Zitat von Christine am 30. September 2019, 14:40 Uhr

Allerdings ist der Totalverlust des Vermögenswertes meines Denkens nach fast unmöglich.

Richtig. In beiden Anlageformen. Deshalb schrieb ich auch nur vom Ertrag eines Jahres (Miete bei Immo, Gewinn bei den Unternehmen).

Dass alle Unternehmen im MSCI World komplett ohne Insolvenz-Restwert für die Aktionäre Pleite gehen, dafür gibt es eigentlich nur zwei Szenarien: Atomkrieg oder weltweiter Kommunismus. In beiden Fällen wird man sich wohl um das Geld der Altersvorsorge keine Gedanken mehr machen müssen ...

Zitat von Nyxpriest am 24. April 2020, 15:19 Uhr

Hi Jan!

Ich bin beim Forum durchforsten auf deine Vorstellung gekommen und wir befinden uns in einer sehr ähnlichen Situation. Ich beschäftige mich auch mit Immobilien habe aber einen anderen Ansatz.

Meiner Meinung nach liegt der größte Unterschied darin, dass du deine Immobilien so rasch wie möglich abtilgen möchtest. Meine Frage ist warum?

Mir ist klar, dass du schneller Cashflow generierst. Aber bist du denn auf diesen Cashflow angewiesen? Arbeitest du sonst gar nichts?

Mein Ansatz ist der Folgende:

Ich finanziere so lange wie möglich, Sondertilgungen würde ich nie machen. Die Überlegung die dahinter liegt ist die Ausnutzung der Inflation. Ich weiß gerade sind wir weit entfernt von 2%, aber grundsätzlich kann man mit einer Inflation von 2% rechnen, also werden meine Schulden jedes Jahr 2% weniger, ohne, dass ich irgendetwas tilgen muss. Alex Fischer sagt das so schön: Warum den Rhein flussaufwärts schwimmen, wenn man ihn auch flussabwärts schwimmen kann?

Die Zinsen sind natürlich nicht so schön ,aber die setzen wir ja immerhin ab.

Und das wichtigste: Das Wachstum geht, unter Inkaufnahme eines Risikos (Wertverfall, Mietausfall usw. das muss jeder für sich selbst abwägen) wesentlich schneller. Jeden Euro den du sondertilgst könntest du schon in die nächste Bude investieren.

Das ist meine Meinung und die ist zugegebener Maßen nicht mit sehr viel Erfahrung hinterlegt, Meine erste Wohnung habe ich vor ca. 4 Jahren gekauft. Würde mich trotzdem interessieren, was du dazu sagts - auch wenn du mit 25 noch nicht unbedingt mit viel Erfahrung gesegnet sein kannst! 😀

Grüße,

Nyxpriest

Zitat von Gelöschter Benutzer am 25. April 2020, 2:29 Uhr

Zitat von Nyxpriest am 24. April 2020, 15:19 Uhr

Hi Jan!

Ich bin beim Forum durchforsten auf deine Vorstellung gekommen und wir befinden uns in einer sehr ähnlichen Situation. Ich beschäftige mich auch mit Immobilien habe aber einen anderen Ansatz.

Meiner Meinung nach liegt der größte Unterschied darin, dass du deine Immobilien so rasch wie möglich abtilgen möchtest. Meine Frage ist warum?

Weil das clever ist.

Mir ist klar, dass du schneller Cashflow generierst. Aber bist du denn auf diesen Cashflow angewiesen? Arbeitest du sonst gar nichts?

Falsche Frage. Und vor allem im Zusammenhang mit unserer gestrigen Konversation bereits beantwortet.

Mein Ansatz ist der Folgende:

Ich finanziere so lange wie möglich,

Ja, das habe ich bereits vermutet.

Sondertilgungen würde ich nie machen.

Ich schon.

Die Überlegung die dahinter liegt ist die Ausnutzung der Inflation.

Welche Inflation? Die 2% Kasperinflation, die die EU als Minimum deklariert, damit der Laden nicht zusammenbricht?

In Bezug auf Deine Überlegung völlig irrelevant. Gewinn würdest Du nur erzielen wenn die Inflation steigt und Deine Mieter die steigenden absoluten Mieten/Preise auch dauerhaft begleichen könnten.

Ich weiß gerade sind wir weit entfernt von 2%, aber grundsätzlich kann man mit einer Inflation von 2% rechnen, also werden meine Schulden jedes Jahr 2% weniger, ohne, dass ich irgendetwas tilgen muss. Alex Fischer sagt das so schön: Warum den Rhein flussaufwärts schwimmen, wenn man ihn auch flussabwärts schwimmen kann?

Na, dann schwimm' mal schön. Alex Fischer habe ich Ostern geblockt, weil mir sein Krisen-Geseier auf den Sack ging.

Die Zinsen sind natürlich nicht so schön ,aber die setzen wir ja immerhin ab.

Und das wichtigste: Das Wachstum geht, unter Inkaufnahme eines Risikos (Wertverfall, Mietausfall usw. das muss jeder für sich selbst abwägen)

Nein, das muss man nicht "für sich selbst abwägen", das kann man berechnen. Sowohl den Wertverfall als auch den Mietausfall. Aber wäg' das ruhig mal ab - liefert zumindest einen intersubjektiven Wert.

wesentlich schneller. Jeden Euro den du sondertilgst könntest du schon in die nächste Bude investieren.

Ok - und wieviel mehr Cash muss man dann vorhalten, damit das Risiko eingedämmt wird?

Zitat von geschaeftsjunge am 25. April 2020, 7:09 Uhr

Zitat von Nyxpriest am 24. April 2020, 15:19 Uhr

Hi Jan!

Ich bin beim Forum durchforsten auf deine Vorstellung gekommen und wir befinden uns in einer sehr ähnlichen Situation. Ich beschäftige mich auch mit Immobilien habe aber einen anderen Ansatz.

Meiner Meinung nach liegt der größte Unterschied darin, dass du deine Immobilien so rasch wie möglich abtilgen möchtest. Meine Frage ist warum?

Mir ist klar, dass du schneller Cashflow generierst. Aber bist du denn auf diesen Cashflow angewiesen? Arbeitest du sonst gar nichts?

Mein Ansatz ist der Folgende:

Ich finanziere so lange wie möglich, Sondertilgungen würde ich nie machen. Die Überlegung die dahinter liegt ist die Ausnutzung der Inflation. Ich weiß gerade sind wir weit entfernt von 2%, aber grundsätzlich kann man mit einer Inflation von 2% rechnen, also werden meine Schulden jedes Jahr 2% weniger, ohne, dass ich irgendetwas tilgen muss. Alex Fischer sagt das so schön: Warum den Rhein flussaufwärts schwimmen, wenn man ihn auch flussabwärts schwimmen kann?

Die Zinsen sind natürlich nicht so schön ,aber die setzen wir ja immerhin ab.

Und das wichtigste: Das Wachstum geht, unter Inkaufnahme eines Risikos (Wertverfall, Mietausfall usw. das muss jeder für sich selbst abwägen) wesentlich schneller. Jeden Euro den du sondertilgst könntest du schon in die nächste Bude investieren.

Das ist meine Meinung und die ist zugegebener Maßen nicht mit sehr viel Erfahrung hinterlegt, Meine erste Wohnung habe ich vor ca. 4 Jahren gekauft. Würde mich trotzdem interessieren, was du dazu sagts - auch wenn du mit 25 noch nicht unbedingt mit viel Erfahrung gesegnet sein kannst! 😀

Grüße,

Nyxpriest

Hallo @Nyxpriest,

vielen Dank für deinen Beitrag! Ich freue mich, dass es hier auch noch andere Immobilienliebhaber gibt.

Deinen Ansatz kann ich absolut nachvollziehen und habe ich auch schon mehrfach so erlebt, auch beschreibt dein Vorgehen der Verfasser von "Rich dad, Poor dad" und auch sein Steuerberater ist im gleichen Ansatz wie du. Er verfasste das Buch "Warum die Reichen immer Reicher werden". Ich habe beide gelesen und verstehe den Sinn, sowie also auch deinen absolut. Jedoch machen es beide meines Erachtens ein wenig anders als du. Sie rechnen nicht mit der "Inflation" sondern verschaffen sich wirklich wie du schon sagtest mit Steuervorteilen einen entscheidenen Vorsprung.

Jedoch muss ich dir ehrlicherweise sagen, dass ich dazu einfach zu ängstlich bin. Schulden schön und gut. Aber irgendwann kann sowas auch ganz schnell den Bach hinunter gehen. Ich schwimme auch schon nicht mit dem Strom, da ich Investiere. Meine Bruttomietrendite liegt bei ca. 7% was schon ganz beachtlich ist. Ich möchte erstmal zwei komplett bezahlte Häuser haben, damit ich eines davon als Sicherheit bieten kann. Natürlich hast du recht und es macht viel Sinn, das Kapital bereits in neue Objekte zu investieren. Allerdings reicht dafür bei mir der Mut dann auch nicht aus, was eventuell auch auf meine Erziehung zurückzuführen ist. Ich muss aber auch sagen, dass ich dein Vorgehen erst absolut mit dem Lesen der Bücher verstanden habe. Vorher war für mich eine bezahlte Immobilie immer die beste Sicherheit. Heute weiß ich, dass es auch der Cashflow sein kann. (Gott sei Dank bin ich ja noch jung und kann ein weiteres Gleis auch mal nehmen.)

Gerne würde ich mit dir auch mal über Skype sprechen, wenn du Lust hast! Könnte sicher ein interessanter Pro und Konto Austausch werden.

 

Zitat von MFZ73 am 25. April 2020, 2:29 Uhr

Ok - und wieviel mehr Cash muss man dann vorhalten, damit das Risiko eingedämmt wird?

Genau so denke ich teilweise auch. Gerade in Zeiten von Corona, wird einem ja bewusst, wie schnell alles mal kurz abgeschaltet werden kann.

Allerdings hat auch er Recht, denn es gibt nicht gerade wenige die es so handhaben. Der Investmentpunk beispielsweise hat zig Wohnungen, wo er wie oben beschrieben vorgeht. Natürlich sagt aber auch der Autor von "Rich dad, Poor dad", dass es auch ein riskantes unterfangen ist. Und ich habe zwar ein gehobenes Einkommen, möchte aber auch nicht alles riskieren in eine Privatinsolvenz zu kommen. Auch wenn ich mir einen Split (also einen Weg zwischen diesen Beiden), sehr gut vorstellen kann.

Irgendwo auf jede bezahlte Immobilie eine weitere auf Kredit zu kaufen, wäre mir eher schlüssig als alles auf Kredit...

Viele Wege führen nach Rom. Ich würde auch niemals Aktien handeln, dafür investiere ich nahezu alles direkt in die Zahlung der Immobilien. Hunderte andere schwören ja gerade in dieser Szene auf Aktien. Darum bin ich ja auch hier, andere Meinungen hören und eventuell als weiteres Standbein in Betracht ziehen.

 

Vielen Dank euch beiden!

 

Beste Grüße,

geschaeftsjunge

Zitat von Nyxpriest am 25. April 2020, 8:49 Uhr

@mfz73

Ich hab unsere Konversation von vorgestern nicht schon wieder vergessen, keine Sorge!

Ganz so ist es jetzt auch wieder nicht. Wenn man sich den Immobilienmarkt ansieht, sind die Preise in den letzten Jahrzehnten stabil gewesen in Europa, was einen Preisverfall jetzt nicht unmöglich macht, aber einen Verfall von bis zu 20% stecke ich locker weg. Natürlich ist das Ganze in Zeiten wie diesen schwer abschätzbar! Aber wer weiß wie sich der Aktienmarkt weiter entwickelt? Eine Krise wie diese gab es noch nie und ich habe nicht vor nur aufgrund von Vermutungen meine Strategie über den Haufen zu werfen! Für die nächsten 1-3 Jahre muss man eben etwas mehr Cash herumliegen haben, was zwar weh tut, aber so ist es eben.

Die Zinsen sind derartig niedrig und es ist möglich, diese auf ewig festzuschreiben. Also ist auch das Zinsänderungsriskio überschaubar.

Ja ein Mieter kann dir ausfallen, das ist dann ärgerlich, aber diese Reserven schafft man sich einfach.

Es stellt sich immer die Frage, was man erreichen will. Ich habe eben viel vor und bin bereit Risiken in Kauf zu nehmen. Wie groß kann das Risiko sein, wenn mich Banken jedes mal wieder zu sehr guten Konditionen finanzieren? Natürlich kann man jetzt sagen, alle Banken wollen nur Geschäft und Kohle machen und denen ist das Risiko egal. Ich glaube das eben nicht. Ich denke also, mein Risiko ist erhöht, aber überschaubar.

2% Inflation ist vernachlässigbar? Alle meine Kredite laufen auf 30 Jahre. Rechne dir aus, was alleine die Inflation bei einem Schuldenstand von 500.000 über 30 Jahre ausmacht! Jedes Jahr werden alleine die Zinsen durch die Inflation gezahlt. Und natürlich spiegelt sich diese Inflation in der Miete wieder, alles andere wäre unlogisch.

 

@geschaeftsjunge

Ich war zu beginn auch konservativer, habe nur 80% finanziert und mir das Ganze einmal angesehen. Ich habe die Angst aber relativ schnell verloren. Jeder meiner Kredite ist mit einem Sachwert besichert, dessen Preis in der Vergangenheit alles andere als volatil war. Meine Reserven sind dem Risiko entsprechend und in Zeiten von CORONA noch höher - leider, aber muss ja sein. Mein Arbeitseinkommen ist auch ganz ordentlich und in zusammenschau mit sparsamen Lebensstil kann man im schlimmsten Fall den Karren aus dem Dreck ziehen. Dann kaufe ich eben 2-3 Jahre keine neue Wohnung dazu.

Ich denke in unserem Alter lässt sich noch gut riskieren. Natürlich kannst du auf jede abgezahlte Immobilie eine neue Kaufen, dann ist dein Wachstum aber sehr begrenzt.

Im absoluten Extremfall (den ich zwar kenne, wovon ich aber nicht ausgehe, weil sonst dürfte ich gar kein Geld irgendwo investieren) muss ich eben von vorne beginnen. Wäre ärgerlich, ich würde meine gesetzten Ziele mit dieser Strategie nicht erreichen und ich müsste eine neue, noch riskantere und vermutlich auch zeitlich intensivere Strategie fahren, also Richtung eigenes Unternehmen. Der Investmentpunk sagt zwar als Unternehmer bist du sicher, aber das hat uns ja die CORONA-Krise gezeigt. Mein Beamtengehalt kommt weiter ganz normal, ohne Einschränkungen und das bis zum Rentenantritt garantiert.

Das Angebot zu Sykpen würde ich wirklich gerne annehmen! Wie wir den Sykpe-Kontakt austauschen bin ich mir aber noch nicht so sicher...

Beste Grüße,

Nyxpriest

Zitat von geschaeftsjunge am 25. April 2020, 12:24 Uhr

Zitat von Nyxpriest am 25. April 2020, 8:49 Uhr

@mfz73

Ich hab unsere Konversation von vorgestern nicht schon wieder vergessen, keine Sorge!

Ganz so ist es jetzt auch wieder nicht. Wenn man sich den Immobilienmarkt ansieht, sind die Preise in den letzten Jahrzehnten stabil gewesen in Europa, was einen Preisverfall jetzt nicht unmöglich macht, aber einen Verfall von bis zu 20% stecke ich locker weg. Natürlich ist das Ganze in Zeiten wie diesen schwer abschätzbar! Aber wer weiß wie sich der Aktienmarkt weiter entwickelt? Eine Krise wie diese gab es noch nie und ich habe nicht vor nur aufgrund von Vermutungen meine Strategie über den Haufen zu werfen! Für die nächsten 1-3 Jahre muss man eben etwas mehr Cash herumliegen haben, was zwar weh tut, aber so ist es eben.

Die Zinsen sind derartig niedrig und es ist möglich, diese auf ewig festzuschreiben. Also ist auch das Zinsänderungsriskio überschaubar.

Ja ein Mieter kann dir ausfallen, das ist dann ärgerlich, aber diese Reserven schafft man sich einfach.

Es stellt sich immer die Frage, was man erreichen will. Ich habe eben viel vor und bin bereit Risiken in Kauf zu nehmen. Wie groß kann das Risiko sein, wenn mich Banken jedes mal wieder zu sehr guten Konditionen finanzieren? Natürlich kann man jetzt sagen, alle Banken wollen nur Geschäft und Kohle machen und denen ist das Risiko egal. Ich glaube das eben nicht. Ich denke also, mein Risiko ist erhöht, aber überschaubar.

2% Inflation ist vernachlässigbar? Alle meine Kredite laufen auf 30 Jahre. Rechne dir aus, was alleine die Inflation bei einem Schuldenstand von 500.000 über 30 Jahre ausmacht! Jedes Jahr werden alleine die Zinsen durch die Inflation gezahlt. Und natürlich spiegelt sich diese Inflation in der Miete wieder, alles andere wäre unlogisch.

 

@geschaeftsjunge

Ich war zu beginn auch konservativer, habe nur 80% finanziert und mir das Ganze einmal angesehen. Ich habe die Angst aber relativ schnell verloren. Jeder meiner Kredite ist mit einem Sachwert besichert, dessen Preis in der Vergangenheit alles andere als volatil war. Meine Reserven sind dem Risiko entsprechend und in Zeiten von CORONA noch höher - leider, aber muss ja sein. Mein Arbeitseinkommen ist auch ganz ordentlich und in zusammenschau mit sparsamen Lebensstil kann man im schlimmsten Fall den Karren aus dem Dreck ziehen. Dann kaufe ich eben 2-3 Jahre keine neue Wohnung dazu.

Ich denke in unserem Alter lässt sich noch gut riskieren. Natürlich kannst du auf jede abgezahlte Immobilie eine neue Kaufen, dann ist dein Wachstum aber sehr begrenzt.

Im absoluten Extremfall (den ich zwar kenne, wovon ich aber nicht ausgehe, weil sonst dürfte ich gar kein Geld irgendwo investieren) muss ich eben von vorne beginnen. Wäre ärgerlich, ich würde meine gesetzten Ziele mit dieser Strategie nicht erreichen und ich müsste eine neue, noch riskantere und vermutlich auch zeitlich intensivere Strategie fahren, also Richtung eigenes Unternehmen. Der Investmentpunk sagt zwar als Unternehmer bist du sicher, aber das hat uns ja die CORONA-Krise gezeigt. Mein Beamtengehalt kommt weiter ganz normal, ohne Einschränkungen und das bis zum Rentenantritt garantiert.

Das Angebot zu Sykpen würde ich wirklich gerne annehmen! Wie wir den Sykpe-Kontakt austauschen bin ich mir aber noch nicht so sicher...

Beste Grüße,

Nyxpriest

Gibt es Forenregeln die verbieten, dass wir Kontaktdaten austauschen?

Ich denke es wäre sehr interessant!

Zitat von Nyxpriest am 25. April 2020, 12:35 Uhr

Ich denke es gibt keine Regel, die das verbietet, aber ich weiß nicht, ob ich hier öffentlich meine Kontaktdaten posten möchte. Eine PN-Funktion wäre cool...

Zitat von geschaeftsjunge am 25. April 2020, 13:22 Uhr

@nyxpriest

Schreib mir eine Whatsapp an: 04931/1733846 - ist meine Geschäftsnummer. 😉

Sobald du mir geschrieben hast, kann ich Sie dann ja löschen.

Zitat von Nyxpriest am 25. April 2020, 13:48 Uhr

Sorry, aber die Nummer gibts bei mir nicht.

hab eine SMS an verschiedene Vorwahlvarianten verschickt! Ich hoffe eine davon war deine...

Zitat von geschaeftsjunge am 25. April 2020, 14:08 Uhr

Speicher die Nummer einfach in deinen Kontakten und schon hast du sie???

Da schreiben mir jeden Tag Kunden, das muss gehen.

Zitat von Gelöschter Benutzer am 25. April 2020, 14:31 Uhr

Zitat von geschaeftsjunge am 25. April 2020, 7:09 Uhr

Der Investmentpunk beispielsweise hat zig Wohnungen, wo er wie oben beschrieben vorgeht.

Der Investmentpunk hat 'n Harvardabschluss in Mathematik (iirc), ist 8-stellig im Plus und bekennender Workoholic. Wenn Du dem heute alles wegnimmst, was er hat, braucht der 3 Tage, dann steht wieder 'n bezahlter Luxusschlitten vor der Tür, weil der sich jederzeit weltweit 'n Topjob besorgen kann. Der kann nicht pleite gehen, es sei denn, sein Kopf funktioniert nicht mehr. Wenn man sich mit dem vergleicht, sollte man schon zweimal hingucken, ob man wirklich mit ihm in einer Liga spielt.

Abgucken darf man sich da natürlich was, aber man muss das auf die eigene Situation transferieren (können).

Ich kenne auch ein paar Kunden/Geschäftspartner, die ein ähnliches Rad drehen und auch noch größer - aber einige von denen waren oder sind auch gern mal im Knast, zB wegen Umsatzsteuerschulden. Oder auch einfach mal absichtlich insolvent. Das nehmen die in Kauf, gehört zum Berufsrisiko. Auch da muss man sich ernsthaft hinterfragen, ob man so konsequent drauf ist.

Für den durchschnittlichen Familienpapa mit Beamtengehalt ist das eher nicht zu empfehlen.

 

 

Zitat von Nyxpriest am 25. April 2020, 15:08 Uhr

@geschaeftsjunge

danke für den Hinweis, wie WhatsApp funktioniert, aber es funktioniert trotzdem nicht. Es könnte damit zusammenhängen, dass ich mich im Ausland befinde.

Hast du ne geschäftliche Mail-Adresse?

 

@mfz73

Natürlich kann man das mit einem Beamtengehalt nicht so betreiben, wie der Investmentpunk. Davon redet hier auch keiner.

Bezüglich Umsatzsteuerschulden: In dem Bereich muss man vorsichtig sein, ja, wenn man seine Finanzen aber im Griff hat, sollte man da eigentlich kein Problem bekommen. Außerdem gibt steuerliche Möglichkeiten, mit denen man sich die USt bei Immobilien in Österreich sowieso spart.

Bezüglich Insolvenz: Solange ich keine Kinder habe und privat nichts (materielles) besitze, was mir wirklich wichtig ist nehme ich das Risiko. Auch wenns natürlich keinen Spaß machen würde. Ist insgesamt dann doch ein ziemlich großer Aufwand da wieder raus zu kommen...