Fremdfinanzierte Immobilien
Zitat von Lex am 27. Juni 2019, 21:23 UhrHallo zusammen,
ich bin mit dem Hauptteil meines Vermögens in Immobilen investiert. In Immobilen bin ich seit 2011. In die Anlagenform Aktien bin ich erst seit letztem Jahr zurückgekehrt. Ich wollte einfach mal meine Erfahrungen mitteilen, da Immobilien oft als wenig rentabel und ungeeignet für den Vermögensaufbau dargestellt werden:
Hier mal die Eckdaten:
Bei vermieteten Immobilen finanziere ich auf 10 Jahre Laufzeit, dann tilge ich meist in den ersten Jahren 30% über Sondertilgungen. Der Kredit läuft mit einer Tilgungsrate von 2% über 10 Jahre. Der Zins liegt irgendwo zwischen 1,5-2,0%. Bisher habe ich damit eine jährliche Wertsteigerung von 20-30% (bezogen auf die eingesetzte Gesamtsumme des Eigenkaptials) erzielt. Regulärer Zins + Tilgung, Hausgeld und etwas positiver Cashflow werden durch die Miete bezahlt. Zudem erhalte ich zudem ein deutlich größeren positiven Cashflow über die Miete, der sich deutlich bei den Immobilen erhöht welche bald weiterfinanziert werden. Die bereits getilgten Kreditanteile + die Wertsteigerung führen zudem zu größerer Sicherheit (Eine potenzielle Zinssteigerung bringt die Immobile nicht in Gefahr) und zu besseren Konditionen bei nachfolgenden Finanzierung.
Alle Immobilien liegen im 20 km Umkreis meines Wohnortes. Wohnungen sind hier gesucht. Leerstand oder nicht gezahlte Miete gab es bisher nicht. Mein Mietpreis bewegt sich im unteren Drittel des Mietspiegels. Ich besichtige pro Jahr einige Wohnungen und kaufte bisher im Schnitt eine Wohnung alle 2 Jahre hinzu.
Wesentliche Punkte:
1. Die Wertsteigerung der Immobilen nach 10 Jahren ist Steuerfrei wenn ich die Immobile veräußere. Ich habe also nicht die 25% Besteuerung von Kapitalerträgen. Zudem senkt der Zins sowie alle Instandhaltungsaufwendungen meine Steuerlast bei den Mieteinnahmen.
2. Der Hebel hinsichtlich der investierten Kapitalhöhe, was wohl einer der wichtigsten Faktoren der Wertsteigerung ist. Meine Wertsteigerung geht ja vom Wert der Immobilie und nicht vom eingesetzten Kapital aus.
3. Nach den ersten 10 Jahren Finanzierung entsteht einen erhöhten Cashflow als passives Einkommen ohne das ich einen Teil meines Kapitals entnehmen muss. Die Vermögenswerte wachsen weiter durch die Wertsteigerung und auch das passive Einkommen wird durch moderate Mietanpassungen erhöht.
Vllt habe ich in den letzten Jahren auch einfach nur den richtigen Zeitpunkt getroffen, aber anders als oft dargestellt war der Immobileninvest zumindest bei mir der entscheidende Faktor zum Vermögensaufbau.
Ausblick:
Derzeit wird es zunehmend schwieriger rentable Objekte zu finden, daher bin ich auch seit letztem Jahr wieder in Aktien investiert. Doch auch hier ist es eben wie bei der Auswahl einzelner Aktien. Selbst im hochbewerteten Markt gibt es immer noch einzelne Objekte die sich rechnen.
Hallo zusammen,
ich bin mit dem Hauptteil meines Vermögens in Immobilen investiert. In Immobilen bin ich seit 2011. In die Anlagenform Aktien bin ich erst seit letztem Jahr zurückgekehrt. Ich wollte einfach mal meine Erfahrungen mitteilen, da Immobilien oft als wenig rentabel und ungeeignet für den Vermögensaufbau dargestellt werden:
Hier mal die Eckdaten:
Bei vermieteten Immobilen finanziere ich auf 10 Jahre Laufzeit, dann tilge ich meist in den ersten Jahren 30% über Sondertilgungen. Der Kredit läuft mit einer Tilgungsrate von 2% über 10 Jahre. Der Zins liegt irgendwo zwischen 1,5-2,0%. Bisher habe ich damit eine jährliche Wertsteigerung von 20-30% (bezogen auf die eingesetzte Gesamtsumme des Eigenkaptials) erzielt. Regulärer Zins + Tilgung, Hausgeld und etwas positiver Cashflow werden durch die Miete bezahlt. Zudem erhalte ich zudem ein deutlich größeren positiven Cashflow über die Miete, der sich deutlich bei den Immobilen erhöht welche bald weiterfinanziert werden. Die bereits getilgten Kreditanteile + die Wertsteigerung führen zudem zu größerer Sicherheit (Eine potenzielle Zinssteigerung bringt die Immobile nicht in Gefahr) und zu besseren Konditionen bei nachfolgenden Finanzierung.
Alle Immobilien liegen im 20 km Umkreis meines Wohnortes. Wohnungen sind hier gesucht. Leerstand oder nicht gezahlte Miete gab es bisher nicht. Mein Mietpreis bewegt sich im unteren Drittel des Mietspiegels. Ich besichtige pro Jahr einige Wohnungen und kaufte bisher im Schnitt eine Wohnung alle 2 Jahre hinzu.
Wesentliche Punkte:
1. Die Wertsteigerung der Immobilen nach 10 Jahren ist Steuerfrei wenn ich die Immobile veräußere. Ich habe also nicht die 25% Besteuerung von Kapitalerträgen. Zudem senkt der Zins sowie alle Instandhaltungsaufwendungen meine Steuerlast bei den Mieteinnahmen.
2. Der Hebel hinsichtlich der investierten Kapitalhöhe, was wohl einer der wichtigsten Faktoren der Wertsteigerung ist. Meine Wertsteigerung geht ja vom Wert der Immobilie und nicht vom eingesetzten Kapital aus.
3. Nach den ersten 10 Jahren Finanzierung entsteht einen erhöhten Cashflow als passives Einkommen ohne das ich einen Teil meines Kapitals entnehmen muss. Die Vermögenswerte wachsen weiter durch die Wertsteigerung und auch das passive Einkommen wird durch moderate Mietanpassungen erhöht.
Vllt habe ich in den letzten Jahren auch einfach nur den richtigen Zeitpunkt getroffen, aber anders als oft dargestellt war der Immobileninvest zumindest bei mir der entscheidende Faktor zum Vermögensaufbau.
Ausblick:
Derzeit wird es zunehmend schwieriger rentable Objekte zu finden, daher bin ich auch seit letztem Jahr wieder in Aktien investiert. Doch auch hier ist es eben wie bei der Auswahl einzelner Aktien. Selbst im hochbewerteten Markt gibt es immer noch einzelne Objekte die sich rechnen.
Zitat von Matze am 28. Juni 2019, 9:25 UhrVielen Dank für deinen Einblick.
wie viele Wohneinheiten hast du mittlerweile?
über welche Bank beziehst du das Fremdkapital?
Vielen Dank für deinen Einblick.
wie viele Wohneinheiten hast du mittlerweile?
über welche Bank beziehst du das Fremdkapital?
Zitat von Energiefuchs am 28. Juni 2019, 10:11 UhrHallo Lex, nachfolgend mal ein paar Anmerkungen da wir auch entsprechend in Immobilien investiert haben.
1. Die Wertsteigerung der Immobilen nach 10 Jahren ist Steuerfrei wenn ich die Immobile veräußere. Ich habe also nicht die 25% Besteuerung von Kapitalerträgen. Zudem senkt der Zins sowie alle Instandhaltungsaufwendungen meine Steuerlast bei den Mieteinnahmen.
-Ja das stimmt in eingeschränkter Form, spätesten nach Verkauf der dritten Immobilie unterstellt das Finanzamt einen gewerblichen Immobilienhandel und das wird mit dem regulären Einkommenssteuersatz versteuert. Hier sind die 25 % bei Kapitalerträgen dann schon besser.
2. Der Hebel hinsichtlich der investierten Kapitalhöhe, was wohl einer der wichtigsten Faktoren der Wertsteigerung ist. Meine Wertsteigerung geht ja vom Wert der Immobilie und nicht vom eingesetzten Kapital aus.
Eine Wertsteigerung der Immobilien, die es zur Zeit ja zweifelsohne in vielen Region gibt, nehmen wir z.B. nicht mit in die Renditeberechnung. Für uns ist die Tilgung die sich durch die Miete ergibt unsere Rendite, den Hebel setzen wir durch 100 Prozent Fremdkapital was uns auch ein mehr an Steuerersparnis bringt.
-Regulärer Zins + Tilgung, Hausgeld und etwas positiver Cashflow können meist nicht durch die Mieteinnahmen gedeckt werden, diese Rechnung geht bei den derzeitigen Immobilienpreisen meist nicht auf. Wir bekommen es bei unseren Immobilien hin, das die Miete Zins und Tilgung deckt. Rücklagen (Hausgeld) bilden wir zur Zeit nicht das es sich um kleine Einfamilienhäuser handelt, die zu 100 % uns gehören. Sollten wir mal kleinere Reperaturen (bis 5000,- Euro wie z. B. neue Heizung) geht das dann zu Lasten unserer Rendite, größere würden wir dann wieder finanzieren.
3. Nach den ersten 10 Jahren Finanzierung entsteht einen erhöhten Cashflow als passives Einkommen ohne das ich einen Teil meines Kapitals entnehmen muss. Die Vermögenswerte wachsen weiter durch die Wertsteigerung und auch das passive Einkommen wird durch moderate Mietanpassungen erhöht.
Das stimmt, so gehen wir auch vor. Knackpunkt wäre ja da noch die Zinsen die derzeit auf Niedrigststand sind. Komme ich nach Auslauf der Zinsfestschreibung in eine Hochzinsphase bleibt der erwartete Cashflow meist auch aus. Auch Mietsteigerungen sind nicht immer als gesetzt zu betrachten.
4.Vllt habe ich in den letzten Jahren auch einfach nur den richtigen Zeitpunkt getroffen, aber anders als oft dargestellt war der Immobileninvest zumindest bei mir der entscheidende Faktor zum Vermögensaufbau.
Derzeit wird es zunehmend schwieriger rentable Objekte zu finden, daher bin ich auch seit letztem Jahr wieder in Aktien investiert. Doch auch hier ist es eben wie bei der Auswahl einzelner Aktien. Selbst im hochbewerteten Markt gibt es immer noch einzelne Objekte die sich rechnen.
Geh mal davon aus das du bis jetzt alles richtig gemacht hast und natürlich auch eine ordentliche Rendite einfährst. Zur Zeit ist es aber wie du selbst ja schon erkannt hast, extrem schwierig das die Baukosten explodiert sind und die Spekulationen zunehmen. In mittlerern Städten zwischen 100 und 250 Tausend Einwohner mit Unis und guter Beschäftigungslage kann es aber noch funktionieren.
Wir sind froh in Immobilien investiert zu haben, sei es jetzt die eigene oder unserer beiden Mietobjekte, ohne diese hätten wir keinen Vermögungsaufbau betreiben können.
Hallo Lex, nachfolgend mal ein paar Anmerkungen da wir auch entsprechend in Immobilien investiert haben.
1. Die Wertsteigerung der Immobilen nach 10 Jahren ist Steuerfrei wenn ich die Immobile veräußere. Ich habe also nicht die 25% Besteuerung von Kapitalerträgen. Zudem senkt der Zins sowie alle Instandhaltungsaufwendungen meine Steuerlast bei den Mieteinnahmen.
-Ja das stimmt in eingeschränkter Form, spätesten nach Verkauf der dritten Immobilie unterstellt das Finanzamt einen gewerblichen Immobilienhandel und das wird mit dem regulären Einkommenssteuersatz versteuert. Hier sind die 25 % bei Kapitalerträgen dann schon besser.
2. Der Hebel hinsichtlich der investierten Kapitalhöhe, was wohl einer der wichtigsten Faktoren der Wertsteigerung ist. Meine Wertsteigerung geht ja vom Wert der Immobilie und nicht vom eingesetzten Kapital aus.
Eine Wertsteigerung der Immobilien, die es zur Zeit ja zweifelsohne in vielen Region gibt, nehmen wir z.B. nicht mit in die Renditeberechnung. Für uns ist die Tilgung die sich durch die Miete ergibt unsere Rendite, den Hebel setzen wir durch 100 Prozent Fremdkapital was uns auch ein mehr an Steuerersparnis bringt.
-Regulärer Zins + Tilgung, Hausgeld und etwas positiver Cashflow können meist nicht durch die Mieteinnahmen gedeckt werden, diese Rechnung geht bei den derzeitigen Immobilienpreisen meist nicht auf. Wir bekommen es bei unseren Immobilien hin, das die Miete Zins und Tilgung deckt. Rücklagen (Hausgeld) bilden wir zur Zeit nicht das es sich um kleine Einfamilienhäuser handelt, die zu 100 % uns gehören. Sollten wir mal kleinere Reperaturen (bis 5000,- Euro wie z. B. neue Heizung) geht das dann zu Lasten unserer Rendite, größere würden wir dann wieder finanzieren.
3. Nach den ersten 10 Jahren Finanzierung entsteht einen erhöhten Cashflow als passives Einkommen ohne das ich einen Teil meines Kapitals entnehmen muss. Die Vermögenswerte wachsen weiter durch die Wertsteigerung und auch das passive Einkommen wird durch moderate Mietanpassungen erhöht.
Das stimmt, so gehen wir auch vor. Knackpunkt wäre ja da noch die Zinsen die derzeit auf Niedrigststand sind. Komme ich nach Auslauf der Zinsfestschreibung in eine Hochzinsphase bleibt der erwartete Cashflow meist auch aus. Auch Mietsteigerungen sind nicht immer als gesetzt zu betrachten.
4.Vllt habe ich in den letzten Jahren auch einfach nur den richtigen Zeitpunkt getroffen, aber anders als oft dargestellt war der Immobileninvest zumindest bei mir der entscheidende Faktor zum Vermögensaufbau.
Derzeit wird es zunehmend schwieriger rentable Objekte zu finden, daher bin ich auch seit letztem Jahr wieder in Aktien investiert. Doch auch hier ist es eben wie bei der Auswahl einzelner Aktien. Selbst im hochbewerteten Markt gibt es immer noch einzelne Objekte die sich rechnen.
Geh mal davon aus das du bis jetzt alles richtig gemacht hast und natürlich auch eine ordentliche Rendite einfährst. Zur Zeit ist es aber wie du selbst ja schon erkannt hast, extrem schwierig das die Baukosten explodiert sind und die Spekulationen zunehmen. In mittlerern Städten zwischen 100 und 250 Tausend Einwohner mit Unis und guter Beschäftigungslage kann es aber noch funktionieren.
Wir sind froh in Immobilien investiert zu haben, sei es jetzt die eigene oder unserer beiden Mietobjekte, ohne diese hätten wir keinen Vermögungsaufbau betreiben können.
Zitat von Lex am 1. Juli 2019, 5:52 Uhr@matsinho
Im Moment sind es jetzt 5 Wohneineiten.
Ich habe mit einer lokalen Bank aus der Umgebung finanziert. 2011 habe ich mich auch mal einen Fremdwährungskredit, was sich aufgrund des Fremdwährungsrisikos und aufgrund der heutigen niedrigen Zinsen in Euro nicht mehr lohnt. Die lokale Bank hat den Vorteil das ich schnell reagieren kann, da bei aktuelle preisliche attraktiven Objekten die Zahl der Interessierten groß ist.
@energiefuchs
Ja das stimmt in eingeschränkter Form, spätesten nach Verkauf der dritten Immobilie unterstellt das Finanzamt einen gewerblichen Immobilienhandel und das wird mit dem regulären Einkommenssteuersatz versteuert. Hier sind die 25 % bei Kapitalerträgen dann schon besser.
Danke für den Hinweis mit dem Verkauf mehrer Immobilien, war mir nicht klar. Ich werde aber wohl nur 1-2 Wohneinheiten verkaufen oder vieleicht auch keine. Es kommt dann darauf an welche Rendite zu diesem Zeitpunkt mit Aktien / Miete möglich ist.
Eine Wertsteigerung der Immobilien, die es zur Zeit ja zweifelsohne in vielen Region gibt, nehmen wir z.B. nicht mit in die Renditeberechnung. Für uns ist die Tilgung die sich durch die Miete ergibt unsere Rendite, den Hebel setzen wir durch 100 Prozent Fremdkapital was uns auch ein mehr an Steuerersparnis bringt.
Ja, die Steuer. Ich bin gerade in der Entscheidugsphase für eine weitere Wohnung und hier werde ich wohl meinen Eigenkapitalanteil senken. Grundsätzlich muss mann für sich abwegen zwischen fianzieller Sicherheit und Steueroptimierung. Immer Interesant. 🙂 Die Wohnung an der ich jetzt gerade dran bin hat zudem noch einen leicht negativen Cashflow (wäre die erste Wohnung die ich so kaufe) und ist dennoch auch aufgrund der Steuersituation und der potentiellen Wertentwicklung für mich interesant.
Ach ja. Beim Immobilienkauf sind für mich folgende Kennzahlen in der Entscheidungsfindung relevant:
Bruttorendite bezogen auf dei Gesamtkosten sollte größer 5% sein - Ich nehme seit Anfang an diese Kennzahl auch wenn die wahre Rendite sich nachher am eingebrachten Eigenkapital berechnet.
Kaupreis / Jahresmiete sollte unter 20 sein aber niemals über 24 sein
Wichtige weiche Kennwerte für mich:
Eine neue Immobilie darf keine Belastung sein und kaufe nur Wohnungen in den du dir vorstellen könntest selbst zu wohnen.
Im Moment sind es jetzt 5 Wohneineiten.
Ich habe mit einer lokalen Bank aus der Umgebung finanziert. 2011 habe ich mich auch mal einen Fremdwährungskredit, was sich aufgrund des Fremdwährungsrisikos und aufgrund der heutigen niedrigen Zinsen in Euro nicht mehr lohnt. Die lokale Bank hat den Vorteil das ich schnell reagieren kann, da bei aktuelle preisliche attraktiven Objekten die Zahl der Interessierten groß ist.
Ja das stimmt in eingeschränkter Form, spätesten nach Verkauf der dritten Immobilie unterstellt das Finanzamt einen gewerblichen Immobilienhandel und das wird mit dem regulären Einkommenssteuersatz versteuert. Hier sind die 25 % bei Kapitalerträgen dann schon besser.
Danke für den Hinweis mit dem Verkauf mehrer Immobilien, war mir nicht klar. Ich werde aber wohl nur 1-2 Wohneinheiten verkaufen oder vieleicht auch keine. Es kommt dann darauf an welche Rendite zu diesem Zeitpunkt mit Aktien / Miete möglich ist.
Eine Wertsteigerung der Immobilien, die es zur Zeit ja zweifelsohne in vielen Region gibt, nehmen wir z.B. nicht mit in die Renditeberechnung. Für uns ist die Tilgung die sich durch die Miete ergibt unsere Rendite, den Hebel setzen wir durch 100 Prozent Fremdkapital was uns auch ein mehr an Steuerersparnis bringt.
Ja, die Steuer. Ich bin gerade in der Entscheidugsphase für eine weitere Wohnung und hier werde ich wohl meinen Eigenkapitalanteil senken. Grundsätzlich muss mann für sich abwegen zwischen fianzieller Sicherheit und Steueroptimierung. Immer Interesant. 🙂 Die Wohnung an der ich jetzt gerade dran bin hat zudem noch einen leicht negativen Cashflow (wäre die erste Wohnung die ich so kaufe) und ist dennoch auch aufgrund der Steuersituation und der potentiellen Wertentwicklung für mich interesant.
Ach ja. Beim Immobilienkauf sind für mich folgende Kennzahlen in der Entscheidungsfindung relevant:
Bruttorendite bezogen auf dei Gesamtkosten sollte größer 5% sein - Ich nehme seit Anfang an diese Kennzahl auch wenn die wahre Rendite sich nachher am eingebrachten Eigenkapital berechnet.
Kaupreis / Jahresmiete sollte unter 20 sein aber niemals über 24 sein
Wichtige weiche Kennwerte für mich:
Eine neue Immobilie darf keine Belastung sein und kaufe nur Wohnungen in den du dir vorstellen könntest selbst zu wohnen.
Zitat von Energiefuchs am 1. Juli 2019, 16:49 UhrZitat von Lex am 1. Juli 2019, 5:52 UhrAch ja. Beim Immobilienkauf sind für mich folgende Kennzahlen in der Entscheidungsfindung relevant:
Bruttorendite bezogen auf dei Gesamtkosten sollte größer 5% sein - Ich nehme seit Anfang an diese Kennzahl auch wenn die wahre Rendite sich nachher am eingebrachten Eigenkapital berechnet.
Kaupreis / Jahresmiete sollte unter 20 sein aber niemals über 24 sein
Wichtige weiche Kennwerte für mich:
Eine neue Immobilie darf keine Belastung sein und kaufe nur Wohnungen in den du dir vorstellen könntest selbst zu wohnen.
Hallo Lex, genau diese 5 Prozent nehmen wir auch, also Kaufpreis inkl. der Nebenkosten durch die Miete max. 20. Mit dem Wert 24 würde ich nur bei einer höheren Steuerzahlung bzw. bei einem wirklich guten Objekt einsteigen. Hausgeld oder Renovierung nehme ich jetzt nicht mit rein, da neuwertige Objekte. Wenn da was großes kommt, sollten die Kredite schon getilgt sein, und dann geht´s halt wieder von vorne los, halt in kleinerem Rahmen. Wir haben bisher von Wohnungen Abstand genommen, möchten der eigene Herr im Hause sein, die beiden Objekte sind im Vollbesitz. Bei uns laufen in 2021 die ersten Kredite wieder aus dann ist das meiste schon runter. So haben wir uns vorgenommen die Tilgung bei max. 1,5 % anzusetzen, hat den Vorteil das bei den derzeit niedrigen Zinsen am Monatsende noch deutlich was von der Miete übrig bleibt, wollen wir mal als Rücklage ansparen bzw. können immer noch sonder tilgen.
Zitat von Lex am 1. Juli 2019, 5:52 UhrAch ja. Beim Immobilienkauf sind für mich folgende Kennzahlen in der Entscheidungsfindung relevant:
Bruttorendite bezogen auf dei Gesamtkosten sollte größer 5% sein - Ich nehme seit Anfang an diese Kennzahl auch wenn die wahre Rendite sich nachher am eingebrachten Eigenkapital berechnet.
Kaupreis / Jahresmiete sollte unter 20 sein aber niemals über 24 sein
Wichtige weiche Kennwerte für mich:
Eine neue Immobilie darf keine Belastung sein und kaufe nur Wohnungen in den du dir vorstellen könntest selbst zu wohnen.
Hallo Lex, genau diese 5 Prozent nehmen wir auch, also Kaufpreis inkl. der Nebenkosten durch die Miete max. 20. Mit dem Wert 24 würde ich nur bei einer höheren Steuerzahlung bzw. bei einem wirklich guten Objekt einsteigen. Hausgeld oder Renovierung nehme ich jetzt nicht mit rein, da neuwertige Objekte. Wenn da was großes kommt, sollten die Kredite schon getilgt sein, und dann geht´s halt wieder von vorne los, halt in kleinerem Rahmen. Wir haben bisher von Wohnungen Abstand genommen, möchten der eigene Herr im Hause sein, die beiden Objekte sind im Vollbesitz. Bei uns laufen in 2021 die ersten Kredite wieder aus dann ist das meiste schon runter. So haben wir uns vorgenommen die Tilgung bei max. 1,5 % anzusetzen, hat den Vorteil das bei den derzeit niedrigen Zinsen am Monatsende noch deutlich was von der Miete übrig bleibt, wollen wir mal als Rücklage ansparen bzw. können immer noch sonder tilgen.
Zitat von Lex am 2. Juli 2019, 5:54 UhrHallo Energiefuchs,
wir sind was die Kredite betrifft in einer vergleichbaren Situation. 2021 läuft bei mir auch noch der größte Kredit ab. Ich werde aber wohl bei 2% Tilgung bleiben.
Ich habe auch keine Rücklage für Instsandhaltung die ich extra bespare. Was ich jedoch halte ist eine Mindestgoldposition von 1kg als erweiterte Barreserve. Bisher habe ich die jedoch für Instandhaltungen nie benötigt. Die kleineren Maßnahme bezahle ich meist aus der Sparrate. Bisher habe ich in Wohnungen investiert. Ich selbst nutze für mich die kleinste meiner Wohnungen, aber das ist eine individuelle Entscheidung. Ich liebe meine kleine Wohnung. Sollte sich meine Lebensituation nochmal ändern kann ich problemlos in eine eigene 3 oder 4 Zimmerwohnung aus dem eigenen Bestand umziehen, was ich als entlastend empfinde.
Nochmal zu den Kennzahlen:
Die Rendite berrechne ich ohne den Wertzuwachs der Immobilie,also Miete durch das eigensetztes Kapital (Kaufnebenkosten und Tilgung)
Den Wertzuwachs berechne ich erst nach einiger Zeit. Nach 5 und 10 Jahren. Eingesetztes Kapital im Verhältnis zum Immobilienwert - Kredit pro Jahr. Wie gesagt hierbei hatte ich bisher immer Quoten von über 20% Zuwachs pro Jahr.
Hallo Energiefuchs,
wir sind was die Kredite betrifft in einer vergleichbaren Situation. 2021 läuft bei mir auch noch der größte Kredit ab. Ich werde aber wohl bei 2% Tilgung bleiben.
Ich habe auch keine Rücklage für Instsandhaltung die ich extra bespare. Was ich jedoch halte ist eine Mindestgoldposition von 1kg als erweiterte Barreserve. Bisher habe ich die jedoch für Instandhaltungen nie benötigt. Die kleineren Maßnahme bezahle ich meist aus der Sparrate. Bisher habe ich in Wohnungen investiert. Ich selbst nutze für mich die kleinste meiner Wohnungen, aber das ist eine individuelle Entscheidung. Ich liebe meine kleine Wohnung. Sollte sich meine Lebensituation nochmal ändern kann ich problemlos in eine eigene 3 oder 4 Zimmerwohnung aus dem eigenen Bestand umziehen, was ich als entlastend empfinde.
Nochmal zu den Kennzahlen:
Die Rendite berrechne ich ohne den Wertzuwachs der Immobilie,also Miete durch das eigensetztes Kapital (Kaufnebenkosten und Tilgung)
Den Wertzuwachs berechne ich erst nach einiger Zeit. Nach 5 und 10 Jahren. Eingesetztes Kapital im Verhältnis zum Immobilienwert - Kredit pro Jahr. Wie gesagt hierbei hatte ich bisher immer Quoten von über 20% Zuwachs pro Jahr.
Zitat von Fitzi am 16. Juli 2019, 7:29 UhrJa das stimmt in eingeschränkter Form, spätesten nach Verkauf der dritten Immobilie unterstellt das Finanzamt einen gewerblichen >Immobilienhandel und das wird mit dem regulären Einkommenssteuersatz versteuert. Hier sind die 25 % bei Kapitalerträgen dann >schon besser.
Anmerkung: der gewerbliche Immobilienhandel wird nur dann angenommen, wenn innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren verkauft wird. (Aussage ohne Gewähr, siehe entsprechendes BFH oder BGH Urteil)
Ja das stimmt in eingeschränkter Form, spätesten nach Verkauf der dritten Immobilie unterstellt das Finanzamt einen gewerblichen >Immobilienhandel und das wird mit dem regulären Einkommenssteuersatz versteuert. Hier sind die 25 % bei Kapitalerträgen dann >schon besser.
Anmerkung: der gewerbliche Immobilienhandel wird nur dann angenommen, wenn innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren verkauft wird. (Aussage ohne Gewähr, siehe entsprechendes BFH oder BGH Urteil)
Zitat von Energiefuchs am 17. Juli 2019, 18:09 UhrZitat von Fitzi am 16. Juli 2019, 7:29 UhrJa das stimmt in eingeschränkter Form, spätesten nach Verkauf der dritten Immobilie unterstellt das Finanzamt einen gewerblichen >Immobilienhandel und das wird mit dem regulären Einkommenssteuersatz versteuert. Hier sind die 25 % bei Kapitalerträgen dann >schon besser.
Anmerkung: der gewerbliche Immobilienhandel wird nur dann angenommen, wenn innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren verkauft wird. (Aussage ohne Gewähr, siehe entsprechendes BFH oder BGH Urteil)
Innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist von 10 Jahren ist der Gewinn beim Immobilienverkauf immer zu versteuern, da ist es egal ob 1 oder 10 Mietimmobilien oder privat oder gewerblich verkauft wird. Darum heißt es ja auch Spekulationsfrist.
Zitat von Fitzi am 16. Juli 2019, 7:29 UhrJa das stimmt in eingeschränkter Form, spätesten nach Verkauf der dritten Immobilie unterstellt das Finanzamt einen gewerblichen >Immobilienhandel und das wird mit dem regulären Einkommenssteuersatz versteuert. Hier sind die 25 % bei Kapitalerträgen dann >schon besser.
Anmerkung: der gewerbliche Immobilienhandel wird nur dann angenommen, wenn innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren verkauft wird. (Aussage ohne Gewähr, siehe entsprechendes BFH oder BGH Urteil)
Innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist von 10 Jahren ist der Gewinn beim Immobilienverkauf immer zu versteuern, da ist es egal ob 1 oder 10 Mietimmobilien oder privat oder gewerblich verkauft wird. Darum heißt es ja auch Spekulationsfrist.
Zitat von Gelöschter Benutzer am 17. Juli 2019, 19:30 UhrWenn man die immobilie selbst bewohnt hat, muss man nach 3 Kalenderjahren keine Spekulationsteuer zahlen....
ich hatte vor einigen Jahre mal die Idee quasi günstige Wohnungen aufzukaufen (kaufpreise bis 20 k, oberhausen...), dort einzuziehen und miete zu sparen, sie selbst zu renovieren und dann wieder zu verkaufen oder vermieten, wollte mir das aber dann doch nicht antun...zu oft darf man das aber glaub ich auch nicht machen...
Wenn man die immobilie selbst bewohnt hat, muss man nach 3 Kalenderjahren keine Spekulationsteuer zahlen....
ich hatte vor einigen Jahre mal die Idee quasi günstige Wohnungen aufzukaufen (kaufpreise bis 20 k, oberhausen...), dort einzuziehen und miete zu sparen, sie selbst zu renovieren und dann wieder zu verkaufen oder vermieten, wollte mir das aber dann doch nicht antun...zu oft darf man das aber glaub ich auch nicht machen...
Zitat von Fitzi am 20. Juli 2019, 22:52 Uhr"Innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist von 10 Jahren ist der Gewinn beim Immobilienverkauf immer zu versteuern, da ist es egal ob 1 oder 10 Mietimmobilien oder privat oder gewerblich verkauft wird. Darum heißt es ja auch Spekulationsfrist."
Ich weiss nicht ob das jetzt jedem klar geworden ist: Einkommensteuer ist zu entrichten bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren bei Gewinn. Zusätzlich wird Gewerbesteuer fällig, wenn innerhalb von 10 Jahren verkauft wird und 3 oder mehr Objekte verkauft werden. Ausserhalb der 10 Jahre Frist wird weder Einkommensteuer auf Gewinn noch Gewerbesteuer fällig (ohne Gewähr).
"Innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist von 10 Jahren ist der Gewinn beim Immobilienverkauf immer zu versteuern, da ist es egal ob 1 oder 10 Mietimmobilien oder privat oder gewerblich verkauft wird. Darum heißt es ja auch Spekulationsfrist."
Ich weiss nicht ob das jetzt jedem klar geworden ist: Einkommensteuer ist zu entrichten bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren bei Gewinn. Zusätzlich wird Gewerbesteuer fällig, wenn innerhalb von 10 Jahren verkauft wird und 3 oder mehr Objekte verkauft werden. Ausserhalb der 10 Jahre Frist wird weder Einkommensteuer auf Gewinn noch Gewerbesteuer fällig (ohne Gewähr).
Zitat von Fitzi am 16. Januar 2020, 15:05 UhrZitat von Energiefuchs am 17. Juli 2019, 18:09 UhrZitat von Fitzi am 16. Juli 2019, 7:29 UhrJa das stimmt in eingeschränkter Form, spätesten nach Verkauf der dritten Immobilie unterstellt das Finanzamt einen gewerblichen >Immobilienhandel und das wird mit dem regulären Einkommenssteuersatz versteuert. Hier sind die 25 % bei Kapitalerträgen dann >schon besser.
Anmerkung: der gewerbliche Immobilienhandel wird nur dann angenommen, wenn innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren verkauft wird. (Aussage ohne Gewähr, siehe entsprechendes BFH oder BGH Urteil)
Innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist von 10 Jahren ist der Gewinn beim Immobilienverkauf immer zu versteuern, da ist es egal ob 1 oder 10 Mietimmobilien oder privat oder gewerblich verkauft wird. Darum heißt es ja auch Spekulationsfrist.
Das sehe ich auch so, allerdings wird dann neben der Einkommensteuer auf die Gewinne auch noch Gewerbesteuer fällig (und demnächst womöglich eine "Bodengewinnzusatzsteuer" oder so ähnlich).
Zitat von Energiefuchs am 17. Juli 2019, 18:09 UhrZitat von Fitzi am 16. Juli 2019, 7:29 UhrJa das stimmt in eingeschränkter Form, spätesten nach Verkauf der dritten Immobilie unterstellt das Finanzamt einen gewerblichen >Immobilienhandel und das wird mit dem regulären Einkommenssteuersatz versteuert. Hier sind die 25 % bei Kapitalerträgen dann >schon besser.
Anmerkung: der gewerbliche Immobilienhandel wird nur dann angenommen, wenn innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren verkauft wird. (Aussage ohne Gewähr, siehe entsprechendes BFH oder BGH Urteil)
Innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist von 10 Jahren ist der Gewinn beim Immobilienverkauf immer zu versteuern, da ist es egal ob 1 oder 10 Mietimmobilien oder privat oder gewerblich verkauft wird. Darum heißt es ja auch Spekulationsfrist.
Das sehe ich auch so, allerdings wird dann neben der Einkommensteuer auf die Gewinne auch noch Gewerbesteuer fällig (und demnächst womöglich eine "Bodengewinnzusatzsteuer" oder so ähnlich).
Zitat von Lex am 22. Januar 2020, 8:13 UhrDie meisten hier werden ihre Immobilien wohl als Privatperson besitzen. Ich selbst habe meine Wohnungen bisher auch nur als Privatperson gekauft. Derzeit gehe ich bei mir nicht davon aus das ich eine meiner Wohungen in der Zukunft verkaufen werde. Falls dies doch geschieht dann verkaufe ich natürlich so, dass ich nicht in den gewerblichen Bereich hineinkomme.
Dennoch kann der gewerbliche Besitz von Immobilien recht interesant sein. Ich habe es für mich noch nicht entschieden, sollte ich aber in der Zukunft weitere Immobilien stark zu kaufen, dann werde ich wohl vorher eine GmbH gründen und die Immobilien gewerblich kaufen. Es entstehen für mich hier deutliche Vorteile hinsichtlich der Besteuerung.
Die meisten hier werden ihre Immobilien wohl als Privatperson besitzen. Ich selbst habe meine Wohnungen bisher auch nur als Privatperson gekauft. Derzeit gehe ich bei mir nicht davon aus das ich eine meiner Wohungen in der Zukunft verkaufen werde. Falls dies doch geschieht dann verkaufe ich natürlich so, dass ich nicht in den gewerblichen Bereich hineinkomme.
Dennoch kann der gewerbliche Besitz von Immobilien recht interesant sein. Ich habe es für mich noch nicht entschieden, sollte ich aber in der Zukunft weitere Immobilien stark zu kaufen, dann werde ich wohl vorher eine GmbH gründen und die Immobilien gewerblich kaufen. Es entstehen für mich hier deutliche Vorteile hinsichtlich der Besteuerung.
