bräuchte nen (vermutlich) teuren Anschlusskredit. Oder?

Wenn Deine Mutter in Deinen Bausparvertrag einzahlt, würde ich ich sie einbeziehen bei den diesbezüglichen Entscheidungen.

Zitat von konsument am 30. Januar 2022, 22:21 Uhr

mit einem Zinssatz von 1,1 bis 1,25 für das Darlehen hast Du ja dann den Leverage Effekt, Du würdest Geld zurückzahlen, für das Du nur 1,1 bis 1,25% Zinsen bezahlst, kannst damit aber eine Rendite von sagen wir mal 4% bekommen. Das ist der Vorteil wenn Du eine Immobilie beleihst, ohne die kommst Du nicht an so eine günstigen Zinssatz.

Zitat von Sparschwein am 31. Januar 2022, 11:49 Uhr

Zitat von Laura_Maelle am 30. Januar 2022, 19:52 Uhr

Hallo JoJoAction

Es gibt ein von mir schon öfter beobachtetes Gefälle des medizinischen Fachpersonals von Deutschland in die Schweiz, gerade bei älteren Ärzten, die dann auch gern eine Position in der Hierarchie runterrutschen, was bei der relativ flachen Hierarchie in der Schweiz aber kein Image-Verlust bedeutet. Attraktiv sind die hohen Löhne, wahrscheinlich weniger Arbeitsstunden im Vergleich zu D und eine Schweizer Rente ab 65 (nach 2 Jahren Arbeit in der Schweiz).

Wollte ich nur als Option erwähnen, weil wirklich augenfällig oft beobachtet, was ja Gründe haben muss.

Lieben Gruß aus der Schweiz!

Laura Maelle

Off Topic:
Ciao,

weder weniger Arbeitsstunden (allgemein wird in der Schweiz doch eher mehr gearbeitet), noch die Rente sind die Gründe. Wer bis 60 in Deutschland als Arzt durchgehalten hat wird nicht auswandern, dann hat er auch in der Heimat ausgesorgt.

Der Nettolohn ist für Assistenzärzte etwa doppelt so hoch, ja. Was aber, nach meiner Erfahrung, wirklich entscheidend ist, sind weiche Faktoren, wie die Wertschätzung der Kollegen untereinander, das Verhältnis von Ärzten zu den Pflegenden, und auch das Verhältnis von Ärzten zu den Patienten. Das ist in der Schweiz eine andere Welt als in Deutschland.

Dazu kommt, dass die Schweiz seit Jahrzehnten einfach zu wenig Ärzte ausbildet. Also weniger, als sie selber im Inland benötigen.

Für den Deutschen Steuerzahler (der die Ausbildung der deutschen Ärzte finanziert) ist das natürlich ungünstig.

Das Ganze gilt  auch für Pflegeberufe. Wenn du sowieso aus Schwaben kommst wäre es ja vielleicht eine Überlegung wert für dich, ein paar Jahre in der Schweiz zu arbeiten und als gemachter Mann zurückzukehren.

Grüsse vom Sparschwein

Zitat von JojoAction am 31. Januar 2022, 15:16 Uhr

Hey Ho,

die Idee mit der Schweiz bin ich gedanklich schon häufiger durchgegangen und hab mir das aus unterschiedlichen Gründen aus dem Kopf gestrichen. Ein Grund ist, dass ich diesem Leben schon zwei mal im Ausland gearbeitet hab. In Indien und Südamerika. Fürs Geldkonto verheerend aber ne Menge Reichtum an Erfahrungen die ich niemals missen nöchte. Der andere Grund ist, dass ich mittlerweile keinem Job mehr am Patienten habe sondern in der Bildungsadministration bezüglich den deutschen Heilberufen. Die Bildungsstruktur in der Schweiz ist hier ganz anders. Mein Job den ich machen möchte haben die Schweizer (leider) gar nicht 😀 deshalb hab ich die Idee irgendwann verworfen. Man kann nicht immer alles machen im Leben.

 

Zitat von Laura_Maelle am 2. Februar 2022, 22:48 Uhr

Zitat von JojoAction am 31. Januar 2022, 15:16 Uhr

Die Bildungsstruktur in der Schweiz ist hier ganz anders. Mein Job den ich machen möchte haben die Schweizer (leider) gar nicht 😀 deshalb hab ich die Idee irgendwann verworfen. Man kann nicht immer alles machen im Leben.

Wahrscheinlich läuft das in der Schweiz nur unter einer anderen Berufsbezeichnung. Es ist sehr unwahrscheinlich, dass ein relevantes Berufsfeld in der Schweiz nicht auch irgendwie besetzt wird mit Fachpersonen. Die Qualitätsstandards im schweizerischen Gesundheitswesen sind sehr hoch.

Zitat von JojoAction am 4. Februar 2022, 18:27 Uhr

@laura_maelle Ja das stimmt, meinen Beruf gibts natürlich in der Schweiz. Dennoch ist das Ausbildungssystem dort ganz anders. Von daher wäre das eher ein bisschen kompliziert. Zudem, ich wohne schon ca. 3 Stunden entfernt von der Schweiz. Ist mit bisschen pendeln nicht getan. Ich hab ja nun auch ein Haus gekauft 🙂 das geb ich nicht mehr her…