Zitat von Muslime_Frugi am 7. August 2020, 9:07 Uhr

Hallo Dan

Vorab, ich habe Immobilien aber ei Tool habe ich nicht benutzt und kenne auch keines dass dem entspricht nach was du fragst.

Bei Immobilie ist es wie im realen Leben. Da kann man nicht alles berechnen und in ein Tool packen (genausowenig bei Aktien - zumindest bei Einzelaktien). Das ist der Unterschied zur Mathematik. Und das ist auch der eklatante Nachteil von Immobilien weil das Risiko nicht gut zu streuen ist.

Mitte der 90er z.B. beim Kauf meiner ersten Immobilie war jeder auch ich davon überzeugt, dass Wohnraum künftig im Überschuss da ist und die Preise runtergehen da es zu wenige potentielle Bewohner gibt (demographischer Wandel). In den ersten 15 Jahren ist der damalige Marktwert meiner Immobilie stagniert oder gar gesunken. Und in der Zukunft die so schlecht vorausgesagt wurde stiegen die Preise massiv. Gründe waren Zuwanderung, Minuszins durch Finanzkrise und Rückzug der Kommunen aus sozialem Wohnungsbau. Natürlich mit Unterschieden zwischen strukturstarken und schwachen Gebieten.

Wie will ich sowas in ein allgemeingültiges Tool packen das 20, 30 oder mehr Jahre Gültigkeit hat?

Meine untooligen Kriterien waren immer:

- Immo in einer Gegend die in max. 1h erreichbar ist.

- Region die ich kenne und mir bekannt ist.

- Gut diversifizierte AG Industrien. Am besten Unistädte in der Nähe!

- möglichst geringes Durchschnittsalter der Bevölkerung

- Mietrendite (Netto Jahreskaltmiete i.V. zum Kaufpreis gesammt)

- würde ich in der Wohnung/Wohnumfeld selbst gerne Wohnen wollen?

-Bei Gebrauchtimmobilien: Protokolle und Rücklagen/Reparaturhistorie checken.

- mit Nachbarn reden.

- nach Möglichkeit 1,2 Nächte in der Gegend übernachten und Alltag leben

Soweit mein Beitrag dazu.

Das schöne ist, dass wenn du mal angefangen hast es später ein Selbstläufer wird. Wenn du mal freie Grundschuld hast kannst du wunderbar spielen und eine weitere Wohnung kaufen und auch bei 10ü% Finanzierung erstrangige Darlehen bekommen. Ich habe gerade für 0.43% anschlussfinanziert.

Ich würde auf alle Fälle parallel weiter den Aktienmarkt besparen und wenn es passt mit einer Immobilie beginnen.

Zitat von Muslime_Frugi am 7. August 2020, 9:17 Uhr

...ach ja noch ein Adder: Der von mir einzig genannte Hardfact ist ja die Mietrendite. Ähnlich wie bei einer Aktie (KGV) ist eine geringe Jahreszahl der Nettomiete zum Kaufpreis kein verlässliches Kriterium.

Qualitätsimmobilien sind wie Qualitätsaktien perspektivisch nicht schlechter weil teurer - im Gegenteil!

Zitat von Dan1606 am 7. August 2020, 12:05 Uhr

Hallo Muslime_Frugi,

vielen Dank für deine Antwort.

Die Standortauswahl lässt sich ganz gut machen mit: Zukunftsprognose, Arbeitslosigkeit, Universitätsstädte usw.

Wobei ich öfter gelesen habe, dass sich die Immobilie in 20 Jahren abgezahlt haben soll. Siehst du das auch so oder kann das gerne länger sein? 25 Jahre, 30 Jahre?

Schnell abzahlen (Kaufpreis durch Jahreskaltmiete = ca. 20) und ein Standort mit einer positiven Zukunftsprognose ist gar nicht so einfach zu finden.

Würdest du nur Immobilien kaufen, bei denen sich der Kosten mit der Miete denken oder sogar positiv sind oder auch welche, bei denen du von Anfang an monatlich drauflegen musst?

Auf welche Kennzahlen achtest du besonders?

Manchmal lese ich in Anzeigen, dass das Hausgeld beispielsweise 500€ sind, bei einer Immobilie, die 100000€ kostet. Was hat so ein hohes Hausgeld zu bedeuten?

 

Vielen lieben Dank, herzliche Grüße

Zitat von Energiefuchs am 7. August 2020, 15:15 Uhr

Zitat von Dan1606 am 7. August 2020, 12:05 Uhr

Manchmal lese ich in Anzeigen, dass das Hausgeld beispielsweise 500€ sind, bei einer Immobilie, die 100000€ kostet. Was hat so ein hohes Hausgeld zu bedeuten?

 

Punkt 1 : Es gibt einen Renovierungsstau oder es stehen größere Arbeiten an und die Eigentümergemeinschaft hat das Hausgeld erhöht weil es zu niedrig war.

Punkt 2: Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat das Hausgeld absichtlich erhöht um damit einem gewissen Klientel den Kauf nicht zu ermöglichen.

Gruß Energiefuchs

Zitat von Nyxpriest am 7. August 2020, 15:16 Uhr

Hi @dan1606!

Vor der selben Entscheidung wie du bin ich vor ca. 4 Jahren gestanden, vielleicht helfen dir meine Gedanken zur Thematik:

Ich habe mich damals für eine kleine Wohnung in der österreichischen Hauptsadt (ich bin selber Österreicher) entschieden und das nach einer, im nachhinein betrachtet, sehr dürftigen "Einlesephase". Mein Gedanke war Anfangs immer nur: Habe ich am Ende des Monats einen positiven Cashflow von 50€? Wenn ja dann kaufen, wenn nicht dann nicht.

Das ist jetzt überhauptnicht der Ansatz, denn du gerne hättest, aber ich sage dir, warum ich trotzdem recht glücklich bin, dass ich es so gemacht habe:

Ich habe viele Bekannte, die, seit dem ich meine erste Wohnung gekauft habe, auch eine Wohnung kaufen wollen, aber nie ins Tun kommen!

Das ist aus meiner Sicht eines der Hauptprobleme. Einfach mal mit etwas kleinem beginnen und sehen wie sich das entwickelt hat mir persönlich sehr geholfen und mittlerweile betreibe ich den Spaß zumindest halbprofessionel. Scheiße passiert dir sowieso irgendwann mal - ist es mir auch - aber darüber kann man sich Gedanken machen, wenn es soweit ist. Was man aber unbedingt braucht sind Reserven, wenn was schief geht!!!! Je weniger du weißt, desto mehr Reserven brauchst du.

 

Das ist hier keine Empfehlung, dass so zu machen wie ich und ein bisschen mehr Plan als ich damals sollte man auf jeden Fall haben! (meine heutige Sicht) Aber versuche das ganze nicht zu "zerdenken"! Da kann nämlich so viel Unvorhergesehenes passieren, dass du es dann wahrscheinlich garnicht machst - was natürlich auch nicht verkehrt ist! Aktien ist auch alleine eine coole Sache.

 

Zu deinen Fragen meine Ansicht:

Ad Standortauswahl: Ich weiß da steht keine Frage, tortzdem möchte ich etwas dazu sagen. Ich habe in meinem Portfolio 2 kleine Wohnungen (der Anteil am Gesamtportfolio sind >15%) in einem sehr schlechten Standort (Dorf nahe einer kleineren Stadt (25.000 EW)). Die Wohnungen tragen sich trotz 120% Finanzierung selbst und es bleiben 60€ im Monat über. Hohe Rendite rechtfertigt für mich auch das hohe Risiko. Würde ich nicht gleich beim ersten Mal machen, sollte man aber als Möglichkeit trotzdem bedenken.

Ad Laufzeit: Alle meine Wohnungen sind erst in 30 Jahren (eine sogar 35) abbezahlt. Warum? Weil ich die Zeit habe, weil die Inflation so möglichst viel wegfrisst und weil der Cashflow höher ist.

Ad Miete vs Kosten: Mein Minimum was ab dem ersten Tag überbleiben muss sind, wie gesagt, 50€. Ist dieses Kriterium nicht erfüllt ist die Wohnung ein NoGo.

Ad Kennzahlen:
Siehe oben. Was hier aber auch zu berücksichtigen ist sind die Betriebskosten. Sind die zu hoch kann es sein, dass du die Nettomiete nicht erreichst, die du gerne hättest. Für den Mieter zählt ja nur die Bruttomiete (also wie viel er im Monat ingesamt zahlen muss), dem ist egal wie sich die zusammensetzt.
In Wien ist das Baujahr entscheidend, damit eine Wohnung gem. dem freien Markt vermietet werden darf. Keine Ahnung, ob es sowetwas in DE auch gibt.
Ist die Wohnung ein einer größeren Stadt (1M Einwohner) suche ich kleinere Wohnungen (30-50m²) damit sich die breite Maße auch die Miete leisten kann.
Außerdem ist es zumindest wichtig zu wissen, wie viel Geld in der Reparaturrücklage des Hauses ist, damit es dann keine bösen Überraschungen gibt.

Ad Hausgeld: In Österreich kann man das Hausgeld (Betriebskosten) grob in drei Kostenpunkte unterteilen:
1. Hausverwaltung, Grundsteuer, Müllgebühr usw. (üblicherweise nicht der große Kostentreiber)
2. Reparaturrücklage (kann bei einem alten Gebäude richtig viel sein, also könnte eine Kostentreiber sein)
3. Manchmal werden auch Heizkosten für die einzelnen Wohneinheiten über das Hausgeld abgerechnet (das erklärt auch unterschiedliche Höhen des Hausgeldes)

Ich glaube in diesem Forum bist du richtig, wenn du das wirklich durchziehen willst. Es gibt da echt ein paar Wissende (wo ich mich noch nicht dazu zähle).

LG

Nyxpriest

Zitat von Energiefuchs am 7. August 2020, 15:23 Uhr

Zitat von Dan1606 am 6. August 2020, 17:47 Uhr

 

Was ich möchte: Eine Wohnung kaufen, wobei sich Miete und Ausgaben tragen

Das Problem:

Ich finde es unglaublich schwierig als Laie geeignete Literatur zu finden, um sich in die Materie einzulesen. Ich finde so gut wie ausschließlich "Immobilieninvestoren" ala Immocation oder Immopreneur. Hier kann man sich meiner Ansicht nach als Laie einen guten Gesamtüberblick verschaffen und den ein oder anderen Tipp abschauen. Jedoch möchte ich nicht auf dieser Basis anfangen irgendetwas zu kalkulieren.

Es gibt ja diese Kalkulationstools von immocation und Co., worüber hier auch schon heiße Diskussionen entbrannt sind.

Vielleicht könnt Ihr mir hier helfen eine Immobilie von vorne bis hinten durchzukalkulieren (mit allem was dazugehört) oder ein Kalkulationstool zu erstellen (gerne auch fürs Forum). @mfz73 schrieb ja in einem Beitrag "Es gibt nur eine Mathematik" und genauso muss es ja den einen richtigen Weg geben eine Immobilie richtig und voll umfänglich zu kalkulieren. Genau auf Basis so einer richtigen und voll umfänglichen Kalkulation möchte ich dann für mich entscheiden, ob in den Schritt in  Immobilien wage oder nicht.

Vielen lieben Dank schon mal im Voraus für die Teilnahme an der Diskussion

 

Ich bin vor dem Bau meiner Mietobjekte zum Steuerberater mit Immobilienerfahrung gegangen und habe mir das Projekt komplett durchrechnen lassen. Hat natürlich Geld gekostet (war überschaubar) aber dafür habe ich dann auch den Steuerlichen Aspekt meiner Investition. Er hat mir die Rechenwege offen gelegt mit Beispielrechnungen und so konnte ich die unterschiedliche Kosten, Zinsen usw. zuordnen und ggfls. dann auch mit anderen Werten noch mal selbst rechnen. Hat sich dann auch bewährt.

MFZ73 hat da übrigens Recht: Es gibt nur eine Mathematik

Zitat von Muslime_Frugi am 14. August 2020, 7:10 Uhr

Zitat von Dan1606 am 7. August 2020, 12:05 Uhr

Hallo Muslime_Frugi,

vielen Dank für deine Antwort.

Die Standortauswahl lässt sich ganz gut machen mit: Zukunftsprognose, Arbeitslosigkeit, Universitätsstädte usw.

Wobei ich öfter gelesen habe, dass sich die Immobilie in 20 Jahren abgezahlt haben soll. Siehst du das auch so oder kann das gerne länger sein? 25 Jahre, 30 Jahre?

Schnell abzahlen (Kaufpreis durch Jahreskaltmiete = ca. 20) und ein Standort mit einer positiven Zukunftsprognose ist gar nicht so einfach zu finden.

Würdest du nur Immobilien kaufen, bei denen sich der Kosten mit der Miete denken oder sogar positiv sind oder auch welche, bei denen du von Anfang an monatlich drauflegen musst?

Auf welche Kennzahlen achtest du besonders?

Manchmal lese ich in Anzeigen, dass das Hausgeld beispielsweise 500€ sind, bei einer Immobilie, die 100000€ kostet. Was hat so ein hohes Hausgeld zu bedeuten?

 

Vielen lieben Dank, herzliche Grüße

Hi Dan

Hab gesehen dass ich dir noch eine Antwort schuldig bin der ich gerne nachkommen möchte.

Ich bin kein Immobilieninvestor wie auf Immocation oder anderen Plattformen gezeigt nach dem Maxime 20 Wohnungen in 6 Jahren. Mag sein dass hier mit 100% Fremdkapital und Hebel in gleichzeitigem Bärenmarkt hohe Renditen erzielt werden können. Das ist nicht mein Thema und da kann ich dir auch nichts qualifiziertes sagen. Ich kann dir nur als Beispiel sagen wie ich es mit meinen 2 Wohnungen und Haus gemacht habe:

Die erste vermietete Wohnung habe ich mit einer Bürgschaft meiner Eltern zu 100% fremdfinanziert mit mitte 20 gekauft.

Meine erste selbstgenutzte Eigentumswohnungen mit ausreichen EK schon ein Jahr später.

Bei beiden Immobilien mit Finanzierungen ersten Ranges. Für die selbstgenutzte Wohnung gab es damals noch die Eigenheimzulage für 8 Jahre und für die vermietete eine erhöhte degressive Abschreibung.

Die getilgte und selbstgenutzte ETW ist später als EK ins selbstgenutzte Haus geflossen. Auch wieder Darlehen 1. Ranges.

Für die 2. vermietete Wohnung habe ich die dann freie Grundschuld vom Haus bedient und so auch wieder zum 1. Rang finanziert.

Irgendwann -egal ob Aktien oder Immo- trifft das Sprichwort: "Der Teufel scheißt immer auf den großen Haufen" 😛

Bei den Vermietungen war mir immer wichtig, dass ich die Hypothek bei Mietausfällen notfalls auch aus dem laufenden Einkommen bedienen kann. Die 2. Wohnung habe ich erst gekauft, als die ersten Raten vom Haus weg waren.

Mit der Mietrendite (Jahresmietfaktor) i.V. Abbezahlen schmeißt du was durcheinander. Das verstehe ich nicht. Das eine hat zum anderen keinen kausalen Zusammenhang.

Will dir ein Beispiel geben anhand meiner ersten, 2 Zimmer Wohnung gekauft mitte der 90er. Damals lag der Zins für den 1. Rang bei 6,4% für 10 Jahre Zinsfestschreibung. Heute bei ca. 0,5%.. Bei einer Tilgung damals von 1% und heute 3% beträgt die Laufzeit zur Tigung ziemlich genau jeweils 31 Jahre!

Habe etwas sondergetilgt und günstiger anschlussfinanziert und war so nach 20 Jahren fertig. Heute könntest du beispielsweise einen Volltilger auf 20 Jahre machen und einen auf 5 Jahre Laufzeit. Ich persönlich glaube dass auf 5 Jahre das Zinsniveau nicht wesentlich höher ist. Oder su sicherst über einen Bausparvertrag ab was ich nicht mehr so attraktiv halte. Mutige tilgen geringer und sparen stattdessen in Aktien um am Ende einen Überschuss zu haben. Ich habe das immer voneinander getrennt und dann neben der Tilgung in Aktien gespart und nach Möglichkeit zusätzlich Aktien gekauft (im Crash) oder sondergetilgt (im Bullenmarkt)

Mein Kaufpreis damals Neubau 110k, Marktwert heute ca.180k jeweils mit Kaufnebenkosten. Der Zins und Tilgungsaufwand war damals ca.1.800€ p.a. höher. Wohlgemerkt damsls bei 1% heute 3% Tilgung! Dafür kauft der Nachkäufer heute eine gebrauchte Wohnung. Ein vergleichbarer Neubau würde heute ca. 240k in der Lage kosten.

Jahresmietfaktor im Vergleich je Neubau damals 22 heute 30.

Fazit: Damals war die Wohnung etwas günstiger bei geringerem Risiko wegen fallenden Preisen. Heute kann man es immer noch machen. Mir wäre es aber eher zu teuer. Aktien sehe ich derzeit als günstiger bewertet.

Das war mein Weg. Ein eher konservativer. Wichtig ist sich damit wohlzufühlen. Egal ob Aktien oder Immo. Und wichtig ist such einach anzufangen wenn es passt. Am besten früh.

Hoffe dir damit etwas geholfen zu haben