Zitat von FredFinanzFuchs am 18. April 2022, 10:34 Uhr

Am Markt könnte man 12€ pro Quadratmeter für seine Mietwohnung bekommen, man darf aber nur 8€ nehmen.
Das ist der Effekt der Mietpreisbremse.
Das ärgert jeden Vermieter besonders dann, wenn eine Wohnung frei wird, die langfristig zum Mittelwert des Mietpreisspiegels vermietet werden musste. Früher konnte er nun endlich einen Marktwert nehmen, nun nur noch 10% über dem Wert des Mietpreisspiegels.

Außerdem sollen die Vermieter nun auch noch einen Teil der Heizkosten tragen - obwohl sie das Heizverhalten des Mieters nicht beeinflussen können. Das Argument, er könne ja dämmen zählt nicht, da er ja wegen der geringen Dämmung schon nur eine niedrigere Miete nehmen darf (bei Neuvermietung und auch bei Anwendung des Mietpreisspiegels).
Und für teure Dämmmaßnahmen sind ihm bzgl. Mieterhöhung Grenzen gesetzt (2-3€ je qm) und außerdem können Mieter widersprechen, wenn die Mieterhöhung für sie eine Härte bedeuten würde.

Aber die Vermieter können sich wehren: Wenn Wohnungen frei werden, dann werden sie nun verkauft und nicht mehr vermietet.
Wenn die Regelungen wieder weg sind, dann sieht man weiter.

Die Vorbereitung dazu geht ratz-fatz:
1. In einer Kopie der Bauzeichnungen des Hauses alle Wohnungen farblich umranden und mit Nummern (1 bis x) versehen und damit beim Bauamt einen Antrag stellen auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung. Kostet ein paar hundert Euro.
2. Eine Teilungserklärung nach Muster erstellen und beim Notar Unterschrift beglaubigen lassen. Kostet 70€. Bei Beurkundung ist es teurer je nach Wert des Hauses.
3. Beim Grundbuchamt einzelne Grundbuchblätter anlegen lassen. Das kann je nach Anzahl der Wohnungen ein paar hundert Euro kosten, oder auch vierstellig.

Und schon kann man die frei werdenden Wohnungen verkaufen.

In gefragten Lagen bringen sie aktuell super Preise trotz der etwas steigenden Zinsen. Denn bei z. B.  5.000€ je qm machen 2% Zinsen monatlich nur 8,33€ aus, die Miete wäre jedoch 12€ - also könnte man noch teurer verkaufen - ohne dass die Belastung für den Käufer höher würde als eine Miete. Denn die Tilgung sollte man nicht hineinrechnen, sie ist Vermögensbildung.
Natürlich muss man für den Käufer auch im Vergleich zur Miete noch die Verwaltung und Instandhaltung hinzurechnen von rund 100€ monatlich.

Und natürlich ist der Vermieter nun nicht mehr Herrscher aller Reusen. Aber solange er die Mehrheit hat, kann er praktisch alles selbst bestimmen. Und mit dem frei werdenden Geld kann er ja ein weiteres Mietshaus kaufen...

Übrigens ist die Aufteilung in Wohnungseigentum nach mehr als 10 Jahren und der anschließende Verkauf steuerlich ein Akt der Vermögensverwaltung und nicht steuerpflichtig (siehe BMF I, 1.).
Aber das ist ja auch logisch. Warum soll ich Steuern auf etwas zahlen, war mir privat gehört und was ich verkaufe. Und was trotz Alterung nur wegen der staatlich gewünschten Inflation im Preis jetzt höher ist als zum Zeitpunkt meines Erwerbs. Und ich werde durch den Verkauf ja nicht reicher, ich erziele praktisch keinerlei Gewinn. Die Wohnung ist ja das Geld wert, ich tausche sie nur in Geld um.

Und politisch ist das alles ja gewollt: Endlich steigt die Anzahl der Grundeigentümer und es bildet jemand Vermögen, der bisher oft vermögenslos war. Und viele, die bisher eine Mietwohnung suchten, die denken nun an Eigentum und damit an Vermögensbildung und Übernahme von Verantwortung für ihre Wohnung, denn das bedeutet Eigentum auch.