Selbstgenutzte Immobilie
Zitat von Inaktiver Account am 16. September 2025, 16:43 UhrBei einem EFH finde ich es etwas schwerer zu bewerten, je nach energetischem Zustand und Ausstattung.
Bei meinen beiden MFHs kann ich es recht punktgenau bewerten. Faktor 25 zur Jahresmiete geht immer, zumal als Ganzes verfügbar. Mehr als Faktor 27 wird schwierig, auch wenn es in meinem Fall viele Extras gäbe. Alles darüber ist für einen Investor bei aktuellen Finanzierungskosten nicht mehr Cashflowneutral zu realisieren, sicher aber noch wenn man steuerliche Aspekte berücksichtigt.
Ich persönlich rechne mit Faktor 27 und komme damit auch in etwa auf die aktuellen Baukosten über Projektentwickler oder Bauträger. Bin diesem Betrag ziehe ich einfach die Restschuld ab und erhalte mein Nettoimmobilienvermögen. 🤷🏻♂️
Cashflow ist bei mir aber deutlich positiv und kann kontinuierlich gesteigert und angelegt werden.
Ich selbst wohne mittlerweile ja im Doppelhaus nebenan, selbst zur Miete 😉
Ein richtig gutes Immobilienbewertungstool hat bei uns hier übrigens die lokale Sparkasse, haben aber nicht alle so einen Bewertungsservice der adress-genau und auch wirklich gut funktioniert.
Bei einem EFH finde ich es etwas schwerer zu bewerten, je nach energetischem Zustand und Ausstattung.
Bei meinen beiden MFHs kann ich es recht punktgenau bewerten. Faktor 25 zur Jahresmiete geht immer, zumal als Ganzes verfügbar. Mehr als Faktor 27 wird schwierig, auch wenn es in meinem Fall viele Extras gäbe. Alles darüber ist für einen Investor bei aktuellen Finanzierungskosten nicht mehr Cashflowneutral zu realisieren, sicher aber noch wenn man steuerliche Aspekte berücksichtigt.
Ich persönlich rechne mit Faktor 27 und komme damit auch in etwa auf die aktuellen Baukosten über Projektentwickler oder Bauträger. Bin diesem Betrag ziehe ich einfach die Restschuld ab und erhalte mein Nettoimmobilienvermögen. 🤷🏻♂️
Cashflow ist bei mir aber deutlich positiv und kann kontinuierlich gesteigert und angelegt werden.
Ich selbst wohne mittlerweile ja im Doppelhaus nebenan, selbst zur Miete 😉
Ein richtig gutes Immobilienbewertungstool hat bei uns hier übrigens die lokale Sparkasse, haben aber nicht alle so einen Bewertungsservice der adress-genau und auch wirklich gut funktioniert.
Zitat von Absprung_2020 am 16. September 2025, 20:05 UhrZitat von Privatier am 16. September 2025, 13:12 UhrZitat von Absprung_2020 am 16. September 2025, 12:51 UhrAlso gut, wir stellen den Immowert ins Vermögen ein! Gehört dazu.
Gleichwohl die Zusatzaussage überschaubar scheint, SOLANGE ich das selbst bewohne. Gesparte Miete als realer Liquiditätserlös.
Übrigens: Erwartete Renovierungskosten bzw. Abnutzung nicht unberücksichtigt lassen.
(Rente: Ich erwarte irgendwann monatlich ca. 300-330€/mon, also 4000 pro Jahr. Schreibe also mal grob weitere 100.000€ in meine Vermögensübersicht und schon scheint die Sonne heller! Yeeha!)
Ja genau zur Rente...
Renovierungskosten haben ja nichts mit dem aktuellen Wert der Immobilie zu tun!
Der Zustand ist natürlich preisbildend. Zu glauben ich stecke 40 Jahre nix in die Instandsetzung, Modernisierung, was auch immer, und dennoch habe ich jedes Jahr 6% Wertzuwachs ist ein nicht tragfähigen Modell. Das mag mal über einen kürzeren Zeizraum durchaus funktionieren.
Der Preis der gilt ist der, der am Tag der notariellen Beurkundung im Vertrag steht. Den kann man aber nur qualifiziert schätzen.
Anyway.... und auch wenn mich mfz73 wieder steinigt: wenn das so einfach wäre, dann wäre mein 200 Jahre altes Denkmal, dass ich bewohne ja quadratmetermäßig höher bewertet als der Neubau im entsprechenden hippen Wohngebiet. Und genau das ist nicht so! Von früher mal die damals hippen Gebieten, und wo die heute sind, mal ganz zu schweigen.
Zitat von Privatier am 16. September 2025, 13:12 UhrZitat von Absprung_2020 am 16. September 2025, 12:51 UhrAlso gut, wir stellen den Immowert ins Vermögen ein! Gehört dazu.
Gleichwohl die Zusatzaussage überschaubar scheint, SOLANGE ich das selbst bewohne. Gesparte Miete als realer Liquiditätserlös.
Übrigens: Erwartete Renovierungskosten bzw. Abnutzung nicht unberücksichtigt lassen.
(Rente: Ich erwarte irgendwann monatlich ca. 300-330€/mon, also 4000 pro Jahr. Schreibe also mal grob weitere 100.000€ in meine Vermögensübersicht und schon scheint die Sonne heller! Yeeha!)
Ja genau zur Rente...
Renovierungskosten haben ja nichts mit dem aktuellen Wert der Immobilie zu tun!
Der Zustand ist natürlich preisbildend. Zu glauben ich stecke 40 Jahre nix in die Instandsetzung, Modernisierung, was auch immer, und dennoch habe ich jedes Jahr 6% Wertzuwachs ist ein nicht tragfähigen Modell. Das mag mal über einen kürzeren Zeizraum durchaus funktionieren.
Der Preis der gilt ist der, der am Tag der notariellen Beurkundung im Vertrag steht. Den kann man aber nur qualifiziert schätzen.
Anyway.... und auch wenn mich mfz73 wieder steinigt: wenn das so einfach wäre, dann wäre mein 200 Jahre altes Denkmal, dass ich bewohne ja quadratmetermäßig höher bewertet als der Neubau im entsprechenden hippen Wohngebiet. Und genau das ist nicht so! Von früher mal die damals hippen Gebieten, und wo die heute sind, mal ganz zu schweigen.
Zitat von Privatier am 16. September 2025, 20:23 UhrIch habe ja nun nachweislich keine Ahnung von Immobilien, aber wenn ich bei einer Immobilie nichts renoviere etc wird doch der Wert sinken. Aber dennoch setzte ich den heutigen Wert an, im Zweifelsfall den Marktwert, als der Preis, für den ich eine Wohnung verkaufen würde (kein Phantasiepreis). Wenn ich die Wohnung dann verkommen lasse, wird der Preis natürlich sinken. Aber irgendwelche zukünftigen Renovierungen, wie zB ein neues Dach in 20 Jahren, werde ich ja nicht von dem heutigen Wert der Immobilie abziehen. Das würde ich beim Preis beim Verkaufen ja auch nicht.
Ich habe ja nun nachweislich keine Ahnung von Immobilien, aber wenn ich bei einer Immobilie nichts renoviere etc wird doch der Wert sinken. Aber dennoch setzte ich den heutigen Wert an, im Zweifelsfall den Marktwert, als der Preis, für den ich eine Wohnung verkaufen würde (kein Phantasiepreis). Wenn ich die Wohnung dann verkommen lasse, wird der Preis natürlich sinken. Aber irgendwelche zukünftigen Renovierungen, wie zB ein neues Dach in 20 Jahren, werde ich ja nicht von dem heutigen Wert der Immobilie abziehen. Das würde ich beim Preis beim Verkaufen ja auch nicht.
Zitat von Semi-Privatier am 16. September 2025, 20:39 UhrIch habe meine Vermögensaufstellung ziemlich genau so aufgebaut wie die KI Übersicht von @privatier das auswirft.
Dazu zählen neben Immobilien natürlich auch Fahrzeuge und Uhren, jedenfalls die werthaltigen.
Mein Haus in D habe ich mit dem relativ aktuellen Verkaufspreis eines baugleichen Hauses in der Nachbarschaft, gibt hier 6 Stück von denen, angesetzt. Das passt ziemlich gut.
Für das Haus in Thailand nehme ich natürlich nicht das, was wir in 2008 für das Grundstück bezahlt haben und für den Hausbau, denn das wäre viel zu wenig. Da orientiere ich mich an aktuellen Marktpreisen. 6 Monate Eigenleistung vor Ort sind hierbei der wertsteigernde Faktor.
Im Grunde genommen müsste man auch seine Einrichtung und technischen Geräte dazunehmen, wie jeder weiß ist das eine ziemliche Investition für Möbel, TV, HiFi, Küchenausstattung, Geschirr, Gartengeräte, Werkzeuge, etc. Lässt sich nur leider idR nur zu sehr geringen Preisen wieder veräußern. Ich rechne es nicht mit ein, weiß aber genau, was ich für alles bezahlt habe.
Ich habe meine Vermögensaufstellung ziemlich genau so aufgebaut wie die KI Übersicht von @privatier das auswirft.
Dazu zählen neben Immobilien natürlich auch Fahrzeuge und Uhren, jedenfalls die werthaltigen.
Mein Haus in D habe ich mit dem relativ aktuellen Verkaufspreis eines baugleichen Hauses in der Nachbarschaft, gibt hier 6 Stück von denen, angesetzt. Das passt ziemlich gut.
Für das Haus in Thailand nehme ich natürlich nicht das, was wir in 2008 für das Grundstück bezahlt haben und für den Hausbau, denn das wäre viel zu wenig. Da orientiere ich mich an aktuellen Marktpreisen. 6 Monate Eigenleistung vor Ort sind hierbei der wertsteigernde Faktor.
Im Grunde genommen müsste man auch seine Einrichtung und technischen Geräte dazunehmen, wie jeder weiß ist das eine ziemliche Investition für Möbel, TV, HiFi, Küchenausstattung, Geschirr, Gartengeräte, Werkzeuge, etc. Lässt sich nur leider idR nur zu sehr geringen Preisen wieder veräußern. Ich rechne es nicht mit ein, weiß aber genau, was ich für alles bezahlt habe.
Zitat von Semi-Privatier am 16. September 2025, 20:53 UhrDas mit dem renovieren ist immer so eine Sache. Als ich meine ETW 2007 gekauft habe, habe ich den Verkäufer um 2k runtergehandelt, weil die Fliesen im Bad erneuert werden mussten. Ich habe es in 13 Jahren nicht getan und die Wohnung 2020 genauso wie gekauft wieder verkauft. Dem Käufer war es nicht aufgefallen, er hat sich die Wohnung aber auch nur abends kurz angeschaut, selbst schuld. Hätte ich das Bad zwischenzeitlich für 5k saniert hätte ich wahrscheinlich nicht mehr Geld bekommen. Das erste was er nach dem Kauf gemacht hatte war das Bad sanieren und die Küche, die hatte ich auch so gelassen. Eine neue EBK wäre ebenfalls kaum wertsteigernd gewesen. Ist ja ähnlich wie Extras bei Autos oder eine umfangreiche Restaurierung, das Geld bekommt man in den seltensten Fällen wieder rein.
Die Immobilie darf natürlich nicht abgewrackt sein, das ist klar.
Das mit dem renovieren ist immer so eine Sache. Als ich meine ETW 2007 gekauft habe, habe ich den Verkäufer um 2k runtergehandelt, weil die Fliesen im Bad erneuert werden mussten. Ich habe es in 13 Jahren nicht getan und die Wohnung 2020 genauso wie gekauft wieder verkauft. Dem Käufer war es nicht aufgefallen, er hat sich die Wohnung aber auch nur abends kurz angeschaut, selbst schuld. Hätte ich das Bad zwischenzeitlich für 5k saniert hätte ich wahrscheinlich nicht mehr Geld bekommen. Das erste was er nach dem Kauf gemacht hatte war das Bad sanieren und die Küche, die hatte ich auch so gelassen. Eine neue EBK wäre ebenfalls kaum wertsteigernd gewesen. Ist ja ähnlich wie Extras bei Autos oder eine umfangreiche Restaurierung, das Geld bekommt man in den seltensten Fällen wieder rein.
Die Immobilie darf natürlich nicht abgewrackt sein, das ist klar.
Zitat von Absprung_2020 am 16. September 2025, 21:33 Uhr@Konsument das ist doch ein, wie ich finde, realistisches Beispiel: umsonst gewohnt.... aber eben nicht umsonst gewohnt, plus Infla-Ausgleich plus Wertzuwachs.
Da hättest du eben was reinstecken müssen, oder eben superglückliche Lage, z.B. München Hippes-Viertel.
@Konsument das ist doch ein, wie ich finde, realistisches Beispiel: umsonst gewohnt.... aber eben nicht umsonst gewohnt, plus Infla-Ausgleich plus Wertzuwachs.
Da hättest du eben was reinstecken müssen, oder eben superglückliche Lage, z.B. München Hippes-Viertel.
Zitat von MFZ73 U3/5 => 6 am 16. September 2025, 21:53 UhrZitat von Absprung_2020 am 16. September 2025, 20:05 UhrAnyway.... und auch wenn mich mfz73 wieder steinigt: wenn das so einfach wäre, dann wäre mein 200 Jahre altes Denkmal, dass ich bewohne ja quadratmetermäßig höher bewertet als der Neubau im entsprechenden hippen Wohngebiet. Und genau das ist nicht so! Von früher mal die damals hippen Gebieten, und wo die heute sind, mal ganz zu schweigen.
Du solltest Dir angewöhnen, zunächst selbst zu verstehen, was Du geschrieben hast und erst danach auf den Sende-Button zu drücken.
In 99% aller Fälle besser: nicht.
Zitat von Absprung_2020 am 16. September 2025, 20:05 UhrAnyway.... und auch wenn mich mfz73 wieder steinigt: wenn das so einfach wäre, dann wäre mein 200 Jahre altes Denkmal, dass ich bewohne ja quadratmetermäßig höher bewertet als der Neubau im entsprechenden hippen Wohngebiet. Und genau das ist nicht so! Von früher mal die damals hippen Gebieten, und wo die heute sind, mal ganz zu schweigen.
Du solltest Dir angewöhnen, zunächst selbst zu verstehen, was Du geschrieben hast und erst danach auf den Sende-Button zu drücken.
In 99% aller Fälle besser: nicht.
Zitat von Absprung_2020 am 17. September 2025, 8:17 Uhr@mfz73
Shit!, 100% yes, statt 99% no!
Was tun?
Shit!, 100% yes, statt 99% no!
Was tun?
Zitat von MFZ73 U3/5 => 6 am 17. September 2025, 10:50 UhrZitat von Absprung_2020 am 17. September 2025, 8:17 UhrWas tun?
Für's Erste: die Behauptung einstellen, man würde Dich steinigen, wenn Du Dir permanent selbst mit einem großen Betonklotz weiterhin auf den eigenen Kopf haust, obwohl es schon wirklich heftig blutet.
Troll.
Zitat von Absprung_2020 am 17. September 2025, 8:17 UhrWas tun?
Für's Erste: die Behauptung einstellen, man würde Dich steinigen, wenn Du Dir permanent selbst mit einem großen Betonklotz weiterhin auf den eigenen Kopf haust, obwohl es schon wirklich heftig blutet.
Troll.
Zitat von Absprung_2020 am 17. September 2025, 19:32 UhrOk!
Gibt's das denn: Selbststeinigung mit Beton?
Ok!
Gibt's das denn: Selbststeinigung mit Beton?
Zitat von minimalila am 18. Mai 2026, 13:23 UhrHi! Ich bin noch sehr neu auf dem Gebiet, daher die Frage: Mir wurde gesagt, dass das Grundstück zwar eine Wertsteigerung erfährt, aber das Haus, das darauf steht eine Wertminderung, weil es ja bewohnt wird und somit "abgenutzt". Erst durch Sanierung kann es wieder im Wert gesteigert werden. Stimmt das so? Und wie berechnet ihr das mit ein? Vielen Dank schon mal!
Hi! Ich bin noch sehr neu auf dem Gebiet, daher die Frage: Mir wurde gesagt, dass das Grundstück zwar eine Wertsteigerung erfährt, aber das Haus, das darauf steht eine Wertminderung, weil es ja bewohnt wird und somit "abgenutzt". Erst durch Sanierung kann es wieder im Wert gesteigert werden. Stimmt das so? Und wie berechnet ihr das mit ein? Vielen Dank schon mal!
Zitat von MoneyMaker am 18. Mai 2026, 14:01 UhrZitat von minimalila am 18. Mai 2026, 13:23 UhrUnd wie berechnet ihr das mit ein?
wo mit einrechnen? in der Vemögensaufstellung ?
Prinzipiell kann man seine Immobilie auch selbst bewerten, z.B. nach der ImmoWertV Die wird i.d.R. dann herangezogen, wenns offiziell sein muß (Gutachter, Erben etc)
Bzgl. Grundstück ist hier der Bodenrichtwert (€/m2) ausschlaggebend, der alle 1 bis 2 Jahre vom Gutachterauschuss durch Kauftverträge in der betroffenenen Gegend ermittelt wird. In manchen Bundesländern kommt an die Werte sehr einfach (i.d.R. via BORIS) in manchen muß man für die Werte zahlen. Diese Veränderungen kann man dann plus wie minus einrechnen.
Für das Gebäude gibt es zwei Ansätze: Über den Etragswert oder den Sachwert. Den Ertragswert hat man bei einer selbsgenutzten nicht so unbedingt, weil ja keine Miete gezahlt wird (-> schätzen? bei Wohnung einfacher wie bei Haus). Einfacher ist dann der Sachwert.
Bzgl Gebäude wird die Sachwert-Berechnung durch die Richtline pauschalisiert (Art des Gebäudes, Stockwerke, Ausstattung etc) zum Bauzeitpunkt ermittelt und dann über die Nutzungsdauer abgeschrieben und so der aktuelle Wert ermittelt. Wobei hier eine Nutzungsdauer von 80 Jahren zugrunde gelegt wird. Allerdings wird bei offiziellen Berechnungen (z.B. beim FA) der Wert nie unter 30% sinken. Größere Renovierungen (z.H. komplettes Dach, Heizung etc) werden im nachhinein ebenso auf den Wert aufgeschlagen und zeitlich abgeschrieben. Meine Erfahrung ist, dass der so ermittelte Wert (Bodenwert + Gebäudesachwert) ganz gut hinkommt, eher etwas zu niedrig liegt.
Wenn man nun nicht alles einzeln bewerten will, kann man vom Kaufpreis ausgehen und den Wert "abschreiben".
Ich lass den Wert meist stehen, weil dieErhöhung des Bodenwerts und die Abschreibung sich oft aufhebt. Und solange sich keine krassen Änderungen ergeben die auf einen Verkaufspreis massiven Einfluss haben ist das die einfachste Methode.
Zitat von minimalila am 18. Mai 2026, 13:23 UhrUnd wie berechnet ihr das mit ein?
wo mit einrechnen? in der Vemögensaufstellung ?
Prinzipiell kann man seine Immobilie auch selbst bewerten, z.B. nach der ImmoWertV Die wird i.d.R. dann herangezogen, wenns offiziell sein muß (Gutachter, Erben etc)
Bzgl. Grundstück ist hier der Bodenrichtwert (€/m2) ausschlaggebend, der alle 1 bis 2 Jahre vom Gutachterauschuss durch Kauftverträge in der betroffenenen Gegend ermittelt wird. In manchen Bundesländern kommt an die Werte sehr einfach (i.d.R. via BORIS) in manchen muß man für die Werte zahlen. Diese Veränderungen kann man dann plus wie minus einrechnen.
Für das Gebäude gibt es zwei Ansätze: Über den Etragswert oder den Sachwert. Den Ertragswert hat man bei einer selbsgenutzten nicht so unbedingt, weil ja keine Miete gezahlt wird (-> schätzen? bei Wohnung einfacher wie bei Haus). Einfacher ist dann der Sachwert.
Bzgl Gebäude wird die Sachwert-Berechnung durch die Richtline pauschalisiert (Art des Gebäudes, Stockwerke, Ausstattung etc) zum Bauzeitpunkt ermittelt und dann über die Nutzungsdauer abgeschrieben und so der aktuelle Wert ermittelt. Wobei hier eine Nutzungsdauer von 80 Jahren zugrunde gelegt wird. Allerdings wird bei offiziellen Berechnungen (z.B. beim FA) der Wert nie unter 30% sinken. Größere Renovierungen (z.H. komplettes Dach, Heizung etc) werden im nachhinein ebenso auf den Wert aufgeschlagen und zeitlich abgeschrieben. Meine Erfahrung ist, dass der so ermittelte Wert (Bodenwert + Gebäudesachwert) ganz gut hinkommt, eher etwas zu niedrig liegt.
Wenn man nun nicht alles einzeln bewerten will, kann man vom Kaufpreis ausgehen und den Wert "abschreiben".
Ich lass den Wert meist stehen, weil dieErhöhung des Bodenwerts und die Abschreibung sich oft aufhebt. Und solange sich keine krassen Änderungen ergeben die auf einen Verkaufspreis massiven Einfluss haben ist das die einfachste Methode.
Zitat von Knuddel am 18. Mai 2026, 14:07 UhrHallo @minimalila,
da das Gebäude fest auf dem Grundstück steht finde ich dass man das nicht wirklich getrennt betrachten kann. Die Wertsteigerung hängt ja davon ab wie nachgefragt genau diese Art und Größe von Wohnung / Haus in genau der Lage in Zukunft ist. Das kann man vielleicht in etwa abschätzen, bisschen Spekulation ist es aber immer auch.
Was du berücksichtigen solltest ist dass du fürs Haus kontinuierlich Rücklagen bilden solltest, da gibt es Richtwerte für (pro Quadratmeter, oder prozentual vom Wert) innerhalb derer man das abschätzen kann. Und auch wenn du selber drin wohnst musst du das in deine Kosten mit reinnehmen.
Das wichtigste ist dass du dir drüber im Klaren bist dass eine Immobilie Instandhaltungskosten verursacht. Wenn man das laufend anspart trifft einen die nötige Renovierung / Reparatur dann auch nicht so hart.
Hallo @minimalila,
da das Gebäude fest auf dem Grundstück steht finde ich dass man das nicht wirklich getrennt betrachten kann. Die Wertsteigerung hängt ja davon ab wie nachgefragt genau diese Art und Größe von Wohnung / Haus in genau der Lage in Zukunft ist. Das kann man vielleicht in etwa abschätzen, bisschen Spekulation ist es aber immer auch.
Was du berücksichtigen solltest ist dass du fürs Haus kontinuierlich Rücklagen bilden solltest, da gibt es Richtwerte für (pro Quadratmeter, oder prozentual vom Wert) innerhalb derer man das abschätzen kann. Und auch wenn du selber drin wohnst musst du das in deine Kosten mit reinnehmen.
Das wichtigste ist dass du dir drüber im Klaren bist dass eine Immobilie Instandhaltungskosten verursacht. Wenn man das laufend anspart trifft einen die nötige Renovierung / Reparatur dann auch nicht so hart.
Zitat von MFZ73 U3/5 => 6 am 18. Mai 2026, 21:57 UhrZitat von Knuddel am 18. Mai 2026, 14:07 UhrHallo @minimalila,
da das Gebäude fest auf dem Grundstück steht finde ich dass man das nicht wirklich getrennt betrachten kann. Die Wertsteigerung hängt ja davon ab wie nachgefragt genau diese Art und Größe von Wohnung / Haus in genau der Lage in Zukunft ist. Das kann man vielleicht in etwa abschätzen, bisschen Spekulation ist es aber immer auch.
Jein. Wie @moneymaker schon beschreibt, kann man das mit vertretbarem Aufwand relativ gut für die eigene Immo nach der ImmoWertV aufbauen.
Die BRW müssen mittlerweile jährlich von den Gutachterausschüssen über idR BORIS zur Verfügung gestellt werden, Städte wie München geben teilw. halbjährlich Aktualisierungen aus.
Problem der Bewertung des bebauten Grundstücks:
Wie @moneymaker richtig beschreibt, geben die Notare die Kauffälle an die GAA, die diese dann wiederum nach verschiedenen Kriterien klassifizieren. Die Bewertung von unbebauten Grundstücken ist relativ einfach, bei bebauten Grundstücken sind aber idR nicht die Teilsummen für Grundstück und Gebäude getrennt ausgewiesen und wenn doch, muss man hingucken, warum das gemacht wurde. Grobe Faustformel, die sich aus der Abschreibung von Vermietungsobjekten ergibt: 80%/20% für Gebäude/Grundstück. Das Gebäude wird abgeschrieben, das Grundstück nicht.
Im Grundstücksmarktbericht, der afaik auf den meisten BORIS-online-Plattformen mit verlinkt ist, werden dann die Gebäudeklassen standardisiert nach Größe und Baujahr bewertet (grobe Darstellung). Dort ist das Grundstück aber mit drin im Wert, wobei dort ein typisches Grundstück in Form und Größe angesetzt wird.
Weicht das eigene Grundstück vom mittleren Vergleichsgrundstück erheblich ab, muss man dafür auch einen Zu- oder Abschlag ansetzen. Meistens (!) einen Abschlag.
Zitat von minimalila am 18. Mai 2026, 13:23 UhrMir wurde gesagt, dass das Grundstück zwar eine Wertsteigerung erfährt, aber das Haus, das darauf steht eine Wertminderung, weil es ja bewohnt wird und somit "abgenutzt". Erst durch Sanierung kann es wieder im Wert gesteigert werden. Stimmt das so? Und wie berechnet ihr das mit ein? Vielen Dank schon mal!
Das Thema wurde in diesem Forum schon mehrfach adressiert.
Man kann für D eine reale Netto-Wertsteigerung der Immo von 1% annehmen. Das klingt erst mal wenig, ist aber ein Mittelwert über ganz D, also alle Regionen und alle Baujahre und (Wohn-)Immotypen.
Verbessern kann man das, in dem man sich den jeweiligen örtlichen Grundstücksmarktbericht anschaut und sein Gebäude danach einsortiert und dann Anpassungen auf Grund der Sanierung/Renovierung vornimmt. Ich selbst habe zB eine Immo, die teilw. aus Baujahr 1918 stammt, 1979 erweitert/saniert und von mir 2011 und 2025 erneut hauptsächlich energetisch saniert wurde. Man kann aber auch für solche Immos ein fiktives Baujahr anhand der Ausstattung und des Energieverbrauchs ermitteln oder auch lokale Vergleichspreise (von vergleichbaren Objekten) beobachten, um seine Immo ... einmalig ... in eine Klasse des örtlichen Grundstücksmarktberichtes einzusortieren.
Wenn man das einmal plausibel hinbekommen hat, guckt man einfach nur, was mit der Klasse im nächsten Jahr passiert ist und passt den Wert einmal jährlich an. Alle 5 Jahre muss man evtl. mal gucken, ob sich technische Standards verändert haben und das Auswirkungen auf das fiktive Baujahr hat.
Ist für Laien nicht ganz trivial, bekommt man aber hin, wenn man nicht völlig neben der Kapp steht.
Zitat von Knuddel am 18. Mai 2026, 14:07 UhrHallo @minimalila,
da das Gebäude fest auf dem Grundstück steht finde ich dass man das nicht wirklich getrennt betrachten kann. Die Wertsteigerung hängt ja davon ab wie nachgefragt genau diese Art und Größe von Wohnung / Haus in genau der Lage in Zukunft ist. Das kann man vielleicht in etwa abschätzen, bisschen Spekulation ist es aber immer auch.
Jein. Wie @moneymaker schon beschreibt, kann man das mit vertretbarem Aufwand relativ gut für die eigene Immo nach der ImmoWertV aufbauen.
Die BRW müssen mittlerweile jährlich von den Gutachterausschüssen über idR BORIS zur Verfügung gestellt werden, Städte wie München geben teilw. halbjährlich Aktualisierungen aus.
Problem der Bewertung des bebauten Grundstücks:
Wie @moneymaker richtig beschreibt, geben die Notare die Kauffälle an die GAA, die diese dann wiederum nach verschiedenen Kriterien klassifizieren. Die Bewertung von unbebauten Grundstücken ist relativ einfach, bei bebauten Grundstücken sind aber idR nicht die Teilsummen für Grundstück und Gebäude getrennt ausgewiesen und wenn doch, muss man hingucken, warum das gemacht wurde. Grobe Faustformel, die sich aus der Abschreibung von Vermietungsobjekten ergibt: 80%/20% für Gebäude/Grundstück. Das Gebäude wird abgeschrieben, das Grundstück nicht.
Im Grundstücksmarktbericht, der afaik auf den meisten BORIS-online-Plattformen mit verlinkt ist, werden dann die Gebäudeklassen standardisiert nach Größe und Baujahr bewertet (grobe Darstellung). Dort ist das Grundstück aber mit drin im Wert, wobei dort ein typisches Grundstück in Form und Größe angesetzt wird.
Weicht das eigene Grundstück vom mittleren Vergleichsgrundstück erheblich ab, muss man dafür auch einen Zu- oder Abschlag ansetzen. Meistens (!) einen Abschlag.
Zitat von minimalila am 18. Mai 2026, 13:23 UhrMir wurde gesagt, dass das Grundstück zwar eine Wertsteigerung erfährt, aber das Haus, das darauf steht eine Wertminderung, weil es ja bewohnt wird und somit "abgenutzt". Erst durch Sanierung kann es wieder im Wert gesteigert werden. Stimmt das so? Und wie berechnet ihr das mit ein? Vielen Dank schon mal!
Das Thema wurde in diesem Forum schon mehrfach adressiert.
Man kann für D eine reale Netto-Wertsteigerung der Immo von 1% annehmen. Das klingt erst mal wenig, ist aber ein Mittelwert über ganz D, also alle Regionen und alle Baujahre und (Wohn-)Immotypen.
Verbessern kann man das, in dem man sich den jeweiligen örtlichen Grundstücksmarktbericht anschaut und sein Gebäude danach einsortiert und dann Anpassungen auf Grund der Sanierung/Renovierung vornimmt. Ich selbst habe zB eine Immo, die teilw. aus Baujahr 1918 stammt, 1979 erweitert/saniert und von mir 2011 und 2025 erneut hauptsächlich energetisch saniert wurde. Man kann aber auch für solche Immos ein fiktives Baujahr anhand der Ausstattung und des Energieverbrauchs ermitteln oder auch lokale Vergleichspreise (von vergleichbaren Objekten) beobachten, um seine Immo ... einmalig ... in eine Klasse des örtlichen Grundstücksmarktberichtes einzusortieren.
Wenn man das einmal plausibel hinbekommen hat, guckt man einfach nur, was mit der Klasse im nächsten Jahr passiert ist und passt den Wert einmal jährlich an. Alle 5 Jahre muss man evtl. mal gucken, ob sich technische Standards verändert haben und das Auswirkungen auf das fiktive Baujahr hat.
Ist für Laien nicht ganz trivial, bekommt man aber hin, wenn man nicht völlig neben der Kapp steht.
Zitat von minimalila am 25. Mai 2026, 23:26 Uhr@moneymaker @mfz73 @knuddelwinzig
Herzlichen Dank für die genauen Erklärungen. Das ist tatsächlich noch ein bisschen viel für mich und ich muss mich da wohl näher einlesen. Auf alle Fälle super spannend und jetzt habe ich einen guten Überblick wie ich vorgehen und wo ich mich weiter informieren kann. Werde ich mir ansehen. Danke!
@moneymaker @mfz73 @knuddelwinzig
Herzlichen Dank für die genauen Erklärungen. Das ist tatsächlich noch ein bisschen viel für mich und ich muss mich da wohl näher einlesen. Auf alle Fälle super spannend und jetzt habe ich einen guten Überblick wie ich vorgehen und wo ich mich weiter informieren kann. Werde ich mir ansehen. Danke!