Du musst dich anmelden um Beiträge und Themen zu erstellen.

Immobilien "richtig" tilgen

Hallo,

das "richtig" steht direkt in Anführungszeichen. Man könnte auch sagen "sinnvoll". DAS RICHTIG wird es nicht geben, sondern verschiedene Ansätze.

Worum geht es genau? Ich selbst habe mich ja schon ein wenig vorgestellt und mache mir seit einigen Jahren viel Gedanken um sinnvolles investieren und eine zufriedenstellende Lebensführung.

So habe ich 2 Eigentumswohnungen zur Vermietung gekauft (glaube das ich sowas machen werde ist mir schon klar seit ich Kind war). Die Erste 2017 mit 15 Jahren Zinsbindung und 2,14% Effektivzins, die Zweite 2018 mit 10 Jahren Zinsbindung und 1,73% Effektivzins. Bei der Ersten habe ich noch sämtliche Nebenkosten selbst bezahlt und auch ein wenig vom Kaufpreis selbst finanziert, bei der Zweiten ca. 105% finanziert (Kaufpreis voll + Makler). Die Erste tilge ich momentan mit 1% (jährlich kann ich die Tilgung zwischen 1-3% wechseln und habe ca. 6.000 EUR Sondertilgungsoption), die Zweite mit fester Tilgung von 2% (ohne Tilgungsänderungsmöglichkeit und ohne Sondertilgungsoption).

Am Anfang fand ich es attraktiv viel zu tilgen und auch eine Sondertilgung zu nutzen, jetzt denke ich anders darüber.

Meine jetzige Strategie ist es möglichst wenig zu tilgen und die Wohnungen  bis zum Ende der Zinsfestschreibung einfach so wie oben beschrieben durchlaufen zu lassen.

10% der Restschuld habe ich mir als Faustformel gesetzt halte ich mind. Cash (Tagesgeld) als Sicherheit für die Wohnungen vor. Ansonsten ist es mein Ziel möglichst viel von meinem Einkommen + Überschuss der Immobilien (Kaltmiete - Darlehensrate) in möglichst breit gestreuten ETFs zu investieren.

Meiner Ansicht nach nutze ich so direkt mehrere Vorteile für mich: 1. steuerlicher Vorteil durch Schuldzinsen, 2. Schulden in die Zukunft schieben und so von der Inflation profitieren, 3. langfristig hohe Rendite durch die Wertentwicklung der ETFs.

Wenn die erste Zinsfestschreibung in 9 Jahren und die Zweite in 13 Jahren endet kann ich entscheiden wie ich weiter vorgehe. Eine Überlegung ist es bei dann gutem Stand im Depot möglichst viel zu tilgen bzw. evtl. die Restschuld dann komplett abzulösen (womit allerdings dann für die Zukunft Vorteil 1 und 2 weg wären) oder bei immer noch geringen Darlehenszinsen die Schulden doch lieber noch weiter in die Zukunft zu schieben und das Eigenkapital sich weiter im Depot entwickeln zu lassen.

Dabei sind natürlich noch Risiko-Sicherheits-Aspekte zu beachten und auch welches Ziel ich dann verfolge.

Da ich mir bei allem momentan noch nicht sicher bin und es für alle Varianten Argumente gibt, ist diese aktuelle Strategie für mich die sinnvollste, da diese für mich so oder so max. Flexibilität bedeutet.

Könnt ihr dies soweit nachvollziehen und habt Hinweise, eigene Gedanken, Anmerkungen für mich dazu?

Vielen Dank! Und tolles Forum.

Hallo Ziel50,

ein paar Anmerkungen von mir dazu.

1. steuerlicher Vorteil durch Schuldzinsen

Dieses Argument habe ich schon oft auch von meinem Banker gehört, stutzig macht mich da nur das ich keine 100 Prozent Steuern bezahle. In Deutschland liegt der Spitzensteuersatz bei 42 bzw. 45 %, wenn du also 1000 Euro Zinsen bezahlst, kannst du max. 450 Euro zurück bekommen, macht meiner Meinung nach ein Minus von 550 Euro (Degression in der Steuersatzquote mal außen vor, da das bei den heutigen Zinsen ja nicht mehr wirklich hohe Summen sind). Wir sparen da eher Zinsen statt Steuern. Interessant finde ich da eher die Abschreibung auf die Gebäude, die kostet dich ja keine Zinsen bringt aber einiges an Ersparnis beim Finanzamt wenn du dadurch negative Einkünfte hast.

2. Schulden in die Zukunft schieben und so von der Inflation profitieren

Ja kann man machen, aber bei deinen kurzen Kreditlaufzeiten kannst du auch eine deutlich Zinssteigerung für die Anschlussfinanzierung erleben, die Zinsen sind ja historisch niedrig, normal sieht das anders aus.

3. langfristig hohe Rendite durch die Wertentwicklung der ETFs

Wenn Sie denn da ist, die Rendite, ist das bestimmt sinnvoll. Wenn der überwiegende Teil der Kredite durch Mieteinnahmen gedeckt und zurückgezahlt wird wäre Sondertilgung auch sehr lukrativ. Schließlich hast du mit den abgezahlten Immobilienanteilen ja wieder eine dingliche Sicherheit für den Erwerb neuer Objekte und damit wieder einen Hebel, den du im ETF Bereich normalerweise nicht hast. Wir haben 100 Prozent Fremdkapital auf die Immobilien bekommen, hätten wir aber nie auf 100 Prozent ETFs. Rendite bei uns auf die Immobilien unendlich, da wir ja kein eigenes Geld eingesetzt haben, bei ETFs eher schwierig.

Gruß Energiefuchs

Vielen Dank für deine Anmerkungen!

Meine Gedanken dazu:

  1. steuerlicher Vorteil durch Schuldzinsen

Durch die Schuldzinsen habe ich zumindest etwas zum absetzen (neben der Abschreibung von 2% pro Jahr).  Es geht auch nicht in erster Linie um eine "Milchmädchenrechnung" etwas abzusetzen zu haben. Der Hauptgrund ist, dass ich die Darlehen ja voll über die Mieteinnahmen bediene (Zinsen + Tilgung). Ich sehe momentan wenig Sinn darin aus meinem bereits hoch versteuerten Einkommen zusätzlich eine hohe Tilgung zu leisten. Je weniger eigenes Geld ich in die Immobilie stecke, desto höher ist meine Eigenkapitalrendite darauf.

2. Schulden in die Zukunft schieben und so von der Inflation profitieren

Darin sehe ich tatsächlich einen echten Mehrwert für mich. Für beide Immobilien zahle ich im Schnitt etwas unter 2% Schuldzins im Jahr. Das heißt die Inflation gleicht das mindestens aus, eher sinkt der echte "Wert" meiner Schulden. Voraussetzung dafür dies ganz und gar positiv zu sehen ist für mich eine grundlegende Sicherheit. Die beiden Wohnungen sind keine hohen Renditebringer (die eine ca. 4%, die andere ca. 5% Bruttomietrendite). Beide Wohnungen sind aber super zentral und attraktiv gelegen. Mietnachfrage sehr hoch, kann mir die Mieter selbst aussuchen und muss nach einer Woche die Anzeigen aus dem Netz nehmen, um nicht zu viele anfragen zu bekommen. Liegen in einer Stadt in deutlichem Unterangebot an Wohnungen für 1-2 Personen. Mietvertrag ist mit Indexmiete geschlossen, Mietsteigerung alle 2 Jahre garantiert. Die Wohnungen werden langfristig im Wert steigen. Kurze Kreditlaufzeiten? Noch 9 bzw. 13 Jahre. Ich sorge für genug Rücklagen, um bei Ablauf flexibel reagieren zu können. Sind die Zinsen dann deutlich gestiegen würde ich das Darlehen komplett oder zu größeren Teilen ablösen. Genügend Rücklagen ermöglichen mir flexibel auf jede Lage dann zu reagieren. Ich plane nicht weiter zu wachsen, heißt ich möchte keinen großen Immobilienbestand aufbauen. Daher lässt sich das in dieser Größenordnung prima gestalten.

3. langfristig hohe Rendite durch die Wertentwicklung der ETFs

Bei meinem langen Anlagehorizont und meiner Flexibilität recht sicher, da kann ich flexibel reagieren. Und genau das ist ja auch mein Argument für die Immobilien "Rendite unendlich weil wenig eigen eingesetztes Geld", daher möchte ich bis Zinsbindungsende ja eher weniger tilgen. Insgesamt fühle ich mich mit den Immobilien und dem Aktien-ETF-Paket ganz wohl gut gestreut zu haben.

 

 

 

 

 

Hallo Ziel 50,

ich mache es im Ergebnis wie Du.

Hauptgrund ist der Leverage-Effekt: Mit jedem Euro den Du Deine Kredite tilgst, erwirtschaftest Du "nur" die ersparten Kreditzinsen. Mit jedem Euro, den Du in ETF's anlegst, erwirtschaftest Du konservativ betrachtet auf 30 Jahre nominal > 7 % p.a.. Diese Zinsdifferenz von >5 % p.a. ist über die Laufzeit und den Zinseszinseffekt riesig! Meine Erfahrung aus 20 Jahren.

Der Steuereffekt, den Du beschreibst und der bei Deiner Strategie doppelt wirkt, ist nur das Sahnehäubchen oben drauf:

  • im Schnitt werden die Aktienerträge bis zum Verkauf oder bis zur Umschichtung gestundet und dann auch nur mit maximal Abgeltungssteuer bezahlt!
  • die Schuldzinsen vermindern sofort Deine Steuerlast mit dem Grenzsteuersatz.

Gibt es Risiken bei dieser Strategie? Ich sehe nur zwei Hauptrisiken:

  1. Bei Aktien muß man auch in Crash Situationen durchhalten und die Aktien behalten. Das schaffen die meisten Anleger nicht. Das hast Du aber in der Hand!
  2. Der Kapitaldienst an die Bank ist immer zu leisten. Wenn das nicht sicher gestellt ist, macht Tilgung mehr Sinn.

Liebe Grüße

André

Zitat von Ziel50 am 15. August 2019, 13:57 Uhr
  1. steuerlicher Vorteil durch Schuldzinsen

Durch die Schuldzinsen habe ich zumindest etwas zum absetzen (neben der Abschreibung von 2% pro Jahr).  Es geht auch nicht in erster Linie um eine "Milchmädchenrechnung" etwas abzusetzen zu haben. Der Hauptgrund ist, dass ich die Darlehen ja voll über die Mieteinnahmen bediene (Zinsen + Tilgung). Ich sehe momentan wenig Sinn darin aus meinem bereits hoch versteuerten Einkommen zusätzlich eine hohe Tilgung zu leisten. Je weniger eigenes Geld ich in die Immobilie stecke, desto höher ist meine Eigenkapitalrendite darauf.

Also für mich ist es eine Milchmädchenrechnung. Ich habe das alles für mich persönlich durchgerechnet und muss sagen, dass es in meinem Fall nichts besseres gibt, als hohe Tilgungen zu leisten. Alleine die Zinsersparnis. Die EKR spielt doch letztendlich keine Rolle. Dadurch tilge ich dieses Jahr knapp 9% bei meinen Darlehen.

Zitat von Ziel50 am 15. August 2019, 13:57 Uhr

Je weniger eigenes Geld ich in die Immobilie stecke, desto höher ist meine Eigenkapitalrendite darauf.

Jein. Durch Tilgung steigt das eingesetzte EK kontinierlich an. Die Rendite ist zB bei einer 100%-Finanzierung zu Beginn krass negativ (!), steigt dann stark an bis auf ca. 10-15% nach 3-5 Jahren, um dann ebenso schnell wieder gen 0-2% abzufallen, eventuell sogar unter Null. Allerdings: je länger die Rendite wegen geringer Tilgung um Null dümpelt, desto länger dauert es, bis man die volle Frucht aus der Immobilie zieht. Diese Kosten muss man gegenüberstellen, erst dann weiß man, ob das ein guter Deal ist oder nicht.

 

Zitat von kamawe am 9. September 2019, 14:21 Uhr

Die EKR spielt doch letztendlich keine Rolle. Dadurch tilge ich dieses Jahr knapp 9% bei meinen Darlehen.

Die EKR ist die entscheidende Kennzahl, um ein Immo-Invest mit einer alternativen Anlagemöglichkeit oder auch einer anderen Immobile zu vergleichen. Durch Deine 9% Tilgung verändert sich die EKR deutlich. Ob das in Deinem Fall gut oder schlecht ist, steht auf einem anderen Blatt. Zumindest reduzierst Du Dein Risiko, wenn Du nicht anderswo wieder neue Kredite aufnimmst.

@mfz73

Meinst du die Eigenkapitalrendite oder die Rendite?

 

Ist ja letztlich egal, die EKR hängt von der Bruttomietrendite ab.

Zitat von kamawe am 9. September 2019, 14:21 Uhr
Zitat von Ziel50 am 15. August 2019, 13:57 Uhr
  1. steuerlicher Vorteil durch Schuldzinsen

Durch die Schuldzinsen habe ich zumindest etwas zum absetzen (neben der Abschreibung von 2% pro Jahr).  Es geht auch nicht in erster Linie um eine "Milchmädchenrechnung" etwas abzusetzen zu haben. Der Hauptgrund ist, dass ich die Darlehen ja voll über die Mieteinnahmen bediene (Zinsen + Tilgung). Ich sehe momentan wenig Sinn darin aus meinem bereits hoch versteuerten Einkommen zusätzlich eine hohe Tilgung zu leisten. Je weniger eigenes Geld ich in die Immobilie stecke, desto höher ist meine Eigenkapitalrendite darauf.

Also für mich ist es eine Milchmädchenrechnung. Ich habe das alles für mich persönlich durchgerechnet und muss sagen, dass es in meinem Fall nichts besseres gibt, als hohe Tilgungen zu leisten. Alleine die Zinsersparnis. Die EKR spielt doch letztendlich keine Rolle. Dadurch tilge ich dieses Jahr knapp 9% bei meinen Darlehen.

Was genau hast du durchgerechnet? Eine Milchmädchenrechnung ist es überhaupt nicht was ich dort beschrieben habe.

Vorweg: Es ist eine Frage der persönlichen Strategie und der eigenen individuellen Risiko-Chance Einschätzung, bzw. Sicherheitsempfinden.

Du solltest dir einfach bewusst sein was du mit einer Sondertilgung, hohen Tilgung oder generell mit einer Tilgung tust. Wie tilgst du 9%? Mit Sondertilgung? Nehmen wir an du hast heute ein Darlehen mit 100.000 Restschuld und einer Restlaufzeit von 12 Jahren (anfänglich 15 Jahre Festschreibung) zu 2% Effektivzins p.a. Was tust du nun mit einer Sondertilgung von sagen wir 6.000 EUR? Du legst 6.000 EUR für 12 Jahre fest zu 2% an. Ohne Verfügbarkeit.

Ist das eine gute Geldanlage? Sie ist nicht Renditestark und nicht flexibel. Sie ist aber sicher!

Ob diese Geldanlage gut ist lasse ich übrigens mal dahingestellt. Es ist eine Frage der Strategie.

Ich habe eine andere Strategie. Ich denke meine Eigenmittel rentabler für mich arbeiten zu lassen + dem Vorteil der höheren Flexibilität/ Verfügbarkeit/ Liquidität.

Das habe ich im übrigen Anfangs auch nicht verstanden und dachte es wäre eine gute Idee eine Sondertilgung zu leisten und das die Bank das besonders gut sehen würde bzw. es eben generell positiv wäre meine Immobilienschulden so schnell wie möglich zu reduzieren.

Zitat von Ziel50 am 14. September 2019, 15:23 Uhr

Ich habe eine andere Strategie. Ich denke meine Eigenmittel rentabler für mich arbeiten zu lassen + dem Vorteil der höheren Flexibilität/ Verfügbarkeit/ Liquidität.

Das habe ich im übrigen Anfangs auch nicht verstanden und dachte es wäre eine gute Idee eine Sondertilgung zu leisten und das die Bank das besonders gut sehen würde bzw. es eben generell positiv wäre meine Immobilienschulden so schnell wie möglich zu reduzieren.

Die Wahrheit liegt wie meistens in der Mitte, weil es auf die persönliche Situation ankommt - und wie man die aktuelle Marktsituation einschätzt.

Grundsätzlich gibt es ja zwei Extreme (die zwar für die Wenigsten eine reale Option darstellen, aber alle anderen bewegen sich irgendwo dazwischen):

  1. Man kauft seine (eigengenutzte) Immobilie mit cash ...
    1. ... dann wägt man Wohnkosten und Sicherheit gegen potentielle Aktiengewinne in der Zukunft ab
  2. Man tilgt gar nicht, sondern zahlt einen ewigen Zins an die Bank oder finanziert endfällig in zB 30 Jahren ...
    1. ... dann wägt man (zukünftige) Zinskosten für den Immokredit gegen faktische Aktiengewinne ab

Man sieht schon ... prinzipiell das Gleiche, man hat im Moment des Kaufs quasi einen Regler in der Hand, mit dem man seine persönliche Risiko- und Situationseinschätzung im idealen Fall von 0 auf 100% schieben kann.

Ich habe grundsätzlich auch gar nichts gegen das eine oder andere Extrem. Als Selbstständiger stehe ich häufig vor der Entscheidung, etwas aus dem Cash anzuschaffen oder es (auf ewig) abzustottern - beides kann situativ richtig oder falsch sein (auch wenn Frugalisten mit Hinblick auf die 1€/300€- oder 752-Regel an der Stelle die Hände über dem Kopf zusammenschlagen). Bei der eigengenutzten Immo will ich aber einen Teil des Überschusses aus dem Unternehmen ins Private überführen und dort möglichst schnell Richtung Null - was auch die Bonität für weitere Vorhaben verbessert, sowohl geschäftlich als auch privat.

Hi Ziel50,

ich habe anfänglich, also bei den ersten beiden Immobilen recht intensiv getilgt, bis ich bei einem Kreditanteil am Immobilenwert von < 30% erreicht habe. Durch die ersten beiden Wohnungen habe ich mir eine entsprechende Bonität für weitere Immobilien aufgebaut.

Bei den folgenden Immobilen strebe ich immer noch eine zusätzliche Sondertilgung von 20% zur bestehenden Tilgung im Kredit von 2% an, was dann bei einer Laufzeit von 10 Jahren zu einem wirklich handhabbaren Restkredit führt. In meiner bisherigen Betrachtung habe ich mit ca. 30% (Kaufnebenkosten + Sondertilgung) eingesetzten Eigenkapital durch die Wertsteigerungen der Immobilien immer deutlich bessere Ergebnisse wie bei meinen Aktienanlagen erzielt. Die 20% zusätzliche setze ich immer noch aufgrund der Bonität ein um bei Folgefinanzierungen gute Konditionen zu bekommen. Ausnahme hierbei ist wenn die die 20% durch Kaufpreisreduzierung hinsichtlich ausstehender Investionen anrechne, dann gebe ich diese eben für die Maßnahmen aus. Mein Ziel liegt irgendwo zwischen 10-20 vermietete Einheiten.

Also, wenn du dein Immobileninvest nicht ausbauen möchtest kann ich deinen Ansatz nachvollziehen, ansonsten würde ich aufgrund der Bonität für weitere Immobilienkäufe den Tilgungsanteil erhöhen.

P.S: Wir habe im übrigen das gleiche Ziel. 🙂

 

 

Zitat von Lex am 17. September 2019, 13:11 Uhr

Also, wenn du dein Immobileninvest nicht ausbauen möchtest kann ich deinen Ansatz nachvollziehen, ansonsten würde ich aufgrund der Bonität für weitere Immobilienkäufe den Tilgungsanteil erhöhen.

P.S: Wir habe im übrigen das gleiche Ziel. 🙂

Genau so ist es, ich möchte was vermietete Immobilien angeht nicht weiter wachsen. Ich habe was Immobilien angeht das Ziel damit ein gewisses "Grundeinkommen" zu erreichen. Gut 1.000 EUR Mieteinnahme im Monat sind eine gute Basis und eine gute Ergänzung zur Rente später z.B.

Kurzfristig steht nun nur noch der Kauf einer eigengenutzten Immobilie an. Die Darlehen sind bzw. werde ich alle so stricken, dass die Zinsfestschreibung so zu meinem 50. Geburtstag endet und ich die Darlehen dann mit meinem Ersparten bzw. meinen Investments ablösen kann. Ab dem Zeitpunkt dann "mietfrei" wohnen + gut 1.000 EUR Mieteinnahme + übriggebliebenes Vermögen.

Ist das denn wirklich so? Aufgrund der dann besseren Bonität die Tilgung erhöhen. Was du meinst ist mir völlig verständlich. Aber wenn ich das Geld auf dem Konto, im Depot (wo auch immer, nur eben verfügbar) halte verbessere ich doch auch meine Bonität gegenüber der Bank als wenn ich das selbe Geld 1:1 in die Darlehenverbindlichkeiten abführen würde.

Das wir das gleiche Ziel haben freut mich! Du meinst die 50?

Hi Ziel50

Ja, passt alles bei der Betrachtung.  Es macht nur Sinn mehr Bonität aufgrund von getilgter Immobilienkredite zu haben wenn du auch weiter in Immobilien investieren möchtest. Klar.

Ja, das Ziel war das gleiche.  Mit etwa etwa 30 habe ich begonnen eine Exit50-Strategie aufzusetzen und diese dann im Excelsheet mit meinen Finanzen verfolgt. Durch den Immobilieninvest habe ich die Zielline meiner Finanzziele mit 45 schon erreicht. Gehe jetzt aber immer noch in Teilzeit arbeiten. 🙂 Also nix Exit.  Ich ertappe mich wie ich nun meine Finanzziele weiter verschieben. Mit 50 kann ich mir aber ein angestellte Anstellung derzeit wirklich nur noch schwer vorstellen.