Grundsteuer
Zitat von RamboRainer am 30. April 2025, 8:32 UhrHallo zusammen,
ich stehe vor der recht kurzfristigen Entscheidung ein Grundstück zu erwerben (noch unbebaut, reines Wohngebiet).
Was mir bei den Überlegungen keine Ruhe lässt, ist die zu erwartende jährliche Grundsteuer.
Hier mal konkrete Zahlen:Hebesatz 490% (also 4,9)
Steuermesszahl 0,0035
Grundstücksgröße 1260 m²
Bodenrichtwert 160€/m²
-> dementsprechend Grundsteuer- bzw. Einheitswert 201.600€ (1250m² x 160€)Meiner Meinung nach berechnet sich die Grundsteuer nun wie folgt:
Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz
Grundsteuer = 201.600€ x 0,0035 x 4,9
Grundsteuer = 3.528 €Diese Zahl erscheint mir doch recht hoch und würde mich von einem Kauf abhalten.
Die Steuermesszahl und der Hebesatz sind einfache Faktoren und fix, hier kann man nicht dran rütteln.
Der Grundsteuerwert wird prinzipiell ermittelt und es stellt sich mir hier die Frage, ob die Berechung nicht doch komplexer ist als von mir aufgeführt.
Hat hier jemand Erfahrungen oder ähnliche Werte zum Vergleich?Grüße
Hallo zusammen,
ich stehe vor der recht kurzfristigen Entscheidung ein Grundstück zu erwerben (noch unbebaut, reines Wohngebiet).
Was mir bei den Überlegungen keine Ruhe lässt, ist die zu erwartende jährliche Grundsteuer.
Hier mal konkrete Zahlen:
Hebesatz 490% (also 4,9)
Steuermesszahl 0,0035
Grundstücksgröße 1260 m²
Bodenrichtwert 160€/m²
-> dementsprechend Grundsteuer- bzw. Einheitswert 201.600€ (1250m² x 160€)
Meiner Meinung nach berechnet sich die Grundsteuer nun wie folgt:
Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz
Grundsteuer = 201.600€ x 0,0035 x 4,9
Grundsteuer = 3.528 €
Diese Zahl erscheint mir doch recht hoch und würde mich von einem Kauf abhalten.
Die Steuermesszahl und der Hebesatz sind einfache Faktoren und fix, hier kann man nicht dran rütteln.
Der Grundsteuerwert wird prinzipiell ermittelt und es stellt sich mir hier die Frage, ob die Berechung nicht doch komplexer ist als von mir aufgeführt.
Hat hier jemand Erfahrungen oder ähnliche Werte zum Vergleich?
Grüße
Zitat von Rente-in-2027 am 30. April 2025, 8:46 UhrDeine Rechnung ist grundsätzlich nachvollziehbar, aber es gibt ein Missverständnis bei der Anwendung des Hebesatzes, das zu einer viel zu hohen Grundsteuer führt.
Korrekte Formel zur Berechnung der Grundsteuer ab 2025 (neues Modell)
Die Formel lautet:
Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz
Aber Achtung:
Der Hebesatz wird als Prozentsatz verwendet, nicht als Faktor.
Ein Hebesatz von 490 % bedeutet, du multiplizierst nicht mit 4,9, sondern mit 4,9-fach des Steuermessbetrags
Korrekte Berechnung anhand deiner Zahlen
Grundsteuerwert: 1.260 m² × 160 €/m² = 201.600 €
Steuermesszahl: 0,0035
Hebesatz: 490 %
Deine Rechnung war also fast korrekt, nur hattest du den Hebesatz als Faktor 4,9 direkt in der Formel drin – das ist okay, aber man muss dann wissen, dass man den Hebesatz wirklich als 490 % = 4,9 einsetzt.
Fazit
Ja, die Grundsteuer in deinem Fall liegt tatsächlich bei etwa 3.457 € jährlich.
Das ist ungewöhnlich hoch, aber nicht unrealistisch, wenn du ein Grundstück mit hohem Bodenwert in einer Gemeinde mit hohem Hebesatz betrachtest.Wenn du wissen willst, ob du korrekt im "neuen Grundsteuermodell" rechnest oder ob das noch nach dem alten Modell geschätzt wurde (Einheitswert), kannst du mir sagen, in welchem Bundesland das Grundstück liegt – da gibt es Unterschiede.
Deine Rechnung ist grundsätzlich nachvollziehbar, aber es gibt ein Missverständnis bei der Anwendung des Hebesatzes, das zu einer viel zu hohen Grundsteuer führt.
Korrekte Formel zur Berechnung der Grundsteuer ab 2025 (neues Modell)
Die Formel lautet:
Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz
Aber Achtung:
-
Der Hebesatz wird als Prozentsatz verwendet, nicht als Faktor.
Ein Hebesatz von 490 % bedeutet, du multiplizierst nicht mit 4,9, sondern mit 4,9-fach des Steuermessbetrags
Korrekte Berechnung anhand deiner Zahlen
-
Grundsteuerwert: 1.260 m² × 160 €/m² = 201.600 €
-
Steuermesszahl: 0,0035
-
Hebesatz: 490 %
Deine Rechnung war also fast korrekt, nur hattest du den Hebesatz als Faktor 4,9 direkt in der Formel drin – das ist okay, aber man muss dann wissen, dass man den Hebesatz wirklich als 490 % = 4,9 einsetzt.
Fazit
Ja, die Grundsteuer in deinem Fall liegt tatsächlich bei etwa 3.457 € jährlich.
Das ist ungewöhnlich hoch, aber nicht unrealistisch, wenn du ein Grundstück mit hohem Bodenwert in einer Gemeinde mit hohem Hebesatz betrachtest.
Wenn du wissen willst, ob du korrekt im "neuen Grundsteuermodell" rechnest oder ob das noch nach dem alten Modell geschätzt wurde (Einheitswert), kannst du mir sagen, in welchem Bundesland das Grundstück liegt – da gibt es Unterschiede.
Zitat von MoneyMaker am 30. April 2025, 8:48 Uhrzwei Anmerkungen:
erstens das Thema ist abhängig vom Bundesland. Siehe auch hier
und zweiten gab es ja die Reform ab 2025. D.h. es müsste ja schon ein Bescheid für das Grundstück geben. Ich würde diesen vom Vorbesitzer anfordern, dann da stehen dann die exakten Zahlen drin.
zwei Anmerkungen:
erstens das Thema ist abhängig vom Bundesland. Siehe auch hier
und zweiten gab es ja die Reform ab 2025. D.h. es müsste ja schon ein Bescheid für das Grundstück geben. Ich würde diesen vom Vorbesitzer anfordern, dann da stehen dann die exakten Zahlen drin.
Zitat von MFZ73 U3/5 => 6 am 30. April 2025, 17:52 UhrZitat von Rente2027 am 30. April 2025, 8:46 Uhr
- Ein Hebesatz von 490 % bedeutet, du multiplizierst nicht mit 4,9, sondern mit 4,9-fach des Steuermessbetrags
Immer wenn man glaubt, man hat den größtmöglichen Quark in diesem Forum längst hinter sich, kommt einer, der mit voller Inbrunst erklärt, dass 100% nicht gleich 1 ist.
Kannzudirnichausdenken.
Zitat von Rente2027 am 30. April 2025, 8:46 Uhr
- Ein Hebesatz von 490 % bedeutet, du multiplizierst nicht mit 4,9, sondern mit 4,9-fach des Steuermessbetrags
Immer wenn man glaubt, man hat den größtmöglichen Quark in diesem Forum längst hinter sich, kommt einer, der mit voller Inbrunst erklärt, dass 100% nicht gleich 1 ist.
Kannzudirnichausdenken.
Zitat von RamboRainer am 7. Mai 2025, 7:15 UhrDanke für eure Antworten soweit, obwohl die erste Antwort von ChatGPT etwas unqualifiziert daherkommt....
Inzwischen habe ich einmal den Grundsteuerbescheid (2025) eingefordert und erhalten. Für das unbebaute Grundstück sind 340€ jährlich zu entrichten.
Wie man auf diesen Wert kommt ist für mich nicht nachvollziehbar.
Je nachdem was für ein Haus ich auf dem Grundstück bauen werde, wird sich der Geldwert natürlich nach oben entwickeln.
Für mich aber eine Steuer mit der ich leben kann, somit kaufe ich das Grundstück, Kaufvertrag wird gerade beim Notar aufgesetzt.Somit muss ich auch Teile von meinem Depot auflösen. Ist mir aber gerade lieber als zu finanzieren.....
PS: Wie erachtet ihr den Grundstückswert? Wie hoch sind die Grundstückspreise bei euch so?
Grüße aus dem südl. Sachsen-Anhalt
Danke für eure Antworten soweit, obwohl die erste Antwort von ChatGPT etwas unqualifiziert daherkommt....
Inzwischen habe ich einmal den Grundsteuerbescheid (2025) eingefordert und erhalten. Für das unbebaute Grundstück sind 340€ jährlich zu entrichten.
Wie man auf diesen Wert kommt ist für mich nicht nachvollziehbar.
Je nachdem was für ein Haus ich auf dem Grundstück bauen werde, wird sich der Geldwert natürlich nach oben entwickeln.
Für mich aber eine Steuer mit der ich leben kann, somit kaufe ich das Grundstück, Kaufvertrag wird gerade beim Notar aufgesetzt.
Somit muss ich auch Teile von meinem Depot auflösen. Ist mir aber gerade lieber als zu finanzieren.....
PS: Wie erachtet ihr den Grundstückswert? Wie hoch sind die Grundstückspreise bei euch so?
Grüße aus dem südl. Sachsen-Anhalt
Zitat von Inaktiver Account am 7. Mai 2025, 11:35 UhrHier bei mir - Vorort von Rostock in Mecklenburg: zwischen 90-150€ pro Quadratmeter. Aktuell wurde mir ein Grundstück auf dem Darß angeboten, direkte Strandlage erste Reihe: 2300€ je Qm.
Hier bei mir - Vorort von Rostock in Mecklenburg: zwischen 90-150€ pro Quadratmeter. Aktuell wurde mir ein Grundstück auf dem Darß angeboten, direkte Strandlage erste Reihe: 2300€ je Qm.
Zitat von MFZ73 U3/5 => 6 am 7. Mai 2025, 11:41 UhrZitat von RamboRainer am 7. Mai 2025, 7:15 UhrInzwischen habe ich einmal den Grundsteuerbescheid (2025) eingefordert und erhalten. Für das unbebaute Grundstück sind 340€ jährlich zu entrichten.
Wie man auf diesen Wert kommt ist für mich nicht nachvollziehbar.Die Berechnung muss aus dem Bescheid hervorgehen bzw. muss im Bescheid mindestens die Bemessungsgrundlage genannt werden. Kann sein, dass man sich das aus jeweiligem Gesetz und Satzung/Erlass der Stadt/Gemeinde zusammensuchen muss, aber es muss grundsätzlich öffentlich verfügbar sein, wie die Summe berechnet wurde.
Es kann auch sein, dass da aktuell Fehler passieren und man gegen die Höhe des Bescheides Klage erheben kann, das hilft Dir aber akut nicht weiter.
PS: Wie erachtet ihr den Grundstückswert? Wie hoch sind die Grundstückspreise bei euch so?
Grüße aus dem südl. Sachsen-Anhalt
Ob der Wert zu hoch, zu niedrig oder ok ist, kann so niemand beurteilen. Du wohnst/kaufst eben in einem Bereich, der im Mittel mit 160€ bewertet wird und das ist dann - bei gleicher Bebaubarkeit - vergleichbar mit anderen Regionen/Bereichen in D, in denen dieser BRW ermittelt wurde. Grundstückspreise für Wohnbebauung liegen bei mir zwischen 130€ und 400€, in Ortsteilen bis runter auf 70€. Das hilft Dir aber nicht weiter.
Was viel wichtiger ist: der BRW gilt nur für das sog. Vergleichsgrundstück. Wenn Dein Grundstück von diesem erheblich in Form/Zuschnitt, Größe, Ausrichtung etc. abweicht, hat das auch Auswirkungen auf den tatsächlichen Wert Deines Grundstücks. Die 160€ sind eben nur ein Richtwert.
Zitat von RamboRainer am 7. Mai 2025, 7:15 UhrInzwischen habe ich einmal den Grundsteuerbescheid (2025) eingefordert und erhalten. Für das unbebaute Grundstück sind 340€ jährlich zu entrichten.
Wie man auf diesen Wert kommt ist für mich nicht nachvollziehbar.
Die Berechnung muss aus dem Bescheid hervorgehen bzw. muss im Bescheid mindestens die Bemessungsgrundlage genannt werden. Kann sein, dass man sich das aus jeweiligem Gesetz und Satzung/Erlass der Stadt/Gemeinde zusammensuchen muss, aber es muss grundsätzlich öffentlich verfügbar sein, wie die Summe berechnet wurde.
Es kann auch sein, dass da aktuell Fehler passieren und man gegen die Höhe des Bescheides Klage erheben kann, das hilft Dir aber akut nicht weiter.
PS: Wie erachtet ihr den Grundstückswert? Wie hoch sind die Grundstückspreise bei euch so?
Grüße aus dem südl. Sachsen-Anhalt
Ob der Wert zu hoch, zu niedrig oder ok ist, kann so niemand beurteilen. Du wohnst/kaufst eben in einem Bereich, der im Mittel mit 160€ bewertet wird und das ist dann - bei gleicher Bebaubarkeit - vergleichbar mit anderen Regionen/Bereichen in D, in denen dieser BRW ermittelt wurde. Grundstückspreise für Wohnbebauung liegen bei mir zwischen 130€ und 400€, in Ortsteilen bis runter auf 70€. Das hilft Dir aber nicht weiter.
Was viel wichtiger ist: der BRW gilt nur für das sog. Vergleichsgrundstück. Wenn Dein Grundstück von diesem erheblich in Form/Zuschnitt, Größe, Ausrichtung etc. abweicht, hat das auch Auswirkungen auf den tatsächlichen Wert Deines Grundstücks. Die 160€ sind eben nur ein Richtwert.
Zitat von MoneyMaker am 7. Mai 2025, 14:46 UhrDer Bodenrichtwert wird regelmäßig (meist alle 1 oder 2 Jahre) vom Gutachterausschuß gebildet. D.h. er bildet einen Rückblick auf die Kaufpreise der letzten 1-3 Jahre. Grundlage sind die Verkäufe in der unmittelbaren Umgebung deren Werte dann vereinheitlicht werden. (Ist aber nur der Wert des Grundstücks ohne Gebäude etc) Den BRW kann man i.d.R. über BORIS (Bodenrichtwertsystem) abfragen, ggfs Kosten diese Info dann Geld. Man kann beim Gutachterausschuß sogar die sogenannte Kaufpreissammlung (einzelne Kaufpreis der Grundlage) anfragen, die dann definitiv Geld kostet (Daten sind anonymisiert). Manche Bundesländer legen die BRW Daten offen : auch Sachen-Anhalt oder hier direkt in die Karte. Für die anderen Bundesländer hilft Herr Google mit dem Stichwort BORIS weiter.
Man kann damit sehr schön die Wertentwicklung des Bodenwerts beobachten. Zusammen mit dem (abgeschriebenen) Gebäudewert erhält man ein so eine ganz gute Werteinschätzung eine Immobilie.
Der Bodenrichtwert wird regelmäßig (meist alle 1 oder 2 Jahre) vom Gutachterausschuß gebildet. D.h. er bildet einen Rückblick auf die Kaufpreise der letzten 1-3 Jahre. Grundlage sind die Verkäufe in der unmittelbaren Umgebung deren Werte dann vereinheitlicht werden. (Ist aber nur der Wert des Grundstücks ohne Gebäude etc) Den BRW kann man i.d.R. über BORIS (Bodenrichtwertsystem) abfragen, ggfs Kosten diese Info dann Geld. Man kann beim Gutachterausschuß sogar die sogenannte Kaufpreissammlung (einzelne Kaufpreis der Grundlage) anfragen, die dann definitiv Geld kostet (Daten sind anonymisiert). Manche Bundesländer legen die BRW Daten offen : auch Sachen-Anhalt oder hier direkt in die Karte. Für die anderen Bundesländer hilft Herr Google mit dem Stichwort BORIS weiter.
Man kann damit sehr schön die Wertentwicklung des Bodenwerts beobachten. Zusammen mit dem (abgeschriebenen) Gebäudewert erhält man ein so eine ganz gute Werteinschätzung eine Immobilie.
Zitat von Arno am 8. Mai 2025, 18:16 UhrZitat von RamboRainer am 7. Mai 2025, 7:15 UhrInzwischen habe ich einmal den Grundsteuerbescheid (2025) eingefordert und erhalten. Für das unbebaute Grundstück sind 340€ jährlich zu entrichten.
Wie man auf diesen Wert kommt ist für mich nicht nachvollziehbar.Deine Rechnung oben ist schon richtig - du hast nur die falsche Steuermesszahl 3,5/1000 (bis 2024, unbebaute Grundstücke, Alte Bundesländer) eingesetzt. Mit der Grundsteuerreform ab 2025 wurde die Steuermesszahl drastisch gesenkt, auf bundeseinheitlich 0,34/1000 für unbebaute Grundstücke.
Für mehr Details siehe Wikipedia: https://de.wikipedia.org/wiki/Grundsteuer_(Deutschland)#Grundsteuermesszahl
MfG, Arno
Zitat von RamboRainer am 7. Mai 2025, 7:15 UhrInzwischen habe ich einmal den Grundsteuerbescheid (2025) eingefordert und erhalten. Für das unbebaute Grundstück sind 340€ jährlich zu entrichten.
Wie man auf diesen Wert kommt ist für mich nicht nachvollziehbar.
Deine Rechnung oben ist schon richtig - du hast nur die falsche Steuermesszahl 3,5/1000 (bis 2024, unbebaute Grundstücke, Alte Bundesländer) eingesetzt. Mit der Grundsteuerreform ab 2025 wurde die Steuermesszahl drastisch gesenkt, auf bundeseinheitlich 0,34/1000 für unbebaute Grundstücke.
Für mehr Details siehe Wikipedia: https://de.wikipedia.org/wiki/Grundsteuer_(Deutschland)#Grundsteuermesszahl
MfG, Arno