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Wohnung an Verwandte vermieten, Steuer

Da meine Mutter bald in Rente geht und ihre Rente für ihre aktuelle Wohnung zu gering ist,  haben meine Frau und ich eine Wohnung gekauft, on welche sie und mein Stiefvater ziehen werden.

Der Kauf und die Finanzierung (110%) lief über uns,  da meine Mutter keinen Kredit bekommen hätte.

Es ist so geplant,  dass meine Mutter die Finanzierungskosten komplett übernimmt, inkl. rund 2% anfänglicher Tilgung.

Kann ich das Finanzamt komplett draußen lassen in so einem Fall?

Wie wäre steuerlich der Fall,  wenn ich die kostenlos dort wohnen lassen würde?

Hallo Paul 74,

ich bin keine Steuerberaterin und lasse meine Steuererklärung auch machen, also alles ohne Gewähr.

Was ich von der Fachfrau die letzten Jahre erfahren habe ist, Immobilien die vermietet werden bedeuten auch steuerliche Vorteile.

  • Die monatlich an die Bank zu zahlende Kreditrate besteht aus Zins- und Tilgungsleistungen. Die Zinsen können Vermieter von der Steuer absetzen.
  • Vermieter können für eine Immobilie, die bis einschließlich 31. Dezember 1924 errichtet worden ist, 40 Jahre lang jedes Jahr 2,5 Prozent von den Anschaffungs- und Herstellungskosten des Hauses oder der Wohnung von der Steuer absetzen. Für alle Immobilien, die nach 1924 errichtet wurden, können 50 Jahre lang zwei Prozent im Jahr von der Steuer abgesetzt werden.
  • Vermieter können die Grundsteuer in der Steuererklärung geltend machen.
  • Ausgaben und Einnahmen für eine Immobilie laufen häufig über ein speziell dafür eingerichtetes Konto. Die Kontoführungsgebühren können Vermieter von der Steuer absetzen.
  • Wer eine möblierte Wohnung vermietet, kann die Kosten für die Möbel von der Steuer absetzen.
  • Handwerkerkosten können von der Steuer abgesetzt werden. Das gleiche gilt, wenn der Vermieter die Wohnung renovieren muss. Die Kosten können in der Anlage V der Steuererklärung als Werbungskosten geltend gemacht werden.
  • Vermieter müssen Nebenkosten, die sie vom Mieter bekommen, zwar auch als Einkünfte in der Steuererklärung angeben, können diese danach aber auch noch als Werbungskosten absetzen.
  • Fahrten, die Vermieter im Zusammenhang mit ihrer vermieteten Wohnung machen, können sie als Reisekosten von der Steuer absetzen.
  • Vermieter, die sich komplett selbst um die Vermarktung, Vermietung oder Verwaltung ihrer Immobilie kümmern, können Bürokosten geltend machen.
  • Benötigt ein Vermieter im Zusammenhang mit der Wohnungsvermietung einen Anwalt, weil er beispielsweise Ärger mit seinem Mieter hat, kann er auch diese Kosten von der Steuer absetzen. Ebenso wie Steuerberaterkosten. ( s.a. https://ratgeber.immowelt.de/a/das-koennen-vermieter-von-der-steuer-absetzen.html )

Ich hatte anfangs Probleme mit dem Finanzamt, weil sie auf einem schriftlichen Mietvertrag bestanden und auch auf eine bestimmte Höhe der Miete, da es sonst "Liebhaberei" ist und Absetzen nicht möglich ist. Du müsstest als Miete um die 66 % der ortsüblichen Miete ansetzen. Es gilt die Warmmiete. Also kann "kalt" auch unter 66 % sein wenn Nebenkosten über dem Prozentsatz liegen.

Dabei mache ich es mir leicht und nehme immer eine stabile Warmmiete und die Steuerberaterin rechnet dann Nebenkosten und Aufwendungen für das Finanzamt heraus und setzt alle Kosten steuerlich ab. Minimaler Aufwand für mich, bei günstiger Miete und steuerlichen Vorteilen, Win-Win.

Bei mir läppert sich durch das Absetzen schon was zusammen. Haushaltsnahe Dienstleistungen oder auch Sanierungen am Haus, in der Wohnung, Abschreibungen.

Grundsätzlich kann Deine Mutter Dir auch Geld schenken, das wäre dann zu mindestens die monatliche Tilgung. Dabei gibt es hohe Freibeträge innerhalb von 10 Jahren. Aber Schenkungen sind nicht ganz frei. Schenkungen können auch zurückgefordert werden innerhalb einer 10 Jahres Frist. Z.b. wenn der Schenker mittellos wurde, z.B. aufgrund von Pflegebedürftigkeit. Das kann dann bedeuten, dass staatliche Transferleistungen nicht gewährt werden bis zum Rückfluss der Schenkung.

Das mit der Schenkung halte ich allerdings für einen "krummen" Weg, es wäre ja auch nicht Sinn der Geldzahlungen Deiner Mutter.

 

Wenn Du alles machen kannst was Du willst solltest Du etwas wollen.

Ich kenne Leute, die haben die gesetzliche Mindestmiete im Mietvertrag vereinbart und sich den Rest bar auszahlen lassen....

 

und sich den Rest bar auszahlen lassen...

Ist Betrug oder Steuerhinterziehung, also illegal. Und wofür?

Ich finde man sollte legal und fair bleiben. Gegenüber allen Wohnungseigentum-Beteiligten, Mieter, Dienstleistern und auch dem Finanzamt.

Meine letzte Steuererstattung sagt mir, dass es sich lohnt Kosten in einer Mietwohnung steuerlich absetzen zu können (Badsanierung).

"Illegal geht immer was", in allen Lebensbereichen, aber das ist kein Maßstab den ich anwenden oder auch ausbaden will (wenn andere z.b Steuern hinterziehen und dies dann allgemein Auswirkungen zeigt).

 

Wenn Du alles machen kannst was Du willst solltest Du etwas wollen.
Zitat von Paul74 am 21. August 2019, 0:44 Uhr

Es ist so geplant,  dass meine Mutter die Finanzierungskosten komplett übernimmt, inkl. rund 2% anfänglicher Tilgung.

Zwar nicht gefragt, aber ich möchte es anmerken: 2 % anfängliche Tilgung ist bei einem Annuitätendarlehen in der derzeitigen Niedrigstzinsphase zu wenig, da läufst Du nach Ablauf der Zinsbindung noch mit sehr viel Restschuld ins Risiko!

Falls Dir das bewusst ist und Du das Darlehen (worauf die 110 % schließen lassen) nur aus Gründen der Anlagestrategie aufgenommen hast, ist alles gut. Aber für andere Leser die Warnung: Je niedriger der Zinssatz, desto höher muss die anfängliche Tilgung gewählt werden, sonst ist nach Ablauf der Zinsbindung noch nicht viel vom Darlehen getilgt!

Durch den niedrigen Zinssatz (0,8%) und die geringen Abschreibungen (hoher Bodenrichtwert, daher niedriger Anteil aufs Gebäude) wird es schwer einen Verlust auszuweisen,  ohne deutlich unter die ortsübliche Vergleichsmiete zu rutschen.

Danke für eure Anregungen!

Ich schaue mal was ich daraus mache.

Wegen der Anschlussfinanzierung in 10 Jahren mache ich mir keine großen Gedanken,  selbst bei 7% wäre es zwar ärgerlich,  aber noch machbar.

Hallo Paul74,

da wir selbst vermieten kann ich nur sagen das die Ausführung von alija den tatsächlichen Gegebenheiten entsprechend und die Vorgehensweise vorgeben.

Für die Steuer gibt es halt die Mindestmiete, entsprechend steht die Abschreibung und die anfallenden Kosten dagegen. Und selbst wenn ein geringer Steueraufschlag anfällt, immerhin gehören dir ja mit der 2% Tilgung auch wieder ein Teil der Immobilie.

Da Du so konkret nach dem Finanzamt gefragt hast, fiele mir noch eine mögliche Schenkungssteuer bzgl Deiner Frau ein, wenn Deine Mama Eure Wohnung abbezahlt. Bei Dir als Kind dürfte es wg 400K Freibetrag alle 10J kein Problem geben, aber Deine Frau als Schwiegertochter hat nur 20K Freibetrag.

Vielleicht kann da eine Gestaltung mit Verrechnung mit der Mindestmiete getroffen werden, zumindest bzgl der Hälfte Deiner Frau.

Zitat von Energiefuchs am 21. August 2019, 14:00 Uhr

Und selbst wenn ein geringer Steueraufschlag anfällt, immerhin gehören dir ja mit der 2% Tilgung auch wieder ein Teil der Immobilie.

Bei 2 % anfänglicher Tilgung, 0,8 % Zins und 110 % Finanzierung hat er nach 10 Jahren, wenn seine Zinsbindung ausläuft, noch nicht mal die mitfinanzierten Nebenkosten getilgt.

 

PS: Sorry, hatte was Falsches im Rechner stehen, es wird auch schon Darlehen getilgt. Wäre mir aber immer noch zu viel Zinsrisiko (es sei denn, er hat das Geld und legt es so lange gut verzinst an und kann im Fall der Fälle dann auch volltilgen).

Hallo Christine,

du hast aber recht, mir wäre die Tilgung auch zu gering, wir streben bei dem niedrigen Zins immer so 5 Prozent für Zins und Tilgung an. Spätestens nach 15 Jahren sollte bei einer solchen Tilgung dann auch bei der Anschlussfinanzierung monatlich was übrig bleiben um zu Lebzeiten noch einen Gewinn aus der Immobilie zu ziehen. Und das klappt mit 2 % Tilgung eher weniger bis gar nicht wenn dann nach 10 Jahren noch die Zinsfalle droht. Und Rückstellung wären dann ja auch nicht schlecht.

Das Modell  mit Liebhaberei finde ich am besten. Ich will da weder Profit draus ziehen, noch etwas drauflegen. Ich habe lediglich meine Bonität zur Verfügung gestellt und habe so gesehen Oportunitätskosten, da ich erstmal keine weitere Finanzierung zu diesen Konditionen bekommen würde.

Sollte ich je einen Gewinn zu Lebzeiten meiner Mutter aus der Wohnung realisieren, steht der Gewinn ihr zu.

Mit 2% wird schon etwas mehr als die Nebenkosten getilgt, ich bin nach 10 Jahren bei 85% vom Netto-Kaufpreis. Die Anschlussfinanzierung macht mir keine grauen Haare, selbst bei 7% würde ich zwar schlucken, aber würde schon gehen. Die Inflation spielt mir hier ja dann auch in die Karten. Günstiger als Miete ist es auf jeden Fall.

Zitat von Paul74 am 22. August 2019, 16:57 Uhr

Die Inflation spielt mir hier ja dann auch in die Karten.

Du kannst machen, was Du möchtest, jeder Sparer ist anders.

Ich wollte Mitleser davor warnen, in Niedrigstzinsphasen nur gering zu tilgen und auch davor warnen, keine monatliche Rücklage für Instandhaltung ab Monat 1 zu bilden.

Ich hab schon mal eine (selbstgenutzte) Wohnung nach 13 Jahren mit Verlust verkauft. Übrigens nicht, weil die Tilgung zu gering gewesen wäre, sondern weil die Preise in den Keller gingen, soviel also zur Inflation.

Zitat von Paul74 am 22. August 2019, 16:57 Uhr

Das Modell  mit Liebhaberei finde ich am besten. Ich will da weder Profit draus ziehen, noch etwas drauflegen. Ich habe lediglich meine Bonität zur Verfügung gestellt und habe so gesehen Oportunitätskosten, da ich erstmal keine weitere Finanzierung zu diesen Konditionen bekommen würde.

Sollte ich je einen Gewinn zu Lebzeiten meiner Mutter aus der Wohnung realisieren, steht der Gewinn ihr zu.

Mit 2% wird schon etwas mehr als die Nebenkosten getilgt, ich bin nach 10 Jahren bei 85% vom Netto-Kaufpreis. Die Anschlussfinanzierung macht mir keine grauen Haare, selbst bei 7% würde ich zwar schlucken, aber würde schon gehen. Die Inflation spielt mir hier ja dann auch in die Karten. Günstiger als Miete ist es auf jeden Fall.

Rechne es einfach mal durch. In einer Wohnung ist immer mal wieder etwas zu machen oder halt am Haus in dem die Wohnung ist. Dadurch, dass ich für die  Steuererklärung z.B. eine Sanierung angeben konnte rechnete mir die Steuerberaterin an Werbungskosten einiges zusammen, weit über den Mieteinnahmen.

Die Sanierung hätte ich auf jeden Fall durchführen müssen.

Gut war auch, dass als ich hier kaufte die Außenfassade gemacht wurde, Wärmedämmung. Wenn ich das richtig erinnere wurde das aus dem Topf der Gemeinschaft bezahlt, den ich mit erwarb beim Wohnungskauf automatisch mit (die Instandhaltungsrücklagen waren zuvor u.a. durch den Verkäufer/die Gemeinschaft hochgefahren worden, für das Projekt). Auch dies steuerlich relevant.

In den letzten 14 Jahren habe ich anteilig Straßensanierung bezahlt. Das sind Kosten bei denen es gut sein kann, wenn Du Dir Möglichkeiten offen lässt diese ab zu setzen. Kosten sind nicht vermeidbar aber ggf. reduzierbar durch steuerliche Vorteile.

Es könnte sein, dass deine Mutter mit dem Ansatz, Zinszahlung plus Tilgung und den Nebenkosten, die sie vermutlich trägt, in dem 66% drin ist. Immer bezogen darauf, es handelt sich um eine Warmmiete. D.h. kalt kann niedriger sein.

Möglicherweise würde sie nicht mehr zahlen als geplant, einzig Deine Werbungskosten würden sich steuerlich anders auswirken. Reduzierte Steuer/Rückflüsse könntest Du zugutekommen lassen wem Du willst. Ich persönlich würde sie in einen eigenen Instandhaltungstopf oder Sonderzahlungen (Kredit) fließen lassen. Beides zum Vorteil Deiner Mutter/Mieterin.

So ein persönlicher Instandhaltungstopf führt bei mir dazu, dass ich auf die kleinen Mietwohnungs-spontan-Kosten gelassener eingehen kann.

 

 

Wenn Du alles machen kannst was Du willst solltest Du etwas wollen.