Eigentumswohnung vermieten / selbst bewohnen / verkaufen

#1 · 25. November 2020, 18:16

Aktuelle Situation :

Ich besitze eine Eigentumswohnung in der ich aktuell alleine wohne, hier dazu die Eckdaten:

Wert: ca 220 000€ - 250 000€ / 100 qm / alles modernisiert / Eigentümergemeinschaft besitzt hohe Rücklagen / 5,34 € - 7,76 € Mietspiegel

Mein Darlehen ist aktuell nur noch bei 56 000€ / 500€ mtl. Tilgung / 0,64% Zins

Jetzt habe ich eine Partnerin und wir spielen mit dem Gedanken zusammen zu ziehen. Was würdet ihr an meiner Stelle machen bzw. welche Faktoren sind für euch entscheidungsrelevant ? Hier meine Gedankenbeispiele :

Beispiel 1

Wir ziehen zusammen in die Eigentumswohnung und ich erhalte 50% der Nebenkosten zzgl. einer kleine Miete

Beispiel 2

Wir ziehen zusammen in eine Wohnung und ich vermiete die Eigentumswohnung und erhalte dadurch neben dem Tilgungsbetrag noch ein kleines "Plus".

Beispiel 3

Wir ziehen zusammen und ich verkaufe die Wohnung und lege das Geld in mein ETF Depot und zahle dort dann 500€ weniger ein (Tilgung würde weiterlaufen da der Zins sehr gut ist)

Wir beide arbeiten in verschiedenen Orten und sind auf je ein Auto angewiesen für meinte Tätigkeit ist nur die Autobahnnähe entscheidend.

Ich möchte jetzt bitte keine Beziehungstherapie oder mögliche Probleme bei einer Trennung näher erörtern sondern eure Meinung hören da ich mir unsicher bin was Vermietung oder Verkauf angeht und ob es nicht einfacher und ggf. sicherer ist die ungenutzte und wirklich zu große Eigentumswohnung anderweitig verwerten.

Denn ich strebe schon an in Zukunft früher in Rente oder Teilzeit zu gehen und ich kann nicht sagen was die bessere Entscheidung ist.

Vg Stephen

#2 · 25. November 2020, 19:07

Hallo @derka, das hängt auch stark davon ab, welche Wohnungsgröße, Lage und Qualität ihr für euch als passig empfindet. Liegt ihr mit euren Ansprüchen weit unter deiner jetzigen ETW, dann könnte das für 2 oder 3 sprechen. Würdet ihr eine mit deiner ETW vergleichbare Wohnung zur Miete nehmen, dann hättest du nach Kosten und Steuer sehr wahrscheinlich keinen positiven Cashflow mehr.

Außerdem natürlich davon, wie leicht sich eure Wunschwohnung zur Miete in der Suchgegend findet.

Beispiel 3 hab ich nicht ganz verstanden. Sobald du die Wohnung verkaufst, musst du den Restkredit samt Vorfälligkeitsentschädigung abzahlen oder umschulden, da die Bank sicher eine Grundschuld auf deine Wohnung hat. Ohne diese bekommst du nicht annähernd mehr 0,64% Zinsen.

#3 · 25. November 2020, 19:17

1 ist doch für alle das einfachste. Wenn ihr nach ein paar Monaten feststellt, das es doch nicht passt, zieht sie eben wieder aus und gut ist es...

#4 · 25. November 2020, 21:03

... bleibe am besten in deiner Wohnung.

100 qm reichen doch für zwei Personen locker aus.

Stell dir vor, du vermietest deine schöne Wohnung und ihr stellt dann in der neuen gemeinsamen Wohnung fest, dass es doch nichts ist mit dem zusammen leben. Dann kannst du nicht so ohne weiteres in deine eigene Wohnung zurück, weil die ist dann ja vermietet. Zwar kannst du wegen Eigenbedarf kündigen, wenn aber der neue Mieter sich in deiner Wohnung eingerichtet hat, dort viel Geld hineingesteckt hat (und das geht bei 100 qm schnell), wird er nicht begeistert sein, plötzlich eine Eigenbedarfskündigung zu erhalten und sich eventuell mit allen Mitteln dagegen wehren.

Ich halte die Vermietung generell in deinem Fall für ein Risiko, dass du nicht unterschätzen solltest. Für die Wohnung zahlst du ja bestimmt schon etwa 300 EUR Hausgeld. Solltest du dir einen Problemmieter eingehandelt haben, der plötzlich nicht zahlt, musst du weiterhin das Hausgeld, die Grundsteuer und den noch laufenden Kredit bedienen. Dann wird es ein echtes Verlustgeschäft. Als Vermieter ist es günstiger, mehrere kleine Wohnungen zu vermieten (so ab drei Stück) als eine einzige große. Wenn dann ein Mieter ausfällt, decken die anderen Mieter immer noch locker deine Kosten.

Wenn deine Partnerin zu dir zieht, bleibst letztlich du "der Herr im Hause" und deine Partnerin ist quasi deine Untermieterin. Wenn es doch zwischen euch zerbricht, hast du nicht die Sorgen, dir auch noch eine neue Wohnung suchen zu müssen.

Ich habe eher Bedenken, dass deine Partnerin nicht so einfach bereit ist, quasi eine Miete an dich zu zahlen. Bei den Betriebskosten kannst du noch gut argumentieren, dass sie ja auch Strom, Heizung, Wasser etc. mitverbraucht. Aber dass sie dir eine Miete zahlen soll, dass sieht sie eventuell mit ganz anderen Augen.

Lasse dich auf keinen Fall von ihr zu irgendeiner Wohnsituation überreden, die dir gegen den Strich geht.

#5 · 25. November 2020, 22:04

Falls du

1. Dich in deiner Wohnung, Hausgemeinschaft und Gegend wohl fühlst

2. Deine Partnerin gerne und aus freien Stücken zu dir kommt

Bleiben!

Für Vermietung hast du bei geringem FK kaum Leverage Effekt und die gesamten Vermietungsrisiken. Zudem dürfte die Steuer über den der Aktien liegen?

Warum soll die Partnerin keinen Mietanteil zahlen? Mit dieser Entlastung kannst du ja die Sparrate erhöhen. Je nachdem wie alt du bist eventl. auch genug Zeit.

#6 · 29. November 2020, 9:39

Zitat von Muslime_Frugi am 25. November 2020, 22:04 Uhr

Falls du

1. Dich in deiner Wohnung, Hausgemeinschaft und Gegend wohl fühlst

2. Deine Partnerin gerne und aus freien Stücken zu dir kommt

Bleiben!

Für Vermietung hast du bei geringem FK kaum Leverage Effekt und die gesamten Vermietungsrisiken. Zudem dürfte die Steuer über den der Aktien liegen?

Warum soll die Partnerin keinen Mietanteil zahlen? Mit dieser Entlastung kannst du ja die Sparrate erhöhen. Je nachdem wie alt du bist eventl. auch genug Zeit.

Verstehe auch nicht was gegen Beispiel 1 sprechen sollte - deutlich geringstes Risiko und geringester Aufwand 😉

#7 · 30. November 2020, 8:06

Vergiss bei Beispiel 2 nicht, das du die Mieteinnahmen versteuern musst, und da das Gesamteinkommen zählt, läufts du unter Umständen in einen recht ungünstigen Steuersatz rein.

Ich würde dir daher Beispiel 1 empfehlen, von der kleinen monatlich Zuwendung muss du ja niemandem erzählen.