Immobilie im Auge - Eure Meinung
Zitat von BrotBrot am 20. Mai 2023, 16:42 UhrHallo Forum,
ich denke seit einer Weile über eine angebotene Immobilie nach und würde gerne eure Meinung zu meiner Einschätzung hören. Die Fakten:
- vermietete 3 Zimmer Wohnung, Balkon, Keller
- B-Lage, kurz vor Aufstieg zu A
- Fläche: 80 qm
- Kaufpreis: 200k EUR
- Kaufnebenkosten: 16k EUR
- Miete nach Abzug nicht umlagefähiger Nebenkosten: 500 EUR monatlich
Die Wohnung macht einen sehr guten Eindruck, gute Ausstattung, kein Investitionsstau zu erkennen, Heizung per Fernwärme erscheint vorerst zukunftsfähig.
Ich rechne mit Mietausfallwahrscheinlichkeit gegen 0, sollte die Wohnung frei werden dann könnte ich vermutlich für etwa das doppelte neu vermieten oder knapp das dreifache als möblierte WG. Darauf baue ich aber nicht und Spielchen wie die Mieter wegen Eigenbedarf herraus zu ekeln kommen für mich nicht in Frage.
Mieterhöhungspotential sehe ich in den nächsten Jahren, vermutlich ca. 3%-5% im Jahr.
An sich sieht der qm Preis von 2,5k EUR für die Gegend interessant aus, die meisten anderen Angebote sind teilweise deutlich teurer. Allerdings habe ich das Gefühl, dass dies bei den momentanen Zinsen immernoch zu hoch ist:
3,5 % Zinsen + 1,5 % Tilgung und Instandhaltung ergibt 10.800 EUR jährliche Belastung.
Dagegen stehen nur 6.000 EUR jährliche Mieteinnahmen plus steuerliche Vorteile von (1.560 EUR übrige Zinsen + 2% * 80 % * 216k EUR Abschreibung) * 0,45 Steuersatz = 2.257 EUR
Bei den 1% Immobilienzinsen von 2021 wäre das etwas ganz anderes, da wäre sicher auch ein Faktor von 40 drin, aber jetzt sieht es für mich so aus, als lohnt sich die Investition nur bis zu einem Faktor von maximal 20, also ein Gesamtpreis von 120k EUR. Darauf wird sich der Verkäufer leider kaum einlassen.
Wie sehr ihr das? Übersehe ich hier etwas und bin hier viel zu vorsichtig?
Bin gespannt auf euer Feedback.
Hallo Forum,
ich denke seit einer Weile über eine angebotene Immobilie nach und würde gerne eure Meinung zu meiner Einschätzung hören. Die Fakten:
- vermietete 3 Zimmer Wohnung, Balkon, Keller
- B-Lage, kurz vor Aufstieg zu A
- Fläche: 80 qm
- Kaufpreis: 200k EUR
- Kaufnebenkosten: 16k EUR
- Miete nach Abzug nicht umlagefähiger Nebenkosten: 500 EUR monatlich
Die Wohnung macht einen sehr guten Eindruck, gute Ausstattung, kein Investitionsstau zu erkennen, Heizung per Fernwärme erscheint vorerst zukunftsfähig.
Ich rechne mit Mietausfallwahrscheinlichkeit gegen 0, sollte die Wohnung frei werden dann könnte ich vermutlich für etwa das doppelte neu vermieten oder knapp das dreifache als möblierte WG. Darauf baue ich aber nicht und Spielchen wie die Mieter wegen Eigenbedarf herraus zu ekeln kommen für mich nicht in Frage.
Mieterhöhungspotential sehe ich in den nächsten Jahren, vermutlich ca. 3%-5% im Jahr.
An sich sieht der qm Preis von 2,5k EUR für die Gegend interessant aus, die meisten anderen Angebote sind teilweise deutlich teurer. Allerdings habe ich das Gefühl, dass dies bei den momentanen Zinsen immernoch zu hoch ist:
3,5 % Zinsen + 1,5 % Tilgung und Instandhaltung ergibt 10.800 EUR jährliche Belastung.
Dagegen stehen nur 6.000 EUR jährliche Mieteinnahmen plus steuerliche Vorteile von (1.560 EUR übrige Zinsen + 2% * 80 % * 216k EUR Abschreibung) * 0,45 Steuersatz = 2.257 EUR
Bei den 1% Immobilienzinsen von 2021 wäre das etwas ganz anderes, da wäre sicher auch ein Faktor von 40 drin, aber jetzt sieht es für mich so aus, als lohnt sich die Investition nur bis zu einem Faktor von maximal 20, also ein Gesamtpreis von 120k EUR. Darauf wird sich der Verkäufer leider kaum einlassen.
Wie sehr ihr das? Übersehe ich hier etwas und bin hier viel zu vorsichtig?
Bin gespannt auf euer Feedback.
Zitat von TakeTwo am 20. Mai 2023, 19:29 UhrHallo BrotBrot,
gibts da einen Mietspiegel, wo das ist, bis dahin könntest Du die Miete erhöhen, hängt auch ein bisschen vom Mietvertrag ab. Der Knackpunkt hier ist wohl die günstige Miete, aktuell rechnet sich das nicht wirklich, insbesondere wenn Du viel finanzieren musst.
Hallo BrotBrot,
gibts da einen Mietspiegel, wo das ist, bis dahin könntest Du die Miete erhöhen, hängt auch ein bisschen vom Mietvertrag ab. Der Knackpunkt hier ist wohl die günstige Miete, aktuell rechnet sich das nicht wirklich, insbesondere wenn Du viel finanzieren musst.
Zitat von FredFinanzFuchs am 20. Mai 2023, 20:22 UhrDa die Wohnung vermietet ist, ist die Nachfrage nach ihr gering. Mach ein freches Gebot. Kannst ja Deine Kalkulation vorlegen. Tilgung ist natürlich linke Tasche/rechte Tasche - die Rechnung sollte bis auf die Tilgung ausgeglichen sein. Denn der Hauptgewinn liegt im Freiwerden - und das kann dauern.
Da die Wohnung vermietet ist, ist die Nachfrage nach ihr gering. Mach ein freches Gebot. Kannst ja Deine Kalkulation vorlegen. Tilgung ist natürlich linke Tasche/rechte Tasche - die Rechnung sollte bis auf die Tilgung ausgeglichen sein. Denn der Hauptgewinn liegt im Freiwerden - und das kann dauern.
Zitat von Planer am 21. Mai 2023, 8:54 UhrHallo BrotBrot,
wie alt ist das Gebäude denn? Wie lang willst du die Zinsen festschreiben?
Bei der aktuellen Miete ist die Wohnung in meinen Augen kein lohnenswerts Investment. Selbst bei 3% Steigerung der Miete pro Jahr würde sich das in meinen Augen nicht lohnen.
Gruß,
Planer
Hallo BrotBrot,
wie alt ist das Gebäude denn? Wie lang willst du die Zinsen festschreiben?
Bei der aktuellen Miete ist die Wohnung in meinen Augen kein lohnenswerts Investment. Selbst bei 3% Steigerung der Miete pro Jahr würde sich das in meinen Augen nicht lohnen.
Gruß,
Planer
Zitat von TheWanderer am 21. Mai 2023, 9:52 UhrGibt es vor Ort eine Mietpreisbremse, und wenn ja, würde die erwartete mögliche Verdoppelung noch unter dessen Grenze von Mietspiegel + 10% liegen?
Gibt es vor Ort eine Mietpreisbremse, und wenn ja, würde die erwartete mögliche Verdoppelung noch unter dessen Grenze von Mietspiegel + 10% liegen?
Zitat von BrotBrot am 21. Mai 2023, 11:26 UhrMietspiegel liegt ca. 10% höher als momentane Miete, Mietendynamik ist aber stark steigend. Erwarte da Potential, aber möchte mich in der Kalkulation nicht darauf verlassen.
Mietpreisbremse gilt, wird aber in der Praxis kaum beachtet und eine höhere Miete wäre durch Vergleichswohnungen wohl nicht schwer zu belegen.
Finanzieren müsste ich garnicht, hätte den Betrag auf Tagesgeldkonten. Aber ich möchte in dieser Immobilie nicht viel Eigenkapital binden. Die Investition in ETFs erscheint mir da lukrativer bei weniger Arbeit.
Das Gebäude ist bald 100 Jahre alt, aber gut in Schuss.
Zinsfestschreibung hätte ich eher kurz angepeilt, wohl 5 Jahre. Erwarte nicht wirklich große Steigerungen und könnte notfalls auch direkt komplett tilgen.
Denke auch, dass ich ein konkretes Gegenangebot machen werde, fragt sich nur wie hoch.
Mietertrag + Steuervorteil - Zinsen - Instandhaltung = 0
finde ich fast zu aggressiv, da dann das gebundene Kapital in der Tilgung unbeachtet bleibt. Die Tilgung komplett als Kosten zu betrachten ist aber wohl auch zu vorsichtig. Wie macht ihr das?
Mietspiegel liegt ca. 10% höher als momentane Miete, Mietendynamik ist aber stark steigend. Erwarte da Potential, aber möchte mich in der Kalkulation nicht darauf verlassen.
Mietpreisbremse gilt, wird aber in der Praxis kaum beachtet und eine höhere Miete wäre durch Vergleichswohnungen wohl nicht schwer zu belegen.
Finanzieren müsste ich garnicht, hätte den Betrag auf Tagesgeldkonten. Aber ich möchte in dieser Immobilie nicht viel Eigenkapital binden. Die Investition in ETFs erscheint mir da lukrativer bei weniger Arbeit.
Das Gebäude ist bald 100 Jahre alt, aber gut in Schuss.
Zinsfestschreibung hätte ich eher kurz angepeilt, wohl 5 Jahre. Erwarte nicht wirklich große Steigerungen und könnte notfalls auch direkt komplett tilgen.
Denke auch, dass ich ein konkretes Gegenangebot machen werde, fragt sich nur wie hoch.
Mietertrag + Steuervorteil - Zinsen - Instandhaltung = 0
finde ich fast zu aggressiv, da dann das gebundene Kapital in der Tilgung unbeachtet bleibt. Die Tilgung komplett als Kosten zu betrachten ist aber wohl auch zu vorsichtig. Wie macht ihr das?
Zitat von Jan Veerman am 21. Mai 2023, 21:52 UhrWenn du Lust hast zu vermieten würde ich es kaufen. Für eine angehende A-Lage hört sich der Preis schon sehr gut an. Wenn du lieber ETF magst dann mach das. Liegt die zukünftige Mietrendite in 5-10 Jahren bei ca. 5-6% dann sollte es schon gut sein für die Lage.
Wenn du Lust hast zu vermieten würde ich es kaufen. Für eine angehende A-Lage hört sich der Preis schon sehr gut an. Wenn du lieber ETF magst dann mach das. Liegt die zukünftige Mietrendite in 5-10 Jahren bei ca. 5-6% dann sollte es schon gut sein für die Lage.
