Rendite Immo mit KfW 461
Zitat von Muslime_Frugi am 9. November 2021, 12:14 UhrLiebe Gemeinde
gerne würde ich einen Kauf einer Neubau ETW vorstellen. Hinsichtlich meines kleinen Immobilienbestandes war es ein verrücktes Jahr 2021. Grundlegend ist die Situation auch heute noch so, dass ich zu viel gebundenes Eigenkapital in Immobilien habe. Das meiste davon in meinem zur Zeit noch auf zeit vermieteten Einfamilienhauses. Die größere Wohnung wollte ich zum Jahresbeginn verkaufen, was ich auch erfolgreich versuchte und sie dann doch behalten habe: https://frugalisten.de/forum/topic/verkaufen-oder-weitervermieten/
Nachdem ich den ersten Bauabschnitt in einer guten Lage meiner Heimatstadt zwar mit Interesse verfolgte aber mich noch kalt lies, hatte ich mir den 2. Bauabschnitt im Sommer mal etwas genauer angeschaut. Die Zahlen waren dann so gut, dass ich die kleinste Wohnung mit 38 m2 letzte Woche gekauft habe.
Ausschlaggebend war für mich neben der selbsttragenden 110% Finanzierung die Fördermöglichkeit über das KfW Programm 461. Dieses Programm zahlt je nach Gebäude Effizienz eine zweckungebundene Fördersumme aus, über die frei verfügt werden kann. Das Programm wurde erst zum 01.07.2021 aufgelegt und wird zum 31.01.2022 schon wieder für die Effizienzgebäude 55 und 55 EE eingestellt. Mich hat sowieso gewundert, warum der KfW 55 Standard mit dem Argument der CO2 Reduzierung Staatlich gefördert wird, wurde meine letzte ETW schon im Jahre 2010 auf KfW 55 Basis gebaut und ist diese Effizienzklasse heute eigentlich schon Standard! Meine neue ETW ist wegen einer Erdwärmeheizung und entsprechender Dämmung nebst kontrollierte Be- und Entlüftung 55 EE förderfähig. Die Förderung gilt pro Objekt. Einzige Bedingung ist ein Mindestpreis von 150.000€, was in meinem Fall gegeben ist. Es ist also ein besonders gutes Verhältnis bei einer kleinen Einheit.
https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestehende-Immobilie/F%C3%B6rderprodukte/Bundesf%C3%B6rderung-f%C3%BCr-effiziente-Geb%C3%A4ude-Wohngeb%C3%A4ude-Zuschuss-(461)/?kfwmc=vt.sea.google.SEA_VT_EBS_BEG_BK.
Die Fördersumme von 26.250€ wird nach Fertigstellung auf das Giro Konto überwiesen und ich werde diese in den Aktienmarkt investieren. Ebenso wie die Steuererstattungen aus den Werbungskosten durch Kaufnebenkosten.
Hier noch die Investment Facts:
- Zinssatz 0,73% mit 15 Jahre Zinsfestschreibung
- 2% Tilgung
- 110% Finanzierung (Luft für feste Bad- oder Kücheneinbauten)
- 3,4% zu erwartenden Mietrendite nach Kosten vor Steuern
Pro Argumente für die Investition:
- Hebeln mit Fremdkapital
- Inflation freundliches Investment
- Grundschulden vorhandener Immobilien sichern erstrangige Konditionen
- noch bin ich uneingeschränkt Kreditfähig (last Order)
- Zukunftsfähige Lage / gute Vermietbarkeit durch kleine Einheit
- Hohe AfA im Gegensatz zu älteren Bestandsimmobilien
- Zins- und Tilgungsrate sollte auch bei Mietausfällen aus laufenden Einnahmen getragen werden können (auch bei FIRE)
- Geringe Steuerbelastung jetzt und marginale Steuerbelastung ab FIRE
Die Wohnung bringt von Beginn an einen kleinen free Cashflow bei null Eigenkapital. Im Gegensatz zu den anderen Immobilien ist es nicht das Ziel diese Immobilie zu entschulden. Eher ein Verkauf nach 10/15 Jahren oder halten und vererben.
Vielleicht ist gerade das Fenster der KfW 461 Förderung noch ein Tipp oder Anregung für den ein- oder anderen. Die Wohnung macht mir derzeit erst mal einen sehr geringen Aufwand. Die Erstvermietung übernimmt kostenfrei der Bauträger. Man muss nicht privater Bauträger spielen oder aufwendig renovieren/sanieren (dafür ist die rendite aber auch geringer). Eine Immobilieninvestition für zwischendurch quasi als Snack to go 🙂
In den letzten Wochen sind die Zinsen in kleinen Schritten nach oben gegangen und liegen derzeit bei 15Y über 1%. Wenn dann noch die KfW Förderung im Februar wegfällt wäre es für mich kein Business Case mehr. Auf Sicht von 10-15Y in guten Lagen für mich ein nachhaltiges Investment.
Liebe Gemeinde
gerne würde ich einen Kauf einer Neubau ETW vorstellen. Hinsichtlich meines kleinen Immobilienbestandes war es ein verrücktes Jahr 2021. Grundlegend ist die Situation auch heute noch so, dass ich zu viel gebundenes Eigenkapital in Immobilien habe. Das meiste davon in meinem zur Zeit noch auf zeit vermieteten Einfamilienhauses. Die größere Wohnung wollte ich zum Jahresbeginn verkaufen, was ich auch erfolgreich versuchte und sie dann doch behalten habe: https://frugalisten.de/forum/topic/verkaufen-oder-weitervermieten/
Nachdem ich den ersten Bauabschnitt in einer guten Lage meiner Heimatstadt zwar mit Interesse verfolgte aber mich noch kalt lies, hatte ich mir den 2. Bauabschnitt im Sommer mal etwas genauer angeschaut. Die Zahlen waren dann so gut, dass ich die kleinste Wohnung mit 38 m2 letzte Woche gekauft habe.
Ausschlaggebend war für mich neben der selbsttragenden 110% Finanzierung die Fördermöglichkeit über das KfW Programm 461. Dieses Programm zahlt je nach Gebäude Effizienz eine zweckungebundene Fördersumme aus, über die frei verfügt werden kann. Das Programm wurde erst zum 01.07.2021 aufgelegt und wird zum 31.01.2022 schon wieder für die Effizienzgebäude 55 und 55 EE eingestellt. Mich hat sowieso gewundert, warum der KfW 55 Standard mit dem Argument der CO2 Reduzierung Staatlich gefördert wird, wurde meine letzte ETW schon im Jahre 2010 auf KfW 55 Basis gebaut und ist diese Effizienzklasse heute eigentlich schon Standard! Meine neue ETW ist wegen einer Erdwärmeheizung und entsprechender Dämmung nebst kontrollierte Be- und Entlüftung 55 EE förderfähig. Die Förderung gilt pro Objekt. Einzige Bedingung ist ein Mindestpreis von 150.000€, was in meinem Fall gegeben ist. Es ist also ein besonders gutes Verhältnis bei einer kleinen Einheit.
Die Fördersumme von 26.250€ wird nach Fertigstellung auf das Giro Konto überwiesen und ich werde diese in den Aktienmarkt investieren. Ebenso wie die Steuererstattungen aus den Werbungskosten durch Kaufnebenkosten.
Hier noch die Investment Facts:
- Zinssatz 0,73% mit 15 Jahre Zinsfestschreibung
- 2% Tilgung
- 110% Finanzierung (Luft für feste Bad- oder Kücheneinbauten)
- 3,4% zu erwartenden Mietrendite nach Kosten vor Steuern
Pro Argumente für die Investition:
- Hebeln mit Fremdkapital
- Inflation freundliches Investment
- Grundschulden vorhandener Immobilien sichern erstrangige Konditionen
- noch bin ich uneingeschränkt Kreditfähig (last Order)
- Zukunftsfähige Lage / gute Vermietbarkeit durch kleine Einheit
- Hohe AfA im Gegensatz zu älteren Bestandsimmobilien
- Zins- und Tilgungsrate sollte auch bei Mietausfällen aus laufenden Einnahmen getragen werden können (auch bei FIRE)
- Geringe Steuerbelastung jetzt und marginale Steuerbelastung ab FIRE
Die Wohnung bringt von Beginn an einen kleinen free Cashflow bei null Eigenkapital. Im Gegensatz zu den anderen Immobilien ist es nicht das Ziel diese Immobilie zu entschulden. Eher ein Verkauf nach 10/15 Jahren oder halten und vererben.
Vielleicht ist gerade das Fenster der KfW 461 Förderung noch ein Tipp oder Anregung für den ein- oder anderen. Die Wohnung macht mir derzeit erst mal einen sehr geringen Aufwand. Die Erstvermietung übernimmt kostenfrei der Bauträger. Man muss nicht privater Bauträger spielen oder aufwendig renovieren/sanieren (dafür ist die rendite aber auch geringer). Eine Immobilieninvestition für zwischendurch quasi als Snack to go 🙂
In den letzten Wochen sind die Zinsen in kleinen Schritten nach oben gegangen und liegen derzeit bei 15Y über 1%. Wenn dann noch die KfW Förderung im Februar wegfällt wäre es für mich kein Business Case mehr. Auf Sicht von 10-15Y in guten Lagen für mich ein nachhaltiges Investment.
Zitat von Gelöschter Benutzer am 11. November 2021, 23:55 UhrMoin Muslime Frugi,
Ich denke du hast alles richtig gemacht. Die Rendite ist zwar nicht berauschend aber es ist eben auch ein Neubau und somit sind größere Rücklagen auch nicht nötig und sicherlich nicht mit eingerechnet sind auch regelmäßige Mieterhöhungen so dass die Sache dann schon nochmal anders aussieht. Toll, was so niedrige Zinsen in Kombination mit einer Vollfinanzierung möglich machen, das war bzw. ist ja auch mein Ansatz 🙂
Derzeit "lohnen" sich meiner Meinung nach auch nur Neubauten, Altbauten kosten fast nichts weniger, sind aber für Mieter nicht so attraktiv und für Vermieter stets ein Risiko an unvorhersehbaren Renovierungs und Instandhaltungskosten...
Ich finde auch die Wohnungsgröße super - kriegt man immer vermietet - können sich Leute auch noch leisten wenn die Mieten deutlich ansteigen.
Ich kann dir sehr ans Herz legen, mit dem künftigen Mieter einen Indexmietvertrag abzuschließen so dass sich die Miete quasi inflationsgesteuert erhöht. Das spart ggf. viel an Nerven und Diskussionen und ist meiner Meinung nach eine faire Sache.
vg
Frugi
Moin Muslime Frugi,
Ich denke du hast alles richtig gemacht. Die Rendite ist zwar nicht berauschend aber es ist eben auch ein Neubau und somit sind größere Rücklagen auch nicht nötig und sicherlich nicht mit eingerechnet sind auch regelmäßige Mieterhöhungen so dass die Sache dann schon nochmal anders aussieht. Toll, was so niedrige Zinsen in Kombination mit einer Vollfinanzierung möglich machen, das war bzw. ist ja auch mein Ansatz 🙂
Derzeit "lohnen" sich meiner Meinung nach auch nur Neubauten, Altbauten kosten fast nichts weniger, sind aber für Mieter nicht so attraktiv und für Vermieter stets ein Risiko an unvorhersehbaren Renovierungs und Instandhaltungskosten...
Ich finde auch die Wohnungsgröße super - kriegt man immer vermietet - können sich Leute auch noch leisten wenn die Mieten deutlich ansteigen.
Ich kann dir sehr ans Herz legen, mit dem künftigen Mieter einen Indexmietvertrag abzuschließen so dass sich die Miete quasi inflationsgesteuert erhöht. Das spart ggf. viel an Nerven und Diskussionen und ist meiner Meinung nach eine faire Sache.
vg
Frugi
Zitat von Muslime_Frugi am 15. November 2021, 12:10 UhrJa Frugi
so ist es! Wollte mit dem Beitrag an die Teilnehmer adressieren, die Luft zur Grundschuldsicherung bei bestehenden Immobilien haben, ein Immobilieninvestment mit wenig Aufwand denken und eben explizit auf die auslaufenden KfW Förderungen 55 und 55 EE hinweisen.
Mittlerweile sind die Zinsen zu meinem Finanzierungszeitpunkt um 0,3% gestiegen, was einer Steigerung von rund 40% entspricht. Alleine die höheren Zinskosten würden nun zu rund 60€ an Mehrkosten pro Monat führen. Damit wäre kein Überschuss mehr gegeben, sondern eine kleine Zuzahlung. In Hinblick auf meinen nahenden Ausstieg aus dem Erwerbsleben hätte ich das Geschäft dann wohl gar nicht mehr gemacht.
Die Finanzierungsstruktur ist so jetzt für 15 Jahre fix und firm. ...und ja, Mietsteigerungen sind nicht berücksichtigt und sollten dann eine Anschlussfinanzierung der nominale Restschulden auch bei höheren Zinsen absichern. Oder ich verkaufe sie dann eben wieder.
Das mit einem Staffelmietvertrag oder einer Indexierung werde ich bei Erstvermietung machen. Bei einer kleinen Wohnung gibt es zwar häufigere Wechsel, aber vielleicht zieht auch eine ältere Dame ein und bleibt dann lange.
Gespannt werde ich die kommende Zeit beobachten, ob der Entfall der KfW Förderung Einfluss auf die Preise von KfW 55er Neubau ETW hat?
Ja Frugi
so ist es! Wollte mit dem Beitrag an die Teilnehmer adressieren, die Luft zur Grundschuldsicherung bei bestehenden Immobilien haben, ein Immobilieninvestment mit wenig Aufwand denken und eben explizit auf die auslaufenden KfW Förderungen 55 und 55 EE hinweisen.
Mittlerweile sind die Zinsen zu meinem Finanzierungszeitpunkt um 0,3% gestiegen, was einer Steigerung von rund 40% entspricht. Alleine die höheren Zinskosten würden nun zu rund 60€ an Mehrkosten pro Monat führen. Damit wäre kein Überschuss mehr gegeben, sondern eine kleine Zuzahlung. In Hinblick auf meinen nahenden Ausstieg aus dem Erwerbsleben hätte ich das Geschäft dann wohl gar nicht mehr gemacht.
Die Finanzierungsstruktur ist so jetzt für 15 Jahre fix und firm. ...und ja, Mietsteigerungen sind nicht berücksichtigt und sollten dann eine Anschlussfinanzierung der nominale Restschulden auch bei höheren Zinsen absichern. Oder ich verkaufe sie dann eben wieder.
Das mit einem Staffelmietvertrag oder einer Indexierung werde ich bei Erstvermietung machen. Bei einer kleinen Wohnung gibt es zwar häufigere Wechsel, aber vielleicht zieht auch eine ältere Dame ein und bleibt dann lange.
Gespannt werde ich die kommende Zeit beobachten, ob der Entfall der KfW Förderung Einfluss auf die Preise von KfW 55er Neubau ETW hat?
Zitat von Gelöschter Benutzer am 15. November 2021, 12:56 UhrIch bin da recht pragmatisch und bevorzuge das Modell "Oma". Wohnraum für alte Leute wird überall gesucht. In der Regel sind alleinstehende Rentner für so eine Wohnungsgröße ideal. Oft solvent, mit festem Einkommen das inflationär angepasst wird (sowie ja auch deine Indexmiete). Dazu überwiegend stressfrei und wollen in der Regel in höherem Alter auch nicht mehr umziehen...Die Warscheinlichkeit ust hoch dass sie bleiben bis sie von uns gehen...
Liegt die Wohmung im EG oder gibt es einen Fahrstuhl?
Dann ust das ein deutlicher Pluspunkt, auch für Menschen mit körperlichen mobilitären Einschränkungen. 10 qm mehr Wohnfläche wäre ideal für Rentnerpaare oder Menschen die kurz vor dem Ende ihres Berufslebsns stehen und sich fürs Alter von Verpflichtungen lösen und sich verkleinern wollen.
Bei mir ist dieses Jahr auch ein rüstiges Renterpaar ins zweite Obergeschoss eingezogen, beide Anfang 80. Sie wohnten vorher im Haus gegenüber 😀
Sie tüddelt unten mit im Garten umher und er ist auch noch fit und gibt Kurse an der Volkshochschule für traditionelle Lehmbauweise.
Und wann immer ich ihm über den Weg laufe muss ichn Kurzen mit ihm trinken. Als ich in den Wohnungen die Fußböden verlegt habe musste ich sicher drei Mal täglich ran 😆
Ich bin da recht pragmatisch und bevorzuge das Modell "Oma". Wohnraum für alte Leute wird überall gesucht. In der Regel sind alleinstehende Rentner für so eine Wohnungsgröße ideal. Oft solvent, mit festem Einkommen das inflationär angepasst wird (sowie ja auch deine Indexmiete). Dazu überwiegend stressfrei und wollen in der Regel in höherem Alter auch nicht mehr umziehen...Die Warscheinlichkeit ust hoch dass sie bleiben bis sie von uns gehen...
Liegt die Wohmung im EG oder gibt es einen Fahrstuhl?
Dann ust das ein deutlicher Pluspunkt, auch für Menschen mit körperlichen mobilitären Einschränkungen. 10 qm mehr Wohnfläche wäre ideal für Rentnerpaare oder Menschen die kurz vor dem Ende ihres Berufslebsns stehen und sich fürs Alter von Verpflichtungen lösen und sich verkleinern wollen.
Bei mir ist dieses Jahr auch ein rüstiges Renterpaar ins zweite Obergeschoss eingezogen, beide Anfang 80. Sie wohnten vorher im Haus gegenüber 😀
Sie tüddelt unten mit im Garten umher und er ist auch noch fit und gibt Kurse an der Volkshochschule für traditionelle Lehmbauweise.
Und wann immer ich ihm über den Weg laufe muss ichn Kurzen mit ihm trinken. Als ich in den Wohnungen die Fußböden verlegt habe musste ich sicher drei Mal täglich ran 😆
Zitat von Muslime_Frugi am 15. November 2021, 14:00 UhrZitat von Frugi85 am 15. November 2021, 12:56 UhrLiegt die Wohmung im EG oder gibt es einen Fahrstuhl?
EG mit recht großzügiger Terrasse und kleinem Rasenstück mit Hecken umgeben als Sondernutzungsrecht. Recht kleine Einheit mit 7 Wohnungen und natürlich Fahrstuhl. Einen Geschossneubau ohne Fahrstuhl ist mir nicht bekannt.
Zitat von Frugi85 am 15. November 2021, 12:56 UhrLiegt die Wohmung im EG oder gibt es einen Fahrstuhl?
EG mit recht großzügiger Terrasse und kleinem Rasenstück mit Hecken umgeben als Sondernutzungsrecht. Recht kleine Einheit mit 7 Wohnungen und natürlich Fahrstuhl. Einen Geschossneubau ohne Fahrstuhl ist mir nicht bekannt.
Zitat von Gelöschter Benutzer am 15. November 2021, 22:11 UhrIch das sag mal nicht. Hier in der Gegend hat nichts unter drei Vollgeschossen Fahrstühle - und selbst da nur wenige...
EG Lage ist aber natürlich super, mit Gartenteil noch besser.
vg
Ich das sag mal nicht. Hier in der Gegend hat nichts unter drei Vollgeschossen Fahrstühle - und selbst da nur wenige...
EG Lage ist aber natürlich super, mit Gartenteil noch besser.
vg
Zitat von exitus2022 am 16. November 2021, 10:56 UhrZitat von Muslime_Frugi am 9. November 2021, 12:14 Uhr... kleinste Wohnung mit 38 m2 ... KfW Programm 461. ... Bedingung ist ein Mindestpreis von 150.000€, was in meinem Fall gegeben ist. ...
Die Fördersumme von 26.250€ ...
Hier noch die Investment Facts:
- Zinssatz 0,73% mit 15 Jahre Zinsfestschreibung
- 2% Tilgung
- 110% Finanzierung (Luft für feste Bad- oder Kücheneinbauten)
- 3,4% zu erwartenden Mietrendite nach Kosten vor Steuern
Über 150 k€ abzgl. 26 k€ = 124+x k€ für 38 qm ... erscheint mir nur in guten und ZUKUNFTSICHEREN Lagen ein Investment ...
(weiß ja nicht, ob Du in Duisburg, Wolfsburg oder in Baden-Baden gekauft hast)bei 2 % Tilgung wären in 15 Jahren noch rund 70 bis 75 % des 100 %-Kaufpreises zu refinanzieren?
bei dann nicht mehr boomendem Immobilienmarkt (sprich: ausbleibender Wertsteigerung) ... und wenn DANN die Banken Gebrauchtimmobilien nur noch zu 60 % finanzieren sollten ...
--> ich hoffe, Du hast für solche Fälle ausreichend Liquiditätspuffer eingeplant?Zitat von Muslime_Frugi am 9. November 2021, 12:14 Uhr... Wenn dann noch die KfW Förderung im Februar wegfällt wäre es für mich kein Business Case mehr.
so eine KfW-Förderung das Sahnehäubchen auf einem eh guten "Deal" ist: Super!
aber wenn die 15 % "Rabatt" dafür entscheidend sind, ob sich das ganze (hoffentlich) rechnen ... dann erscheint mir das ganze etwas Spitze auf Knopf genäht ...
Zitat von Muslime_Frugi am 9. November 2021, 12:14 Uhr... kleinste Wohnung mit 38 m2 ... KfW Programm 461. ... Bedingung ist ein Mindestpreis von 150.000€, was in meinem Fall gegeben ist. ...
Die Fördersumme von 26.250€ ...
Hier noch die Investment Facts:
- Zinssatz 0,73% mit 15 Jahre Zinsfestschreibung
- 2% Tilgung
- 110% Finanzierung (Luft für feste Bad- oder Kücheneinbauten)
- 3,4% zu erwartenden Mietrendite nach Kosten vor Steuern
Über 150 k€ abzgl. 26 k€ = 124+x k€ für 38 qm ... erscheint mir nur in guten und ZUKUNFTSICHEREN Lagen ein Investment ...
(weiß ja nicht, ob Du in Duisburg, Wolfsburg oder in Baden-Baden gekauft hast)
bei 2 % Tilgung wären in 15 Jahren noch rund 70 bis 75 % des 100 %-Kaufpreises zu refinanzieren?
bei dann nicht mehr boomendem Immobilienmarkt (sprich: ausbleibender Wertsteigerung) ... und wenn DANN die Banken Gebrauchtimmobilien nur noch zu 60 % finanzieren sollten ...
--> ich hoffe, Du hast für solche Fälle ausreichend Liquiditätspuffer eingeplant?
Zitat von Muslime_Frugi am 9. November 2021, 12:14 Uhr... Wenn dann noch die KfW Förderung im Februar wegfällt wäre es für mich kein Business Case mehr.
so eine KfW-Förderung das Sahnehäubchen auf einem eh guten "Deal" ist: Super!
aber wenn die 15 % "Rabatt" dafür entscheidend sind, ob sich das ganze (hoffentlich) rechnen ... dann erscheint mir das ganze etwas Spitze auf Knopf genäht ...
Zitat von Muslime_Frugi am 16. November 2021, 14:03 UhrHi Exit
Die Beleihungsgrenze auf dem neuen Objekt ist jetzt schon <60%. Der Rest zu den 110% ist auf einer vorhandenen selbst genutzten Immobilie. Sonst wären die Konditionen von 0,73% auf 15Y nicht realisierbar gewesen. Liquidität will ich in das Objekt auch später eher nicht stecken. Bei stark steigenden Zinsen wäre eine weiter geringe Tilgung oder ein Verkauf denkbar. Steigende Mieten im Verlauf der Jahre geben hier auch einen Puffer.
Wegen Steuervorteilen und Förderungen alleine sollte man nie eine Anlage/Investition machen. Wie gesagt, ist wohl vorwiegend interessant wenn eine beleihungsfähige Immobilie vorhanden ist und man keinen schnellen Free Cashflow erwartet. Mit frei verfügbarem Geld würde ich dann eher in REITs mit hohen Dividenden gehen.
Hi Exit
Die Beleihungsgrenze auf dem neuen Objekt ist jetzt schon <60%. Der Rest zu den 110% ist auf einer vorhandenen selbst genutzten Immobilie. Sonst wären die Konditionen von 0,73% auf 15Y nicht realisierbar gewesen. Liquidität will ich in das Objekt auch später eher nicht stecken. Bei stark steigenden Zinsen wäre eine weiter geringe Tilgung oder ein Verkauf denkbar. Steigende Mieten im Verlauf der Jahre geben hier auch einen Puffer.
Wegen Steuervorteilen und Förderungen alleine sollte man nie eine Anlage/Investition machen. Wie gesagt, ist wohl vorwiegend interessant wenn eine beleihungsfähige Immobilie vorhanden ist und man keinen schnellen Free Cashflow erwartet. Mit frei verfügbarem Geld würde ich dann eher in REITs mit hohen Dividenden gehen.
Zitat von Lex am 22. November 2021, 8:15 UhrHi Muslim_Frugi,
Glückwunsch zur Wohnung. Ich finde auch das man die Wohnung beim heutigen Marktumfeld machen kann. Vor einem Jahr hätte man das wohl noch nicht gemacht, aber bei der aktuellen Preisen kann man so eine weitere Wohnung als Beimischung schon reinnehmen.
Die Finanzierung auf 15 Jahre sichert dich gegen die wohl anstehenden moderate Zinserhöhung. Bedingt durch die weitergehende Inflation wird auch der Wert der Immobilien weiter steigen. Zudem ist es ja auch klug die stillen Reserven einer anderen Immobilie durch Beleihung zu aktivieren. Ich würde halt den Beleihungsgrad im Gesamtportfolio bei kleiner 60% halten.
Vielleicht stelle ich meine Daten meines aktuellen Renovierungsobjekt auch noch rein. Mal sehen. Ich verfolge ja ein etwas anderes Konzept in dem ich Bestand kaufe, den ich renoviere um Wertsteigerung zu maximieren.
LG
Hi Muslim_Frugi,
Glückwunsch zur Wohnung. Ich finde auch das man die Wohnung beim heutigen Marktumfeld machen kann. Vor einem Jahr hätte man das wohl noch nicht gemacht, aber bei der aktuellen Preisen kann man so eine weitere Wohnung als Beimischung schon reinnehmen.
Die Finanzierung auf 15 Jahre sichert dich gegen die wohl anstehenden moderate Zinserhöhung. Bedingt durch die weitergehende Inflation wird auch der Wert der Immobilien weiter steigen. Zudem ist es ja auch klug die stillen Reserven einer anderen Immobilie durch Beleihung zu aktivieren. Ich würde halt den Beleihungsgrad im Gesamtportfolio bei kleiner 60% halten.
Vielleicht stelle ich meine Daten meines aktuellen Renovierungsobjekt auch noch rein. Mal sehen. Ich verfolge ja ein etwas anderes Konzept in dem ich Bestand kaufe, den ich renoviere um Wertsteigerung zu maximieren.
LG
Zitat von Gelöschter Benutzer am 22. November 2021, 11:23 UhrAuch hier bei mir direkt im Ort gerade die Chance mit etwas Mut ein sehr lukratives Grundstück zu erwerben. Mutig muss dahrr etwas sein, da es derzeit "noch" mit einem Erst 40 Jahre alten Einfamilienhaus bebaut ist. Das müsste man abreißen lassen und anschließend mit einem Dreigeschosset MFH mit 18 altengerechten Wounungen bebauen. Gesamtinvestitionsvolumen etwa 2 Mio abzgl. Etwa 20% Gesamtzuschüssen.
Extrem gute Lage und Anbindung. Vorsteuerrendite dann gute 6%.
Ich würde es gerne machen, stecke aber noch in der Abrechnung für mein MFH und bekomme daher kurzfristig keinen Kredit in der Größenordnung. Ich überlegte aber ob ich es kaufe und daraus sowas wie eine Trägerschaft mache indem ich die Planung und Genehmigung erledige, sowie den Abriss und Vermarktung und aus den Überschüssen ein paar Wohnungen selbst behalte.
Eigentlich schade, der Aufwand bleibt ja der gleiche, egal ob ich es für mich baue oder für andere...
Bis ich das allerdings alles sortiert habe, ist die Bude dann auch sicher irgendwann zeitnah vetkauft - da müsste man jetzt also schnell sein...
Auch hier bei mir direkt im Ort gerade die Chance mit etwas Mut ein sehr lukratives Grundstück zu erwerben. Mutig muss dahrr etwas sein, da es derzeit "noch" mit einem Erst 40 Jahre alten Einfamilienhaus bebaut ist. Das müsste man abreißen lassen und anschließend mit einem Dreigeschosset MFH mit 18 altengerechten Wounungen bebauen. Gesamtinvestitionsvolumen etwa 2 Mio abzgl. Etwa 20% Gesamtzuschüssen.
Extrem gute Lage und Anbindung. Vorsteuerrendite dann gute 6%.
Ich würde es gerne machen, stecke aber noch in der Abrechnung für mein MFH und bekomme daher kurzfristig keinen Kredit in der Größenordnung. Ich überlegte aber ob ich es kaufe und daraus sowas wie eine Trägerschaft mache indem ich die Planung und Genehmigung erledige, sowie den Abriss und Vermarktung und aus den Überschüssen ein paar Wohnungen selbst behalte.
Eigentlich schade, der Aufwand bleibt ja der gleiche, egal ob ich es für mich baue oder für andere...
Bis ich das allerdings alles sortiert habe, ist die Bude dann auch sicher irgendwann zeitnah vetkauft - da müsste man jetzt also schnell sein...
Zitat von Muslime_Frugi am 22. November 2021, 11:46 UhrHi Lex,
danke! vor einem Jahr gab es es das Programm 153. Das war etwas unflexibler, an das KfW Darlehen und eine Mindesttilgungshöhe gebunden. Dafür waren vor einem Jahr die Neubaupreise günstiger und die Zinsen waren noch einen Tick günstiger. Von daher denke ich, der Business Case wäre vor einem Jahr auch darstellbar gewesen.
Mir ging es bei diesem Kauf eben genau um die stillen Reserven. Anfang 2020 habe ich eine noch größere Anschlussfinanzierung auf 10Y Zinsfestschreibung zu 0,43% als Volltilger gemacht. Damit wäre ich in 8 Jahren mit dann Ende 50 schuldenfrei. Das erschien mir nicht schlüssig und das mit dem Volltilger würde ich heute wohl auch anders machen. Mit dem Kauf der Wohnung habe ich das ein Stück korrigiert.
Die Gesamtbeleihungsgrenze liegt derzeit <20%. Mir war wichtig, dass die Gesamtbeleihungsgrenze auch dann unter 60% liegen würde, falls ich alle meine große Wohnung selbst nutze plus die jetzt gekaufte vermiete und die beiden anderen Immobilien verkaufe. Das ist alles recht konservativ und für Faule (neue ETW).
Ich wiederhole mich wenn ich sage, dass diese Vorstellung vorwiegend eine Anregung für jemand sein der vorhandene Immobilien mit stillen Reserven hat und den Vermietungsaufwand nicht scheut.
Langfristig träume ich weiter davon, eine eigene passende und unkomplizierte Wohnung selbst zu nutzen und den Rest im Aktien/ETF Portfolio vom Smart Phone aus im Camper zu beobachten 🙂
Zeig eine Beispielrechnung von dir auf. Mit eigener Wertschöpfung und Aufwand wie bei dir und Frugi85 ist die Rendite natürlich eine bessere.
Hi Lex,
danke! vor einem Jahr gab es es das Programm 153. Das war etwas unflexibler, an das KfW Darlehen und eine Mindesttilgungshöhe gebunden. Dafür waren vor einem Jahr die Neubaupreise günstiger und die Zinsen waren noch einen Tick günstiger. Von daher denke ich, der Business Case wäre vor einem Jahr auch darstellbar gewesen.
Mir ging es bei diesem Kauf eben genau um die stillen Reserven. Anfang 2020 habe ich eine noch größere Anschlussfinanzierung auf 10Y Zinsfestschreibung zu 0,43% als Volltilger gemacht. Damit wäre ich in 8 Jahren mit dann Ende 50 schuldenfrei. Das erschien mir nicht schlüssig und das mit dem Volltilger würde ich heute wohl auch anders machen. Mit dem Kauf der Wohnung habe ich das ein Stück korrigiert.
Die Gesamtbeleihungsgrenze liegt derzeit <20%. Mir war wichtig, dass die Gesamtbeleihungsgrenze auch dann unter 60% liegen würde, falls ich alle meine große Wohnung selbst nutze plus die jetzt gekaufte vermiete und die beiden anderen Immobilien verkaufe. Das ist alles recht konservativ und für Faule (neue ETW).
Ich wiederhole mich wenn ich sage, dass diese Vorstellung vorwiegend eine Anregung für jemand sein der vorhandene Immobilien mit stillen Reserven hat und den Vermietungsaufwand nicht scheut.
Langfristig träume ich weiter davon, eine eigene passende und unkomplizierte Wohnung selbst zu nutzen und den Rest im Aktien/ETF Portfolio vom Smart Phone aus im Camper zu beobachten 🙂
Zeig eine Beispielrechnung von dir auf. Mit eigener Wertschöpfung und Aufwand wie bei dir und Frugi85 ist die Rendite natürlich eine bessere.
Zitat von Cosmic68 am 22. November 2021, 12:19 UhrSchön dass bei den Immobilien wieder etwas Schwung reinkommt und danke @muslime_frugi für die aufschluss- und detailreiche Darstellung. Eigentlich müsste ich bzw. sollten wir mit unserer bisherigen Immo-Quote von ca. 90% eher mal nach etwas einfacher zu handhabenden Assetklassen schauen. Aber wenn man über den Aspekt Beleihungsquote nachdenkt (aktuell ca. 25%, Komplettentschuldung in ca. 8 Jahren), könnte man auch auf andere Ideen kommen. Und das, wo ich doch tatsächlich ernsthaft erwogen hatte, in 1 1/2 Jahren eine der Wohnungen in Haus 2 zu verkaufen und mich bzw. uns so noch mal etwas früher, also mit Ende 50, komplett zu entschulden.
@frugi85
Spannend! In Deiner aktuellen Heimat oder in der alten Heimat? Wenn ich noch mal jung wäre. Oder keine Kinder hätte... 😉
Schön dass bei den Immobilien wieder etwas Schwung reinkommt und danke @muslime_frugi für die aufschluss- und detailreiche Darstellung. Eigentlich müsste ich bzw. sollten wir mit unserer bisherigen Immo-Quote von ca. 90% eher mal nach etwas einfacher zu handhabenden Assetklassen schauen. Aber wenn man über den Aspekt Beleihungsquote nachdenkt (aktuell ca. 25%, Komplettentschuldung in ca. 8 Jahren), könnte man auch auf andere Ideen kommen. Und das, wo ich doch tatsächlich ernsthaft erwogen hatte, in 1 1/2 Jahren eine der Wohnungen in Haus 2 zu verkaufen und mich bzw. uns so noch mal etwas früher, also mit Ende 50, komplett zu entschulden.
@frugi85
Spannend! In Deiner aktuellen Heimat oder in der alten Heimat? Wenn ich noch mal jung wäre. Oder keine Kinder hätte... 😉
Zitat von Gelöschter Benutzer am 22. November 2021, 14:00 UhrMoin @cosmic68
Tatsächlich in der neuen Heimat und da gibt es so Chancen nicht so oft...
In drei, vier Jahren wäre das was anderes...
Wie sagt man so schön - "zu viel zerreißt den Sack" 😉
vg in die alte Heimat,
Frugi85
Moin @cosmic68
Tatsächlich in der neuen Heimat und da gibt es so Chancen nicht so oft...
In drei, vier Jahren wäre das was anderes...
Wie sagt man so schön - "zu viel zerreißt den Sack" 😉
vg in die alte Heimat,
Frugi85
Zitat von Muslime_Frugi am 22. November 2021, 14:30 Uhr@Cosmic68:
Es zählt ja vorrangig nur das investierte Kapital. Insofern hat sich wegen der Vollfinanzierung mein Net Worth und die anteilige Immo Quote nicht verschoben. Im Gegenteil, die KfW Förderung und Steuereffekte werden den Aktienanteil erhöhen.
Mit wieviel Schulden, monatlicher Belastung und Vermietungsaufwand man sich wohlfühlt ist eine andere Sache. Ich hätte bei dem niedrigen Beleihungswert gleich 3 von den Wohnungen kaufen können und dann nach 15Y und 2% Tilgung ohne eigenen Kapitaleinsatz 2 verkaufen können und eine unbelastet gehabt. Das hätte theoretisch und sehr wahrscheinlich auch praktisch funktioniert, passt aber hinsichtlich Risikobereitschaft nicht zu meinem FIRE Plan.
Net Worth (ohne jegliche AV) ist derzeit:
- Immos 78%
- Aktien 16%
- Cash 6%
Es zählt ja vorrangig nur das investierte Kapital. Insofern hat sich wegen der Vollfinanzierung mein Net Worth und die anteilige Immo Quote nicht verschoben. Im Gegenteil, die KfW Förderung und Steuereffekte werden den Aktienanteil erhöhen.
Mit wieviel Schulden, monatlicher Belastung und Vermietungsaufwand man sich wohlfühlt ist eine andere Sache. Ich hätte bei dem niedrigen Beleihungswert gleich 3 von den Wohnungen kaufen können und dann nach 15Y und 2% Tilgung ohne eigenen Kapitaleinsatz 2 verkaufen können und eine unbelastet gehabt. Das hätte theoretisch und sehr wahrscheinlich auch praktisch funktioniert, passt aber hinsichtlich Risikobereitschaft nicht zu meinem FIRE Plan.
Net Worth (ohne jegliche AV) ist derzeit:
- Immos 78%
- Aktien 16%
- Cash 6%
Zitat von Lex am 23. November 2021, 12:00 UhrHi Muslim_Frugi,
die Beleihungsgrenze von <20% ist ja mal extrem sicher. 🙂
Ich habe seit 2019 6 Wohnungen erworben und diese zwischen 93 und 106% finanziert, damit stehe ich derzeit bei etwa 48% Beleihung auf das Gesamtportfolio.
Ich meine, dass ich mit der aktuellen Wohnung auch nicht mehr Rendite bei der Vermietung habe, wenn ich alle Sanierungskosten und die Kaufnebenkosten einbeziehe. Bei mir ist der Hebel klar die Wertsteigerung, meist durch Aufwertung. Letztlich liegt mein Gewinn im Einkauf und der Entwicklung durch die Renovierung. Neubau ist bei uns so teuer, dass es sich nur rechnet wenn man selbst preiswert baut. Unter 6000 Euro den m2 geht hier im Neubau momentan selten was.
Ich finde das sehr interessant, dass hier ganz unterschiedliche Strategien erfolgreich verfolgt werden.
LG
Lex
Hi Muslim_Frugi,
die Beleihungsgrenze von <20% ist ja mal extrem sicher. 🙂
Ich habe seit 2019 6 Wohnungen erworben und diese zwischen 93 und 106% finanziert, damit stehe ich derzeit bei etwa 48% Beleihung auf das Gesamtportfolio.
Ich meine, dass ich mit der aktuellen Wohnung auch nicht mehr Rendite bei der Vermietung habe, wenn ich alle Sanierungskosten und die Kaufnebenkosten einbeziehe. Bei mir ist der Hebel klar die Wertsteigerung, meist durch Aufwertung. Letztlich liegt mein Gewinn im Einkauf und der Entwicklung durch die Renovierung. Neubau ist bei uns so teuer, dass es sich nur rechnet wenn man selbst preiswert baut. Unter 6000 Euro den m2 geht hier im Neubau momentan selten was.
Ich finde das sehr interessant, dass hier ganz unterschiedliche Strategien erfolgreich verfolgt werden.
LG
Lex
Zitat von Muslime_Frugi am 23. November 2021, 13:58 UhrHi Lex,
danke für deinen Update! Was mich interessieren würde: Hast du auch noch Wohnungen nach dem Ausscheiden aus dem Erwerbsleben gekauft und wenn ja, wie hast du dann einen Kredit bekommen und zu welchen Bedingungen/Konditionen?
Neubaupreise bewegen sich bei mir in der Ecke im Umland auch zwischen 5.500 und 7.000€ in der Kernstadt auch bis 10.000 pro m2.
Bei mir von Strategie zu reden finde ich etwas vermessen 😉 . Ich habe vor 26 Jahren meine erste Wohnung gekauft mit Hilfe einer Grundschuldbestellung meiner Eltern, dann ein Jahr später meine erste selbstgenutzte ETW (später verkauft). 8 Jahre später meine EFH gebaut und nochmal 5 Jahre später meine große Wohnung mit Beleihung auf dem Haus. Und jetzt die Wohnung. Alles immer Neubau. Alles mit langer Zeitstrecke und viel Tilgung/Sondertilgung bei gutem Erwerbseinkommen. Das ist nicht unbedingt das Muster der heutigen Immobilien Cracks und sicher nicht besonders ertragreich da geringe eigene Wertschöpfung und nicht max. Hebel. Geht aber i.V. mit einigermaßen frugalem Leben und hoher Sparquote auch und reicht am Ende.
Gutes Gelingen allen!
Hi Lex,
danke für deinen Update! Was mich interessieren würde: Hast du auch noch Wohnungen nach dem Ausscheiden aus dem Erwerbsleben gekauft und wenn ja, wie hast du dann einen Kredit bekommen und zu welchen Bedingungen/Konditionen?
Neubaupreise bewegen sich bei mir in der Ecke im Umland auch zwischen 5.500 und 7.000€ in der Kernstadt auch bis 10.000 pro m2.
Bei mir von Strategie zu reden finde ich etwas vermessen 😉 . Ich habe vor 26 Jahren meine erste Wohnung gekauft mit Hilfe einer Grundschuldbestellung meiner Eltern, dann ein Jahr später meine erste selbstgenutzte ETW (später verkauft). 8 Jahre später meine EFH gebaut und nochmal 5 Jahre später meine große Wohnung mit Beleihung auf dem Haus. Und jetzt die Wohnung. Alles immer Neubau. Alles mit langer Zeitstrecke und viel Tilgung/Sondertilgung bei gutem Erwerbseinkommen. Das ist nicht unbedingt das Muster der heutigen Immobilien Cracks und sicher nicht besonders ertragreich da geringe eigene Wertschöpfung und nicht max. Hebel. Geht aber i.V. mit einigermaßen frugalem Leben und hoher Sparquote auch und reicht am Ende.
Gutes Gelingen allen!
Zitat von Lex am 23. November 2021, 15:13 UhrHi Muslim_Frugi,
bis jetzt habe ich keine neue Wohnung nach meinem Beenden der Anstellung erworben, die letzte Wohnung habe ich kurz vor dem Ende gekauft. Ich bin auch mal gespannt wie die Finanzierung dann aussieht. Ich habe jedoch mittlerweile auch weitere Finanzierungsoptionen. Ich bin mit einem befreundeten Privatinvestor als Geldgeber für Fix und Flip im Gespräch. Alternativ könnte ich gemeinsam mit meiner Partnerin investieren oder es eben mit meiner Selbständigkeit und dem Mietüberschuss alleine angehen. Ich kann dir aber noch nicht sagen wie es von der Bank eingeschätzt wird. Grundsätzlich bin ich mit meinen insgesamt 11 Einheiten ja bereits auch eher über die Objekte bewertet. Es kann daher gut sein, dass es auch alleine weitergeht. Sobald ich ein neues Projekt habe kann ich es sagen.
Hi Muslim_Frugi,
bis jetzt habe ich keine neue Wohnung nach meinem Beenden der Anstellung erworben, die letzte Wohnung habe ich kurz vor dem Ende gekauft. Ich bin auch mal gespannt wie die Finanzierung dann aussieht. Ich habe jedoch mittlerweile auch weitere Finanzierungsoptionen. Ich bin mit einem befreundeten Privatinvestor als Geldgeber für Fix und Flip im Gespräch. Alternativ könnte ich gemeinsam mit meiner Partnerin investieren oder es eben mit meiner Selbständigkeit und dem Mietüberschuss alleine angehen. Ich kann dir aber noch nicht sagen wie es von der Bank eingeschätzt wird. Grundsätzlich bin ich mit meinen insgesamt 11 Einheiten ja bereits auch eher über die Objekte bewertet. Es kann daher gut sein, dass es auch alleine weitergeht. Sobald ich ein neues Projekt habe kann ich es sagen.
