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Strategie bei Immokauf

Hallo Frugalisten,

Bräuchte euer Schwarmwissen.

Zu meiner Person:

+48 Jahre sprich 18 Jahre bis zur Rente (bin leider kein FrugalistūüėČ)

+Mein Portfolio besteht bis jetzt aus einem 50% risikobehafteten Anteil (Aktien, ETF MSCI World) und 50% risikoarmen Anteil

+ wohnen bis jetzt in einer sehr teuren deutschen Metropole  zur Miete.

+ Aus privaten Gr√ľnden planen wir evtl. eine Immobilie zur Eigennutzung in der sehr teuren Metropole zu kaufen.

Meine Frage:

Unser Eigenkapital entspricht ca. 2/3 des Immowertes.

1.) Macht es Sinn 2/3 des Eigenkapitals in die Immobilie  zu stecken-also auch die ETFs - um den Kredit so klein wie möglich zu halten?

2.) Was haltet ihr vom Klumpenrisiko einer selbstgenutzten Immo gegen√ľber dem MSCI World? Die Immo liegt in einer deutschen Metropole.

Hohe Tilgungsrate ist f√ľr mich nat√ľrlich ein muss, da ich bis zur Rente schuldenfrei sein m√∂chte.

Habt ihr noch Tipps und Tricks?

 

 

 

 

 

Ich wuerde nur 20% als Eigenanteil in die Immobilie stecken oder was immer du brauchen solltest um beste Konditionen zu bekommen. Die Zinsen liegen im besten Fall bei unter 0,5%. Nutze besser den Fremdkapital-Hebel solange du dauerhaft sicherstellen kannst, dass du die Raten zahlen kannst. Tilge dann so viel wie es dir lieb ist. Aber stecke nicht all dein Geld von Anfang an in die Immobilie. So reduzierst du auch das Klumpenrisiko.

Beachte auch die steuerliche Situation wenn du jetzt all deine Investments verkaufst und ob es nicht sinnvoller ist das anders zu timen.

‚ÄěWenn man kein Geld hat, denkt man immer an Geld. Wenn man Geld hat, denkt man nur noch an Geld.‚Äú Jean Paul Getty

@spaaren:

Hängt von weiteren Kriterien ab.

  1. Nicht alle Metropolen sind gleich. M√ľnchen hat - darf man mittlerweile sagen, weil offizielle Zahlen verf√ľgbar sind - nicht mehr die Nase vorn und war bereits vor 2 Jahren auf dem absteigenden Ast, zumindest im Vergleich der Metropolen. F√ľr die Aussage w√§re man aber vor 3 Monaten noch gelyncht worden.
    1. Wenn es also zufällig M sein sollte, wäre ein Kauf womöglich eine bessere Entscheidung als noch vor 10 Jahren.
    2. Bei anderen Metropolen muss man ebenfalls wieder auf die Feinheiten achten, generell aber ein schwieriger Markt, weil dort enorm viel Spielgeld unterwegs ist.
  2. Umzug nach Rente geplant? Wenn ja, ist Kauf dort vermutlich keine gute Idee. Wenn ihr in der Stadt auch alt werden wollt, schon eher ein Kaufargument, allerdings m√ľsste die Immobilie dann auch halbwegs altengerecht sein.
  3. Finanzierung sollte auf max. 12 Jahre Volltilgung gerechnet werden, daraus ergibt sich dann Dein einzusetzendes EK. Mit 60 w√ľrdest Du dann wieder volle Handlungsfreiheit erreichen, viel l√§nger w√ľrde ich es nicht planen.
    1. Ja, Du kannst auch länger finanzieren und/oder weniger EK einsetzen, dann wird es aber auch ein Zock auf wachsende Immobilienpreise - und wie man am Beispiel M sieht, ist das kein grundsätzlicher Selbstläufer (mehr)
    2. Next thing: ich finanziere meine Bude bis sp√§testens Mitte 50 komplett auf Null, um dann eventuell zu verkaufen und fortan nur noch zu mieten. Du gingest fast den umgekehrten Weg, insofern stellt sich tats√§chlich die Frage, wieviel EK da reingehen sollte. 20% w√§re mir in Deinem Fall zu wenig (bin 2 Jahre j√ľnger als Du), mehr als 50% w√ľrde ich aber auch nicht nehmen.

Konkret:

Wenn Du zu einem guten Preis an eine alterstaugliche Immo kommst, dann w√ľrde ich die trotzdem nur dann kaufen, wenn ich mindestens 35% cash der Gesamtsumme (incl. KNK) h√§tte und den Rest in 12 Jahren tilgen k√∂nnte. Besser 10. Die niedrigen Zinsen sind dabei ein false friend, das treibt nur die Preise und f√ľr Dummk√∂pfe noch die Laufzeiten und damit die Gesamtkreditkosten in die H√∂he.

Dar√ľber hinaus bin ich kein Freund von Zins-Swaps. Wenn Du das machen willst, bleib doch bei Deinen ETF's, denn dann ist Deine Wette simpel: Du musst mit Deinen ETF's nach Steuern dauerhaft die Mieterh√∂hung schlagen. Und das ist gerade in Metropolen meiner Meinung nach eher m√∂glich, weil sich gerade da die Immopreise von den Mieten entkoppelt haben - weil eben auf die Substanz/Lage an sich gezockt wird. Investoren kaufen Immobilien also nicht nur mit Blick auf die zu erzielende Miete, sondern hoffen darauf, dass die Miete f√ľr die "Zwischenfinanzierung" reicht und verkaufen dann nach 10 Jahren den gestiegenen Immowert.

Gerade in Metropolen sollte man sich das als Einzelprivatinvestor vor dem Kauf klar machen, in welchen Markt man sich da mit seinem eigenen Kapital begibt.