richtig Erben
Zitat von Hansen2000 am 20. Januar 2025, 11:32 UhrLiebe Frugalisten,
mich hat letzte Woche ein guter Freund kontaktiert; mit einem Schenkungsproblem.
Seine Eltern sind Ende 80 und möchten nun die Aktienpakete und Immobilien ( 3 Häuser ) an Ihn verschenken.
Hier konnte ich Ihm auch nicht groß weiterhelfen; ich habe Ihm einen Steuerberater empfohlen...
Wer hat hier gute Tipps / Vorgehensweise?
Ich freue mich auf Antworten und wünsche einen guten Start in die Woche!
Hug and Kisses Hansen
Liebe Frugalisten,
mich hat letzte Woche ein guter Freund kontaktiert; mit einem Schenkungsproblem.
Seine Eltern sind Ende 80 und möchten nun die Aktienpakete und Immobilien ( 3 Häuser ) an Ihn verschenken.
Hier konnte ich Ihm auch nicht groß weiterhelfen; ich habe Ihm einen Steuerberater empfohlen...
Wer hat hier gute Tipps / Vorgehensweise?
Ich freue mich auf Antworten und wünsche einen guten Start in die Woche!
Hug and Kisses Hansen
Zitat von Phototropic am 20. Januar 2025, 11:47 UhrHallo,
Es gibt Kanzleien, die auf Erbrecht spezialisiert sind.
Hallo,
Es gibt Kanzleien, die auf Erbrecht spezialisiert sind.
Zitat von MFZ73 U3/5 => 6 am 20. Januar 2025, 11:57 UhrKommt 3-4 Jahrzehnte zu spät und geht nur über StB. Hängt natürlich auch von der absoluten Summe ab. Drei Schrott-Wohnungen plus 50T€ Depot können weit unter 800T€ liegen => no problem. Wenn wir über +3 Mio sprechen, kann es ärgerlich werden bzw. der Sohn müsste die Immos evtl. regulär abkaufen oder eben für alles über 800T€ ErbSt zahlen, wenn der reale Erbfall in den kommenden 10 Jahren eintritt.
Evtl. kann man aus den Immos eine GmbH oder ein Gewerbe bauen, wäre aber auch Sache des StB's, ob das sinnvoll ist, wie hoch die Opportunitätskosten sind und ob das nicht doch seitens FA anfechtbar sein könnte.
Deutlich mehr geht, wenn man damit frühzeitig anfängt, weil man alle 10 Jahre 400-800T€ übertragen kann. Wer das erst mit Ende 80 anfängt ... nun ja ...
Kommt 3-4 Jahrzehnte zu spät und geht nur über StB. Hängt natürlich auch von der absoluten Summe ab. Drei Schrott-Wohnungen plus 50T€ Depot können weit unter 800T€ liegen => no problem. Wenn wir über +3 Mio sprechen, kann es ärgerlich werden bzw. der Sohn müsste die Immos evtl. regulär abkaufen oder eben für alles über 800T€ ErbSt zahlen, wenn der reale Erbfall in den kommenden 10 Jahren eintritt.
Evtl. kann man aus den Immos eine GmbH oder ein Gewerbe bauen, wäre aber auch Sache des StB's, ob das sinnvoll ist, wie hoch die Opportunitätskosten sind und ob das nicht doch seitens FA anfechtbar sein könnte.
Deutlich mehr geht, wenn man damit frühzeitig anfängt, weil man alle 10 Jahre 400-800T€ übertragen kann. Wer das erst mit Ende 80 anfängt ... nun ja ...
Zitat von Hansen2000 am 20. Januar 2025, 12:01 UhrLeider wurde bislang noch nichts übertragen-die Immobilien haben einen wert von ca 750-800.000 € Marktwert, Aktien ca 100.000 € und 200.000 € in Bar...
Danke für die schnellen Antworten!
Leider wurde bislang noch nichts übertragen-die Immobilien haben einen wert von ca 750-800.000 € Marktwert, Aktien ca 100.000 € und 200.000 € in Bar...
Danke für die schnellen Antworten!
Zitat von MFZ73 U3/5 => 6 am 20. Januar 2025, 12:16 UhrKriegt man mit StB hin, speziell wenn die Immos energetischen Instandhaltungsstau haben. Ggflls Wertgutachten erstellen lassen, um den Wert der Immos zu drücken. Die FÄ haben eine strikte Richtlinie, wie Immos bewertet werden müssen, da existiert wenig Spielraum. Ein Gutachten kann das aber brechen und muss vom FA anerkannt werden.
Kriegt man mit StB hin, speziell wenn die Immos energetischen Instandhaltungsstau haben. Ggflls Wertgutachten erstellen lassen, um den Wert der Immos zu drücken. Die FÄ haben eine strikte Richtlinie, wie Immos bewertet werden müssen, da existiert wenig Spielraum. Ein Gutachten kann das aber brechen und muss vom FA anerkannt werden.
Zitat von Hansen2000 am 20. Januar 2025, 12:40 Uhryepp, die Häuser sind nicht auf dem neusten Stand...
yepp, die Häuser sind nicht auf dem neusten Stand...
Zitat von Karl am 20. Januar 2025, 13:06 UhrEine Variante, wenn die Eltern in einer Immobilie leben, selbst dort einziehen. Das ist dann Steuerfrei.
Oder die Eltern verkaufen jetzt alle Immos und kaufen sich eine in die der sie dann offiziell den ersten Wohnsitz haben.
Wenn dann der Erbe einzieht und 10 Jahr dort wohnt ist auch alles steuerfrei. Gilt für Immos unter 200 qm egal wie hoch der Wert ist. Kann also auch das 4 Mio Penthaus mit goldenen Wasserhähnen unter 200qm sein.
Eine Variante, wenn die Eltern in einer Immobilie leben, selbst dort einziehen. Das ist dann Steuerfrei.
Oder die Eltern verkaufen jetzt alle Immos und kaufen sich eine in die der sie dann offiziell den ersten Wohnsitz haben.
Wenn dann der Erbe einzieht und 10 Jahr dort wohnt ist auch alles steuerfrei. Gilt für Immos unter 200 qm egal wie hoch der Wert ist. Kann also auch das 4 Mio Penthaus mit goldenen Wasserhähnen unter 200qm sein.
Zitat von TakeTwo am 20. Januar 2025, 13:23 UhrNur 1 Kind? Dann sind 400k Steuerfrei, pro Elternteil (wem gehört es? Beiden Eltern?).
Was über den Wert von 800k geht, kostet 11%, nicht so dramatisch.HäusER? Also mehrere mit Instandhaltungsstau? Wer kümmert sich aktuell darum?
Aus meiner Sicht muss man nicht nur die Steuer beleuchten, ist nicht nur ein finanzielles Thema, wichtiger finde ich, wer kümmert sich um was, die Häuser, die Mieter, die Handwerker? Wer kümmert sich um die Eltern, das kann alles schnell in einen Vollzeitjob ausarten, erlebe ich gerade selber.
Nur 1 Kind? Dann sind 400k Steuerfrei, pro Elternteil (wem gehört es? Beiden Eltern?).
Was über den Wert von 800k geht, kostet 11%, nicht so dramatisch.
HäusER? Also mehrere mit Instandhaltungsstau? Wer kümmert sich aktuell darum?
Aus meiner Sicht muss man nicht nur die Steuer beleuchten, ist nicht nur ein finanzielles Thema, wichtiger finde ich, wer kümmert sich um was, die Häuser, die Mieter, die Handwerker? Wer kümmert sich um die Eltern, das kann alles schnell in einen Vollzeitjob ausarten, erlebe ich gerade selber.
Zitat von hans-im-glueck am 20. Januar 2025, 13:48 UhrGenerell: 400.000 pro Kind je Elternteil, pro 10 Jahre. Das bedeutet zunächst einmal die Summe klein halten und bald starten, vermutlich 30 Jahre zu spät in diesem Fall...
Was ist z.B. hilfreich: Eintragung Nießbrauch bei den Immobilien, damit sinkt der Verkehrswert, damit sinkt die Schenkungssumme. Ggf. kommen Gesellschaften infrage, aber...
Er muss zu einer Steuerkanzlei, zügig.
Generell: 400.000 pro Kind je Elternteil, pro 10 Jahre. Das bedeutet zunächst einmal die Summe klein halten und bald starten, vermutlich 30 Jahre zu spät in diesem Fall...
Was ist z.B. hilfreich: Eintragung Nießbrauch bei den Immobilien, damit sinkt der Verkehrswert, damit sinkt die Schenkungssumme. Ggf. kommen Gesellschaften infrage, aber...
Er muss zu einer Steuerkanzlei, zügig.
Zitat von MFZ73 U3/5 => 6 am 20. Januar 2025, 14:18 UhrZitat von hans-im-glueck am 20. Januar 2025, 13:48 UhrWas ist z.B. hilfreich: Eintragung Nießbrauch bei den Immobilien, damit sinkt der Verkehrswert, damit sinkt die Schenkungssumme. Ggf. kommen Gesellschaften infrage, aber...
Die Frage ist, ob das hier noch was bringt. Der Nießbrauch oder ein Wohnrecht bzw. dessen Wert wird abhängig von der kombinierten Lebenserwartung der Schenker berechnet. Da die Eltern Ende 80 sind, ist der Wert entspr. gering.
Zitat von hans-im-glueck am 20. Januar 2025, 13:48 UhrWas ist z.B. hilfreich: Eintragung Nießbrauch bei den Immobilien, damit sinkt der Verkehrswert, damit sinkt die Schenkungssumme. Ggf. kommen Gesellschaften infrage, aber...
Die Frage ist, ob das hier noch was bringt. Der Nießbrauch oder ein Wohnrecht bzw. dessen Wert wird abhängig von der kombinierten Lebenserwartung der Schenker berechnet. Da die Eltern Ende 80 sind, ist der Wert entspr. gering.
Zitat von Rente-in-2027 am 20. Januar 2025, 14:29 UhrSollte auch ohne StB gehen, da gibt es bei dem Wert keine Probleme.
Würde mir das Geld für den StB sparen.
Sollte auch ohne StB gehen, da gibt es bei dem Wert keine Probleme.
Würde mir das Geld für den StB sparen.
Zitat von MoneyMaker am 20. Januar 2025, 15:54 UhrBei dem Alter und der dazughörigen (steuerlichen) Lebenserwartung bringt Schenkung mit Nießbrauch nicht mehr viel, wie schon erwähnt.
Wem gehören denn die Immos? beiden Elternteilen gemeinsam? Wenn nicht wäre der erste Schritt sie auf beide aufzuteilen. Übertrag einer selbstbewohnten Immo zwischen Ehegatten ist Schenkungsteuerfrei, bei anderen gilt der Freibetrag von 500T€, Achtung Steuer bei Tod eines Elternteils beachten. Und wenn ja gilt doch schon mal der doppelte Freibetrag (von Vater und Mutter addiert) beim Erben.
Wirft die nächste Frage auf: Wie sieht denn die testamtarische Gestaltung aus? Berliner Testament? Ist in die Alterklasse sehr beliebt, aber auch am ungünstigsten. Bessere Alternativen: Sylter Testament, BGB § 2156 Zweckvermächtnis oder Supervermächtnis.... (einfach mal Herrn Google dazu fragen). Diese Varianten weichen das starre Gebilde des Berliner Testaments auf und lassen mehr steuerliche Spielräume zu.
Und richtig: das FA geht prinzipiell von Immowerten aus, die nach der ImmoWertV (Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten) ermittelt werden. Ein Gutachter kann, wie schon vorgeschlagen kann, diesen Wert u.U. anpassen, ist aber nicht leicht. Bei der Wert-Berechnung bzgl Erbschaftssteuer gibts bei vermieteten Immos prinzpiell 10% Wertabschlag von diesen ermittelten Werten. Bei Schenkung nicht, so wie ich weiß.
Eine weitere Möglichkeit sind Enkel, sofern vorhanden. Die könnten ja schon einen Teil der Aktien/Euros bekommen. Oder gibt es eine nette Schwiegertochter, die ja auch einen (wenn auch kleinen) Freibetrag hat?
Ansonsten soviel wie möglich jetzt schon in kleineren Happen übertragen (mal 20K zum Geburtstag fürs neue Auto, oder einen Zuschuß zur Renovierung der Küche, ...). Ob der Beschenkte das dann dafür nutzt, weiß ich nicht.... Und sicher werden die Immos vom Sohn verwaltet, der dafür einen jährlichen Obulus bekommt .... Ah verstehe, hat er nicht bekommen. Könnte man ja noch fürs letzte Jahr an- und ggfs. auch absetzen.
Insbesondere ist aber auch die Frage, wie fit sind die Eltern denn noch? Meine Mutter ist knapp über 80, geht aber überall noch als 65 durch. Die wird sicher 95-100, so wie die Omas auch. Ich denke hier fehlen noch jede Menge Angaben für sinnvolle Tipps.
Bei dem Alter und der dazughörigen (steuerlichen) Lebenserwartung bringt Schenkung mit Nießbrauch nicht mehr viel, wie schon erwähnt.
Wem gehören denn die Immos? beiden Elternteilen gemeinsam? Wenn nicht wäre der erste Schritt sie auf beide aufzuteilen. Übertrag einer selbstbewohnten Immo zwischen Ehegatten ist Schenkungsteuerfrei, bei anderen gilt der Freibetrag von 500T€, Achtung Steuer bei Tod eines Elternteils beachten. Und wenn ja gilt doch schon mal der doppelte Freibetrag (von Vater und Mutter addiert) beim Erben.
Wirft die nächste Frage auf: Wie sieht denn die testamtarische Gestaltung aus? Berliner Testament? Ist in die Alterklasse sehr beliebt, aber auch am ungünstigsten. Bessere Alternativen: Sylter Testament, BGB § 2156 Zweckvermächtnis oder Supervermächtnis.... (einfach mal Herrn Google dazu fragen). Diese Varianten weichen das starre Gebilde des Berliner Testaments auf und lassen mehr steuerliche Spielräume zu.
Und richtig: das FA geht prinzipiell von Immowerten aus, die nach der ImmoWertV (Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten) ermittelt werden. Ein Gutachter kann, wie schon vorgeschlagen kann, diesen Wert u.U. anpassen, ist aber nicht leicht. Bei der Wert-Berechnung bzgl Erbschaftssteuer gibts bei vermieteten Immos prinzpiell 10% Wertabschlag von diesen ermittelten Werten. Bei Schenkung nicht, so wie ich weiß.
Eine weitere Möglichkeit sind Enkel, sofern vorhanden. Die könnten ja schon einen Teil der Aktien/Euros bekommen. Oder gibt es eine nette Schwiegertochter, die ja auch einen (wenn auch kleinen) Freibetrag hat?
Ansonsten soviel wie möglich jetzt schon in kleineren Happen übertragen (mal 20K zum Geburtstag fürs neue Auto, oder einen Zuschuß zur Renovierung der Küche, ...). Ob der Beschenkte das dann dafür nutzt, weiß ich nicht.... Und sicher werden die Immos vom Sohn verwaltet, der dafür einen jährlichen Obulus bekommt .... Ah verstehe, hat er nicht bekommen. Könnte man ja noch fürs letzte Jahr an- und ggfs. auch absetzen.
Insbesondere ist aber auch die Frage, wie fit sind die Eltern denn noch? Meine Mutter ist knapp über 80, geht aber überall noch als 65 durch. Die wird sicher 95-100, so wie die Omas auch. Ich denke hier fehlen noch jede Menge Angaben für sinnvolle Tipps.
Zitat von Hansen2000 am 21. Januar 2025, 8:48 UhrIch danke für die Tipps-ich sehe es genauso, der Mann muss mit samt Eltern zur Kanzlei!
Die Immobilien gehören beiden Eltern zu gleichen Teilen und was ich bis gestern nicht wusste-es gibt noch ein altes Ferienhaus
in der Bretagne (wurde 2020 für 200.000 € gekauft) auch kein toller Zustand..
Die Immos sind alle in einem mittleren Zustand weil sich nicht mehr wirklich gekümmert wurde, wie das so im Alter ist...
Ist halt nach wie vor ein Tabuthema 😐
Ich danke für die Tipps-ich sehe es genauso, der Mann muss mit samt Eltern zur Kanzlei!
Die Immobilien gehören beiden Eltern zu gleichen Teilen und was ich bis gestern nicht wusste-es gibt noch ein altes Ferienhaus
in der Bretagne (wurde 2020 für 200.000 € gekauft) auch kein toller Zustand..
Die Immos sind alle in einem mittleren Zustand weil sich nicht mehr wirklich gekümmert wurde, wie das so im Alter ist...
Ist halt nach wie vor ein Tabuthema 😐
Zitat von Arno am 21. Januar 2025, 19:13 UhrZitat von TakeTwo am 20. Januar 2025, 13:23 UhrNur 1 Kind? Dann sind 400k Steuerfrei, pro Elternteil (wem gehört es? Beiden Eltern?).
Was über den Wert von 800k geht, kostet 11%, nicht so dramatisch.Den Punkt möchte ich nochmal unterstreichen: Wir reden über vergleichsweise wenig Geld, da das Vermögen vermutlich nicht allzu weit über den Freibeträgen liegt (soweit bereits auf beide Eltern verteilt und nicht etwa plötzlich einer der Freibeträge wegfällt, weil beim Tod des einen Elternteils dessen Vermögen erstmal an den Ehepartner übergeht).
Es wäre mir durchaus eine Überlegung Wert, einfach die fällige Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer zu zahlen und das als Beitrag zum Gemeinwesen oder als Investition in die Familiengemeinschaft oder was auch immer zu sehen. Natürlich kann man auch Enkel und Schwiegerkinder suchen, aber wenn das dann am Ende Streit gibt (oder schon am Anfang, weil die Eltern nicht wollen) - ist das ein paar Prozent gesparte Steuer abzüglich Kosten und Aufwand für den Steuerberater wert? Nicht dass ich eine teilweise Erbschaft/Schenkung an die Enkel grundsätzlich ausschließen will, aber nicht wegen der Steuer...
Meine Einstellung dazu: Zuerst um die großen Brocken kümmern: Wie können die Eltern möglichst lange selbstbestimmmt leben, wie können die Immobilien in brauchbarem Zustand gehalten werden etc. - wenn da am Ende ein paar zehntausend Euro Schenkungs- oder Erbschaftssteuer anfallen, ist das vielleicht ein wenig ärgerlich (besonders für Deutsche mit ihrem Lieblingshobby Steuern Sparen), aber schon ein Jahr Pflegeheim ist ähnlich teuer, auch Mietausfall wegen schlechten Zustands der Immobilien kann in die Größenordnung kommen. Wenn gar eine der Immobilien abbrennt, weil beispielsweise eine Gasinstallation nicht mehr in Ordnung ist, reden wir ganz schnell von hunderttausenden Euro und möglicherweise strafrechtlichen Folgen.
MfG, Arno
Zitat von TakeTwo am 20. Januar 2025, 13:23 UhrNur 1 Kind? Dann sind 400k Steuerfrei, pro Elternteil (wem gehört es? Beiden Eltern?).
Was über den Wert von 800k geht, kostet 11%, nicht so dramatisch.
Den Punkt möchte ich nochmal unterstreichen: Wir reden über vergleichsweise wenig Geld, da das Vermögen vermutlich nicht allzu weit über den Freibeträgen liegt (soweit bereits auf beide Eltern verteilt und nicht etwa plötzlich einer der Freibeträge wegfällt, weil beim Tod des einen Elternteils dessen Vermögen erstmal an den Ehepartner übergeht).
Es wäre mir durchaus eine Überlegung Wert, einfach die fällige Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer zu zahlen und das als Beitrag zum Gemeinwesen oder als Investition in die Familiengemeinschaft oder was auch immer zu sehen. Natürlich kann man auch Enkel und Schwiegerkinder suchen, aber wenn das dann am Ende Streit gibt (oder schon am Anfang, weil die Eltern nicht wollen) - ist das ein paar Prozent gesparte Steuer abzüglich Kosten und Aufwand für den Steuerberater wert? Nicht dass ich eine teilweise Erbschaft/Schenkung an die Enkel grundsätzlich ausschließen will, aber nicht wegen der Steuer...
Meine Einstellung dazu: Zuerst um die großen Brocken kümmern: Wie können die Eltern möglichst lange selbstbestimmmt leben, wie können die Immobilien in brauchbarem Zustand gehalten werden etc. - wenn da am Ende ein paar zehntausend Euro Schenkungs- oder Erbschaftssteuer anfallen, ist das vielleicht ein wenig ärgerlich (besonders für Deutsche mit ihrem Lieblingshobby Steuern Sparen), aber schon ein Jahr Pflegeheim ist ähnlich teuer, auch Mietausfall wegen schlechten Zustands der Immobilien kann in die Größenordnung kommen. Wenn gar eine der Immobilien abbrennt, weil beispielsweise eine Gasinstallation nicht mehr in Ordnung ist, reden wir ganz schnell von hunderttausenden Euro und möglicherweise strafrechtlichen Folgen.
MfG, Arno
Zitat von Inaktiver Account am 22. Januar 2025, 19:37 UhrEin Bekannter von mir hat ähnliches gerade durch und den Immobilienbestand seiner Eltern übernommen. Ich gebe mal wieder wie er es gemacht hat:
MFH 1 gehört beiden Elternteilen. Hier reichte der Schenkungsfreibetrag für die Überlassung.
Aus MFH 2 (gehört nur einem Elternteil) sollten weiterhin Einnahmen an die Eltern gehen. Daher wurde das Objekt an ihn verkauft. Das ergibt einige Vorteile. So fällt z.b. bei geradliniger Verwandtschaft zunächst keine Grunderwerbststeuer an. Es wurde ein (konservatives) Wertgutachten erstellt und ein möglicher Abschlag von 10% gewährt.
Zur "Kapitalbeschaffung" hat er bei seinen Eltern notariell einen Kredit zu je 500k aufgenommen um ihnen die Immobilie abkaufen zu können. Dafür wurde ein recht hoher Zins festgelegt der den Eltern gezahlt wird und die Mieteinnahmen ersetzt.
Vorteile für die Eltern die über recht hohes Einkommen verfügen: Der Zins aus dem Darlehen ersetzt die Mieteinnahmen beider Objekte und unterliegt bei der Versteuerung nur der Kapitalertragssteuer ihv. 25% zzgl. Soli.
Vorteile für ihn: er kann die Zinsen in vollem Umfang steuerlich geltend machen. Diese sind zudem deutlich höher als die Mieteinnahmen.
Zudem kann er auf den Kaufpreis Afa ziehen. Da die Immobile schon in die Jahre gekommen ist und bereits vor 30 Jahren saniert wurde kann ein Restnutzungsgutachten die Afa auf 7% (bei beiden Objekten) erhöhen. Insgesamt hat er somit die Möglichkeit 17% des Kaufpreises jährlich abzusetzen, dagegen stehen 4% Rendite der Objekte, also ein enormer Steuerfreibetrag. Da er selbst ebenfalls noch zwei MFH besitzt und unternehmerisch tätig ist kann der diesen auch ausnutzen. Es bleiben somit die Mieteinnahmen aller Immobilien sowie das aus seinen Unternehmungen steuerfrei.
In 10 Jahren wenn die Schenkung von MFH 1 steuerlich durch ist, werden die Darlehen der Elternteile ihm erneut als Schenkung übertragen.
Durch dieses Vorgehen konnten 2m Immobilienvermögen steuerfrei übertragen werden, sowie kann er für die nächsten 10 Jahre 200k jährlich Steuerverluste gegen seine Einnahmen gegenrechnen die über die Mieteinnahmen der MFH hinausgehen und die Eltern erhalten eine steuerschonende Alternative zu ihren Mieteinnahmen. Ein Gewinn für beide Seiten.
Vielleicht hilft das bei den eigenen Überlegungen etwas weiter.
Ein Bekannter von mir hat ähnliches gerade durch und den Immobilienbestand seiner Eltern übernommen. Ich gebe mal wieder wie er es gemacht hat:
MFH 1 gehört beiden Elternteilen. Hier reichte der Schenkungsfreibetrag für die Überlassung.
Aus MFH 2 (gehört nur einem Elternteil) sollten weiterhin Einnahmen an die Eltern gehen. Daher wurde das Objekt an ihn verkauft. Das ergibt einige Vorteile. So fällt z.b. bei geradliniger Verwandtschaft zunächst keine Grunderwerbststeuer an. Es wurde ein (konservatives) Wertgutachten erstellt und ein möglicher Abschlag von 10% gewährt.
Zur "Kapitalbeschaffung" hat er bei seinen Eltern notariell einen Kredit zu je 500k aufgenommen um ihnen die Immobilie abkaufen zu können. Dafür wurde ein recht hoher Zins festgelegt der den Eltern gezahlt wird und die Mieteinnahmen ersetzt.
Vorteile für die Eltern die über recht hohes Einkommen verfügen: Der Zins aus dem Darlehen ersetzt die Mieteinnahmen beider Objekte und unterliegt bei der Versteuerung nur der Kapitalertragssteuer ihv. 25% zzgl. Soli.
Vorteile für ihn: er kann die Zinsen in vollem Umfang steuerlich geltend machen. Diese sind zudem deutlich höher als die Mieteinnahmen.
Zudem kann er auf den Kaufpreis Afa ziehen. Da die Immobile schon in die Jahre gekommen ist und bereits vor 30 Jahren saniert wurde kann ein Restnutzungsgutachten die Afa auf 7% (bei beiden Objekten) erhöhen. Insgesamt hat er somit die Möglichkeit 17% des Kaufpreises jährlich abzusetzen, dagegen stehen 4% Rendite der Objekte, also ein enormer Steuerfreibetrag. Da er selbst ebenfalls noch zwei MFH besitzt und unternehmerisch tätig ist kann der diesen auch ausnutzen. Es bleiben somit die Mieteinnahmen aller Immobilien sowie das aus seinen Unternehmungen steuerfrei.
In 10 Jahren wenn die Schenkung von MFH 1 steuerlich durch ist, werden die Darlehen der Elternteile ihm erneut als Schenkung übertragen.
Durch dieses Vorgehen konnten 2m Immobilienvermögen steuerfrei übertragen werden, sowie kann er für die nächsten 10 Jahre 200k jährlich Steuerverluste gegen seine Einnahmen gegenrechnen die über die Mieteinnahmen der MFH hinausgehen und die Eltern erhalten eine steuerschonende Alternative zu ihren Mieteinnahmen. Ein Gewinn für beide Seiten.
Vielleicht hilft das bei den eigenen Überlegungen etwas weiter.
Zitat von MoneyMaker am 22. Januar 2025, 20:05 Uhr@Noordlicht
Hut ab, das sind einige Kniffe drin, die es lohnt mal näher zu durchleuchten, ob das allerdings hier mit den recht alten Eltern noch hilft ist fraglich.
Kritsch bei solchen Konstrukten unter Verwandten ist allerdings, dass solche Kauf- und Darlehensaktionen wie unter Dritten ablaufen müssen, um anerkannt zu werden. Ansonsten kann es schnell als Gestaltungsmissbrauch gedeutet werden. D.h. da müssen tatsächlich die 500k von Konto zu Konto "fliesen". Das wird z.B. auch der Notar mit Nachweis über Kontoauszug prüfen. Ist relativ neu diese Regelung, Kaufpreiszahlungen müssen dem Notar als Überweisung in Euro nachgewiesen werden. Kam mir jetzt erst bei meinen letzten Verkäufen unter.
Hut ab, das sind einige Kniffe drin, die es lohnt mal näher zu durchleuchten, ob das allerdings hier mit den recht alten Eltern noch hilft ist fraglich.
Kritsch bei solchen Konstrukten unter Verwandten ist allerdings, dass solche Kauf- und Darlehensaktionen wie unter Dritten ablaufen müssen, um anerkannt zu werden. Ansonsten kann es schnell als Gestaltungsmissbrauch gedeutet werden. D.h. da müssen tatsächlich die 500k von Konto zu Konto "fliesen". Das wird z.B. auch der Notar mit Nachweis über Kontoauszug prüfen. Ist relativ neu diese Regelung, Kaufpreiszahlungen müssen dem Notar als Überweisung in Euro nachgewiesen werden. Kam mir jetzt erst bei meinen letzten Verkäufen unter.
Zitat von Inaktiver Account am 22. Januar 2025, 20:27 UhrKritsch bei solchen Konstrukten unter Verwandten ist allerdings, dass solche Kauf- und Darlehensaktionen wie unter Dritten ablaufen müssen, um anerkannt zu werden. Ansonsten kann es schnell als Gestaltungsmissbrauch gedeutet werden.
Daher Privatreditvergabe bei ihm nicht als selbstaufgesetztes Darlehen sondern in einem Rutsch über den Notar abgewickelt. Für das FA ist das unerheblich. Die Bücher müssen stimmen. Sollte sich da kurzfristig was geändert haben dann ist ein realer Geldfluss ja aber auch unkompliziert möglich, z.b. über ein kurzlaufendes Fremddarlehen der Eltern mit dem sie Immobilie(n) beleihen, die Überweisungen durchführen und dann wieder ablösen. Dass das unsinniger Verwaltungsaufwand ist sieht mitunter aber sicher auch das Finanzamt ein. sicher gibt es da Gestaltungsspielraum, im Detail stecke ich da aber nicht drin, wäre nur meine persönliche Idee um den von dir genannten Aspekt zu erfüllen.
Kritsch bei solchen Konstrukten unter Verwandten ist allerdings, dass solche Kauf- und Darlehensaktionen wie unter Dritten ablaufen müssen, um anerkannt zu werden. Ansonsten kann es schnell als Gestaltungsmissbrauch gedeutet werden.
Daher Privatreditvergabe bei ihm nicht als selbstaufgesetztes Darlehen sondern in einem Rutsch über den Notar abgewickelt. Für das FA ist das unerheblich. Die Bücher müssen stimmen. Sollte sich da kurzfristig was geändert haben dann ist ein realer Geldfluss ja aber auch unkompliziert möglich, z.b. über ein kurzlaufendes Fremddarlehen der Eltern mit dem sie Immobilie(n) beleihen, die Überweisungen durchführen und dann wieder ablösen. Dass das unsinniger Verwaltungsaufwand ist sieht mitunter aber sicher auch das Finanzamt ein. sicher gibt es da Gestaltungsspielraum, im Detail stecke ich da aber nicht drin, wäre nur meine persönliche Idee um den von dir genannten Aspekt zu erfüllen.
Zitat von Inaktiver Account am 22. Januar 2025, 20:45 UhrIch habe gerade nochmal nachgefragt:
Ein realer Geldfluss sei nicht notwendig wenn notariell vertraglich festgehalten würde. Für die Anerkennung durch das FA müssen die Konditionen allerdings "fremdüblich" sein. Das bedeutet, dass Zins und Verkaufspreis marktüblich sein müssen. Man kann also, so sagte er, nicht einfach das kleine Häuschen der Oma für 2 Millionen verkaufen um das System aufzublähen. Gleiches gilt für den Kreditzins des Darlehens. In seinem Fall liegt dieser aber deutlich höher als der einer marktüblichen Immobilienfinanzierung da das Darlehen nicht über z.b. Eintragung einer Schuld ins Grundbuch besichert sei und daher zu Konditionen eines Konsumkredits vergeben und so an den notwendigen Cashflow der Eltern angepasst werden könne.
Worauf er auch nochmal einging:
Das ganze lohnt sich nur dann wenn das zu Vererbende Immobilienvermögen eben auch deutlich über den Freibeträgen liegt UND(!) man mit den hohen Abschreibungsmöglichkeiten eben auch etwas anfangen kann. Wenn beim Käufer also keine Einnahmen in der Größenordnung vorhanden sind um den sich ergebenden möglichen Steuervorteil auch ausnutzen zu können, dann rechne sich das nicht und es sei dann besser, das über einen Verkauf mit eingetragendem Niesbrauch zu lösen und damit den Markteert der Immobilie, anhängig vom Alter der Eltern, zu minimieren und so unter die Freibeträge zu gelangen. Unter einem (zu versteuerndem, also bereits nach Abzug der Aufwendungen außerhalb dieses Konstrukts) Jahreseinkommen von 100-150k beim Käufer mache ein solches Modell wie oben vorgestellt keinen Fall Sinn, sei also vor allem eine gute Lösung für Menschen bei denen viel Vermögen übertragen werden müsse während die Erblasser schon ziemlich alt sind um noch üner Dekaden hinweg zu schenken.
Das muss man ja auch erstmal haben.
Ich habe gerade nochmal nachgefragt:
Ein realer Geldfluss sei nicht notwendig wenn notariell vertraglich festgehalten würde. Für die Anerkennung durch das FA müssen die Konditionen allerdings "fremdüblich" sein. Das bedeutet, dass Zins und Verkaufspreis marktüblich sein müssen. Man kann also, so sagte er, nicht einfach das kleine Häuschen der Oma für 2 Millionen verkaufen um das System aufzublähen. Gleiches gilt für den Kreditzins des Darlehens. In seinem Fall liegt dieser aber deutlich höher als der einer marktüblichen Immobilienfinanzierung da das Darlehen nicht über z.b. Eintragung einer Schuld ins Grundbuch besichert sei und daher zu Konditionen eines Konsumkredits vergeben und so an den notwendigen Cashflow der Eltern angepasst werden könne.
Worauf er auch nochmal einging:
Das ganze lohnt sich nur dann wenn das zu Vererbende Immobilienvermögen eben auch deutlich über den Freibeträgen liegt UND(!) man mit den hohen Abschreibungsmöglichkeiten eben auch etwas anfangen kann. Wenn beim Käufer also keine Einnahmen in der Größenordnung vorhanden sind um den sich ergebenden möglichen Steuervorteil auch ausnutzen zu können, dann rechne sich das nicht und es sei dann besser, das über einen Verkauf mit eingetragendem Niesbrauch zu lösen und damit den Markteert der Immobilie, anhängig vom Alter der Eltern, zu minimieren und so unter die Freibeträge zu gelangen. Unter einem (zu versteuerndem, also bereits nach Abzug der Aufwendungen außerhalb dieses Konstrukts) Jahreseinkommen von 100-150k beim Käufer mache ein solches Modell wie oben vorgestellt keinen Fall Sinn, sei also vor allem eine gute Lösung für Menschen bei denen viel Vermögen übertragen werden müsse während die Erblasser schon ziemlich alt sind um noch üner Dekaden hinweg zu schenken.
Das muss man ja auch erstmal haben.
Zitat von Inaktiver Account am 22. Januar 2025, 21:05 UhrWieso? Nach etwas Recherche scheint das ein legales und unter Vermögenden durchaus nicht unübliches Vorgehen zu sein?! Sehe nicht was falsch daran ist, das hier zur Ausgangssituation passend einzubringen.
Aber natürlich habe ich nicht 30 auskunftsfreudige Immobilienmogule im Freundeskreis und Stammforisten erahnen daher um wen es sich beim genannten Bekannten handelt - vermutlich ist es das was du meinst, das haben wir ja aber schon ausführlich geklärt oder geht das jetzt wieder los?
Wieso? Nach etwas Recherche scheint das ein legales und unter Vermögenden durchaus nicht unübliches Vorgehen zu sein?! Sehe nicht was falsch daran ist, das hier zur Ausgangssituation passend einzubringen.
Aber natürlich habe ich nicht 30 auskunftsfreudige Immobilienmogule im Freundeskreis und Stammforisten erahnen daher um wen es sich beim genannten Bekannten handelt - vermutlich ist es das was du meinst, das haben wir ja aber schon ausführlich geklärt oder geht das jetzt wieder los?