Zitat von immojoe am 3. Februar 2021, 12:56 Uhr

Moin,

 

ich bin seit November 37 Jahre alt und habe den Frugalist wie er auf dieser Seite beschrieben ist erst vor ca. 2 Jahren kennengelernt. Der Wunsch nicht bis zur Rente also dem 67 Lebensjahr arbeiten zu müssen kam in mir allerdings schon wesentlich eher hoch, sodass ich mir vor ca. 9 Jahren überlegte was ich dafür tun muss. Ich habe nie viel Geld für unnützen Kram ausgegeben, was wohl daran lag, dass ich als Kind über mein Taschengeld Buch führen musste. Ja, das habt ihr richtig gelesen. Alle 2 Wochen gab es Taschengeld, wenn der Bestand laut Buch nicht stimmte und sich anhand der beigefügten Belege nicht das rechnerische Ergebnis war, gab es in der Runde kein Taschengeld. Da ich keine Lust darauf hatte, spiegelte sich dies in meinen nicht existenten Ausgaben wieder… Naja, reich wurde ich dadurch nicht, aber mein Konsumverhalten wurde wohl nachhaltig geprägt. Kommen wir in das Jahr 2012. Ich hatte mir den Plan überlegt jedes Jahr eine günstige Immobilie zu kaufen. In meiner Heimat Bremen gab es zu diesem Zeitpunkt noch Wohnungen von ca. 50 qm für ca. 50 TEUR. Die Nebenkosten konnte ich mir über das Jahr zusammensparen von meinen ca. 2.200 Nettogehalt. Soweit so gut.

Mit den von mir angesparten 30 TEUR wollte ich also meine Erste Wohnung kaufen. 42 qm für 47 TEUR, 295 Kaltmiete. Die Bank lehnte ab, da Wohnungen mit weniger als 50 qm anscheinend als Risikoimmobilien gelten und auch Finanzierungen ab 50 TEUR abgeschlossen werden. Also fragte ich bzgl. einer anderen Wohnung 72 qm, 87 TEUR und bekam eine Zusage. In meiner Blödheit frage ich ob die Bank auch beide finanzieren würde. Die Antwort war ja, unter der Bedingung, dass die Grundschuld nur bei der großen Wohnung in einer Summe in das Grundbuch eingetragen wird. Somit hatte ich direkt die erste Wohnung schuldenfrei;)

Auch wenn ich anhand der Zinsen von 3,24% pro Jahr und er Höhen Tilgung (15 Jahre Volltilgung) monatlich knapp 100 Euro draufgelegt habe, wollte ich das so. Mir war bewusst, dass aufgrund des steigenden Mietspiegels dies nur eine Momentaufnahme war. Ein weiterer Grund weshalb mich das nicht gestört hat ist die Überlegung, dass andere Altersvorsorgen auch monatlich Geld kosten.

Ich habe also beide Wohnungen (eine zum 31.12.2013 und eine zum 1.1.2014 gekauft.) Nachdem ich wieder etwas Geld gespart habe, ging die Wohnungssuche wieder los…es hat etwas länger gedauert, da Verhandlungen mit einer holländischen Gesellschaft sich etwas hinzogen und letztendlich aufgrund mir vorenthaltenen Informationen bzgl. der Immobilie ganz beendet wurden. So hatte ich nicht wie geplant in 2015, sondern erst mit Übergabe im März 2016 erneut zugeschlagen. Diesmal war es dafür ein Haus mit 4 Einheiten. Es war ein günstiger Verkauf durch einen Insolvenzverwalter.

Aufgrund privater Umstände musste ich mich dann um meine eigene Wohnung kümmern. Diese habe ich irgendwann von meinen Eltern übertragen bekommen (inkl. Übernahme Darlehen). Aufgrund der Lage musste ich diese aber Verkaufen (1.OG, Neubau im Hinterhof drohte die Wohnung zu Verschatten). Und habe mir dann eine Wohnung außerhalb gekauft (Dachgeschoss, da mir so etwas nicht noch einmal passieren sollte). Die Monatliche Belastung hat sich hier für mich nicht großartig geändert, da die Zinsen inzwischen deutlich geringer waren. So konnte ich eine deutlich teurere Wohnung mit entsprechender Finanzierung stemmen. Lediglich das Hausgeld war am nach 1,5 Jahren nicht bei den vom Bauträger dargestellten 260 EUR sondern bei 400 EUR. Ja, Moment, deutlich größere Wohnung? Frugalistischer Lebensstil? Würde ein Frugalist nicht eher versuche eine kleinere Wohnung mit weniger Kosten im Monat nehmen. Evtl., aber eine selbstgenutzte Wohnung hat den Vorteil diese nicht erst nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen zu können…aber zu meinen Plänen etwas später mehr.

Um es kurz zu fassen habe ich in 2018 noch ein Reihenhaus gekauft (160 TEUR nach Renovierung). Das Ding ist einfach der Hammer…mehr als 240 qm Fläche und das zentral gelegen!!! und in 2019 eine Wohnung (45 TEUR für 88 qm 8 Minuten Fußweg zur Innenstadt). Schnäppchen auf dem Immobilienmarkt gibt es noch immer.

Jetzt zur aktuellen Ertragslage. Ich habe bereits erwähnt, dass fast alles zu 100 % finanziert wurde. Das spiegelt sich in den monatlichen Erträgen wieder. Zum 31.12.2020 sieht es wie folgt aus

Die vermieteten Objekte haben mit Nebenkosten und Renovierung ca 530 TEUR gekostet, Restschuld 395 TEUR, Monatliche Belastung für die Banken 2.165 EUR, davon 1.420 Tilgung und 747 Zinsen. Gewinn nach Steuer jeden Monat ca. 1.000 EUR. (Jahreszahlen ca. Mieteinnahmen 47 TEUR, Bank 26 TEUR, Steuer 8 TEUR). Könnte mehr bei hängen bleiben, aber wie gesagt, das Ganze mit sehr wenig EK gestartet. Ich sehe das sogar so, dass die Mieter jeden Monat dafür zahlen, dass mir die Immobilien gehören und es sogar noch etwas übrigbleibt. Bei einer Ablösung des VolltilgerDL zu jetzigen Konditionen wären es ab Juli 2024 (also mit entsprechenden Forward-Zuschlag) ca. 900 EUR günstiger.

Da ich einfach keine Lust mehr auf Arbeit habe, bin ich derzeit am Überlegen meine Wohnung zu Geld zu machen, eine letzte große Einkaufsrunde und dann Deutschland verlassen. Meine Wohnung wurde von mehreren Maklern unabhängig voneinander eingeschätzt. Dachgeschoss, unverbaubarer Blick, weil es einfach das höchste Haus hier ist, entsprechend auch nicht einsehbar und dennoch Zentral. Diese liegt bei ca. 900 TEUR wovon ca. 200 TEUR inkl. Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gehen. Bei dieser Preisentwicklung habe ich also die Kosten der letzten Jahre locker wieder drinnen. Von den 700 TEUR werden 150 TEUR für eine Wohnung in Übersee verwendet, die anderen 550 TEUR für den Erwerb von weiteren Immobilien. Wie weit ich das ganze streue und mit zusätzlichem Fremdkapital ausstatte bin ich mir noch unsicher.

Meine Rechnung schaut so aus, dass ich aus den bereits vorhanden Objekten monatlich 1.300 habe (ja, ohne Arbeit in Deutschland habe ich auch einen anderen Steuersatz für die Einnahmen) mit den 550 TEUR weitere Immobilien kaufe aus den ich Worst Case 2.000 EUR nach Steuern habe und somit bei 3.300 EUR lande. Ein guter Lebensstandard sollte damit in Thailand/Indonesien/Kambodscha/Philippinen problemlos möglich sein. In Deutschland benötige ich derzeit knapp 1.900 EUR (seit Corona noch weniger) wovon 1.000 EUR für die Wohnung (Bank/Hausgeld), und weitere 176 EUR für mein Jobticket sind. Ich gehe von Lebenskosten (Numbeo hilft) von maximal 1.500 EUR aus. (Unter Berücksichtigung, dass ich eine Wohnung besitzen werde und somit keine Miete zahlen muss sind die Kosten so sehr hoch angesetzt und es bleibt dennoch fast die Hälfte übrig). Ja, nur fast, denn es kommen ja noch Kosten für eine Krankenversicherung hinzu. Dies dachte ich zu lösen indem ich eine GmbH Gründe, die die Verwaltung von Immobilien übernimmt. Die GmbH stellt mir so jeden Monat eine Rechnung von ca. 680 EUR. Von diesen 680 EUR zahlt die GmbH einen 400 EUR Job inkl. Abgaben und der Rest ist für einen Steuerberater (monatlichen Anmeldung, Jahresabschluss/Steuererklärungen ist ja quasi nichts drinnen). Nach meinem Verständnis erzeuge ich mit diesem Konstrukt sogar Zeiten für eine spätere „Grundrente“. Eine Zusatzversicherung für Ausland kann ich dann noch zusätzlich günstig abschließen.

Ach ja, ca 10 TEUR sind auf den Mietkonten als Rücklagen und im letzten Jahr habe ich ein Aktiendepot ca 18 TEUR aufgebaut. Darüber hinaus gibt es noch eine LV fällig in 2043 die mindestens 60 TEU bringen soll.

Klingt das gut und solide? Habe ich etwas vergessen?

Gruß

Immojoe