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Mietobjekt halten oder verkaufen

Hallo zusammen,

einer unserer Mieter hat starkes Interesse bekundet, eines unser beiden Mietobjekte zu kaufen. Wir haben die zwei kleine Energiesparhäuser mit ca. 115 m² Wf. vor ca. 15 Jahren gebaut und vermietet. Alles inklusive haben wir damals 250.000 zzgl. ca. 20.000 Eigenleistung investiert, also pro Haus 135.000 Euro. Laut Wertgutachten liegen wir jetzt mit kleinem Abschlag bei 175.000 Euro pro Haus, was unser Mieter so auch akzeptieren würde, bzw. bei 350.000 Euro für beide Häuser.

Die Finanzierung läuft in 1 1/2 Jahren aus so das wir ohne Vorfälligkeitsentschädigung verkaufen können, auch die Spekulationsfrist von 10 Jahren für Immobilien ist rum. Die dann noch anstehende Summe zur eventuellen Nachfinanzierung für beide Objekte liegt bei 140.000 Euro bzw. 70.000 Euro pro Haus. Beide Häuser sind baugleich mit gleichen Grundstücksgrößen direkt nebeneinander. Größerer Erhaltungsaufwand ist in den nächsten 15-20 Jahren nicht zu erwarten, da sehr gut gedämmt wurde, bzw. Fassadenklinker im Erdgeschoss, verschieferte Giebeln und eine sehr klein gehaltene Haustechnik die Folgekosten überschaubar machen. Wir würden bei einem Halten der beiden Immobilie mit 2.100 Euro/a an Rückstellungen kalkulieren und mit einem Kreditzins von 1% für die Anschlussfinanzierung.

Die Mieteinnahmen liegen pro Haus bei 7.560 Euro im Jahr und sind auch nicht wirklich zu steigern, da eher ländlicher Raum und wir schon recht hoch im Vergleich zu anderen Objekten sind (gerechtfertigt aber durch die sehr niedrigen Energiekosten). Zur Zeit gehen die kompletten Mieteinnahmen in Zins und Tilgung des noch vorhandenen Immobilienkredites.

Eigentliche wollten wir die Immobilien halten und später die Mieteinnahmen als zusätzliche Alterversorgung betrachten. Mancher Hinweis zur Immobilienrendite hier im Forum hat uns aber dann doch mal ans überlegen gebracht. Immerhin stecken nach Auslauf der Finanzierung rund 210.000 Euro an Eigenkapital in den beiden Häusern, denen 15.120 Euro Mieteinnahmen im gegenüberstehen. Von den Mieteinnahmen gehen ja dann auch noch anfänglich 1400 Zinsen (1%) und der Erhaltungsaufwand in Höhe von 2.100 Euro im Jahr ab, dann liegen wir bei 11.620 Euro an Einnahmen jährlich bei der Anschlussfinanzierung

Da wir gerne jetzt schon neben der Tilgung einen finanziellen Vorteil aus den Objekten ziehen würden, wäre die Alternative zum Verkauf des einen Hauses eine Anschlussfinanzierung für beide Häuser mit einer Tilgung von max. 1,5 Prozent (Sondertilgung 5%/a möglich) so das wir auf rund 800 Euro zusätzliches Einkommen im Monat kämen (Möglichkeit der Sondertilgung aufs eigene Haus).

Bei einem Verkauf des einen Hauses würden wir die 175.000 Euro nehmen, das andere dann mit 140.000 Euro weiterfinanzieren nach der zuvor beschriebenen Methode (etwas höherer Zinssatz), dann stecken aber nur noch 35.000 Euro Eigenkapital im Mietobjekt, was die Rendite trotz höherer Zinszahlung im Jahr verbessert.

Im Moment sind wir der Meinung die Rendite passt, wird aber mit steigendem Eigenkapitalwert sinken. Ein weitere Vorteil wäre, das mir die 175000 Euro bis zum offizielen Renteneintritt in dann 8,5 Jahre für ca. 2.000 Euro (inkl. Anteil Zinsen) im Monat reichen würden. Dann könnte die Summ zwar aufgebraucht sein, wäre mir aber für 8,5 Jahr Freiheit dann auch wert (statistisch wird die Rente nur 17 Jahre ausgezahlt, ich hätte dann immerhin 1/3 mehr davon).

Steuerlich ist das ganze natürlich auch recht individuell zu betrachten, die Abschreibung auf die Häuser bzw. die Zinsen sind jetzt aber nicht mehr als ganz so entscheidend anzusehen (Abschreibung pro Haus 2150 Euro, Zinsen 1400). Beim Verkauf würden uns praktisch 800 Euro an Steuerrückerstattung verloren gehen, wovon noch die Versteuerung der fehlenden Mieteinnahmen abgehen.

Wie würdet Ihr entscheiden? Halte oder verkaufen? Oder gibt es noch andere Vorschläge.

Freue mich auf eine rege Diskussion.

 

Die Frage wär dann ja wohin mit dem Geld. Bei 175000 Euro Wert und 7560 euro Mieteinnahmen dürfte sich die Nettomietrendite irgendwo bei (2-)3 % bewegen, was ja auch nicht unbedingt viel ist. Zumal ja das ganze Kapital scheinbar in den Immobilien steckt. Von daher finde ich es schon sinnvoll, das ganze zu diversifizieren in Dividendenetfs z.b. (Edelmetalle lehnst Du ja ab). Man weiss z.b. auch nicht, wohin sich der Immobilienmarkt entwickelt, es könnte z.b. sein dass die Vermieter demnächst die Grundsteuer (zum teil oder ganz) mittragen sollen, allein das würde den Markt schon belasten. Ich würde eins der beiden Häuser verkaufen und mir für dien nächsten 10 jahre eine schöne Zeit machen.

Zitat von Waermflasche am 10. Oktober 2019, 14:23 Uhr

Die Frage wär dann ja wohin mit dem Geld. Bei 175000 Euro Wert und 7560 euro Mieteinnahmen dürfte sich die Nettomietrendite irgendwo bei (2-)3 % bewegen, was ja auch nicht unbedingt viel ist.

Ich würde eins der beiden Häuser verkaufen und mir für dien nächsten 10 jahre eine schöne Zeit machen.

Im Moment stecken 210.000 Euro Eigenkapital in den beiden Häusern, die Mieteinnahmen für beide liegen bei 15.120 Euro im Jahr wie oben geschrieben, Nettomietrendite liegt irgendwo im Bereich von 5 Prozent zur Zeit.

Ja mit dem Verkauf von einem Haus ist wirklich die Idee mit dem Geld die Zeit bis zum entgültigen Renteneintritt zu überbrücken.

Hmm, ich habe das jetzt nicht im einzelnen durchgerechnet. Das geht aber leicht für Dich mit entsprechenden Immobilienrechnern im Netz.

Wie sieht es denn aus, fallen die Preise bei euch oder steigen sie?

 

135.000 Euro. Laut Wertgutachten liegen wir jetzt mit kleinem Abschlag bei 175.000 Euro pro Haus,

Wie viel davon ist denn wirklich Gewinn? Also wirklich erwirtschaftet?

Wenn Du alles machen kannst was Du willst solltest Du etwas wollen.
Zitat von alija am 10. Oktober 2019, 19:25 Uhr

Hmm, ich habe das jetzt nicht im einzelnen durchgerechnet. Das geht aber leicht für Dich mit entsprechenden Immobilienrechnern im Netz.

Wie sieht es denn aus, fallen die Preise bei euch oder steigen sie?

 

135.000 Euro. Laut Wertgutachten liegen wir jetzt mit kleinem Abschlag bei 175.000 Euro pro Haus,

Wie viel davon ist denn wirklich Gewinn? Also wirklich erwirtschaftet?

Hallo alija,

Bei uns sind die Immobilien Preise relativ stabil in den letzten Jahren, Steigerungen sind nicht zu erwarten, Abwertungen ebenfalls eher weniger. Stand beim Verkauf wären ein Wert von 350000 für beide Häuser, abzüglich einer Restschuld von dann 140.000 bleiben 210.000 an Kapital nach 17 Jahren stehen. Eingesetzt wurden vor 17 Jahren rund 20.000 Euro an Eigenleistung der Rest war Fremdfinanzierung abgezahlt durch die Mieteinnahmen. Für beide Häuser würde ein Gewinn von 190.000 Euro aus den 20.000 Euro Eigenleistung zu Anfang zu Buche schlagen. Pro Haus beim Einsatz von 10.000 Euro läge der Gewinn bei 95.000 Euro in 17 Jahren.

Das wäre aber dann schon die Vergangenheit, die Frage stellt sich jetzt wie weiter vorgehen?