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"Immobilie" für ganz kleines Geld

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Moin zusammen,

Immobilien kann man auch für ganz kleines Geld und mit sehr überschaubarem Instandhaltungsaufwand erwerben. So habe ich das letztes Woche recht spontan gemacht und warte nun auf die Beurkundung Anfang Januar.

18 Quadratmeter Fläche auf knapp 30 Qm Eigenlandanteil für knapp 21.000€ empfand ich als supergutes Angebot.

Kaltmiete beträgt 93€/ Monat - macht also aktuell ziemlich genau 5% Rendite. Toplage in deutscher Großstadt 😉

Vielleicht ja auch für andere eine Idee die gerne am Immobilienmarkt teilhaben möchten aber nicht bereit sind hohe Summen auszugeben oder sich zu verschulden.

Was habe ich da also erworben? :

eine sympathische kleine Garage 😛

Der jetzige Mieter hat sie bereits seit 4 Jahren und möchte sie unbedingt auch weiterhin mieten, freut sich zudem über den verhältnusmäßig günstigen Stellplatz - der Typ nebenan zahlt wohl sogar 97€... XD

Was das ganze besonders attraktiv und zukunftssicher macht:

das Ding hat Stromanschluss mit sogar 32A Absicherung der direkt auf den Mieter läuft. Dieser parkt und lädt dort sein Elektroauto. Leerstand werde ich wohl niemals haben. Er selbst hat drei Jshre warten müssen bis eine der Garagen frei wurde und er an der Reihe war. Tolles Geschäft - leider gab es nur eine, freue mich über diesen Zufallsfund 🙂

Muss man aber auchberstmal drauf kommen, daher vielleicht erwähnenswert auch ala Inspiration für andere.

VG

Hat man bei so einer Garage nicht auch Nebenkosten, weil sie eingebunden in eine WEG ist z.B.?

Keine Kosten für Verwaltung, ggf. Nebenkosten des Hauptobjektes?

Wenn Du alles machen kannst was Du willst solltest Du etwas wollen.

Schon, ist sber vernachlässugbar wenig. Mit über die Jahre etwas faire Mietanpassung isses aber letztlich so: Einma 20.000€ ausgegeben und dafür lebenslange quasi ausfallsichere Rente Gewonnen 😉

Sone Stahlbetongarage feht even auch nich kaput. Etwas Grubdsteuer etc. hat man, sonst nichts. Verwaltung braucht man für sowas nicht.

Wie bist du denn darauf gestoßen? Ich blättere oft bei Immobilienscout und solchen Seiten, aber auf so etwas bin ich noch nie gestoßen

Glückwunsch zu dem Fund 😀

Zitat von Frugi85 am 26. Dezember 2021, 21:00 Uhr

Schon, ist sber vernachlässugbar wenig. Mit über die Jahre etwas faire Mietanpassung isses aber letztlich so: Einma 20.000€ ausgegeben und dafür lebenslange quasi ausfallsichere Rente Gewonnen 😉

Sone Stahlbetongarage feht even auch nich kaput. Etwas Grubdsteuer etc. hat man, sonst nichts. Verwaltung braucht man für sowas nicht.

Da muss ich Dich leider korrigieren.

Im Falle einer Tiefgarage fallen mitunter Strom, Versicherungen, Wartung/Aufschaltung BMA+Fluchtweg, Hausmeister und Wartung/Reinigung an (zumindest habe ich das auf meiner Abrechnung).

Dazu kommen noch entsprechende Erhaltungsrücklagen.

Bei fallen da monatlich 24,00 € an.

In meinem Fall ist es aber keine Tiefgarage sondern ein "Hochbau" - ein Reihengaragenkomplex aus 15 Stahlbetongaragen. Total pflegeleicht:

Glatter gekalkter Gussbeton von allen Seiten- Ansonsten gibts nur zwei Lüftungspilze, ein Tor und eine Elektroanlage bestehend aus einem Mini-Sicherungskasten mit zwei Sicherungen ( für Licht und Strom getrennt), eine Aufputzeckenlampe und eine Aufputzsteckdose. Tor ist genormter Standard und kostet im Fall des Falles vielleicht 250€ alle 40 Jahre 😉

Strom läuft über eine Eigentümergemeinschaft. Für alles was die da machen zahle ich 6€ im Monat. Dafür machen "die" den Stromkram und Haftpflicht mit dem Mieter und das bisschen Instandhaltung (nur wenn nötig Pflasterpflege und alle paar Jahre mal was streichen oder so ) fertig und kümmern sich in meinem/seinem Interesse um  den damit verbundenen Abrechnungskram. Ich bekomme dann einmal im Jahr eine Übersicht dessen was passiert ist. Läuft so wohl schon viele Jahre gut. Manchmal muss man auch etwas Vertrauen haben 😉

Einer der Typen aus der Reihe der Eigentümer hat dort 6 der Garagen. Der hat selbst eine Firma für Hausmeistergedöns und macht das alles fertig - natürlich auch in eigenem Interesse möglichst preiswert und nicht unnütz. Der verwaltet auch den Stromzähler etc.

Der rechnet das alles zusammen, scannt die paar Sachen und Belege ein und schickt rechtzeitig zur Steuererklärung ne Mail.

Ich weiß gar nicht wie das mit einer Tiefgarage so wäre, das ist ja schon nochmal was anderes. Wie ist das Eigentum da geregelt? Wer managt das da? Da ist ja auch sicherheitstechnisch etc. wohl einiges mehr zu beachten auch. Finde daher 24€ auch nicht gruselig - dafür ja aber auch sicherlich etwas mehr Grundmiete als bei mir?

VG

 

 

 

Mein Antworten bezogen sich auch in gewisser Weise auf die Frage von alija.

Die Tiefgaragen wird von der Hausverwaltung der Wohnungen mitverwaltet, zumindest ist es bei mir so. M.E. macht es auch Sinn alles in einer Hand zu lassen - aber vielleicht könnte man die Tiefgaragen auch an eine andere Verwaltung geben, was aber natürlich ebenfalls Kosten verursacht.

Und die TG wird ebenfalls anteilig abgerechnet, wie bei mehreren Wohnungen innerhalb eines Objekts.

Zusätzlich gibt es noch Unterscheidungen, ob es ein Duplex- oder ein Freiparker ist.

@frugi85 :

Habt ihr bei Eurem Hochbau auch das Thema E-Auto berücksichtigt? Künftig soll es doch auch so sein, dass man für den Parkplatz die Möglichkeit / Voraussetzungen für das Laden von E-Autos bereitstellen muss.

(Hab da einen Artikel in der letzten Haus & Grund überflogen, diese aber bereits weggeworfen.)

Hi! Das klingt super. Ist es eine normale Garage oder eine Duplex Garage? Da fallen manchmal enorme Kosten an wenn was kaputt geht. Aber ich denke da hast du nix falsch gemacht mit dem Kauf!

 

ist eine ganz einfache Stahlbeton-Reihengarage. Wüsste nicht was da kaput gehen kömnte. Biden, Decke,Wände - alles armierter Gussbeton.  Steht da jetzt schon 15 Jahre ohne merkliche Abnutzungsspuren. Adolfs Bunker stehen noch nach 80 Jahren ohne Pflege 😉

Beim Hochbau hat jeder Parkplatz eine eigene Außensteckdose - können die Mieter also theoretisch mit 5KW laden. Wird also über Nacht fast voll son Flitzer. Es liegt aber ein Kabel bereits blind verlegt, ausreichend dimensioniert um damit auch eine 100KW Box zu versorgen. Habe den Mietern aber klar gemacht dass ich das nicbt bezahlen werde. Wenn sich aber jemamd gerne eine Wallbox auf eigene Kosten durch entsprechende Fachfirma installieren lassen möchte - okay, habe kein Problem mit. Derzeit gibts aber nur eine Omma mit E-smart und der langt das mit der Steckdose auf 220v und begrenzter Leistung dicke aus, zumal sie die karre wenig nutzt und sie ständig am Strom hängt und so immer voll ist.

 

Das klingt doch prima, danke fürs teilen - ist eine gute Investitionsidee. Leider sind in meiner Gegend ksum Garagen in den Anzeigeportalen.

In "der Gegend" zu suchen ist oft ein Fehler bzw. langwierig und wenig erfolgversprechend. Meine Garage ist suxh hunderte Kilometer entfernt. Warum ist es den Leuten die Objektnäge stets so wichtig?

Es muss einfach passen. Wenn ihr in den Urlaub fshrt guckt ihr doch auch was euch gefällt znd reizt,und sucht nicht das aus was am dichtesten dran ist oder wollt ihr bei euren Mietern regelmäßig zum Kuchen Essen vorbeischauen...? 😉

 

Zitat von Frugi85 am 5. Februar 2022, 1:17 Uhr

Warum ist es den Leuten die Objektnäge stets so wichtig?

Hi Frugi,

für mich sind Immos nicht ein reines Geschäft mit dem Geld verdient wird sondern ich bin dankbar das mir von der Bank Kredit gewährt wird mit dem ich was bewegen kann. Ich fühle eine hohe moralische Verpflichtung der Menschheit was Gutes damit zu tun, darum höre ich mir gerne von meinen Mietern an wie ich ihnen helfen kann. Wenn mal was ist kann ich auch selbst schnell vorbei kommen das macht beiden Seiten sehr viel Freude. Je weiter meine Mieter weg von mir sind umso seltener komme ich dann leider vorbei. Und glaube mir meine Mieter vermissen mich wirklich wenn ich nicht mehr so oft komme. Genau darum ist mir Objektnähe wichtiger als Rendite. Und ja meine Mieter bieten mir regelmäßig was zu Essen und Trinken an und wenn jemand auszieht weil sich das Lebensrad weiter dreht erhalte ich oft Abschiedsschreiben per WhatsApp die mich zu tränen rühren und mir Gewissheit geben das ich noch auf dem richtigen Weg bin.

 

Zitat von Frugi85 am 5. Februar 2022, 1:17 Uhr

In "der Gegend" zu suchen ist oft ein Fehler bzw. langwierig und wenig erfolgversprechend. Meine Garage ist suxh hunderte Kilometer entfernt. Warum ist es den Leuten die Objektnäge stets so wichtig?

Es muss einfach passen. Wenn ihr in den Urlaub fshrt guckt ihr doch auch was euch gefällt znd reizt,und sucht nicht das aus was am dichtesten dran ist oder wollt ihr bei euren Mietern regelmäßig zum Kuchen Essen vorbeischauen...? 😉

 

Problem sehe ich bei der Rendite. Durch die Minirendite beim Miniobjekt hat man schon mit einer Fahrz wieder viele Monate Rendite aufgefressen.

500 km Entfernung sind ca. 300€ Kosten für eine Fahrt. Zumindest für den Notar und Mietvertrag muss man mal hin. Und dann. noch der zeitliche Aufwand.

Moin @dickessparschwein

500 km Entfernung sind ca. 300€ Kosten

Kannst du mir diese Rechnung bitte mal aufschlüsseln?

Zudem sind es "nur" knapp 300 Km. Bei rund 1000€ Miete im Jahr ist das ja wohl drin. Absetzen kann ich das als Werbungskosten auch noch - was dann noch bleibt ist Peanuts. Zudem muss ich da ja auch nicht jedes Jahr hin - warum?

Wenn der Typ mit Mitte 40 nicht unerwartet stirbt oder einer aus Versehen mitm Bagger reinfährt, werd ich da wohl so schnell nicht wieder auftauchen müssen. Ansonsten hat der Typ dem einige der anderen Garagen gehört auch ne Warteliste. Wenn mein Mieter da also doch mal raus geht, dann macht der das klar. Der kriegt dann n' Hunni zugesteckt oder ein Kostenloses Wochenende im Ferienhaus an der Nordsee angeboten 🙂 und dann ist gut.

Also ich sehe das in jedem Fall ganz gelassen - und selbst wenn ich da alle fünf Jahre mal auftauchen muss, dann sehe ich das nicht so als riesen Problem an. Kann man ja sonst auch kurzfristig in ein Ausflugswochenende mit dem Wohnmobil verbinden. Wenn man schonmal in der Gegend ist, dann kann man es dort ja auch nett finden - mal woanders inner Kneipe hocken als hier ums Eck 😉

Es ist halt nur ne Garage (!) und kein Mehrfamilienhaus...

Und selbst mein Mehrfamilienhaus ist von meinem Wohnort gute 400 Km entfernt. Da auf der Ecke bin ich aber ohnehin alle paar Monate mal. Im schnitt so alle 6-8 Wochen fahre ich für zwei, drei Tage hin und tüddel da rum. Hab sehr viel Liebe in die Hausflurgestaltung gesteckt und den Garten angelegt, einen Brunnen gebohrt und einen Pumpenschacht gesetzt damit die Mieter Wasser für Pool und Garten haben (das Grundwasser dort ist ruchtig geil). Also ich bin da schon präsent aber das ist eben auch ein großes Objekt mit 12 Wohnungen - und da kassiere ich monatlich auch nicht 93€ Kaltmiete sondern 7000. mit dem Oppa von unten muss ich dann immer Schnapps trinken - alle haben meine Nummer und können mich jederzeit auch per Mail oder whatsapp kontaktieren. Und dann gibts dort im Haus noch ein schwarzes Brett auf dem ich wichtige Infos poste - druckt die Putzfrau immer aus und hängts auf wenn es flott gehen soll.

Ich kümmer mich da gerne und viel selbst drum. Jan Veermann hat schon Recht, ist schon die coolere Art und Weise sich auch mit dem Objekt zu identifizieren und man muss da eben Bock drauf haben. Aber selbst wenn man das nicht hat und alles über eine Hausverwaltung machen lässt, dann reden wir da von rund 500€ im Monat und dafür würde dann alles geregelt werden.

Ich hab eben auch Bock auf Leute, sonst würde ich ganz sicher keine zwei Ferienwohnungen betreiben 🙂

Ich finde die Idee auch gut, wobei ich aber beifügen möchte, dass es auch zu rechtlichen Komplikationen kommen kann. Bei uns so geschehen. Unsere Garage wurde nämlich falsch eingezont vom damaligen Vermesser. Ich kann mich noch gut erinnern, war da nämlich gerade dabei als 18-Jährige, als das gleich nach dem Kauf herauskam und mein Vater total irritiert reagierte. Nur konnte man nichts ändern, also wurde das nicht groß an die Glocke gehängt, und erst einige Jahre später, wurde das wieder Thema, weil unsere angrenzenden Nachbarn auf einmal viel Geld von uns wollten, da unsere Garage teilweise auf ihrem Land stand aufgrund der fehlerhaften Einzonung der Garten- und Garagenbereiche.

Ich war dann allerdings recht frech und schlug eine Verschiebung der Garage vor, was die Nachbarn aber natürlich nicht wollten, hätte es doch ihre Einfahrt extrem verschlechtert. Ich beriet mich mit dem neuen Vermesser und der gab mir nach langem Nachfragen einen internen Tipp, als ich trotzdem auf der Verschiebung bestand, nämlich dass ich das Ganze dem Gemeinderat der Gemeinde vorlegen könne zur Entscheidung, die angesichts einer solchen Verunstaltung des Dorfbildes auch mitwirken wolle. Das tat ich und der Gemeinderat entschied so, dass ich nur sehr wenig Geld zahlen musste und dies auch erst beim Verkauf des Reiheneinfamilienhauses. Dass die Gemeinde dies verschlammt hat, merkte ich allerdings erst, als es dann wirklich zum Verkauf kam. Es gab auch  keine Akten mehr darüber, außer dem unterzeichneten Brief des Gemeinderats an uns, den ich zum Glück all die Jahre aufhob. So wurde es dann korrekt mutiert beim Übertrag auf den neuen Inhaber.

Liebe Grüße, Laura Maelle

Hallo @frugi85

sorry wollte damit nicht im Frage stellen, dass es bei dir sinnvoll sein und generell ebenfalls. Ich wollte nur darauf hinweisen, dass Entfernung ein Kosten- und Zeitfaktor sein kann.

Zb haben Freunde gerade eine wartungslose Standardgarage gekauft und durften erstmal das Dach sanieren. Da ist dann nix mit Rendite.

Zur Berechnung: 500 retour sind 1000km a 30 cent sind 300€.

Naja Frugi85, dass kann man nun so oder so sehen mit dem Aufwand und der Fahrzeit. Klar ist der Aufwand für die Garage relativ gering, aber es ist eben wieder ein Objekt, um das man sich kümmern muß, wieder an einer anderen Ecke, wieder eine andere Art der Anlage. Du hattest ja glaube ich selber an anderer Stelle geschrieben, dass du kaum länger als 2,3 Tage wegfahren kannst. Das ist dann eben das Ergebnis davon. Ich versuche alles super schlank zu halten. Aufwand ist gering, von überall kann ich alles machen. Laptop, 1 Excel, Internet, fertig. Bei dir kommt zwar  mit jedem Teil mehr Cash rein, aber es wird auch immer komplizierter und aufwändiger.

(Wie immer gilt: meine persönliche Einschätzung, kann aber natürlich jeder gerne machen wie er möchte)

Also wenn es in Top-Lage in einer deutschen Großstadt ist, fällt mir dazu auch Selfstorage ein. Ich habe ja selbst solche Selfstorage-Boxen gemietet und unterhielt mich mal länger mit einem der Inhaber. Sein Unternehmen bekam sogar einen Innovationspreis, weil sie das alles sehr modern umsetzen mit App-Zugang über Türen und Box, also ein digitaler Schlüssel. Für die Großstädter ein Hit, der sehr gut läuft. Im Gegensatz zu seiner Konkurrenz, wo er vorher viele Jahre als Angestellter gelernt hatte, hat er seine Selfstorage-Boxen über viele Orte gestreut, um z. B. auch Mieter im Mittelland und in den Kleinstädten zu generieren, wo der dann praktisch der einzige Anbieter ist. Seine Standorte sind kleiner, z. B. eingemietet in einem Keller eines Geschäftsgebäudes, das auch so schon eine gute Infrastruktur unterhält mit Toiletten, Behindertenzugang, Reinigungsservice, Nachtwache. Der Inhaber hat sich mit entsprechenden Vermietern vernetzt, die  von vornherein solche Selfstorage-Boxen im Keller einplanen beim Bauen.

Liebe Grüße, Laura Maelle

Also wenn es in Top-Lage in einer deutschen Großstadt ist, fällt mir dazu auch Selfstorage ein.

Na sowas macht dann aber tatsächlich regelmäßig Aufwand. Zudem darf man eine Garage nicht einfach umnutzen. Baurechtlich dürfen in einer Garage nur Autos und Autozubehör lagern, machen zwar viele anders, darf man aber eigentluch nicht. Ich schaue mal wie das so läuft.

 

sorry wollte damit nicht im Frage stellen, dass es bei dir sinnvoll sein und generell ebenfalls. Ich wollte nur darauf hinweisen, dass Entfernung ein Kosten- und Zeitfaktor sein kann.

Natürlich hast du Recht, mein Mehrfamilienhaus macht auch Aufwand aber es lohnt sich eben. Dass ich da so viel bzw. fast alles selbst mache spart aber eben auch die Kosten für Hausverwaltung und diverse Firmen die sonst vieles erledigen müssten. Dafür bin ich aber ehrlich gesagt zu geizig, das Geld kann ich auch sparen wenn ich selbst erledige was nötig und zu tun ist und ab und an auf "Montage" fahre 😉

Aber Privatier hat schon Recht - manchmal hätte ich auch gerne etwas mehr und planbaren Freiraum. Wenn ich mich in einigen Jahren als "Fire" definieren möchte und ja auch noch mit Nachwuchs rechne, so werde ich einige Aktivitäten einstellen oder auslagern (müssen), sonst wird es zu konfus. Ich hoffe, ich kriege das vernünftig geregelt.

Die Sache mit der Bullivermietung z.b. werde ich relativ kurzfristig aufgeben. Das frisst zu viel Zeit und auch Platz, da ich auf der jetzigen Stellfläche nochmal was bauen möchte wenn der Staat sich neue Förderungszuschüsse ausgedacht hat. Mit Kindern fiele dann perspektivisch auch eine der Ferienwohnungen weg und somit auch einiges an Cashflow, so dass es eng werden könnte. Vermutlich werde ich das MFH daher auch in 10 Jahren wieder verkaufen, sonst sehe ich da nach Beginn der Tilgungsphase in drei Jahren erst in 30 Jahren wieder Cash...

Was man bei der ganzen Sache ja aber nicht vergessen darf: Ich bin ja noch nicht FIRE!

Andere Menschen gehen auch jeden Tag zur Arbeit und müssen für ihren Lebsnsunterhalt was leisten, haben Stress, Termine und Deadlines. Ist bei mir eben auch nicht anders, nur deutlich breiter und vielfältiger gestreut. Und vor allem geht mir bei all dem Tüddelkram keiner auf die Nerven 🙂

Zitat von Privatier am 8. Februar 2022, 8:17 Uhr

Naja Frugi85, dass kann man nun so oder so sehen mit dem Aufwand und der Fahrzeit. Klar ist der Aufwand für die Garage relativ gering, aber es ist eben wieder ein Objekt, um das man sich kümmern muß, wieder an einer anderen Ecke, wieder eine andere Art der Anlage. Du hattest ja glaube ich selber an anderer Stelle geschrieben, dass du kaum länger als 2,3 Tage wegfahren kannst. Das ist dann eben das Ergebnis davon. Ich versuche alles super schlank zu halten. Aufwand ist gering, von überall kann ich alles machen. Laptop, 1 Excel, Internet, fertig. Bei dir kommt zwar  mit jedem Teil mehr Cash rein, aber es wird auch immer komplizierter und aufwändiger.

(Wie immer gilt: meine persönliche Einschätzung, kann aber natürlich jeder gerne machen wie er möchte)

Auch wenn ich jetzt als Mieterin spreche und nicht als Vermieterin (das war ich früher mal, jetzt nicht mehr), so ergeht es mir ähnlich bei der Erreichbarkeit meiner gemieteten Selfstorage-Lagerräume, was ich bei verschiedenen Anbietern in den Städten austestete. Anfangs unterschätzte ich den Aufwand der Reise doch sehr, weil ich damals noch viel unterwegs war, aber als ich wieder sesshafter wurde, empfand ich den Reiseaufwand zu einer der Selfstorage-Boxen, damals noch Hauptlager, zu umständlich und beschwerlich und suchte deshalb eine neue Selfstorage-Box-Möglichkeit in der Nähe des Bahnhofs, was ich zum Glück auch fand mit bester Infrastruktur. Diesen ganzen Umzugsstress hätte ich mir ersparen können, denn ich hatte schon am Anfang gewisse Bedenken, doch wollte ich mich damals noch nicht festlegen und war wie gesagt zu der damaligen Zeit sowieso sehr viel dort unterwegs, was sich im Laufe der Jahre zugunsten der Kleinstadt verschoben hat.

Liebe Grüße, Laura Maelle
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