Finanzierte Immobilie in Nettovermögen berücksichtigen
Zitat von Mysterion am 16. März 2021, 21:33 UhrHallo,
Mich würde interessieren, wie man als Immobilienbesitzer am besten sein Gesamtnettovermögen berechnet. V.a. wenn es sich um eine finanzierte Immobilie (100%) handelt.
Bisher habe ich schlicht mein Wertpapierdepot plus Barvermögen addiert, ab und zu noch per 4% Regel geschaut wie viel ich longterm ab sofort entnehmen könnte und ich hatte einen Überblick.
Kommt nun eine finanzierte Immobilie mit ins Spiel wird es etwas schwieriger.
Durch die Kaufnebenkosten habe ich ja zunächst Ausgaben, dagegen ab Kauf laufende Mieteinnahmen.
Der Anteil der Tilgung der Rate an die Bank ist Vemögensaufbau das ist klar, nur wie komme ich in der Konstellation auf mein aktuelles Nettovermögen?
Summe der geleistete Tilgungszahlungen plus Depotwert? Aktuellen Marktpreis alle paar Jahre schätzen und dann den bereits getilgten Teil anteilig bewerten?
Wie gehen die Immobilieninvestoren, die nebenher auch noch ein Wertpapierdepot haben damit um?
Wird letztlich wohl auf eine schätzen rauslaufen befürchte ich.
Hallo,
Mich würde interessieren, wie man als Immobilienbesitzer am besten sein Gesamtnettovermögen berechnet. V.a. wenn es sich um eine finanzierte Immobilie (100%) handelt.
Bisher habe ich schlicht mein Wertpapierdepot plus Barvermögen addiert, ab und zu noch per 4% Regel geschaut wie viel ich longterm ab sofort entnehmen könnte und ich hatte einen Überblick.
Kommt nun eine finanzierte Immobilie mit ins Spiel wird es etwas schwieriger.
Durch die Kaufnebenkosten habe ich ja zunächst Ausgaben, dagegen ab Kauf laufende Mieteinnahmen.
Der Anteil der Tilgung der Rate an die Bank ist Vemögensaufbau das ist klar, nur wie komme ich in der Konstellation auf mein aktuelles Nettovermögen?
Summe der geleistete Tilgungszahlungen plus Depotwert? Aktuellen Marktpreis alle paar Jahre schätzen und dann den bereits getilgten Teil anteilig bewerten?
Wie gehen die Immobilieninvestoren, die nebenher auch noch ein Wertpapierdepot haben damit um?
Wird letztlich wohl auf eine schätzen rauslaufen befürchte ich.
Zitat von Cricetus am 16. März 2021, 22:02 UhrMein Ansatz:
Immobilie einmal im Jahr Bewerten (z.B. mit Scoperty)
Davon 90% als Wert ansetzen. Ist mein Ansatz, deckt sich etwa mit der Summe die eine Bank beleihen würde.
Von diesem Wert Beleihung und Vorfälligkeitsentschädigung abziehen.
Mein Ansatz:
Immobilie einmal im Jahr Bewerten (z.B. mit Scoperty)
Davon 90% als Wert ansetzen. Ist mein Ansatz, deckt sich etwa mit der Summe die eine Bank beleihen würde.
Von diesem Wert Beleihung und Vorfälligkeitsentschädigung abziehen.
Zitat von TheWanderer am 16. März 2021, 22:47 UhrNettovermögen einer vermieteten Immobilie ist einfach Marktwert der Immobilie abzgl. Restschuld. Bei 10 Jahren Haltezeit gilt nach bisheriger Rechtslage: Wert vor Steuern = Wert nach Steuern, an der Stelle sogar einfacher als bei Wertpapieren. Marktwert kann man dafür nur schätzen. Bei mir gibts in der WEG und Nachbarschaft einige ähnliche Objekte, meine Quelle sind daher Gespräche mit Nachbarn und Verwalter (Tipp: Beirat in der WEG werden, will meist keiner machen, ist aber kaum Aufwand und stellt Kontakte her). Real gezahlte Preise stimmen hier ganz gut mit den Angaben von Immoportalen überein.
Miete, Tilgung, laufende Kosten usw. sind nur interessant für Rendite und Cashflowrechnungen, nicht fürs Vermögen. Das rechne ich mir nicht dauernd aus. Langfristig soll die Immo mehr Diversifizierung bringen, muss darum auch nicht die Renditen von Aktien-ETFs liefern. Tut sie dank der Preisentwicklung zwar bisher, für Prognosen würde ich aber immer mit realer Preisentwicklung von 0% ausgehn.
Nettovermögen einer vermieteten Immobilie ist einfach Marktwert der Immobilie abzgl. Restschuld. Bei 10 Jahren Haltezeit gilt nach bisheriger Rechtslage: Wert vor Steuern = Wert nach Steuern, an der Stelle sogar einfacher als bei Wertpapieren. Marktwert kann man dafür nur schätzen. Bei mir gibts in der WEG und Nachbarschaft einige ähnliche Objekte, meine Quelle sind daher Gespräche mit Nachbarn und Verwalter (Tipp: Beirat in der WEG werden, will meist keiner machen, ist aber kaum Aufwand und stellt Kontakte her). Real gezahlte Preise stimmen hier ganz gut mit den Angaben von Immoportalen überein.
Miete, Tilgung, laufende Kosten usw. sind nur interessant für Rendite und Cashflowrechnungen, nicht fürs Vermögen. Das rechne ich mir nicht dauernd aus. Langfristig soll die Immo mehr Diversifizierung bringen, muss darum auch nicht die Renditen von Aktien-ETFs liefern. Tut sie dank der Preisentwicklung zwar bisher, für Prognosen würde ich aber immer mit realer Preisentwicklung von 0% ausgehn.
Zitat von exitus2022 am 17. März 2021, 11:07 UhrZitat von Mysterion am 16. März 2021, 21:33 UhrMich würde interessieren, wie man als Immobilienbesitzer am besten sein Gesamtnettovermögen berechnet. V.a. wenn es sich um eine finanzierte Immobilie (100%) handelt.
...
hmmm.....
wozu denn?
(solange es keine Vermögenssteuer gibt)entscheidend ist nur:
- der aktuelle Cash-Flow = Miete(rsparnis) abzüglich Zinsen, laufenden Kosten und Tilgung bzw. v.a. bei Neubauten Abschreibung
- das am Ende der Zinsbindungsfrist der Wert (deutlich) höher ist als die Restschuld!
wie ja auch (nach RE) mir bei meinem Aktiendepot die Höhe und Verlässlichkeit der Dividendenausschüttungen wichtiger sind als das erratische Auf und Ab der Kurse ...
Zitat von Mysterion am 16. März 2021, 21:33 UhrMich würde interessieren, wie man als Immobilienbesitzer am besten sein Gesamtnettovermögen berechnet. V.a. wenn es sich um eine finanzierte Immobilie (100%) handelt.
...
hmmm.....
wozu denn?
(solange es keine Vermögenssteuer gibt)
entscheidend ist nur:
- der aktuelle Cash-Flow = Miete(rsparnis) abzüglich Zinsen, laufenden Kosten und Tilgung bzw. v.a. bei Neubauten Abschreibung
- das am Ende der Zinsbindungsfrist der Wert (deutlich) höher ist als die Restschuld!
wie ja auch (nach RE) mir bei meinem Aktiendepot die Höhe und Verlässlichkeit der Dividendenausschüttungen wichtiger sind als das erratische Auf und Ab der Kurse ...
Zitat von Cricetus am 17. März 2021, 11:51 UhrBei mir: Abschätzen der Vermögensverteilung in verschiedenen Töpfen.
Wie viel Immobilien, wie viel Aktien...
Ich nutze die Kennzahl um festzustellen wohin die Sparraten fließen sollen.
Bei mir: Abschätzen der Vermögensverteilung in verschiedenen Töpfen.
Wie viel Immobilien, wie viel Aktien...
Ich nutze die Kennzahl um festzustellen wohin die Sparraten fließen sollen.
Zitat von Mysterion am 17. März 2021, 15:00 UhrZitat von exit-tbd am 17. März 2021, 11:07 UhrZitat von Mysterion am 16. März 2021, 21:33 UhrMich würde interessieren, wie man als Immobilienbesitzer am besten sein Gesamtnettovermögen berechnet. V.a. wenn es sich um eine finanzierte Immobilie (100%) handelt.
...
hmmm.....
wozu denn?
(solange es keine Vermögenssteuer gibt)entscheidend ist nur:
- der aktuelle Cash-Flow = Miete(rsparnis) abzüglich Zinsen, laufenden Kosten und Tilgung bzw. v.a. bei Neubauten Abschreibung
- das am Ende der Zinsbindungsfrist der Wert (deutlich) höher ist als die Restschuld!
wie ja auch (nach RE) mir bei meinem Aktiendepot die Höhe und Verlässlichkeit der Dividendenausschüttungen wichtiger sind als das erratische Auf und Ab der Kurse ...
Muss ja wissen ab wann ich "firen" kann 😉
Zitat von exit-tbd am 17. März 2021, 11:07 UhrZitat von Mysterion am 16. März 2021, 21:33 UhrMich würde interessieren, wie man als Immobilienbesitzer am besten sein Gesamtnettovermögen berechnet. V.a. wenn es sich um eine finanzierte Immobilie (100%) handelt.
...
hmmm.....
wozu denn?
(solange es keine Vermögenssteuer gibt)entscheidend ist nur:
- der aktuelle Cash-Flow = Miete(rsparnis) abzüglich Zinsen, laufenden Kosten und Tilgung bzw. v.a. bei Neubauten Abschreibung
- das am Ende der Zinsbindungsfrist der Wert (deutlich) höher ist als die Restschuld!
wie ja auch (nach RE) mir bei meinem Aktiendepot die Höhe und Verlässlichkeit der Dividendenausschüttungen wichtiger sind als das erratische Auf und Ab der Kurse ...
Muss ja wissen ab wann ich "firen" kann 😉
Zitat von Andre am 28. März 2021, 8:28 UhrAm Ende des Tages ist es tatsächlich eine Schätzfrage:
- Wert der Immobilie schätzen (Was würde man bei Verkauf der Immobilie erzielen ist ein möglicher Schätzwert. Ein möglicher anderer Schätzwert ist der Wert, den die Bank der Immobilie beimisst. Im Ergebnis ist es dann am Ende des Tages eine Frage der Bandbreite.)
- Wenn man es für sich braucht würde ich die mögliche Bandbreite bei der Vemögensdarstellung abbilden z.B. Höchstwert = gefühlter maximaler Verkaufspreis oder Preiseinschätzung vom Makler und Mindestwert = Wert gemäß Berechnung der Bank. Da ich ein Aktienmensch bin haben wir nur eine selbstgenutzte Immobilie. Die Wertdifferenz bei unserer selbstgenutzten Immobilie beträgt 100 % zwischen Wert der Bank von X und maximaler geschätzter Verkaufspreis von 2 X.
- Subtrahiert man von diesen WErten die Schulden erhält man den Nettowert.
Bei großen Immobilieninvestoren sehe ich, dass sie immer mit einem Wert arbeiten. Meist wird die Multiplikatormethode angewendet mit konservativen Multiplikatoren. Wobei gerade die Immobilieninvestoren, die nach wie vor aus ihrer Sicht gute Objekte finden einen Step up vornehmen und die Beleihungswerte voll ausreizen, um die weiteren Immobilieninvestitionsmöglichkeiten vorzunehmen.
Am Ende des Tages ist es tatsächlich eine Schätzfrage:
- Wert der Immobilie schätzen (Was würde man bei Verkauf der Immobilie erzielen ist ein möglicher Schätzwert. Ein möglicher anderer Schätzwert ist der Wert, den die Bank der Immobilie beimisst. Im Ergebnis ist es dann am Ende des Tages eine Frage der Bandbreite.)
- Wenn man es für sich braucht würde ich die mögliche Bandbreite bei der Vemögensdarstellung abbilden z.B. Höchstwert = gefühlter maximaler Verkaufspreis oder Preiseinschätzung vom Makler und Mindestwert = Wert gemäß Berechnung der Bank. Da ich ein Aktienmensch bin haben wir nur eine selbstgenutzte Immobilie. Die Wertdifferenz bei unserer selbstgenutzten Immobilie beträgt 100 % zwischen Wert der Bank von X und maximaler geschätzter Verkaufspreis von 2 X.
- Subtrahiert man von diesen WErten die Schulden erhält man den Nettowert.
Bei großen Immobilieninvestoren sehe ich, dass sie immer mit einem Wert arbeiten. Meist wird die Multiplikatormethode angewendet mit konservativen Multiplikatoren. Wobei gerade die Immobilieninvestoren, die nach wie vor aus ihrer Sicht gute Objekte finden einen Step up vornehmen und die Beleihungswerte voll ausreizen, um die weiteren Immobilieninvestitionsmöglichkeiten vorzunehmen.
Zitat von Mysterion am 4. Mai 2021, 10:50 UhrWie geht ihr denn dann vor wenn ihr euren FIRE-Termin berechnen wollt? Also den Zeitpunkt, ab dem ihr euren Wunschbetrag angespart habt?
Bisher war das einfach, Sparratenrechner ausgefüllt und ich wusste wann es ca. so weit ist.
Nun hab ich nach dem Wohnungskauf zwar eine Wohnung, die ist aber zu 100% finanziert und wird nach und nach getilgt. Die EK-Rendite liegt hierbei bei knapp 30% p.a. Nur wie komme ich nun in der Kombination auf mein FIRE Datum?
Zur Bewertung des aktuellen Vermögens wurde ja einiges geschrieben, ich weiß nur nicht wie ich es in der Praxis wirklich unsetzen soll.
Ich denke zwei separate Rechnungen machen Sinn, einmal das normale ETF-Portfolio betrachten und einmal den Immobilienbestand nehmen und anhand Tilgung und Inflationsgewinne des finanzierten Sachwerts Immobilie den zukünftigen Wert projizieren. Und dann eben zusammenrechnen.
Gerne noch weiteren Input 🙂
Wie geht ihr denn dann vor wenn ihr euren FIRE-Termin berechnen wollt? Also den Zeitpunkt, ab dem ihr euren Wunschbetrag angespart habt?
Bisher war das einfach, Sparratenrechner ausgefüllt und ich wusste wann es ca. so weit ist.
Nun hab ich nach dem Wohnungskauf zwar eine Wohnung, die ist aber zu 100% finanziert und wird nach und nach getilgt. Die EK-Rendite liegt hierbei bei knapp 30% p.a. Nur wie komme ich nun in der Kombination auf mein FIRE Datum?
Zur Bewertung des aktuellen Vermögens wurde ja einiges geschrieben, ich weiß nur nicht wie ich es in der Praxis wirklich unsetzen soll.
Ich denke zwei separate Rechnungen machen Sinn, einmal das normale ETF-Portfolio betrachten und einmal den Immobilienbestand nehmen und anhand Tilgung und Inflationsgewinne des finanzierten Sachwerts Immobilie den zukünftigen Wert projizieren. Und dann eben zusammenrechnen.
Gerne noch weiteren Input 🙂
Zitat von TheWanderer am 4. Mai 2021, 13:14 UhrHallo @mysterion, zu deinem konkreten Fall kann man wenig schreiben, weil wesentliche Infos fehlen (z.B. Eigennutzung oder Vermietung, Zeitraum bis vollständige Tilgung). Der Rechner ist grundsätzlich für einfache Fälle, einen öffentlichen Fire-Rechner mit Immobilien (oder auch Rentenversicherung) kenne ich nicht. Du kannst höchstens deine Immobilie in das Korsett des Rechners pressen, da es sowieso nur eine Pi*Daumen Rechnung ist, macht das einen gewissen Sinn.
Ich habe eine eigengenutzte und eine vermietete Immobilie und mache es so: Die eigengenutzte Immobilie fließt nur indirekt über die geringeren Wohnungkosten in die Rechnung ein. Den Verkaufswert berücksichtige ich nicht, da sie voraussichtlich noch sehr lange genutzt wird und der Verkaufswert für mich eine "Notreserve" ist, die ich nicht in Fire-Rechnungen übernehme. Der Immobilienwert der vermiteten Immo abzüglich Kreditbetrag kommt beim Rechner ins Vermögen dazu, dazu nehme ich die langfristig errechnte Realrenditewert der Immo und mittele sie anteilig mit der Rendite meines Aktiendepots.
Bei mir weckt die Aussage "30% EK-Rendite p.a." Zweifel, ob du für deine Immobilie schon eine realistische erwartete Langfrist-Renditerechnung gemacht hast. Die fantastischen EK-Renditen zu Beginn der Laufzeit relativieren sich durch die negative EK-Rendite im Kaufjahr (Kaufnebenkosten), den geringeren Hebel bei höherem Tilgungsanteil in späteren Jahren und das Hebelrisiko bei noch hohem Kredit. Wenn du dann noch realistisch über eine fiktive Laufzeit rechnest, mit ausreichend Instandhaltung, gemitteltem Mietausfall und Leerstand (bei Vermietung), Wertentwicklung in Höhe der Inflation usw., kommst du vermutlich eher auf einen Wert zwischen 0% und 5% Realrendite. Ich kann dir dafür das Rechentool von Gerd Kommer empfehlen, setzt aber Kauf des (sehr guten) Buchs Kaufen oder Mieten voraus.
Hallo @mysterion, zu deinem konkreten Fall kann man wenig schreiben, weil wesentliche Infos fehlen (z.B. Eigennutzung oder Vermietung, Zeitraum bis vollständige Tilgung). Der Rechner ist grundsätzlich für einfache Fälle, einen öffentlichen Fire-Rechner mit Immobilien (oder auch Rentenversicherung) kenne ich nicht. Du kannst höchstens deine Immobilie in das Korsett des Rechners pressen, da es sowieso nur eine Pi*Daumen Rechnung ist, macht das einen gewissen Sinn.
Ich habe eine eigengenutzte und eine vermietete Immobilie und mache es so: Die eigengenutzte Immobilie fließt nur indirekt über die geringeren Wohnungkosten in die Rechnung ein. Den Verkaufswert berücksichtige ich nicht, da sie voraussichtlich noch sehr lange genutzt wird und der Verkaufswert für mich eine "Notreserve" ist, die ich nicht in Fire-Rechnungen übernehme. Der Immobilienwert der vermiteten Immo abzüglich Kreditbetrag kommt beim Rechner ins Vermögen dazu, dazu nehme ich die langfristig errechnte Realrenditewert der Immo und mittele sie anteilig mit der Rendite meines Aktiendepots.
Bei mir weckt die Aussage "30% EK-Rendite p.a." Zweifel, ob du für deine Immobilie schon eine realistische erwartete Langfrist-Renditerechnung gemacht hast. Die fantastischen EK-Renditen zu Beginn der Laufzeit relativieren sich durch die negative EK-Rendite im Kaufjahr (Kaufnebenkosten), den geringeren Hebel bei höherem Tilgungsanteil in späteren Jahren und das Hebelrisiko bei noch hohem Kredit. Wenn du dann noch realistisch über eine fiktive Laufzeit rechnest, mit ausreichend Instandhaltung, gemitteltem Mietausfall und Leerstand (bei Vermietung), Wertentwicklung in Höhe der Inflation usw., kommst du vermutlich eher auf einen Wert zwischen 0% und 5% Realrendite. Ich kann dir dafür das Rechentool von Gerd Kommer empfehlen, setzt aber Kauf des (sehr guten) Buchs Kaufen oder Mieten voraus.
Zitat von exitus2022 am 4. Mai 2021, 18:24 UhrZitat von Mysterion am 4. Mai 2021, 10:50 UhrWie geht ihr denn dann vor wenn ihr euren FIRE-Termin berechnen wollt? Also den Zeitpunkt, ab dem ihr euren Wunschbetrag angespart habt?
...
entscheidend ist (für mich) nicht ein Wunschbetrag - sondern ein Wunschertrag!
und den sehe (netto) ich in der Jahressteuerbescheinigung, wenn ich von den Bruttodividenden die Steuern sowie - bei freiwilliger GKV - die entsprechenden Prozente für die KV abziehe ...
wobei ich ggfs. den Anteil des Vermögens mit einkalkuliere/auf XY x 12 Monatsraten verteile, der bis Rentenbeginn aus meiner Sicht verzehrt werden kann, ohne dass Altersarmut droht ...eine Immobilie würde in den Wunschertrag nur insofern einfließen, als ich als Mieter ausreichend Budget für die Miete brauche - was beim (ab)bezahlten Eigenheim entfällt
(also wegen der dann niedrigeren laufenden Kosten!)
Zitat von Mysterion am 4. Mai 2021, 10:50 UhrWie geht ihr denn dann vor wenn ihr euren FIRE-Termin berechnen wollt? Also den Zeitpunkt, ab dem ihr euren Wunschbetrag angespart habt?
...
entscheidend ist (für mich) nicht ein Wunschbetrag - sondern ein Wunschertrag!
und den sehe (netto) ich in der Jahressteuerbescheinigung, wenn ich von den Bruttodividenden die Steuern sowie - bei freiwilliger GKV - die entsprechenden Prozente für die KV abziehe ...
wobei ich ggfs. den Anteil des Vermögens mit einkalkuliere/auf XY x 12 Monatsraten verteile, der bis Rentenbeginn aus meiner Sicht verzehrt werden kann, ohne dass Altersarmut droht ...
eine Immobilie würde in den Wunschertrag nur insofern einfließen, als ich als Mieter ausreichend Budget für die Miete brauche - was beim (ab)bezahlten Eigenheim entfällt
(also wegen der dann niedrigeren laufenden Kosten!)
Zitat von Sparschwein am 5. Mai 2021, 10:00 UhrZitat von Mysterion am 16. März 2021, 21:33 UhrHallo,
Mich würde interessieren, wie man als Immobilienbesitzer am besten sein Gesamtnettovermögen berechnet. V.a. wenn es sich um eine finanzierte Immobilie (100%) handelt.
Bisher habe ich schlicht mein Wertpapierdepot plus Barvermögen addiert, ab und zu noch per 4% Regel geschaut wie viel ich longterm ab sofort entnehmen könnte und ich hatte einen Überblick.
Kommt nun eine finanzierte Immobilie mit ins Spiel wird es etwas schwieriger.
Hallo Mysterion,
ich verstehe deine Frage in die Richtung, dass du dein Nettovermögen ermitteln möchtest, damit du die 4% Regel darauf anwenden kannst und damit deinen FIRE Fortschritt ermitteln.
Du müsstest dir dabei noch mal anschauen von welchen Rahmenbedingungen die Trinity Studie ausgegangen ist, welche die 4% Regel ermittelt hat. Hier ist das Vermögen ausdrücklich nicht in Immobilien investiert, sondern am Aktienmarkt und die Zahl (4%) bezieht sich auf dessen historische Entwicklung.Ob du, nach Abzug aller Kosten und Rücklagen, eine Immobilie, deren Wert 500.000€ sind, für 20.000€ pro Jahr vermieten kannst (4%), kannst du dir sicher selbst beantworten. Vor allem "sicher" - (wegen der Safe Withdrawal Rate) - sprich das Risiko von Unvorhersehbarkeiten wie Mietausfällen usw. schon mit eingepreist.
Meinen Vorrednern möchte ich nicht widersprechen sondern noch zusätzliche Denkanstösse geben.
Grüsse vom Sparschwein
Zitat von Mysterion am 16. März 2021, 21:33 UhrHallo,
Mich würde interessieren, wie man als Immobilienbesitzer am besten sein Gesamtnettovermögen berechnet. V.a. wenn es sich um eine finanzierte Immobilie (100%) handelt.
Bisher habe ich schlicht mein Wertpapierdepot plus Barvermögen addiert, ab und zu noch per 4% Regel geschaut wie viel ich longterm ab sofort entnehmen könnte und ich hatte einen Überblick.
Kommt nun eine finanzierte Immobilie mit ins Spiel wird es etwas schwieriger.
Hallo Mysterion,
ich verstehe deine Frage in die Richtung, dass du dein Nettovermögen ermitteln möchtest, damit du die 4% Regel darauf anwenden kannst und damit deinen FIRE Fortschritt ermitteln.
Du müsstest dir dabei noch mal anschauen von welchen Rahmenbedingungen die Trinity Studie ausgegangen ist, welche die 4% Regel ermittelt hat. Hier ist das Vermögen ausdrücklich nicht in Immobilien investiert, sondern am Aktienmarkt und die Zahl (4%) bezieht sich auf dessen historische Entwicklung.
Ob du, nach Abzug aller Kosten und Rücklagen, eine Immobilie, deren Wert 500.000€ sind, für 20.000€ pro Jahr vermieten kannst (4%), kannst du dir sicher selbst beantworten. Vor allem "sicher" - (wegen der Safe Withdrawal Rate) - sprich das Risiko von Unvorhersehbarkeiten wie Mietausfällen usw. schon mit eingepreist.
Meinen Vorrednern möchte ich nicht widersprechen sondern noch zusätzliche Denkanstösse geben.
Grüsse vom Sparschwein
Zitat von Lex am 7. Mai 2021, 17:09 UhrHi Mysterion,
ich mach das mit zwei Arten gleichzeitig und stelle beide in meiner Finanzexcel dar.
Jahresmieteinahmen x Faktor 25 (Zumindest für unsere Gegend) = Immowert
Schätzung des Kaufpreises, der jedoch nicht ständig angepasst wird.
Der Rest ist einfach Immowert - Kreditschulden.
viele Grüße
lex
Hi Mysterion,
ich mach das mit zwei Arten gleichzeitig und stelle beide in meiner Finanzexcel dar.
Jahresmieteinahmen x Faktor 25 (Zumindest für unsere Gegend) = Immowert
Schätzung des Kaufpreises, der jedoch nicht ständig angepasst wird.
Der Rest ist einfach Immowert - Kreditschulden.
viele Grüße
lex
Zitat von TheWanderer am 7. Mai 2021, 18:41 UhrZitat von Lex am 7. Mai 2021, 17:09 UhrJahresmieteinahmen x Faktor 25 (Zumindest für unsere Gegend) = Immowert
Schätzung des Kaufpreises, der jedoch nicht
Kommt in Hannover auch gut hin dein Faktor.
Zitat von Lex am 7. Mai 2021, 17:09 UhrJahresmieteinahmen x Faktor 25 (Zumindest für unsere Gegend) = Immowert
Schätzung des Kaufpreises, der jedoch nicht
Kommt in Hannover auch gut hin dein Faktor.
Zitat von Nyxpriest am 12. Mai 2021, 15:50 UhrHallo Leute!
Da mich das Thema Immobilien bekannter Weise auch umtreibt, möchte ich hier meinen Senf dazugeben.
Die Frage ist aus meiner Sicht in 3 Unterpunkte aufzugliedern:
1. Berechnung der Auswirkung einer finanzierten Immobilie auf das Nettovermögen
2. Berücksichtigung von Immobilienvermögen bei der Berechnung von passivem Einkommen (4%-Regel)
3. Wie machen das andere die sowohl Aktien als auch Immobilienvermögen besitzen?Zu 1.
Wie einige hier bereits angesprochen haben würde ich den Nettowert einer Immobilie wie folgt berechnen:"aktueller Wert" - "Stand des Kredites" = "Nettowert"
Man könnte hier noch die Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigen. Mache ich aber hier nicht, weil diese Berechnung aus meiner Sicht in Bezug auf Punkt 2 nicht sinnvoll ist. Dazu weiter unten.
Wie man den aktuellen Wert feststellt:
Dazu gibt es mehrere Möglichkeiten.
1. Der Faktor X wurde bereits erwähnt.
2. Weiters kann man einen Makler um eine Einschätzung bitten, dass ist meist sogar kostenlos.
3. Man vergleicht das eigene Objekt mit anderen ähnlichen Anzeigen auf den einschlägigen Portalen und rechnet von diesem Preis erfahrungsgemäß 5-10% runter.
Irgendwo dazwischen liegt die Wahrheit.Zu 2.
Dieser Teil ist wesentlich wichtiger, denn aus meiner Sicht ist es vollkommen unnötig Immobilienwerte in eine 4%-Regel zu verwursten, da die (passiven) Einkünfte aus Immobilienwerten mit den Einkünften aus Aktien/ETFs nicht vergleichbar sind.Die Einkünfte sind bei Immobilien nämlich wesentlich besser planbar. Habe ich einen positiven Cashflow von 50€ sind die jährlichen passiven Einkünfte aus Immobilien 600€ vor Steuer. Dabei ist es vollkommen irrelevant wie viel Geld in dieser Immobilie steckt. Dazu ein Beispiel: Ich kann 50€ Cashflow haben, aber aufgrund einer 120%-Finanzierung in diesem Objekt Netto 10.000€ Schulden haben. Gleichzeitig könnte ich auch Netto 50.000€ Vermögen in dem Objekt haben, aber ich habe einfach zu teuer eingekauft. Beide Szenarien müssen sich nicht auf den Cashflow auswirken.
Zu 3.
Ich berücksichtige mein Aktienvermögen mittels 4%-Regel und addiere das Ergebnis zu meinem monatlichen Cashflow aus den Immobilien. Berechne 25% Steuer, teile durch 12 und habe mein monatliches passives Einkommen grob berechnet.Beispiel:
100k Aktien
6k jährlicher Cashflow aus Immobilienpassives Einkommen: 4k (gem. 4%-Regel aus Aktien) + 6k (jährlicher Cashflow aus Immobilien) = 10k - 2,5k (Steuer) = 7,5k / 12 = 625€ monatliches passives Einkommen.
Grüße,
Nyxpriest
Hallo Leute!
Da mich das Thema Immobilien bekannter Weise auch umtreibt, möchte ich hier meinen Senf dazugeben.
Die Frage ist aus meiner Sicht in 3 Unterpunkte aufzugliedern:
1. Berechnung der Auswirkung einer finanzierten Immobilie auf das Nettovermögen
2. Berücksichtigung von Immobilienvermögen bei der Berechnung von passivem Einkommen (4%-Regel)
3. Wie machen das andere die sowohl Aktien als auch Immobilienvermögen besitzen?
Zu 1.
Wie einige hier bereits angesprochen haben würde ich den Nettowert einer Immobilie wie folgt berechnen:
"aktueller Wert" - "Stand des Kredites" = "Nettowert"
Man könnte hier noch die Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigen. Mache ich aber hier nicht, weil diese Berechnung aus meiner Sicht in Bezug auf Punkt 2 nicht sinnvoll ist. Dazu weiter unten.
Wie man den aktuellen Wert feststellt:
Dazu gibt es mehrere Möglichkeiten.
1. Der Faktor X wurde bereits erwähnt.
2. Weiters kann man einen Makler um eine Einschätzung bitten, dass ist meist sogar kostenlos.
3. Man vergleicht das eigene Objekt mit anderen ähnlichen Anzeigen auf den einschlägigen Portalen und rechnet von diesem Preis erfahrungsgemäß 5-10% runter.
Irgendwo dazwischen liegt die Wahrheit.
Zu 2.
Dieser Teil ist wesentlich wichtiger, denn aus meiner Sicht ist es vollkommen unnötig Immobilienwerte in eine 4%-Regel zu verwursten, da die (passiven) Einkünfte aus Immobilienwerten mit den Einkünften aus Aktien/ETFs nicht vergleichbar sind.
Die Einkünfte sind bei Immobilien nämlich wesentlich besser planbar. Habe ich einen positiven Cashflow von 50€ sind die jährlichen passiven Einkünfte aus Immobilien 600€ vor Steuer. Dabei ist es vollkommen irrelevant wie viel Geld in dieser Immobilie steckt. Dazu ein Beispiel: Ich kann 50€ Cashflow haben, aber aufgrund einer 120%-Finanzierung in diesem Objekt Netto 10.000€ Schulden haben. Gleichzeitig könnte ich auch Netto 50.000€ Vermögen in dem Objekt haben, aber ich habe einfach zu teuer eingekauft. Beide Szenarien müssen sich nicht auf den Cashflow auswirken.
Zu 3.
Ich berücksichtige mein Aktienvermögen mittels 4%-Regel und addiere das Ergebnis zu meinem monatlichen Cashflow aus den Immobilien. Berechne 25% Steuer, teile durch 12 und habe mein monatliches passives Einkommen grob berechnet.
Beispiel:
100k Aktien
6k jährlicher Cashflow aus Immobilien
passives Einkommen: 4k (gem. 4%-Regel aus Aktien) + 6k (jährlicher Cashflow aus Immobilien) = 10k - 2,5k (Steuer) = 7,5k / 12 = 625€ monatliches passives Einkommen.
Grüße,
Nyxpriest
Zitat von Frisa am 12. Mai 2021, 20:18 UhrHallo!
Ich habe das Nettovermögen meiner Immobilie mehr oder weniger immer geschätzt.
Aktueller Verkaufswert (sehr konservativ geschätzt) - Restschuld
Es ist ja fast wie bei Aktien. Du weist einfach nicht, wie hoch der Erlös sein wird, solange Du die Immo nicht verkaufst. Da eine Immobilie etwas konservativer ist als eine Aktie ist es bisschen besser abzuschätzen was man dafür bekommen kann. Und trotzdem, wissen tut man es letztendlich nicht. Vor allem wenn der Verkauf erst in ein paar Jahren (nach 10?) statt finden wird.
Ich habe entweder mit einem konservativ geschätzten Verkaufserlös mein Fire errechnet bzw. bin von einem Minimum-Verkaufspreis ausgegangen. Wenn ich diesen nicht erreichen würde bzw. erreicht hätte, würde ich die Immobilie halten und mit den Mieteinnahmen (passives Einkommen) rechnen.
Grüße,
Frisa
Hallo!
Ich habe das Nettovermögen meiner Immobilie mehr oder weniger immer geschätzt.
Aktueller Verkaufswert (sehr konservativ geschätzt) - Restschuld
Es ist ja fast wie bei Aktien. Du weist einfach nicht, wie hoch der Erlös sein wird, solange Du die Immo nicht verkaufst. Da eine Immobilie etwas konservativer ist als eine Aktie ist es bisschen besser abzuschätzen was man dafür bekommen kann. Und trotzdem, wissen tut man es letztendlich nicht. Vor allem wenn der Verkauf erst in ein paar Jahren (nach 10?) statt finden wird.
Ich habe entweder mit einem konservativ geschätzten Verkaufserlös mein Fire errechnet bzw. bin von einem Minimum-Verkaufspreis ausgegangen. Wenn ich diesen nicht erreichen würde bzw. erreicht hätte, würde ich die Immobilie halten und mit den Mieteinnahmen (passives Einkommen) rechnen.
Grüße,
Frisa
Zitat von Muslime_Frugi am 12. Mai 2021, 20:19 UhrIch denke es sind weniger als 25 % Steuern. Bei einem Programm zwischen Einkommen von da ist weniger sein. Zudem kommen noch die Abschreibung der AfA für die Wohnung dazu.
Ich denke es sind weniger als 25 % Steuern. Bei einem Programm zwischen Einkommen von da ist weniger sein. Zudem kommen noch die Abschreibung der AfA für die Wohnung dazu.
Zitat von Nyxpriest am 13. Mai 2021, 12:16 UhrHi @muslime_frugi!
25% vom Cashflow kommen garnicht so schlecht hin, da die Tilgung ja ebenfalls zu versteuern ist.
Natürlich kann das individuell schwanken. Ich habe aktuell einen Durchschnittssatz von 21%, deshalb Runde ich auch 25% auf.
Grüße,
Nyxpriest
Hi @muslime_frugi!
25% vom Cashflow kommen garnicht so schlecht hin, da die Tilgung ja ebenfalls zu versteuern ist.
Natürlich kann das individuell schwanken. Ich habe aktuell einen Durchschnittssatz von 21%, deshalb Runde ich auch 25% auf.
Grüße,
Nyxpriest
Zitat von Lex am 14. Mai 2021, 21:04 UhrWie beschrieben habe ich die 2 Methoden:
- Schätzung
- Jahresmieteinahmen * Faktor 25
- den Krediten.
Natürlich sollte dann der Wert beider Ermittlungsarten nicht zu weit auseinander liegen. Zudem dient es mir zu Steuerung. Wenn der Faktorwert zu niedrig ist, dann sind auch die Mieten zu niedrig. Ich prüfe dann wo Mietanpassungen nötig sind. Ist die Schätzung deutlich zu hoch, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass man sich reich rechnet.
Nur nochmal zur Ergänzung.
Wie beschrieben habe ich die 2 Methoden:
- Schätzung
- Jahresmieteinahmen * Faktor 25
- den Krediten.
Natürlich sollte dann der Wert beider Ermittlungsarten nicht zu weit auseinander liegen. Zudem dient es mir zu Steuerung. Wenn der Faktorwert zu niedrig ist, dann sind auch die Mieten zu niedrig. Ich prüfe dann wo Mietanpassungen nötig sind. Ist die Schätzung deutlich zu hoch, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass man sich reich rechnet.
Nur nochmal zur Ergänzung.
