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Erfahrungsbericht Immocation

Da fällt mir ein, vielleicht kannst Du mir bitte hierfür die EK Rendite unter Berücksichtigung der Opportunitätskosten ausrechnen:

Kann ich.

Wer Immobilien als Steuersparmodell kauft, der macht etwas falsch!

Das propagiert immocation permanent. Auch in deren aktueller Eigenwerbung.

Zitat von MFZ73 am 19. Mai 2020, 20:26 Uhr

Da fällt mir ein, vielleicht kannst Du mir bitte hierfür die EK Rendite unter Berücksichtigung der Opportunitätskosten ausrechnen:

Kann ich.

Und? Rechnest Du noch, oder war das mal wieder   nur heiße Luft? Kommt, spann uns nicht allzu lange auf die Folter, die anderen möchten ja auch erfahren, wie gut du rechnen kannst!

Wer Immobilien als Steuersparmodell kauft, der macht etwas falsch!

Das propagiert immocation permanent. Auch in deren aktueller Eigenwerbung.

Ich habe immer noch keine Ahnung, was in deren Werbung beworben wird. Ich kann dir aber sagen, dass man auch mit hochprofitablen Objekten super steuern sparen kann. Aber dafür muss man mehr draufhaben, als wie ein verdammter Elefant zählen zu können. 😉

 

Kann dem ganzen hier noch nicht ganz folgen. Wer günstig kauft im Verhältnis zur Miete, bekommt ne gute Rendite? Eine Wahnsinnserkenntnis, aber was hat das nun mit Immocation zu tun? Der Trick scheinen mir auch weniger Rechenkünste zu sein, und mehr gute Beziehungen, Verhandlungsgeschick, Menschenkenntnis, guter Blick für die Bausubstanz, Überblick über die Märkte, und meinetwegen auch ein gewisses Mindset, auch wenn ich den Begriff für überstrapaziert halte.

Zitat von wkrein am 19. Mai 2020, 20:55 Uhr

Und? Rechnest Du noch, oder war das mal wieder   nur heiße Luft? Kommt, spann uns nicht allzu lange auf die Folter, die anderen möchten ja auch erfahren, wie gut du rechnen kannst!

Es fehlen Angaben, wkrein, schon allein weil Du Opportunitätskosten verlangst. Lage/Karte, Baujahr, Ausstattung, Fotos, Angaben zu den letzten Sanierungen, Grundriss, Baugenehmigung, Grundstücksmarktbericht, Mietverträge, Grundbuchauszug etc. pp., denn die Berechnung der Opportunitätskosten beinhalten zwingend auch, dass man möglicherweise mit einer anderen Nutzung noch mehr Kapital aus dem Objekt ziehen könnte. Ist unwahrscheinlich, da vermutlich normale Wohn-Immo ohne alternative Nutzungsmöglichkeit, aber immerhin möglich.

Ist mir klar, interessiert Dich alles nicht, weil Du immer mit der Kurzversion agierst. Klappt auch für Dich, alles ok, aber noch lange kein Grund, mich persönlich zu beleidigen.

Meine Motivation, das hier durchzurechnen, nur weil Du das gern hättest, tendiert gegen minus Unendlich. Zumal wir an dem Punkt schon waren, siehe weiter vorne im Thread, wo ja auch nur rauskommt, dass Du kurz (ausdrücklich nicht falsch!) rechnest und ich eben etwas genauer. Das macht meine Berechnungen aber keineswegs falsch, wkrein. Dein Argument schlägt also fehl und es bringt die Diskussion keinen Millimeter weiter, wenn ich Deine Bude ausführlich berechne.

  Wer Immobilien als Steuersparmodell kauft, der macht etwas falsch!Das propagiert immocation permanent. Auch in deren aktueller Eigenwerbung.

Ich habe immer noch keine Ahnung, was in deren Werbung beworben wird.

Not my problem.

Ich kann dir aber sagen, dass man auch mit hochprofitablen Objekten super steuern sparen kann. Aber dafür muss man mehr draufhaben, als wie ein verdammter Elefant zählen zu können. 😉

Ist bekannt, habe ich.

Zitat von TheWanderer am 19. Mai 2020, 20:57 Uhr

Wer günstig kauft im Verhältnis zur Miete, bekommt ne gute Rendite?

Grundsätzlich ja. Aber nur mal so zwischendurch - was ist das denn Deiner Meinung nach für ein Objekt, das wkrein als Beispiel genannt hat? Lage in der Stadt nur ganz grob (kann man ohne Kenntnis der speziellen Stadt einordnen)? Durchschnittliches Einkommen der Mieter?

Wie? Dazu hat er keine Angaben gemacht?

Doch. Hat er.

Zitat von MFZ73 am 19. Mai 2020, 23:51 Uhr
Zitat von TheWanderer am 19. Mai 2020, 20:57 Uhr

Wer günstig kauft im Verhältnis zur Miete, bekommt ne gute Rendite?

Grundsätzlich ja. Aber nur mal so zwischendurch - was ist das denn Deiner Meinung nach für ein Objekt, das wkrein als Beispiel genannt hat? Lage in der Stadt nur ganz grob (kann man ohne Kenntnis der speziellen Stadt einordnen)? Durchschnittliches Einkommen der Mieter?

Wie? Dazu hat er keine Angaben gemacht?

Doch. Hat er.

Ich habe in diesen Preisregionen keinerlei Markterfahrung und plane nicht das zu ändern. 🙂

Der Durchschnittsmieter zahlt 230€ kalt, Einkommen dürfte nicht wesentlich über Grundsicherung liegen. Da gibts aber zig Möglichkeiten. Könnte ein ehemaliges Hotel sein, das vor Kernsanierung noch eine Weile als Flüchtlingsunterkunft genutzt wird, mit auslaufender Belegungszusage. Oder eine Unterkunft für rumänische Fleischereiarbeiter. Falls man annimmt, dass es normal große Wohnungen von im Schnitt 50-60qm sind, als qm-Miete von 3,8 bis 4,5, dann könnte es auch einer dieser hellen Flecken sein: https://www.zeit.de/wirtschaft/2019-11/mietpreise-steigerung-mietspiegel-wohnungsnot-gemeinden

Bei 14 Parteien tippe ich auf 3 Stockwerke à 4 Wohneinheiten + 2 im Dachgeschoss. Bleiben wir bei 50-60qm, sind wir mit Gemeinschaftsflächen bei gut 250qm Gebäudefläche, Grundstück dann 500qm aufwärts. Falls die Angabe Marktwert 425.000 stimmt, also knapp 1000€ qm-Preis, Grundstückswert dann 3stellig. Was jede bessere Stadtlage zuverlässig ausschließt.

Dein Tipp?

 

Na, siehste, geht doch. So ein Objekt scheidet als bequeme AV also schon mal aus, das steuert sich nicht vom Sessel aus, was auch den geringen Kaufpreis erklärt - der Vorbesitzer wollte es vermutlich einfach loswerden, weil das Objekt zur Belastung wurde. Der Liegenschaftszins für solche Objekte/Lagen ist normalerweise auch überdurchschnittlich, was das erhöhte Risiko widerspiegelt, ergo muss die Bude bei Vollvermietung auch die erhöhte Mietrendite einspielen. Wer den Mehraufwand nicht betreiben will - oder kann - ist mit anderen Objekten besser dran.

Für wkrein ist das trotzdem lukrativ und der rechnet auch nicht bis zum Liegenschaftszins, weil er das Risiko kennt bzw. aus Erfahrung einschätzen und händeln kann. Laien können das nicht. Die sehen drei Zahlen, hacken die in den Taschenrechner und freuen sich 'n Ast, dass sie 9% Rendite vor Kosten oder je nach Belieben 10, 20, 30 oder auch 100% EK-Quote erreichen und damit den Aktienmarkt geschlagen haben. Was natürlich Blödsinn ist, aber die rechnen so.

Dazu kommt: er kauft das Objekt komplett selbst, hat also kein Theater mit Eigentümerversammlungen. Wenn man als Einsteiger 3 Appartements in verschiedenen ETG's kauft, kann man in keiner ETG allein über die Instandhaltung/Sanierung entscheiden und wenn einem anderen Miteigentümer die Luft ausgeht, zahlt man im schlimmsten Fall für die Luftpumpe mit. Das Risiko schließt er aus, weil er den Kasten komplett kauft.

Last not least noch meine Lieblingsszene "Standortanalyse per Weber-Grill" von Immocation, lustigerweise exakt aus der Video-Reihe, die wkrein empfohlen hat:

https://youtu.be/5h2QU6UWAK4?t=855

Wenig später wird Alex dann empfohlen, eine Wohnung im sanierungsbedürftigen Haus zu kaufen, um so an die anderen Eigentümer heranzukommen, mit dem Ziel, deren Wohnungen ebenfalls aufzukaufen, Zitat:" ... und kaufst die Buden." https://youtu.be/5h2QU6UWAK4?t=894

Ich würde an der Stelle aber definitiv nicht dazu raten, dort eine ETW in einem nicht sanierten Haus zu kaufen, sondern sich sofort um Objekte zu kümmern, die komplett zu haben sind, wenn die Sanierung offenkundig ansteht. Wenn die anderen Eigentümer nämlich - warum auch immer - nicht verkaufen können oder wollen, bremsen die einen ggflls. bei der Sanierung aus, d.h., man kann den Mehrwert nicht heben. Das ist ein reales Risiko, das Investoren wie wkrein aktiv umgehen.

Zitat von MFZ73 am 20. Mai 2020, 12:30 Uhr

Na, siehste, geht doch.

Das Objekt hat eine rechnerisch gute Rendite. Ob und für wen das nun ein geeignetes Investment ist, hängt von vielen weiteren Unbekannten ab. Etwas anderes habe ich nicht behauptet. 🙂

Zitat von TheWanderer am 19. Mai 2020, 20:57 Uhr

Kann dem ganzen hier noch nicht ganz folgen. Wer günstig kauft im Verhältnis zur Miete, .......... Der Trick scheinen mir auch weniger Rechenkünste zu sein, und mehr gute Beziehungen, Verhandlungsgeschick, Menschenkenntnis, guter Blick für die Bausubstanz, Überblick über die Märkte, und meinetwegen auch ein gewisses Mindset, auch wenn ich den Begriff für überstrapaziert halte.

Und genau dafür sind solche Coachings gedacht.

Zitat von TheWanderer am 20. Mai 2020, 7:39 Uhr
Zitat von MFZ73 am 19. Mai 2020, 23:51 Uhr
Zitat von TheWanderer am 19. Mai 2020, 20:57 Uhr

Wer günstig kauft im Verhältnis zur Miete, bekommt ne gute Rendite?

Grundsätzlich ja. Aber nur mal so zwischendurch - was ist das denn Deiner Meinung nach für ein Objekt, das wkrein als Beispiel genannt hat? Lage in der Stadt nur ganz grob (kann man ohne Kenntnis der speziellen Stadt einordnen)? Durchschnittliches Einkommen der Mieter?

Wie? Dazu hat er keine Angaben gemacht?

Doch. Hat er.

Ich habe in diesen Preisregionen keinerlei Markterfahrung und plane nicht das zu ändern. 🙂

Das ist noch eine meiner billigsten Objekte. Meistens kaufe ich zwischen 1-2 Mio ein. Den Kleinkram nehme ich als Beifang mit, der tut nicht weh.

Der Durchschnittsmieter zahlt 230€ kalt, Einkommen dürfte nicht wesentlich über Grundsicherung liegen. Da gibts aber zig Möglichkeiten. Könnte ein ehemaliges Hotel sein, das vor Kernsanierung noch eine Weile als Flüchtlingsunterkunft genutzt wird, mit auslaufender Belegungszusage. Oder eine Unterkunft für rumänische Fleischereiarbeiter. Falls man annimmt, dass es normal große Wohnungen von im Schnitt 50-60qm sind, als qm-Miete von 3,8 bis 4,5, dann könnte es auch einer dieser hellen Flecken sein: https://www.zeit.de/wirtschaft/2019-11/mietpreise-steigerung-mietspiegel-wohnungsnot-gemeinden

Bei 14 Parteien tippe ich auf 3 Stockwerke à 4 Wohneinheiten + 2 im Dachgeschoss. Bleiben wir bei 50-60qm, sind wir mit Gemeinschaftsflächen bei gut 250qm Gebäudefläche, Grundstück dann 500qm aufwärts. Falls die Angabe Marktwert 425.000 stimmt, also knapp 1000€ qm-Preis, Grundstückswert dann 3stellig. Was jede bessere Stadtlage zuverlässig ausschließt.

Dein Tipp?

 

Die Bude ist tatsächlich zu billig vermietet, da werden die Mieten so wie es geht angepasst. Es ist kein ehemaliges Hotel, und ebensowenig eine Behausung für Osteuropäische Wanderarbeiter. Eine Kernsanierung ist ebensowenig nötig. Bei einem Mieterwechsel könnte man mal renovieren, das mache ich aber sowieso immer. Es ist zwar kein tiefroter Ort in der Zeit Karte, aber eben auch kein heller Fleck, sondern ein schönes Orange. Das Grundstück hat knappe 800 qm und liegt direkt im Ort. Kneipen, Bäcker, Restaurants und Banken sind keine 5 Gehminuten entfernt.

Zitat von MFZ73 am 20. Mai 2020, 12:30 Uhr

Na, siehste, geht doch. So ein Objekt scheidet als bequeme AV also schon mal aus, das steuert sich nicht vom Sessel aus, was auch den geringen Kaufpreis erklärt - der Vorbesitzer wollte es vermutlich einfach loswerden, weil das Objekt zur Belastung wurde. Der Liegenschaftszins für solche Objekte/Lagen ist normalerweise auch überdurchschnittlich, was das erhöhte Risiko widerspiegelt, ergo muss die Bude bei Vollvermietung auch die erhöhte Mietrendite einspielen. Wer den Mehraufwand nicht betreiben will - oder kann - ist mit anderen Objekten besser dran.

Wie ich weiter oben schon schrieb: wer keinen Aufwand will, muss sich mit sehr wenig Rendite begnügen (Ärztemodell). Wer eine höhere Rendite möchte, muss mehr Aufwand betreiben.

Für wkrein ist das trotzdem lukrativ und der rechnet auch nicht bis zum Liegenschaftszins, weil er das Risiko kennt bzw. aus Erfahrung einschätzen und händeln kann. Laien können das nicht. Die sehen drei Zahlen, hacken die in den Taschenrechner und freuen sich 'n Ast, dass sie 9% Rendite vor Kosten oder je nach Belieben 10, 20, 30 oder auch 100% EK-Quote erreichen und damit den Aktienmarkt geschlagen haben. Was natürlich Blödsinn ist, aber die rechnen so.

Dazu kommt: er kauft das Objekt komplett selbst, hat also kein Theater mit Eigentümerversammlungen. Wenn man als Einsteiger 3 Appartements in verschiedenen ETG's kauft, kann man in keiner ETG allein über die Instandhaltung/Sanierung entscheiden und wenn einem anderen Miteigentümer die Luft ausgeht, zahlt man im schlimmsten Fall für die Luftpumpe mit. Das Risiko schließt er aus, weil er den Kasten komplett kauft.

Absolut richtig! Ich halte aus diesem Grund tatsächlich nur eine einzige ETW. Beim Rest bin ich der Kapitän und entscheide, ob und was gemacht wird. Das kann ich auch nur empfehlen, da der Kopfschmerzfaktor bei ETG's mörderisch ist. Aber wenn der Preis stimmt, nehme ich gerne auch Eigentumswohnungen mit (wobei ich diese eher schnell wieder verkaufe).

Ich würde an der Stelle aber definitiv nicht dazu raten, dort eine ETW in einem nicht sanierten Haus zu kaufen, sondern sich sofort um Objekte zu kümmern, die komplett zu haben sind, wenn die Sanierung offenkundig ansteht. Wenn die anderen Eigentümer nämlich - warum auch immer - nicht verkaufen können oder wollen, bremsen die einen ggflls. bei der Sanierung aus, d.h., man kann den Mehrwert nicht heben. Das ist ein reales Risiko, das Investoren wie wkrein aktiv umgehen.

Grundsächlich richtig.

Puh, wenn man euch so reden hört, hab ichs mit meiner 40-Parteien-WG + Verwalter ja gut getroffen: Keine Zahlungsausfälle, gute Handlungsfähigkeit bei nötigen Sanierungen und keine nennenswerten Quertreiber in den letzten zehn Jahren. Dazu ein netter rücksichtsvoller Mieter. Trotz all der Horrorgeschichten ging ich doch bis jetzt naiv davon aus, dass das bei mir der Regelfall sei.

Zitat von TheWanderer am 20. Mai 2020, 15:51 Uhr

Puh, wenn man euch so reden hört, hab ichs mit meiner 40-Parteien-WG + Verwalter ja gut getroffen: Keine Zahlungsausfälle, gute Handlungsfähigkeit bei nötigen Sanierungen und keine nennenswerten Quertreiber in den letzten zehn Jahren. Dazu ein netter rücksichtsvoller Mieter. Trotz all der Horrorgeschichten ging ich doch bis jetzt naiv davon aus, dass das bei mir der Regelfall sei.

Bei 200+ Mietern kann es schon mal sein, dass einer verrückt spielt. Die meisten sind aber vernünftig. Aber was die Eigentümer angeht, wird es überproportional schwieriger mit der Anzahl der Miteigentümer.

Korrektur, 40-Parteien-WEG! 40er WG stell ich mir auch schwieriger vor :mrgreen:

Zitat von wkrein am 25. November 2019, 14:51 Uhr

Also wie ich mir dachte. Viel behaupten, nichts belegen, und wenn man dann noch um etwas konkretes bittet, dann kommt der Verweis auf Google.

Ich habe privat bereits hunderte an Wohneinheiten gekauft, traue mir also durchaus zu diese auch berechnen zu können. Zumal ich damit, mit meiner Rechenmethode, eine sehr gute Rendite einfahre.

Und wie klappt das bei euch so?

Nichts für ungut. Hat Spaß gemacht, aber auf Sandkastenspiele habe ich keine Lust.

Ich empfehle mich.

Respekt, wie ruhig du geblieben bist. Mir wäre schon längst (und ist) die Hutschnur geplatzt. Irgendetwas stimmt mit dem Kerl nicht.
Hätte dir gerne eine PN geschrieben, aber das geht hier scheinbar leider nicht.

 

Zitat von wkrein am 17. Mai 2020, 11:45 Uhr

Hallo @ph7700

Deine Fragen freuen mich, zeigt es doch ein offenes Interesse an dem Thema.

Bücher:

  • Robert Kiyosaki: Rich Dad, Poor Dad - das sind die Grundlagen für das Mindset
  • Alex Düsseldorf Fischer: Reicher als die Geissens - Eine gute Anleitung, wie man ins Handeln kommt
  • Thomas Knedel: Erfolg mit Wohnimmobilien - Konkrete Anleitung, wie es funktioniert

YouTube:

  • Immocation: Budenzauber mit Basti - Spannend und gut dargestellt, wie der Basti das gemacht hat
  • Patrick Windisch ETK: Viele Videos, in denen er von seinen Projekten erzählt
  • Immopreneur von Thomas Knedel

Coachings:

  • Oliver Fischer fix & flip
  • Thomas Knedel

Aber all das bringt dich nur theoretisch weiter. Du musst ins handeln kommen! Die Bücher, Videos und Coachings dienen dir nur als Abkürzung. Du kannst dir dadurch vieles Ersparen, aber Erfahrung sammelst Du nur, wenn du es selbst tust. Daran scheitern viele.

PN's kann man hier scheinbar nicht senden, aber ich beantworte das gerne auch öffentlich.

Viel Erfolg!

Hi wkrein,

da du Alex Fischer hier als Quelle genannt hast habe ich mich gefragt ob du auch seine Coachings kennst? Ich vermute sogar, dass du eventuell das Offmarket Immobiliencoaching von ihm gemacht hast?

Ich würde mich auch gerne mit dir vernetzen, finde in deinem Profil hier aber leider nichts.

 

Zitat von tm am 23. Mai 2020, 1:36 Uhr

da du Alex Fischer hier als Quelle genannt hast habe ich mich gefragt ob du auch seine Coachings kennst? Ich vermute sogar, dass du eventuell das Offmarket Immobiliencoaching von ihm gemacht hast?

Ich würde mich auch gerne mit dir vernetzen, finde in deinem Profil hier aber leider nichts.

Ich kenne den einen oder anderen aus der Szene. Da PN's hier nicht gehen, bitte email an mich: kontaktkrein@icloud.com.

Servus!

Möchte hier auch einmal ausdrücken, wie gerne ich diesen Thread lese. Spannend und informativ gleichzeitig - manche (Fach)Bücher sind schlechter!

LG

Nyxpriest

Zitat von wkrein am 18. Mai 2020, 15:51 Uhr

Den Weg zu LinkedIn findet ihr in meinem Profil.

Finde den nicht :S Würde mich freuen, wenn auch wir uns vernetzten könnten.