Haus erben
Zitat von egon am 22. Februar 2025, 13:42 UhrZitat von MFZ73 am 22. Februar 2025, 13:30 UhrJein. Grundsteuer- und Verkehrswert sind verschieden.
https://www.certa-gutachten.de/ratgeber/ertragswertverfahren-grundsteuer#:~:text=Ist%20der%20Grundsteuerwert%20gleich%20dem,des%20Bewertungsgesetzes%20(BewG)%20ermittelt.
Für die ErbschaftsSt wird allerdings der vereinfacht ermittelte Verkehrswert angesetzt, d.h., das FA erstellt kein individuelles Gutachten, sondern ermittelt anhand der Hausform und ortsüblichen Durchschnittswerten einen Verkehrswert. Dieser Wert wiederum kann erheblich - in beide Richtungen - vom tatsächlichen Verkehrswert abweichen.
Na schön, aber muss ich erwarten, dass der Verkehrswert 4x so hoch liegt, also über denn 800.000€?
In der Nähe, ein paar Kilometer, gibt es ein Neubaugebiet. Die Preise sehen so aus:
Zitat von MFZ73 am 22. Februar 2025, 13:30 UhrJein. Grundsteuer- und Verkehrswert sind verschieden.
Für die ErbschaftsSt wird allerdings der vereinfacht ermittelte Verkehrswert angesetzt, d.h., das FA erstellt kein individuelles Gutachten, sondern ermittelt anhand der Hausform und ortsüblichen Durchschnittswerten einen Verkehrswert. Dieser Wert wiederum kann erheblich - in beide Richtungen - vom tatsächlichen Verkehrswert abweichen.
Na schön, aber muss ich erwarten, dass der Verkehrswert 4x so hoch liegt, also über denn 800.000€?
In der Nähe, ein paar Kilometer, gibt es ein Neubaugebiet. Die Preise sehen so aus:
Zitat von Arno am 22. Februar 2025, 14:20 UhrIn der alten Grundsteuer (bis letztes Jahr) ja, da hieß das Teil aber auch Einheitswert: Hier lag zwischen Einheitswert und Kaufpreis der (gleichen) Nachbarwohnung ein Faktor von 6 oder 7 (ich kenne den genauen Kaufpreis nicht, nur die Inserate, die bei 9x Einheitswert gestartet sind).
In der neuen Grundsteuer (seit diesem Jahr) passt es sehr viel besser, der neue Grundsteuerwert ist 5x der alte Einheitswert.
Arno
P.S: Ich bin gespannt, wie sich die neuen Grundsteuerwerte verändern und/oder ob wir in 30-40 Jahren das gleiche Problem wieder haben.
In der alten Grundsteuer (bis letztes Jahr) ja, da hieß das Teil aber auch Einheitswert: Hier lag zwischen Einheitswert und Kaufpreis der (gleichen) Nachbarwohnung ein Faktor von 6 oder 7 (ich kenne den genauen Kaufpreis nicht, nur die Inserate, die bei 9x Einheitswert gestartet sind).
In der neuen Grundsteuer (seit diesem Jahr) passt es sehr viel besser, der neue Grundsteuerwert ist 5x der alte Einheitswert.
Arno
P.S: Ich bin gespannt, wie sich die neuen Grundsteuerwerte verändern und/oder ob wir in 30-40 Jahren das gleiche Problem wieder haben.
Zitat von egon am 22. Februar 2025, 14:47 UhrIch habe einen Bescheid für Grundsteuermessbetrag für 2025 gefunden, auch dort stehen die guten 200.000€
Ich habe noch einen Grundbesitzabgabenbescheid für 2025. Kann ich damit was anfangen?
Ich habe einen Bescheid für Grundsteuermessbetrag für 2025 gefunden, auch dort stehen die guten 200.000€
Ich habe noch einen Grundbesitzabgabenbescheid für 2025. Kann ich damit was anfangen?
Zitat von MFZ73 U3/5 => 6 am 22. Februar 2025, 15:06 UhrSchneller ginge es, wenn Du einfach mal meine Fragen beantworten würdest.
Wie hoch ist Dein BRW? Nicht der 5km weg, sondern exakt der, wo Deine Immo steht.
Wie groß ist das Grundstück? Baujahr?
Wieviele ausgebaute Geschosse hat das Gebäude? Deine Angaben dazu sind nicht eindeutig. Ich lese bisher heraus ...
Variante A: Keller (mit 75% Ausbau in Wohnraumqualität), EG, OG mit Schrägen, nicht ausgebautes DG.
Variante B: wie A, aber ausgebautes DG
Was stimmt?
Zum Thema Keller: entscheidend für die Bewertung ist nicht, ob das in Wohnraumqualität ausgebaut wurde, sondern:
- Gibt es dafür eine Baugenehmigung aus der die Beschreibung der Räume hervorgeht? Wenn das in der BauG als Keller beschrieben wurde, kann es idR kein Wohnraum sein, auch wenn es faktisch wie Wohnraum ausgebaut wurde.
- Haben die Räume ausreichend Licht, um zB vermietet werden zu können?
- denkbar wäre hier zB eine Hanglage, wo das Kellergeschoss zB im Garten vollständig oder größtenteils oberirdisch aus dem Erdreich herausragt
- von vorne sähe das Gebäude dann zB wie ein Haus mit EG/OG/DG aus, von der Gartenseite hätte es ein sichtbares Geschoss mehr
Schneller ginge es, wenn Du einfach mal meine Fragen beantworten würdest.
Wie hoch ist Dein BRW? Nicht der 5km weg, sondern exakt der, wo Deine Immo steht.
Wie groß ist das Grundstück? Baujahr?
Wieviele ausgebaute Geschosse hat das Gebäude? Deine Angaben dazu sind nicht eindeutig. Ich lese bisher heraus ...
Variante A: Keller (mit 75% Ausbau in Wohnraumqualität), EG, OG mit Schrägen, nicht ausgebautes DG.
Variante B: wie A, aber ausgebautes DG
Was stimmt?
Zum Thema Keller: entscheidend für die Bewertung ist nicht, ob das in Wohnraumqualität ausgebaut wurde, sondern:
- Gibt es dafür eine Baugenehmigung aus der die Beschreibung der Räume hervorgeht? Wenn das in der BauG als Keller beschrieben wurde, kann es idR kein Wohnraum sein, auch wenn es faktisch wie Wohnraum ausgebaut wurde.
- Haben die Räume ausreichend Licht, um zB vermietet werden zu können?
- denkbar wäre hier zB eine Hanglage, wo das Kellergeschoss zB im Garten vollständig oder größtenteils oberirdisch aus dem Erdreich herausragt
- von vorne sähe das Gebäude dann zB wie ein Haus mit EG/OG/DG aus, von der Gartenseite hätte es ein sichtbares Geschoss mehr
Zitat von egon am 22. Februar 2025, 21:32 UhrZitat von MFZ73 am 22. Februar 2025, 15:06 UhrSchneller ginge es, wenn Du einfach mal meine Fragen beantworten würdest.
Wie hoch ist Dein BRW? Nicht der 5km weg, sondern exakt der, wo Deine Immo steht.
Wie groß ist das Grundstück? Baujahr?
Wieviele ausgebaute Geschosse hat das Gebäude? Deine Angaben dazu sind nicht eindeutig. Ich lese bisher heraus ...
Variante A: Keller (mit 75% Ausbau in Wohnraumqualität), EG, OG mit Schrägen, nicht ausgebautes DG.
Variante B: wie A, aber ausgebautes DG
Was stimmt?
Zum Thema Keller: entscheidend für die Bewertung ist nicht, ob das in Wohnraumqualität ausgebaut wurde, sondern:
- Gibt es dafür eine Baugenehmigung aus der die Beschreibung der Räume hervorgeht? Wenn das in der BauG als Keller beschrieben wurde, kann es idR kein Wohnraum sein, auch wenn es faktisch wie Wohnraum ausgebaut wurde.
- Haben die Räume ausreichend Licht, um zB vermietet werden zu können?
- denkbar wäre hier zB eine Hanglage, wo das Kellergeschoss zB im Garten vollständig oder größtenteils oberirdisch aus dem Erdreich herausragt
- von vorne sähe das Gebäude dann zB wie ein Haus mit EG/OG/DG aus, von der Gartenseite hätte es ein sichtbares Geschoss mehr
BRW: 240 (online), laut Bescheid 2022: 220,00€/m²
Größe: 489m²
BJ: 1992
Scheinbar nennt man das 1,5 Etagen, also A, darüber ist nur ein Kriechdachboden.
Der Keller hat für alle Räume Wohnraumfenster, allerdings mit Lichtschacht. Das Erdreich hat fast das Level der Kellerdecke. Nur ein Raum hat einen Heizkörper, ein weiterer nur die nötigen Rohre.
In den Bauunterlagen habe ich eine Auflistung der Wohnfläche gesehen, da steht nur EG und DG, eben die knappen 120m² in Summe.
Zitat von MFZ73 am 22. Februar 2025, 15:06 UhrSchneller ginge es, wenn Du einfach mal meine Fragen beantworten würdest.
Wie hoch ist Dein BRW? Nicht der 5km weg, sondern exakt der, wo Deine Immo steht.
Wie groß ist das Grundstück? Baujahr?
Wieviele ausgebaute Geschosse hat das Gebäude? Deine Angaben dazu sind nicht eindeutig. Ich lese bisher heraus ...
Variante A: Keller (mit 75% Ausbau in Wohnraumqualität), EG, OG mit Schrägen, nicht ausgebautes DG.
Variante B: wie A, aber ausgebautes DG
Was stimmt?
Zum Thema Keller: entscheidend für die Bewertung ist nicht, ob das in Wohnraumqualität ausgebaut wurde, sondern:
- Gibt es dafür eine Baugenehmigung aus der die Beschreibung der Räume hervorgeht? Wenn das in der BauG als Keller beschrieben wurde, kann es idR kein Wohnraum sein, auch wenn es faktisch wie Wohnraum ausgebaut wurde.
- Haben die Räume ausreichend Licht, um zB vermietet werden zu können?
- denkbar wäre hier zB eine Hanglage, wo das Kellergeschoss zB im Garten vollständig oder größtenteils oberirdisch aus dem Erdreich herausragt
- von vorne sähe das Gebäude dann zB wie ein Haus mit EG/OG/DG aus, von der Gartenseite hätte es ein sichtbares Geschoss mehr
BRW: 240 (online), laut Bescheid 2022: 220,00€/m²
Größe: 489m²
BJ: 1992
Scheinbar nennt man das 1,5 Etagen, also A, darüber ist nur ein Kriechdachboden.
Der Keller hat für alle Räume Wohnraumfenster, allerdings mit Lichtschacht. Das Erdreich hat fast das Level der Kellerdecke. Nur ein Raum hat einen Heizkörper, ein weiterer nur die nötigen Rohre.
In den Bauunterlagen habe ich eine Auflistung der Wohnfläche gesehen, da steht nur EG und DG, eben die knappen 120m² in Summe.
Zitat von MFZ73 U3/5 => 6 am 23. Februar 2025, 8:56 UhrDer interhyp-Wert mit 500-550T€ passt dann schon, liegt also weit unter 800T€. In 1A-Zustand mit Sahneausstattung und gepflegter Gartenanlage liegt es dann etwas höher, mit Investitionsstau und unter Energieklasse C evtl. sogar unter 400T€ trotz der guten Kellerqualität.
Der interhyp-Wert mit 500-550T€ passt dann schon, liegt also weit unter 800T€. In 1A-Zustand mit Sahneausstattung und gepflegter Gartenanlage liegt es dann etwas höher, mit Investitionsstau und unter Energieklasse C evtl. sogar unter 400T€ trotz der guten Kellerqualität.
Zitat von egon am 23. Februar 2025, 10:52 UhrOk gut. Da muss ich also nix machen. Kommen wir nun zu Haus Nr. 2, Nr. 3 und Nr. 4 ... hatte ich ganz vergessen ;-P
Da sind noch Onkel und Tanten ohne Kinder. Aber die sind wesentlich jünger als meine Eltern. Lohnt bestimmt nicht, sich jetzt Gedanken zu machen.
Bis da was passiert, hat es noch x-mal Steueränderungen gegeben. Ich müsste mir auch jedes Erbe mit ein paar Cousins teilen...
Ok gut. Da muss ich also nix machen. Kommen wir nun zu Haus Nr. 2, Nr. 3 und Nr. 4 ... hatte ich ganz vergessen ;-P
Da sind noch Onkel und Tanten ohne Kinder. Aber die sind wesentlich jünger als meine Eltern. Lohnt bestimmt nicht, sich jetzt Gedanken zu machen.
Bis da was passiert, hat es noch x-mal Steueränderungen gegeben. Ich müsste mir auch jedes Erbe mit ein paar Cousins teilen...
Zitat von MFZ73 U3/5 => 6 am 23. Februar 2025, 11:33 UhrIch bin ein Verfechter der frühen Kommunikation. Bei Tanten/Onkeln haben die Neffen jeweils nur 20T€ Freibetrag, da fällt also sehr wahrscheinlich Erbschaftssteuer an, wenn man es einfach laufen lässt. Problem bei Erbengemeinschaften ist häufig die unterschiedliche Interessenlage.
Ich bin ein Verfechter der frühen Kommunikation. Bei Tanten/Onkeln haben die Neffen jeweils nur 20T€ Freibetrag, da fällt also sehr wahrscheinlich Erbschaftssteuer an, wenn man es einfach laufen lässt. Problem bei Erbengemeinschaften ist häufig die unterschiedliche Interessenlage.
Zitat von egon am 23. Februar 2025, 12:02 UhrOb die Häuser überhaupt vererbt werden, ist ja auch nicht sicher.
Haus Nr 2. ist so wie Nr 1. nur 10-20 Jahre jünger, ein paar Kilometer weg, BRW aber 270, Haus und Grundstück müssten kleiner sein.
Nr 3 Reihenmittelhaus aus, so aus 70er, Nr 4. ein Bungalow ohne Keller am Arsch der Welt, interhyp meint, das wäre 250.000€ wert.
Nr 4 müsste ich mir mit einem Cousin teilen, Nr 2 und 3 mit mindestens 2. Die Erbreihenfolge spielt bestimmt auch eine Rolle, je nachdem ob die eingeheiratete Person zu erst stirbt.
Ob die Häuser überhaupt vererbt werden, ist ja auch nicht sicher.
Haus Nr 2. ist so wie Nr 1. nur 10-20 Jahre jünger, ein paar Kilometer weg, BRW aber 270, Haus und Grundstück müssten kleiner sein.
Nr 3 Reihenmittelhaus aus, so aus 70er, Nr 4. ein Bungalow ohne Keller am Arsch der Welt, interhyp meint, das wäre 250.000€ wert.
Nr 4 müsste ich mir mit einem Cousin teilen, Nr 2 und 3 mit mindestens 2. Die Erbreihenfolge spielt bestimmt auch eine Rolle, je nachdem ob die eingeheiratete Person zu erst stirbt.
Zitat von MFZ73 U3/5 => 6 am 23. Februar 2025, 12:15 UhrDas einfachste ist, man einigt sich im Erbfall auf einen Verkaufspreis oder besorgt sich ein Verkehrswertgutachten, gibt das Ding an einen Makler und bei Verkauf zahlt jeder seine Erbschaftssteuer selbst.
Daneben gibt es aber ca. 99 andere Varianten, die man hier unmöglich alle abfrühstücken kann.
Das einfachste ist, man einigt sich im Erbfall auf einen Verkaufspreis oder besorgt sich ein Verkehrswertgutachten, gibt das Ding an einen Makler und bei Verkauf zahlt jeder seine Erbschaftssteuer selbst.
Daneben gibt es aber ca. 99 andere Varianten, die man hier unmöglich alle abfrühstücken kann.