Zitat von Gatto am 8. Juli 2023, 13:25 Uhr

Hi Pound,

was mir auffällt:

3 WE nur relativ groß. Ist das Objekt eher ländlich oder zentrumsnah?

Ist Faktor 17 ( ist das dort vergleichbar oder eher teuer)?

Die Kreditraten deiner 2 Berechnungen sind im IST schon mal über dem Mietcashflow, da hätte ich keine Lust - geht noch was am Preis?

Warum nur 5 Jahre? Weil es sich dann besser rechnet oder spekulierst Du auf niedrigere Zinsen? Längere Laufzeiten und Differenzen im Zins vergleichen...

Mieterhöhung konservativ gerechnet, d.h. ist das so wirklich umsetzbar oder viel Auslegungssache, weil Mietspiegel unklar in einigen Punkten (Lage, Ausstattung)? Die 10€ kommen mir recht hoch vor, das wäre eher bei Objekten ab 2000...

Räumungsklage: wer betreibt sie weiter, wie ist der Stand? Was der Makler erzählt ist gelinde gesagt..."Rauschen". Er will die Transaktion, da nutzt er alles. Würde ich für Preisverhandlung nutzen.

Wie ist die Konkurrenz für das Haus, steht es schon länger, wurde mal reduziert, usw?

Das mal als erster Eindruck dazu.

Grüße, Gatto

Zitat von Max aus E am 8. Juli 2023, 15:03 Uhr

Moin Pound,

auch von mir ein paar Anmerkungen zum drauf rumdenken:

Afa für deinen Altbauiegt bei 2% auf Kauf und Nebenkosten. Absetzen kannst du zudem den Kreditzins und deine Instandhaltungskosten wie z.b. die Abdichtung des Anbaus auf 10j. Hrob über den Daumen kommst du damit steuerfrei aus der Sache raus da sich die Summe dieser abzugsfähigen Kosten etwa in Größenkrdnung der Mieteinnahmen bewegen.

Ein Haus aus den 80ern ist substanziell sicher in Ordnung, allerdings kommen nach üner 40 Jahren " bald " Sachen wie Elektroinstallation, Dämmung von Dach und Fassade, Fenster und sicher auch eine neue Heizung wenn all dies noch dem Baujahr entspricht. Aus den Mieteinnahmen lässt sich dafür aktuell sicherlich keine Rücklage bilden. Du wirst also in den nächsten 10 Jahren sicherlich nochmal nachlegen müssen und solltest dafür mindestens 100-150k "bereit" halten.

Meiner Meinung nach hängt die Nummer von deinem sonstigen Einnahmen bzw. der Höhe deines Cashflows ab bzw. davon, ob du auch unabhängig von den Mieteinnahmen ein kirzfristig abrufbares Cashpolster aufbauen kannst. Mit 30 und aktuell gut 100k auf der Backe scheint das ja der Fall zu sein.

Auf nur 5 Jahre finanzieren würde ich nicht, das wäre mir kalkulatorisch zu unsicher.

Die laufende Räumungsklage läuft eigentlich warum? Wird da überhaupt Miete gezahlt? Für mich wäre das mir mit deutlichem Preisabschlag annehmbar.

 

vg

Max

Zitat von Pound am 8. Juli 2023, 17:03 Uhr

Zitat von Gatto am 8. Juli 2023, 13:25 Uhr

Hi Pound,

was mir auffällt:

3 WE nur relativ groß. Ist das Objekt eher ländlich oder zentrumsnah?

Nächste Großstadt ist in 2 min Fahrtzeit über eine Bundestraße zu erreichen, Verkehrsanbindung ist auch top, quasi ein Vorort.

Ist Faktor 17 ( ist das dort vergleichbar oder eher teuer)?

Die Kreditraten deiner 2 Berechnungen sind im IST schon mal über dem Mietcashflow, da hätte ich keine Lust - geht noch was am Preis?

Mhh fraglich, der VK wollte ursprünglich sogar 425.000€ ohne KNK.

Warum nur 5 Jahre? Weil es sich dann besser rechnet oder spekulierst Du auf niedrigere Zinsen? Längere Laufzeiten und Differenzen im Zins vergleichen...

Ja, ich rechne ehrlich gesagt mit fallenden Zinsen, andernfalls kann ich mir ehrlich gesagt nicht erklären, wieso man sonst noch in Immos investieren sollte. Würde sagen die Anzahl an Barzahlern oder Leuten mit mehreren 100k Eigenkapital und gleichzeitigem Interesse an Immos sind doch überschaubar.

Mieterhöhung konservativ gerechnet, d.h. ist das so wirklich umsetzbar oder viel Auslegungssache, weil Mietspiegel unklar in einigen Punkten (Lage, Ausstattung)? Die 10€ kommen mir recht hoch vor, das wäre eher bei Objekten ab 2000...

Der Mietspiegel besagt ~10€.

Räumungsklage: wer betreibt sie weiter, wie ist der Stand? Was der Makler erzählt ist gelinde gesagt..."Rauschen". Er will die Transaktion, da nutzt er alles. Würde ich für Preisverhandlung nutzen.

Wie ist die Konkurrenz für das Haus, steht es schon länger, wurde mal reduziert, usw?

Ja klar will der verkaufen, macht auf mich einen sehr menschlichen Eindruck, aber das kann natürlich auch täuschen geht ja immerhin für ihn hier um knapp 24k Bruttoeinnahme bei einem verkauf..

VK Preis s.o. ursprünglich 25k mehr..

Das mal als erster Eindruck dazu.

Grüße, Gatto

Danke für deine Antwort.

 

Ich glaube aber die Signale stehen auf Finger weg...

Zitat von Pound am 8. Juli 2023, 17:07 Uhr

Zitat von Atheist Frugi am 8. Juli 2023, 15:03 Uhr

Moin Pound,

auch von mir ein paar Anmerkungen zum drauf rumdenken:

Afa für deinen Altbauiegt bei 2% auf Kauf und Nebenkosten. Absetzen kannst du zudem den Kreditzins und deine Instandhaltungskosten wie z.b. die Abdichtung des Anbaus auf 10j. Hrob über den Daumen kommst du damit steuerfrei aus der Sache raus da sich die Summe dieser abzugsfähigen Kosten etwa in Größenkrdnung der Mieteinnahmen bewegen.

Ein Haus aus den 80ern ist substanziell sicher in Ordnung, allerdings kommen nach üner 40 Jahren " bald " Sachen wie Elektroinstallation, Dämmung von Dach und Fassade, Fenster und sicher auch eine neue Heizung wenn all dies noch dem Baujahr entspricht. Aus den Mieteinnahmen lässt sich dafür aktuell sicherlich keine Rücklage bilden. Du wirst also in den nächsten 10 Jahren sicherlich nochmal nachlegen müssen und solltest dafür mindestens 100-150k "bereit" halten.

Meiner Meinung nach hängt die Nummer von deinem sonstigen Einnahmen bzw. der Höhe deines Cashflows ab bzw. davon, ob du auch unabhängig von den Mieteinnahmen ein kirzfristig abrufbares Cashpolster aufbauen kannst. Mit 30 und aktuell gut 100k auf der Backe scheint das ja der Fall zu sein.

Auf nur 5 Jahre finanzieren würde ich nicht, das wäre mir kalkulatorisch zu unsicher.

Die laufende Räumungsklage läuft eigentlich warum? Wird da überhaupt Miete gezahlt? Für mich wäre das mir mit deutlichem Preisabschlag annehmbar.

Cashpolster kann ich sicherlich aufbauen sollte ich nicht morgen erkranken oder arbeitslos oder oder werden, aber sicher ist nur der tot wie man weiß...

Genaues weiß ich noch nicht zur Räumungsklage, Aussage des Maklers war dass es dort seit längerem knallt zwischen dem Ver- und dem Mieter. Wie gesagt angeblich wäre er so gut wie draußen. Grund für den vk sei das Alter des Verkäufers, er habe keinen "bock" mehr.

vg

Max

 

Ich lass die Finger weg, hatte die Hoffnung, dass ich was nicht bedenke und einer sagt, für das Geld aufgrund Szenario xy.. ist das ein Kauf für die Zukunft..

Gerade im Bereich Steuern kenne ich mich mit Immos wenig aus, habe mich bereits etwas eingelesen aber ist kein Thema was man mal so in ein paar Stunden Recherche vollständig  aufarbeitet.

 

Danke für die Antwort!

Zitat von Gatto am 8. Juli 2023, 18:16 Uhr

Ich denke im aktuellen Umfeld ist es wichtig, dass gerade Du Dich fragst, was wichtig ist.

Wenn ich in Deiner Rolle wäre:

Klarheit um die Räumungsklage. Hast Du die Wohnung überhaupt gesehen oder erwartet Dich dann schon absehbar ein Messi Budenzauber?

Das Thema würde ich als Preisnachlass verhandeln.

Wenn die Mieterhöhung per Mietspiegel wirklich so durchsetzbar sind, kann man die einrechnen, ich würde das aber im Hinterkopf behalten, dass es dein Problem ist und der Verkäufer es ja nicht gemacht hat, aber jetzt gerne Geld dafür haben will: wenn der aktuelle Faktor 17 dort marktgängig ist und nicht deutlich günstiger als Vergleichsobjekte.

Grundsätzlich: was Makler Dir erzählen, prüfst Du selbst. Die verdienen ihre Provision und haften für nix.

Und ja: die Verkäufer sind immer alle alt und haben keinen Bock mehr. Überlege mal, warum das hier so ist: welche Probleme darfst Du lösen?

Rechne Dir doch mal aus, was sich für Dich rechnet (Cashflow und mögliche Sanierungen).

Selbst, wenn Du hier nicht zum Zug kommst, kannst Du mal weiter in die Verhandlungen gehen und Deinen Preis nennen. Evt zeigt sich, dass andere Interessenten da auch liegen und der Verkäufer lieber auf einen "motivierten" Zahler wartet... Frag doch einfach mal den Makler, wie lange das schon läuft und wie so die Resonanz ist.

Zitat von Christ_Frugi am 8. Juli 2023, 19:47 Uhr

guten tag,

mit content bin ich sparsam aus verschiedenen gründen.

eine kl ausnahme: habe hier alles "maximal" überflogen... meine maxime: immer finger weg von immos, in denen keine rechtssicherheit in welcher art auch immer herrscht.

außer man macht sich den jux zu hasardieren, was ich bisweilen ebenso mach(t)e. es mehrte zumeist meinen bescheidenen wohlstand...

also biete maximal 320.000. 300.000 offiziell und 20.000 im kuvert. so pflegt man dies unter alten geschäftsleuten am lande zu tun. willigt der verkäufer nicht ein, möge er sich brausen gehen, wie die ösis dies treffend ausdrücken. es gibt noch genügend anderes. bald viel mehr von den aufhausenden - so nannte man früher diejenigen, die bankrott etc. gingen - , derer täglich mehr werden.

die zeit des gr einsackens kommt erst für diejenigen, die auf mittleren bis größeren pfeffersäcken sitzen. waidmanns-heil, venator vetus

Zitat von Christ_Frugi am 8. Juli 2023, 19:49 Uhr

salve

Zitat von FredFinanzFuchs am 9. Juli 2023, 9:39 Uhr

@pound

Mit vermieteten Immobilien wirst Du Unternehmer, nicht nur Anleger. Du merkst schon, mit wie vielen Fragen Du zu tun hast. Aber Du hast die Chance auf große Gewinne.

Zu den Steuern: Der Grundstücksanteil beträgt 126.000, der Kaufpreis brutto 445.000. Die AfA rechnet sich mit 2% auf 319.000, das sind 6.300 pa. Die Zinsen sind rund 17.000, das sind dann 23.300 Kosten steuerlich. Die Miete später 27.000, dann sind rund 4.000 zu versteuern. Du wirst aber sicher noch 4.000€ Kosten haben, die Du dann steuerlich absetzen kannst, auch alles, was darüber hinausgeht. Deshalb kosten Dich Substanzverbesserungen praktisch nur 60%.

Du startest einen Sparprozess durch Tilgung von 8.000€ jährlich oder 666€ monatlich.

Der Preis scheint mir okay vom Faktor her und vom Quadratmeterpreis. Geld im Umschlag ist nicht okay, der ganze Vertrag ist dann schwebend unwirksam.

Wenn der Mieter nicht zahlt, bekommst Du ihn immer raus, dauert aber eventuell und wenn er nichts hat, echter Mietausfall.

Ich würde es machen. Die frei werdende Wohnung kannst Du auch möbliert vermieten und erzielst mehr. Und nach 10 Jahren würde ich dann die frei werdenden Wohnungen einzeln verkaufen.

Finanzierung besser über 10 Jahre würde ich machen, ich gehe lieber auf Nummer sicher, weiß nicht, wie sich die Zinsen entwickeln. Die Mieten gehen auf jeden Fall in den nächsten 10 Jahren nach oben.

Bisher waren Unternehmer immer erfolgreicher als Unterlasser - besonders wenn sie sich vorher so gut schlau machen wie Du.

Viel Erfolg!

Zitat von Christ_Frugi am 9. Juli 2023, 9:59 Uhr

komme gerade vom gipfel herunter ins tal. berg-heil allerseits.

natürlich ist das nicht ok, FFF. habe ich auch niemals gemacht. es ist doch nur eine denkvariante.

so mancher wurde damit allerdings reich. so vernahm ich es jedenfalls.

Zitat von FredFinanzFuchs am 9. Juli 2023, 10:35 Uhr

@christ_frugi Alles gut. Man hinterzieht die Grunderwerbsteuer, der Verkäufer hat meist keinen Vorteil, weil das Objekt im Privatbesitz ist. Wenn der Verkäufer steuerpflichtig ist, dann ist das von ihm strafbare Steuerhinterziehung.
Wir haben so viele Möglichkeiten, steuergünstiger Gestaltung. Man kann z. B. in den Kaufvertrag schreiben, dass vom Kaufpreis 80.000 auf das Grundstück entfallen. Manchmal akzeptiert das Finanzamt das, manchmal wird es aber auch wieder verworfen und es werden die Zahlen des Gutachterausschusses oder eigene Zahlen des Finanzamtes verwendet. Aber es ist ein legaler Versuch, die AfA zu erhöhen. Dass ein Verkaufserlös nach 10 Jahren steuerfrei ist - auch wenn man die Wohnungen einzeln verkauft - das ist ein super Steuerprivileg in Deutschland. Man kann auch einen Betrag für die Kücheneinrichtungen extra ausweisen, um Grunderwerbsteuer zu sparen. Aber das sind schon Kunstgriffe mit Risiken.

Man muss übrigens darauf achten, dass man in den ersten drei Jahren nach Erwerb nicht mehr als 15% der Netto-Anschaffungskosten für Reparaturen ausgibt - sonst dürfen sie nicht sofort abgesetzt werden sondern nur über die AfA.

Und direkt vor Ablauf der 10 Jahre sollte man keine großen Maßnahmen machen, das könnte als verkaufsvorbereitend angesehen werden und es könnte ein "Gut anderer Marktgängigkeit" entstehen - was zu steuerlichen Nachteilen führen könnte.

Also immer noch mal zum Steuerberater und alles mit ihm abstimmen.

Zitat von Pound am 9. Juli 2023, 10:47 Uhr

Zitat von Gatto am 8. Juli 2023, 18:16 Uhr

Klarheit um die Räumungsklage. Hast Du die Wohnung überhaupt gesehen oder erwartet Dich dann schon absehbar ein Messi Budenzauber?

Das Thema würde ich als Preisnachlass verhandeln.

Das kläre ich morgen, sowohl was da genau mit dem Mieter abgeht, also auch einen weiteren Preisnachlass, ich setz mal 380k an.

Wenn die Mieterhöhung per Mietspiegel wirklich so durchsetzbar sind, kann man die einrechnen, ich würde das aber im Hinterkopf behalten, dass es dein Problem ist und der Verkäufer es ja nicht gemacht hat, aber jetzt gerne Geld dafür haben will: wenn der aktuelle Faktor 17 dort marktgängig ist und nicht deutlich günstiger als Vergleichsobjekte.

Im Vergleich ist es "normal" bis "günstig".

Grundsätzlich: was Makler Dir erzählen, prüfst Du selbst. Die verdienen ihre Provision und haften für nix.

Sicher vertrauen ist gut, Kontrolle besser.

Und ja: die Verkäufer sind immer alle alt und haben keinen Bock mehr. Überlege mal, warum das hier so ist: welche Probleme darfst Du lösen?

Rechne Dir doch mal aus, was sich für Dich rechnet (Cashflow und mögliche Sanierungen).

Selbst, wenn Du hier nicht zum Zug kommst, kannst Du mal weiter in die Verhandlungen gehen und Deinen Preis nennen. Evt zeigt sich, dass andere Interessenten da auch liegen und der Verkäufer lieber auf einen "motivierten" Zahler wartet... Frag doch einfach mal den Makler, wie lange das schon läuft und wie so die Resonanz ist.

Okay, behalte ich mir im Hinterkopf.

 

 

Zitat von Christ_Frugi am 8. Juli 2023, 19:47 Uhr

 

eine kl ausnahme: habe hier alles "maximal" überflogen... meine maxime: immer finger weg von immos, in denen keine rechtssicherheit in welcher art auch immer herrscht.

Mit entsprechendem Preisabschlag, wieso nicht..

außer man macht sich den jux zu hasardieren, was ich bisweilen ebenso mach(t)e. es mehrte zumeist meinen bescheidenen wohlstand...

also biete maximal 320.000. 300.000 offiziell und 20.000 im kuvert. so pflegt man dies unter alten geschäftsleuten am lande zu tun. willigt der verkäufer nicht ein, möge er sich brausen gehen, wie die ösis dies treffend ausdrücken. es gibt noch genügend anderes. bald viel mehr von den aufhausenden - so nannte man früher diejenigen, die bankrott etc. gingen - , derer täglich mehr werden.

die zeit des gr einsackens kommt erst für diejenigen, die auf mittleren bis größeren pfeffersäcken sitzen. waidmanns-heil, venator vetus

Hasardieren ist bei der Summe nicht so meins, steht zu viel aufm Spiel. Bin zwar ein Freund von kurzen Dienstwegen bei diversen Geschäften aber in dem Fall glaube ich nicht die richtige Wahl, der Makler will sein Geld verdienen d.h. der will mitunter dann auch seinen Teil und ich wüsste auch nicht wann der richtige Moment der Übergabe sein soll bzw. in welchem Schritt der Vertragsabwicklung - viell. käme er ja auf die Idee sich mit meinem Kuvert vom Acker zu machen nach dem motto "Hää welches Kuvert".. würde für uns beide böse enden.

 

 

Zitat von FredFinanzFuchs am 9. Juli 2023, 9:39 Uhr

@pound

Mit vermieteten Immobilien wirst Du Unternehmer, nicht nur Anleger. Du merkst schon, mit wie vielen Fragen Du zu tun hast. Aber Du hast die Chance auf große Gewinne.

Mein Ziel nicht bis 67+ krumm machen.

Zu den Steuern: Der Grundstücksanteil beträgt 126.000, der Kaufpreis brutto 445.000. Die AfA rechnet sich mit 2% auf 319.000, das sind 6.300 pa. Die Zinsen sind rund 17.000, das sind dann 23.300 Kosten steuerlich. Die Miete später 27.000, dann sind rund 4.000 zu versteuern. Du wirst aber sicher noch 4.000€ Kosten haben, die Du dann steuerlich absetzen kannst, auch alles, was darüber hinausgeht. Deshalb kosten Dich Substanzverbesserungen praktisch nur 60%.

Dann habe ich das mit der Afa ja richtig berechnet 🙂

Du startest einen Sparprozess durch Tilgung von 8.000€ jährlich oder 666€ monatlich.

Richtig und das durch Fremdkapital, deshalb auch der Gedanke mit der Immo. Möchte jedoch eigentlich von meinem Eigenkapital nur so viel wie nötig investieren, da es wie gesagt aktuell ja in einer "hoffentlich" gewinnbringenden Anlageklasse den ETFs bzw. Gold angelegt ist. Habe 100k in Aktien, 15k in Gold und weitere 15k Bar (die würde ich dann ins Haus schustern u.a. erstmal der Balkon).

Wie würdest du in meinem Fall finanzieren? Dein Ansatz würde mich interessieren! Wie viel Eigenkapital? Siehe Zinsen...

Der Preis scheint mir okay vom Faktor her und vom Quadratmeterpreis. Geld im Umschlag ist nicht okay, der ganze Vertrag ist dann schwebend unwirksam.

Mach ich nicht, siehe oben.

Wenn der Mieter nicht zahlt, bekommst Du ihn immer raus, dauert aber eventuell und wenn er nichts hat, echter Mietausfall.

Ich würde es machen. Die frei werdende Wohnung kannst Du auch möbliert vermieten und erzielst mehr. Und nach 10 Jahren würde ich dann die frei werdenden Wohnungen einzeln verkaufen.

Ja, also auf 10 Jahre will ich sie aufjedenfall halten, wg. der Kapitalsteuer.

Finanzierung besser über 10 Jahre würde ich machen, ich gehe lieber auf Nummer sicher, weiß nicht, wie sich die Zinsen entwickeln. Die Mieten gehen auf jeden Fall in den nächsten 10 Jahren nach oben.

Bisher waren Unternehmer immer erfolgreicher als Unterlasser - besonders wenn sie sich vorher so gut schlau machen wie Du.

Sicher nicht alle, aber Jemand der nicht gleich den Kopp in den Sand steckt sicher erfolgreicher als alle die es nie gewagt haben.

Viel Erfolg!

Danke, dir auch!!

Zitat von FredFinanzFuchs am 9. Juli 2023, 11:25 Uhr

@pound

Da Du gute Bonität hast, könntest Du auch 100% finanzieren. Den negativen Cashflow könntest Du sicher verkraften - zumal es ja angespart wird, weil es in die Tilgung fließt (übrigens mit Zinseszinseffekt, da Annuität - also die Rate bleibt gleich, deshalb steigt der Tilgungsanteil).
Manchmal verlangen Banken für den letzten Teil einen höheren Zins, das würde ich mir dann überlegen. Vielleicht kannst Du insgesamt noch etwas bei den Konditionen verhandeln. Ich selbst bin kein guter Vergleich. Ich finanziere aktuell nur 50%, da ich genug Liquidität habe und eigentlich nirgendwo 3,5-4% Zinsen sicher bekomme. es fehlen mir die guten Objekte und mit unseren jetzt 1700 Wohnungen wollen wir uns nicht vergrößern. Und die Kursschwankungen bei Aktien stören mich zu sehr.

Zitat von Pound am 9. Juli 2023, 12:06 Uhr

Zitat von FredFinanzFuchs am 9. Juli 2023, 11:25 Uhr

@pound

Da Du gute Bonität hast, könntest Du auch 100% finanzieren. Den negativen Cashflow könntest Du sicher verkraften - zumal es ja angespart wird, weil es in die Tilgung fließt (übrigens mit Zinseszinseffekt, da Annuität - also die Rate bleibt gleich, deshalb steigt der Tilgungsanteil).
Manchmal verlangen Banken für den letzten Teil einen höheren Zins, das würde ich mir dann überlegen. Vielleicht kannst Du insgesamt noch etwas bei den Konditionen verhandeln. Ich selbst bin kein guter Vergleich. Ich finanziere aktuell nur 50%, da ich genug Liquidität habe und eigentlich nirgendwo 3,5-4% Zinsen sicher bekomme. es fehlen mir die guten Objekte und mit unseren jetzt 1700 Wohnungen wollen wir uns nicht vergrößern. Und die Kursschwankungen bei Aktien stören mich zu sehr.

Okay,  ich frage den Bankberater mal an ob er den Bleistift noch ein bisschen anspitzen kann!

1700 Wohnungen? Ist das ein Tippfehler? 😀

 

Gibt es eigentlich, bzw. was ist die bestehe örtliche Anlaufstelle für ein solches Vorhaben? Ein Steuerberater der sich auf Immos spezialisiert hat? Hätte gerne einen Ansprechpartner mit dem ich mal alle unterlagen und am besten das Gebäude selbst anschaue und der mir sagt machen oder lassen.

Zitat von FredFinanzFuchs am 9. Juli 2023, 13:33 Uhr

@pound Mein erstes Haus kauften ich Anfang der 70er Jahren. Damals einigte ich mich mit den Käufern darauf, dass ein Sachverständiger das Haus begutachten sollte. Wenn ich nicht kaufen sollte, würden wir uns die Kosten für das Gutachten teilen, wenn ich es kaufte, würde ich die Kosten übernehmen. Der Gutachter kam damals auf 130.000DM. Aber angeblich war das kleinere Nachbarhaus vor kurzem für diesen Preis verkauft worden, wir einigten uns auf 160.000.

Heute nehmen wir manchmal einen Architekten mit. Heute gibt es auch immocation - aber die wollen eine masterclass für ein paar tausend Euro verkaufen. Bei den Steuern kann jeder Steuerberater das Wesentliche schnell herausfinden. Und beim Kaufvertrag ruhig den Notar löchern, alles erklären lassen. Kostet nicht mehr.

Zitat von MFZ73 am 9. Juli 2023, 16:01 Uhr

Zitat von Pound am 9. Juli 2023, 10:47 Uhr

Das kläre ich morgen, sowohl was da genau mit dem Mieter abgeht, also auch einen weiteren Preisnachlass, ich setz mal 380k an.

Du hast einen gravierenden Denkfehler in der Geschichte, den Dir bisher niemand erklärt hat. Auch nicht der Onkel mit den 1700 Wohnungen, der es eigentlich wissen müsste.

Dein Objekt hat Gebäudeklasse D.

Von den 380T€ oder auch ausgehend von älteren Bewertungen des Objekts müsstest Du nun eigentlich die Sanierungskosten auf energetisch C bis A abschätzen und im Preis ansetzen. Die Vorgaben zur energetischen Sanierung kommen dabei aus Berlin, viel mehr wird aber noch aus der EU kommen, weil D auch da mal wieder hinterherhinkt.

Das wird bei Deinem Objekt auf jeden Fall zu prüfen sein, weil Du in den ersten 3 Jahren ja nur 15% umsetzen darfst. Was aber uU nicht reichen wird. Wenn Du nichts machst und drauf hoffst, das Objekt in 10 Jahren mit Gewinn zu veräußern, dann wird der nächste Käufer diese Spanne vom Marktwert abziehen.

Du kannst also morgen gar nicht entscheiden, ob 380T€ ein angemessener Preis sind oder nicht, solange Du keine Kostenvoranschläge für die Sanierung auf Energieklasse A und ergo die Höhe Deines maximalen Instandhaltungsstaus hast.

Um das Ding zu kaufen, brauchst Du also mindestens diese Zahl und einen Plan, wieviel Du davon bis 2033 umsetzen willst, kannst ... und ggflls. auch musst, weil rechtlich vorgeschrieben.

Zitat von FredFinanzFuchs am 9. Juli 2023, 16:36 Uhr

Von der EU kommt derzeit die Vorgabe, dass im Bestand der Standard D zu schaffen ist bis 2033. Der liegt ja bereits vor. Sollte tatsächlich irgendwann etwas getan werden (müssen), gibt es Zuschüsse und den Rest wird man in Form einer Mieterhöhung abwälzen können, der Mieter spart dann ja auch Heizkosten. Bisher sind es 8% der Maßnahme. Wenn man sie finanziert, zahlt also der Mieter die Kosten. Und die Investition kostet einen nur 60%, da steuerlich absetzbar wenn Spitzensteuersatz 40%, erhöht den Wert des Hauses aber um den vollen Investitionsbetrag.

Aber man kann mit der Argumentation, dass hier eine Unsicherheit vorliegt, noch einmal versuchen, den Preis etwas zu drücken. Ein versuch ist es wert - und wenn es 10.000€ sind.

Übrigens ist dieser Aspekt kein "gravierender Denkfehler", wie Dir hier vorgehalten wird. Es ist lediglich ein Punkt, der betrachtet werden kann. Aber Deine 15 Jahre alte Ölheizung wird es wohl noch ein paar Jahre machen, Kessel halten im Schnitt 25 Jahre, Brenner 20 Jahre.

Zitat von Max aus E am 9. Juli 2023, 18:49 Uhr

Unfug FFF,

Dem Muezer darf ich nur 10% der Kosten p.a. aufdrücken, maximal, gleichzeitih aber auch nicht mehr als 2€ pro qm innerhalb von 6 Jahrem ODER 20 % Mieterhöhung. Favon zu " wählen" ist immer dS für den Mieter günstigere Paket.

Hier wären also maximal 380€ monatlich zu "holen", runden wir mal auf 5000 p.a. auf. Macht in 10 Jahren 50k. Den Rest kannste zwar absetzen aber muss aus eigener Tasche bezahlt werden. Dach, Fassade, Fenster, Heizung. Alleine dafür biste 150k locker los. 100k sollte man also mindestens auf der Backe haben.

Da kommt man mit normaler Instandhaltungsrücklage nicht aus.

Was im Detail kommen wird ist unklar, dass da aber zeitnah was kommt und dass das feuer wird ust Fakt.

Ich würde daher nur voll finanzieren. Die Kohle aus dem ETF wird noch für die energetische Sanierung "drauf gehen". Davon sollte man zumindest ausgehen wenn man sich die Nummer nicht schön reden und am Ende entsetzt sein möchte. Ob und was hingegen gefördert wird ist bisweilen unklar.

Ich würde mir sowas nicht ans Bein binden. Hier passen für mich Rendite und Risiko nicht zusammen.

vg

Zitat von MFZ73 am 9. Juli 2023, 20:10 Uhr

Zitat von FredFinanzFuchs am 9. Juli 2023, 16:36 Uhr

Von der EU kommt derzeit die Vorgabe, dass im Bestand der Standard D zu schaffen ist bis 2033. Der liegt ja bereits vor.

Was Konsequenzen hat, ich zitiere aus einem Artikel von heute, SPON, Bezahlschranke:

Zitat:

"Demnach sind in kreisfreien Städten die Preise von Immobilien mit Energieeffizienzklasse C und D im Mai 2023 gegenüber dem Vorjahr um acht Prozent gefallen, die mit noch schlechterer Effizienzklasse um 5,2 Prozent. Objekte mit guten Klassen A und B sind hingegen nahezu preisstabil, sie haben nur um rund 0,7 Prozent nachgegeben."

Das bedeutet, dass der durchschnittliche Erwerber die kommenden EU-Vorgaben bereits einpreist, so weit das geht und sich das eben auch jetzt schon auf Energieklasse D auswirkt. Zudem ist D die Klasse mit den höchsten Abschlägen - aber ich bin mir sicher, FFF, das wusstest Du längst.

Was mit der Bude 2033 passiert, wenn man sie in D belässt, kannst Du in meinem vorigen Beitrag nachlesen - dann passiert genau das, was da steht, nämlich dass der TE JETZT investieren muss, damit er 2033 nicht massiv abgewertet wird.

Die Abschläge im Kaufpreis gehen lt. zitiertem Artikel von mind. 10% bis in Richtung max. 30% - für D, was hier einem Preisnachlass von 40-100T€ entsprechen würde, je nach dem, von wo der ursprüngliche Preis/Wert 2021/2022 kam. Wenn der Preis von aufgerufenen 400T€ schon reduziert ist, wird man entsprechend weniger handeln können. Wenn nicht, dann eben schon.

Was man also bräuchte, wäre ein realistischer Wert aus 2021/2022 und auch Kostenvoranschläge, um das in Richtung C, B oder A zu bringen - denn das wird kommen und auch Mieter werden in Zukunft danach fragen, wenn Öl/Gas mit der realen Co2-Bepreisung belegt wird. Denn auch das wird kommen und sich erheblich auf die NK auswirken.

Bezeichnend bei der Diskussion ist dabei aber nicht nur, dass Du das nicht weißt, sondern wie Du solche Kosten auch non-chalant auf die Mieter umzuwälzen gedenkst - der schwimmt ja schließlich im Geld, das man nur abschöpfen muss.

@pound: es gibt noch eine andere Sache, über die Du nachdenken solltest: 3 der 4 Whg'en sind relativ groß, d.h., Du bekommst zwei Arten von Mietern. Entweder Familien mit Kids, bei denen keine große Spielräume bei der Miete resp. NK sind - oder Singles mit gutem Verdienst. Die können aber meist auch rechnen, gut verhandeln und wissen, dass sie als Mieter begehrt sind.

Zitat von FredFinanzFuchs am 10. Juli 2023, 10:41 Uhr

Hier eine gute Zusammenfassung der gesetzlichen Regelungen zum Thema Mieterhöhungen bei Modernisierung. Die Mieter sind also gut geschützt vor unzumutbaren Erhöhungen. Wie ich schon schrieb: Vermietung ist Unternehmertum. Man muss sich in viele gesetzliche Vorschriften einlesen - besonders wenn man die Verwaltung selbst macht. Und wenn man es in Verwaltung gibt, sollte man es auf Augenhöhe beurteilen können. Denn in D kann jeder eine Verwaltung aufmachen, er braucht keinerlei Qualifikationsnachweis dafür zu erbringen.