Anlageimmobilien finden, finanzieren, verwalten - Erfahrungsaustausch
Zitat von FredFinanzFuchs am 24. Dezember 2020, 6:44 UhrIch habe vor kurzem zwei Posts eingestellt, die reißerisch für die Immobilie als Anlage werben. Das hat bei manchen Teilnehmern zu Widerspruch geführt. Ich eröffne hier einen Thread, in dem positive und erfolgreiche Erfahrungen zur Immobilie als Anlage zusammengetragen werden sollen. Aus dem thread zu immocation weiß ich, dass es einige Teilnehme im Forum gibt, die hier Wesentliches beitragen können. Ich bitte, dass hier im thread nur positive Erfahrungen eingebracht und gerne auch konstruktiv diskutiert werden.
Ich mache gerne den Anfang:
Ich habe meine erste Immobilie gekauft als ich 23 war, heute bin ich 71. Es ist ein Stadthaus in Hamburg-Eppendorf am Mühlenteich. Es kostete damals 160.000 DM oder 80.000€. Ich wohne noch heute darin. Wie habe ich es gefunden?
Ich hatte 1000 Briefe gedruckt und persönlich unterschrieben. Inhalt: Ich suche ein Haus für mich und Ihres ist sehr interessant. Vielleicht wollen Sie es verkaufen. Diese Briefe hatte ich in die Briefkästen aller Häuser geworfen, die ich für kaufenswert hielt. Drei Häuser wurden mir angeboten. Eines kaufte ich, das in der Erikastr. 178, in dem ich heute noch wohne.
Das gleiche Vorgehen von mir wenige Jahre später. Da suchte ich jedoch eine Anlageimmobilie und warf den Brief wieder bei 1000 Häusern ein, jetzt Mehrfamilienhäuser. Mit Rückantwortkarte. Ich bekam drei Rückmeldungen, eine Postkarte aus Glinde bei Hamburg. Dort rief ich an und kaufte später für 420.000 DM ein 8-Familienhaus in der Edgar Ross Str. 4 in Hamburg Eppendorf.
Ich denke, dass solche Postwurfsendungen noch heute funktionieren könnten. Aber hauptsächlich habe ich bzw. jetzt mein Sohn heute persönlichen Kontakt zu allen Maklern für Zinshäuser und natürlich haben wir einen Suchagenten bei den Suchmaschinen Immowelt, Immoscout. Wir suchen jetzt Zinshäuser in Hamburg, Berlin und Kiel und werden jedes Jahr fündig.
Ich habe vor kurzem zwei Posts eingestellt, die reißerisch für die Immobilie als Anlage werben. Das hat bei manchen Teilnehmern zu Widerspruch geführt. Ich eröffne hier einen Thread, in dem positive und erfolgreiche Erfahrungen zur Immobilie als Anlage zusammengetragen werden sollen. Aus dem thread zu immocation weiß ich, dass es einige Teilnehme im Forum gibt, die hier Wesentliches beitragen können. Ich bitte, dass hier im thread nur positive Erfahrungen eingebracht und gerne auch konstruktiv diskutiert werden.
Ich mache gerne den Anfang:
Ich habe meine erste Immobilie gekauft als ich 23 war, heute bin ich 71. Es ist ein Stadthaus in Hamburg-Eppendorf am Mühlenteich. Es kostete damals 160.000 DM oder 80.000€. Ich wohne noch heute darin. Wie habe ich es gefunden?
Ich hatte 1000 Briefe gedruckt und persönlich unterschrieben. Inhalt: Ich suche ein Haus für mich und Ihres ist sehr interessant. Vielleicht wollen Sie es verkaufen. Diese Briefe hatte ich in die Briefkästen aller Häuser geworfen, die ich für kaufenswert hielt. Drei Häuser wurden mir angeboten. Eines kaufte ich, das in der Erikastr. 178, in dem ich heute noch wohne.
Das gleiche Vorgehen von mir wenige Jahre später. Da suchte ich jedoch eine Anlageimmobilie und warf den Brief wieder bei 1000 Häusern ein, jetzt Mehrfamilienhäuser. Mit Rückantwortkarte. Ich bekam drei Rückmeldungen, eine Postkarte aus Glinde bei Hamburg. Dort rief ich an und kaufte später für 420.000 DM ein 8-Familienhaus in der Edgar Ross Str. 4 in Hamburg Eppendorf.
Ich denke, dass solche Postwurfsendungen noch heute funktionieren könnten. Aber hauptsächlich habe ich bzw. jetzt mein Sohn heute persönlichen Kontakt zu allen Maklern für Zinshäuser und natürlich haben wir einen Suchagenten bei den Suchmaschinen Immowelt, Immoscout. Wir suchen jetzt Zinshäuser in Hamburg, Berlin und Kiel und werden jedes Jahr fündig.
Zitat von TheWanderer am 25. Dezember 2020, 21:29 UhrDie Postwurfmethode klingt interessant. Besonders viele scheinen das jedenfalls nicht zu machen, zumindest hab ich solcherart Post noch nie gehabt.
Ich wusste wenig von Finanzen, aber hohe Mietzahlungen waren für mich immer eine Horrorvorstellung. Ich habe darum nach Auszug aus dem Elternhaus 2004 mit Freunden eine WG gegründet und freiwillig das kleinste Zimmer genommen, Miete+NK+Gas+Strom+Internet damals für knapp 200€, als Basis um auf einen Wohnungskauf zur Eigennutzung zu sparen.
2010-2011 dann klassich über Portale, Anrufe und Besichtigungen eine Wohnung gesucht. Viele gesehn, einige Male zugesagt und den Zuschlag nicht bekommen, teils ging der Verkäufer nachträglich mit dem Preis hoch. War frustrierend, aber am Ende auch gut, denn erst mit der Zeit habe ich ein Gefühl für die Preise in der Stadt bekommen. Geworden ist es eine möblierte 66qm Wohnung BJ '59, modernisiert und gut gepflegt, für 87.500€, davon 42.000€ Kredit, diesen bis 2017 getilgt. Für die Lage auch damals ein guter Preis, dass 2011 ein top Kaufjahr war, ahnte ich natürlich nicht. Im Kaufprozess stellte sich heraus, dass der Verkäufer schwer krank war und unter Zeitdruck versuchte ein gutes Dutzend Objekte abzustoßen, um der Familie die Finanzen zu vereinfachen. Zum Glück hat er sich wieder erholt, wie ich Jahre später erfahren habe.
Im Viertel gibt es mehrere Gebäude mit insgesamt 200 Wohnungen, die einen von nur zwei verschiedenen Grundrissen haben. Dadurch konnte ich über Kontakt mit Nachbarn und Anzeigen immer wieder Kaufpreise für vergleichbare Objekte in Erfahrung bringen. Anfang 2019 habe ich den Nachbarn ihre Wohnung abgekauft, 200.000€ für 83qm, davon 160.000€ Kredit, 790€ Kaltmiete. Er wollte eine Erdgeschosswohnung der gleichen WEG ohne Zwischenfinanzierung kaufen und war daher auf einen verlässlichen Käufer angewiesen, vielleicht hat er deshalb etwas unter Marktwert verkauft.
Den Kredit tilge ich mit 3,5% Anfangstilgung und nutze jedes Jahr die 5% Sondertilgung, bis der Restkredit deutlich zweistellig wird. Ob ich danach langsamer tilge, habe ich noch nicht final entschieden. Die zwei Wohnungen lassen sich zu einer großen Wohnung vereinen, falls dies später mal für den Verkauf interessant wird (oder ich doch noch eine Großfamilie gründe :-)).
Ich halte einen heftigen jahrelangen Abschwung für gut möglich und könnte mit höheren Hebeln nicht ruhig schlafen, darum die bisher eher schnelle Tilgung. Ist natürlich auch eine Frage der individuellen Risikoroleranz, bei mir ist da irgendwo eine Grenze. Weitere Immos werde ich voraussichtlich nicht kaufen, sondern stärker als bisher in Aktien-ETFs + Cash gehn. Als Niedersachse ist mir ein sturmfestes Depot wichtiger als maximale Rendite. 🙂 Die meisten Risiken kann ich übers Arbeitseinkommen gut abfangen, aber darauf möchte ich irgendwann nicht mehr angewiesen sein.
Systematisch mit Finanzen habe ich mich leider erst nach dem zweiten Kauf beschäftigt, Börse war böse, darum auch vorab kein Abgleich mit alternativen Anlageformen gemacht. Das Klumpenrisiko der zwei Nachbarwohnungen seh ich heute kritischer, andererseits hat die Nähe und einheitliche Verwaltung mir schon viel Aufwand erspart.
Die Postwurfmethode klingt interessant. Besonders viele scheinen das jedenfalls nicht zu machen, zumindest hab ich solcherart Post noch nie gehabt.
Ich wusste wenig von Finanzen, aber hohe Mietzahlungen waren für mich immer eine Horrorvorstellung. Ich habe darum nach Auszug aus dem Elternhaus 2004 mit Freunden eine WG gegründet und freiwillig das kleinste Zimmer genommen, Miete+NK+Gas+Strom+Internet damals für knapp 200€, als Basis um auf einen Wohnungskauf zur Eigennutzung zu sparen.
2010-2011 dann klassich über Portale, Anrufe und Besichtigungen eine Wohnung gesucht. Viele gesehn, einige Male zugesagt und den Zuschlag nicht bekommen, teils ging der Verkäufer nachträglich mit dem Preis hoch. War frustrierend, aber am Ende auch gut, denn erst mit der Zeit habe ich ein Gefühl für die Preise in der Stadt bekommen. Geworden ist es eine möblierte 66qm Wohnung BJ '59, modernisiert und gut gepflegt, für 87.500€, davon 42.000€ Kredit, diesen bis 2017 getilgt. Für die Lage auch damals ein guter Preis, dass 2011 ein top Kaufjahr war, ahnte ich natürlich nicht. Im Kaufprozess stellte sich heraus, dass der Verkäufer schwer krank war und unter Zeitdruck versuchte ein gutes Dutzend Objekte abzustoßen, um der Familie die Finanzen zu vereinfachen. Zum Glück hat er sich wieder erholt, wie ich Jahre später erfahren habe.
Im Viertel gibt es mehrere Gebäude mit insgesamt 200 Wohnungen, die einen von nur zwei verschiedenen Grundrissen haben. Dadurch konnte ich über Kontakt mit Nachbarn und Anzeigen immer wieder Kaufpreise für vergleichbare Objekte in Erfahrung bringen. Anfang 2019 habe ich den Nachbarn ihre Wohnung abgekauft, 200.000€ für 83qm, davon 160.000€ Kredit, 790€ Kaltmiete. Er wollte eine Erdgeschosswohnung der gleichen WEG ohne Zwischenfinanzierung kaufen und war daher auf einen verlässlichen Käufer angewiesen, vielleicht hat er deshalb etwas unter Marktwert verkauft.
Den Kredit tilge ich mit 3,5% Anfangstilgung und nutze jedes Jahr die 5% Sondertilgung, bis der Restkredit deutlich zweistellig wird. Ob ich danach langsamer tilge, habe ich noch nicht final entschieden. Die zwei Wohnungen lassen sich zu einer großen Wohnung vereinen, falls dies später mal für den Verkauf interessant wird (oder ich doch noch eine Großfamilie gründe :-)).
Ich halte einen heftigen jahrelangen Abschwung für gut möglich und könnte mit höheren Hebeln nicht ruhig schlafen, darum die bisher eher schnelle Tilgung. Ist natürlich auch eine Frage der individuellen Risikoroleranz, bei mir ist da irgendwo eine Grenze. Weitere Immos werde ich voraussichtlich nicht kaufen, sondern stärker als bisher in Aktien-ETFs + Cash gehn. Als Niedersachse ist mir ein sturmfestes Depot wichtiger als maximale Rendite. 🙂 Die meisten Risiken kann ich übers Arbeitseinkommen gut abfangen, aber darauf möchte ich irgendwann nicht mehr angewiesen sein.
Systematisch mit Finanzen habe ich mich leider erst nach dem zweiten Kauf beschäftigt, Börse war böse, darum auch vorab kein Abgleich mit alternativen Anlageformen gemacht. Das Klumpenrisiko der zwei Nachbarwohnungen seh ich heute kritischer, andererseits hat die Nähe und einheitliche Verwaltung mir schon viel Aufwand erspart.
Zitat von Gelöschter Benutzer am 26. Dezember 2020, 10:19 UhrZitat von FredFinanzFuchs am 24. Dezember 2020, 6:44 UhrIch habe vor kurzem zwei Posts eingestellt, die reißerisch für die Immobilie als Anlage werben. Das hat bei manchen Teilnehmern zu Widerspruch geführt. Ich eröffne hier einen Thread, in dem positive und erfolgreiche Erfahrungen zur Immobilie als Anlage zusammengetragen werden sollen. Aus dem thread zu immocation weiß ich, dass es einige Teilnehme im Forum gibt, die hier Wesentliches beitragen können. Ich bitte, dass hier im thread nur positive Erfahrungen eingebracht und gerne auch konstruktiv diskutiert werden.
Ach, [Edit Oliver: Klarname entfernt]. Du weißt doch spätestens seit 2017, was passiert, wenn Du als alter Verkaufsvollprofi und Moderations-Showhase zu einer neutralen Diskussion lädst. Es kommt keiner. Bis auf die, die eh Deiner Meinung sind natürlich.
Gibt‘s dazu wirklich keine Alternative? Für Deutschland wäre das vermutlich besser.
Frohes Fest.
Zitat von FredFinanzFuchs am 24. Dezember 2020, 6:44 UhrIch habe vor kurzem zwei Posts eingestellt, die reißerisch für die Immobilie als Anlage werben. Das hat bei manchen Teilnehmern zu Widerspruch geführt. Ich eröffne hier einen Thread, in dem positive und erfolgreiche Erfahrungen zur Immobilie als Anlage zusammengetragen werden sollen. Aus dem thread zu immocation weiß ich, dass es einige Teilnehme im Forum gibt, die hier Wesentliches beitragen können. Ich bitte, dass hier im thread nur positive Erfahrungen eingebracht und gerne auch konstruktiv diskutiert werden.
Ach, [Edit Oliver: Klarname entfernt]. Du weißt doch spätestens seit 2017, was passiert, wenn Du als alter Verkaufsvollprofi und Moderations-Showhase zu einer neutralen Diskussion lädst. Es kommt keiner. Bis auf die, die eh Deiner Meinung sind natürlich.
Gibt‘s dazu wirklich keine Alternative? Für Deutschland wäre das vermutlich besser.
Frohes Fest.
Zitat von n am 26. Dezember 2020, 13:43 Uhrna gut, wir sind ja hier in Olivers Stube - bleiben wir mal einfach bei der Sache:
Bin mir nicht sicher, wie zielführend der Fokus auf die positiven Erfahrungen ist - kann da nur von mir sprechen: Bei uns war es wohl einfach Zufall/Glück, war auch kein Makler beteiligt, Kaufnebenkosten hielten sich so in Grenzen. (damals noch 3,5% Steuern und ein gutes Prozent für den Notar). Der gleiche Anbieter schaltete aber auch Anzeigen in den einschlägigen Portalen für die Objekte, die nicht gleich von Bestandskunden und deren Bekannten aufgekauft wurden.Man hört auch immer wieder Geschichten, wie jemand an günstige Häuser gekommen sei - da sind dann meistens Makler beteiligt, die sich freuen, besonderen Kunden ein besonderes Angebot machen zu können... die Verkäufer (öfters mal ältere Herrschaften) wären dann halt die Gelackmeierten. Weiß nicht, wie das rechtlich wäre, wenn man was nachweisen könnte, persönlich würde ich ich bei solchen Sachen nicht mitmachen.
na gut, wir sind ja hier in Olivers Stube - bleiben wir mal einfach bei der Sache:
Bin mir nicht sicher, wie zielführend der Fokus auf die positiven Erfahrungen ist - kann da nur von mir sprechen: Bei uns war es wohl einfach Zufall/Glück, war auch kein Makler beteiligt, Kaufnebenkosten hielten sich so in Grenzen. (damals noch 3,5% Steuern und ein gutes Prozent für den Notar). Der gleiche Anbieter schaltete aber auch Anzeigen in den einschlägigen Portalen für die Objekte, die nicht gleich von Bestandskunden und deren Bekannten aufgekauft wurden.
Man hört auch immer wieder Geschichten, wie jemand an günstige Häuser gekommen sei - da sind dann meistens Makler beteiligt, die sich freuen, besonderen Kunden ein besonderes Angebot machen zu können... die Verkäufer (öfters mal ältere Herrschaften) wären dann halt die Gelackmeierten. Weiß nicht, wie das rechtlich wäre, wenn man was nachweisen könnte, persönlich würde ich ich bei solchen Sachen nicht mitmachen.
Zitat von FredFinanzFuchs am 26. Dezember 2020, 15:15 UhrDie Makler sammeln gerne Anschriften von Inserenten, da manche Verkäufer an Diskretion interessiert sind. Am liebsten ist ihnen, dass die Mieter garnicht merken, dass ihr Haus verkauft wird. Die Makler bieten dann vor Veröffentlichung ein Angebot nur ihren bekannten Interessenten an. Wen sie welche persönlich kennen, zuerst denen. Manchmal nur zwei bis drei von ihnen. Der Preis ist bei solchen Angeboten oft günstig. Der Weg ist auch für Makler sinnvoll, da sie begründet die Befürchtung haben, dass das Angebot irgendwie gestreut wird und sie um ihre Courtage gebracht werden. Es lohnt sich also, Makler persönlich kennenzulernen. Z. B. bei Besichtigungen.
Die Makler sammeln gerne Anschriften von Inserenten, da manche Verkäufer an Diskretion interessiert sind. Am liebsten ist ihnen, dass die Mieter garnicht merken, dass ihr Haus verkauft wird. Die Makler bieten dann vor Veröffentlichung ein Angebot nur ihren bekannten Interessenten an. Wen sie welche persönlich kennen, zuerst denen. Manchmal nur zwei bis drei von ihnen. Der Preis ist bei solchen Angeboten oft günstig. Der Weg ist auch für Makler sinnvoll, da sie begründet die Befürchtung haben, dass das Angebot irgendwie gestreut wird und sie um ihre Courtage gebracht werden. Es lohnt sich also, Makler persönlich kennenzulernen. Z. B. bei Besichtigungen.
Zitat von Jan Veerman am 26. Dezember 2020, 15:37 Uhr@fredfinanzfuchs:
Ich habe meine erste Wohnung 2004 über ein Kleinanzeigenportal gefunden (Quoka), allerdings war diese viel zu teuer wie ich später feststellen konnte. Alle weiteren Immobilien habe ich über ImmoScout24 gefunden. Das finde ich super angenehm da sich die Preise hier leicht vergleichen lassen und gerade für Leute wie mich die sich nicht gut auskennen es viel leichter ist. Von Briefen einwerfen halte ich heutzutage eigentlich nichts da hier viel Papier verschwendet wird. Mir sind online Portale lieber.
Auf meinem Briefkasten steht auch bitte keine Werbung einwerfen, da wir sonst zu viel Papiermüll haben 🙂
Ich habe meine erste Wohnung 2004 über ein Kleinanzeigenportal gefunden (Quoka), allerdings war diese viel zu teuer wie ich später feststellen konnte. Alle weiteren Immobilien habe ich über ImmoScout24 gefunden. Das finde ich super angenehm da sich die Preise hier leicht vergleichen lassen und gerade für Leute wie mich die sich nicht gut auskennen es viel leichter ist. Von Briefen einwerfen halte ich heutzutage eigentlich nichts da hier viel Papier verschwendet wird. Mir sind online Portale lieber.
Auf meinem Briefkasten steht auch bitte keine Werbung einwerfen, da wir sonst zu viel Papiermüll haben 🙂
Zitat von FredFinanzFuchs am 27. Dezember 2020, 12:04 Uhr@thewanderer
Da hast Du ja alles richtig gemacht. Lebst jetzt in einer schuldenfreien Wohnung und zahlst keine Miete mehr. Den Kredit für die anderen Wohnungen tilgst du intensiv, so wirst du auch dort bald Nettoerlöse haben. Mietfrei zu sein und zusätzliche Erträge schaffen dir dann die finanzielle Unabhängigkeit.Auch dass du zunächst monatelang suchen musstest, um die erste Wohnung zu kaufen, ist ein guter Prozess. Das schützt vor Fehlkäufen, weil man den Markt dann einschätzen lernt.
Deine Skepsis in Bezug auf die zukünftige Preisentwicklung bei Immobilien teile ich nicht. Wir werden weiterhin Inflation haben, bei 2 % liegt man auf der sicheren Seite. Das sind in zehn Jahren deutlich über 20 % wegen des Zinseszinseffekts. Außerdem lässt sich die Miete mit der Inflation steigern, so dass man auch höhere Erträge hat in 10 Jahren. Wir haben auch stabile Bevölkerungszahlen, besonders in größeren Städten, deshalb wird die Nachfrage nach Wohnungen weiterhin sicher sein.
@thewanderer
Da hast Du ja alles richtig gemacht. Lebst jetzt in einer schuldenfreien Wohnung und zahlst keine Miete mehr. Den Kredit für die anderen Wohnungen tilgst du intensiv, so wirst du auch dort bald Nettoerlöse haben. Mietfrei zu sein und zusätzliche Erträge schaffen dir dann die finanzielle Unabhängigkeit.
Auch dass du zunächst monatelang suchen musstest, um die erste Wohnung zu kaufen, ist ein guter Prozess. Das schützt vor Fehlkäufen, weil man den Markt dann einschätzen lernt.
Deine Skepsis in Bezug auf die zukünftige Preisentwicklung bei Immobilien teile ich nicht. Wir werden weiterhin Inflation haben, bei 2 % liegt man auf der sicheren Seite. Das sind in zehn Jahren deutlich über 20 % wegen des Zinseszinseffekts. Außerdem lässt sich die Miete mit der Inflation steigern, so dass man auch höhere Erträge hat in 10 Jahren. Wir haben auch stabile Bevölkerungszahlen, besonders in größeren Städten, deshalb wird die Nachfrage nach Wohnungen weiterhin sicher sein.
Zitat von TheWanderer am 27. Dezember 2020, 14:11 UhrIch halte langfristig eine nominale Wertsteigerung in Höhe der Inflation (= 0% reale Wertsteigerung) ebenfalls für wahrscheinlich. Dennoch trägt man als Immobesitzer allerhand Risiken, die im Forum schon intensiv diskutiert wurden und die ich hier nicht nochmal durchkauen möchte. Nichts davon muss tatsächlich eintreten. Aber Fremdkapitalhebel verstärken die Risiken, Diversifizierung in andere Anlagen verringern sie. Erfreulicherweise ist die Risikominderung durch Diversifizierung idealerweise auch "gratis", schmälert also nicht die Rendite. Es gibt da aber so viele Meinungen wie Anleger, manche fühlen sich auf dem Bahnrad mit 13bar Reifen wohler, ich cruise halt lieber mit Breitreifen-Fully. 😉
Ich halte langfristig eine nominale Wertsteigerung in Höhe der Inflation (= 0% reale Wertsteigerung) ebenfalls für wahrscheinlich. Dennoch trägt man als Immobesitzer allerhand Risiken, die im Forum schon intensiv diskutiert wurden und die ich hier nicht nochmal durchkauen möchte. Nichts davon muss tatsächlich eintreten. Aber Fremdkapitalhebel verstärken die Risiken, Diversifizierung in andere Anlagen verringern sie. Erfreulicherweise ist die Risikominderung durch Diversifizierung idealerweise auch "gratis", schmälert also nicht die Rendite. Es gibt da aber so viele Meinungen wie Anleger, manche fühlen sich auf dem Bahnrad mit 13bar Reifen wohler, ich cruise halt lieber mit Breitreifen-Fully. 😉
Zitat von Muslime_Frugi am 28. Dezember 2020, 17:37 UhrDa ich den größten Teil meines Anlagevermögens investiert habe möchte ich gerne meinen Weg und meine Erfahrung hier teilen.
Meine erste 3 Zimmer Wohnung hatte ich als Neubau direkt mit dem Auszug Mitte der 90er für 270.000DM gekauft. Dazu hatte ich eine kleine 5 stellige Schenkung bekommen, die ich jedoch niemals für eine Aktienanlage bekommen hätte 😛 . Damals gab es noch Zinsen und eine Eigenheimzulage von 5.000DM 8 Jahre lang. Dank ausreichend EK konnte ich die Wohnung mit erstrangigen Darlehen finanzieren. Ich hatte die maximale Sondertilgung von 10% p.a. genutzt und so das Darlehen noch vor dem Ablauf der Zinsbindung getilgt.
1997 kaufte ich eine Neubau 2 Zimmerwohnung für 210.000DM als Kapitalanlage. Die Grundschuld konnte ich auf ein Haus meiner Eltern nehmen und so eine 100% Finanzierung. Diese Wohnung habe ich heute noch und vor 5 Jahren tilgte ich die letzte Rate.
Die eigengenutzte 3 Zimmerwohnung habe ich 9 Jahre bewohnt bis sie dann mit Nachwuchs zu eng wurde. Nach einem berufsbegleitenden Studium kam ein sehr gutes Abfindungsangebot meines ersten AG wie gerufen. Mit diesem und weiter gesparten Kapital kaufte ich einen Bauplatz im Speckgürtel einer beliebten Universitätsstadt. Die 3 Zimmerwohnung konnte ich wegen guter Lage nach 9 Jahren zu dem gleichen Preis verkaufen wie ich sie gekauft hatte. Die Wohnung war super geschnitten und in toller Lage. Der Makler musste ein halbes Jahr nach einem Käufer suchen.
Nach der Wende hatten Immobilien bis Mitte der 90er preislich angezogen. Die folgenden 15 Jahre gab es eine Seitwärtsbewegung. Der Abschlag eines Neubaus konnte lange nicht aufgeholt werden, sodass ein Verkauf meist nur unter dem damaligen Kaufpreis möglich war!
Da ich zum Bau des freistehenden Einfamilienhauses das Grundstück hatte musste ich für das Haus keine Grunderwerbsteuer und sonstige NK zahlen. Da wir gerade geheiratet hatte , bekamen wir die Eigenheimzulage ein zweites mal und zwar "just in time" denn ab 2006 wurde sie abgeschafft und wird so wohl nie wieder kommen. Das Haus konnte ich auch wieder mit erstem Rang finanzieren, da ich durch den Grundstückserwerb und dem Wohnungsverkauf über 50% EK einbrachte.
In den Folgejahren lief es beruflich gut und bei der finanzierenden Bank hatte ich die Option zu 20% Sondertilgung, welche ich ab dem 3. Jahr ausschöpfte und so nach 6 Jahren im bezahlten Eigenheim wohnte. 2007 musste in dem Baugebiet die ersten Scheidungsopfer verkaufen. Nach einem Jahr Vermarktungsversuche ging das Haus 200k€ unter dem Kaufpreis weg. Der Käufer machte unwissentlich einen Superschnapp. Das Haus würde heute fast das 3 fache bringen!
2010 nach der Finanzkrise war die Resttilgung des Hauses absehbar und damit verfügbarer Cashflow. Ich dachte es sei eine gute Idee noch eine Immobilie zu kaufen da Sachwerte steigen werden. Ich kaufte eine großzügige 3 Zimmer Neubauwohnung in der Universitätsstadt. Die Wohnung wählte ich so aus als wenn ich selbst drin wohnen wollte. Vorwiegend als Kapitalanlage aber auch optional Tausch gegen Haus. Das war ein guter Riecher. Wenn ich mir den Markt über Immoscout so anschaue hat sie sich mittlerweile fast verdoppelt. Die Anschlussfinanzierung konnte ich mit 0,42% für 10 Jahre abschließen.
Mein Haus habe ich seit Herbst 3 Jahre befristet für 3.400€ vermietet und wohne das erste mal in meinem Leben zur Miete. In einer Wohnung von meinen Eltern zum Familienpreis 😉
Ich habe nie groß gehebelt. Habe immer so geplant dass ich bei ausfallender Miete alles aus dem laufenden Einkommen zahlen konnte. Also Sicherheit vor Rendite. Bei Immobilien ist es wie bei Aktien. Ist erst einmal ein Grundstock da, geht der weitere Aufbau viel leichter. Über die meiste Zeit meiner Immo Erfahrung habe ich aber auch erlebt dass Preise stagnieren und ich mir nicht immer die besten Mieter raussuchen konnte, wohlgemerkt in prosperierender Lage!
Egal wie, ich habe in den 30 Jahren gut 1,6Mio. Nettovermögen in Immobilien. Das entspricht in den über 30 Jahren meines Arbeitslebens über 53.000€ pro Jahr. Plus andere Assets habe ich das Netto wohl im Schnitt nicht in der Zeit verdient. Somit war es für mich eine wohl keine schlechte Anlage in Sachen Vermögensaufbau!
Weitere Immobilieninvestitionen würde ich nicht mehr für mich machen und brauchen sondern für den Nachwuchs. Derzeit erhöhe ich meine Aktienanteil und will nach dem nächsten Mieterwechsel die kleine 2 Zimmerwohnung verkaufen. Wenn ich auch das Haus verkaufen sollte habe ich nur noch eine Wohnung zur Selbstnutzung.
Es könnte sein, dass ich ein älteres 2 Familienhaus mal irgendwann erbe. Dieses wäre dann wohl nicht mehr erhaltenswürdig, steht aber auf einem tollen Grundstück. Hier wäre der Bau eines 3-4 Familienhauses möglich. Das würde mir als Projekt eventuell nochmal Spaß machen. Sowohl planerisch als auch handwerklich. Aber nur wenn alles passt, also die Investitionslage, Vermietbarkeit und Zinsen attraktiv sind. Dann aber nicht mehr mit dem Ziel diese Immobilie vollständig zu tilgen, eher um von Beginn an Cashflow zu generieren.
Da ich den größten Teil meines Anlagevermögens investiert habe möchte ich gerne meinen Weg und meine Erfahrung hier teilen.
Meine erste 3 Zimmer Wohnung hatte ich als Neubau direkt mit dem Auszug Mitte der 90er für 270.000DM gekauft. Dazu hatte ich eine kleine 5 stellige Schenkung bekommen, die ich jedoch niemals für eine Aktienanlage bekommen hätte 😛 . Damals gab es noch Zinsen und eine Eigenheimzulage von 5.000DM 8 Jahre lang. Dank ausreichend EK konnte ich die Wohnung mit erstrangigen Darlehen finanzieren. Ich hatte die maximale Sondertilgung von 10% p.a. genutzt und so das Darlehen noch vor dem Ablauf der Zinsbindung getilgt.
1997 kaufte ich eine Neubau 2 Zimmerwohnung für 210.000DM als Kapitalanlage. Die Grundschuld konnte ich auf ein Haus meiner Eltern nehmen und so eine 100% Finanzierung. Diese Wohnung habe ich heute noch und vor 5 Jahren tilgte ich die letzte Rate.
Die eigengenutzte 3 Zimmerwohnung habe ich 9 Jahre bewohnt bis sie dann mit Nachwuchs zu eng wurde. Nach einem berufsbegleitenden Studium kam ein sehr gutes Abfindungsangebot meines ersten AG wie gerufen. Mit diesem und weiter gesparten Kapital kaufte ich einen Bauplatz im Speckgürtel einer beliebten Universitätsstadt. Die 3 Zimmerwohnung konnte ich wegen guter Lage nach 9 Jahren zu dem gleichen Preis verkaufen wie ich sie gekauft hatte. Die Wohnung war super geschnitten und in toller Lage. Der Makler musste ein halbes Jahr nach einem Käufer suchen.
Nach der Wende hatten Immobilien bis Mitte der 90er preislich angezogen. Die folgenden 15 Jahre gab es eine Seitwärtsbewegung. Der Abschlag eines Neubaus konnte lange nicht aufgeholt werden, sodass ein Verkauf meist nur unter dem damaligen Kaufpreis möglich war!
Da ich zum Bau des freistehenden Einfamilienhauses das Grundstück hatte musste ich für das Haus keine Grunderwerbsteuer und sonstige NK zahlen. Da wir gerade geheiratet hatte , bekamen wir die Eigenheimzulage ein zweites mal und zwar "just in time" denn ab 2006 wurde sie abgeschafft und wird so wohl nie wieder kommen. Das Haus konnte ich auch wieder mit erstem Rang finanzieren, da ich durch den Grundstückserwerb und dem Wohnungsverkauf über 50% EK einbrachte.
In den Folgejahren lief es beruflich gut und bei der finanzierenden Bank hatte ich die Option zu 20% Sondertilgung, welche ich ab dem 3. Jahr ausschöpfte und so nach 6 Jahren im bezahlten Eigenheim wohnte. 2007 musste in dem Baugebiet die ersten Scheidungsopfer verkaufen. Nach einem Jahr Vermarktungsversuche ging das Haus 200k€ unter dem Kaufpreis weg. Der Käufer machte unwissentlich einen Superschnapp. Das Haus würde heute fast das 3 fache bringen!
2010 nach der Finanzkrise war die Resttilgung des Hauses absehbar und damit verfügbarer Cashflow. Ich dachte es sei eine gute Idee noch eine Immobilie zu kaufen da Sachwerte steigen werden. Ich kaufte eine großzügige 3 Zimmer Neubauwohnung in der Universitätsstadt. Die Wohnung wählte ich so aus als wenn ich selbst drin wohnen wollte. Vorwiegend als Kapitalanlage aber auch optional Tausch gegen Haus. Das war ein guter Riecher. Wenn ich mir den Markt über Immoscout so anschaue hat sie sich mittlerweile fast verdoppelt. Die Anschlussfinanzierung konnte ich mit 0,42% für 10 Jahre abschließen.
Mein Haus habe ich seit Herbst 3 Jahre befristet für 3.400€ vermietet und wohne das erste mal in meinem Leben zur Miete. In einer Wohnung von meinen Eltern zum Familienpreis 😉
Ich habe nie groß gehebelt. Habe immer so geplant dass ich bei ausfallender Miete alles aus dem laufenden Einkommen zahlen konnte. Also Sicherheit vor Rendite. Bei Immobilien ist es wie bei Aktien. Ist erst einmal ein Grundstock da, geht der weitere Aufbau viel leichter. Über die meiste Zeit meiner Immo Erfahrung habe ich aber auch erlebt dass Preise stagnieren und ich mir nicht immer die besten Mieter raussuchen konnte, wohlgemerkt in prosperierender Lage!
Egal wie, ich habe in den 30 Jahren gut 1,6Mio. Nettovermögen in Immobilien. Das entspricht in den über 30 Jahren meines Arbeitslebens über 53.000€ pro Jahr. Plus andere Assets habe ich das Netto wohl im Schnitt nicht in der Zeit verdient. Somit war es für mich eine wohl keine schlechte Anlage in Sachen Vermögensaufbau!
Weitere Immobilieninvestitionen würde ich nicht mehr für mich machen und brauchen sondern für den Nachwuchs. Derzeit erhöhe ich meine Aktienanteil und will nach dem nächsten Mieterwechsel die kleine 2 Zimmerwohnung verkaufen. Wenn ich auch das Haus verkaufen sollte habe ich nur noch eine Wohnung zur Selbstnutzung.
Es könnte sein, dass ich ein älteres 2 Familienhaus mal irgendwann erbe. Dieses wäre dann wohl nicht mehr erhaltenswürdig, steht aber auf einem tollen Grundstück. Hier wäre der Bau eines 3-4 Familienhauses möglich. Das würde mir als Projekt eventuell nochmal Spaß machen. Sowohl planerisch als auch handwerklich. Aber nur wenn alles passt, also die Investitionslage, Vermietbarkeit und Zinsen attraktiv sind. Dann aber nicht mehr mit dem Ziel diese Immobilie vollständig zu tilgen, eher um von Beginn an Cashflow zu generieren.
Zitat von Jan Veerman am 28. Dezember 2020, 22:05 Uhr@muslime_frugi:
Wow du hast wirklich viel Erfahrungen gemacht. Die Frage ist nur kann man von der Vergangenheit auf die Zukunft schließen um davon zu profitieren. Wie dem auch sei großen Respekt vor deinem Aufbau und das ganz ohne großes Hebeln. Hätte ich nie geschafft Gratulation.
Wobei auch hier muss ich anmerken großes Hebeln macht nur wirklich Spaß wenn die Zinsen niedrig sind ansonsten würde ich es auch möglichst ohne versuchen.
Wow du hast wirklich viel Erfahrungen gemacht. Die Frage ist nur kann man von der Vergangenheit auf die Zukunft schließen um davon zu profitieren. Wie dem auch sei großen Respekt vor deinem Aufbau und das ganz ohne großes Hebeln. Hätte ich nie geschafft Gratulation.
Wobei auch hier muss ich anmerken großes Hebeln macht nur wirklich Spaß wenn die Zinsen niedrig sind ansonsten würde ich es auch möglichst ohne versuchen.
Zitat von FredFinanzFuchs am 30. Dezember 2020, 20:06 Uhr@muslime_frugi
Vielen Dank für die Offenheit. Vielleicht kann man aus den Erfahrungen der anderen lernen. Der größter Schaden, den wir je hatten war die Aufstockung mehrerer Mietshäuser und der Verkauf der Wohnungen. Der Bauträger ging pleite, wir mussten neu ausschreiben - hatten aber schon alles verkauft. Das Bauen wurde dann viel teurer!!! Millionenschaden.
Eigentlich hätten wir es wissen müssen. Denn wir hatten schon vorher mehrmals Schaden erlebt beim Ausbau eines Daches. Das wurde dann doch immer viel teurer als gedacht. Inzwischen verkaufen wir die Dachflächen. Das läuft meist gut. Gibt nur hier und da Ärger mit dem Krach, Dreck, Wasserschäden.
Und ich hatte mal ein Hochhaus in Duisburg Homberg gekauft. Teilte es nach WEG auf aber die Wohnungen ließen sich nicht mal zum Einstandspreis verkaufen.
Die letzten 10 Jahren liefen natürlich super, da wir nur in HH B und KI aktiv sind - also großen Städten. Haben auch ein paar Häuser wieder en bloc verkauft. Aber so gut wie bei Zitelmann mit für 1,8 gekauft und für 7,5 Mio verkauft lief es nicht.
Ein sehr guter Tipp von Dir:
Wenn man eine Wohnung zur Eigennutzung kauft, dann hilft oft die Verwandtschaft. Ist ja auch wirklich eine gute Hilfe zur Selbsthilfe. Man beginnt ja sofort nach dem Kauf mit der Tilgung einen Vermögensbildungsprozess, einen Sparvorgang. Und das Darlehen motiviert total zur Tilgung. Da spart man mal eine Reise und macht Camping und tilgt den Betrag. Bei sowas würde auch ich meinen Kindern helfen - aber die wohnen alle schon im selbst bezahlten Eigentum.
Vielen Dank für die Offenheit. Vielleicht kann man aus den Erfahrungen der anderen lernen. Der größter Schaden, den wir je hatten war die Aufstockung mehrerer Mietshäuser und der Verkauf der Wohnungen. Der Bauträger ging pleite, wir mussten neu ausschreiben - hatten aber schon alles verkauft. Das Bauen wurde dann viel teurer!!! Millionenschaden.
Eigentlich hätten wir es wissen müssen. Denn wir hatten schon vorher mehrmals Schaden erlebt beim Ausbau eines Daches. Das wurde dann doch immer viel teurer als gedacht. Inzwischen verkaufen wir die Dachflächen. Das läuft meist gut. Gibt nur hier und da Ärger mit dem Krach, Dreck, Wasserschäden.
Und ich hatte mal ein Hochhaus in Duisburg Homberg gekauft. Teilte es nach WEG auf aber die Wohnungen ließen sich nicht mal zum Einstandspreis verkaufen.
Die letzten 10 Jahren liefen natürlich super, da wir nur in HH B und KI aktiv sind - also großen Städten. Haben auch ein paar Häuser wieder en bloc verkauft. Aber so gut wie bei Zitelmann mit für 1,8 gekauft und für 7,5 Mio verkauft lief es nicht.
Ein sehr guter Tipp von Dir:
Wenn man eine Wohnung zur Eigennutzung kauft, dann hilft oft die Verwandtschaft. Ist ja auch wirklich eine gute Hilfe zur Selbsthilfe. Man beginnt ja sofort nach dem Kauf mit der Tilgung einen Vermögensbildungsprozess, einen Sparvorgang. Und das Darlehen motiviert total zur Tilgung. Da spart man mal eine Reise und macht Camping und tilgt den Betrag. Bei sowas würde auch ich meinen Kindern helfen - aber die wohnen alle schon im selbst bezahlten Eigentum.
Zitat von Jan Veerman am 30. Dezember 2020, 21:14 Uhr@fredfinanzfuchs
Echt heftig einen Millionenschaden wegzustecken dazu bedarf es echt viel Kraft.
Mein größter Schaden war gleich die erste Wohnung in 2004 noch mit Eigenheimzulage für 40k gekauft und 6 Monate später wurde es zum Sanierungsgebiet. Die Stadt hat von der WEG gleich die Gewerbeeinheit und zwei Wohnungen erworben und damit die Mehrheit gehabt. Die Gutachter haben meine Wohnung auf 21k geschätzt und damit hatte ich 50% Wertverlust in nur 6 Monaten mit meiner ersten Immobilie. Nach 7 Jahren habe ich sie dann an die Stadt mit diesem großen Verlust verkauft da das Haus abgerissen werden sollte. Andere Eigentümer hat es knallhart erwischt es war ihre Altersvorsorge und sie haben alles verloren was sie sich fürs alter angespart haben. Das war für mich sehr traurig miterleben zu müssen. Ab 2011 ging es dann aber endlich bergauf in jeglicher Hinsicht.
Echt heftig einen Millionenschaden wegzustecken dazu bedarf es echt viel Kraft.
Mein größter Schaden war gleich die erste Wohnung in 2004 noch mit Eigenheimzulage für 40k gekauft und 6 Monate später wurde es zum Sanierungsgebiet. Die Stadt hat von der WEG gleich die Gewerbeeinheit und zwei Wohnungen erworben und damit die Mehrheit gehabt. Die Gutachter haben meine Wohnung auf 21k geschätzt und damit hatte ich 50% Wertverlust in nur 6 Monaten mit meiner ersten Immobilie. Nach 7 Jahren habe ich sie dann an die Stadt mit diesem großen Verlust verkauft da das Haus abgerissen werden sollte. Andere Eigentümer hat es knallhart erwischt es war ihre Altersvorsorge und sie haben alles verloren was sie sich fürs alter angespart haben. Das war für mich sehr traurig miterleben zu müssen. Ab 2011 ging es dann aber endlich bergauf in jeglicher Hinsicht.
Zitat von FredFinanzFuchs am 31. Dezember 2020, 10:08 Uhr2004 für 40.000 eine Wohnung gekauft. Das ist natürlich nicht gerade eine größere Stadt. Aber wir hatten vor wenigen Jahren eine Wohnung in Bad Harzburg geerbt, 1 Zimmer 40qm und für 21.000€ verkauft. Und im Osten Deutschlands gibt es auch Häuser zu solchen Preisen. Ich bin nur in den Städten B, HH und Kiel investiert. Die kenne ich inzwischen sehr gut, auch die Mikrolagen. Und da müssen es auch die richtigen Stadtteile sein, damit man Gewinne macht. Die Preise in den begehrten Lagen gehen durch die Decke mit 6.000 bis 9.000 auch für Altbauwohnungen. Die weniger gefragten Stadtteile kosten jetzt 3.000 bis 4.000. Auf keinen Fall darf man in soziale Brennpunkte investieren, auch wenn super günstig. 1985 hatten wir z. B. Entspannung am Wohnungsmarkt auch in den großen Städten. 1989 kam dann der Zuzug us dem Osten. Wenn die Zuwanderung nachlässt und der Markt wieder ausgeglichen ist, wird es Leerstand in den schlechten Lagen geben. In Kiel am Ostring ist das jetzt schon so. Also nur in bürgerlichen Lagen oder guten Lagen investieren.
2004 für 40.000 eine Wohnung gekauft. Das ist natürlich nicht gerade eine größere Stadt. Aber wir hatten vor wenigen Jahren eine Wohnung in Bad Harzburg geerbt, 1 Zimmer 40qm und für 21.000€ verkauft. Und im Osten Deutschlands gibt es auch Häuser zu solchen Preisen. Ich bin nur in den Städten B, HH und Kiel investiert. Die kenne ich inzwischen sehr gut, auch die Mikrolagen. Und da müssen es auch die richtigen Stadtteile sein, damit man Gewinne macht. Die Preise in den begehrten Lagen gehen durch die Decke mit 6.000 bis 9.000 auch für Altbauwohnungen. Die weniger gefragten Stadtteile kosten jetzt 3.000 bis 4.000. Auf keinen Fall darf man in soziale Brennpunkte investieren, auch wenn super günstig. 1985 hatten wir z. B. Entspannung am Wohnungsmarkt auch in den großen Städten. 1989 kam dann der Zuzug us dem Osten. Wenn die Zuwanderung nachlässt und der Markt wieder ausgeglichen ist, wird es Leerstand in den schlechten Lagen geben. In Kiel am Ostring ist das jetzt schon so. Also nur in bürgerlichen Lagen oder guten Lagen investieren.
Zitat von Muslime_Frugi am 31. Dezember 2020, 11:16 UhrDanke FFF für die kritischen Worte. Deine Argumentation pro Eigentumswohnungen als Kapitalanlagen war teils bewusst reißerisch. Ziemlich genau die Argumentationskette von Immocation, was ja nicht falsch ist.
Nur beziehen sie sich auf die letzten 10 Jahren (noch eindeutiger bei den jüngeren Immocation Jungs).
Viel Leverage Spielraum sehe ich nicht mehr und Risiken steigen zunehmend. Einzig den günstigen Zins kann man sich langfristig sichern. Bei Preis- und Mietentwicklung sehe ich wenig Potential. Ist halt eine Frage der Geldpolitik. Bei Aktien allerdings auch. Gerade für Kapitalschwache Anleger mit wenig bis keiner Immobilienerfahrung.
Ich kann da nur warnen sich nicht zu überschätzen bei Auswahl der Objekte und bewerten der Gesamtrisiken.
Abgesehen von derzeitig und immer schon sark regionalen Unterschieden beobachte ich dass die Babyboomer plus Generation in ihren zu großen Häusern sitzen und deren Kinder derzeit Wohnraum suchen oder schon haben.
Bestes Beispiel der Straßenzug meiner Eltern. War von 1975 bis 1980 ein Neubaugebiet. Die Erbauer (alle 70+) wohnen zu 95% noch in den Häusern. Deren Kinder haben oft schon selbst Eigentum. Genau wie bei dir.
Die Geburtenrate liegt seit dem Pillenknick bei unter 2 und in Europa ist es genauso. Werden Zuwanderer aus Afrika künftig die überteuerten Immobilien kaufen?
Danke FFF für die kritischen Worte. Deine Argumentation pro Eigentumswohnungen als Kapitalanlagen war teils bewusst reißerisch. Ziemlich genau die Argumentationskette von Immocation, was ja nicht falsch ist.
Nur beziehen sie sich auf die letzten 10 Jahren (noch eindeutiger bei den jüngeren Immocation Jungs).
Viel Leverage Spielraum sehe ich nicht mehr und Risiken steigen zunehmend. Einzig den günstigen Zins kann man sich langfristig sichern. Bei Preis- und Mietentwicklung sehe ich wenig Potential. Ist halt eine Frage der Geldpolitik. Bei Aktien allerdings auch. Gerade für Kapitalschwache Anleger mit wenig bis keiner Immobilienerfahrung.
Ich kann da nur warnen sich nicht zu überschätzen bei Auswahl der Objekte und bewerten der Gesamtrisiken.
Abgesehen von derzeitig und immer schon sark regionalen Unterschieden beobachte ich dass die Babyboomer plus Generation in ihren zu großen Häusern sitzen und deren Kinder derzeit Wohnraum suchen oder schon haben.
Bestes Beispiel der Straßenzug meiner Eltern. War von 1975 bis 1980 ein Neubaugebiet. Die Erbauer (alle 70+) wohnen zu 95% noch in den Häusern. Deren Kinder haben oft schon selbst Eigentum. Genau wie bei dir.
Die Geburtenrate liegt seit dem Pillenknick bei unter 2 und in Europa ist es genauso. Werden Zuwanderer aus Afrika künftig die überteuerten Immobilien kaufen?
Zitat von FredFinanzFuchs am 31. Dezember 2020, 11:53 UhrIch sehe es so, dass zukünftig Preissteigerungen bei Immobilien hauptsächlich auf die Inflation zurückzuführen sind. Die Mieten können bei Inflation moderat gesteigert werden, so dass sich bei Mietobjekten die Miete erhöht. Dadurch steigt dann auch der Werte Immobilie.
Und bei selbst genutzten Immobilien ist der absolute Betrag, den man für die Belastung aufwenden kann, bei Inflation höher. Insofern steigen die Preise bei Immobilien ohne Sondereffekte um circa 2 % jährlich. Das hatte ich auch bei meinen Kalkulationen unterlegt.
Einen großen Nachholbedarf sehe ich in den Städten. Dort haben wir derzeit noch rund 80 % Mieter. Davon wollen viele Eigentum. Insofern sehe ich es so, dass in den kommenden Jahren, wenn die Umwandlung wieder erlaubt ist, viele Eigentumswohnungen in den Städten durch Umwandlung entstehen. Und die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in den Städten wird in den nächsten Zeit eher steigen als nachlassen. Es wollen eben zunehmend viele Eigentum statt Miete. Und das brauchen ja nur 20 % der jetzigen Bewohner zu sein, um eine enorme Nachfrage zu schaffen.
Und bei den heutigen Zinsen können sich eben sehr viele Eigentum leisten. Der Engpass ist eher das Eigenkapital. Da können dann die Verwandten helfen, und es kommt jetzt die Erbengeneration, da wird viel Vermögen bei der jüngeren Generation landen. Geld, das sinnvoll investiert werden will.
Ich sehe es so, dass zukünftig Preissteigerungen bei Immobilien hauptsächlich auf die Inflation zurückzuführen sind. Die Mieten können bei Inflation moderat gesteigert werden, so dass sich bei Mietobjekten die Miete erhöht. Dadurch steigt dann auch der Werte Immobilie.
Und bei selbst genutzten Immobilien ist der absolute Betrag, den man für die Belastung aufwenden kann, bei Inflation höher. Insofern steigen die Preise bei Immobilien ohne Sondereffekte um circa 2 % jährlich. Das hatte ich auch bei meinen Kalkulationen unterlegt.
Einen großen Nachholbedarf sehe ich in den Städten. Dort haben wir derzeit noch rund 80 % Mieter. Davon wollen viele Eigentum. Insofern sehe ich es so, dass in den kommenden Jahren, wenn die Umwandlung wieder erlaubt ist, viele Eigentumswohnungen in den Städten durch Umwandlung entstehen. Und die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in den Städten wird in den nächsten Zeit eher steigen als nachlassen. Es wollen eben zunehmend viele Eigentum statt Miete. Und das brauchen ja nur 20 % der jetzigen Bewohner zu sein, um eine enorme Nachfrage zu schaffen.
Und bei den heutigen Zinsen können sich eben sehr viele Eigentum leisten. Der Engpass ist eher das Eigenkapital. Da können dann die Verwandten helfen, und es kommt jetzt die Erbengeneration, da wird viel Vermögen bei der jüngeren Generation landen. Geld, das sinnvoll investiert werden will.
Zitat von Jan Veerman am 31. Dezember 2020, 12:31 UhrZitat von FredFinanzFuchs am 31. Dezember 2020, 10:08 Uhr2004 für 40.000 eine Wohnung gekauft. Das ist natürlich nicht gerade eine größere Stadt.
@fredfinanzfuchs Hab wohl vergessen zu erwähnen das es 22qm hatte und damit fast 2k pro qm und das war nicht gerade billig für eine alte unrenovierte Wohnung in Ditzingen 15km vom Stuttgarter Stadtzentrum mit direkter S-Bahn Anbindung.
Deine Prognose für die Zukunft das mehr Eigentumswohnungen nachgefragt werden sehe ich auch so.
@muslime_frugi Deutschland ist und bleibt aus meiner Sicht noch auf absehbare Zeit ein beliebter Standort. Gerade wenn der Klimawandel einsetzt sind die Temperaturen hier noch immer sehr erträglich darum rechne ich auch mit zunehmender Zuwanderung. Des weiteren gehe ich davon aus das viele Zuwanderer viel Potential mitbringen insbesondere diejenigen die mit sehr guter Ausbildung hier herkommen und das werden immer mehr. Anfangs wohnen sie sehr günstig doch mit der Zeit kaufen auch meine afrikanischen und asiatischen Freunde sehr teure Häuser und Wohnungen weil sie es sich hart erarbeitet haben und dann auch leisten können.
Zitat von FredFinanzFuchs am 31. Dezember 2020, 10:08 Uhr2004 für 40.000 eine Wohnung gekauft. Das ist natürlich nicht gerade eine größere Stadt.
@fredfinanzfuchs Hab wohl vergessen zu erwähnen das es 22qm hatte und damit fast 2k pro qm und das war nicht gerade billig für eine alte unrenovierte Wohnung in Ditzingen 15km vom Stuttgarter Stadtzentrum mit direkter S-Bahn Anbindung.
Deine Prognose für die Zukunft das mehr Eigentumswohnungen nachgefragt werden sehe ich auch so.
@muslime_frugi Deutschland ist und bleibt aus meiner Sicht noch auf absehbare Zeit ein beliebter Standort. Gerade wenn der Klimawandel einsetzt sind die Temperaturen hier noch immer sehr erträglich darum rechne ich auch mit zunehmender Zuwanderung. Des weiteren gehe ich davon aus das viele Zuwanderer viel Potential mitbringen insbesondere diejenigen die mit sehr guter Ausbildung hier herkommen und das werden immer mehr. Anfangs wohnen sie sehr günstig doch mit der Zeit kaufen auch meine afrikanischen und asiatischen Freunde sehr teure Häuser und Wohnungen weil sie es sich hart erarbeitet haben und dann auch leisten können.
Zitat von Muslime_Frugi am 31. Dezember 2020, 13:02 UhrInteressantes Angebot der Allianz.
0,88% auf 30 Jahre für 1. Rang. Wenn die Allianz sowas anbietet deuted es sehr stark darauf hin, dass die Zinsen noch sehr sehr lange niedrig/gegen 0 bleiben
https://www.boerse-online.de/nachrichten/geld-und-vorsorge/hypothekenknaller-der-allianz-0-88-prozent-zins-fuer-30-jahre-garantiert-1029925040
Interessantes Angebot der Allianz.
0,88% auf 30 Jahre für 1. Rang. Wenn die Allianz sowas anbietet deuted es sehr stark darauf hin, dass die Zinsen noch sehr sehr lange niedrig/gegen 0 bleiben
Zitat von FredFinanzFuchs am 31. Dezember 2020, 13:31 UhrRichtig, ein guter Hinweis, die Zinsen bleiben langfristig niedrig.
In Japan jetzt seit 22 Jahren 0-Zins. Denn da hat man auch die Staatsfinanzierung mit der Druckerpresse betrieben. Eine Blaupause für Europa. Zinsen wird es bei großer Sicherheit (Staatsanleihen, Hypothekenpfandbriefe) nicht mehr geben.Irgendwann leuchtet das allen ein. Es sind noch viele unterwegs, die an steigende Zinsen glauben. Deshalb dauert es, bis bei denen der Groschen gefallen ist. Vielleicht noch 5 - 10 Jahre. Es werden sich dann auch langsam die Eigentümer fälliger Staatsanleihen und auf Zinsen wartende Tagesgeldkontenbesitzer den Immobilien und den Aktien zuwenden. Dort also in den nächsten 5 -10 Jahren durch Nachfragesteigerung und Zufriedenheit mit vielleicht 1% echten Zinsen bei Inflationsschutz weitere Preissteigerungen. Zinshäuser dann 40-fache Nettomiete. Es ist Einkaufszeit!
Richtig, ein guter Hinweis, die Zinsen bleiben langfristig niedrig.
In Japan jetzt seit 22 Jahren 0-Zins. Denn da hat man auch die Staatsfinanzierung mit der Druckerpresse betrieben. Eine Blaupause für Europa. Zinsen wird es bei großer Sicherheit (Staatsanleihen, Hypothekenpfandbriefe) nicht mehr geben.
Irgendwann leuchtet das allen ein. Es sind noch viele unterwegs, die an steigende Zinsen glauben. Deshalb dauert es, bis bei denen der Groschen gefallen ist. Vielleicht noch 5 - 10 Jahre. Es werden sich dann auch langsam die Eigentümer fälliger Staatsanleihen und auf Zinsen wartende Tagesgeldkontenbesitzer den Immobilien und den Aktien zuwenden. Dort also in den nächsten 5 -10 Jahren durch Nachfragesteigerung und Zufriedenheit mit vielleicht 1% echten Zinsen bei Inflationsschutz weitere Preissteigerungen. Zinshäuser dann 40-fache Nettomiete. Es ist Einkaufszeit!
Zitat von Jan Veerman am 31. Dezember 2020, 20:28 Uhr@fredfinanzfuchs Ich bewundere deinen Optimismus. Wie haben sich denn die Immobilienpreise in Japan in den letzten 22 Jahren entwickelt? Wenn ich richtig informiert bin sind war das eine Seitwärtsbewegung bzw. leicht fallende Preise. Warum sind sie in Japan nicht gestiegen? Was hätten sie besser machen können bzw. warum wird es bei uns deiner Meinung nach ganz anders kommen?
@fredfinanzfuchs Ich bewundere deinen Optimismus. Wie haben sich denn die Immobilienpreise in Japan in den letzten 22 Jahren entwickelt? Wenn ich richtig informiert bin sind war das eine Seitwärtsbewegung bzw. leicht fallende Preise. Warum sind sie in Japan nicht gestiegen? Was hätten sie besser machen können bzw. warum wird es bei uns deiner Meinung nach ganz anders kommen?
Zitat von FredFinanzFuchs am 1. Januar 2021, 9:01 Uhr@jan-veerman
In Japan stehen Millionen Immobilien leer. Manche verschenken ihre Häuser.
Da ist es verwunderlich, dass die Immobilienpreise dort in den letzten 10 Jahren trotzdem real leicht stiegen. Und in Tokio deutlich steigen.
Das nur mal eben die Ergebnisse einer schnellen Recherche bei Google.Zwei wichtige Gründe, warum es anders ist als in Deutschland: Dort gab es eine Immobilienblase wie in den USA, die Immobilienpreise brachen nach 1990 bis 2008 ein. Es sanken die Preise nach der Blase entsprechend. Solch eine Blase hatten wir hier nicht.
Und dort gibt es kaum Zuwanderung. Die demografische Entwicklung mit sinkender Bevölkerungszahl schlägt dort voll durch. Bei uns durch die Migration steigende Bevölkerungszahlen.
Aber das müsste man sicher noch genauer untersuchen.
Mir ging es nur darum aufzuzeigen, dass es bereits ein Land gibt, welches die Staatsfinanzierung schon seit langem mit der Druckerpresse betrieben hat - und dass dadurch das Zinsniveau langfristig niedrig bleiben wird. Steigende Zinsen würden für viele Länder Europas den Staatsbankrott bedeuten, da sie dann einen Großteil des Steueraufkommens für Zinsen auszugeben hätten. Und die EZB müsste gravierende Wertberichtigungen der erworbenen Anleihen vornehmen. Wie soll die EZB die Wertberichtigungen verkraften, auch bei den Unternehmensanleihen. Aber ich bin kein Banker sondern Geisteswissenschaftler. Vielleicht gibt es im Forum Mitglieder, die das erklären könnten. Meines Erachtens wäre sie Konkurs - denn keiner kann ihr das dann fehlende Eigenkapital geben.
@jan-veerman
In Japan stehen Millionen Immobilien leer. Manche verschenken ihre Häuser.
Da ist es verwunderlich, dass die Immobilienpreise dort in den letzten 10 Jahren trotzdem real leicht stiegen. Und in Tokio deutlich steigen.
Das nur mal eben die Ergebnisse einer schnellen Recherche bei Google.
Zwei wichtige Gründe, warum es anders ist als in Deutschland: Dort gab es eine Immobilienblase wie in den USA, die Immobilienpreise brachen nach 1990 bis 2008 ein. Es sanken die Preise nach der Blase entsprechend. Solch eine Blase hatten wir hier nicht.
Und dort gibt es kaum Zuwanderung. Die demografische Entwicklung mit sinkender Bevölkerungszahl schlägt dort voll durch. Bei uns durch die Migration steigende Bevölkerungszahlen.
Aber das müsste man sicher noch genauer untersuchen.
Mir ging es nur darum aufzuzeigen, dass es bereits ein Land gibt, welches die Staatsfinanzierung schon seit langem mit der Druckerpresse betrieben hat - und dass dadurch das Zinsniveau langfristig niedrig bleiben wird. Steigende Zinsen würden für viele Länder Europas den Staatsbankrott bedeuten, da sie dann einen Großteil des Steueraufkommens für Zinsen auszugeben hätten. Und die EZB müsste gravierende Wertberichtigungen der erworbenen Anleihen vornehmen. Wie soll die EZB die Wertberichtigungen verkraften, auch bei den Unternehmensanleihen. Aber ich bin kein Banker sondern Geisteswissenschaftler. Vielleicht gibt es im Forum Mitglieder, die das erklären könnten. Meines Erachtens wäre sie Konkurs - denn keiner kann ihr das dann fehlende Eigenkapital geben.
