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Wohnung und Politik

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Hallo zusammen

Ich habe eine Wohnung von 33m2 und Baujahr 1993.Letztes Jahr wurde der Brennkessel der Gasheizung erneuert. Höherer Brennwert etc.

Das Thema ist die Rendite. Selbst mit dem Kaufpreis von 2014 und der Miete habe ich jetzt eine Rendite von 4% nach dem Hausgeld etc. Die Wertsteigerung für einen möglichen Verkauf zusammen mit der Miete wären 6,5% jährlich gewesen.

Die Miete auf den heutigen Wert der Immobilie ist 2,2%. Ohne jegliche Wertsteigerung.

Da unsere liebe Politik die Heizkosten auch anteilig zahlen lässt und die Mietsteigerungen auch beschränkt sind, wäre die Frage ob es nicht Sinn macht die Wohnung ab zu stoßen und das Geld in ETF zu stecken? Sogar vanguard High Dividende liefert besser Rendite als die Wohnung.

Was meint ihr? Es gibt dazu noch ein EFH und ein Aktien/ETF Portfolio. Klumpen Risiko ist schon schwer auf Immobilien.

 

Hi @blindeshuhn,

generell ist es gut sich nach 10 Jahren Gedanken zu machen ob man seine vermietete Wohnung weiterhin behält oder verkauft. Momentan kannst du den Verkaufsgewinn noch steuerfrei einstreichen darum würde ich dazu tendieren es zu verkaufen wenn der Preis passt.
Mit dem Geld kannst du dich dann wieder frei entscheiden ob eine Immo oder ein ETF besser wäre. Was dann besser wäre kann dir nur die Glaskugel sagen aber leider keiner von uns hier im Forum. Ebenso weiß auch keiner was in der Politik die nächsten Jahre kommt all dies hat Einfluss auf dein Investment.
ETF Gewinne/Ausschüttungen werden soweit ich weiß mit 25% besteuert (korrigiert mich wenn ich falsch liege)
Immo Gewinne mit deiner Einkommensteuer in der Spitze mit 42% du kannst es aber auch auf weit unter 25% drücken durch geschickte Investitionen.
Je nachdem wo die Herde hinläuft und was in den Medien thematisiert wird wird das eine oder das andere steuerlich besser oder schlechter gestellt. Als Investor musst du damit umgehen können.

Es ist wie Jan sagt. Keiner kann die diversen Entwicklungen voraussagen. Deshalb ist eine Streuung auf diverse Asset-Klassen gar nicht schlecht. Aber evtl. kaufst Du dir einen ETF und der entwickelt sich die nächsten Jahre sehr schlecht. Damit musst Du dann umgehen können.

Hallo zusammen danke für die Antworten. Nein ich will auch keine konkrete Prognose was wann wie passiert. Aber irgendwie habe ich schon das Gefühl dass vermieten immer schwieriger wird. Auch stört mich die Rendite. Oder habt ihr auch eine ähnliche? Könnt ihr mir der Miete noch ähnliche Gewinne mit Aktien erhalten?

 

Die durchschnittliche Rendite von Immobilien war immer schon unterhalb von Aktien.
Durch Hebeln, steuerlichen Aspekten und zur Diversifikation ist die Anlageklasse natürlich dennoch interessant.
Wenn nur Eigenkapital drin steckt und es kein Juwel ist, lieber verkaufen und in Aktien. Wenn du weiter in Immobilien investiert sein magst und anderweitig Grundschuld frei hast lieber erneut kaufen und finanzieren.

Die Wertsteigerung der Immobilie ist recht gering für den Zeitraum . Woran liegt es?  Lage?

Immobile bewerten, wenn es in der Aussicht so bleibt lieber verkaufen.

 

Die Wohnung liegt in Regensburg . Dort sind jetzt aber sehr viele Studenten Wohnungen gebaut worden. Miete zwar teurer als meine aber dafür halt neu. Problem ist auch das viele Studenten lieber pendeln oder per online Schaltungen teilnehmen.....

Bewertung wurde indirekt gemacht da die Nachbar Wohnung im gleichen Haus uns angeboten wurde zu Kauf. Die ist jetzt auch für den Wert weg gegangen. Von daher kann ich evtl noch paar Euro mehr raus schinden aber eher schwierig.

Wohnung wurde damals komplett Bar bezahlt ohne Kredit.

Schwierig ist auch das man so alle zwei drei Jahre Mieter Wechsel hat und nichts konstant ist. Immer wieder interessant mit Messi oder sonst was . Schimmel beim vorletzten weil nicht gelüftet etc.   Tut mir halt im Herzen weh wenn Leute mit Eigentum andere so umgehen. Mit der Mieter Stärkung und immer mehr wird es halt auch schwieriger

Dann spricht doch vieles dafür, dass du die Wohnung verkaufst...

Leider bin ich auch in diese Richtung unterwegs aber man sagt ja Diversifikation etc. Viele hier im Forum haben auch einige Wohnungen etc.

Evtl hab ich was übersehen oder war für Wohnung einfach nur ein gutes Investment und läuft jetzt aus...

Hoffe auf eure doch reichere Erfahrung

 

https://www.merkur.de/wirtschaft/klara-geywitz-index-mieten-mietpreis-bremse-offen-wohnungsnot-wohnungsbau-deutschland-zr-92053380.html

Passt vielleicht hier mal ganz gut dazu. Man muss sich das mal auf der Zunge zergehen lassen. Wenn Lambrecht die Note mangelhaft hatte, ist Geywitz nicht zur Klassenarbeit erschienen und  will jetzt noch die Unterschrift für die Entschuldigung fälschen.

Soviel destruktive Kapitulation tut einfach weh😩

@blindeshuhn:

Wenn es rein um Diversifikation geht, bist du mit einer bezahlten, selbst genutzten Immobilie gut bedient. Bei der meisten Anleger ist der Immobilien Anteil dann schon ausreichend hoch bis übergewichtet.
Wenn du dennoch Anlageimmobilien haben möchtest nimm das EK aus der Wohnung und Kauf dir REITs

Hallo @blindeshuhn, zum Thema Diversifikation: Du hast schon ein EFH, vielleicht sogar in derselben Stadt? Dann würde ein Wechsel zu Aktien(-ETFs) deine Diversifikation wahrscheinlich eher verbessern. Fühlst du dich denn bereit, auf einen Schlag einen sechsstelligen Betrag in den Aktienmarkt zu pumpen und kämst du mit dem auf und ab klar? Beim Vermieten ist das "Kurs halten" viel leichter, einer der Gründe warum ich das tue.

So wie du klingst, wirst du mit der Vermieterrolle auch nicht so richtig glücklich. Ob die Zeiten allgemein schwierig sind bezweifle ich. Ja es drohen politische Eingriffe, dafür spült der Markt einem bei jedem Inserat eine gute Auswahl an solventen und pflegeleichten Interessenten in die Wohnung, von denen keiner die Miete runterhandeln möchte, zumindest hier in Hannover. Das war vor 20 Jahren noch ganz anders.

Du willst aber in jedem Fall noch den steuerfreien Verkauf ab 2024 abwarten, oder?

Hallo zusammen mit dem auf und ab habe ich kein Problem. Horizont sind noch 30 Jahre. Ja würde sofort all in gehen. Frei nach den Spruch time in the Market Beats timing the Market.

Nein mein Haus ist etwas weiter draußen auf dem Land. Ja wenn ich Wohnung und Haus in Relation zum Aktien Depot sehe bin ich 10:2 investiert.... Also ja brutaler Klumpen.

Ja stimmt es können auch wieder zahlende ordentliche Mieter kommen. Schwierig mit Studenten da die Wohnung für Paare zu klein ist und für Berufstätige auch. Das ist das Klientel schon eingeschränkt..

Ja jedenfalls noch warten aber ich möchte mich hinreichend informiert haben und Meinung einholen damit ich es sauberen Gewissens entscheiden kann und Thema abhacken kann.

Diese Steueroptimierung was oben angesprochen wurde muss ich mir man genauer anschauen ob man das nicht paar Euro noch raus bekommt. Beim nächsten Mieter Wechsel muss ich auch Mal schauen wie stark ich die Mieter hoch schieben kann. Das gibt es ja auch Limits oder?

 

 

 

 

Ok, eigentlich dachte ich Regensburg müsste ein guter Standort sein so rein vom Gefühl doch da lag ich wohl falsch. Scheint eher ein schwieriger Standort.

Derzeit freue ich mich bei meinen Immobilien um jede Kündigung und das weil die Mietinteressenten Schlange stehen und jedes Mal bei einer Neuvermietung die Kaltmiete steigt.

Grund ich habe hier sehr wenig Angebot. Die Mieter sind einfach nur froh wenn sie nach Monaten der Suche eine Wohnung finden die passt, da fallen 50-100 Euro Steigerung nicht ins Gewicht.

Ich betrachte hier die auf Immoscout angebotenen Wohnungen zum Kauf / Mietwohnungen. In meinem Umkreis kommen derzeit auf 300 Eigentumswohnung zum Kauf nur 100 Mietwohnungen.

In Regensburg scheint es da deutlich ungünstiger. Auch sind doch einige Wohnungen in deiner Größe zur Miete drin. Auch die Mietpreise sind bei dir eher moderat.

Ansonsten bin ich eher für Immobilien. Ich habe selbst 11 Einheiten und decke mit dem Cashflow meine Kosten komplett ab.

In deinem Fall würde ich aber vllt doch nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen und in eine World-ETF umschichten.

 

 

 

 

 

Hallo zusammen was sagt ihr zu diesen Video ab Minute 23 grob? Wenn ich das so höre bei meiner dich âlteren Wohnung...... Oh man

https://www.youtube.com/watch?v=PMF5DO-Doi0

 

Zitat von blindesHuhn am 28. Januar 2023, 18:55 Uhr

Das Thema ist die Rendite. Selbst mit dem Kaufpreis von 2014 und der Miete habe ich jetzt eine Rendite von 4% nach dem Hausgeld etc. Die Wertsteigerung für einen möglichen Verkauf zusammen mit der Miete wären 6,5% jährlich gewesen.

Die Miete auf den heutigen Wert der Immobilie ist 2,2%. Ohne jegliche Wertsteigerung.

33m² und dann Politik ins Spiel bringen, naja. In Regensburg würde ich trotz der hier genannten Beiträge vermutlich nicht verkaufen, aber bevor wir so weit sind noch zwei Fragen:

  1. Was ist mit Abschreibungen? Du hast 2% Abschreibung p.a., die sich steuerlich auf Dein zvE auswirken. Da Dir die Wohnung zu 100% gehört und daraus dann keine Tilgung generiert wird, müsstest Du also 2% netto mehr Gewinn haben - es sei denn, das wäre in den 6,5%/4%/2,2% schon drin.
  2. Die Performance von Aktiendepots/-indizes ist idR vor Steuern, also brutto. Bei Verkauf nach 10 Jahren ist Dein Gewinn netto - und bei Dir dummerweise ungehebelt. Hast Du das in Deinen Berechnungen korrekt inkludiert?

Abgesehen davon glaube ich nicht, dass Du als Vermieter langfristig glücklich wirst, aus zwei Gründen:

Tut mir halt im Herzen weh wenn Leute mit Eigentum andere so umgehen.

Falsche Einstellung/Erwartungshaltung. Ein Mietobjekt ist für den Mieter gebaut, kann jederzeit wieder in Cash gewandelt werden, ohne dass man den Mieter fragen müsste etc. pp.; kurz und gut: das ist ein Renditeobjekt. Wenn das im Herzen weh tut und Du permanent Angst vor einem Messi/Mietnomaden hast, bist Du falsch.

Zweiter Fehler ist die 100%-Finanzierung im Jahr 2014 (!). Damals lagen die Bauzinsen bei ~2%, Tendenz fallend. Wenn man das nicht will, weil man mit "Schulden" schlecht schläft, sollte man nach 9 Jahren dann wiederum nicht über eine maue Rendite jammern, weil ein 100%-Kauf eben jegliches Finanzierungs-Risiko ausschließt und da auch kein "Klumpenrisiko" besteht, weil Du gar kein Risiko hast und auch zu keinem Zeitpunkt eingegangen bist.

Wärst Du 2014 mit 30-40%EK reingegangen und hättest das restliche Kapital in ETF investiert, wärst Du heute bei 55-70% EK-Anteil resp. 45-30% Restschulden und hättest einen moderaten Gewinn durch Hebel allein schon bei der Immo erzielt. Plus vermutlich ETF-Gewinn. Das ist aber nicht mehr rückgängig zu machen, allenfalls durch eine zB 50%-Refinanzierung mit Zock auf weitere Wertsteigerung der Immo. Kann man in Q1/2023 für Regensburg natürlich trefflich streiten, ob das gerade ein guter Zeitpunkt ist oder nicht.

Es bleibt aber eine eigene Entscheidung, wobei ich selbst meine Privat-Immo aktuell wieder mit ca. 50% belastet habe. Ich glaube aber nicht, dass Du das ruhigen Gewissens und mit festem Schlaf hinkriegen würdest, weil Du ja schon bei einem klassischen Hebelgeschäft mit unter 100T€ Volumen (Wert 2014) eine Teil-Finanzierung abgelehnt hast.

Also: neu justieren. Frag' Dich, ob eine erneute Teilfinanzierung auf weitere 5-10 Jahre für Dich Sinn ergibt. Wenn nein, musst Du weiter mit der Mietrendite auf 100% EK leben oder eben den steuerfreien Gewinn mitnehmen und auf ETF umsteigen.

Hi @mfz73:

würde gerne deine Rechnung oben hier weiter zur Diskussion stellen:

Ein blindes Huhn hat beim Körner picken eine Wohnung 1993 BJ. gekauft. Wir wissen nicht wann, und wir wissen auch nicht welchen Anteil der AfA fähige Bodenwert zu dem Kaufzeitpunkt hatte und so linear mit 2%/50y abgeschrieben wird.

Weil wir von dem blinden Huhn nicht viel wissen, aber uns dennoch schon eine Weile angeregt austauschen, nehmen wir ein paar Annahmen um den Spannungsbogen hier weiter aufrecht zu erhalten.

Der Wohnung unterstellen wir folgende Parameter:

  1. Marktwert derzeit 200.000€
  2. Mietpreis nach Mietspiegel 15€/m2 * 33= 500*12= 6.000 p.a. (3% Bruttomietrendite auf 200k)
  3. Nicht umlagefähige NK 50€ p.M. *12= 600€ p.a.
  4. Abschreibefähiger Gebäudewert 170.000€ *2%= 3,400€ p.a.
  5. Das blinde Huhn arbeitet und liegt nach seinem zu versteuernden Erwerbseinkommen bei 42% Spitzensteuersatz
  6. Gesamte Werbungskosten AfA+ nicht umlagefähige NK = 4.000€

Soweit die Parameter, nun die Nettomiete nach Steuer und Kosten:

Nettoomiete: 2.000€ (zu verteuernde Bruttomiete) - nicht u. NK 600€ - 2.000*42%= 840€ + 4.000€ (Mietanteil ohne Steuer wegen Werbungskosten = 4.560€ Nettomiete

Alternative: Steuerfreier Verkauf für 200.000€ und Anlage in einem gut diversifizierten Aktien/ETF mit 3% Bruttomietrendite. 25% Quellensteuer + Soli, keine Kirche 26,375% 

Rechnung: 200.000€*3% = 6.000€ - 26,375% = 4.417€

Das Dividendenwachstum wird die 150€ Gap in den ersten Jahren einholen. Die historische Rendite von Aktien ist ca. 3% höher als Immobilien in guten Lagen.

Weiterer Wertzuwachs der Immobilie bleibt nach heutiger Gesetzgebung steuerfrei, der von Aktien mit 26,735%

 

Ist das alles so richtig, oder habe ich einen Denkfehler?

 

Zitat von Muslime_Frugi am 30. Januar 2023, 13:49 Uhr

 

Ist das alles so richtig, oder habe ich einen Denkfehler?

 

 

Zitat von Muslime_Frugi am 30. Januar 2023, 13:49 Uhr

gut diversifizierten Aktien/ETF mit 3% Bruttomietrendite

:mrgreen:

 

Ernsthaft, wieso rechnest du mit 3% bei Aktien?

Ich bin nur von einer Bruttodividende vs. Miete ausgegangen (laufender Cashflow). Die Wertsteigerungen der Wohnung und des Depots unberücksichtigt. Habe ja erwähnt, dass die Gesamtrendite bei Aktien historisch 3% höher liegt.

Soll oben bei Aktien natürlich Bruttodividende nicht Bruttomietrendite heißen.

alles klar...

Zitat von Muslime_Frugi am 30. Januar 2023, 13:49 Uhr
  1. Marktwert derzeit 200.000€

Wird nicht passen. Das wären +6000€/m² ...

  1. Mietpreis nach Mietspiegel 15€/m2 * 33= 500*12= 6.000 p.a. (3% Bruttomietrendite auf 200k)

Das blinde Huhn rechnet mit 2,2%, allerdings auf einen vermutlich deutlich geringeren Marktwert - wenn er es korrekt aufgestellt und wir korrekt verstanden haben.

  1. Nicht umlagefähige NK 50€ p.M. *12= 600€ p.a.

Könnte passen.

  1. Abschreibefähiger Gebäudewert 170.000€ *2%= 3,400€ p.a.

Abschreibung linear auf Kaufpreis vor 9 Jahren. Wird s.o. nicht passen, der Wert ist deutlich geringer.

  1. Das blinde Huhn arbeitet und liegt nach seinem zu versteuernden Erwerbseinkommen bei 42% Spitzensteuersatz

Unwahrscheinlich.

  1. Gesamte Werbungskosten AfA+ nicht umlagefähige NK = 4.000€

Da nicht A, nicht B.

Soweit die Parameter, nun die Nettomiete nach Steuer und Kosten: [...]

Ist das alles so richtig, oder habe ich einen Denkfehler?

Merkste selbst, oder? Solange er keine konkreten Zahlen nennt, hat das wenig Sinn.

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