ForumVorstellungsrunde – Erzähl uns deine GeschichteIch bin also ein Frugalist

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Ich bin also ein Frugalist

#81 · 1. Mai 2025, 16:59

Zitat von Muslime_Frugi am 1. Mai 2025, 9:03 Uhr

Also ich finde den dauerhaften Ansatz >10k Einkünfte und 1.300€ Ausgaben immer noch sehr charmant.

...

Ich korrigiere:

10k passive Einkünfte und 1.300€ Fixkosten

(jeweils über's Jahr gemittelt)

...und vom Rest ein angenehmes (NICHT zu "frugales") Leben genießen!

#82 · 22. Oktober 2025, 19:57

Zitat von Diverse User am 22. Oktober 2025, 19:57 Uhr
Bei mir gibt es Neuigkeiten. Letzte Woche gingen hier bei mir im Baugebiet die letzten Eigentumswohnungen über einen Makler/Träger ins Marketing. Ich habe das ganze sorgfältig durchgerechnet und habe mich dazu entschieden, noch ein komplettes MFH mit 9 Wohnungen direkt vom Bauträger zu kaufen. Wenn er zu ähnlichen Kosten gebaut hat wie ich, dann hat er seine 25-30% Marge und ist zufrieden. Die Finanzierung habe ich abgeklärt bzw. werde ich dort in den nächsten 14 Tagen die Zusage bekommen und muss dann, zusammen mit dem Träger schon alles für die KFW vorbereiten. Der Kauf wird nach kompletter Fertigstellung im Januar 2026 erfolgen.

Das Gebäude umfasst 9 kleine Wohneinheiten zw. 38-45 Quadratmeter, in Summe knapp 400 Quadratmeter Bruttowohnfläche. Ich finanziere zu 1,2% und benötige 240k Eigenkapital. Gesamtkaufpreis 1.600.000 Euro. Kaltmiete wird bei 15E liegen.

Unter Berücksichtigung noch einiger Weicher Faktoren ist bei angenommener inflationärer Wertsteigerung und Mieteinnahmen in etwa folgendes zu erwarten:

1) Kumulierte Netto-Cashflows (Jahr 1–10)

Summe aller Netto-Cashflows (aus Tabelle):

45.561 +46.548 +20.554 +21.499 +22.464 +23.449 +24.455 +25.481 +26.528 +27.597 = 284.136 €

2) Total-Return inkl. Verkauf

284.136 € (laufende CFs)
+812.387 € (Netto-Verkauf)
= 1.096.523 € Rückfluss

Eigenkapital-Einsatz = 237.600 €

Wertzuwachs = 1.096.523 − 237.600 = 858.923 €

3) Interne Rendite (IRR)

Cashflow-Reihe (vereinfacht dargestellt):

Jahr 0 = −237.600 €

Jahr 1–10 = Netto-CF

Jahr 10 zusätzlich = +812.387 €

Berechnet: IRR = 19,3 % p.a.

Zusammenfassung

Kennzahl Wert

EK-Einsatz 237.600 €

Kumulierte Netto-CFs 10J 284.136 €

Netto-Verkauf 812.387 €

Total-Rückfluss 1.096.523 €

Wertzuwachs 858.923 €

IRR (Eigenkapitalrendite) ≈ 19,3 % p.a.

In den Zahlen bereits enthalten sind die Kosten für die Hausverwaltung, nicht enthalten hingegen die Stellplatzmieten (3000€ pro Jahr). Mein aktuelles Konzept besteht derzeit im Verkauf nach 10 Jahren. Das entspricht einer Gesamtrendite bzw. Performancevon rund 400%.

Der Vorteil liegt wirklich darin, dass die Wohnungen klein sind und daher gut ins Förderprogramm passen so dass ich wenig Eigenkapital einfließen lassen muss.

Dieser Eigenkapitalanteil passt in der Größenordnung auch recht gut zu meinem Einzelaktienportfolio - das wird dann dafür gänzlich aufgelöst. Dann gibt es nur noch Immobilien, 50-100k Cash und den einen Welt-ETF

Die ersten beiden Jahre ist der Cashflow durch die tilgungsfreien Anlaufjahre ziemlich hoch, so dass dann schon fast wieder die Hälfte des Eigenkapitals eingesammelt ist und wieder ins Depot fließt. 2K Cashflow pro Monat sollten im Schnitt etwa übrig bleiben. Der Deal ist also nicht so gut wie beim "Selbstbau" meiner anderen Mehrfamilienhäuser aber mit 15-20% gesicherter Eigenkapitalrendite auch sicher keine schlechte temporäre Umschichtung, zumal ich im nächsten Jahrzehnt vom Aktienmarkt keine Rekordperiode erwarte. Ich finde, das ist eine gelungene und relativ risikoarme Ergänzung zu meinem Portfolio die fast keinen Aufwand macht.

Bei mir gibt es Neuigkeiten. Letzte Woche gingen hier bei mir im Baugebiet die letzten Eigentumswohnungen über einen Makler/Träger ins Marketing. Ich habe das ganze sorgfältig durchgerechnet und habe mich dazu entschieden, noch ein komplettes MFH mit 9 Wohnungen direkt vom Bauträger zu kaufen. Wenn er zu ähnlichen Kosten gebaut hat wie ich, dann hat er seine 25-30% Marge und ist zufrieden. Die Finanzierung habe ich abgeklärt bzw. werde ich dort in den nächsten 14 Tagen die Zusage bekommen und muss dann, zusammen mit dem Träger schon alles für die KFW vorbereiten. Der Kauf wird nach kompletter Fertigstellung im Januar 2026 erfolgen.

Das Gebäude umfasst 9 kleine Wohneinheiten zw. 38-45 Quadratmeter, in Summe knapp 400 Quadratmeter Bruttowohnfläche. Ich finanziere zu 1,2% und benötige 240k Eigenkapital. Gesamtkaufpreis 1.600.000 Euro. Kaltmiete wird bei 15E liegen.

Unter Berücksichtigung noch einiger Weicher Faktoren ist bei angenommener inflationärer Wertsteigerung und Mieteinnahmen in etwa folgendes zu erwarten:

1) Kumulierte Netto-Cashflows (Jahr 1–10)

Summe aller Netto-Cashflows (aus Tabelle):

2) Total-Return inkl. Verkauf

284.136 € (laufende CFs)
+812.387 € (Netto-Verkauf)
= 1.096.523 € Rückfluss

Eigenkapital-Einsatz = 237.600 €

Wertzuwachs = 1.096.523 − 237.600 = 858.923 €

3) Interne Rendite (IRR)

Cashflow-Reihe (vereinfacht dargestellt):

Jahr 0 = −237.600 €
Jahr 1–10 = Netto-CF
Jahr 10 zusätzlich = +812.387 €

Berechnet: IRR = 19,3 % p.a.

Zusammenfassung

Kennzahl	Wert
EK-Einsatz	237.600 €
Kumulierte Netto-CFs 10J	284.136 €
Netto-Verkauf	812.387 €
Total-Rückfluss	1.096.523 €
Wertzuwachs	858.923 €
IRR (Eigenkapitalrendite)	≈ 19,3 % p.a.

In den Zahlen bereits enthalten sind die Kosten für die Hausverwaltung, nicht enthalten hingegen die Stellplatzmieten (3000€ pro Jahr). Mein aktuelles Konzept besteht derzeit im Verkauf nach 10 Jahren. Das entspricht einer Gesamtrendite bzw. Performancevon rund 400%.

Der Vorteil liegt wirklich darin, dass die Wohnungen klein sind und daher gut ins Förderprogramm passen so dass ich wenig Eigenkapital einfließen lassen muss.

Dieser Eigenkapitalanteil passt in der Größenordnung auch recht gut zu meinem Einzelaktienportfolio - das wird dann dafür gänzlich aufgelöst. Dann gibt es nur noch Immobilien, 50-100k Cash und den einen Welt-ETF

Die ersten beiden Jahre ist der Cashflow durch die tilgungsfreien Anlaufjahre ziemlich hoch, so dass dann schon fast wieder die Hälfte des Eigenkapitals eingesammelt ist und wieder ins Depot fließt. 2K Cashflow pro Monat sollten im Schnitt etwa übrig bleiben. Der Deal ist also nicht so gut wie beim "Selbstbau" meiner anderen Mehrfamilienhäuser aber mit 15-20% gesicherter Eigenkapitalrendite auch sicher keine schlechte temporäre Umschichtung, zumal ich im nächsten Jahrzehnt vom Aktienmarkt keine Rekordperiode erwarte. Ich finde, das ist eine gelungene und relativ risikoarme Ergänzung zu meinem Portfolio die fast keinen Aufwand macht.

#83 · 23. Oktober 2025, 9:28

Die KfW finanziert das komplett zu 1,2% bei 85% Beleihung, das wäre sensationell günstig.

Das ist jetzt ein Projekt von Max?

#84 · 23. Oktober 2025, 9:48

Die KFW finanziert zu maximal 150k pro Wohneinheit zu diesem Zinssatz, das ist also super für kleine Wohnungen so wie in diesem Fall. Bei großen Wohnungen müsste man noch viel zum regulären Zinssatz nachfinanzieren - das wäre dann zu 4,2%. Wären es z.b. nur vier Wohnungen zu 90qm, dann hätte aich das ganze nicht gerechnet. Das zahle ich also lieber aus Eigenkapital zumal ich ja stark Cashflow positiv bin und den Betrag schnell wieder im Depot habe.

Das Projekt ist nicht von Max. Er wird aber auch dort die Hausverwaltung übernehmen und hat das Ganze mit mir durchgerechnet 🙂

#85 · 23. Oktober 2025, 10:15

Die prozentuale Berechnung der EK-Rendite ist - mal wieder - grandios falsch. Aber das kriegt irgendwie keiner richtig hin, obwohl gefühlt schon 100 mal erklärt ...

#86 · 23. Oktober 2025, 11:08

So richtig falsch ist sie nicht aber auch nicht so relevant. Ich habe das alles in Excel durchgerechnet, die Grundzahlen aber in chat GPT aufgearbeitet damit ich das hier nicht alles eintippen muss. In den Grundzügen ist das aber schon richtungsweisend. Wo siehst du denn den Fehler?

Ich habe auch einiges weggelassen, da nicht Fall-entscheidend. So gibt es über ein anderes KFW Programm nochmal 60k Zuschuss für die Heizungsanlage. Habe ich nicht erwähnt und stattdessen aber auch die Kaufnebenkosten weggelassen. In Summe wollte ich den Fall übersichtlich darstellen. Wenn es konkrete Nachfragen gibt, gehe ich aber auch gerne ins Detail.

Am Ende mache ich mit rund 250k Kapitaleinsatz fast eine Million "Gewinn" nach Steuern innerhalb von 10 Jahren - mit viel Spielraum und durchgehend positiv-Cashflow. Durch Lage im gleichen Baugebiet wie meine anderen beiden MFH zudem strategisch gut gelegen. Passt in Summe für mich perfekt ins Konzept.

#87 · 23. Oktober 2025, 11:53

Zitat von Diverse User am 23. Oktober 2025, 11:08 Uhr

So richtig falsch ist sie nicht ...

Doch, massiv. Rafft aber keiner, Hauptsache schöne große Zahlen.

Ist mir mittlerweile aber auch völlig latte, weil ich zwei - wenn nicht gar drei - Invests halte, die solche Zahlen tatsächlich bringen ... bei korrekter Berechnung. Ich kann natürlich so rechnen wie Du, dann kommt da eben eine noch viel größere Zahl raus ...

#88 · 23. Oktober 2025, 12:23

Ich bin immer offen fur neue Wege, v.a. wenn ich mehr oder weniger offensichtliche Fehler mache. Wenn du das vielleicht kurz aufdröseln könntest wie du das berechnest wäre das doch super und keiner wird davon dümmer 🙂

#89 · 23. Oktober 2025, 12:30

Ist hier mindestens 10-fach nachzulesen. Grundsatz: Tilgung erhöht das EK ...

#90 · 23. Oktober 2025, 12:48

1300 Beiträge zu durchsuchen habe ich dann ehrlich gesagt auch keine Lust. Sicher könntest du es auch in Kurzform zusammenfassen und erklären. Ich frage ja explizit nach um es zu verstehen und dazu zu lernen. Mit einem "steht ja überall" kann ich dann auch wenig anfangen. Schade - aber an den absoluten Zahlen ändert sich ja nichts.

#91 · 23. Oktober 2025, 13:29

Internal Rate of Return (IRR) ▷ Definition & Berechnung | Wiki

Wofür braucht man die IRR?

Der interne Zinsfuß sollte nicht mit der Verzinsung der eingesetzten Investitionssumme bei Bonds oder Festgeld verwechselt werden. Bei den meisten Investments ändert sich während der Laufzeit die Höhe des eingesetzten Kapitals. Dies geschieht durch Ausschüttungen, Steuerzahlungen, Gewinnentnahmen und Einzahlungen zu unterschiedlichen Zeitpunkten. Mithilfe der IRR wird berechnet, welche Investition bei gleichem Kapitaleinsatz den besseren Ertrag liefert. Dadurch ist es möglich, Kapitalanlagen zu beurteilen, die unregelmäßige und veränderliche Erträge abwerfen.

q.e.d.

#92 · 23. Oktober 2025, 17:30

Na, den Südpfeil habe ich mir wieder ehrlich verdient ... 😉

#93 · 23. Oktober 2025, 17:47

Zitat von Diverse User am 23. Oktober 2025, 17:47 Uhr
Ja, das wurde aber berücksichtigt. Es ist kein Durchschnittlicher "Zinssatz" sondern wurde nach "Regelwerk" der IRR-Berechnung durchgeführt. Daher steht da auch "IRR-Rendite". Nur den Rechenweg habe ich zu posten weggelassen da er das ganze unübersichtlich macht. Das Ergebnis sind die schon oben aufgeführten rund 19%. Du hast also nicht geprüft ob der Rechenweg richtig ist sondern nur gemutmaßt dass er erwartungsgemäß falsch ist?

Hier wäre nochmal die rechnerische Herleitung: Cashflows die das EK wieder reduzieren habe ich dabei annahmegemäß wieder rechnerisch in den ETF mit 7% p.a. Durchschnittsperformance ausgelagert.

Zahlungsreihe (bereits nach Versteuerung der Mieteinnahmen)

Jahr Zahlungsfluss (€) Erläuterung

0 −237 600 Eigenkapital (Investition)

1 +45 561 Netto-Cashflow Jahr 1

2 +46 548 Netto-Cashflow Jahr 2

3 +20 554 Netto-Cashflow Jahr 3

4 +21 499 Netto-Cashflow Jahr 4

5 +22 464 Netto-Cashflow Jahr 5

6 +23 449 Netto-Cashflow Jahr 6

7 +24 455 Netto-Cashflow Jahr 7

8 +25 481 Netto-Cashflow Jahr 8

9 +26 528 Netto-Cashflow Jahr 9

10 +27 597 + 812 387 = 839 984 Netto-Cashflow + Netto-Verkauf

💡 IRR-Berechnung (nach Exporo-Schema)

Formel:

$0 = - 237.600 + t = 1 \sum 10 ( 1 + r ) ^{t} C F ^{t}$

Numerisch gelöst ergibt:

$IRR = 19, 3% p.a.$

✅ Ergebnis nach Exporo-Schema – Variante A

Kennzahl Wert

Eigenkapital 237 600 €

Kumulierte Netto-Cashflows 284 136 €

Netto-Verkaufserlös 812 387 €

Interner Zinsfuß (IRR) ≈ 19,3 % p.a.

Noch komplexer wird es wenn ich den regenerierten Cashflowertrag nach Abzug der Kosten und Steuern noch wieder dem Depot zufüge und hier die Annahme mache dass dieses im Schnitt p.a. mit 7% performt. Die rechnung ist dann deutlich komplexer da Zeitpunktannahmen der Reinvestments erstellt werden müssten. Tut man das aber, so sinkt der IRR leicht auf 18,5%.

Ja, das wurde aber berücksichtigt. Es ist kein Durchschnittlicher "Zinssatz" sondern wurde nach "Regelwerk" der IRR-Berechnung durchgeführt. Daher steht da auch "IRR-Rendite". Nur den Rechenweg habe ich zu posten weggelassen da er das ganze unübersichtlich macht. Das Ergebnis sind die schon oben aufgeführten rund 19%. Du hast also nicht geprüft ob der Rechenweg richtig ist sondern nur gemutmaßt dass er erwartungsgemäß falsch ist?

Hier wäre nochmal die rechnerische Herleitung: Cashflows die das EK wieder reduzieren habe ich dabei annahmegemäß wieder rechnerisch in den ETF mit 7% p.a. Durchschnittsperformance ausgelagert.

Zahlungsreihe (bereits nach Versteuerung der Mieteinnahmen)

Jahr	Zahlungsfluss (€)	Erläuterung
0	−237 600	Eigenkapital (Investition)
1	+45 561	Netto-Cashflow Jahr 1
2	+46 548	Netto-Cashflow Jahr 2
3	+20 554	Netto-Cashflow Jahr 3
4	+21 499	Netto-Cashflow Jahr 4
5	+22 464	Netto-Cashflow Jahr 5
6	+23 449	Netto-Cashflow Jahr 6
7	+24 455	Netto-Cashflow Jahr 7
8	+25 481	Netto-Cashflow Jahr 8
9	+26 528	Netto-Cashflow Jahr 9
10	+27 597 + 812 387 = 839 984	Netto-Cashflow + Netto-Verkauf

💡 IRR-Berechnung (nach Exporo-Schema)

Formel:

$0 = - 237.600 + t = 1 \sum 10 ( 1 + r ) ^{t} C F ^{t}$

Numerisch gelöst ergibt:

$IRR = 19, 3% p.a.$

✅ Ergebnis nach Exporo-Schema – Variante A

Kennzahl	Wert
Eigenkapital	237 600 €
Kumulierte Netto-Cashflows	284 136 €
Netto-Verkaufserlös	812 387 €
Interner Zinsfuß (IRR)	≈ 19,3 % p.a.

Noch komplexer wird es wenn ich den regenerierten Cashflowertrag nach Abzug der Kosten und Steuern noch wieder dem Depot zufüge und hier die Annahme mache dass dieses im Schnitt p.a. mit 7% performt. Die rechnung ist dann deutlich komplexer da Zeitpunktannahmen der Reinvestments erstellt werden müssten. Tut man das aber, so sinkt der IRR leicht auf 18,5%.

#94 · 23. Oktober 2025, 18:19

Zitat von MFZ73 U3/5 => 6 am 23. Oktober 2025, 17:30 Uhr

Na, den Südpfeil habe ich mir wieder ehrlich verdient ... 😉

ich weiß auch nicht was das immer soll, finde das auch albern!

#95 · 24. Oktober 2025, 2:31

Zitat von Diverse User am 23. Oktober 2025, 18:19 Uhr

Zitat von MFZ73 U3/5 => 6 am 23. Oktober 2025, 17:30 Uhr

Na, den Südpfeil habe ich mir wieder ehrlich verdient ... 😉

ich weiß auch nicht was das immer soll, finde das auch albern!

Ich finde Deine erneute "Argumentation", dass ja alles eben doch berücksichtigt sei, noch viel alberner.

Aber ok, jeder Jeck is anders.

#96 · 24. Oktober 2025, 9:16

@mfz73 lass ihn doch und sei nicht so hart.
Die Jungs werden mit dem Modell gesichert in wenigen Jahren 8stelliger Millionär. Und das Ergebnis zählt!

KfW40 Neubau schlüsselfertig vom Bauträger für unter 4K€/m2, >1.700€ Kosten für Volltilgungsdarlehen, Verwaltungskosten und und Instandhaltungsrücklage pro Monat/Wohnung bei 500€ Nettokaltmiete.

…alles easy… läuft…

#97 · 24. Oktober 2025, 9:26

Wie du meinst. Ich habe den internen Zinsfluss numerisch nach der dafür geltenden Formel berechnet. Ohne den Rechenweg gesehen zu haben sagst du direkt: ist falsch weils ja immer falach ist und verweist auf eine Seite mit Definition.

Die Formel auf der von dir verlinkten Seite ist identisch mit der von Wikipedia und mit der von mir verwendeten. Den Rechenweg mit Zahlen habe ich gepostet und numerisch mit Chat GPT gelöst um nicht extra ein Excel bauen zu müssen.

Das findest du albern, kannst oder willst sber weiterhin nicht benennen wo denn nun der kapitale Rechenfehler liegt der alles beschönigt. 🤷🏻‍♂️.

Aber offensichtlich möchtest du dieses Wissen auch für dich behalten. Kein Problem. Schön, dass wir das geklärt haben.

#98 · 24. Oktober 2025, 9:40

Zitat von Muslime_Frugi am 24. Oktober 2025, 9:16 Uhr

@mfz73 lass ihn doch und sei nicht so hart.
Die Jungs werden mit dem Modell gesichert in wenigen Jahren 8stelliger Millionär. Und das Ergebnis zählt!

KfW40 Neubau schlüsselfertig vom Bauträger für unter 4K€/m2, >1.700€ Kosten für Volltilgungsdarlehen, Verwaltungskosten und und Instandhaltungsrücklage pro Monat/Wohnung bei 500€ Nettokaltmiete.

…alles easy… läuft…

Warum genau musst du das ins Lächerliche ziehen? Ich habe das hier nur recht kurz zusammengefasst. Ich habe das schon alles im Detail berechnet aber komme ja hier nicht im ersten Postt dazu mit 30 Zetteln Rechenarbeit. Deine Zahlen verstehe ich nicht. Sollte ich aber wohl auch nicht, die hast du da nur uegendwie hingeklatscht um mir ironisch aufzuzeigen dass ich ein Naivling bin. Schade dass ihr mich behandelt und mit mir redet als wäre ich fünf.

Einfach ohne sachliche Diskussion alles nieder machen und mich belächeln - womit genau habe ich mir das verdient? So macht das keinen Spaß mehr hier zu berichten. Deine Zahlen verstehe ich auch nicht. Hast du konkrete Fragen oder willst du mich nur bloßstellen?

4000€/qm vom Träger sind hier im Rostocker Umland durchaus gängig, wir sind hier nicht in München oder Hamburg. Internet aufklappen und KWF Programme googeln reicht schon um das zu verifizieren und erkennen dass da was möglich ist, auch wenn einem selbst dieser Weg vielleicht nicht liegt. Wenn man sich damit nicht beschäftigt, dann findet man da auch keine Zusammenhänge und geschickte Finanzierungskonstrukte. Wenn ich hier dann am eigenen Beispiel aufzeigen möchte was geht, wird man belächelt als sei man micht ganz dicht...

Dann halt dich doch aus dem Thema fern?

#99 · 24. Oktober 2025, 10:30

Ein bisschen ärgere ich mich schon hier überhaupt geantwortet zu haben.
Aber es ist unfassbar wie hier mit einer Genauigkeit der 3. Nachkommastelle Fakten weggelassen werden.

Was sollen User, die nicht tiefer in der Thematik des KfW Förderprogramm sind hier für sich mitnehmen?

Einfach nochmal mit den Programm Bedingungen 297 beschäftigen und dann dein Geschriebenes und Tabellen nochmals in Ruhe anschauen

#100 · 24. Oktober 2025, 11:02

Zitat von Muslime_Frugi am 24. Oktober 2025, 10:30 Uhr

Ein bisschen ärgere ich mich schon hier überhaupt geantwortet zu haben.
Aber es ist unfassbar wie hier mit einer Genauigkeit der 3. Nachkommastelle Fakten weggelassen werden.

Was sollen User, die nicht tiefer in der Thematik des KfW Förderprogramm sind hier für sich mitnehmen?

Einfach nochmal mit den Programm Bedingungen 297 beschäftigen und dann dein Geschriebenes und Tabellen nochmals in Ruhe anschauen

Ich schrieb ja bereits dass ich es knapp zusammengefasst habe um den Vase-study grob darzulegen. Was genau meinst du denn wäre fundamental falsch? Können wir doch drüber reden, wird man ja nicht dümmer von!

Übrigens ist es nicht 297 sondern 298. Ersteres gilt nur für Eigennutzer. Dazu noch zwei weitere Förderprogramme in Ergänzung die ixh hier für bessere Übersicht des Gesamtkonzepts nicht erwähnt habe...