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Ohne Aktien aber mit viel Arbeit geschafft

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Hallo zusammen, ich habe mir einige Beiträge durchgelesen und dachte mir , ich schreibe euch mal meinen Lebensweg , den ich habe mein mir selbst gestecktes Ziel mit 50 Finanziell unabhängig zu sein geschafft .

Ich habe mit 16 Jahren angefangen zu Arbeiten                  ( Ausbildung) , danach dann im Staatsdienst als Beamter ( mittlerer Dienst )  bis zum 49 Lebensjahr meinen Dienst abgeleistet , bin dann krank geworden und aus Gesundheitlichen Gründen Pensioniert worden .

1993 mit  23 Jahren mein Erstes Haus bauen lassen . Gesamtkosten : Inklusive Grundstück,  Garten . Einbauküche etc. 300000 DM ! Für  10 Jahre Voll  Finanziert zu 8,77 % Zinsen mit 1 % Tilgung!

2006 mit 36 Jahren mein zweites Haus gekauft und das erste Vermietet .
2013 mit 43 Jahren mein drittes Haus gekauft und Vermietet .

Mit 45/ 46/ 47/ 48 und 53 Jahren , jeweils ein weiteres Haus gekauft und alle Vermietet,  so das ich Heute mit 53 Jahren 8 Häuser besitze .
Ich habe nie Aktien gekauft ( gebe mein Geld nicht in Fremde Hände ) , habe auch nichts im Lotto gewonnen , Geerbt oder Geschenkt bekommen.

Aufgrund meines Schichtdienstes als Beamter hatte ich immer sehr viel Freizeit , in dieser habe ich  ca. 18 Jahre in verschiedenen Nebentätigkeiten als : Taxifahrer, LKW-Fahrer , Sicherheitsdienst , Türsteher und im Pflegedienst ( oft 7 Tage die Woche ) gearbeitet!
Habe in dieser Zeit Geheiratet ( mit 23 Jahren)   , zwei Kinder mit groß gezogen, Geschieden worden ( mit 42 Jahren)  , erneut Geheiratet ( bis Heute Glücklich in dieser Beziehung) .
Wir hatten immer neuwertige Autos, sind jedes Jahr einmal in den Urlaub ins Ausland gefahren und hatten auch sonst alles was wir zum Leben brauchten .

Mein Aktueller Tagesgeld Kontostand beträgt etwas über 600000 Euro ( soviel sind meine Häuser Kreditiert ) .  Weitere Häuser werde ich nicht kaufen, da die aktuellen Preise viel zu Teuer sind und ich genügend Ausgelastet bin mit der Betreuung meiner Immobilien / Mieter !
Meine Aktuellen Monatlichen Einkünfte bestehen aus Pension 2300 Euro , 1700 Euro Dienstunfähigkeitsversicherung ( noch 1 Jahr ) und 10000 Euro Mieteinnahmen . Die Monatlichen Immobilien Darlehen belaufen sich auf  Gesamt 3200 Euro . ( Selbstbewohntes Haus ist bezahlt)
Bin Nichtraucher und Trinke seit der Geburt meines ersten Kindes ( 1992)keinen Alkohol ( Drogen sowieso nicht ) .

Als ich Jung war , habe ich das viele Arbeiten Nie als Belastung empfunden . Heute könnte ich das nicht mehr.

Bin froh mich für diesen Lebensweg entschieden zu haben , den nun kann ich das Leben ( ohne Arbeit) Genießen und die Welt mit meiner Frau Hoffentlich noch viele Jahre zusammen  Bereisen .
Bin für alle Fragen offen

 

 

Glückwunsch zu diesem spannenden und ja auch sehr erfolgreichen Lebensweg

ich finde ihn auch daher so spannend, weil eben komplett anders ist als bei vielen hier oder bei mir. Nie übermäßig verdient, aber sehr fleissig gejobbt etc. Nie in Aktien investiert, aber in Häuser.  Nebenbei Familie gehabt. Wirklich Hut ab zu der Leistung. Natürlich war auch bei Dir ein Quentchen Glück dabei, wie sich die immobilienpreise in der zeit entwickelt haben. Wie Du schon sagst, aktuell ist es wirklich schwer, noch attraktives auf dem Markt zu finden.

Du schreibst mehr Häuser würdest Du auch nicht gerne haben wegen noch mehr Objekten und Mietern zu betreuen. Mich würde interessieren, wie viel zeit Dich dieser "job" als selbstständiger Immobilien-Verwalter ungefähr in der Woche/Monat oder Jahr beansprucht?  So wie Du Deine Eigenständigkeit betonst (selbst arbeiten, kein Geld an andere geben über aktien etc.) nehme ich an, dass Du das aber auch stets weiter selbst tun willst, oder wurde auch mal über bezahlte Verwaltungen nachgedacht?

Liebe Grüße,

dargobar

Hallo Dargobar , natürlich habe ich sehr viel Glück gehabt mit den gestiegenen Immobilien Preisen .
Früher waren die Häuser viel Preiswerter aber dafür waren die Zinsen auch viel höher !
Ich würde Heute nur davon Profitieren , wenn ich Sie verkaufen würde , was ich aber nicht vorhabe.
Wieviel Zeit ich mit dem Verwalten meiner Häuser verbringe , kann ich Dir wirklich nicht sagen. Bei einigen meiner  Häuser habe ich Jahre lang , bis auf die Kontrolle des Eingangs der Monatlichen Miete , nichts zu verwalten.
Bei anderen habe ich sehr viel Stress mit den Mietern oder den Häusern  ( z.B.: Mietnomade , Wasserschäden , Brandschaden , Einbrüche , Vandalismus etc … ) Auch ehrliche und gute  Handwerker zu finden  ist mit den Jahren  immer schwieriger geworden !

Man muss sehr viel Glück haben , mit der richtigen Auswahl der Mieter ! Den eine 100 Prozentige Sicherheit, das es sich bei den/m Mieter/n um vernünftige Mieter handelt, gibt es nicht !
Trotzdem würde ich wieder auf Immobilien setzen, da man zur Not immer noch den Gegenwert des Grundstückes und der Immobilie hat .
Das Verwalten meiner Häuser werde ich solange selber machen wie es geht . Das hält mich Fit und Vertrauliche Firmen zu finden ist wie gesagt sehr schwer geworden!
Damals wie Heute ist es gleich schwierig eine gute Immobilie zu einem Korrekten Preis zu finden . ( Nadel im Heuhaufen ) . Aber es kann auch Heute noch klappen!
Wenn ich dann Irgendwann zu alt bin mich um meine Häuser zu kümmern, muss ich entscheiden was ich dann mit Ihnen mache ( Verkaufen, Verwalten lassen , Vererben , Stiftung Gründen etc )

Bei mir sind es derzeit 13 vernietete Wohnungen, aufgeteilt auf 2 Immobilien. In den nächsten drei Jahren kommt noch ein kleines MFH mit 4 Wohneinheiten dazu.

Mietersuche, Renovierungen, Besichtigungen, Nebenkostenabrechnungen, Aufarbeitung für das Finanzamt und dies und das in Auftrag geben oder selbst machen kosten mich an Arbeitszeit effektiv im Mittel zwei Tage die Woche. Zwei weitere Ferienwohnungen und eine kleine Bullivermietung im Sommer mit 2 Fahrzeugen machen nochmal etwa den selben Aufwand. Zwei Tage die Woche gehe ich dann "normal arbeiten". In Summe doch schon was zu tun, allerdings alles ganz unterschiedliche Dinge so dass es nicht langweilig wird und ziemlich selbstbestimmt in zeitlichem Ablauf.,Das entspannte an der Angelegenheit ist die hohe Fkexibilität, es gibt wenige Deadlines und somit auch selten Stress über längere Zeit.

 

 

Die Häuser und die ganzen Nebenjobs sind nur das Beiwerk, im Grunde hat der Lebensentwurf eben als Beamter so funktioniert.

Der Staat zahlt dem dienstunfähigen Beamten (der sich heute mit der Betreuung seiner Immobilien "fit hält") scheinbar monatliche 4000 Euro. Selbst die vorzeitige Pension liegt schon deutlich über dem was der durchschnittliche Rentner bekommt, von einer EU Rente ab 50 ganz zu schweigen. Ja, mit der Frühpensionierung ist man eben "finanziell frei". Gratulation.

In meinem Heimatdorf gibt es einen Postbeamten, der seinerzeit mit 40 frühpensioniert wurde, solche Fälle gab es wohl zumindest früher mal.

Die Beamtenlaufbahn hat dann auch das kreditgehebelte Investment in Immobilien in diesem Maße erst ermöglicht (oder hättest Du die Kredite in Serie als Angestellter oder EU Rentner auch so bekommen?)

MfG

Hallo Cepha , ich bekomme nach 34 Jahren als Beamter 2300 Euro Mtl. Pension ausbezahlt. Davon muss ich noch 200 Euro Mtl.  Krankenkasse bezahlen . Die 1700  Euro Dienstunfähigkeitsversicherung (läuft nur noch 1 Jahr ) , hat nichts mit meiner Pension zu tun !
Wenn ich in der freien Wirtschaft ebenfalls im Schichtdienst gearbeitet hätte , hätte ich mehr Verdient aber genauso Nebenbei gearbeitet !

Ob ich die Kredite auch als nicht Beamter bekommen hätte, kann ich Dir nicht sagen , Ich glaube aber schon,  da ich schon immer Fleißig gespart hatte und somit über genügend Eigenkapital verfügt habe .

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Also ob Du als "Nichtbeamter" die Kredite bekommen hättest, kann man nicht sagen.

Allerdings hast Du als Beamter definitiv bessere Konditionen bekommen.

Ja, das geht definitiv. Ich hatte da an anderer Stelle hier im Forum schon ausführlicher dazu berichtet.

Wichtig ist neben seriösem Auftreten,vor allem auch ein überzeugendes Konzept und dass man es gut "verkauft". Ich habe letztes Jahr einen Kredit für einen Neubau mit 12 Wohnungen bekommen. Eigenkapital 150.000€. Davon habe ich das Grundstück gekauft. Finanzierung über 1,4 mio Euro erhalten - und das obwohl ich im Teilzeitjob nur 1200€ monatlich verdiente und meine weiteren Einnahmen aus Ferienhausvermietung sehr unstetige Einnahmen von im Schnitt nochmal 2000€ netto bringt.

Mittlerweile ist mein sozialversicherungspflichtiges Einkommen nochmal um ein gutes Drittel gesunken da ich nur noch eine 30% Stelle habe - dennoch erneuter positiver Bescheid für ein weiteres Bauvorhaben mit 500.000€ Volumen bei nur 10% Eigenkapital. Das ganze mitten in der Pandemie mit deutlichen Umsatzeinbußen des Ferienhauses. Man muss sich verkaufen können und konzeptsicher sein und auch die Bank überzeugen können. Im Endeffekt wollen sie ja auch gerne Kredite vergeben denn damit verdienen sie ihr Geld.

 

Ich habe nie Aktien gekauft ( gebe mein Geld nicht in Fremde Hände )

Egal ob Du Anteile eines Unternehmens (z.B. in Form von Aktien) oder eine Immobilie kaufst:

In beiden Fällen gibst Du Deine Geld in die Hände des Verkäufers bzw. Vorbesitzers!

Diesbezüglich ist da KEIN Unterschied 😉

Zitat von Verwahrung am 1. September 2021, 15:05 Uhr

Hallo Cepha , ich bekomme nach 34 Jahren als Beamter 2300 Euro Mtl. Pension ausbezahlt. Davon muss ich noch 200 Euro Mtl.  Krankenkasse bezahlen . Die 1700  Euro Dienstunfähigkeitsversicherung (läuft nur noch 1 Jahr ) , hat nichts mit meiner Pension zu tun !
Wenn ich in der freien Wirtschaft ebenfalls im Schichtdienst gearbeitet hätte , hätte ich mehr Verdient aber genauso Nebenbei gearbeitet !

Beamte überschätzen ihren Wert in der "freien Wirtschaft" meistens massiv.

Du bist Deiner Aussage nach mit 49 dauerhaft dienstunfähig geworden, den Arbeitleben als Staatsdiener hat dann also bereits mit 15 Jahren begonnen, wenn Du  34 Jahre lang bis zur dauerhaften Dienstunfähigkeit durchgearbeitet haben willst.

Aus dem Nicknamen vermute ich mal als Wärter(?) im Strafvollzug?

Mit 49 als Angestellter  auf dem Level der beruflichen Qualifikation mit 2100 Euro netto aus dem Erwerbsarbeitsleben dauerhaft auszuscheiden ist eher unmöglich. Die 1700 Euro aus der Versicherung sind natürlich nochmal ein Mega-Bonus zum Investieren oben drauf. Damit warst Du auch ohne Tätigkeit in diesem Land bereits in der Gruppe der Spitzenverdiener.

Hast Du diese für Dich außergewöhnlich glückliche Versicherung privat abgeschlossen, oder war die quasi im "Beamtenpaket" mit drin?

Man wird es nie wissen, aber spannend wäre das Gedankenexperiment wohl schon, wie Dein Weg zum Multimillionär wohl verlaufen wäre, wärst Du in diesem Beruf kein Beamter gewesen. Wer in der Lage ist mehrere Immobilien zu verwalten bekommt als Angestellter in der Regel keine Erwerbsunfähigkeitsrente, denn ganz offensichtlich ist derjenige ja sehr wohl in der Lage einer Erwerbsarbeit anchzugehen.

(EU =/= BU)

Fazit:  Möglichst zeitige Frühpensionierung als Beamter kann auch ein erfolgreicher Weg in die "finanzielle Freiheit" sein. Man hat das aber bis dahin nicht zu 100% selbst in der Hand.

MfG

Zitat von Frugi85 am 1. September 2021, 23:38 Uhr

Ja, das geht definitiv. Ich hatte da an anderer Stelle hier im Forum schon ausführlicher dazu berichtet.

Wichtig ist neben seriösem Auftreten,vor allem auch ein überzeugendes Konzept und dass man es gut "verkauft". Ich habe letztes Jahr einen Kredit für einen Neubau mit 12 Wohnungen bekommen. Eigenkapital 150.000€. Davon habe ich das Grundstück gekauft. Finanzierung über 1,4 mio Euro erhalten - und das obwohl ich im Teilzeitjob nur 1200€ monatlich verdiente und meine weiteren Einnahmen aus Ferienhausvermietung sehr unstetige Einnahmen von im Schnitt nochmal 2000€ netto bringt.

Welche Sicherheiten hast Du für den 1,4 Mio euro Kredit hinterlegt, zu welchen Zinsen und mit welcher Zinsbeidngung hast Du den Kredit bekommen und (aus neugierde) wie hoch ist die Tilgung?

Das sind ja keine unwesentlichen Parameter. Einen Kredit zu bekommen ist das eine, aber 1%-Punkte mehr oder weniger Zinsen machen schon ganz erheblich was aus, bei 1,4 Mio. mal eben 14.000 Euro im Jahr.

Man darf bei dem Immobilien auch nicht veregssen, dass wir uns in einem Megaboom befinden, etwas was es wohl seit dem 2. weltkrieg in Deutschland so noch nie gab. Hier kann man im Momnet mit Immobilien quasii nicht scheitern. das mag in 10 Jahren aber ganz anders aussehen und das, was heute noch für jeden ganz easy klappt mag dann für den ein oder andreen nicht die finnazielel Freiheit sondern der Ruin sein. Kredit finanzierte Immobilien funktionieren nur, wenn man auch entsprechend hohe Mieteinnahmen hat. Das erscheint heute jedem als Selbstverständlichkeit, aber das ist es keineswegs.

Als ich vor 14 Jahren nach Dresden gezogen bin, habe ich mir beim erstbesten Portal 3 interessante Wohnungen ausgesucht, alle drei besichtigt und konnte bei allen dreien sofort den Mietvertrag unterschreiben. Ohne Provision, ohne Kaution. Die Wohnungen standen alle seit Monaten leer und das waren durchaus gute Wohnungen. In Leipzig gabs vom Hörensagen damals wohl sogar noch was oben drauf, wenn man einen Mietvertrag unterschreiben wollte.

Das ist heute vollkommen unvorstellbar, aber noch nicht solange her.

MfG

Welche Sicherheiten hast Du für den 1,4 Mio euro Kredit hinterlegt, zu welchen Zinsen und mit welcher Zinsbeidngung hast Du den Kredit bekommen und (aus neugierde) wie hoch ist die Tilgung?

An Sicherheiten natürlich erstmal den Grunducheintrag der Bank - das ist ja eigentlich immer so. Ansonsten musste ich für die erste Zinsbindungsperiode (also 10 Jahre) einenunverzinsten Bausparvertrag über monatlich 400€ abschließen. Das summiert sich auf den Betrag der Kreditzinsen in diesem Zeitraum von etwa 50.000€. Das wars - mehr ist nicht nötig gewesen.

Insgesamt finanziere ich auf 30 Jahre über KFW mit 0,75% Zinsen und 20% Baukostenzuschuss. Ich tilge mit etwa 3% bei 5 tilgungsfreien Anfangsjahren (inkl. 1Jahr Bauzeit). Das allerdings gerechnet auf den bezuschussten Gesamtbetrag von somit knapp über 1.100.000€.

Inkl. Außenanlagen etc. (aber ohne Grundstück gerechnet) ergeben sich Erstellungskosten von nur 1700€/Qm Wohnfläche. Das geht wenn man einen vernünftigen Planer hat 😉

 

Objekt hat Fahrstuhl, ist behindertengerecht und jede Wohnung hat einen KFZ Stellplatz und einen Schuppen im Außenbereich sowie die vier Erdgeschosswohnungen jeweils einen kleinen Garten von etwa 80 Qm.

Mieteinahmeniegen bei derzeit 10€/qm zzgl. Garten, Stellplatz und Schuppenkompartment. Ich habe die Mietpreise vertraglich an den Verbraucherpreisindex gekoppelt - ich rechne also mit im Schnitt jährlich 1,3% Mieterhöhung alle vier Prozent Indexsteigerung. So gibts keine doogen Situationen zwecks Mieterhöhung. Ich liege mit meinen Mieteinnahmen etwa 1€ unter vergleichbar ausgestatteten Objekten, habe dafür aber tolle Mieter die alle sehr entspannt sind und langjährig bleiben wollen.

Die jährliche Kaltmiete von derzeit 85.000€ p.a. wandert nach Abzug der Finanzierungszinsen direkt ins Depot - vier Jahre lang bleibt das durch Sonder-Afa zudem steuerfrei. Gute 270.000€ an Cashflow über 3.5 Jahre kann ich also weglegen und mir durch ETF-Aktien verzinsen lassen. Erst dann setzt die Tilgung ein.

Bei meinem nächsten und letzten Bauprojekt werde ich es ähnlich machen. Allerdings werde ich da vermutlich bei um die 2000€/qm landen. Dafür ist aber das Grundstück bereits vorhanden. Weil auch da wieder mit tilgungsfreien Anlaufjahren und Sonder-Afa Gerechnet wird, werden bis zur Anschlussfinantierung des ersten Gebäudes in knapp 9 Jahren wohl um die 500.000€ im Depot liegen. Restschuld Dann knapp 900.000€ für die erste Immobilie. Dann kann ich mir je nach Zinssatz überlegen ob ich weiter finanziere und die Kohle im Depot lasse oder ob die Renditedifferenz von Leitzins und Depot zu klein wird so dass ich nur noch die verbleibenden 400.000€ auf 20 Jahre weiterfinanziere. Da kann mir der Sollzins dann recht egal sein. Nach spätestens 20 Jahren verkaufe ich ohnehin. Das Gsbäude hat schon jetzt einen Marktwert von ca. 2.000.000€. Selbst wenn ich pessimistisch rechne kann ich mir nicht vorstellen was da schief laufen soll. Die Bank sah das auch so.

Beim nächsten Objekt habe ich gar keine Auflagen in Form von Sicherheit. Hier will man nur den Grundbucheintrag.

Baukosten hier dann ca. 500.000€ bei vorhandenem Grundstück von ca. 60.000€ Marktwert.

In beiden Fällen also liegt das Eigenkapital bei um die 10%.

 

vg

Frugi85

 

 

 

 

 

 

Übrigens: eine bestehende Immobilie würde ich mir nicht kaufen. Im Umkreis liegen 20 Jahre alte Mehrfamilienhäuser bei um die 2500-3000€/Qm. Ich baue NEU ujd auf neuestem energetischen Standard deutlich günstiger und hab die ersten 15 Jahre mit größeren Instandhaltungen nicht zu rechnen. Mir wurden auch bereits zwei weitere Baugrundstücke in guter Lage angeboten. Ich könnte das Spiel also noch mehrfach wiederholen - will ich aber gar nicht. Das Jahr Bauzeit war wirklich hart und stressig, das muss ich nicht noch fünf Mal haben. Dann wäre ich "beruflich" sowas wie Bauträger - und mir gehts ja darum, mehr Freizeit zu haben und nicht darum, das Tätigkeitsfeld zu wechseln. Wenn ich in Immo 1 in 10 Jahren verkaufen sollte, dann habe ich nach Abzug der Restschuld etwa 1,5 Millionen an Cash zzgl. zu den dann bereits vorhandenen 500.000€ im Depot generiert. Dazu die eigengenutzte Immobilie mit derzeitigem Marktwert von ca. 600.000€  wobei diese ebenfalls noch ca. 25.000€ Jährlich an Einnahmen generiert und auf dem Hintergrundstück noch das zweite MFH mit vier Wohnungen das sich selbst trägt und auch irgendwann abgezahlt ist.

Dann bin ich Mitte 40 und denke das wars dann 😉 -Fire

Ob das alles aber wirklich in der Form aufgeht berichte ich dann in zehn Jahren 😉

Vielen Dank für die Details, darauf wollte ich dich auch schon ansprechen. Wirklich sehr interessant! Das Händchen für die Planung hast du auch durch deine vorherige Tätigkeit wenn ich mich recht erinnere?

Klingt sehr nachahmenswert, würde mir als interessierter Laie aber keine großen Chancen ausrechnen mich bei so einer Ausschreibung durchzusetzen

Es sind ja bei weitem nicht alle Vaugrundstücke nur über Ausschreibung zu haben. In der Regel kann man sie auch ohne Auflagen erwerben und einfach nach B-Plan bebauen. Für ein Ausschreibungsobjekt muss man schon recht hoch in Vorkasse gehen- mit ungewissem Ausgang. Das muss nicht sein. Mein nächstes besagtes Objekt ust auch frei planbar.

Frugi85

1.700 oder jetzt 2.000€ p/m2 halte ich als Baukosten (inkl. Außenanlagen etc.) für nicht realistisch.
Aber gut, wenn dem so ist?!
Grundlegend gebe ich dir recht. Wenn man die Wertschöpfung selbst übernimmt fährt man besser als schlüsselfertig gekauft und meist auch besser als gebraucht und saniert.

Dein genanntes Verhältnis Baukosten/Grundstück lassen eher auf eine strukturschwache Gegend schließen. Für 60.000€ gibt es in meiner Ecke so etwa 50m2 Grund im Speckgürtel. In der Stadt noch mehr. Sowohl in der Stadt wie im Speckgürtel sind Grundstücke für MFH absolut selten und Bauträger meist eher am Drücker.

Zu den geringen Grundstückkosten sind 11€ /m2 Marktmiete für Neubau wiederum hoch. Da würde ich gerne die langfristige Zukunftsfähigkeit  wissen wollen.

Was du machst sind halt intensive unternehmerische Tätigkeiten. Das kann und will nicht jeder leisten. Wie sieht das Finanzamt die Menge der Wohnungen im Hinblick auf Gewerbe? Spätestens wenn du mal mehrere in kurzer Zeit verkaufen möchtest.

 

 

Moin Muslime_Frugi,

1.700 oder jetzt 2.000€ p/m2 halte ich als Baukosten (inkl. Außenanlagen etc.) für nicht realistisch.

Hier ist es gut wenn man sich einen guten Bauingenieur aus der Region sucht der alle Aufträge ausschreibt, eine effiziente und  resourcenschonende Planung erstellt und langjährige Erfahrungen mit lokalen Baubetrieben hat. Ein guter Fachplaner spart enorm Geld und beugt Baufehlern vor wenn er jeden zweiten Tag suf der Baustelle ist um alles zu kontrollieren, koordinieren und zu steuern.

Was in meinem speziellen Fall mir noch gelegen kam war die Mehrwertsteuersenkung im letzten Jahr. Dadurch kam ich 2% günstiger raus, ändert aber an der Gesamtkalkulation nur wenig.

Ich habe noch etwa 100.000€ an Eigenleistungen übernommen indem ich z.b. die Bodenbeläge und Fußleisten in allen Wohnungen selbst montiert, die Küchen selbst geplant und aufgebaut, Innentüren und Zargen selbst gestellt, den Garten selbst bepflanzt und Zäune aufgebaut habe. Schuppen und Fassade streichen, Lampen anbauen, Brunnen bohren, PV Anlage installieren - sowas habe ich alles in Eigenleistung gemacht und mir dafür Urlaub genommen und Überstunden abgebaut.

Aber auch wenn ich das nicht getan hätte so wären die Baukosten deutlich unter 2000/qm geblieben.

Es ist eben ein Unterschied ob ich mir beim Bauträger was im Katalog anschaue und dann erst in 1,5 Jahren mal wieder vor Ort bin und ihm die Trägerschsft teuer bezahle oder ob ich den gesamten Bauprozess aktiv begleite.

 

Dein genanntes Verhältnis Baukosten/Grundstück lassen eher auf eine strukturschwache Gegend schließen. Für 60.000€ gibt es in meiner Ecke so etwa 50m2 Grund im Speckgürtel. In der Stadt noch mehr. Sowohl in der Stadt wie im Speckgürtel sind Grundstücke für MFH absolut selten und Bauträger meist eher am Drücker.

Es ist auch keine gute Idee direkt vor der Haustür nach guter Lage zu suchen. Wenn man in dieser Größenordnung baut dann hat man einiges zu tun. Nach meinem letzten Grubdstück habe ich ein halbes Jahr intensiv gesucht, Tagelang telefoniert, Geneinden abgeklappert und Bedurfnusse der Gegend eroiert, die Verhältnisse zw. Mietpreisen Baukosten und Grundstückspreisen ins Verhältnis gesetzt und letztlich 400 km entfernt von meinem Wohnort was passendes und einen sehr guten Planer gefunden.

Wer der Meinung ist er kann mal eben fix bei Immonet nach Grubdstückdn suchen, dann das dort angebotene überteuert kaufen und anschließend zur Musterhausfirma XYZ gehen und ein MFH drauf setzen lassen, der wird auf ganz andere Preise und Renditen kommen.

Auch muss man sich mit dem lokalen Wohnungsmarkt auseinander setzen: was wird benötigt, welche Wohnungsgröße ist gefragt und renditestark, welches Publikum bzw. welche Tielgruppe an Mietern möchte ich ansprechen und was sind deren Bedürfnisse?!

 

Dein genanntes Verhältnis Baukosten/Grundstück lassen eher auf eine strukturschwache Gegend schließen. Für 60.000€ gibt es in meiner Ecke so etwa 50m2 Grund im Speckgürtel. In der Stadt noch mehr. Sowohl in der Stadt wie im Speckgürtel sind Grundstücke für MFH absolut selten und Bauträger meist eher am Drücker.

 

Das ist vielleicht in deiner Ecke so - dann solltest du bei Interesse an silchsn Projekten eben nicht in deiner Ecke nach Baugrund suchen.

Man muss weg von den großen Metropolen, weit weg. Kleinstädte bis 20.000 Einwohnern in strukturell guter Lage bieten viel Potential. Der Grundstückskauf darf nicht zum übergeordneten Kostsnpunkt werden. Ich zahlte für das erste Objekt 140€/qm im Rostocker Raum, Jetzt für das zweite waren es 110€/Qm bei Kleinstadtlage im Bremer Umland.

 

Zu den geringen Grundstückkosten sind 11€ /m2 Marktmiete für Neubau wiederum hoch. Da würde ich gerne die langfristige Zukunftsfähigkeit  wissen wollen.

11€ ist das was man mit Neubauten in Premiumlagen erzielen kann. Ich liege mit 10€ etwas darunter aber immer noch 3 Euro über der ortsüblichen Durchschnittsmiete (nicht vergleichmiete für ähnliche Objekte). Ich habe viel recherchiert und dann versucht, Bedarfslücken zu schließen.

Meine Wohnungen sind mit 42-55 qm recht klein, dadurch aber noch bezahlbar. es gibt breite flure,und türen, ebenerdige Duschen, Aufzug, große KFZ Stellplätze.

Bushaltestelle vor der Tür, Ärztehaus 100m entfernt, Kranksnhaus in Sichtweite. Einkaufszentrum 400m weg, Bahnhof unter 1km entfernt. Was ich gebaut habe ist quasi ein Omaparadies. Für Erledigungen des täglichen Bedarfs muss man nicht weiter als 500 Meter weg, bus und Bahn sind direkt angebunden, ein Auto bräuchte man theoretusch also ebenso nicht.

Ich habe bereits bei der Planung meine Zielgruppe auf Rentner und Menschsn mit korperlichen Einschränkungen gelegt.

Wenn Oma und Opa körperlich nicht mehr mit ihrem EFH klar kommen, keine Treppen mehr steigen oder alles mit dem Auto erledigen wollen dann sind die von mir gebauten Wohnungen in Lage und Ausstattung perfekt geeignet aber durch die relativ kleine Größe auch noch bezahlbar und alleine zu bewirtschaften wenn einer von beiden mal nicht mehr da ist.

Mein Plan ging auf. Alle 12 Wohnungen waren binnen 14 Tagen vermietet. Ich habe zwei junge Parteien um die 30, der Rest sind Ältere Leute die un den nächsten Jahren in den Ruhestand gehen oder es bereits sind. Mein ältester Mieter ist mit 84 eingezogen. Es scheint, als wäre es mkr gelungen da eine wirklich tolle Hausgemeinschaft zusammenzustellen - wir werden sehen ob das so bleibt.

 

Was dort genau das richtige war, muss anderswo nicht auch funktionieren.

Für Grundstück 2 das es noch zu bebauen gilt hsbe ich ein ganz anderes Konzept. Zwar sind auch dort altengerechte Wohnungen sehr gefragt, allerdings ist die Infrastruktur dafür nicht ideal und ich will die Bude ja nicht nur voll kriegen sondern mir meine Mieter aussuchen können. Daher setzte ich dort auf eine deutlich jüngere Zielgruppe - Singles zw. 25 und 35. Geplant sind da Loftapartments mit unter 25 Qm Grundfläche ubd Schlafgalerie - bereits bei Bezug voll möbliert, sehr hell ujd modern mit viel Glas...Das geht dann Richtung großzügiges Tiny Living in individuellen spannenden Wohnungen die sich deutlich abheben von dem was es sonst so gibt.

Häufige Mieterwechsel bei Änderung der Lebensumstände sind da aber kein Problem da ich dicht dran wohne. Notfalls zwischenzeitlich auch gut als Air BNB anzubieten bis neue passende feste Mieter gefunden sind.

Was du machst sind halt intensive unternehmerische Tätigkeiten. Das kann und will nicht jeder leisten. Wie sieht das Finanzamt die Menge der Wohnungen im Hinblick auf Gewerbe? Spätestens wenn du mal mehrere in kurzer Zeit verkaufen möchtest.

 

Natürlich sind das unternehmerische Tätigkeiten die auch an entsprechende Risiksn gebunden sind. Wenn man möglichst zügig ein Vermögen für den frühen Ruhestand aufbauen will dann geht das aber in der Regel nur indem man etwas unternimmt was einem diesem Ziel näher bringt. Wer nichts macht der macht zwar auch nichts verkehrt aber trägt eben auch keine Früchte investierter Zeit und Arbeit.

Da gibts Leute wie mich die sich bei Immokram konzeptsicher sind und Spaß an solchen Projekten haben. Dafür habe ich dann auch extrem hohe Renditen in Bezug auf mein eingesetztes Kapital. Andere hingegen sind Aktiennerds und schütteln bei ETF Renditen von 5% mit dem Kopf.

So habe ich nur ein einfaches relativ teures Depot bei der Deka über meine Hausbank. Nichts besonderes mit vier Positionen aus den 100 Dingern die mir da im Basistarif geboten werden und ich habe nach ein paar Wochen Recherche auch wenig Lust da tiefer einzusteigen da ich nicht sehe dass ich mit einem deutlichen Plus an Zeitaufwand die Rendite so sehr steigern kann dass es sich "lohnt". In dem Bereich bin ich eben nicht effizient genug, also konzentriere ich mich auf das was ich anscheinend ganz gut kann. Am Ende soll ja Freizeit,übrig bleiben - das ist das Ziel das ich nicht aus den Augen verlieren möchte.

 

Steuerlich ist das ganze recht simpel. ich baue ein MFH - ich versteuere die Mieteinnahmen und kann Kosten absetzen.

Nach 10 Jahren KANN ich steuerfrei verkaufen.  Mit geaerblicher Vermietung hat das nichts zu tun, selbst wenn es 150 Wohnungen wären. Natürlich hafte ich dann aber auch persönlich und mit All meinem Besitz, habe aber auch ein paar steuetliche Vorteile. Beide Varianten sind möglich. Ich habe das mit meinem Stsuerberater durchgerechnet und wir sind zu dem Ergebnis gekommen dass die private Vermietung besser zu dem passt was ich vorhabe und wie ich mein künftiges Lebsn gestalten möchte. Das lässt sich aber nicht auf jeden übertragen und muss idividuell beurteilt werden.

Ich will nicht in Frage stellen, dass dein Modell grundlegend funktioniert. In null Zinszeiten und bei einem unternehmerischen Engagement sowieso.

Ganz unbedarft mit Immobilien bin ich nicht und ich will nur darauf hinweisen, dass dein Modell nicht ganz so locker-flockig von der Hand geht und zur Nachahmung nicht für jeden geeignet ist. Das ist nix für jemand mit Vollzeitjob und Familie.

Muskelhypothek wird meist überschätzt, Bei kleine Wohnungen mit Fahrstuhl ist der m2 Preis teurer als bei großen (Bäder usw.) und spätestens beim Verkauf als ETW in größerer Stückzahl im engen Zeitraum grüßt das FA.

Die derzeitige Erweiterung ins Umland ist tückisch. Spätestens wenn Immobilien einbrechen wird die Nachfrage in diesen Lagen schlechter werden. Aber durch deine extrem günstigen Einstiegspreise bist du für dieses Szenario abgefedert.

Mir wäre dein Modell zu stressig. Aber jeder wie er will und kann. Deine Wertschöpfung ist zweifelsohne größer als bei einem fleißig-bequemen ETF Sparer.

P.S.: Das mit der DEKA solltest du überdenken. Depoteröffnung bei einem Neo oder Online Broker und das einrichten eines Sparplans dauert in Summe keine 2 Stunden.

Um das nochmal ergänzend klarzustellen:

Die Zeitspanne von

"Ich habe mich jetzt monatelang belesen und informiert und meine Finanzen gecheckt und fühle mich jetzt bereit, aktiv nach einem Baugrundstück zu suchen"

über

"Da ist ein passendes Grundstück - ich muss mich informieren und ein Konzept entwickeln, einen Planer finden und für diesen in Vorkasse gehen und das Grundstück kaufen"

und über

"erst jetzt kann ich zur Bank gehen und mit vorhandemem Konzept, Bauplänen, Eigenleistungsangaben, geplanten Baukosten etc. zur Vank gehen und auf faure Finanzierung hoffen"

bis

" alle Mieter sind eingezogen und jetzt kommt nochn halbes Jahr lang Papier und Abrechnungskram"

 

umfasst gute vier Jahre!!!

Das war viel Arbeit und ganz viel "Brainfuck" und "oje und auweia"

Wer eine junge bestehende Immobilie kaufen und bereits gut vermietet übernehmen möchte, der zahlt dann das was am Markt so üblich ist. Das wären in meinem Fall so um die 3500-4000 Euro den Quadratmeter. Das ist ja auch okay und fair mit marktüblicher Rendite. Toll dann vor allem aber ist es, dass man dann auch keine vier Jahre Kopfzerbrechen und Planungen, Risiken und Kraft und Stress und schlaflose Nächte "investieren" muss.

Das war schon alles sehr aufwendig, komplex und Zeitfressend - dafür habe ich dann jetzt aber auch ein sehr gutes Investment.

Bestandsimmobilien wären für mich persönlich in der Regel uninteressant, da in der derzeitigen Marktgeschwindigkeit nicht wirklich lohnenswert oder kaum zu  bekommem ist.

Vor allem Geschosswohnungsbau ist vielerecks gefragt und man hat gute Chancen - aber die Rendite liegt eundeutig in Einsparung durch Eigeninitiative. Das kann ujd will nicht jeder leisten. Da ist aktien kaufen natürlich einfacher, vor allem wenn man hohes Einkommen hat. Dann ist es vielleicht effizienter sich darauf zu konzentrieren...

 

 

So sind wir „on the Same Page“

Ich habe mein Einfamilienhaus mit Planer und teils Eigenleistung gebaut und das Grundstück separat gekauft und 3 Neubau ETW gekauft und eine wieder verkauft.

Vorteil beim separaten Kauf des Grundstückes und dem eigenen Bau ist die Ersparnis der Grunderwerbs und Notarkosten.

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