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Miete im Voraus zahlen und Geld sparen?

Hallo!

Seit ein paar Wochen frage ich mich, ob sich (private) Vermieter auf einen solchen Deal einlassen würden:

Man bietet an, die gesamte Miete für die kommenden 12 Monate im Voraus zu zahlen. Im Gegenzug für diesen Liquiditätstransfer reduziert sich die Gesamtmiete um x Prozent. Es ist einfacher 1 Euro einzusparen, als einen zusätzlichen Euro zu verdienen.

Beispiel:

Miete alt 500,00 €/Monat (6000,00 €/Jahr)

Miete neu (5%) 5700,00 €/Jahr

Ersparnis: 300,00 €/Jahr -> 25,00 €/Monat (ca. 4325,00 € in 10 Jahren)

Ich kenne mich mit der Rolle des Vermieters nicht aus und kann daher nicht abschätzen, ob die Idee realistisch oder "naiv" ist. Vor allem ist mir noch nicht klar, wo die Schwelle des Sinnhaften überschritten wird. Denn, wenn ich in der Lage wäre, den kompletten Betrag im Voraus zu zahlen, ich das Geld also habe, könnte ich das Geld ja für mich selbst arbeiten lassen.

Wie berechne ich diese Schwelle? Machen meine Gedanken Sinn?

Gruß

3dx64

Das ist eine nette Idee, kann aber nach hinten losgehen:

a) du brauchst erstmal einen kleinen privaten Vermieter, für den das überhaupt interessant wäre, Gesellschaften usw. hätten durch solch Sonderregeln nur zusätzlichen Arbeitsaufwand und lehnen grundsätzlich ab

b) der Vermieter denkt sich, na wenn du nicht weisst wohin mit deinem Geld, erstmal gleich gucken um wieviel % er die Miete lt. Mietspiegel erhöhen darf - du hast da ja offensichtlich kein Liquiditätsproblem und müsstest erstmal eine höhere Miete zahlen -> ganz schlecht für dich

c) für einen kleinen privaten Vermieter zählt ja dasselbe wie für dich - er erwirtschaftet eine kleine Rendite mit der Wohnung, er müsste finanztechnisch ja dann auch ein wenig Wissen haben um für sich den Vorteil zu sehen, das Geld entsprechend anzulegen, sonst wüsste er auch nicht wohin mit dem Geld wie offensichtlich du gerade?

d) keine Ahnung was das Gesetz bzgl. solcher Verträge sagt, bin kein Vermieter, war ich auch nie

e) legst du das Geld selbst an, bekommst du dafür im Idealfall ja auch ein paar % Zinsen. 5% Nachlass auf die Miete nur damit du 12 Monate im voraus zahlst - das rechnet sich für den Vermieter ja nicht, es sei denn er hat ein grosses Geldproblem. Denn er wird deine Vorauszahlung im Normalfall nicht mit 5% sicher verzinst anlegen können und daher dein Angebot direkt ablehnen (wenn er rechnen kann)?

achso Fazit:

nette Idee, aber äusserst unrealistisch. Du wirst so ziemlich keinen Vermieter finden, der da mitmacht. Ich halte es für wahrscheinlicher, dass du dann ganz suspekt betrachtet wirst und/oder deine Miete erhöht wird.

Solche "genormten Standardverträge" wie Mietverträge in Deutschland, die bis in Details geregelt sind, lassen sich trotz Vertragsfreiheit in diesem Land in der Praxis so gut wie nie ändern (bzw. um mal völlig losgelöst vom Thema Mietvertrag dazu meine Meinung zu schreiben: Bei allen solchen Verträgen findest du kaum in diesem Land Vertragspartner, mit denen du, ob nun teils- oder ganz, über gewisse Dinge/Konditionen verhandeln kannst - selbst dann nicht, wenn sie beiderseitig von Vorteil sind. Das ist einfach nur mal so meine Erfahrung, da wird in D starr gesagt "sowas hatte ich noch nie in einem Vertrag, das wäre ja aussergewöhnlich, nein lieber nicht, lieber Standardvertrag und wir reden nur wie gewohnt über Höhe von Miete/Kaufpreis/Lohn/Gehalt usw. alles andere bleibt wie immer").

Aus der Perspektive eines privaten Vermieters: Wenn schon ein Vertrag besteht, bestehe ich grundsätzlich auch auf Einhaltung. Mieter verlangen das von mir auch. Mit größter Selbstverständlichkeit. Ich komme ja auch nicht und sage, dass ich jetzt doch lieber eine andere Wohnung, als vertraglich vereinbart, vermieten würde, oder gar nicht mehr vermieten will, weil ich einen besseren Mieter gefunden habe, erhöhe willkürlich die Miete oder quartiere meinen Cousin für ein Wochenende ein, wenn der Mieter gerade nicht zu Hause ist, und ich der Ansicht bin, es sollte den Mieter eigentlich nicht stören. Natürlich kann man versuchen, nachzuverhandeln - persönlich mag ich es nicht so gern, wenn geschlossene Vereinbarungen im Nachhinein dann abgeändert werden sollen, weil die andere Partei sich denkt, dass irgendwie dann anders eigentlich doch besser für sie wäre.
Den Vorschlag mit der Zahlung auf einen Schlag würde ich bei einem unbefristeten Mietvertrag auf jeden Fall ablehnen, wenn dafür ein Abschlag verlangt würde. Das Risiko, dass der Mieter dann in einem Jahr nicht zahlen kann, würde ich nicht geringer einschätzen, als bei einer monatlichen Zahlung. Wenn ein befristetes Verhältnis gleich zu Mietbeginn für die gesamte Vertragslaufdauer beglichen würde, würde ich ggf. mit mir reden lassen.
5% hört sich aus Mietersicht jetzt vielleicht wenig an - es gibt aber nicht wenige private Vermieter, die kaum Gewinn mit einer Vermietung machen, da können die 5% schon den Unterschied zwischen kleinem Gewinn und kleinem Verlust bedeuten, oder einen großen Teil des Gewinns aufressen.

Hallo,

ich vermiete auch Wohnungen und würde sagen: einfach mal fragen.
Als Vermieter muß man die Einnahmen ja auch versteuern, also sind 5% weniger Miete vielleicht netto deutlich weniger. Und was ich auf meinen Konto habe, das habe ich.
Es ist aber auch kein Angebot, bei dem jeder Vermieter "juhu" schreien wird. 5% wären aus meiner Sicht schon zuviel bei einem bestehenden Mietvertrag.
Früher hat man z.B. bei der PKV noch 2-4% Skonto gekriegt, wenn man den kompletten Jahresbeitrag im Voraus bezahlt hat, heute kriegt man in der Regel nichts mehr.

Bei Neuvermietung würde mir so ein Angebot gefallen, denn das heist, das es sich wohl nicht um einen Mietnomaden handelt. Vielleicht nicht mit 5%, aber mit 2-3% oder auch ganz ohne Skonto, damit man einen Vorteil vor den anderen hat (z.B. in München).

Aus Sicht des Mieters muß man natürlich sagen, das man sich das auch sehr genau überlegen muß. Diese Vorrauszahlung schützt erstmal nicht vor einer Kündigung (außer bei entsprechender Vertragsgestaltung) und wenn z.B.  die Wohnung zwangsversteigert wird, hat man ggf. auch Probleme an das Geld zu kommen.  Bei Verkauf sollte es kein Problem sein, da der Käufer den Mietvertrag und damit auch die Vorrauszahlung übernimmt. Vernünftige schriftliche Vertraggestaltung setzte ich vorraus.

Grüße, Andi

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Guten Abend

das Risiko des Mietnormaden kann man damit vielleicht verringern, das kann ich aber über eine Bankbürgschaft auf erste Anforderung auch.

Steuerlich müsste es egal sein, wenn ein Vermieter die Miete auf einmal bekommt, das Problem was schon beschrieben wurde ist, hat der Eigentümer eine Verwendung für das Geld? Falls er ein gutes Geschäft kennt mit dem er mehr als die angenommen 5 % erwirtschaftet würde hat er auch die Möglichkeit seinen Mietvertrag bei einer Bank als Sicherheit zu hinterlegen. Die Laufzeit wird mit maximal 12 Monaten betrachtet und somit ist dies kein großer Unterschied zu der normalen Kündigungsfrist eines Mieters.

Interessant würde es maximal dann werden, wenn die Miete für 36 Monate im Voraus bezahlt wird, denn dann ist die Einmalzahlung mehr wert als die Bewertung des Mietvertrags durch die Bank. Dies ist aber in einer der Top 7 Städte auch schon nebensächlich, da der Markt aktuell noch boomt und im Regelfall bei einer Neuvermietung mit einer Mietsteigerung gerechnet werden kann.

Im gewerblichen Bereich ist mir kein Fall bekannt wo ein Vermieter so etwas akzeptiert hat. Die benötigen einen regelmäßigen Zahlungsfluss und alles andere ist fast egal solange die Rendite stimmt.

5 % sehe ich in der heutigen Zeit also so viel, an aber Fragen kostet nichts :-).

Ich persönlich würde keine Zahlung mit einem Abschlag über 1 % akzeptieren und als Mieter auch nicht anbieten, denn ich sehe den Vorteil nicht.

Hallo Zusammen,

grundsätzlich finde ich das eine gute Lösung wenn die Rahmenbedingungen passen. Da ich selbst einige Mietobjekte habe ergeben sich für mich folgende überlegenswerte Vorteile auf der Vermieterseite:

1. Vorauszahlung wäre für mich eine Verringerung des Mietausfallrisikos  bedingt wodurch auch immer.

2. Zeugt von einem solventen Mieter

3. Alle meine Mietobjekte beruhen auf einer 100 Prozent Finanzierung ohne Einsatz von Eigenkapital. Das bedeutet meist einen entsprechenden Zinsaufschlag auf die Immobilienkredite. Standardmäßig besteht aber fast immer eine kostenfrei Möglichkeit der Sondertilgung in Höhe von 5-10 Prozent der Kreditsumme im Jahr. Diese nutze ich zur Zeit immer aus eigenen Mitteln (meine ganz persönliche Spar- Rate). Die Mieteinnahmen decken ansonsten die Zinsen und Tilgung des Kredits zu 100 Prozent. Mit einer im Voraus gezahlten Miete könnte ich diese Option der Sondertilgung schon im Januar ziehen und nicht erst über das Jahr verteilt, dieses würde ich dann als Zinsersparnis auf der Habenseite verbuchen können. Damit könnte ich dem Mieter einen kleinen Nachlass in Aussicht stellen.

4. Sinn macht das ganze beim derzeitigen Zinsniveau aber nur wenn der Nachlass auf die Mietzahlung bis max. 2 Prozent beträgt. Aber da sehe ich dann keinen Vorteil mehr für den Mieter.

Gruß Energiefuchs

Ich komm aus einer Vermieterfamilie und wohn selber zur Miete (meh), aber sowas ist mir noch nie untergekommen.
Die Welt schlittert so langsam in unruhige Zeit und da ist es besser du behälst diese Liquidität auf deinem Konto um zuzuschlagen wenn sich die Aktienkurse und Immobilienpreise ordentlich korrigiert haben.

Ich bin Programmierer und entwickle ein online Haushaltsbuch für Paare/Familien und habe vor meinen Frugalisten-Lebensabend auf einem alten Segelboot zu verbringen.

Ich halte von der Lösung nicht viel, und würde mir eher überlegen wo ich die 5700 € (Respektive 6000 €) sinnvoll anlegen kann - da das Geld ja offensichtlich da ist.

Wäre ich Vermieter würde vielleicht den Vorteil sehen, dass ich die Miete schon habe und der Mieter "vermutlich" solvent ist. Vermutlich allerdings weil ich ja nicht weiß wo das Geld herkommt.

Der nächste Knackpunkt - wie sieht dann die Kündigungsfrist aus? Und wie verhält sich der Mieter denn in den 12 Monaten "nach Zahlung"?

Wenn ich Dir dann noch 5% Nachlass gewähre muss ich mein Geld ja irgendwie anlegen, idealerweiße mit mehr als 5% Rendite - sonst hab ich ja nichts davon. Nur, wenn der Vermieter das Geld für sagen wir mal 10% anlegen kann - warum macht es der Mieter dann nicht einfach selbst?

Kündigung - guter Punkt. Gesetzliche Kündigungsfrist wird wohl bestehen bleiben. Vermieter müsste das Geld also ohnehin bereithalten, für den Fall, dass der Mieter kündigt. Eine Jahresmiete sollte man m.E. sowieso flüssig haben.

Mit der Steuer ist es auch nicht unkritisch - wenn das Mietverhältnis z.B. im September beginnt, hätte man in ersten Jahr dann 20 Monate Mieteinnahmen zu versteuern - kann den zu versteuernden Gewinn vervielfachen (nach Abschreibung und Abzug der Kosten hat nicht jeder Vermieter mehr als vielleicht drei oder vier Monatsmieten zu versteuern) - und den Steuersatz in die Höhe treiben. Also wenn, dann nur die Miete für ein Kalenderjahr im entsprechenden Kalenderjahr bezahlen... kompliziert.

Sehe nicht, was das einem Vermieter bringen sollte - höchstens, wenn er gerade einen Kredit bräuchte. Das mit einem Abschlag zu fordern, fällt für mich in die gleiche Kategorie, wie eine unberechtigte Mieterhöhung durch den Vermieter - kann man versuchen, ist aber nicht unbedingt guter Stil, v.a. unter Privatleuten. Wegen ein paar hundert Euro fängt man mit sowas doch nicht an.