Zitat von blindesHuhn am 30. Januar 2023, 20:09 Uhr

das blinde Huhn steigt in den Ring und schiebt mächtig Panik.

Leider kann man die Vergangenheit nicht mehr ändern. Es wurde sofort bezahlt, da die Familie sagt, Schulden sind böse. Jetzt habe ich mit Schulden kein Problem mehr, unter anderem auch einen kleinen 25k Kredit auf Aktien aufgenommen (kein Lombard-Kredit!!) (neben EFH mit 6 stelligem Kredit)

Die Wohnung wurde 2014 gekauft für ~100k.
Heutiger Wert 192k (Vergleich mit Nachbarwohnung 5800/m^2)
Bruttomiete liegt bei 12*515=6180
Es bleibt nach Hausgeld Netto pro Monat: 12*386= 4632€ ( - Reparaturen = 4065,77 fürs Jahr 2022 exemplarisch)
ja Spitzensteuersatz und der Steuerberater hat die Wertminderung und die Werbungskosten brav eingetragen.

Braucht ihr noch weitere Infos? Die Rechnung die oben aufgestellt wurde kommt schon recht gut an die 4065-4632€ hin....

Zitat von Muslime_Frugi am 30. Januar 2023, 20:24 Uhr

Prima! Dann lag ich mit meinen Schätzungen ja sehr nahe und du kannst dir einfach meine Rechnung oben ansehen und mit deinen präzisieren und dir so deine Gedanken machen.
Ist deine eigene selbstgenutzte Immobilie lastenfrei?

Zitat von blindesHuhn am 30. Januar 2023, 20:32 Uhr

ja Gedanke reift in die Richtung, dass ein Vanguard FTSE All-World High Dividend Yield UCITS ETF (Dist) mehr Rendite bringt und weniger Arbeit...
Die Wohnung ist Lastenfrei, mein Haus ist wie gesagt mit 6stelliger Summe noch belastet. Warum?

Zitat von Muslime_Frugi am 30. Januar 2023, 20:46 Uhr

Wenn Grundschuld auf dem eigenen Haus frei ist oder wird, kannst du eine neue Wohnung mit 60% beleihen und die restlichen 40~50%(bei 110% (Finanzierung) auf den Haus nehmen und so ne neue Wohnung gehebelt entwickeln.
Du bist noch jünger oder? Dann kannst du eine schöne Gelegenheit abwarten und das so machen. Am besten dann auch energetisch auf aktuellem Stand

Der Verkauf zugunsten einer höheren Aktie Allokation liegt auf der Hand. Das zeigt die Rechnung oben klar. Bei Spitzensteuersatz bringt dir die AfA keinen Vorteil und du profitierst von der geringen Quellensteuer der Dividenden. Dir Rechnung könnte in der Nach-Erwerbsphase natürlich anders aussehen.

Das eigene Haus noch belastet und das Mietobjekt schuldenfrei ist natürlich suboptimal.

Zitat von blindesHuhn am 30. Januar 2023, 20:55 Uhr

dass heißt also für mich, dass ich die Wohnung verkaufen und das Geld in breiten ETF stecken sollte.
Parallel an Dividenden erfreuen, weiterhin das Haus abbezahlen und dann das Haus (2034 erst abgezahlt) beleihen um eine Wohnung im energetisch top Zustand kaufen zu können mit einer Fremdfinanzierung von 40-50%? Die Wohnung auch direkt noch mit 60% belasten und dann durch den Fremdkapitalhebel mit Mieteinnahmen und hoffentlich Wertsteigerungen eine einigermaßen saubere Rendite rausbekommen.

wo ist da der Haken? so eine Konstellation gibt es doch sicherlich weit häufiger als gedacht...

Zitat von Muslime_Frugi am 30. Januar 2023, 21:31 Uhr

Das soll für dich nichts heißen. Wir tauschen nur Ideen aus und du triffst für dich Entscheidungen die zu dir passen.

Die Idee war eine neue Wohnung 110% finanziert zu kaufen und dabei freie Grundschuld vom Haus so zu nutzen, dass du die gesamte Finanzierung als erstrangiges Darlehen bekommst.
Dazu muss das Haus nicht komplett abbezahlt sein. I.d.R. machen die Banken erstrangige Darlehen bis zu 60%. Damit hast du ein ausgewogenes EK/FK Verhältnis.

Zitat von blindesHuhn am 30. Januar 2023, 21:41 Uhr

Jup Ideen das hört sich gut an.

Wie lange macht man da die Zinsbindung? 10 Jahre und nach Spekulation wieder verkaufen oder behält man die Wohnung länger?

Zitat von Muslime_Frugi am 30. Januar 2023, 23:05 Uhr

Kommt darauf an wie hoch der Zins Spread zwischen 10 oder 15 Jahre Zinsbindung ist.
So wie derzeit bei 0,1 würde ich 15y machen. Nach 10y hast du eh Sonderkündigungsrecht, sodass du flexibel nach 10 Jahren verkaufen könntest ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Den auf dem Haus gesicherten Teil könntest du da weiter laufen lassen und den Verkaufserlös aus der Wohnung anderweitig investieren bspw. in Aktien.

Zitat von MFZ73 am 31. Januar 2023, 17:28 Uhr

Zitat von Muslime_Frugi am 30. Januar 2023, 20:24 Uhr

Prima! Dann lag ich mit meinen Schätzungen ja sehr nahe [...]

Zur Erinnerung:

4. Abschreibefähiger Gebäudewert 170.000€ *2%= 3,400€ p.a.

Afa-Wert real: 100T€ x ~0,8 x 0,02 = ~1600€

Abweichung damit grob >50%.

Zitat von blindesHuhn am 30. Januar 2023, 20:09 Uhr

Jetzt habe ich mit Schulden kein Problem mehr, unter anderem auch einen kleinen 25k Kredit auf Aktien aufgenommen (kein Lombard-Kredit!!) (neben EFH mit 6 stelligem Kredit)

Kommt jetzt drauf an, wie Du Dein EFH und die Gesamtsituation betrachtest, aber ...

... wenn Deine Zahlen stimmen, dann ist die Wohnung in den letzten 9 Jahren jeweils um ca. eff. 7,5% im Wert gestiegen. Netto. Ohne Mietrendite. Dazu kommt die Afa-Abschreibung, die mittlerweile ungefähr in der 1,5-fachen Höhe der KNK liegt, jedes Jahr kommen 1600€ dazu. Wenn in den 100T€ die KNK noch enthalten sind, wird's noch schlimmer.

 

Zitat von blindesHuhn am 31. Januar 2023, 19:26 Uhr

Warum sollen meine Zahlen nicht stimmen? Ja die 100k waren all inkl.

Was heißt dann noch schlimmer? Wenn man noch die kleineren Reparaturen ( in Summe grobe 8k) mit rein rechnet ist es doch bis jetzt einigermaßen gut gelaufen oder?

Ausgangslage bleibt aber gleich oder? Jetzige Mietrendite mit dem möglichen Gewinn vs ETF und Dividenden nicht ideal oder? Wertsteigerung zukünftig bleibe ich skeptisch wegen vielen Studenten Wohnungen in den letzten Jahren. Auch größere Renovierungen mit Fenstern, Außendämmung, etc werden nochmal etwas kosten...

Zitat von Hannes am 31. Januar 2023, 20:30 Uhr

Hallo blindesHuhn

in einer ähnlichen Situation bin ich auch. Eigentlich sind mehr Wohnungen besser bzgl. Diversifikation innerhalb der Klasse "Immobilie", da man von dem einzelnen Objekt/Mieter weniger abhängig ist, aber ich plane auch eine meiner abbezahlten Wohnungen zu verkaufen. Den Erlös werde ich dann in den Kapitalmarkt umschichten. Bin mir bloß noch nicht sicher, ob ich auf Cashflow setzen werde (Dividenden/Ausschüttungen) oder ob ich lieber langfristig vermutlich mehr Rendite haben will (breite ETFs ohne gesonderte Selektion auf Dividenden).

 

Zum Hintergrund meiner Entscheidung:

1. mein Kapital ist sehr ungleich auf Immobilien und Aktien verteilt (Schwerpunkt sind Immobilien; Punkt ist nur informativ aufgeführt, da für dich nicht relevant)
2. Politisches Risiko ist für mich nicht mehr einschätzbar und steigt gefühlt stetig
   1. Es gibt immer mehr Pflichten und Auflagen + Diskussionen rund um die armen Mieter in Deutschland
3. Die Rendite war und ist bei der erwähnten Wohnung gut, aber inzwischen ist sie abbezahlt und das Geld bringt (ohne Fremdkapital) an der Börse mehr
   1. Versteuerung am Kapitalmarkt ist attraktiver
   2. Vergleichbare Bruttorendite kann man "locker" auch am Kapitalmarkt erzielen (historisch gesehen ist der Kapitalmarkt sogar besser)
   3. Immobilien machen auf Dauer mehr Arbeit und binden, jedoch führt das nicht zu mehr Rendite als am Kapitalmarkt (oder man lässt es machen und die Rendite leidet)

Gibt sicherlich noch mehr Punkte, aber das sind grob meine Überlegungen (für mich). Neue Immobilien sind bei mir nicht mehr geplant und mein zukünftigen Investments werden an der Börse getätigt. Wenn mir mal ein Schnäppchen über den Weg laufen sollte, könnte ein Immobilienkauf natürlich doch passieren, aber die aktuellen Zinsen + erwähntes politisches Risiko machen das unwahrscheinlich.

Gruß,
Hannes

 

Zitat von MFZ73 am 1. Februar 2023, 11:54 Uhr

Zitat von blindesHuhn am 31. Januar 2023, 19:26 Uhr

Warum sollen meine Zahlen nicht stimmen? Ja die 100k waren all inkl.

Was heißt dann noch schlimmer?

Das bedeutet, dass Deine tatsächliche Nettorendite noch "schlimmer" wird und sich nach weiter oben bewegt.

Wenn man noch die kleineren Reparaturen ( in Summe grobe 8k) mit rein rechnet ist es doch bis jetzt einigermaßen gut gelaufen oder?

Das hängt davon ab, wie ironisch Du das betrachtest. @muslime_frugi rechnet bei Immos immer mit der historischen Wertentwicklung von ca. 1% und schließt daraus, dass sich das alles nicht lohnt und Aktien/ETF's besser laufen. Bei den historischen 1%, die zunächst mal korrekt sind, wird aber ...

1. ... über alle Wohnimmobilien in allen Zustandsklassen und über alle Lagen gemittelt und
2. ... es findet keine (steuerliche) Betrachtung der Finanzierungsphase statt.

Diese ist aber bei kurz- und mittelfristigen Betrachtungen viel wichtiger als die historische Entwicklung über 150 Jahre.

Real liegst Du daher mit Deiner Immo irgendwo zwischen 6-8% nach Kosten und Inflation. Das hat in den letzten 9 Jahren kein durchschnittliches Depot geschafft, völlig aussichtslos.

Der einzige Fehler war, 2014 nicht zu hebeln, und gleich 2 oder 3 solcher Wohnungen zu kaufen.

Ausgangslage bleibt aber gleich oder? Jetzige Mietrendite mit dem möglichen Gewinn vs ETF und Dividenden nicht ideal oder? Wertsteigerung zukünftig bleibe ich skeptisch wegen vielen Studenten Wohnungen in den letzten Jahren. Auch größere Renovierungen mit Fenstern, Außendämmung, etc werden nochmal etwas kosten...

Die Ausgangslage ist, dass Du jetzt erst mal eine Woche Urlaub mit Koks und Nutten machst, damit Du überhaupt erst mal begreifst, wie gut der Deal war.

Wenn der Kopfkinorausch vorbei ist, musst Du überlegen, ob Du JETZT nachfinanzierst und nicht erst in einem Jahr. Du könntest zB 50T€ auf die Immo eintragen, Zins/Tilgung aus der Nettomiete ausgleichen und zusammen mit dem dann geringen mtl. Überschuss in einen ETF laufen lassen. Ist natürlich ein Zock auf Markettiming. Die Wohnung abstoßen würde ich nicht.

Wenn Du Dich zum Verkauf 2024 entschließt, ergibt die Nachfinanzierung aber keinen Sinn, weil das dann nur eine kurze Laufzeit hat und das Risiko eines ETF's über 1 Jahr Laufzeit zu hoch ist. Das hängt aber wie gesagt mehr davon ab, ob Du noch Vermieter sein willst oder nicht. Die Nettomietrendite liegt incl. Afa bei ca. 3% plus Wertentwicklung. Setzt man bei der Wertentwicklung die historischen 1% an, wären es 4% netto, geht man von einer etwas höheren Wertsteigerung aus, wäre man bei 5-6% netto.

Da muss man sich schon die Frage stellen, ob ein Switch Sinn ergibt oder im Kern nur Kosten verursacht.

Einfachste Lösung: Bude behalten und volle Netto-Mietrendite in ETF anlegen.

Zitat von Muslime_Frugi am 1. Februar 2023, 13:07 Uhr

Zitat von MFZ73 am 1. Februar 2023, 11:54 Uhr

@muslime_frugi rechnet bei Immos immer mit der historischen Wertentwicklung von ca. 1% und schließt daraus, dass sich das alles nicht lohnt und Aktien/ETF's besser laufen. Bei den historischen 1%, die zunächst mal korrekt sind, wird aber ...

Wie kommst du darauf, dass ich so rechne? Inflationsbereinigt oder nicht?
Wenn ich historische Wertentwicklungen zitiert habe, dann immer globaler Aktienmarkt vs. globaler Immobilienmarkt 1900-heute. Demnach Immobilien 2,4% und Aktien etwas mehr als das Doppelte. Inflationsbereinigt vor Kosten und Steuern.

Das hilft natürlich nur als Anhaltspunkt. Deshalb eigen Rechnung machen und eigene steuerliche Situation berücksichtigen. So mache ich das für mich selbst jedenfalls.

Zitat von MFZ73 am 1. Februar 2023, 13:25 Uhr

Lass' es einfach weg, irritiert nur. Der Unterscheid zwischen 1%/2,4% historisch und fast 10% real ist brutal, damit kann man aktuell/kurzfristig nicht arbeiten.

Zitat von Muslime_Frugi am 1. Februar 2023, 13:07 Uhr

Das hilft natürlich nur als Anhaltspunkt. Deshalb eigen Rechnung machen und eigene steuerliche Situation berücksichtigen. So mache ich das für mich selbst jedenfalls.

Eben. Was nützt einem ein Anhaltspunkt, wenn der Anhaltspunkt mit Faktor 4 oder 10 von der Realität abweicht. Die Abweichung ist viel zu groß, um irgendeine Aussage daraus abzuleiten, in der Statistik/Stochastik würde man das schlicht als Ausreißer rauswerfen und gut ist. Zudem sind historisch lange Zeitreihen nicht dazu geeignet, tagesaktuelle Entscheidungen zu treffen oder Situationen zu beurteilen - zumindest dann nicht, wenn gerade alle drei Monate eine neue Krise sämtliche Zahlen durcheinanderwirbelt und wir aktuell Inflationsraten haben, die es seit mindestens 30 Jahren nicht gegeben hat:

HICP Eurozone - Inflation – Wikipedia

Zitat von Muslime_Frugi am 1. Februar 2023, 13:52 Uhr

Der Anhaltspunkt hilft zur langfristigen Einordnung von zu erwartenden Renditen einer Asset Klasse, weil eine Übertragung der letzten 10 Jahre auf die kommenden 10 noch weniger hilft.

Eine Nachbeleihung, also frisches Darlehen auf vorhandene Immobilie würde meine Bank z.B. nicht machen

Bei den Nutten und Schampus bin ich bei dir. Das Timing war super.
Aber ich bleibe bei meiner Meinung. Auscashen und dann vielleicht doch lieber mit der vertrauten Partnerin erst mal ein Romantikwochenende gönnen und anstatt dem Schampus ein guter in Hefe gelagerter Winzersekt.

Zitat von Privatier am 1. Februar 2023, 13:53 Uhr

Zitat von Muslime_Frugi am 1. Februar 2023, 13:07 Uhr

Wenn ich historische Wertentwicklungen zitiert habe, dann immer globaler Aktienmarkt vs. globaler Immobilienmarkt 1900-heute. Demnach Immobilien 2,4% und Aktien etwas mehr als das Doppelte. Inflationsbereinigt vor Kosten und Steuern.

 

Tja, wie das mit so Statistiken eben ist. Hilft mir bzw. hat meinem Großvater wenig geholfen. Die Häuser und das Kino in München waren trotzdem weg nach dem Bombenhagel. Die Rendite habe ich jetzt mal nicht ausgerechnet.

 

Zitat von MFZ73 am 1. Februar 2023, 16:16 Uhr

Zitat von Muslime_Frugi am 1. Februar 2023, 13:52 Uhr

Der Anhaltspunkt hilft zur langfristigen Einordnung von zu erwartenden Renditen einer Asset Klasse, weil eine Übertragung der letzten 10 Jahre auf die kommenden 10 noch weniger hilft.

Nochmal:

"Bei den historischen 1% (Ergänzung: resp. 2,4%), die zunächst mal korrekt sind, wird aber ...

1. ... über alle Wohnimmobilien in allen Zustandsklassen und über alle Lagen gemittelt und
2. ... es findet keine (steuerliche) Betrachtung der Finanzierungsphase statt."

Kleines Appartement mit 33m² ist nicht Durchschnitt. Regensburg/Studentenlage mit KM +15€/m² ist nicht Durchschnitt. Allenfalls Baujahr wäre grob im Mittel für D, allerdings noch in der jüngeren Hälfte.

Deshalb messe ich der historischen Entwicklung in diesem Fall und im aktuellen Kontext etwa so viel Entscheidungshilfe bei wie @privatier: also ziemlich exakt Null. Das ist für wissenschaftliche oder von mir aus sehr lange Anlagehorizonte ganz nice, interessiert  hier aber mMn überhaupt nicht. Und daher habe ich dem TE die Frage gestellt, ob er Vermieter bleiben will oder nicht. Der Rest ist mE nur Beiwerk.

Eine Nachbeleihung, also frisches Darlehen auf vorhandene Immobilie würde meine Bank z.B. nicht machen

Ich hoffe für Dich, dass Du den Quatsch nicht selbst glaubst. Bei Deinen Kennzahlen hast Du in 30 Minuten per Telefon 250T€ geregelt, Auszahlung binnen einer Woche.

Bei den Nutten und Schampus bin ich bei dir. Das Timing war super.
Aber ich bleibe bei meiner Meinung. Auscashen und dann vielleicht doch lieber mit der vertrauten Partnerin erst mal ein Romantikwochenende gönnen und anstatt dem Schampus ein guter in Hefe gelagerter Winzersekt.

Dazu muss er nicht auscashen, das kann er eh tun und lassen wie er lustig ist.

Zitat von Energiefuchs am 2. Februar 2023, 21:34 Uhr

Zitat von blindesHuhn am 28. Januar 2023, 18:55 Uhr

Hallo zusammen

Ich habe eine Wohnung von 33m2 und Baujahr 1993.Letztes Jahr wurde der Brennkessel der Gasheizung erneuert. Höherer Brennwert etc.

Das Thema ist die Rendite. Selbst mit dem Kaufpreis von 2014 und der Miete habe ich jetzt eine Rendite von 4% nach dem Hausgeld etc. Die Wertsteigerung für einen möglichen Verkauf zusammen mit der Miete wären 6,5% jährlich gewesen.

Die Miete auf den heutigen Wert der Immobilie ist 2,2%. Ohne jegliche Wertsteigerung.

Da unsere liebe Politik die Heizkosten auch anteilig zahlen lässt und die Mietsteigerungen auch beschränkt sind, wäre die Frage ob es nicht Sinn macht die Wohnung ab zu stoßen und das Geld in ETF zu stecken? Sogar vanguard High Dividende liefert besser Rendite als die Wohnung.

Was meint ihr? Es gibt dazu noch ein EFH und ein Aktien/ETF Portfolio. Klumpen Risiko ist schon schwer auf Immobilien.

 

Du zahlst nicht die Heizkosten anteilig sondern die in den Heizkosten enthaltenen CO2 Steuer, das ist schon ein deutlicher Unterschied.