Zitat von Energiefuchs am 10. Dezember 2022, 16:26 Uhr

Hall @frisa,

Damit machst du dich ganz schön angreifbar und bist auch nicht vor hohen Nachforderungen sicher. Abzurechnen ist nach der gültigen Heizkostenverordnung nicht nur über Verbrauch der einzelnen Wohnungen sondern auch zusätzlich noch nach qm. Wäre mir zu heiß, auch wenn es so von deinen Mietern akzeptiert wird.

 

Zitat von Frisa am 10. Dezember 2022, 16:34 Uhr

Zitat von Energiefuchs am 10. Dezember 2022, 16:26 Uhr

Hall @frisa,

Damit machst du dich ganz schön angreifbar und bist auch nicht vor hohen Nachforderungen sicher. Abzurechnen ist nach der gültigen Heizkostenverordnung nicht nur über Verbrauch der einzelnen Wohnungen sondern auch zusätzlich noch nach qm. Wäre mir zu heiß, auch wenn es so von deinen Mietern akzeptiert wird.

 

Hallo @energiefuchs

ich bin mir nicht sicher, ich denke Du meintest es genau anders herum, oder? Abzurechnen ist m. w. nach nach Verbrauch und nach qm.

So steht es auch im Mietvertrag (glaube ich).

Ja, es kann sein, dass ich mich hier angreifbar mache. Ich mache das so, weil  mir alles andere zu kompliziert ist (Ablesen der Zähler, etc.etc.). Wenn ich es so machen müßte (weil mich ein Mieter dazu zwingen würde), dann würde ich es abgeben an einen Serviceanbieter. Ob es dann für die Mieter in Summe billiger werden würde, bezweifel ich erheblich. Das wissen die Mieter (denke ich).

Ich glaube/denke, dass alle mit der Sache zufrieden sind. Wir haben minimale Gaskosten (Gas ist nur für die Heizung) da das Haus vollständig mit Fußbodenheizung läuft und gut gedämmt ist. Für 100 qm zahle ich ca. 40 € Gaskosten/Monat (noch).

Ich habe übrigens ganz aktuell Mietverträge aufsetzen müssen, da ich 1 Immobilie mit 3 Wohneinheiten an ukrainische Flüchtlinge vermieten werden. Im Mietvertrag steht dort ausdrücklich drin, dass die Heizungskosten auf die Wohnfläche umgelegt wird. In dem Haus befinden sich keine separaten Zähler (auch nicht an den Heizkörpern). Die Ämter (Jobcenter) akzeptieren diese Abrechnungsweise. Ob das jetzt Ausnahem ist bei den Flüchtlingen, kann ich nicht sagen.

Frisa

Zitat von Gelöschter Benutzer am 10. Dezember 2022, 16:43 Uhr

Hallo @frisa

Angenommen ich bekomme die Schlußrechnung des Gasversorgers im Juli 2022. Dann nehme ich diese und rechne diese mit den erhaltenen Nebenkosten der Mieter ab.

Bei mir kommt das Ding idr. zw. Mai und Juni. Das ist dann ja aber nicht die Abrechnung für 22 sondern für 2021, also für das Vorjahr, also für die Heizsaison 2021.
Das kannst du meiner Meinung nach dann aber nicht für die Nebenkostenabrechnung 2022 verwenden. Ebenso verhält es sich mit dem Allgemeinstrom (und in meinem fall auch für den Strom für die Wärmepumpe).

Beim Ferienhaus ist es das gleiche. Auch dort kamen die Schlussrechnungen der Energieversorger (noch hängt es ja am Netz, bezieht aber nichts mehr, da die Liegenschaft energieautark ist) für das Kalenderjahr 2021 erst Mitte 2022.

Wichtig wird das vor allem auch bei Mieterwechseln mit der Endabrechnung.

Damit ich im Fall eines Mieterwechsels korrekt abrechnen kann (und anschließend auch den ggf. während Leerstand entstandenen Verbrauch geltend machen und abrechnen kann), lese ich monatlich die Stromverbräuche separat für Hausstrom, Wärmepumpe und Gas ab, also alles was nicht individuell zugeordnet werden kann ( wie z.b. Wasser, Stromzähler der einzelnen Wohnungen).

Erst wenn ich das alles zusammen habe, kann ich die Abrechnung für die Mieter machen (lassen). Das, zusammen mit Müll, Hausmeister und Putzfrau kann ich dann beim Abrechnungsservice einreichen. Die erstellen dann daraus nach den aktuellen gesetzlichen Vorgaben für alle Mieter die Nebenkostenabrechnungen. Die habe ich jetzt vor 6 Wochen für 2021 rausgeschickt.

Die Gesamtkostenabrechnung die ich von denen bekomme, ist dann gleichzeitig der Beleg fürs Finanzamt. Auf Nachfrage kann ich dann alles genau rechtssicher aufdröseln.

Ich habe dann alles sauber und identisch und somit beleg und erklärbar. Für die Steuererklärung nehme ich dann auf der Einnahme die Kaltmieten und addiere die umlegbaren Nebenkosten laut Abrechnung (denn nur die Kaltmiete angeben darf ich nicht, es zählen als Einnahmen Miete inkl. Nebenkosten).

Auf der anderen Seite ziehe ich dann eben genau diese Nebenkosten laut Abrechnung wieder ab. Dazu dann noch alles was übrig bleibt das Geld gekostet hat, also die Werbungskosten. Nur so stimmen auch die Bücher, zumindest wurde mir das so erklärt.

Wenn man es so wie du macht, wird es schwer, das korrekt herzuleiten. Zwar kannst du das Kalenderjahr auch nur nach Zahlungsflüssen bilanzieren (dann aber nur die realen die Abschläge der sowohl Mieter als auch Versorger) nach Kontoeingängen/abgängen. Schwierig wird es dann aber wenn du einen Mieterwechsel hast. Spätestens dann bist du gezwungen, diverse Abrechnungsjahre miteinander zu vermischen. Wenn deine Mieter korrekt abgerechnet werden, hast du letztlich für die Steuer dann eine andere Summe an Nebenkosten als für die Mieter, obwohl es sich um das selbe Abrechnungsjahr handeln soll.

Meiner Auffassung nach ist das nicht korrekt, aber auch ich bin mir da nicht 100%ig sicher. So jedenfalls hat es mein Steuerberater mir vermittelt und ich habe die Bücher sauber. Wo ich mir aber relativ sicher bin ist, dass du beim FA nicht das Kalenderjahr 22 mit den Jahresabrechnungen der Nebenkosten für 2021 vermischen darfst.

Hoffe da weiß ggf. jemand mehr. Denn auch ich hätte anderenfalls den Kram gerne eher vom Tisch 🙂

Jetzt ab 2023 wird's ja noch lustiger, da muss ich meinen Mietern monatlich Auskunft zu ihren Heizungsverbräuchen liefern. Jeden! scheiß Monat. Keiner will das, weder die Mieter (und die zahlen da dann monatlich 5€ für diesen Unfug), noch ich, der das dann monatlich mailen darf wenn der Abrechnungsfuzzi das fertig hat. Für meine Mieter bedeutet das 15% mehr "Heizkosten" nur wegen dieser Bürokratie...
Wie machst du das dann?

 

Zitat von Frisa am 10. Dezember 2022, 16:45 Uhr

Nachtrag zum letzten Beitrag:

unabhängig davon ob es richtig oder falsch ist, wie ich die Gaskosten abrechne, ich mache das trotzdem alles im Januar fertig. Mit den mir vorliegenden Rechnungen.

Es kann vielleicht sein, dass das rechtlich auch wieder nicht richtig ist, aber ich mache das schon über Jahre hinweg so es scheint niemanden zu "stören". Dem Finanzamt scheint es egal zu sein und den Mieter ist es auch egal. Es wird ja auch faktisch richtig abgerechnet. Es wird nur kompliziert/blöd, wenn ein Mieter auszieht. Dann müßte man theoretisch Monate nach dem Auszug noch nachverrechnen. Aber die Nebenkosten passen immer fast exakt auf die Vorauszahlungen. Somit entsteht so gut wie nie eine Gutschrift oder Nachzahlung. Wenn dann echt minimal. Und das können beide Seiten verkraften, wenn mal einer 50 € zu viel oder zu wenig bekommt.

Ich habe es ab und zu schon versucht zu erklären....ich gehe bezüglich Geld nicht so - mir fehlt ehrlich gesagt das passende Wort - superkorrekt/kleinkarriert/schwäbisch um. Wegen 100 € einen Aufstand machen und womöglich irgendwelche Streitereien anzufangen...das ist nicht mein Ding. Das ist es mir nicht wert.

Ich hoffe bzw. denke immer, dass es den meisten Menschen so geht und es genauso sehen wie ich. Bis jetzt hatte ich auch immer solche Mieter. Wenn ich sehe, wie hoch das Hausgeld in manchen von Profis verwalteten Mehrfamilienhäusern ist, dann können sich meine Mieter wirklich nicht beschweren. Es fallen keine Verwaltergebühren an, keine Heizungsableser, etc.etc.

Frisa

Zitat von Gelöschter Benutzer am 10. Dezember 2022, 16:53 Uhr

Nochmal als Nachtrag, da während ich schrieb Beiträge dazu kamen:

Ich habe übrigens ganz aktuell Mietverträge aufsetzen müssen, da ich 1 Immobilie mit 3 Wohneinheiten an ukrainische Flüchtlinge vermieten werden. Im Mietvertrag steht dort ausdrücklich drin, dass die Heizungskosten auf die Wohnfläche umgelegt wird. In dem Haus befinden sich keine separaten Zähler (auch nicht an den Heizkörpern). Die Ämter (Jobcenter) akzeptieren diese Abrechnungsweise. Ob das jetzt Ausnahem ist bei den Flüchtlingen, kann ich nicht sagen.

Natürlich ist das einfach und in solcher Konstellation auch logisch - Fakt ist aber, dass das schlicht weg illegal ist. Darf man eben nicht. Wenn in der Praxis keiner meckert - okay. Muss man aber dann einfach wissen dass man damit GLÜCK hat. Es gilt die Heizkostenverordnung. Du bist per Gesetz verpflichtet, sie umzusetzen, Ausnahmen gibts nur bei Einliegerwohnungen etc. oder eben bei Kurzzeitvermietung (wie Fewos etc.) oder wenn einzelne Zimmer explizit als WG vermietet sind, aber selbst dann muss das ganze pro Wohnung umgelegt werden. In deinen Wohnungen sind an den Heizkörpern Messgeräte zu installieren um den Verbrauch korrekt umlegen zu können.

Wie gesagt - wo kein Kläger, da kein Richter - aber wenn da mal einer genauer nachschaut, hast du nicht nur Probleme "mit dem Gesetz" sondern ggf. auch noch mit dem Finanzamt - und dann versuche mal, das ganze auseinanderzuklabustern... 🙄

Zitat von Frisa am 10. Dezember 2022, 16:53 Uhr

Hi @frugi85

Uiui, viel Text, viele Fragen.

Ich versuche mal ein Minibeispiel. Aber total vereinfacht.

Wir nehmen an, dass die Nebenkosten sich lediglich auf Gaskosten belaufen. Wir nehmen an, dass es keinerlei weitere Nebenkosten gibt. Ansonsten wird es zu unübersichtlich für das Beispiel.

Annahme: 1 Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten mit je 50 qm (200 qm gesamt), fest vermietet

Für die Steuererklärung 2022 (im Januar 2023) liegt die Gas-Schlußrechnung vom Juli 2022 vor. Diese Schlussrechnung bezieht sich auf den Verbrauch zwischen Juli 2021 – Juli 2022 (1 Jahr).

Sie beläuft sich auf 1000 €.

1000€ : 200 qm x 50 qm = 250 € pro Wohneinheit

250 € : 12 Monate = ca. 21 € (gerundet) pro Wohneinheit pro Monat

Die Mieter haben Nebenkosten in Höhe von 20 € pro Monat vorausbezahlt.

Somit bekommst Du noch von jedem Mieter 1 € pro Monat bzw. 12 €.

So mache ich das mit Wasser, Allgemeinstrom, Gas, etc.

Ob das rechtlich so richtig ist oder nicht...ganz ehrlich...ich hatte noch nie einen Steuerberater. Nein, stimmt nicht. Als ich meine erste Immo kaufte hatten wir zur Beratung einmal einen Steuerberater kontaktiert. Danach war ich dort nie wieder (nicht weil er schlecht war).

Die Steuersoftware ist mittlerweile so gut, da braucht man eigentlich keinen Steuerberater mehr. Es kann durchaus sein, dass ich dabei ein paar hundert Euros in den letzten Jahren verschenkt habe, aber der Steuerberater hätte mich ein vielfaches mehr gekostet.

Und rechtlich richtig oder falsch....wo kein Kläger kein Angeklagter. Das Finanzamt hat sich noch nie beschwert. Meine Mieter auch nicht.

Wußte ich noch gar nicht, dass man ab Januar 2023 monatlich ablesen muß. Werde ich auch nicht machen. Es ist nämlich genau so wie Du es schreibst. Für diese Bürokratie würden die Mieter 15 € mehr (!) bezahlen, wenn man das alles machen müßte (bzw. machen lassen würde). Ich mache ALLES selbst. Es gibt keinen Verwalter, keinen Ableser, nichts. Und das macht es für die Mieter letztendlich billiger.

Natürlich informiere ich sie, wenn sich der Gaspreis um das doppelte verteuer. Ich habe vor kurzem erst die Mieter informiert wieviel Euros sie pro Monat mehr bezahlen müssen. Das reicht den Mietern.

Nochmal: ob das alles rechtens ist...ist mir egal. Mir geht dieser ganze Bürokratismus mächtig auf den Geist.

Frisa

 

Zitat von Frisa am 10. Dezember 2022, 17:11 Uhr

Zitat von Frugi85 am 10. Dezember 2022, 16:53 Uhr

Nochmal als Nachtrag, da während ich schrieb Beiträge dazu kamen:

Hi @frugi85

Ja, wir überschneiden uns gerade mit den Beiträgen.

Ganz ehrlich...die Finanzämter blicken doch selber nicht mehr durch. Vom Finanzamt wird da nichts kommen.

Ich habe jetzt die Heizkostenverordnung mal grob überflogen. Für mein 1-Familienhaus mit 3 Wohneinheiten (an ukrainische Flüchtlinge) kommt § 11 1a ins Spiel. Es wäre total unverhältnismäßig und würde sich niemals rechnen.

Frisa

Zitat von Gelöschter Benutzer am 10. Dezember 2022, 17:17 Uhr

Ich sehe das alles ähnlich wie du. Die Eingangsfrage war ja abet auch nicht, wie es am günstugsten und einfschsten ist, sondern wie es richtig ist... 😉

Ich möchte es gerne richtig machen. Daher benötige ich auch einen SB für die Fristverschiebungen. Wenn man es RICHTIG macht, ist das schon alles sehr aufwendig...

 

Zitat von Frisa am 10. Dezember 2022, 17:41 Uhr

Ja, das stimmt. Wenn man alles richtig machen möchte, dann ist es wohl sehr sehr aufwendig.

Ich wußte bis heute gar nicht, dass ich es nicht richtig mache 😀

Ich wäre auch nie auf die Idee gekommen, dass ich es nicht richtig mache, denn aus meiner Sicht mache ich es ja richtig. Zumindest nach 08/15-menschenverstand.

Das Finanzamt bekommt die Nebenkostenabrechnungen ja überhaupt gar nie zu Gesicht. Somit können die ja niemals behaupten, dass ich etwas falsch abrechne. Und in 15 Jahren Wohnraumvermietung hat sich noch nie, nie ein Mieter bei mir beschwert.

Aber ja, ich bin mir sicher, dass ich bestimmt das eine oder andere nicht ganz richtig mache. Aus diesem Grund würde ich auch allen davon abraten mit Immobilien ein Vermögen aufzubauen. Die Thematik ist viel zu - ich sag jetzt mal - kompliziert. Es gibt ständig neue Gesetze/Regelungen/Pflichten/etc. man müßte theoretisch ständig am Ball bleiben. Oder das Ganze einer Verwaltung übergeben. Die kostet aber wieder und macht alles teuer.

Und/oder einem Steuerberater übergeben. Der kostet aber wieder. Ja, kann man wieder bei den Werbungskosten abziehen. Das Ding ist allerdings: wenn Du FIRE bist, hast Du quasi keine Lohn-Einnahmen. Keine Lohn-Einnahmen heißt keine Lohnsteuer. Keine Lohnsteuer heißt, keine Steuerersparnis/-rückerstattung durch Werbungskosten/etc.

Die sogenannte Steuerersparnis aufgrund von Immobilien hat man nur, wenn man auch Steuern bezahlt.

Das Ziel bzw. Optimalste für mich ist/wäre, dass ich nur so viel Einnahmen habe wie ich brauche (zum Leben). Optimal wäre es, wenn man so wenig braucht, dass keinerlei Einkommensteuer anfallen. Das alles ist komplizierter mit Mieteinnahmen, weil diese fix sind. Mit Aktien/ETF kann man das viel besser handeln.

Das ist jetzt aber wieder ein anderes Thema.

Also wir können quasi diesen Threat mit folgendem Fazit abschließen:

• Entweder macht man es richtig, dann dauert alles länger und ist kostenintensiver. Aber dafür richtig (legal).

oder

• man macht es nicht falsch. Vor dem Gesetz/Recht also illegal. Dafür unkompliziert, schnell, billiger.

Ich gehe den zweiten Weg. Der erste wäre für mich viel zu nervenaufreibend.  Das scheint sich für viele völlig gaga anzuhören. Ich habe allerdings wenig Angst davor wegen meiner Unkenntnis/"Kriminalität" in den Knast zu wandern. Das Risiko, dass ich evtl. Nachzahlen (Strafe?) muss, oder irgendetwas Nachrechnen muss, trage ich gerne. Ich denke, dass das Risiko minimal ist. Aber wissen tut man es nicht.

Frisa