Strategie bei Immokauf
Zitat von spaaren am 29. Dezember 2019, 20:52 UhrHallo Frugalisten,
Bräuchte euer Schwarmwissen.
Zu meiner Person:
+48 Jahre sprich 18 Jahre bis zur Rente (bin leider kein Frugalist😉)
+Mein Portfolio besteht bis jetzt aus einem 50% risikobehafteten Anteil (Aktien, ETF MSCI World) und 50% risikoarmen Anteil
+ wohnen bis jetzt in einer sehr teuren deutschen Metropole zur Miete.
+ Aus privaten Gründen planen wir evtl. eine Immobilie zur Eigennutzung in der sehr teuren Metropole zu kaufen.
Meine Frage:
Unser Eigenkapital entspricht ca. 2/3 des Immowertes.
1.) Macht es Sinn 2/3 des Eigenkapitals in die Immobilie zu stecken-also auch die ETFs - um den Kredit so klein wie möglich zu halten?
2.) Was haltet ihr vom Klumpenrisiko einer selbstgenutzten Immo gegenüber dem MSCI World? Die Immo liegt in einer deutschen Metropole.
Hohe Tilgungsrate ist für mich natürlich ein muss, da ich bis zur Rente schuldenfrei sein möchte.
Habt ihr noch Tipps und Tricks?
Hallo Frugalisten,
Bräuchte euer Schwarmwissen.
Zu meiner Person:
+48 Jahre sprich 18 Jahre bis zur Rente (bin leider kein Frugalist😉)
+Mein Portfolio besteht bis jetzt aus einem 50% risikobehafteten Anteil (Aktien, ETF MSCI World) und 50% risikoarmen Anteil
+ wohnen bis jetzt in einer sehr teuren deutschen Metropole zur Miete.
+ Aus privaten Gründen planen wir evtl. eine Immobilie zur Eigennutzung in der sehr teuren Metropole zu kaufen.
Meine Frage:
Unser Eigenkapital entspricht ca. 2/3 des Immowertes.
1.) Macht es Sinn 2/3 des Eigenkapitals in die Immobilie zu stecken-also auch die ETFs - um den Kredit so klein wie möglich zu halten?
2.) Was haltet ihr vom Klumpenrisiko einer selbstgenutzten Immo gegenüber dem MSCI World? Die Immo liegt in einer deutschen Metropole.
Hohe Tilgungsrate ist für mich natürlich ein muss, da ich bis zur Rente schuldenfrei sein möchte.
Habt ihr noch Tipps und Tricks?
Zitat von Tim am 29. Dezember 2019, 22:10 UhrIch wuerde nur 20% als Eigenanteil in die Immobilie stecken oder was immer du brauchen solltest um beste Konditionen zu bekommen. Die Zinsen liegen im besten Fall bei unter 0,5%. Nutze besser den Fremdkapital-Hebel solange du dauerhaft sicherstellen kannst, dass du die Raten zahlen kannst. Tilge dann so viel wie es dir lieb ist. Aber stecke nicht all dein Geld von Anfang an in die Immobilie. So reduzierst du auch das Klumpenrisiko.
Beachte auch die steuerliche Situation wenn du jetzt all deine Investments verkaufst und ob es nicht sinnvoller ist das anders zu timen.
Ich wuerde nur 20% als Eigenanteil in die Immobilie stecken oder was immer du brauchen solltest um beste Konditionen zu bekommen. Die Zinsen liegen im besten Fall bei unter 0,5%. Nutze besser den Fremdkapital-Hebel solange du dauerhaft sicherstellen kannst, dass du die Raten zahlen kannst. Tilge dann so viel wie es dir lieb ist. Aber stecke nicht all dein Geld von Anfang an in die Immobilie. So reduzierst du auch das Klumpenrisiko.
Beachte auch die steuerliche Situation wenn du jetzt all deine Investments verkaufst und ob es nicht sinnvoller ist das anders zu timen.
Zitat von Gelöschter Benutzer am 30. Dezember 2019, 0:52 Uhr@spaaren:
Hängt von weiteren Kriterien ab.
- Nicht alle Metropolen sind gleich. München hat - darf man mittlerweile sagen, weil offizielle Zahlen verfügbar sind - nicht mehr die Nase vorn und war bereits vor 2 Jahren auf dem absteigenden Ast, zumindest im Vergleich der Metropolen. Für die Aussage wäre man aber vor 3 Monaten noch gelyncht worden.
- Wenn es also zufällig M sein sollte, wäre ein Kauf womöglich eine bessere Entscheidung als noch vor 10 Jahren.
- Bei anderen Metropolen muss man ebenfalls wieder auf die Feinheiten achten, generell aber ein schwieriger Markt, weil dort enorm viel Spielgeld unterwegs ist.
- Umzug nach Rente geplant? Wenn ja, ist Kauf dort vermutlich keine gute Idee. Wenn ihr in der Stadt auch alt werden wollt, schon eher ein Kaufargument, allerdings müsste die Immobilie dann auch halbwegs altengerecht sein.
- Finanzierung sollte auf max. 12 Jahre Volltilgung gerechnet werden, daraus ergibt sich dann Dein einzusetzendes EK. Mit 60 würdest Du dann wieder volle Handlungsfreiheit erreichen, viel länger würde ich es nicht planen.
- Ja, Du kannst auch länger finanzieren und/oder weniger EK einsetzen, dann wird es aber auch ein Zock auf wachsende Immobilienpreise - und wie man am Beispiel M sieht, ist das kein grundsätzlicher Selbstläufer (mehr)
- Next thing: ich finanziere meine Bude bis spätestens Mitte 50 komplett auf Null, um dann eventuell zu verkaufen und fortan nur noch zu mieten. Du gingest fast den umgekehrten Weg, insofern stellt sich tatsächlich die Frage, wieviel EK da reingehen sollte. 20% wäre mir in Deinem Fall zu wenig (bin 2 Jahre jünger als Du), mehr als 50% würde ich aber auch nicht nehmen.
Konkret:
Wenn Du zu einem guten Preis an eine alterstaugliche Immo kommst, dann würde ich die trotzdem nur dann kaufen, wenn ich mindestens 35% cash der Gesamtsumme (incl. KNK) hätte und den Rest in 12 Jahren tilgen könnte. Besser 10. Die niedrigen Zinsen sind dabei ein false friend, das treibt nur die Preise und für Dummköpfe noch die Laufzeiten und damit die Gesamtkreditkosten in die Höhe.
Darüber hinaus bin ich kein Freund von Zins-Swaps. Wenn Du das machen willst, bleib doch bei Deinen ETF's, denn dann ist Deine Wette simpel: Du musst mit Deinen ETF's nach Steuern dauerhaft die Mieterhöhung schlagen. Und das ist gerade in Metropolen meiner Meinung nach eher möglich, weil sich gerade da die Immopreise von den Mieten entkoppelt haben - weil eben auf die Substanz/Lage an sich gezockt wird. Investoren kaufen Immobilien also nicht nur mit Blick auf die zu erzielende Miete, sondern hoffen darauf, dass die Miete für die "Zwischenfinanzierung" reicht und verkaufen dann nach 10 Jahren den gestiegenen Immowert.
Gerade in Metropolen sollte man sich das als Einzelprivatinvestor vor dem Kauf klar machen, in welchen Markt man sich da mit seinem eigenen Kapital begibt.
@spaaren:
Hängt von weiteren Kriterien ab.
- Nicht alle Metropolen sind gleich. München hat - darf man mittlerweile sagen, weil offizielle Zahlen verfügbar sind - nicht mehr die Nase vorn und war bereits vor 2 Jahren auf dem absteigenden Ast, zumindest im Vergleich der Metropolen. Für die Aussage wäre man aber vor 3 Monaten noch gelyncht worden.
- Wenn es also zufällig M sein sollte, wäre ein Kauf womöglich eine bessere Entscheidung als noch vor 10 Jahren.
- Bei anderen Metropolen muss man ebenfalls wieder auf die Feinheiten achten, generell aber ein schwieriger Markt, weil dort enorm viel Spielgeld unterwegs ist.
- Umzug nach Rente geplant? Wenn ja, ist Kauf dort vermutlich keine gute Idee. Wenn ihr in der Stadt auch alt werden wollt, schon eher ein Kaufargument, allerdings müsste die Immobilie dann auch halbwegs altengerecht sein.
- Finanzierung sollte auf max. 12 Jahre Volltilgung gerechnet werden, daraus ergibt sich dann Dein einzusetzendes EK. Mit 60 würdest Du dann wieder volle Handlungsfreiheit erreichen, viel länger würde ich es nicht planen.
- Ja, Du kannst auch länger finanzieren und/oder weniger EK einsetzen, dann wird es aber auch ein Zock auf wachsende Immobilienpreise - und wie man am Beispiel M sieht, ist das kein grundsätzlicher Selbstläufer (mehr)
- Next thing: ich finanziere meine Bude bis spätestens Mitte 50 komplett auf Null, um dann eventuell zu verkaufen und fortan nur noch zu mieten. Du gingest fast den umgekehrten Weg, insofern stellt sich tatsächlich die Frage, wieviel EK da reingehen sollte. 20% wäre mir in Deinem Fall zu wenig (bin 2 Jahre jünger als Du), mehr als 50% würde ich aber auch nicht nehmen.
Konkret:
Wenn Du zu einem guten Preis an eine alterstaugliche Immo kommst, dann würde ich die trotzdem nur dann kaufen, wenn ich mindestens 35% cash der Gesamtsumme (incl. KNK) hätte und den Rest in 12 Jahren tilgen könnte. Besser 10. Die niedrigen Zinsen sind dabei ein false friend, das treibt nur die Preise und für Dummköpfe noch die Laufzeiten und damit die Gesamtkreditkosten in die Höhe.
Darüber hinaus bin ich kein Freund von Zins-Swaps. Wenn Du das machen willst, bleib doch bei Deinen ETF's, denn dann ist Deine Wette simpel: Du musst mit Deinen ETF's nach Steuern dauerhaft die Mieterhöhung schlagen. Und das ist gerade in Metropolen meiner Meinung nach eher möglich, weil sich gerade da die Immopreise von den Mieten entkoppelt haben - weil eben auf die Substanz/Lage an sich gezockt wird. Investoren kaufen Immobilien also nicht nur mit Blick auf die zu erzielende Miete, sondern hoffen darauf, dass die Miete für die "Zwischenfinanzierung" reicht und verkaufen dann nach 10 Jahren den gestiegenen Immowert.
Gerade in Metropolen sollte man sich das als Einzelprivatinvestor vor dem Kauf klar machen, in welchen Markt man sich da mit seinem eigenen Kapital begibt.
