Früher zu mehr Freizeit durch entfällige Darlehn
Zitat von Energiefuchs am 4. Dezember 2018, 14:11 UhrHallo zusammen,
das wäre jetzt hier mal eine Frage an die Investment-Profis. Nutzt jemand endfällige Darlehn bzw. Fremdkapitalrenditen zur Finanzierung seines früheren Eintritts in den Vorruhestand ? Nennt sich glaube ich auch Hebelfinanzierung.
Ich habe vor 15 Jahren zwei kleine Einfamilienhäuser gebaut und vermietet. Die Miete liegt bei 1300 Euro/Monat, das Gleiche wird seit Anfang an für Zins und Tilgung fällig. Ich habe vor 15 Jahren zu 100 Prozent finanziert und die Restschuld liegt nächstes Jahr noch bei 150000 Euro (da ist noch ein kleines Baugrundstück nach 10 Jahren mitfinanziert worden). Sondertilgungen oder ähnliches hat es nicht gegeben, das ist sozusagen das Projekt meiner bisherigen Altersvorsorge. Mehr Vermögen ist auch nicht vorhanden, bis auf die obligatorischen 3 Monatsgehälter an stiller Reserve.
Für beide Häuschen habe ich ein Wertgutachten von jeweils 175000 Euro vorliegen. Jetzt steht für nächstes Jahr die Anschlussfinanzierung an und gegeben falls ein neues Bauprojekt (Doppelhaus 2x100m²)an. Ich habe in den letzten Jahren doch einen Faible für Minimalismus, ökologischer Leben und "weniger ist mehr" entwickelt. Also nicht dem alltäglichen Konsumwahn zu folgen, sondern bewusster zu leben. Meine Nebenkosten für Wohnen und Essen (400 Euro/Monat), das Auto (Firmenwagen) sind gering und als technischer Angestellter verdiene ich auch nicht so schlecht. Seit zwei Jahren habe ich ein sehr kostenintensives Hobby aufgegeben und die Sparrate liegt schon bei über 50 Prozent (was bisher die Verbindlichkeiten für meine Photovoltaik-Anlagen durch Sondertilgung gedrückt hat).
Ende nächstes Jahr bin ich 55 Jahre und denke (auch über dieses Forum angeregt ) über einen Ruhestand mit kleinem 450 Euro Job nach. Da kommt natürlich die Frage auf wie ich diesen finanziere. Von 55 bis 56,5 Jahren gedenke ich die Arbeitslosenversicherung in Anspruch zu nehmen (habe vorher 39 Jahre ohne Lücke eingezahlt!!) und die 450 Euro kann ich in dieser Zeit schon dazuverdienen.
Für die nächsten 8,5 Jahre bis zum Renteneintritt mit 65 (Rentenerwartung lt. Bescheid 1780 Euro/Monat) ist jetzt meine Idee eine Finanzierung mit endfälligem Darlehn auf die verbleibenden 150000 Euro für 8,5 Jahre bis zum Renteneintritt abzuschließen. Da nur die Zinsen fällig würden blieben ca. 1000 Euro im Monat aus den Mieteinnahmen übrig. Desweiteren hätte ich ja dann Zeit mein neues Bauvorhaben mit den beiden Doppelhaushälften selbst zu verwirklichen und nochmals aus den beiden endfälligen KfW-Darlehn von 200.000 Euro (abzüglich je 15.000 Tilgungszuschuss) abzüglich der Zinsen durch Mieteinahmen nochmals ca. 1000 Euro im Monat zu erwirtschaften. Die Doppelhaushälften sind natürlich mit 200 kEuro recht günstig angesetzt, Planung Bauantrag, Grundstück, Nebenkosten sind aber schon durch und ich habe ja Zeit zu 90 Prozent selbst zu bauen (Fachmann). Nach den 10 Jahren werde ich diese dann verkaufen, Marktwert sollte dann so bei 300000 Euro sein. Das reicht fast um die beiden jetzigen Häuser komplett abzuzahlen (Rest so um die 50000 Euro).
Reserven gibt es durch die Einnahmen der fast bezahlten PV-Anlagen auch noch. Natürlich braucht es vernünftige Mieter und Gesundheit zum Bauen, aber davon gehe ich jetzt mal aus. Alternativ könnte ich auch eins der bestehenden Häuser verkaufen, aber dann wäre die Summe nach ca. 8 Jahren aufgebraucht bei ca. 2000 Euro Entnahme im Monat.
Was meint ihr, ist das ein Plan oder ratet Ihr mir aus welchen Gründen davon ab. Über Vorschläge oder konstruktiv sinnvolle Meinungen würde ich mich freuen.
Gruß Ralf
Hallo zusammen,
das wäre jetzt hier mal eine Frage an die Investment-Profis. Nutzt jemand endfällige Darlehn bzw. Fremdkapitalrenditen zur Finanzierung seines früheren Eintritts in den Vorruhestand ? Nennt sich glaube ich auch Hebelfinanzierung.
Ich habe vor 15 Jahren zwei kleine Einfamilienhäuser gebaut und vermietet. Die Miete liegt bei 1300 Euro/Monat, das Gleiche wird seit Anfang an für Zins und Tilgung fällig. Ich habe vor 15 Jahren zu 100 Prozent finanziert und die Restschuld liegt nächstes Jahr noch bei 150000 Euro (da ist noch ein kleines Baugrundstück nach 10 Jahren mitfinanziert worden). Sondertilgungen oder ähnliches hat es nicht gegeben, das ist sozusagen das Projekt meiner bisherigen Altersvorsorge. Mehr Vermögen ist auch nicht vorhanden, bis auf die obligatorischen 3 Monatsgehälter an stiller Reserve.
Für beide Häuschen habe ich ein Wertgutachten von jeweils 175000 Euro vorliegen. Jetzt steht für nächstes Jahr die Anschlussfinanzierung an und gegeben falls ein neues Bauprojekt (Doppelhaus 2x100m²)an. Ich habe in den letzten Jahren doch einen Faible für Minimalismus, ökologischer Leben und "weniger ist mehr" entwickelt. Also nicht dem alltäglichen Konsumwahn zu folgen, sondern bewusster zu leben. Meine Nebenkosten für Wohnen und Essen (400 Euro/Monat), das Auto (Firmenwagen) sind gering und als technischer Angestellter verdiene ich auch nicht so schlecht. Seit zwei Jahren habe ich ein sehr kostenintensives Hobby aufgegeben und die Sparrate liegt schon bei über 50 Prozent (was bisher die Verbindlichkeiten für meine Photovoltaik-Anlagen durch Sondertilgung gedrückt hat).
Ende nächstes Jahr bin ich 55 Jahre und denke (auch über dieses Forum angeregt ) über einen Ruhestand mit kleinem 450 Euro Job nach. Da kommt natürlich die Frage auf wie ich diesen finanziere. Von 55 bis 56,5 Jahren gedenke ich die Arbeitslosenversicherung in Anspruch zu nehmen (habe vorher 39 Jahre ohne Lücke eingezahlt!!) und die 450 Euro kann ich in dieser Zeit schon dazuverdienen.
Für die nächsten 8,5 Jahre bis zum Renteneintritt mit 65 (Rentenerwartung lt. Bescheid 1780 Euro/Monat) ist jetzt meine Idee eine Finanzierung mit endfälligem Darlehn auf die verbleibenden 150000 Euro für 8,5 Jahre bis zum Renteneintritt abzuschließen. Da nur die Zinsen fällig würden blieben ca. 1000 Euro im Monat aus den Mieteinnahmen übrig. Desweiteren hätte ich ja dann Zeit mein neues Bauvorhaben mit den beiden Doppelhaushälften selbst zu verwirklichen und nochmals aus den beiden endfälligen KfW-Darlehn von 200.000 Euro (abzüglich je 15.000 Tilgungszuschuss) abzüglich der Zinsen durch Mieteinahmen nochmals ca. 1000 Euro im Monat zu erwirtschaften. Die Doppelhaushälften sind natürlich mit 200 kEuro recht günstig angesetzt, Planung Bauantrag, Grundstück, Nebenkosten sind aber schon durch und ich habe ja Zeit zu 90 Prozent selbst zu bauen (Fachmann). Nach den 10 Jahren werde ich diese dann verkaufen, Marktwert sollte dann so bei 300000 Euro sein. Das reicht fast um die beiden jetzigen Häuser komplett abzuzahlen (Rest so um die 50000 Euro).
Reserven gibt es durch die Einnahmen der fast bezahlten PV-Anlagen auch noch. Natürlich braucht es vernünftige Mieter und Gesundheit zum Bauen, aber davon gehe ich jetzt mal aus. Alternativ könnte ich auch eins der bestehenden Häuser verkaufen, aber dann wäre die Summe nach ca. 8 Jahren aufgebraucht bei ca. 2000 Euro Entnahme im Monat.
Was meint ihr, ist das ein Plan oder ratet Ihr mir aus welchen Gründen davon ab. Über Vorschläge oder konstruktiv sinnvolle Meinungen würde ich mich freuen.
Gruß Ralf
Zitat von Tino am 5. Dezember 2018, 9:13 UhrHallo Ralf!
Deinen Investitionsplan habe ich, ehlich gesagt, nicht so ganz verstanden. Dazu mögen sich andere Foristen äußern.
Jedoch rate ich zur Vorsicht bei zu optimistischen Annahmen zur Rente. Hast Du tatsächlich bereits über 55 Rentenpunkte erreicht oder sind die 1.780€ nur der Wert mit 67? Die würdest Du dann natürlich nur erreichen, wenn Du weiter voll arbeiten gehen würdest.
Aber auch wenn Du tatsächlich jetzt schon einen Anspruch auf 1.780€ erreicht hättest, bekämst Du diese Rente erst mit 67. Gehst Du zwei Jahre früher in Rente, werden Dir 24x0,3% abgezogen - also ca. 130€. Und dann darfst Du nicht vergessen, dass in der Rentenmitteilung immer Bruttobeträge stehen. Davon gehen also noch Krankenversicherung, Pflegeversicherung und Steuern ab, bleibt eine Nettorente im heutigen Wert von ca. 1375€.
Gruß, Tino
Hallo Ralf!
Deinen Investitionsplan habe ich, ehlich gesagt, nicht so ganz verstanden. Dazu mögen sich andere Foristen äußern.
Jedoch rate ich zur Vorsicht bei zu optimistischen Annahmen zur Rente. Hast Du tatsächlich bereits über 55 Rentenpunkte erreicht oder sind die 1.780€ nur der Wert mit 67? Die würdest Du dann natürlich nur erreichen, wenn Du weiter voll arbeiten gehen würdest.
Aber auch wenn Du tatsächlich jetzt schon einen Anspruch auf 1.780€ erreicht hättest, bekämst Du diese Rente erst mit 67. Gehst Du zwei Jahre früher in Rente, werden Dir 24x0,3% abgezogen - also ca. 130€. Und dann darfst Du nicht vergessen, dass in der Rentenmitteilung immer Bruttobeträge stehen. Davon gehen also noch Krankenversicherung, Pflegeversicherung und Steuern ab, bleibt eine Nettorente im heutigen Wert von ca. 1375€.
Gruß, Tino
Zitat von Gelöschter Benutzer am 5. Dezember 2018, 17:10 Uhr@Tino, genau darauf hätte ich auch hingewiesen. Und kann man sich tatsächlich auf die heutige noch geltende Regelung verlassen für heute 55 Jährige ? Ich hoffe.
@Tino, genau darauf hätte ich auch hingewiesen. Und kann man sich tatsächlich auf die heutige noch geltende Regelung verlassen für heute 55 Jährige ? Ich hoffe.
Zitat von provinzler am 6. Dezember 2018, 0:12 UhrHallo @Energiefuchs:
Ich versuche einfach mal das schematisch zusammenzustellen, was ich aus deinen Angaben herauslese, korrigiere mich bitte falls ich falsch liege:
Auf der Einnahmenseite sieht deine Planung vor:
Vermietung aus 2 EFHs für zusammen 1.300 Euro im Monat. Davon würde ich vielleicht 70% als echten Ertrag sehen, den Rest als Rücklage für Mietausfall oder Reparaturen etc. bleiben dann 910 Euro monatlich. Sagen wir mal, du zahlst für dein endfälliges Darlehen 2,5% sind das weitere ~310 Euro monatlich, bleiben also 600 Euro monatlich. Ein 450 Euro Job obendrauf, macht dann gute 1.000 Euro monatlich + PV-Anlage + die Einnahmen aus dem Neubau in vielleicht 3 Jahren, dafür in der Zwischenzeit ALG 1.
Das klingt selbst unter Berücksichtigung von GKV etc. schonmal nicht unmöglich. Ich würde aber lieber mal das Kleingedruckte der Kreditverträge lesen bzw. mit der jeweils finanzierenden Bank sprechen, ob die Finanzierungskonditionen womöglich sich ändern, wenn dein Einkommen so drastisch sind. Mir wäre das etwas zu knapp kalkuliert bzw. würde ich wohl mehr als 3 Monatsbedarfe in Cash haben wollen in dieser Konstellation. Viel Erfolg!
Hallo @Energiefuchs:
Ich versuche einfach mal das schematisch zusammenzustellen, was ich aus deinen Angaben herauslese, korrigiere mich bitte falls ich falsch liege:
Auf der Einnahmenseite sieht deine Planung vor:
Vermietung aus 2 EFHs für zusammen 1.300 Euro im Monat. Davon würde ich vielleicht 70% als echten Ertrag sehen, den Rest als Rücklage für Mietausfall oder Reparaturen etc. bleiben dann 910 Euro monatlich. Sagen wir mal, du zahlst für dein endfälliges Darlehen 2,5% sind das weitere ~310 Euro monatlich, bleiben also 600 Euro monatlich. Ein 450 Euro Job obendrauf, macht dann gute 1.000 Euro monatlich + PV-Anlage + die Einnahmen aus dem Neubau in vielleicht 3 Jahren, dafür in der Zwischenzeit ALG 1.
Das klingt selbst unter Berücksichtigung von GKV etc. schonmal nicht unmöglich. Ich würde aber lieber mal das Kleingedruckte der Kreditverträge lesen bzw. mit der jeweils finanzierenden Bank sprechen, ob die Finanzierungskonditionen womöglich sich ändern, wenn dein Einkommen so drastisch sind. Mir wäre das etwas zu knapp kalkuliert bzw. würde ich wohl mehr als 3 Monatsbedarfe in Cash haben wollen in dieser Konstellation. Viel Erfolg!
Zitat von Energiefuchs am 6. Dezember 2018, 16:42 UhrHallo Forum,
erst mal danke für die Antworten. Für die Rente habe ich tatsächlich die Beträge aus meinem Rentenbescheid angegeben. Ich gedenke den Nebenverdienst aus dem 450 Euro Job in jedem Monat noch voll einzuzahlen und damit liege ich über den 45 Jahren Beitragszahlung und kann mit 65 ohne Abschläge in Rente gehen. So viele Punkte fehlen mir da gar nicht mehr. Was ich nicht bedacht habe ist der Beitrag der GKV auf die Rente, der aber auch nur hälftig anfällt, deshalb schon mal danke für den Hinweis.
Die Haustechnik in den beiden bestehende Mietshäusern ist erst 2 Jahre alt, ebenso die Bäder. Das sind jetzt auch keine Luxushäuser sondern quadratisch praktisch gut. Da ich alles selbst machen kann, gehe ich in den nächsten 8 Jahren mal nicht von Reparaturen größerer Art aus bzw. hohen Kosten. Da die Finanzierung demnächst ausläuft habe ich ein Angebot für unter 2 Prozent für das endfällige Darlehn, unter diesen Voraussetzungen habe ich entsprechend mit den 1000 Euro Überschuss im Monat gerechnet. Meine derzeitigen guten Mieter haben schon signalisiert das sie zu meinen recht günstigen Konditionen gerne noch einige Jahre dort wohnen bleiben wollen.
Beiträge zur GKV werden für mich übrigens nicht fällig, da ich über meine Frau in der Familienversicherung sein werde und alle Einnahmen auf sie laufen. Die Einnahmen aus der PV-Anlage betrachte ich als stille Reserve, liegen bei 6000 Euro im Jahr bis 2025 bzw. 3000 Euro im Jahr bis 2030 durch den Wegfall der EEG-Vergütung (was danach kommt wird man sehen).
In der ALG 1 Zeit gedenke ich das neue Bauvorhaben mit dem Doppelhaus zu verwirklich bzw. in den 6 Monaten danach, das endfällige KfW Darlehn dazu wird mit zur Zeit 1,6 Prozent angegeben und der Tilgungszuschuss für die 200000 Euro liegt auch noch bei 30000 Euro. Insgesamt hat das Darlehn damit sogar einen negativen Zins. Hier rechne ich auch nochmal mit 1300 Euro Mieteinahmen, wovon mir nach Abzug der Zinsen ca. 1000 Euro im Monat bleiben.
Abschreibungen und Steuern außen vor bleiben mir so 2000 Euro zum leben, 450 Euro zum selbst einzahlen in die Rente und die Reserve aus den Photovoltaik-Anlagen. Nach 10 Jahren bin ich aus der Spekulationsfrist für das Doppelhaus und damit passend zum Renteneintritt. Beim Verkauf sollte sich mein Verdienst durch die Eigenleistung bei den Doppelhäusern auf ca. 100000 Euro belaufen, ginge auch noch zur Aufstockung in die Rentenversicherung, geht aber auch zum anlegen und abzinsen oder wie auch immer.
Ich hoffe ich habe es jetzt etwas besser darstellen können. Natürlich gibt es Unbekannte in der Rechnung wie Rente, Krankheit, Mietausfall usw. aber die gibt es ja auch im richtigen Berufsleben.
Und die Aufgabe für den Ruhestand ist auch schon da: Meine Frau wird in den nächsten Jahren ihr Elternhaus übernehmen. Das Haus hat zwei Wohneinheiten und ist Bj. 1970. Hier steht noch eine Komplettsanierung an, und da schwebt mir der Passiv-Haus Standard vor. Und wenn ich überlege was ich für die selbstgeleistete Handwerkerstunde bezahlen würde, wird der Ruhestand wohl mein lukrativster Arbeitsplatz. Aber halt ohne Stress und unsinnige Vorgaben in Eigenverantwortung.
Gruß Ralf
Hallo Forum,
erst mal danke für die Antworten. Für die Rente habe ich tatsächlich die Beträge aus meinem Rentenbescheid angegeben. Ich gedenke den Nebenverdienst aus dem 450 Euro Job in jedem Monat noch voll einzuzahlen und damit liege ich über den 45 Jahren Beitragszahlung und kann mit 65 ohne Abschläge in Rente gehen. So viele Punkte fehlen mir da gar nicht mehr. Was ich nicht bedacht habe ist der Beitrag der GKV auf die Rente, der aber auch nur hälftig anfällt, deshalb schon mal danke für den Hinweis.
Die Haustechnik in den beiden bestehende Mietshäusern ist erst 2 Jahre alt, ebenso die Bäder. Das sind jetzt auch keine Luxushäuser sondern quadratisch praktisch gut. Da ich alles selbst machen kann, gehe ich in den nächsten 8 Jahren mal nicht von Reparaturen größerer Art aus bzw. hohen Kosten. Da die Finanzierung demnächst ausläuft habe ich ein Angebot für unter 2 Prozent für das endfällige Darlehn, unter diesen Voraussetzungen habe ich entsprechend mit den 1000 Euro Überschuss im Monat gerechnet. Meine derzeitigen guten Mieter haben schon signalisiert das sie zu meinen recht günstigen Konditionen gerne noch einige Jahre dort wohnen bleiben wollen.
Beiträge zur GKV werden für mich übrigens nicht fällig, da ich über meine Frau in der Familienversicherung sein werde und alle Einnahmen auf sie laufen. Die Einnahmen aus der PV-Anlage betrachte ich als stille Reserve, liegen bei 6000 Euro im Jahr bis 2025 bzw. 3000 Euro im Jahr bis 2030 durch den Wegfall der EEG-Vergütung (was danach kommt wird man sehen).
In der ALG 1 Zeit gedenke ich das neue Bauvorhaben mit dem Doppelhaus zu verwirklich bzw. in den 6 Monaten danach, das endfällige KfW Darlehn dazu wird mit zur Zeit 1,6 Prozent angegeben und der Tilgungszuschuss für die 200000 Euro liegt auch noch bei 30000 Euro. Insgesamt hat das Darlehn damit sogar einen negativen Zins. Hier rechne ich auch nochmal mit 1300 Euro Mieteinahmen, wovon mir nach Abzug der Zinsen ca. 1000 Euro im Monat bleiben.
Abschreibungen und Steuern außen vor bleiben mir so 2000 Euro zum leben, 450 Euro zum selbst einzahlen in die Rente und die Reserve aus den Photovoltaik-Anlagen. Nach 10 Jahren bin ich aus der Spekulationsfrist für das Doppelhaus und damit passend zum Renteneintritt. Beim Verkauf sollte sich mein Verdienst durch die Eigenleistung bei den Doppelhäusern auf ca. 100000 Euro belaufen, ginge auch noch zur Aufstockung in die Rentenversicherung, geht aber auch zum anlegen und abzinsen oder wie auch immer.
Ich hoffe ich habe es jetzt etwas besser darstellen können. Natürlich gibt es Unbekannte in der Rechnung wie Rente, Krankheit, Mietausfall usw. aber die gibt es ja auch im richtigen Berufsleben.
Und die Aufgabe für den Ruhestand ist auch schon da: Meine Frau wird in den nächsten Jahren ihr Elternhaus übernehmen. Das Haus hat zwei Wohneinheiten und ist Bj. 1970. Hier steht noch eine Komplettsanierung an, und da schwebt mir der Passiv-Haus Standard vor. Und wenn ich überlege was ich für die selbstgeleistete Handwerkerstunde bezahlen würde, wird der Ruhestand wohl mein lukrativster Arbeitsplatz. Aber halt ohne Stress und unsinnige Vorgaben in Eigenverantwortung.
Gruß Ralf
