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Wertpapierinvest mit Immobilienkredit hebeln - steuerliche Aspekte?

Da @andre hier freundlicherweise schon Hilfe angeboten hatte, würde ich gerne darauf zurückkommen, auch von allen anderen bin ich natürlich dankbar für Feedback. Es geht um folgenden Fall:

Ich habe vor einem Jahr eine Wohnung für 197.000€ zum Vermieten gekauft, davon 163.000€ finanziert mit 1,2% Sollzins, 3,5% Anfangstilgung, 10 Jahre Zinsbindung und 34.000€ + NK aus Eigenkapital. 1€/m² für Instandhaltung eingerechnet ist der Cashflow vor Steuern aktuell bei etwa +-0. Wenn relevant, kann ich das gerne genauer aufschlüsseln. Der Kredit besteht eigentlich aus zwei Krediten, die sich nur im Betrag (100.000€ + 63.000€) und in der Grundschuld (Kaufobjekt + weitere abgezahlte und selbstgenutzte Wohnung) unterscheiden. Die Kredite sind also voll besichert. Man kann 5%/Jahr sondertilgen und zweimal in der Laufzeit die Tilgung zwischen 1% und 10% variieren, gegen 100€ Gebühr auch noch öfter. Zusätzlich läuft ein Bausparvertrag über 50.000€ (z.Z. ca 8.500€), der das Risiko hoher Zinsen nach Ablauf der 10 Jahre abfedern soll.

Mein ursprünglicher Plan war, die Kredite so schnell es geht zu tilgen, allerdings hatte ich Wertpapieranlagen damals noch gar nicht in Betracht gezogen. Darum habe ich im ersten Jahr die Sondertilgung voll genutzt und nun ca 150.000€ Restschuld. Von diesem Plan bin ich aber ab, weil die Tilgung nach meinem Verständnis wie ein Festgeld über die Restlaufzeit wirkt, und mich neben der geringen Rendite die nicht vorhandene Liquidität stört. Aktueller Plan ist darum:

  • Belassen der Tilgung bei 3,5% und keine Sondertilgungen mehr.  Evtl. sogar reduzieren, da bin ich noch unsicher.
  • Alles Erspartes zum Teil in 1-2 breit gestreute ETFs und zum Teil in Tagesgeld stecken (mehrheitlich ETF, genaue Aufteilung ebenfalls noch unsicher)

Das ganze würde ich auch nach Ende der Zinsbindung weiterlaufen lassen, wenn der Zins dann nicht massiv ansteigt.

Da die 1,2% schon unter der erwarteten Inflation liegen und außerdem noch steuermindernd wirken (nach Steuer effektiv bei knapp 0,7% liegen, darf man das so rechnen?), stehen die Chancen gut, dass sich das Vorgehen auszahlt. Wichtig ist mir, dass ich den Kredit unabhängig von der Entwicklung des ETF immer tilgen kann. Ich bin 36, ledig, verdiene als Angestellter mit relativ krisenfestem Arbeitsplatz ca 4.300€ Netto, habe ca 2.000€ Ausgaben/Monat und habe neben einer Notreserve von 12.000€ nur noch einen stillgelegten Riester-Vertrag (kaum der Rede wert) und sonst kein weiteres Vermögen.

@andre: Welche steuerlichen Besonderheiten gäbe denn bei dem Szenario, bzw. was wäre hier das Zwei-Kontenmodell? Welche Infos fehlen ggf. noch? Ich kenne bisher nur sehr grob die Regeln für die Absetzbarkeit von Ausgaben für das Mietobjekt (inkl. der Kreditzinsen) und hätte bei den ETF-Investitionen keinen Unterschied zu jemandem ohne Mietwohnung erwartet. Die Steuererklärung für das Kaufjahr 2019 steht ja auch erst an. 🙂

 

 

 

 

 

 

 

Die Steuerersparnis der ohnehin schon geringen absoluten Zinsen wird mit der Laufzeit/Tilgung kontinuierlich sinken, insofern wirkt sich eine SoTi an der Stelle sogar noch negativ aus. Allerdings ist man dann schneller fertig, kommt schneller in den Genuss der vollen Objektrendite und es beruhigt das Gemüt.

Da die SoTi bei Dir ja nicht aus dem Cashflow von +-0 kommen kann, sondern sich vermutlich aus Deinem sonstigen Überschuss speist, ist die Überlegung bei Dir tatsächlich, ob das so clever ist (sonst auch). Grundsätzlich musst Du Dir die Frage stellen, wieviel (prozentualen) Kredit Du mit Dir rumschleppen willst. Faktisch bist Du jetzt bei 25% EK bezogen auf den realen Marktwert der Immo, das ist schon ziemlich gut nach einem Jahr. Der Hype sind ja aktuell eher +110%-Finanzierungen mit 2% Tilgung, wo nach 20 Jahren immer noch die Hälfte des Kredits in den Büchern steht. Das wäre so ungefähr Deine aktuelle Restlaufzeit (~21 Jahre!?), wenn ich es richtig sehe.

10-15 Jahre eher die volle Frucht aus dem Objekt ziehen zu können, hat ja schließlich auch Charme.

Das sieht gut und solide aus.

Bislang bin ich in meinen zitierten Ausführungen nur auf das Thema Kredit in folgendem Umfange eingegangen und Aktien habe ich nur unter ökonomischen Aspekten beleuchtet. Vorab gibt es für mich bei Aktien aber auch den Wohlfühlfaktor zu betrachten.

Oder anders formuliert: Kannst Du damit leben, wenn Du beispielsweise in Aktien insgesamt 100.000 Euro gespart hast, also 5 Jahre arbeiten und hieraus fast Deine gesamten Ersparnisse in Aktien gegangen sind, und dann ein Crash kommt und Dein Depotwert beispielsweise auf 30-40.000 Euro sinkt? Hierzu ist von diversen Menschen etwas in diesem Blog geschrieben worden. Nur wenn Du diese Phase mental durchstehst und bei Deiner Strategie bleibst und die Aktien behältst, rechnet sich diese Strategie.

Noch eine Kleinigkeit zur Kreditstrukturierung: hier würde ich die Grundschuld, die auf dem Eigenheim läuft dann von der Bank im Verhandlungswege zurückholen, wenn der Kredit insoweit getilgt wird. Dies erhöht Deinen finanziellen Spielraum.

Noch eine Anmerkung zur Zinsabsicherung: Bleibt es bei Deiner Sparquote, Deiner geplanten Tilgung und einer Tilgungsquote nach 10 Jahren von 3,5 % auf den Restkredit (von ca. 100.000 in 10 Jahren), so kann der Kreditzins auf 20 % p.a. steigen bevor in der Vorsteuerbetrachtung Deine ganze Liquidität zur Schuldentilgung des gesamten Projektes benötigt wird. Der Bausparkredit macht es noch sicherer! Kreditzinsen von 20 % gab es zu Zeiten von "normalen" Inflationsraten nie. Der höchste Zins für eine 10 Jahreskondition in Deutschland lag bei unter 14 % p.a. (das war im Jahre 1980). Mit anderen Worten bei diesen Zinssätzen geht es in Richtung Hyperinflation, der Kredite entwertet und Sachwerte wie eine Immobilie aufwertet. Dies würde Dir sogar helfen. Mit anderen Worten mit Deinen Überlegungen bist Du m.E. auf der sicheren Seite. Aber auch das ist eine Einschätzungssache, die jeder für sich selbst beantworten sollte. Hier kann also der Bausparvertrag hinterfragt werden, wenn das Sicherheitsgefühl ausreicht.

Weiterhin stellt sich die Frage, ob die Immobilie eher an Wert gewinnen wird. Wenn die Immobilie eher an Wert verlieren wird (beispielsweise weil aufgrund der Lage Preisrückgänge zu erwarten sind), so ist eine schnellere Tilgung aus Sicherheitsgründen möglicherweise geboten.

Ich gehe später auf die weiteren Punkte ein.

Zitat von TheWanderer am 29. Januar 2020, 1:07 Uhr
  • Belassen der Tilgung bei 3,5% und keine Sondertilgungen mehr.  Evtl. sogar reduzieren, da bin ich noch unsicher.
  • Alles Erspartes zum Teil in 1-2 breit gestreute ETFs und zum Teil in Tagesgeld stecken (mehrheitlich ETF, genaue Aufteilung ebenfalls noch unsicher)

Belassen der Tilgung bzw. reduzieren ist eine Einschätzungssache und Gefühlsfrage: Wo bin ich in einer Crashsituation der Wirtschaft. Ökonomisch kann bei der Sicherheitenlage und dieser finanziellen Aufstellung sogar eine Reduzierung der Tilgung vertreten werden und ist sinnvoll.

Tagesgeld würde ich bis dahin aufstocken, bis für Dich die finanzielle Sicherheit erreicht ist. Das ist möglicherweise bei dem jetzigen Level gegeben, spätestens aber dann, wenn Du ein Jahr Kosten (inklusive Wohnung und Kapitaldienst der vermieteten Wohnung) ohne jegliche Einnahmen aus Deiner Liquidität bedienen könntest.

Wenn keine Sicherheit in Einzelaktienauswahl besteht, dann ETF's sehr breit gestreut.

Zitat von TheWanderer am 29. Januar 2020, 1:07 Uhr

Das ganze würde ich auch nach Ende der Zinsbindung weiterlaufen lassen, wenn der Zins dann nicht massiv ansteigt.

Das passt, wenn die Vorüberlegungen dazu führen, dass der Kredit im wesentlichen beibehalten werden soll.

Zitat von TheWanderer am 29. Januar 2020, 1:07 Uhr

Da die 1,2% schon unter der erwarteten Inflation liegen und außerdem noch steuermindernd wirken (nach Steuer effektiv bei knapp 0,7% liegen, darf man das so rechnen?), stehen die Chancen gut, dass sich das Vorgehen auszahlt. Wichtig ist mir, dass ich den Kredit unabhängig von der Entwicklung des ETF immer tilgen kann. Ich bin 36, ledig, verdiene als Angestellter mit relativ krisenfestem Arbeitsplatz ca 4.300€ Netto, habe ca 2.000€ Ausgaben/Monat und habe neben einer Notreserve von 12.000€ nur noch einen stillgelegten Riester-Vertrag (kaum der Rede wert) und sonst kein weiteres Vermögen.

 

Steuern: Berechnung korrekt. Alles andere paßt auch (siehe aber auch Vorbemerkungen)

Zitat von TheWanderer am 29. Januar 2020, 1:07 Uhr

 

@andre: Welche steuerlichen Besonderheiten gäbe denn bei dem Szenario, bzw. was wäre hier das Zwei-Kontenmodell? Welche Infos fehlen ggf. noch? Ich kenne bisher nur sehr grob die Regeln für die Absetzbarkeit von Ausgaben für das Mietobjekt (inkl. der Kreditzinsen) und hätte bei den ETF-Investitionen keinen Unterschied zu jemandem ohne Mietwohnung erwartet. Die Steuererklärung für das Kaufjahr 2019 steht ja auch erst an. 🙂

Steuerlich gibt es hierzu nichts weiter zu beachten. Das Zwei-Kontenmodell macht nur dann Sinn, wenn man den Kreditsaldo noch hochziehen möchte, um mehr Aktien zu kaufen. Dies macht m.E. nur in Aktiencrashsituationen bei Dir Sinn (Wiederum eine Einschätzungsfrage). Weitere Infos sind nicht notwendig.

Wie gesagt: herzlichen Glückwunsch zur soliden Aufstellung.

Zitat von Andre am 29. Januar 2020, 21:16 Uhr

Noch eine Kleinigkeit zur Kreditstrukturierung: hier würde ich die Grundschuld, die auf dem Eigenheim läuft dann von der Bank im Verhandlungswege zurückholen, wenn der Kredit insoweit getilgt wird. Dies erhöht Deinen finanziellen Spielraum.

Kommt drauf an. Die Grundschuld hat sowohl Vor- als auch Nachteil. (*Mir ist klar, dass Du das weißt, Andre)

Vorteil: die Eintragung im Grundbuch kann von der eintragenden Bank mit neuen Krediten verknüpft werden, auch für andere Immobilien. Gegenüber der erstfinanzierenden/eingetragenen Bank ein Vorteil, wenn man weiterhin mit dieser Bank zusammenarbeiten will (evtl. auch muss, weil man zB 20 Immobilien hat und nicht so einfach die Bank wechseln kann).

Nachteil: Bank A kann bei nicht zurückgezahlten Tilgungen aus anderen Krediten die Löschung der Eintragung Grundschuld A verweigern, selbst dann, wenn der anfänglich mit dieser Grundschuld verknüpfte Kredit längst getilgt ist. Zieht man dann eine weitere Bank hinzu, kommt diese nicht in den ersten Rang und verlangt daher teils deutlich höhere Kreditzinsen, weil bei Ausfällen und ggflls. Zwangsversteigerung zunächst Grundschuld/Ansprüche der Bank A getilgt würden.

Heißt in den allermeisten Fällen ... die eingetragene Grundschuld ist nur dann ein Problem, wenn man auch tatsächlich ein Problem hat.

Zitat von MFZ73 am 29. Januar 2020, 1:58 Uhr

Die Steuerersparnis der ohnehin schon geringen absoluten Zinsen wird mit der Laufzeit/Tilgung kontinuierlich sinken, insofern wirkt sich eine SoTi an der Stelle sogar noch negativ aus. Allerdings ist man dann schneller fertig, kommt schneller in den Genuss der vollen Objektrendite und es beruhigt das Gemüt.

Da die SoTi bei Dir ja nicht aus dem Cashflow von +-0 kommen kann, sondern sich vermutlich aus Deinem sonstigen Überschuss speist, ist die Überlegung bei Dir tatsächlich, ob das so clever ist (sonst auch). Grundsätzlich musst Du Dir die Frage stellen, wieviel (prozentualen) Kredit Du mit Dir rumschleppen willst. Faktisch bist Du jetzt bei 25% EK bezogen auf den realen Marktwert der Immo, das ist schon ziemlich gut nach einem Jahr. Der Hype sind ja aktuell eher +110%-Finanzierungen mit 2% Tilgung, wo nach 20 Jahren immer noch die Hälfte des Kredits in den Büchern steht. Das wäre so ungefähr Deine aktuelle Restlaufzeit (~21 Jahre!?), wenn ich es richtig sehe.

10-15 Jahre eher die volle Frucht aus dem Objekt ziehen zu können, hat ja schließlich auch Charme.

Ja, ich habe Diskussionen dazu gelesen, z.T. wird ja regelrecht gewarnt, da EK reinzustecken. Aber ich kann die nächsten 5-10 Jahre besser überblicken als die 10 danach, z.B. Auftragslage des AG und damit Jobsicherheit. Aktuell kann ich mit den hohen Schulden gut schlafen, in 10 Jahren unter anderen Voraussetzungen vielleicht nicht mehr. Und ich möchte nicht, dass die Bank mir mit Nachschusspflicht kommt, weil nächstes Jahr die Preise um 10% einbrechen und mein Kredit auf Kante genäht ist. Reduziert natürlich die Rendite, wenn die schlechten Nachrichten ausbleiben, insofern hilft mir das Feedback sehr, dass du das Vorgehen trotzdem sinnvoll findest. 🙂

 

Zitat von Andre am 29. Januar 2020, 21:44 Uhr
Zitat von TheWanderer am 29. Januar 2020, 1:07 Uhr

 

@andre: Welche steuerlichen Besonderheiten gäbe denn bei dem Szenario, bzw. was wäre hier das Zwei-Kontenmodell? Welche Infos fehlen ggf. noch? Ich kenne bisher nur sehr grob die Regeln für die Absetzbarkeit von Ausgaben für das Mietobjekt (inkl. der Kreditzinsen) und hätte bei den ETF-Investitionen keinen Unterschied zu jemandem ohne Mietwohnung erwartet. Die Steuererklärung für das Kaufjahr 2019 steht ja auch erst an. 🙂

Steuerlich gibt es hierzu nichts weiter zu beachten. Das Zwei-Kontenmodell macht nur dann Sinn, wenn man den Kreditsaldo noch hochziehen möchte, um mehr Aktien zu kaufen. Dies macht m.E. nur in Aktiencrashsituationen bei Dir Sinn (Wiederum eine Einschätzungsfrage). Weitere Infos sind nicht notwendig.

Wie gesagt: herzlichen Glückwunsch zur soliden Aufstellung.

Danke für die vielen Tipps und Anregungen!

Bzgl. Aktienkauf: Ich habe damit noch keine Erfahrung. Ich mache mir weder bei Auswahl noch bei Timing Illusionen, den Markt schlagen zu können, es würde darum ein maximal langweiliges Depot aus MSCI World und später evtl. noch ein Anteil EM. Ich sage mir selbst, dass es für Privatleute wie mich praktisch keine weniger riskanten, seriösen und halbwegs liquiden Anlageformen gibt, die langfristig Renditen oberhalb der Inflation bieten. Ich weiß, dass die größte Gefahr nicht der Crash selbst ist, sondern in dem Moment schwach zu werden. Ich hoffe, dass mir das hilft die Nerven zu bewahren. Zum Ausgleich möchte ich ja den RK1-Anteil in Tagesgeld o.ä., ich dachte da aber an max. 30-40%. Tagesgeld ist für mich gefühlt ein Crash in Slowmotion. 🙂

Ob der Bausparvertrag noch notwendig ist, hatte ich auch schon überlegt. Ich tendiere dazu ihn zu belassen, einfach weil er mich bei steigendem Zins vor Kosten schützt, lang bevor mich das in echte Schwierigkeiten bringt. Ich sehe ihn auch als "erweiterte Notreserve", an die ich innerhalb eines Monats mit Abschlägen oder nach drei Monaten ohne Abschläge kommen würde.

 

 

 

Zitat von TheWanderer am 29. Januar 2020, 23:21 Uhr

Ja, ich habe Diskussionen dazu gelesen, z.T. wird ja regelrecht gewarnt, da EK reinzustecken.

Man kann das auch anders ausdrücken. Wer die EK-Rendite so berechnet, wie das propagiert wird und der Argumentation folgend auf einen Wert von zu Beginn mindestens 20% kommen will, der darf mit aktuell marktüblichen Zahlen keinesfalls mehr als 20% des Kaufpreises incl. KNK mitbringen.

Konkret: wer bei einem Kaufpreis von 100T€ und 11T€ KNK mehr als 9T€ zusätzlich in die Immo steckt, kann die o.g. 20%-EK-Rendite nicht erreichen.

Die +20% sind also nur mit einem Hebel/Fremdkapital von deutlich +90% zu erreichen und in der Verbindung ein positiver Cash-flow nur dann, wenn Tilgung und Zins nicht mehr als ~4% insgesamt betragen, was wiederum zu langen Laufzeiten führt.

Grundsätzlich ist das also ein Index, den man auch anders interpretieren kann: je höher der Wert sein soll, desto länger läuft die Finanzierung und desto höher ist der Hebel.

Eine 75%-Finanzierung, bei der man wie Du ~11%KNK zzgl. weiterer +20% EK +5% SoTi im ersten Jahr einbringt, kommt nach der Berechungsmethode deutlich unter 10% EK-Rendite raus und ist nur mit absurden Marktannahmen auf 20% zu pushen. Die Aussage/These dieses Berechnungsindex' ist also eindeutig: maximaler Hebel in Kombi mit langen Laufzeiten = richtig/positiv.

Der These kann man natürlich folgen. Muss man aber nicht.

Zitat von MFZ73 am 29. Januar 2020, 22:11 Uhr
Zitat von Andre am 29. Januar 2020, 21:16 Uhr

Noch eine Kleinigkeit zur Kreditstrukturierung: hier würde ich die Grundschuld, die auf dem Eigenheim läuft dann von der Bank im Verhandlungswege zurückholen, wenn der Kredit insoweit getilgt wird. Dies erhöht Deinen finanziellen Spielraum.

Kommt drauf an. Die Grundschuld hat sowohl Vor- als auch Nachteil. (*Mir ist klar, dass Du das weißt, Andre)

Vorteil: die Eintragung im Grundbuch kann von der eintragenden Bank mit neuen Krediten verknüpft werden, auch für andere Immobilien. Gegenüber der erstfinanzierenden/eingetragenen Bank ein Vorteil, wenn man weiterhin mit dieser Bank zusammenarbeiten will (evtl. auch muss, weil man zB 20 Immobilien hat und nicht so einfach die Bank wechseln kann).

Nachteil: Bank A kann bei nicht zurückgezahlten Tilgungen aus anderen Krediten die Löschung der Eintragung Grundschuld A verweigern, selbst dann, wenn der anfänglich mit dieser Grundschuld verknüpfte Kredit längst getilgt ist. Zieht man dann eine weitere Bank hinzu, kommt diese nicht in den ersten Rang und verlangt daher teils deutlich höhere Kreditzinsen, weil bei Ausfällen und ggflls. Zwangsversteigerung zunächst Grundschuld/Ansprüche der Bank A getilgt würden.

Heißt in den allermeisten Fällen ... die eingetragene Grundschuld ist nur dann ein Problem, wenn man auch tatsächlich ein Problem hat.

Das war mir nicht bewusst: Wenn ich zwei Kredite mit unterschiedlichen Objekten als Grundschuld bei einer Bank habe, und zahle einen davon ab, dann darf mir die Bank das Ausstellen der Löschungsbewilligung verweigern, solange der andere Kredit noch läuft? Das hätte ich nur für den Fall erwartet, dass z.B. durch Preisverfall die Grundschuld des anderen Kredits allein plötzlich nicht mehr die Restschuld abdeckt, was sie ursprünglich ja schon tat.

Der Kredit mit der Mietwohnung als Grundschuld darf nur zum Kauf der Mietwohnung verwendet werden, der Kredit mit der vorhandenen Wohnung als Grundschuld schränkt die Verwendung des ausgezahlten Betrags nicht weiter ein (OK, in dem Detail unterscheiden sich die Verträge dann doch wieder). Das hilft mir in dem Fall dann wohl auch nicht weiter?

In jedem Fall war mein Plan, bei vollständiger Tilgung beide Löschungsbewilligungen anzufordern und sicher(*) zu verwahren. So kann ich die Grundschuld bei der gleichen Bank ggf. nochmal nutzen (ING, bisher mit guter Erfahrung). Sollte ich die Grundschuld später ersetzen wollen, dann würde ich erwarten, dass ich dem Notar Antrag auf Löschung + Bewilligung geben kann, und er Löschung und Beantragung der neuen Grundschuld in einem vornimmt.

 

(*) Bei Bekannten war eine viele Jahre alte Löschungsbewilligung tatsächlich mal nicht mehr auffindbar, das ausstellende Institut (eine kleine Bausparkasse) existierte nicht mehr und der Rechtsnachfolger wollte keine neue ausstellen (evtl. fehlten auch weitere Dokumente, so im Details weiß ich das nicht). Folge war ein langwieriges und teures Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht, das sie fast um ihr Wunschobjekt gebracht hätte. Das möchte ich nicht erleben. 🙂

Zitat von Andre am 29. Januar 2020, 21:16 Uhr

Weiterhin stellt sich die Frage, ob die Immobilie eher an Wert gewinnen wird. Wenn die Immobilie eher an Wert verlieren wird (beispielsweise weil aufgrund der Lage Preisrückgänge zu erwarten sind), so ist eine schnellere Tilgung aus Sicherheitsgründen möglicherweise geboten.

Die Wohnung ist Baujahr 59 und befindet sich in Hannover, nicht weit vom Zentrum, keine Spitzenlage aber schon ganz ordentlich, gut angebunden. Guter Zustand, es wohnen da mehrheitlich Eigennutzer, die eher zuviel als zu wenig ins Gebäude investieren. Es gibt wenig Platz für Nachverdichtung in vergleichbarer oder besserer Lage. Ich sehe wenig Gefahr beim konkreten Objekt, eher beim Gesamtmarkt. Bei den aktuellen Hochpreisen halte ich in den nächsten Jahren eine Entwicklung unterhalb Inflation oder sogar leichten Wertverlust wahrscheinlich. Ich gehe bis jetzt aber davon aus, dass die einmalige Sondertilgung zusammen mit den 3,5% jährlich ausreichen, um die Bank bei Laune zu halten.

Zitat von TheWanderer am 30. Januar 2020, 0:51 Uhr

Das war mir nicht bewusst: Wenn ich zwei Kredite mit unterschiedlichen Objekten als Grundschuld bei einer Bank habe, und zahle einen davon ab, dann darf mir die Bank das Ausstellen der Löschungsbewilligung verweigern, solange der andere Kredit noch läuft?

Nein, das ergibt ja keinen Sinn. Aber wenn Du bei der Bank zB offene Konsumkreditschulden, Kontokorrent überzogen, Steuerschulden oder wie auch immer geartete nicht gesicherte Schulden angehäuft hast, dann kann die Bank, obwohl der Kredit auf Immo A getilgt ist, die Löschung verweigern.

Wie oben beschrieben hast Du dann aber auch ein konkretes Problem.

In jedem Fall war mein Plan, bei vollständiger Tilgung beide Löschungsbewilligungen anzufordern und sicher(*) zu verwahren.

Nicht notwendig bzw. dann nicht konsequent zu Ende gedacht. Wenn man die Löschungsbewilligungen hat, lässt man die Eintragungen im Grundbuch auch tatsächlich löschen. Dann ist das Grundbuch wieder frei und das ist staatlich archiviert. Den aktuellen Grundbuchauszug kann man immer wieder generieren, da muss man nichts im Ordner aufheben.

Faktisch werden aber oft die Grundbücher erst freigeräumt, wenn es zwingend notwendig ist, also zB bei Verkauf. Vorher sparen sich viele einfach die Gebühren für die Austragung.

So kann ich die Grundschuld bei der gleichen Bank ggf. nochmal nutzen (ING, bisher mit guter Erfahrung). Sollte ich die Grundschuld später ersetzen wollen, dann würde ich erwarten, dass ich dem Notar Antrag auf Löschung + Bewilligung geben kann, und er Löschung und Beantragung der neuen Grundschuld in einem vornimmt.

Yup.

(*) Bei Bekannten war eine viele Jahre alte Löschungsbewilligung tatsächlich mal nicht mehr auffindbar, das ausstellende Institut (eine kleine Bausparkasse) existierte nicht mehr und der Rechtsnachfolger wollte keine neue ausstellen (evtl. fehlten auch weitere Dokumente, so im Details weiß ich das nicht). Folge war ein langwieriges und teures Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht, das sie fast um ihr Wunschobjekt gebracht hätte. Das möchte ich nicht erleben. 🙂

Siehe oben. Wenn man sich die paar Taler für die Austragung spart, entsteht sowas.

Zitat von MFZ73 am 30. Januar 2020, 1:10 Uhr

In jedem Fall war mein Plan, bei vollständiger Tilgung beide Löschungsbewilligungen anzufordern und sicher(*) zu verwahren.

Nicht notwendig bzw. dann nicht konsequent zu Ende gedacht. Wenn man die Löschungsbewilligungen hat, lässt man die Eintragungen im Grundbuch auch tatsächlich löschen. Dann ist das Grundbuch wieder frei und das ist staatlich archiviert. Den aktuellen Grundbuchauszug kann man immer wieder generieren, da muss man nichts im Ordner aufheben.

Ich hatte erwartet, dass man trotz ausgestellter Löschungsbewilligung die noch bestehende Grundschuld bei nächster Gelegenheit weiter nutzen kann, in dem man die Bewilligung zurückgibt, für ungültig erklärt o.ä. Man würde sich dann neben der Austragung auch die noch teurere Neueintragung und den Zeitverlust sparen. Wenn das nicht geht, kann ich dir folgen, dann würde ich sie gleich austragen lassen und die Verantwortung ans Gericht abgeben ( da sind die Daten sicher *räusper* ).

Klar geht das, aber dann ist die Archivierung eben Dein Risiko.