Ein EFH in MFH umwandeln?
Zitat von Michael321 am 23. April 2021, 22:53 UhrWeil ja hier einige mit grossem Immo-Erfahrungsschatz mitlesen, mal eine Frage ob diese Idee realistisch wäre:
Ein (passendes) EFH kaufen, das dann in 2 oder 3 Wohneinheiten geteilt wird, die vermietet werden. Dabei geht es nicht um bauliche Fragen (Wände, Anschlüsse, Zähler, Abgeschlossenheit usw. wird natürlich alles gemacht im Innenbereich, im Aussenbereich/Aussenhülle soll gar nichts gemacht werden, nur falls unumgänglich weiterer Hauseingang), sondern wie diese Umwandlung an sich vonstatten geht und ggf. wie lange sowas dauert - teilt man das dann einfach dem Bauamt mit, und das EFH wird dann umgewandelt in ein MFH und dann dürfen die Wohnungen genutzt/vermietet werden? Oder muss vor dem Umbau alles beantragt und genehmigt sein? Fallen da grosse Kosten für den Papierkram an, ist das langwierig und schwierig und nur für jemand mit langem Atem und absoluten Traumobjekt durchführbar? Bzw. wird dann noch abgelehnt und dann sitzt man auf einem EFH das man nicht so nutzen kann wie man wollte? Oder gar nicht so selten/schwer in der Praxis?
Hintergrund ist nicht die Frage als reiner Investor und höchstmöglicher Mietertrag, sondern Person A kauft die Immo und wird nach Umbau an B,C, und falls weitere Einheit vorhanden ggf. X (X= unbekannt/über Markt) vermietet (d.h. die Mieter B,C wären schon da/bekannt). Es geht dann darum, irgendwann, egal ob in 5 oder 25 Jahren, zieht ja doch mal jemand um (B,C), und dann soll die rechtliche Basis komplett vorhanden und geschaffen sein dann direkt problemlos die leere Einheit über den Markt an Person X (X=unbekannter Zufall) zu vermieten.
Eigentümer bleibt immer A, keine WEG oder sowas.
Ist sowas eine sinnvolle/realistische Idee? (Weil B,C so im gleichen Haus wohnen können und beide gleichzeitig eine neue Wohneinheit haben. Mit ETW-Suche über den freien Markt ist das derzeit so gut wie nicht umsetzbar)
Weil ja hier einige mit grossem Immo-Erfahrungsschatz mitlesen, mal eine Frage ob diese Idee realistisch wäre:
Ein (passendes) EFH kaufen, das dann in 2 oder 3 Wohneinheiten geteilt wird, die vermietet werden. Dabei geht es nicht um bauliche Fragen (Wände, Anschlüsse, Zähler, Abgeschlossenheit usw. wird natürlich alles gemacht im Innenbereich, im Aussenbereich/Aussenhülle soll gar nichts gemacht werden, nur falls unumgänglich weiterer Hauseingang), sondern wie diese Umwandlung an sich vonstatten geht und ggf. wie lange sowas dauert - teilt man das dann einfach dem Bauamt mit, und das EFH wird dann umgewandelt in ein MFH und dann dürfen die Wohnungen genutzt/vermietet werden? Oder muss vor dem Umbau alles beantragt und genehmigt sein? Fallen da grosse Kosten für den Papierkram an, ist das langwierig und schwierig und nur für jemand mit langem Atem und absoluten Traumobjekt durchführbar? Bzw. wird dann noch abgelehnt und dann sitzt man auf einem EFH das man nicht so nutzen kann wie man wollte? Oder gar nicht so selten/schwer in der Praxis?
Hintergrund ist nicht die Frage als reiner Investor und höchstmöglicher Mietertrag, sondern Person A kauft die Immo und wird nach Umbau an B,C, und falls weitere Einheit vorhanden ggf. X (X= unbekannt/über Markt) vermietet (d.h. die Mieter B,C wären schon da/bekannt). Es geht dann darum, irgendwann, egal ob in 5 oder 25 Jahren, zieht ja doch mal jemand um (B,C), und dann soll die rechtliche Basis komplett vorhanden und geschaffen sein dann direkt problemlos die leere Einheit über den Markt an Person X (X=unbekannter Zufall) zu vermieten.
Eigentümer bleibt immer A, keine WEG oder sowas.
Ist sowas eine sinnvolle/realistische Idee? (Weil B,C so im gleichen Haus wohnen können und beide gleichzeitig eine neue Wohneinheit haben. Mit ETW-Suche über den freien Markt ist das derzeit so gut wie nicht umsetzbar)
Zitat von n am 23. April 2021, 23:25 UhrWo ist das Problem, einfach Teile des EFH an B und C zu vermieten, und wenn einer auszieht, den entsprechenden Teil an jemand anderen zu vermieten?
Wo ist das Problem, einfach Teile des EFH an B und C zu vermieten, und wenn einer auszieht, den entsprechenden Teil an jemand anderen zu vermieten?
Zitat von Michael321 am 23. April 2021, 23:38 UhrIch deute deine Frage mal etwas um, denn es ist ja der Plan, ein EFH aufzuteilen und an B und C zu vermieten, und falls wer auszieht an X.
Deine Frage ist sicher eher, warum man das nicht einfach so macht? Mein Kenntnisstand ist, weil das Gebäude als EFH eingetragen ist. Es ist nicht erlaubt, es einfach anders zu nutzen, du kannst es nicht meldungsfrei einfach umbauen und vorn ein paar Briefkästen anhängen, und es einfach als MFH nutzen wo Wohneinheiten vermietet werden.
Stellt das Amt das fest, ist das illegale Nutzung, du musst rückbauen, was bedeutet deine Mieter stehen auf der Strasse trotz Mietvertrag, und d.h. du trägst jetzt alle Kosten die sie für einen vergleichbaren, anderweitigen Wohnraum aufwenden müssen.
Ich deute deine Frage mal etwas um, denn es ist ja der Plan, ein EFH aufzuteilen und an B und C zu vermieten, und falls wer auszieht an X.
Deine Frage ist sicher eher, warum man das nicht einfach so macht? Mein Kenntnisstand ist, weil das Gebäude als EFH eingetragen ist. Es ist nicht erlaubt, es einfach anders zu nutzen, du kannst es nicht meldungsfrei einfach umbauen und vorn ein paar Briefkästen anhängen, und es einfach als MFH nutzen wo Wohneinheiten vermietet werden.
Stellt das Amt das fest, ist das illegale Nutzung, du musst rückbauen, was bedeutet deine Mieter stehen auf der Strasse trotz Mietvertrag, und d.h. du trägst jetzt alle Kosten die sie für einen vergleichbaren, anderweitigen Wohnraum aufwenden müssen.
Zitat von exitus2022 am 24. April 2021, 1:39 UhrWas gibt denn der Bebauungsplan für die Gegend vor, wo das Haus steht?
Ansonsten sind doch zumindest "Einliegerwohnungen" nix so ungewöhnliches...
(sei es, weil die Kinder irgendwann gross werden, oder solange sie klein sind für das Aupair Mädchen)
Was gibt denn der Bebauungsplan für die Gegend vor, wo das Haus steht?
Ansonsten sind doch zumindest "Einliegerwohnungen" nix so ungewöhnliches...
(sei es, weil die Kinder irgendwann gross werden, oder solange sie klein sind für das Aupair Mädchen)
Zitat von FredFinanzFuchs am 24. April 2021, 14:05 UhrAlso mein Einfamilienhaus wurde vom Vorgänger nach dem Krieg mit Mietern belegt und ich übernahm es so mit Mietverträgen und es lief steuerlich als Mfh. Ich versteuerte für meine Whg. eine fiktive Miete und konnte alles absetzen. Als der letzte Mieter ausgezogen war, meldete ich es beim Finanzamt als 1-Fam.-Haus, erledigt. Das Bauamt ist ein anderer Laden. Das Finanzamt stimmt sich mit dem nicht ab.
Also mein Einfamilienhaus wurde vom Vorgänger nach dem Krieg mit Mietern belegt und ich übernahm es so mit Mietverträgen und es lief steuerlich als Mfh. Ich versteuerte für meine Whg. eine fiktive Miete und konnte alles absetzen. Als der letzte Mieter ausgezogen war, meldete ich es beim Finanzamt als 1-Fam.-Haus, erledigt. Das Bauamt ist ein anderer Laden. Das Finanzamt stimmt sich mit dem nicht ab.
Zitat von Michael321 am 24. April 2021, 17:55 Uhr@exit-tbd
Es gibt kein Haus, erstmal nur die generelle Frage ob zufällig jemand schonmal mit diesem Thema Berührung hatte bzw. sich da etwas mit auskennt - zwecks der Frage, macht es überhaupt Sinn im 50km Umkreis nach einem passenden Haus zu suchen
@fredfinanzfuchs
Steuerlich habe ich bei meiner google-Suche keine Probleme finden können, auch ob die Grundsteuer dann eine andere ist oder nicht spielt keine Rolle, es geht rein um das bauliche bzw. Bauamt. Denn die haben ihre unendlichen Gesetze, Vorschriften und Regelungen und können Rückbau einfordern. Und da kenne ich den Aufwand nicht bzw. ob es Sinn macht sowas anzugehen, wenn dafür z.B. komplett alles neu beantragt werden muss wie bei Neubau und entsprechend hohe Kosten sowie Bearbeitungsdauer anfallen, würde ich von dieser Idee direkt wieder Abstand nehmen. Wenn das nur Formsache ist wenn die Abgeschlossenheit der Wohneinheiten nachgewiesen werden kann, wäre es aber eine sinnvolle Option.
Es scheint auch noch einen Unterschied zwischen ZFH und MFH zu geben, ggf. wäre also die Frage nicht EFH->MFH sondern EFH->ZFH ? Wenn das baurechtlich wieder was anderes ist?
Es gibt kein Haus, erstmal nur die generelle Frage ob zufällig jemand schonmal mit diesem Thema Berührung hatte bzw. sich da etwas mit auskennt - zwecks der Frage, macht es überhaupt Sinn im 50km Umkreis nach einem passenden Haus zu suchen
Steuerlich habe ich bei meiner google-Suche keine Probleme finden können, auch ob die Grundsteuer dann eine andere ist oder nicht spielt keine Rolle, es geht rein um das bauliche bzw. Bauamt. Denn die haben ihre unendlichen Gesetze, Vorschriften und Regelungen und können Rückbau einfordern. Und da kenne ich den Aufwand nicht bzw. ob es Sinn macht sowas anzugehen, wenn dafür z.B. komplett alles neu beantragt werden muss wie bei Neubau und entsprechend hohe Kosten sowie Bearbeitungsdauer anfallen, würde ich von dieser Idee direkt wieder Abstand nehmen. Wenn das nur Formsache ist wenn die Abgeschlossenheit der Wohneinheiten nachgewiesen werden kann, wäre es aber eine sinnvolle Option.
Es scheint auch noch einen Unterschied zwischen ZFH und MFH zu geben, ggf. wäre also die Frage nicht EFH->MFH sondern EFH->ZFH ? Wenn das baurechtlich wieder was anderes ist?
Zitat von exitus2022 am 24. April 2021, 18:45 Uhres geht rein um das bauliche bzw. Bauamt. Denn die haben ihre unendlichen Gesetze, Vorschriften und Regelungen und können Rückbau einfordern.
Und diese kann man (in D) üblicherweise in der Landesbauordnung nachlesen...
Welche der 16 Landesbauordnungen für Dich gilt/im 50 km-Umkreis zur Auswahl sind wissen wir nicht...
Weiter ist wohl die Frage, welche KONKRETEN baulichen Massnahmen im Einzelfall nötig sind...
es geht rein um das bauliche bzw. Bauamt. Denn die haben ihre unendlichen Gesetze, Vorschriften und Regelungen und können Rückbau einfordern.
Und diese kann man (in D) üblicherweise in der Landesbauordnung nachlesen...
Welche der 16 Landesbauordnungen für Dich gilt/im 50 km-Umkreis zur Auswahl sind wissen wir nicht...
Weiter ist wohl die Frage, welche KONKRETEN baulichen Massnahmen im Einzelfall nötig sind...
Zitat von Michael321 am 24. April 2021, 19:26 UhrNiedersachsen/Grossraum Hannover.
Nein welche konkreten baulichen Massnahmen im Einzelfall nötig wären, weiss niemand. Und ja, man könnte das Landes-, Stadt-, Kommunen-, sonstiges Baurecht- & Gesetzesbücher studieren und alles nachlesen. Das wäre aber wie gesagt exakt ein Fall, der zur Aufgabe der Idee führt.
Bitte fühl dich nicht angegriffen und versteh mich nicht falsch - ich möchte hier keine pauschale Genehmigung für die Idee um sie umzusetzen. Mir fehlt jedoch jegliches Praxiswissen bzgl. Baurecht, jegliche Praxiserfahrung mit Bauamt o.ä., und das Theoriewissen ist grösstenteils ergoogelt und somit mit grösstmöglichster Vorsicht zu geniessen. Das heisst nicht, ich könnte mir nicht das nötige Wissen in Zukunft aneignen - allein macht diese Zeitinvestition keinen Sinn, wenn jemand mit Erfahrungen in diesem Bereich schon im vornherein sagen kann, dass das keine Formsache mit ein paar Papieren wird, sondern bis ins kleinste Detail alles beantragt und genehmigt werden müsste bzw. das ggf. wie Neubau behandelt wird, ggf. das gesamte Gebäude seinen Bestandsschutz verlieren würde mit so einer Umnutzungsumwidmung, was dann ggf. bedeuten würde es reicht nicht nur innen die Wohnungen zu erstellen, sondern die gesamte Gebäudehülle müsste nach neuem Standard gedämmt usw. werden (nur um mal ein Beispiel zu nennen) usw.
Also wenn mir jemand sagen kann, das ganze lässt sich wahrscheinlich selbst mit wenigen Papieren/Anträgen durchführen, oder, das ist unrealistisch, da brauchts X Firmen/Architekten mit Bescheinigungen und Y Genehmigungen und Anträge und Bestandsschutz geht komplett verloren, Gebäude muss komplett auf neusten Standard saniert werden, sehr hohe Kosten mit Neubau vergleichbar, ggf. wird am Ende doch Genehmigung verweigert weil nachher durften in der Strasse generell nur EFH stehen (ich hab keine Ahnung ob es solche Vorschriften gibt?), so eine Aussage würde mir erstmal schon reichen bevor ich weitere Schritte gehen würde (passende Immo suchen, mit örtlichem Amt reden usw.)
Niedersachsen/Grossraum Hannover.
Nein welche konkreten baulichen Massnahmen im Einzelfall nötig wären, weiss niemand. Und ja, man könnte das Landes-, Stadt-, Kommunen-, sonstiges Baurecht- & Gesetzesbücher studieren und alles nachlesen. Das wäre aber wie gesagt exakt ein Fall, der zur Aufgabe der Idee führt.
Bitte fühl dich nicht angegriffen und versteh mich nicht falsch - ich möchte hier keine pauschale Genehmigung für die Idee um sie umzusetzen. Mir fehlt jedoch jegliches Praxiswissen bzgl. Baurecht, jegliche Praxiserfahrung mit Bauamt o.ä., und das Theoriewissen ist grösstenteils ergoogelt und somit mit grösstmöglichster Vorsicht zu geniessen. Das heisst nicht, ich könnte mir nicht das nötige Wissen in Zukunft aneignen - allein macht diese Zeitinvestition keinen Sinn, wenn jemand mit Erfahrungen in diesem Bereich schon im vornherein sagen kann, dass das keine Formsache mit ein paar Papieren wird, sondern bis ins kleinste Detail alles beantragt und genehmigt werden müsste bzw. das ggf. wie Neubau behandelt wird, ggf. das gesamte Gebäude seinen Bestandsschutz verlieren würde mit so einer Umnutzungsumwidmung, was dann ggf. bedeuten würde es reicht nicht nur innen die Wohnungen zu erstellen, sondern die gesamte Gebäudehülle müsste nach neuem Standard gedämmt usw. werden (nur um mal ein Beispiel zu nennen) usw.
Also wenn mir jemand sagen kann, das ganze lässt sich wahrscheinlich selbst mit wenigen Papieren/Anträgen durchführen, oder, das ist unrealistisch, da brauchts X Firmen/Architekten mit Bescheinigungen und Y Genehmigungen und Anträge und Bestandsschutz geht komplett verloren, Gebäude muss komplett auf neusten Standard saniert werden, sehr hohe Kosten mit Neubau vergleichbar, ggf. wird am Ende doch Genehmigung verweigert weil nachher durften in der Strasse generell nur EFH stehen (ich hab keine Ahnung ob es solche Vorschriften gibt?), so eine Aussage würde mir erstmal schon reichen bevor ich weitere Schritte gehen würde (passende Immo suchen, mit örtlichem Amt reden usw.)
