Verkauf oder nicht
Zitat von burnout2022 am 11. Dezember 2022, 15:52 UhrMir fehlt es zur Zeit an einer klaren Strategie was ich mit unseren MFH machen soll sobald es 2025 steuerfrei veräußert werden kann.
Objekt in Speckgürtellage, Wert konservativ mit 800-850K geschätzt.
4 Wohnungen, insgesamt 250m2 Fläche BJ 1975, neues Dach 2019 mit Dämmung, 3 Jahre alte Ölheizung, keine Fassadendämmung
3 Wohnungen zustand super (alle innerhalb von 1-4 Jahren renoviert), 1 Wohnung im DG hat Rückstau (schätze ca 30K Renovierungskosten) wenn der Mieter ausziehen würde.
Kalt-Miete zur Zeit (Eigennutzung von 2 Wohnungen) = 880 Euro/Monat
Kalt-Miete Potential wenn alle 4 Wohnungen vermietet sind = ca. 2700 Euro/Monat
Optionen:
Option 1) Verkauf der MFH und Kauf eines EFH
Option 2) Kauf eines EFH und Behalten des MFH als Zinshaus
Option 2) mag ich nicht so wirklich weil das zuviel Geld in Immos steckt (Klumepnrisiko), ich das Portfolio verkleinern müsste (und somit Gewinne realisieren) sowie einen Kredit auch noch aufnehmen würde (Niedrigzinsphase vorbei)
Grund für den Verkauf und Kauf eines EFH
- Hauptmotivation 1: Wir sind etwas müde mit Mietern zusammen zu wohnen, auch wenn es nur noch 2 sind
- Hauptmotivation 2: Der Schnitt des Hauses, große Fläche geht durch den unbeheizten Flur verloren (eben MFH). Auch wenn wir uns jetzt erweitern mit der Wohnung im 1.OG (dann haben wir 2x 81m2 = 160m2 Wohnfläche zur Verfügung) kommt eben kein richtiges EFH Feeling auf. Immer muss man durch den unbeheizten Flur und Haustüren aufschließen.
- Lärm durch Mieter, (Treppenhaus etc.), Privatsphäre
- Die Wohnung mit einem Durchbruch richtig zusammenlegen will ich auch nicht, denn bei einem Verkauf wäre es zu sehr "verbaut" falls der Käufer alle Wohnung vermieten will.
- DG Wohnung (52m2) muss nach dem der jetztige Mieter vll mal auszieht komplett saniert werden (mind 30K): Fenster, Bad, Wasserleitungen, Strom
- Höher Energiebedarf (3200-3500l Öl im Jahr)
- Hohe Kosten der Fassadendämmung (ca. 80K)
Gründe gegen Verkauf
- Stress: EFH bedeutet entweder neu bauen oder wieder sanieren
- Preise immer noch sehr hoch
- Vll wollen wir doch etwas mehr Zeit im Ausland verbringen irgendwann. Dann könnte man die Wohnung im 1.OG wieder vermieten wenn man sowieso nicht viel vor Ort ist
- Steuerlich kann man nichts absetzen wenn die Immobilie nur eigengenutzt ist, keine Nebenkostenbeteiligung mehr der Mieter (Grundsteuer, Gebäudeversicherung etc.)
- Ins Has wurde schon ca. 250K gesteckt um es "schön" zu haben. Teil dieser Kosten sieht man auch bei einem Verkauf nicht wieder
Bin gespannt auf eure Meinung.
Mir fehlt es zur Zeit an einer klaren Strategie was ich mit unseren MFH machen soll sobald es 2025 steuerfrei veräußert werden kann.
Objekt in Speckgürtellage, Wert konservativ mit 800-850K geschätzt.
4 Wohnungen, insgesamt 250m2 Fläche BJ 1975, neues Dach 2019 mit Dämmung, 3 Jahre alte Ölheizung, keine Fassadendämmung
3 Wohnungen zustand super (alle innerhalb von 1-4 Jahren renoviert), 1 Wohnung im DG hat Rückstau (schätze ca 30K Renovierungskosten) wenn der Mieter ausziehen würde.
Kalt-Miete zur Zeit (Eigennutzung von 2 Wohnungen) = 880 Euro/Monat
Kalt-Miete Potential wenn alle 4 Wohnungen vermietet sind = ca. 2700 Euro/Monat
Optionen:
Option 1) Verkauf der MFH und Kauf eines EFH
Option 2) Kauf eines EFH und Behalten des MFH als Zinshaus
Option 2) mag ich nicht so wirklich weil das zuviel Geld in Immos steckt (Klumepnrisiko), ich das Portfolio verkleinern müsste (und somit Gewinne realisieren) sowie einen Kredit auch noch aufnehmen würde (Niedrigzinsphase vorbei)
Grund für den Verkauf und Kauf eines EFH
- Hauptmotivation 1: Wir sind etwas müde mit Mietern zusammen zu wohnen, auch wenn es nur noch 2 sind
- Hauptmotivation 2: Der Schnitt des Hauses, große Fläche geht durch den unbeheizten Flur verloren (eben MFH). Auch wenn wir uns jetzt erweitern mit der Wohnung im 1.OG (dann haben wir 2x 81m2 = 160m2 Wohnfläche zur Verfügung) kommt eben kein richtiges EFH Feeling auf. Immer muss man durch den unbeheizten Flur und Haustüren aufschließen.
- Lärm durch Mieter, (Treppenhaus etc.), Privatsphäre
- Die Wohnung mit einem Durchbruch richtig zusammenlegen will ich auch nicht, denn bei einem Verkauf wäre es zu sehr "verbaut" falls der Käufer alle Wohnung vermieten will.
- DG Wohnung (52m2) muss nach dem der jetztige Mieter vll mal auszieht komplett saniert werden (mind 30K): Fenster, Bad, Wasserleitungen, Strom
- Höher Energiebedarf (3200-3500l Öl im Jahr)
- Hohe Kosten der Fassadendämmung (ca. 80K)
Gründe gegen Verkauf
- Stress: EFH bedeutet entweder neu bauen oder wieder sanieren
- Preise immer noch sehr hoch
- Vll wollen wir doch etwas mehr Zeit im Ausland verbringen irgendwann. Dann könnte man die Wohnung im 1.OG wieder vermieten wenn man sowieso nicht viel vor Ort ist
- Steuerlich kann man nichts absetzen wenn die Immobilie nur eigengenutzt ist, keine Nebenkostenbeteiligung mehr der Mieter (Grundsteuer, Gebäudeversicherung etc.)
- Ins Has wurde schon ca. 250K gesteckt um es "schön" zu haben. Teil dieser Kosten sieht man auch bei einem Verkauf nicht wieder
Bin gespannt auf eure Meinung.
Zitat von Gelöschter Benutzer am 11. Dezember 2022, 16:28 UhrWas ist mit
Option 3) MFH verkaufen und das Geld investieren. Selbst erstmal zur Miete wohnen.
Ist die schon raus?
Was ist mit
Option 3) MFH verkaufen und das Geld investieren. Selbst erstmal zur Miete wohnen.
Ist die schon raus?
Zitat von Frisa am 11. Dezember 2022, 16:47 UhrHi!
Anstatt EFH eine schöne, grosszügige Eigentumswohnung kommt nicht in Frage?
Vorteil: Dach, Fassade, etc. werden von mehreren gezahlt. Leichter zum zwischen vermieten bei einem Auslandaufenthalt. Weniger Energiekosten als ein EFH. "Pflegeleichter" im Alter. M.m. nach leichter zum weiter verkaufen/vermieten.
Wie groß ist die Restschuld des MFH?
Frisa
Hi!
Anstatt EFH eine schöne, grosszügige Eigentumswohnung kommt nicht in Frage?
Vorteil: Dach, Fassade, etc. werden von mehreren gezahlt. Leichter zum zwischen vermieten bei einem Auslandaufenthalt. Weniger Energiekosten als ein EFH. "Pflegeleichter" im Alter. M.m. nach leichter zum weiter verkaufen/vermieten.
Wie groß ist die Restschuld des MFH?
Frisa
Zitat von burnout2022 am 11. Dezember 2022, 16:58 UhrMieten ist keine Option. Hab die Rechnung schon gemacht. Ich will auch nicht die Gefahr haben irgendwann rausgeworfen zu werden.
Vielleicht wird Mieten eine Option wenn wir viel älter sind und das Kapital verzehren möchten.
MFH ist abbezahlt.
Eigentumswohnung hätten wir dasselbe Problem wie mit Mietern (Privatsphäre). Außerdem sind wir gerne im Garten 🙂
Mieten ist keine Option. Hab die Rechnung schon gemacht. Ich will auch nicht die Gefahr haben irgendwann rausgeworfen zu werden.
Vielleicht wird Mieten eine Option wenn wir viel älter sind und das Kapital verzehren möchten.
MFH ist abbezahlt.
Eigentumswohnung hätten wir dasselbe Problem wie mit Mietern (Privatsphäre). Außerdem sind wir gerne im Garten 🙂
Zitat von FredFinanzFuchs am 11. Dezember 2022, 18:36 UhrDas Aufteilung nach WEG und die freien Wohnungen bestens verkaufen. Ggf. wieder anderes Mfh. kaufen mit erlöstem Kapital.
Aufteilung bei kleinen Objekten trotz derzeitigen Verbot möglich. Aufteilung und Verkauf ohne große Maßnahmen nicht steuerpflichtig.
Zitat: „Auf der sicheren Seite ist aber, wer sein Objekt schon mehr als zehn Jahre besitzt: Dann liegt unabhängig von der Anzahl der verkauften Einheiten kein gewerblicher Grundstückshandel vor.“ Quelle: https://ratgeber.immowelt.de/a/ein-mietshaus-in-eigentumswohnungen-umwandeln-vorgehen-und-fallstricke.html
Das Aufteilung nach WEG und die freien Wohnungen bestens verkaufen. Ggf. wieder anderes Mfh. kaufen mit erlöstem Kapital.
Aufteilung bei kleinen Objekten trotz derzeitigen Verbot möglich. Aufteilung und Verkauf ohne große Maßnahmen nicht steuerpflichtig.
Zitat: „Auf der sicheren Seite ist aber, wer sein Objekt schon mehr als zehn Jahre besitzt: Dann liegt unabhängig von der Anzahl der verkauften Einheiten kein gewerblicher Grundstückshandel vor.“ Quelle: https://ratgeber.immowelt.de/a/ein-mietshaus-in-eigentumswohnungen-umwandeln-vorgehen-und-fallstricke.html
Zitat von Frisa am 11. Dezember 2022, 20:05 UhrHi!
Da das mfh erst 2025 steuerpflichtig verkauft werden kann und es aber schuldenfrei ist (und kein Kredit aufgenommen werden muss) würde ich mir diese Fragen erst 2025 wieder stellen.
Bis dahin kann sich viel getan haben. Und evtl. änderst Du Deine Meinung oder hast noch mehr Alternativen.
Frisa
Hi!
Da das mfh erst 2025 steuerpflichtig verkauft werden kann und es aber schuldenfrei ist (und kein Kredit aufgenommen werden muss) würde ich mir diese Fragen erst 2025 wieder stellen.
Bis dahin kann sich viel getan haben. Und evtl. änderst Du Deine Meinung oder hast noch mehr Alternativen.
Frisa
Zitat von Energiefuchs am 12. Dezember 2022, 9:59 UhrHallo @bournout2022,
du hast in einem anderen Thread von reichlich Renovierungsarbeiten geschrieben, deren Kosten nicht wieder reinkommen. Hier würde ich erst mal prüfen, ob du mit der Immobilie überhaupt einen steuerlichen Gewinn erzielt hast, also Kaufpreis der Immobilie plus Renovierungskosten minus Verkaufspreis. Wenn da untern Strich nicht viel zum versteuern übrig bleibt würde ich direkt den Verkauf anstreben.
So wie sich das anhört bist du kein Wohnungsfreund. Auch mit Handwerkern willst du ja möglichst nichts zu tun haben, also Kauf dir einfach ein gut erhaltenes Häuschen vom Verkaufserlös und falls was übrig bleibt investiere in Weltweiten ETF.
Die von @ FredFinanzFuchs vorgeschlagene Aufteilung in einzelne Wohneinheiten ( falls es bautechnische und rechtlich überhaupt geht) wird sich nicht rechnen. Die Aufteilungserklärung ist nicht zum Schnäppchenpreis zu haben, vor allem wenn keine detaillierten Pläne vorliegen. Und bei vier kleineren Wohneinheiten ist der Gesamtpreis auch überschaubar, so das einer auch mal mehr zahlt um das alleinige Sagen zu haben.Wenn du erst an einen Investor verkaufst, kannst du ja noch solange zur Miete wohnen bleiben bis das passende Häuschen gefunden ist.
Hallo @bournout2022,
du hast in einem anderen Thread von reichlich Renovierungsarbeiten geschrieben, deren Kosten nicht wieder reinkommen. Hier würde ich erst mal prüfen, ob du mit der Immobilie überhaupt einen steuerlichen Gewinn erzielt hast, also Kaufpreis der Immobilie plus Renovierungskosten minus Verkaufspreis. Wenn da untern Strich nicht viel zum versteuern übrig bleibt würde ich direkt den Verkauf anstreben.
So wie sich das anhört bist du kein Wohnungsfreund. Auch mit Handwerkern willst du ja möglichst nichts zu tun haben, also Kauf dir einfach ein gut erhaltenes Häuschen vom Verkaufserlös und falls was übrig bleibt investiere in Weltweiten ETF.
Die von @ FredFinanzFuchs vorgeschlagene Aufteilung in einzelne Wohneinheiten ( falls es bautechnische und rechtlich überhaupt geht) wird sich nicht rechnen. Die Aufteilungserklärung ist nicht zum Schnäppchenpreis zu haben, vor allem wenn keine detaillierten Pläne vorliegen. Und bei vier kleineren Wohneinheiten ist der Gesamtpreis auch überschaubar, so das einer auch mal mehr zahlt um das alleinige Sagen zu haben.
Wenn du erst an einen Investor verkaufst, kannst du ja noch solange zur Miete wohnen bleiben bis das passende Häuschen gefunden ist.
Zitat von MFZ73 am 12. Dezember 2022, 11:40 UhrIch würde mir die Frage stellen, wie das später mit dem Reisen aussehen soll bzw. wie realistisch das ist und wieviel Platz/Zeit es im Leben einnehmen soll. Mal für 2 Wochen irgendwohin kriegt man immer gebacken, aber wenn das längere Aufenthalte werden sollen, wäre mir ein freistehendes Haus zu aufwändig. Ansonsten glaube ich, dass Ihr am Ende nicht mehr vermieten wollt, also schlägt das Pendel wohl Richtung Verkauf. Aufteilung nach WEG kann man prüfen lassen, einfach mal Architekt dazu holen, Notarkosten abfragen und dann kennt man die Größenordnung. Abgeschlossenheitserklärung muss ja eh schon für die Vermietung vorliegen, Eure beiden Wohnungen sind lt. Beschreibung baulich getrennt ... sollte klappen, wenn's nicht komplett verbastelt ist.
Ich würde mir die Frage stellen, wie das später mit dem Reisen aussehen soll bzw. wie realistisch das ist und wieviel Platz/Zeit es im Leben einnehmen soll. Mal für 2 Wochen irgendwohin kriegt man immer gebacken, aber wenn das längere Aufenthalte werden sollen, wäre mir ein freistehendes Haus zu aufwändig. Ansonsten glaube ich, dass Ihr am Ende nicht mehr vermieten wollt, also schlägt das Pendel wohl Richtung Verkauf. Aufteilung nach WEG kann man prüfen lassen, einfach mal Architekt dazu holen, Notarkosten abfragen und dann kennt man die Größenordnung. Abgeschlossenheitserklärung muss ja eh schon für die Vermietung vorliegen, Eure beiden Wohnungen sind lt. Beschreibung baulich getrennt ... sollte klappen, wenn's nicht komplett verbastelt ist.
Zitat von Jan Veerman am 12. Dezember 2022, 23:13 UhrHi @burnout2022 ich würde mir als erstes die Frage stellen warum ihr müde seid zu vermieten. Was ist denn schief gelaufen? Wie kann es besser funktionieren? Wie sollten eure Wunschmieter sein? Wenn diese Erwartungen/Wünsche Realität geworden sind dann wäre vielleicht schon alles palletti. Sprich doch mal mit Leuten die begeistert von Mietern im eigenen Haus sind. Was haben die anders gemacht als ihr?
Hi @burnout2022 ich würde mir als erstes die Frage stellen warum ihr müde seid zu vermieten. Was ist denn schief gelaufen? Wie kann es besser funktionieren? Wie sollten eure Wunschmieter sein? Wenn diese Erwartungen/Wünsche Realität geworden sind dann wäre vielleicht schon alles palletti. Sprich doch mal mit Leuten die begeistert von Mietern im eigenen Haus sind. Was haben die anders gemacht als ihr?
Zitat von burnout2022 am 13. Dezember 2022, 22:08 UhrUnseren Wunschmieter gibt es nicht, das habe ich aufgegeben. Im Prinzip fängt es schon damit an, dass jemand die Treppe rauf geht und das Haus sehr hellhörig ist. Aber um den historischen Verlauf mal zusammen zu fassen (des Entertainments willen):
- An Bekannte vermietet. Haben sogar den Garten mitgepflegt für ein wenig Mietnachlass. Dann stritten die sich nur noch laut und haben sich getrennt nach 7 Monaten in der Wohnung. Also wieder neuen Mieter suchen
- Eine Mieterin raucht einfach obwohl in der Wohnung rauchen nicht gestattet ist per Mietvertrag. Stinkt auch im Treppenhaus, wir sind beide Nichtraucher und nervt uns ziemlich. Habe der Frau sogar mal eine E-Zigarette geschenkt, soll ja auch das kleinere Übel sein. Nichts gebracht. Gequalmt wird trotzdem. Soll ich die jetzt rausschhmeißen, ansonsten passt ja alles.
- Hausmeisterdienst wird regelmäßig vergessen, so dass ich ständig erinnern muss, auch mit Erhöhung der Nebenkosten. Wir haben extra keinen externen Hausmeister, damit es für alle billiger ist.
- Der Hammer war der letzte Mieter, der war 9 Monate drin. Machte erst einen anständigen Eindruck. Dann hat er sich Drogentrips reingefahren und rumgeschrien im Wahn so dass paar mal ein Krankenwagen kommen musste. Zwischendrin war auch schon ein Suizidversuch durch Überdosierung dabei.
- Ein andere Mieter hatte in jedem Zimmer Schimmel, hat nicht gelüftet.
Wie ihr seht ist mein Vertrauen in die Menschheit etwas geknickt. 🙂
Man weiß eben doch nie wen man sich da ins Haus holt.
ETF kaufe ich digital und hab nichts mit Menschen/Handwerkern zu tun. Wunderbar.
Bin trotzdem dankbar dass ich die Möglichkeit hatte das Haus noch relativ günstig zu erwerben. Auch nach netto Investitionen nach Steuern bin ich mit gesparter Miete + Mieteinahmen und Wertzuwachs fast 100% im Plus.
Was ich mir vorstellen kann: Anstatt des o.g. EFH eine günstigere Eigentumswohnung zu erwerben, dann müsste ich das MFH nicht verkaufen. Die Verwaltung /Hausmeistbetrieb des MFH würde ich dann outsourcen, so dass ich mich nur noch mit den Handwerkern für etwas größere Instandhaltung kümmern muss. Aber ob die Netto Mietrendite im Vergleich um erzielenden Kauferlös gut genug ist weiß ich genau noch nicht, wird wahrscheinlich so um die 2,5-3.8% nach Instandhaltung, Verwaltungskosten und Steuern liegen.
Ganz raus ist man damit aber auch nicht, denn man muss immer nach seinem Eigentum schauen. Wie sagt doch so schön das Grundgesetz, Eigentum verpflichtet.
Unseren Wunschmieter gibt es nicht, das habe ich aufgegeben. Im Prinzip fängt es schon damit an, dass jemand die Treppe rauf geht und das Haus sehr hellhörig ist. Aber um den historischen Verlauf mal zusammen zu fassen (des Entertainments willen):
- An Bekannte vermietet. Haben sogar den Garten mitgepflegt für ein wenig Mietnachlass. Dann stritten die sich nur noch laut und haben sich getrennt nach 7 Monaten in der Wohnung. Also wieder neuen Mieter suchen
- Eine Mieterin raucht einfach obwohl in der Wohnung rauchen nicht gestattet ist per Mietvertrag. Stinkt auch im Treppenhaus, wir sind beide Nichtraucher und nervt uns ziemlich. Habe der Frau sogar mal eine E-Zigarette geschenkt, soll ja auch das kleinere Übel sein. Nichts gebracht. Gequalmt wird trotzdem. Soll ich die jetzt rausschhmeißen, ansonsten passt ja alles.
- Hausmeisterdienst wird regelmäßig vergessen, so dass ich ständig erinnern muss, auch mit Erhöhung der Nebenkosten. Wir haben extra keinen externen Hausmeister, damit es für alle billiger ist.
- Der Hammer war der letzte Mieter, der war 9 Monate drin. Machte erst einen anständigen Eindruck. Dann hat er sich Drogentrips reingefahren und rumgeschrien im Wahn so dass paar mal ein Krankenwagen kommen musste. Zwischendrin war auch schon ein Suizidversuch durch Überdosierung dabei.
- Ein andere Mieter hatte in jedem Zimmer Schimmel, hat nicht gelüftet.
Wie ihr seht ist mein Vertrauen in die Menschheit etwas geknickt. 🙂
Man weiß eben doch nie wen man sich da ins Haus holt.
ETF kaufe ich digital und hab nichts mit Menschen/Handwerkern zu tun. Wunderbar.
Bin trotzdem dankbar dass ich die Möglichkeit hatte das Haus noch relativ günstig zu erwerben. Auch nach netto Investitionen nach Steuern bin ich mit gesparter Miete + Mieteinahmen und Wertzuwachs fast 100% im Plus.
Was ich mir vorstellen kann: Anstatt des o.g. EFH eine günstigere Eigentumswohnung zu erwerben, dann müsste ich das MFH nicht verkaufen. Die Verwaltung /Hausmeistbetrieb des MFH würde ich dann outsourcen, so dass ich mich nur noch mit den Handwerkern für etwas größere Instandhaltung kümmern muss. Aber ob die Netto Mietrendite im Vergleich um erzielenden Kauferlös gut genug ist weiß ich genau noch nicht, wird wahrscheinlich so um die 2,5-3.8% nach Instandhaltung, Verwaltungskosten und Steuern liegen.
Ganz raus ist man damit aber auch nicht, denn man muss immer nach seinem Eigentum schauen. Wie sagt doch so schön das Grundgesetz, Eigentum verpflichtet.
Zitat von Christ_Frugi am 19. Dezember 2022, 12:34 Uhrich antworte mit einem bericht aus meinem leben: habe in diesem jahr drei von meinen schuldenfreien wohnungen zu insgesamt ca. 900.000 € verkauft. hatte zu viel arbeit mit vermietung und ärger mit den nachbarn dort. es dauerte sehr lange, ehe ich mich von meinen schätzlein trennen konnte, da in unserer familie seit generationen gilt, dass man nie etwas von seinem eigentum hergibt. jetzt bin ich absolut glücklich mit meiner entscheidung!!! so frei und hochzufrieden war ich zuletzt in meiner studienzeit. das geld wird in ein grundstück investiert. wirft nichts ab, kostet grundsteuer etc., aber dafür null nerven, und es wird für die nächste generation brav liegen bleiben, so gott will. nichts ist sicher.
also nur weg mit dem ballast, außer du benötigst die einnahmen unbedingt für deinen lebensunterhalt.
ich antworte mit einem bericht aus meinem leben: habe in diesem jahr drei von meinen schuldenfreien wohnungen zu insgesamt ca. 900.000 € verkauft. hatte zu viel arbeit mit vermietung und ärger mit den nachbarn dort. es dauerte sehr lange, ehe ich mich von meinen schätzlein trennen konnte, da in unserer familie seit generationen gilt, dass man nie etwas von seinem eigentum hergibt. jetzt bin ich absolut glücklich mit meiner entscheidung!!! so frei und hochzufrieden war ich zuletzt in meiner studienzeit. das geld wird in ein grundstück investiert. wirft nichts ab, kostet grundsteuer etc., aber dafür null nerven, und es wird für die nächste generation brav liegen bleiben, so gott will. nichts ist sicher.
also nur weg mit dem ballast, außer du benötigst die einnahmen unbedingt für deinen lebensunterhalt.
Zitat von burnout2022 am 19. Dezember 2022, 20:03 UhrGlückwunsch zu der Entscheidung christ_frugi. Das vom Family-Mindest kenne ich nur zu gut. Bei mir kommt es noch dazu dass viele in der Family absolut abgeneigt von Aktien sind (ich dies aber definitiv nicht teile). Vermietung ist es eben tatsächlich nur halb-passives Einkommen. Ich habe mal wieder rumgerechnet und ehrlich gesagt wenn man die Sache objektiv betrachtet dann ist die übrig bleibende mickrige Netto-Rendite den Aufwand nicht wert! Source ich aus mit Hausverwaltung und Hausmeister, dann noch mickriger...aber trennen fällt schwer und da liegt ein hoher bias Anteil. Schließlich habe ich seit 8 Jahren in das Objekt investiert und es schön gemacht. Auch werden wir wohl dann auf die schöne Feldrandlage/Garten verzichten müssen wenn wir verkaufen. Zum Neubauen gibt es hier keine erschwinglichen Grundstücke und dann läuft es wohl auf ein neuwertige Doppelhaushällfte/Reihenhaus aus. Damit kaufe ich mir aber 30 Jahre Ruhe vor Handwerkern 🙂
Noch so eine Rechnung dich ich anstelle
MFH - Altbau
- Mieteinahmen 10K pro Jahr
- Sanierungsstau in den nächsten 20 Jahren ca 100-130K (Fassadendämmung wegen noch höherer Energiepreise vll. irgendwann ein totales Muss, Wärmepumpe wenn die neuwertige Ölheizung in 15 Jahren fällig ist , 3-fach verglaste Fenster anstatt die heutigen 2-fachen, eine Wohnung noch komplett zu sanieren inkl. Bad)
- Ohne die Dämmung, Ölkosten von 2000-2500 im Jahr (nur eigener Anteil ohne Mieter) bei momentanem Ölpreis
- Verkaufspreis = 800-850K
Neues Haus
- Preis 750-850K
- Senkung der Energiekosten um 80%, Ersparnis ca 2K im Jahr
- Kein Sanierungsstau
- Keine Mieteinnahmen
Glückwunsch zu der Entscheidung christ_frugi. Das vom Family-Mindest kenne ich nur zu gut. Bei mir kommt es noch dazu dass viele in der Family absolut abgeneigt von Aktien sind (ich dies aber definitiv nicht teile). Vermietung ist es eben tatsächlich nur halb-passives Einkommen. Ich habe mal wieder rumgerechnet und ehrlich gesagt wenn man die Sache objektiv betrachtet dann ist die übrig bleibende mickrige Netto-Rendite den Aufwand nicht wert! Source ich aus mit Hausverwaltung und Hausmeister, dann noch mickriger...aber trennen fällt schwer und da liegt ein hoher bias Anteil. Schließlich habe ich seit 8 Jahren in das Objekt investiert und es schön gemacht. Auch werden wir wohl dann auf die schöne Feldrandlage/Garten verzichten müssen wenn wir verkaufen. Zum Neubauen gibt es hier keine erschwinglichen Grundstücke und dann läuft es wohl auf ein neuwertige Doppelhaushällfte/Reihenhaus aus. Damit kaufe ich mir aber 30 Jahre Ruhe vor Handwerkern 🙂
Noch so eine Rechnung dich ich anstelle
MFH - Altbau
- Mieteinahmen 10K pro Jahr
- Sanierungsstau in den nächsten 20 Jahren ca 100-130K (Fassadendämmung wegen noch höherer Energiepreise vll. irgendwann ein totales Muss, Wärmepumpe wenn die neuwertige Ölheizung in 15 Jahren fällig ist , 3-fach verglaste Fenster anstatt die heutigen 2-fachen, eine Wohnung noch komplett zu sanieren inkl. Bad)
- Ohne die Dämmung, Ölkosten von 2000-2500 im Jahr (nur eigener Anteil ohne Mieter) bei momentanem Ölpreis
- Verkaufspreis = 800-850K
Neues Haus
- Preis 750-850K
- Senkung der Energiekosten um 80%, Ersparnis ca 2K im Jahr
- Kein Sanierungsstau
- Keine Mieteinnahmen
Zitat von Jan Veerman am 19. Dezember 2022, 22:03 UhrHi @burnout2022 es ist ja absolut spannend was du alles in einem einzigen Haus an Mietern erlebt hast. Ich kenne Vermieter die schon seit über 10 Jahren an über 20 Parteien vermieten und bis jetzt maximal einen solchen Fall wie von dir beschrieben erlebt haben.
Grundsätzlich ist es ja so das vermieten das schönste Hobby von vielen Erdlingen ist, da man viel in Kontakt mit sehr netten Menschen kommt. Wenn man allerdings immer wieder Pech hatte kann ich es verstehen das man es lieber anderen überlassen möchte.Ich finde es sehr traurig das so viele Menschen in Deutschland sich in freistehende EFH zurückziehen und damit von anderen abschotten. Darum würde ich dafür werben lass dich nochmal auf die Menschen ein. Es macht das Leben bunt und vielfältig. Ich habe heute auch bei einem Umzug ehrenamtlich mitgeholfen das war auch ein MFH und alle Parteien haben sich prächtig verstanden und beim Umzug mitgeholfen. So stelle ich mir ein gelungenes Dasein auf Erden vor.
Hi @burnout2022 es ist ja absolut spannend was du alles in einem einzigen Haus an Mietern erlebt hast. Ich kenne Vermieter die schon seit über 10 Jahren an über 20 Parteien vermieten und bis jetzt maximal einen solchen Fall wie von dir beschrieben erlebt haben.
Grundsätzlich ist es ja so das vermieten das schönste Hobby von vielen Erdlingen ist, da man viel in Kontakt mit sehr netten Menschen kommt. Wenn man allerdings immer wieder Pech hatte kann ich es verstehen das man es lieber anderen überlassen möchte.
Ich finde es sehr traurig das so viele Menschen in Deutschland sich in freistehende EFH zurückziehen und damit von anderen abschotten. Darum würde ich dafür werben lass dich nochmal auf die Menschen ein. Es macht das Leben bunt und vielfältig. Ich habe heute auch bei einem Umzug ehrenamtlich mitgeholfen das war auch ein MFH und alle Parteien haben sich prächtig verstanden und beim Umzug mitgeholfen. So stelle ich mir ein gelungenes Dasein auf Erden vor.
Zitat von burnout2022 am 20. Dezember 2022, 9:25 Uhr>Grundsätzlich ist es ja so das vermieten das schönste Hobby von vielen Erdlingen ist, da man viel in Kontakt mit sehr netten Menschen kommt.
Oder der absolute Alptraum 🙂
Ich verstehe deinen Ansatz. Ich habe in meinem bisherigen durch die Auslandstätigkeit in vielen Wohnungen geliebt, auch in WGs.
Jetzt mit 40 (oh Gott ich höre mich an wie einer über 60) wollen wir aber einfach nur unsere Ruhe.
Was nicht heißt dass wir uns abschotten. Wir haben sehr viel Besuch von Freunden/Family und Nachbarn.
Aber wenn ich Ruhe will, dann will ich das selbst beeinflussen können 🙂
>Grundsätzlich ist es ja so das vermieten das schönste Hobby von vielen Erdlingen ist, da man viel in Kontakt mit sehr netten Menschen kommt.
Oder der absolute Alptraum 🙂
Ich verstehe deinen Ansatz. Ich habe in meinem bisherigen durch die Auslandstätigkeit in vielen Wohnungen geliebt, auch in WGs.
Jetzt mit 40 (oh Gott ich höre mich an wie einer über 60) wollen wir aber einfach nur unsere Ruhe.
Was nicht heißt dass wir uns abschotten. Wir haben sehr viel Besuch von Freunden/Family und Nachbarn.
Aber wenn ich Ruhe will, dann will ich das selbst beeinflussen können 🙂
Zitat von Christ_Frugi am 20. Dezember 2022, 10:25 Uhr@ burnout2022 ich danke dir für deine glückwünsche. dich würde ich händeringend auffordern, der stimme deines herzens zu folgen und ein efh zu errichten. eine wohlfühloase nur für dich und die deinen. wenn das efh schließlich abgewohnt ist, gibst du es weiter... lass es dir gut gehen. dein letzter satz (ober mir) zergeht mir auf der zunge. wie wahr!!
mit 40 darf man es sich ruhig mal leichter machen im leben und verantwortung für nicht-familie abgeben. es sind so kostbare jahre, in denen man noch wirklich im saft steht. viel glück und vergiss alle zwänge, die dir die generationen über dir direkt oder indirekt auferlegen. nochmals: fort mit dem ballast.
@ burnout2022 ich danke dir für deine glückwünsche. dich würde ich händeringend auffordern, der stimme deines herzens zu folgen und ein efh zu errichten. eine wohlfühloase nur für dich und die deinen. wenn das efh schließlich abgewohnt ist, gibst du es weiter... lass es dir gut gehen. dein letzter satz (ober mir) zergeht mir auf der zunge. wie wahr!!
mit 40 darf man es sich ruhig mal leichter machen im leben und verantwortung für nicht-familie abgeben. es sind so kostbare jahre, in denen man noch wirklich im saft steht. viel glück und vergiss alle zwänge, die dir die generationen über dir direkt oder indirekt auferlegen. nochmals: fort mit dem ballast.
Zitat von Absprung_2020 am 20. Dezember 2022, 10:25 UhrWir haben den Altbau, der zu unserem Grundstück gehörte abgerissen und Parkplätze für das Haupthaus erstellt. Neben der Tatsache, dass wir Parkplätze für die zwei zusätzlichen Wohnungen hier schaffen mussten war das Generve mit den Mietern ebenso ausschlaggebend: Vier Wohnungen:
Der eine hat 9600€ Abschlag von uns erhalten, damit er überhaupt auszieht! Laut RA hätte es sogar mehr sein können, wenn er geklagt hätte, also dieser Vergleich ( war 20 Jahre auf Basis mündlicher Vereinbarung hier wohnend).
Einer war ständig 6 Monate im Mietrückstand. Ständiges Gerenne und RA Drohung. Wir haben schlussendlich auf die letzten paar hundert € verzichtet (DönerPizza-Mann mit Familie, Betrieb hier vor Ort, der es auch echt nicht leicht hat).
Eine Wohnung total verschimmelt und Beschwerde an uns via Gemeinde (wurde temporär für Geflüchtete an die Kommune vermietet). Klar Altbau, Heizung voll auf, jeden Tag Badewanne für die Kinder, kochen für 4 aber keinerlei Lüftung. Gemeinde war dann auf unserer Seite. Sind ausgezogen, da Abbruch geplant keine Instandsetzung.
Schwerer Alkoholiker der die anderen Mieter durch Lärm in der Nacht genervt hat und ebenso Mietrückstand.
Nun haben wir statt vier-Familienhaus fünf Parkplätze für die Wohnungen im Haupthaus plus Garten, Mieteinnahme sogar höher! Wir sind zufrieden.
Hatte eigentlich immer ähnliche Einstellung wie jan-vermann, mittlerweile keine Lust mehr. Übrigens stehen hier beim Nachbarn seit Jahren zwei Wohnungen leer. Der hat auch keine Lust mehr auf das Generve mit Mietern. Schade, aber wahr.
Wir haben den Altbau, der zu unserem Grundstück gehörte abgerissen und Parkplätze für das Haupthaus erstellt. Neben der Tatsache, dass wir Parkplätze für die zwei zusätzlichen Wohnungen hier schaffen mussten war das Generve mit den Mietern ebenso ausschlaggebend: Vier Wohnungen:
Der eine hat 9600€ Abschlag von uns erhalten, damit er überhaupt auszieht! Laut RA hätte es sogar mehr sein können, wenn er geklagt hätte, also dieser Vergleich ( war 20 Jahre auf Basis mündlicher Vereinbarung hier wohnend).
Einer war ständig 6 Monate im Mietrückstand. Ständiges Gerenne und RA Drohung. Wir haben schlussendlich auf die letzten paar hundert € verzichtet (DönerPizza-Mann mit Familie, Betrieb hier vor Ort, der es auch echt nicht leicht hat).
Eine Wohnung total verschimmelt und Beschwerde an uns via Gemeinde (wurde temporär für Geflüchtete an die Kommune vermietet). Klar Altbau, Heizung voll auf, jeden Tag Badewanne für die Kinder, kochen für 4 aber keinerlei Lüftung. Gemeinde war dann auf unserer Seite. Sind ausgezogen, da Abbruch geplant keine Instandsetzung.
Schwerer Alkoholiker der die anderen Mieter durch Lärm in der Nacht genervt hat und ebenso Mietrückstand.
Nun haben wir statt vier-Familienhaus fünf Parkplätze für die Wohnungen im Haupthaus plus Garten, Mieteinnahme sogar höher! Wir sind zufrieden.
Hatte eigentlich immer ähnliche Einstellung wie jan-vermann, mittlerweile keine Lust mehr. Übrigens stehen hier beim Nachbarn seit Jahren zwei Wohnungen leer. Der hat auch keine Lust mehr auf das Generve mit Mietern. Schade, aber wahr.
Zitat von Christ_Frugi am 20. Dezember 2022, 10:38 Uhr@ Jan Veerman du bist mir hier immer sehr positiv, umgänglich, freundlich, wertschätzend und vor allem sehr menschlich aufgefallen. schön, dass es foristen wie dich gibt.
so wie du oben schreibst, würde man bald selbst wieder gerne vermieten;-). sehr idealistisch und lobenswert.
ich könnte nun sehr viele gründe aufzählen, warum mir das vermieten 0 freude bereitet. lasse es besser bleiben. vielleicht eines: ich bin handwerklich sehr ungeschickt und muss sämtliche reparaturen dritte erledigen lassen und damit beginnt schon eines der übel... egal. ich habe nun (fast) kein problem mehr damit.
meine dauermieter zahlen eine sehr kulante miete. eine mieterin erhöhte die miete mal freiwillig. kein witz... sie behelligen mich aufgrund der moderaten miete nie mit reparaturen in der wohnung. die wenigen wgs werde ich auslaufen lassen. neue dauermieter + leerstand.
christian
@ Jan Veerman du bist mir hier immer sehr positiv, umgänglich, freundlich, wertschätzend und vor allem sehr menschlich aufgefallen. schön, dass es foristen wie dich gibt.
so wie du oben schreibst, würde man bald selbst wieder gerne vermieten;-). sehr idealistisch und lobenswert.
ich könnte nun sehr viele gründe aufzählen, warum mir das vermieten 0 freude bereitet. lasse es besser bleiben. vielleicht eines: ich bin handwerklich sehr ungeschickt und muss sämtliche reparaturen dritte erledigen lassen und damit beginnt schon eines der übel... egal. ich habe nun (fast) kein problem mehr damit.
meine dauermieter zahlen eine sehr kulante miete. eine mieterin erhöhte die miete mal freiwillig. kein witz... sie behelligen mich aufgrund der moderaten miete nie mit reparaturen in der wohnung. die wenigen wgs werde ich auslaufen lassen. neue dauermieter + leerstand.
christian
Zitat von Christ_Frugi am 20. Dezember 2022, 10:48 Uhr@ Absprung_2020 ich kann dich nur zutiefst beglückwünschen zu deiner neuen situation! deinen bericht zu lesen, verursacht bei mir tiefes mitgefühl. ich sehe so viele parallelen zu meiner biografie... da lebt altes wieder auf. egal. vorbei ist vorbei. traumata bleiben. sie werden allerdings jeden tag geringer und verschwinden allmählich gänzlich:-)
@ Absprung_2020 ich kann dich nur zutiefst beglückwünschen zu deiner neuen situation! deinen bericht zu lesen, verursacht bei mir tiefes mitgefühl. ich sehe so viele parallelen zu meiner biografie... da lebt altes wieder auf. egal. vorbei ist vorbei. traumata bleiben. sie werden allerdings jeden tag geringer und verschwinden allmählich gänzlich:-)
Zitat von burnout2022 am 20. Dezember 2022, 12:38 UhrGeteiltes Leid ist halbes Leid. Danke für eure Geschichten.
Jemand in der Familie hat, über einen anderen Teil seiner Familie mit dem ich nicht verwandt bin so ca. 16 Wohnungen zu betreuen, die er auch mal erben wird.
Der hat auch keine Lust mehr neben seinem Fulltimejob auf das Gejammere mit Mietern. Einer hat einfach die Miete um 50% gekürzt wegen Schimmel, obwohl das an seinem eigenen Lüftungsverhalten liegt und die anderen im Haus keine Probleme haben.
Es ist also entschieden. Ich muss jetzt nur noch 2.5 Jahre abwarten wegen der Steuerfreiheit. Ein Problem bleibt noch. Wie bekomme ich es hin dass ich die neue Immobilie mit dem Kaufpreis der alten bezahle während noch gebaut wird? Ich will mein Portfolio nicht platt machen zum Vorstrecken, dann müsste ich auch Kursgewinne versteuern.
Geteiltes Leid ist halbes Leid. Danke für eure Geschichten.
Jemand in der Familie hat, über einen anderen Teil seiner Familie mit dem ich nicht verwandt bin so ca. 16 Wohnungen zu betreuen, die er auch mal erben wird.
Der hat auch keine Lust mehr neben seinem Fulltimejob auf das Gejammere mit Mietern. Einer hat einfach die Miete um 50% gekürzt wegen Schimmel, obwohl das an seinem eigenen Lüftungsverhalten liegt und die anderen im Haus keine Probleme haben.
Es ist also entschieden. Ich muss jetzt nur noch 2.5 Jahre abwarten wegen der Steuerfreiheit. Ein Problem bleibt noch. Wie bekomme ich es hin dass ich die neue Immobilie mit dem Kaufpreis der alten bezahle während noch gebaut wird? Ich will mein Portfolio nicht platt machen zum Vorstrecken, dann müsste ich auch Kursgewinne versteuern.
Zitat von MFZ73 am 20. Dezember 2022, 13:11 UhrZitat von burnout2022 am 20. Dezember 2022, 12:38 UhrEs ist also entschieden. Ich muss jetzt nur noch 2.5 Jahre abwarten wegen der Steuerfreiheit. Ein Problem bleibt noch. Wie bekomme ich es hin dass ich die neue Immobilie mit dem Kaufpreis der alten bezahle während noch gebaut wird? Ich will mein Portfolio nicht platt machen zum Vorstrecken, dann müsste ich auch Kursgewinne versteuern.
Zwischenfinanzierung, mit der Bank besprechen.
Zitat von burnout2022 am 20. Dezember 2022, 12:38 UhrEs ist also entschieden. Ich muss jetzt nur noch 2.5 Jahre abwarten wegen der Steuerfreiheit. Ein Problem bleibt noch. Wie bekomme ich es hin dass ich die neue Immobilie mit dem Kaufpreis der alten bezahle während noch gebaut wird? Ich will mein Portfolio nicht platt machen zum Vorstrecken, dann müsste ich auch Kursgewinne versteuern.
Zwischenfinanzierung, mit der Bank besprechen.
