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Supergewinne bei den Banken trotz nur 1% Hypothekenzins - wie geht das?

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Durch einen Zufall las ich, dass es in der Schweiz eine Volksabstimmung zum Thema "Vollgeld" gab. Als ich das las, wurde mir überhaupt erst klar, dass die Banken aus dem Nichts Geld schöpfen, wenn sie Kredite vergeben. Ich dachte bisher immer, sie verleihen die Kundengelder.

Nun las ich weiter, dass unsere Banken nur 8% Eigenkapital brauchen - dazu gehört das Kernkapital und tlw. auch die Kundeneinlagen. Wenn sie also einen Kredit vergeben, schaffen sie dabei praktisch 92% neues Geld. Die Bilanz wird einfach verlängert! Wenn getilgt wird, verkürzt sich die Bilanz wieder.

Nun wird mir auch klar, warum die Banken auch bei nur 1% Zinsen gutes Geld verdienen können. Sie bekommen ja auch 1% Zinsen für diejenigen 92% des Darlehens, die sie aus dem Nichts erschaffen haben.
Für eingesetzte 80€ entsteht ein Darlehn von 1.000€ und sie bekommen dafür 10€ Zinsen (Zinssatz 1%). Bei 80€ Einsatz dann 10€ Ertrag vor Kosten. Da bleibt dann also noch genug Geld für die Kosten und das bei grundschuldbesicherten Darlehen niedrige Ausfallwagnis. Und zusätzlich ein guter Gewinn für das Kernkapital.

Mein Mitleid für unsere Banken hält sich also in Grenzen. Und ich kann nur raten: So viel Darlehen aufnehmen wie möglich bei Rendite-Immobilienkäufen. Die Zinsen sind nochmals gesunken, jetzt auf 0,4% bei 10 Jahren und 0,78 bei 15 Jahren.

Übrigens braucht man seine Immobilien nicht verkaufen, um Geld zu bekommen. Wir haben jetzt bei mehreren unserer Immobilien Neubewertungen von der Bank machen lassen und die Darlehen drastisch erhöht. Damit haben wir Kapital generiert, um weitere Immobilien zu kaufen. So kann man die Zinsen dann auch noch steuerlich beim neuen Objekt absetzen.

Zu erwähnen sei, dass es Hypothekendarlehen nur zweckgebunden für Immobilienkäufe gibt und nicht einfach so um dann Aktien, ein Auto oder sonstiges zu kaufen...

Zitat von FredFinanzFuchs am 31. Dezember 2020, 13:05 Uhr

Durch einen Zufall las ich, dass es in der Schweiz eine Volksabstimmung zum Thema "Vollgeld" gab. Als ich das las, wurde mir überhaupt erst klar, dass die Banken aus dem Nichts Geld schöpfen, wenn sie Kredite vergeben. Ich dachte bisher immer, sie verleihen die Kundengelder.

Nun las ich weiter, dass unsere Banken nur 8% Eigenkapital brauchen - dazu gehört das Kernkapital und tlw. auch die Kundeneinlagen. Wenn sie also einen Kredit vergeben, schaffen sie dabei praktisch 92% neues Geld. Die Bilanz wird einfach verlängert! Wenn getilgt wird, verkürzt sich die Bilanz wieder.

@fredfinanzfuchs, du bist ja nun über 70, nennst dich Finanzfuchs und bist angeblich erfolgreich im Immobilienmarkt unterwegs. Und dann hast du in 2020 noch solche bahnbrechenden Erkenntnisse? Das ist ja unglaublich.

Ich kann es echt nicht glauben...

@privatier
Das wissen viele nicht, das Wissen ist auch nicht erforderlich, um in Immobilien zu investieren. Aber es stärkt die Verhandlungsposition mit Banken. Übrigens ist es ein großes Problem, dass unser gesamtes Allgemeinbildungssystem Wirtschafts- und Finanzwissen nur in ganz begrenztem Umfang vermittelt. Die meisten müssen es sich wie ich autodidaktisch aneignen, wenn sie das Fach nicht gerade studieren oder es zur Berufsausbildung gehörte.

Und nebenbei - was haben die Banken für Super-Gewinne gemacht, als es noch 6% Hypothekenzinsen gab und mehr! Daher also die Paläste.

Zitat von Muslime_Frugi am 31. Dezember 2020, 13:23 Uhr

Zu erwähnen sei, dass es Hypothekendarlehen nur zweckgebunden für Immobilienkäufe gibt und nicht einfach so um dann Aktien, ein Auto oder sonstiges zu kaufen...

Richtig, bei Aktien etc. müssen die Banken mehr Eigenkapital vorhalten und können weniger Geld neu schöpfen. Auch deshalb werden sie meist nur mit 40-.60% des aktuellen Kurses beliehen.

Kurze Frage in die Runde: Akzeptiert das Finanzamt das wenn Objekt A abbezahlt und neu bewertet wurde mit einer neuen Grundschuld belegt wird mit der ich dann Objekt B komplett finanziere mit allen Nebenkosten und Renovierungen und die entsprechenden Zinsen dann dafür komplett auf Objekt B absetze? Oder gibt es da Grenzen innerhalb dessen man sich bewegen darf (max. 110% oder so)?

Wir machen es so, dass wir das neue Objekt beleihen und dabei das Eigengeld aus dem alten Objekt stammt. Das wird von der Finanzverwaltung akzeptiert und die Zinsen sind absetzbar - obwohl das Darlehen in einem anderen Objekt "zusätzlich" besichert ist. Wie die genauen Verträge ussehen, das weiß ich nicht, das machen Mitarbeiter. Auf jeden Fall geht es, aber die Details mit dem Steuerberater absprechen.

Übrigens wird das passieren, wenn tatsächlich von einer rrg Regierung die 10-Jahresfrist wegen Spekulation bei Immobilien abgeschaft wird. Die Leute werden nicht verkaufen sondern den Preiszuwachs per Darlehen realisieren. Und wenn sie umziehen, werden sie die freiwerdende Immobilie vermieten.  So wird es keine zusätzlichen Steuereinnahmen für den Fiskus geben und das Grunderwerbsteueraufkommen wird sinken. Aber das sind die negativen Folgen für den Staat, dass Bürger und Politiker von Wirtschaft wenig Ahnung haben. Ihre Handlungen oft kontraproduktiv sind.

Vermeintliche Supergewinne bei Banken? Ja klar, ständig Thema in Politik und den Wirtschaftsnachrichten und in den Bilanzen von Dt. Bank bis zu Intesa SanPaolo, Banca monte dei paschi di siena, usw. Überschrift in Kombination mit dem Inhalt ggf. mal überdenken.

Sie machen gute Gewinne mit Immobiliendarlehen. Dort sind die Ausfallquoten äußerst niedrig, im einstelliger PromilleBereich. Die Schieflagen der Banken stammen von ganz anderen Investitionen beziehungsweise Darlehen.

Das ist natürlich falsch. Während / nach der Finanzkrise 2008 lagen die Ausfallraten bei Immobilienkrediten bei teilweise 10% oder noch darüber.

Ist nicht mein Thema, daher als Fragen:

Welche Banken betrafen die Ausfälle >10%? Hat dies etwas mit der Hinterrücks Weitergabe der Kredite an anderen Banken zu tun, von denen ich zu der Zeit öfters in der Presse Notiz genommen habe?

Meine Hypothekendarlehen habe und hatte ich nur bei Genossenschaftsbanken. Da gab es solche Weitergaben nicht. Die Ausfallrate an Kediten liegt dort laut den Geschäftsberichten immer <1%.

Zitat von Privatier am 2. Januar 2021, 10:35 Uhr

Das ist natürlich falsch. Während / nach der Finanzkrise 2008 lagen die Ausfallraten bei Immobilienkrediten bei teilweise 10% oder noch darüber.

Hier ein Artikel der Frankfurter Rundschau vom 20.7.2016: Beispiel Sparda-Bank:"Mit 0,02 Prozent der durchschnittlichen Bilanzsumme ist die Ausfallquote gering." Also bei dem vorgerechneten Ertrag locker zu verkraften. Das bestätigt meine Aussage, die sich natürlich auf Deutsche Banken bezieht, denn ich sprach im Eingangspost von "unseren Banken" und von deutschen Gesetzen. In den USA war und ist das sicherlich anders. Dort kann auch jemand seine Schlüssel abgeben und haftet nicht mehr persönlich für den Betrag, den die Bank bei einer Zwangsversteigerung nicht erzielt. Wir hatten in Deutschland auch nicht die USA-Blase.

Wenn schon von Dir behauptet wird, meine Aussage sei falsch, dann bitte belastbare Zahlen. Vielleicht hast Du ja Zahlen einer Deutschen Bank, bei der es ganz anders aussah? Stellt sich auch nicht nur die Frage, wie viele Kredite notleidend wurden, sondern auch wie hoch betraglich der Ausfall war - und ob es "nur" Zinsen waren die ausfielen oder auch Darlehensbeträge an sich. Denn 10% Totalausfall des ausgeliehenen Geldes inkl. aufgelaufener Zinsen kannst Du ja wohl nicht meinen.

Da sind 0,02% der Bilanzsumme doch eine ganz gute Orientierung. Von 10.000€ Bilanzsumme fielen also 2€ aus, denn 10.000*0,02% = 2. Bei einem 100.000-Dalehen somit im Durchschnitt 20€ Ausfall,  denn das Darlehen verlängert die Bilanz. Und die Zinsen werden als Forderung eingebucht. Allein die Zinsen machen also jährlich bei 1% 1.000€ aus, da sind doch 20€ Ausfall locker zu verkraften.

Zitat von Muslime_Frugi am 2. Januar 2021, 11:44 Uhr

Ist nicht mein Thema, daher als Fragen:

Welche Banken betrafen die Ausfälle >10%? Hat dies etwas mit der Hinterrücks Weitergabe der Kredite an anderen Banken zu tun, von denen ich zu der Zeit öfters in der Presse Notiz genommen habe?

 

@muslime_frugi

In den USA gab es teilweise Immobilienfinanzierer, die in dem Bereich lagen. In Spanien lag zB die größte Bank, die Banco Santander, bei 5,4%

Spanien: Banken bilden hohe Rückstellungen (handelsblatt.com)

 

Interessant ist auch der folgende Bericht, insbesondere die Darstellung auf Seite 32:

Finanzstabilitätsbericht 2009 der Deutschen Bundesbank, November 2009

Zitat von FredFinanzFuchs am 2. Januar 2021, 17:23 Uhr

Hier ein Artikel der Frankfurter Rundschau vom 20.7.2016: Beispiel Sparda-Bank:"Mit 0,02 Prozent der durchschnittlichen Bilanzsumme ist die Ausfallquote gering." Also bei dem vorgerechneten Ertrag locker zu verkraften. Das bestätigt meine Aussage, die sich natürlich auf Deutsche Banken bezieht, denn ich sprach im Eingangspost von "unseren Banken" und von deutschen Gesetzen. In den USA war und ist das sicherlich anders. Dort kann auch jemand seine Schlüssel abgeben und haftet nicht mehr persönlich für den Betrag, den die Bank bei einer Zwangsversteigerung nicht erzielt. Wir hatten in Deutschland auch nicht die USA-Blase.

Wenn schon von Dir behauptet wird, meine Aussage sei falsch, dann bitte belastbare Zahlen. Vielleicht hast Du ja Zahlen einer Deutschen Bank, bei der es ganz anders aussah? Stellt sich auch nicht nur die Frage, wie viele Kredite notleidend wurden, sondern auch wie hoch betraglich der Ausfall war - und ob es "nur" Zinsen waren die ausfielen oder auch Darlehensbeträge an sich. Denn 10% Totalausfall des ausgeliehenen Geldes inkl. aufgelaufener Zinsen kannst Du ja wohl nicht meinen.

Da sind 0,02% der Bilanzsumme doch eine ganz gute Orientierung. Von 10.000€ Bilanzsumme fielen also 2€ aus, denn 10.000*0,02% = 2. Bei einem 100.000-Dalehen somit im Durchschnitt 20€ Ausfall,  denn das Darlehen verlängert die Bilanz. Und die Zinsen werden als Forderung eingebucht. Allein die Zinsen machen also jährlich bei 1% 1.000€ aus, da sind doch 20€ Ausfall locker zu verkraften.

2016 ist natürlich uninteressant, das ist ja auch ein Jahr, das gut lief. Von deutschen Gesetzen kann ich im Eingangspost nichts finden. "Unsere" Banken sind also deutsche Banken?!? Aha, soso. Der Beitrag begann übrigens mit Schweizer Banken. Ausserdem sind die Banken doch heutzutage alle international verflochten, oder was meinst du, warum es die Hypo Real Estate oder diverse andere deutsche Banken in der Finanzkrise zerlegt hat?

Es wäre schön, wenn du in 2021 bei seriösen Postings bleibst. Diese rausgeschossen oberflächlichen Beiträge bringen keinen weiter. Schon gar nicht im Hinblick auf das Thema Frugalismus.

Zitat von Privatier am 3. Januar 2021, 10:11 Uhr

2016 ist natürlich uninteressant, das ist ja auch ein Jahr, das gut lief. Von deutschen Gesetzen kann ich im Eingangspost nichts finden. "Unsere" Banken sind also deutsche Banken?!? Aha, soso. Der Beitrag begann übrigens mit Schweizer Banken. Ausserdem sind die Banken doch heutzutage alle international verflochten, oder was meinst du, warum es die Hypo Real Estate oder diverse andere deutsche Banken in der Finanzkrise zerlegt hat?

Es wäre schön, wenn du in 2021 bei seriösen Postings bleibst. Diese rausgeschossen oberflächlichen Beiträge bringen keinen weiter. Schon gar nicht im Hinblick auf das Thema Frugalismus.

Zur Sache:
Kein einziges sachliches Argument in der Replik. Auch der Post davor betrifft nicht Deutschland. Auch nicht die Links.
Die Schweiz hatte ich nur erwähnt, weil dort das Vollgeld in einer Volksabstimmung zum Thema wurde - nicht wegen Ausfällen im Hypothekenbreich.
2016 ist wichtig, weil es da -im verlinkten Artikel erwähnt- neue Gesetze gab, die die Immobilienkredite im Sinne des Verbraucherschutzes weiter regulierten und gleichzeitig die Ausfallsicherheit weiter erhöhten.

Insofern stimmt die Aussage im Ausgangspost für die gemeinten Deutschen Banken: Nur geringe Ausfälle, damit geringe Kosten für die Finanzierer durch Ausfälle.

Und heute -die aktuelle Situation ist gemeint- bei dem sehr niedrigen Zins (bei neuen Darlehen ist gemeint) ist das Ausfallrisiko gering. Wenn es beim Schuldner mal kneift, kann man die Tilgung aussetzen. Die Zinsen können meist auch in einer Krise bei Wohnungen aufgebracht werden - entweder durch ersparte Miete oder durch Mieterträge.

Für den Frugalismus ist das Thema relevant, weil mit Hypothekenbanken verhandelt wird. Und da sollte man wissen, wie deren Ertragssituation aussieht. Insofern sind auch die Ausfallrisiken bezogen auf die heutige Situation in Deutschland relevant.

Zum Stil:
Ich verbitte mir hier die unverschämte Beurteilung meiner Beiträge pauschal als "rausgeschossen und oberflächlich". Solche Formulierungen sind beleidigend, herabsetzend und respektlos. Auch eine Aussage als "falsch" zu bezeichnen, weil man den Blick statt auf Deutschland auf die USA lenkt ist völlig überzogen.

Die folgende Formulierung von Dir in einem post oben ist unsachlich und respektlos: "Du bist ja nun über 70, nennst dich Finanzfuchs und bist angeblich erfolgreich im Immobilienmarkt unterwegs. Und dann hast du in 2020 noch solche bahnbrechenden Erkenntnisse? Das ist ja unglaublich."
Derart arrogant und oberlehrerhaft einen anderen Foristen ironisch-sarkastisch zu beleidigen ist eine Frechheit und widerspricht der Etikette. Die Formulierung "angeblich" unterstellt dem anderen zu lügen.

Wenn Du nicht sofort in zukünftigen Beiträgen zu einer respektvoll sachlichen Formulierung finden kannst, verzichte bitte auf Beiträge in meinen threads. Ich werde solche Beiträge - falls dennoch gepostet - ignorieren.

Genau das ist ja das Problem: Man sollte ignorieren, kann es aber irgendwie nicht, weil unpräzise und provokativ formuliert. Und dann wird genau von demjenigen beleidigt reagiert, der das Dilemma gestartet hat. Wer das ist? Dass sind nämlich Sie selbst!

Ohne mit Ihnen in Details einsteigen zu wollen (bzw. geht schlichtweg nicht so wie Sie argumentieren), und daher aus 5.000 m Flughöhe: Es kommt bei Krisen stets darauf an wer welches Vertrauen für welches Geschäft genießt. Völlig egal wieviel Kredite tatsächlich ausfallen, allein zu glauben, dass die ausfallen könnten führte 2009 zur Krise. Mit tatsächlichen Zahlen aus 2016 zu argumentieren, also nach der Bankerettung ist nicht so richtig hilfreich. Sie sollten daher These (Überschrift) und Beweisführung (Ihre Texte) sauberer argumentieren und abstimmen.

Oder in Ihrer Logik:  These: "Eurobonds als Chance." mit dem Beweis:  "Euro steigt zum Dollar". Das gleiche mit Geflüchteten und den Arbeitslosenzahlen der letzten Jahre? usw usf., wäre natürlich irgendwie schön wenn sich derlei Argumente durchsetzen.... dann  sähe ich sehe der Auflösung der AfD wohlwollend entgegen. Aber Gegenfrage: Warum glauben Sie (oder auch Ihre Partei), dass die Leute genau auf derlei Einfachheit begeistert reagieren sollten?

@absprung_2020: Keine Enschuldigung, keine Rücknahme der Unverschämtheiten, stattdessen die Behauptung, ich reagiere beleidigt. Ich wurde beleidigt. Ich antworte zukünftig nicht mehr auf Ihre posts - wie angekündigt.

Ich habe einmal recherchiert, wie hoch aktuell das tatsächliche Ausfallwagnis bei deutschen Kreditinstituten bei der Finanzierung Deutscher Wohnimmobilien zur Eigennutzung oder Vermietung sein könnte. Denn um die geht es hier im Forum primär. Und die Antwort ist auch deshalb interessant, weil sie einem potentiellen Darlehensnehmer zeigt, wie groß die Wahrscheinlichkeit ist, in Schwierigkeiten zu geraten (In Medien steht ja oft was von Zwangsversteigerungen).

In dieser Stellungnahme des Bundesverbandes Deutscher Banken findet sich auf Seite 7 Folgendes: "...die Höchstverlustraten bei wohnwirtschaftlichen Immobilien" liegen "in der Praxis bei 0,006% bzw. 0,019%".
Hier wurden zwar nur die Zahlen einer Bank genannt. Aber da es eine Stellungnahme des Bankenverbandes ist, wird sie nicht völlig abwegig sein. Sicher sind die exakten Zahlen im letzten Detail Betriebsgeheimnisse.

Das heißt: Von 100.000€ Forderung beträgt der Ausfall 6€ bis 19€. (Genau wie in meinem post weiter oben bei einer anderen Bank vorgerechnet.) Wohlgemerkt bei Deutschen Banken und Deutschen Wohnimmobilien. Veröffentlicht im April 2016. Und danach wurden die Gesetze noch verschärft, die Beleihung erschwert.

Das halte ich für eine sehr wichtige Zahl. So hoch ist also das tatsächliche Risiko, wenn eine Deutsche Bank eine Wohnimmobilienfinanzierung zusagt. Das sei auch einmal allen gesagt, die vor Immobilienfinanzierungen überhaupt und vom Hebeln speziell abraten. Das Ausfallwagnis ist bei Wohnimmobilien in Deutschland äußerst gering - und damit auch das Risiko für den Darlehensnehmer, mit einer Immobilienfinanzierung in Schwierigkeiten zu geraten.

Zitat von FredFinanzFuchs am 3. Januar 2021, 15:37 Uhr

Das halte ich für eine sehr wichtige Zahl. So hoch ist also das tatsächliche Risiko, wenn eine Deutsche Bank eine Wohnimmobilienfinanzierung zusagt. Das sei auch einmal allen gesagt, die vor Immobilienfinanzierungen überhaupt und vom Hebeln speziell abraten. Das Ausfallwagnis ist bei Wohnimmobilien in Deutschland äußerst gering - und damit auch das Risiko für den Darlehensnehmer, mit einer Immobilienfinanzierung in Schwierigkeiten zu geraten.

Das ist das Kreditausfallrisiko der Bank.

Es ist nicht das Versagensrisiko des Finanzierenden, das dürfte um mehrere Größenordnungen höher liegen.Die Bank nimmt sich dann eben Dein Haus und versteigert es und damit ist der Kredit dann aus Sicht der Bank oft getilgt (gerade in Zeiten steigender Grundstücks- und Immobilienpreise)

Andererseits wenn sich die Bank dein Haus schnappt und es versteigert und immer noch ein geringen Ausfallrisiko hat, so hat der Darlehnsnehmer zumindest nicht mit dem Haus seinen Verlust erwirtschaftet. Er hat sich die Rate nicht mehr leisten können aber auf gleiche Weise hätte er sich auch die Miete nicht mehr leisten können. Er muss also in beiden Fällen umziehen und hat ab Ende nichts mehr. Von daher gehupft wie gesprungen, also warum nicht etwas wagen und mutig sein?

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