Zitat von Sven am 31. August 2018, 0:23 Uhr

Hallo,

 

die Finanzierung macht 50% deiner Einnahmen aus, das ist gehörig!

1. Notgroschen 3-6 Gehälter, eher 6 bei Eigentum

2. Depot eröffnen

3. Bilden - Bücher über Finanzen, vor allem ETF's und Aktien lesen

4. Sparpläne einrichten

 

Davon losgelöst solltest du mal Zinsrechner bedienen im Internet und deine Baufi durchspielen.

Erkenntnis wird definitiv folgendes sein:

Jedes Jahr VOLLE SONDERTILGUNG!!!
Wenn die nicht drinsitzt --> Nebenjob! Als Single hat man doch die Zeit.

Dann solltest du viele Schritte Richtung FF bereits absolviert haben.

Zitat von frugi63 am 31. August 2018, 1:47 Uhr

Hallo, nein Du hast Dich nicht verzockt und Dir auch nichts verbaut.

Ok, die Rate ist schon sehr hoch, gemessen am Nettoverdienst, aber jetzt musst Du da durch.

Es gibt einige hier die auf die Karte Immobilie gesetzt haben und nicht unglücklich sind.

Du kannst die Wohnung auch immer noch vermieten und mit der Miete abtragen. Dann bist Du ganz anders aufgestellt, auch steuerlich.

Die Entscheidung kann ich Dir aber nicht abnehmen und sie will wohl überdacht und durchkalkulert sein.

Ich selbst habe mit 40 eine Wohnung gekauft, selbst bewohnt und werde sie in 5 Jahren (nach 20 Jahren) abgezahlt haben. Die anfängliche Rate war 2 Drittel meines Einkommens. Wichtig ist meines Erachtens nach dass man die Sondertilgung immer komplett ausschöpft, auch wenn es noch so weh tut. Das hat mein Vorredner Sven auch schon gesagt.

Ich stimme ihm auch darin absolut zu, dass Du darüberhinaus Deine Finanzen neu strukturierst und schaust was geht noch. Sparplan, ETF, usw... viel lesen! U.a. den Kommer. Oliver hat in seinen Artikeln auch viele gute Tipps!

Abschließend möchte ich Dir noch sagen, dass es bestimmt nicht nur „den einen, richtigen Weg“ zur finanziellen Unabhängigkeit gibt. Verliere das Ziel nicht aus den Augen und sei geduldig. Es gibt schlimmeres als im Alter mietfrei zu wohnen. 😉

Zitat von Humbitious am 31. August 2018, 9:28 Uhr

Bei Vertragsabschluss waren mir die Kosten in vollem Umfang bewusst. Mein jetziger Lebensstil bereitet mir auch keinerlei Umstände, habe nicht das Gefühl, auf etwas zu verzichten. Von daher ist da auch noch ohne Probleme 100€ weniger möglich.

Es war für mich quasi als Alterversorgung und Anlageform gedacht. Ich habe eigentlich auch nicht vor dort für immer zu wohnen, es war von Anfang an so gedacht, dass ich diese auch wieder verkaufen werde, um früher in die FI gehen zu können. Die Preisentwicklung in Hamburg war in den letzten Jahren stark ansteigend und Barmbek ist noch ein auftrebender Bezirk, auch wenn natürlich nicht mit den Top-Gegenden zu vergleichen. Man kann zwar nicht unbedingt die Preisentwicklung so weiterrechnen, aber Minimum stabil sollte es auf jeden fall bleiben.

Nur habe ich zu dem Zeitpunkt nicht geahnt, dass die FI schon in 12-15 Jahren machbar sein könnte.

Das mit der Sondertilgung liegt jetzt natürlich auf der Hand um die 27 Jahre massiv zu verkürzen. Nur wird das meiste, was nun übrig bleibt, natürlich auch in die Sondertilgung gehen und kaum was übrig bleiben für ETF etc.

Wegen Nebenjob habe ich jetzt natürlich gestern auch schon angefangen zu schauen und vielleicht findet man ja auch noch eine Partnerin, die diesen Weg teilt 🙂

 

Zitat von suchenwi am 31. August 2018, 21:14 Uhr

Nun, jeder macht halt so seine eigenen Spekulationen.

Ich habe seit Studentenzeiten immer "nur" zur Miete gewohnt, und plane mit 62 auch nicht mehr, mir einen Betongold-Klotz ans Bein zu binden...

Dann lieber, wenn schon Immobilien, REITs (vor allem in den USA sehr ergiebig). Börsenhandelbar, falls man einen nicht mehr so mag, oder aufstocken möchte...

Gefällt mir deutlich besser als das Klumpenrisiko einer "echten" Immobilie.

Zitat von atro am 1. September 2018, 8:25 Uhr

Zitat von Sven am 31. August 2018, 0:23 Uhr

Erkenntnis wird definitiv folgendes sein:

Jedes Jahr VOLLE SONDERTILGUNG!!!

Das mit den Sondertilungen ist meiner Meinung nach so ein Thema. Bei dem aktuellen Zinsniveau kann das zwar psychologisch toll sein, wenn man weniger Schulden hat, mathematisch kann es jedoch recht schnell nonsens werden, wenn eine andere Anlage-/Sparform den Darlehenszins schlägt, was derzeit ja nicht wirklich schwer ist, selbst bei teuren Anlageformen über eine Bank in RK II

Zitat von Tino am 3. September 2018, 8:47 Uhr

Hallo,

bei über 4000€/qm würde ich an Deiner Stelle keine übertriebenen Hoffnungen an Wertsteigerungen verschwenden. Auch steuerliche Vorteile bei selbst genutzten Immobilien existieren nicht. Bei einer Wohnkostenbelastung von über 50% Deines Einkommens für die nächsten 27 Jahre dürfte der weitere Kapitalaufbau nicht so leicht fallen. Trotzdem musst Du Deine Kaufentscheidung nicht unbedingt bereuen, es hat auch Vorteile in der eigenen Wohnung zu leben.

Ich persönlich halte nicht viel von Nebenjobs zusätzlich zu einer Vollzeitstelle. Irgendwann möchte ich schließlich auch noch leben. Und möglichst nicht erst in ein paar Jahrzehnten.

Gruß, Tino

Zitat von Badner am 3. September 2018, 12:49 Uhr

Na dann mal herzlich willkommen hier.

 

Ob du zu spät dran bist? Ich behaupte mal NEIN - bin nämlich genauso JUNG wie Du und habe diesen Lebensstil auch erst vor kurzem für mich entdeckt; zwar leicht abgewandelt aber mit dem Kernpunkt "aktuell möglichst viel sparen um mit ~55 Jahren nur noch Teilzeit zu arbeiten".

 

Aktuell ein Haus, Wohnung o.ä. zu kaufen hmm, selbiges halte ich momentan für "nicht sinnvoll". Zum einen ist zwar die Zinssituation klasse aber zum anderen sind die Preise mehr oder weniger "im Eimer". Ich selbst schätze eher, dass die Immobilienpreise in Zukunft wieder sinken werden - denn alles was momentan auf dem Markt ist, ist meiner Meinung und Erfahrung nach "überteuert".

Ebenso sehe ich als Handwerksmeister ein Haus als Rentenabsicherung auch recht kritisch; denn wie es oft so ist beginnen dann mit dem Renteneintritt auch die Reparaturen am Haus - und wer da selbst nichts machen kann wird da u.U. viel Geld los z.B.: bei einer Heizung geht man heutzutage von 15-25 Jahren Lebensdauer aus d.h. baut man als 30-35-jähriger ein Haus dann stehen mit 45 - 60 Jahren die ersten Reparaturen an. Dacheindeckung je nach Material 40 - 80 Jahre d.h. irgendwann mit 70 sollte mal das Dach noch saniert werden usw.

Meiner Meinung nach ist dieser ganze "Wohneigentumshype" ein von den Banken erzeugtes Sympthom.

 

Zitat von Badner am 3. September 2018, 12:52 Uhr

Zitat von Tino am 3. September 2018, 8:47 Uhr

 

Ich persönlich halte nicht viel von Nebenjobs zusätzlich zu einer Vollzeitstelle. Irgendwann möchte ich schließlich auch noch leben. Und möglichst nicht erst in ein paar Jahrzehnten.

Gruß, Tino

 

Das kommt m.M.n. auch auf den Nebenjob drauf an; wer viel Glück hat wie ich findet einen Nebenjob der zeitgleich auch sein Hobby ist und bei welchem er auch seine Zeit selbst einteilen kann.

Ist es aber ein Nebenjob wie die gängigen 450€ Jobs bei welchen es heißt pro Woche 10 Stunden abliefern bei festen Arbeitstagen- und Zeiten, dann würde mich das auch eher "nerven".

Zitat von n am 3. September 2018, 18:13 Uhr

Entscheidung ist ja so mal getroffen worden, also muss man schauen, was man daraus macht. Verkaufen ist so kurzfristig eher schwierig, gibt ja so um die 10% Transaktionskosten, die man bezahlt hat, und die der Käufer auch zahlen müsste, also Preise müssen schon deutlich gestiegen sein, um überhaupt +-0 herauszukommen. Wenn man mit Gewinn verkaufen könnte, auf jeden Fall darauf achten, die Wohnung lange genug bewohnt zu haben, um keine Spekulationssteuer zahlen zu müssen. Auch bei Aussicht auf Gewinn muss man berücksichtigen: Wohnung verkaufen, neue Wohnung suchen, umziehen - ist auch alles Aufwand und kostet auch Nerven - eine Zeit lang ein kleiner Nebenjob kostet vielleicht weniger Energie.

Kenne mich in Hamburg nicht aus, aber so grundsätzlich gibt es schon schlechtere Orte, als Hamburg, um eine Immobilie zu besitzen. Bei 4000/m² muss auch nicht Schluß sein, man blicke mal nach München - ich lasse mich da zu keiner Prognose hinreissen, Zinsen können nicht mehr wirklich fallen, wenn ich auf faz.net lese, sehe ich Anzeigen "Jezt verkaufen, bevor der Crash kommt", also vielleicht wirklich nicht mehr viel Luft nach oben,  wie sagt die Binsenweisheit: "Aktuelle Preise geben die Erwartungen des Marktes auf den zukünftigen Wert der Immobilie wider."

Es gibt auch wirklich schlimmeres, als eine Immobilie, die man selbst bewohnt. Vorteile hat das schon. Man muss z.B. keine Miete mehr zahlen. Wenn Rate und Nebenkosten in etwa so hoch sind wie die Warmmiete einer entsprechenden Wohnung, und man eine solche Wohnung sonst auch mieten würde, hat man eigentlich schon gewonnen. Mieten steigen ja gerne mal ein bisschen, Löhne auch, gut möglich, dass die Kalkulation in zehn Jahren schon ganz anders aussieht, wenn man nur 2% Inflation pro Jahr ansetzt, ist der Betrag, den man für die Rate zahlt, nach zehn Jahren nur noch etwa 3/4 so viel wert (die Restschulden ebenso), wie aktuell. Wenn das Einkommen nominell auch um ca. 1/4 gestiegen wäre, hätte man gemessen am Einkommen deutlich weniger Ausgaben für die Eigentumswohnung - und gemessen an Warmmieten für vergleichbare Wohnungen deutlich weniger Ausgaben für's Wohnen - und damit Luft für Tilgung oder andere Formen der Anlage. Oder auch zum Verprassen, wenn einem danach wäre.

Steuerlich ist eine selbstbewohnte Eigentumswohnung in Deutschland schon vorteilhaft - wenn man dafür weniger zahlt, als man für die Miete einer vergleichbaren Wohnung zahlen würde. Man zahlt keine Steuern auf diese Rendite. Gewinn aus Aktien ist aktuell mit 25% besteuert - also man braucht 1250€ Gewinne aus Aktien, um sich seine 1000€ Miete zu finanzieren. Wäre auch eine Viertelmillion in Aktien, die jedes Jahr sicher 6% abwirft.

Natürlich ist das finanziell schon ein Klotz am Bein, v.a. wenn aktuell deutlich mehr als 50% des Nettoeinkommens für die Wohnung draufgehen. Die Refinanzierung sollte man da schon im Hinterkopf haben. Wenn die Zinsen zu dem Zeitpunkt z.B. bei 6% lägen, wäre das -historisch gesehen- nicht als der normaler Zustand. Wir haben vor etwa acht Jahren zu gut 4% finanziert, damals hieß es schon, Zinsen wären gerade so niedrig.

Bleibt Sondertilgen, damit der Kredit am Ende wesentlich kleiner ist, oder oder zumindest so viel auf die Seite zu schaffen, dass zum Zeitpunkt der Refinanzierung sicher so viel aus eigener Tasche gezahlt werden kann, dass einem auch 10% Zinsen nicht das Genick brechen. (wenn es auf die Refinanzierung zugeht, kann man das dann schon besser abschätzen).

Natürlich ist eine Sondertilgung nur so hoch verzinst, wie man Zinsen auf den Kredit zahlt - Aktien haben normalerweise deutlich mehr, gewisse Bedenken sind bei Aktien aber durchaus angebracht. Wenn es da z.B. kurz vor der Refinanzierung mal kracht - und aus seinen 200.000€ Aktien auf einmal 53.000€ geworden sind, die Bank für die Anschlussfinanzierung der Restschuld aber ihre 10% haben wollte, weil das dann vielleicht gerade der aktuelle Zins ist... hätte man verspielt, man wäre nicht der erste, dem etwas in der Richtung passiert - ja, natürlich nicht in den vergangenen knapp zehn Jahren, da sind die Aktien praktisch immer gestiegen und die Zinsen zuerst gefallen und auf niedrigem Niveau verblieben.

Zitat von n am 3. September 2018, 18:26 Uhr

was noch gegen einen Verkauf spricht: Die Bank will dann eine Vorfälligkeitsentschädidung für den Kredit. Wenn der erst letztes Jahr geschlossen wurde, könnte das schon ein ganz schönes Sümmchen sein. Da müssten die Preise schon ganz schon steigen...

Zitat von suchenwi am 4. September 2018, 0:09 Uhr

"Gewinn aus Aktien ist aktuell mit 25% besteuert - also man braucht 1250€ Gewinne aus Aktien, um sich seine 1000€ Miete zu finanzieren."

Das wären dann 20% vom Bruttoertrag. Gewinne aus inländischen Aktien (auch GB) werden mit KESt und Soli (noch ohne KiSt) zusammen mit 26.38% besteuert, bei Aktien mit 15% anrechenbarer Quellensteuer (US, NL, LU..) sind es 25.48% (leichter Discount 🙂 )

Inländische Aktien müssten also 1359€ Bruttoerträge abwerfen, damit netto 1000€ bleiben; "Discount-Aktien" 1342€.

 

Zitat von Humbitious am 4. September 2018, 9:54 Uhr

Erst einmal vielen Dank für den ganzen Input hier.

Ich habe eigentlich auch nicht beabsichtigt, die Wohnung vorab wieder zu verkaufen. Ich will jetzt irgendwie das beste aus der Situation machen.

Was ich vielleicht noch einwerfen sollte ist, dass in den 1.050 € bereits 330 € Ansparung für den Bausparvertrag stecken. Ich habe mich ja für dieses Modell entschieden, damit ich mir in 12 Jahren keine Sorgen um die Refinanzierung machen muss, ich bin da schon eher immer von Sicherheit geprägt. Nach 10 Jahren sind lediglich ca. 26.000,00€ von der IFW zu refinanzieren, sofern ich den Betrag nicht ohnehin schon vorher durch Sondertilgungen abgelöst habe.

Die 1.050 € setzen sich in den ersten 10 Jahren aus 330€ Ansparung, 260€ Bankkredit, 210€ IFW Kredit und 230€ Hausgeld zusammen.

Nach 12 Jahren setzt dann die Tilgungsphase des Bausparers ein mit 880€ pro Monat. Da kommt dann nur noch das Hausgeld dazu. Kommt also in etwa auf das gleiche hinaus.

Im Hausgeld sind schon ca. 65€ Instandhaltungsrücklage enthalten. Derzeit sind bereits ca. 200.000 € in der Rücklage, von daher bin ich nicht im jeden Fall gleich von riesigen Reparaturrisiken betroffen.

Den Wohnungsmarkt in Hamburg sehe ich nicht so kritisch wie einige hier. Die Miete für vergleichbare Wohnungen liegt schon jetzt bei ca. 800 - 1000€. Weit unter 700€ ist schon jetzt selbst für kleinere und schlechtere Wohnungen kaum was machbar.

Der Kaufpreis war selbstverständlich hoch und die niedrige Zinspolitik ist bereits eingepreist, allerdings hätte ich mir die Wohnung ohne die niedrigen Zinsen ohnehin nicht leisten können. Andere Stadtteile mit ähnlicher Anbindung zum Stadtkern liegen bereits jetzt bei 5.000 - 6.000€/m2. Natürlich kann man die Stadtteile nicht 1:1 zu vergleichen, aber das es bergab geht kann ich mir wirklich nicht vorstellen.

Mein Ziel ist somit eigentlich sondertilgen, sondertilgen, sondertilgen und dann verkaufen. Somit bis dahin so viel wie möglich an der Kosten- und Einnahmenschraube drehen wie nur möglich. Ich hatte mal gelesen, dass Immobilienkredite unter Umständen auch steuerlich absetzbar sind, weis da jemand etwas drüber?

Zitat von n am 4. September 2018, 23:36 Uhr

Hört sich doch alles ganz gut an.

Absetzen ist bei Eigennutzung eher nicht. Bei Vermietung kann man die Zinsen absetzen, und die Wohnung abschreiben. Wenn der Wunsch nach einer kleinen billigen Wohnung andernorts  bestünde, wäre vermieten ggf. auch eine Option - kostet mitunter aber auch Zeit und Nerven.