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Die unsinnige Angst vor der Immobilien-Blase und einem Crash

Zitat von FredFinanzFuchs am 2. Januar 2022, 13:04 Uhr

Wenn die Zinsen steigen, dann stört das zunächst wenig, weil die Konditionen meist für 10 Jahre und mehr festgeschrieben sind. Außerdem sind derzeit meist 2% Tilgung vereinbart. Bei einem Problemfall und dann 3% statt 1% Zinsen setzt die Bank die Tilgung einfach aus. Außerdem hat man nach 10 Jahren über 20% des Darlehens getilgt.

Das Gute bei der Hebelung durch die Finanzierung: Man tilgt namhaft und bildet dadurch ein Vermögen.

Wieder möchte ich das mit dem Aktienmarkt vergleichen. Crasht es am Aktienmarkt, fließen vermutlich die meisten Dividenden (analog der Mieten im Immobilienmarkt) weiter. Und ein Aktionär, der hebelt, kann seinen Kredit weiter durch seinen Cashflow tilgen.

Damit kann man den Crash oder eben eine Immobilienblase nicht wegreden. Wenn es crasht, werden die Immobilien reale Preisverluste erleiden. Das kann bei Kreditverträgen zum Problem werden wenn die Sicherheit (Immobilie) den Kredit unterschreitet.

Nach § 490 Abs. 1 BGB darf die Bank ein Darlehen fristlos kündigen, wenn sich die Vermögensverhältnisse des Kunden verschlechtern. Und das tun sie, wenn die Immobilien im Preis deutlich fallen.

https://www.anwalt.de/rechtstipps/wann-darf-eine-bank-einen-kredit-kuendigen-wie-koennen-sich-bankkunden-gegen-eine-kuendigung-wehren_123198.html

Wenn die Nachfrage nach Immobilien zurückgeht und damit der Wert von Immobilien sinkt (z.B. aufgrund steigender Zinsen), wird es Zahlungsausfälle und platzende Immobilienkredite geben. Genau wie am Aktienmarkt im Crash oft die rausgeworfen werden, die zu stark gehebelt sind.

Der Rest der Investoren wird aber auch nicht unbedingt glücklich sein, weil die Komponente der steigenden Immobilienpreise futsch ist. Diese sind ja oft der Hauptgrund für das Investment. Heute kaufen viele Anleger Immobilien mit absurd niedrigen Mietrenditen. Warum? Weil sie auf steigende Immobilienpreise spekulieren.

So oder so, der Marktwert einer Immobilie ist keine fiktive Größe, sondern real.

Zitat von FredFinanzFuchs am 2. Januar 2022, 13:04 Uhr

Wenn die Zinsen steigen, dann stört das zunächst wenig, weil die Konditionen meist für 10 Jahre und mehr festgeschrieben sind. ...

Außer man will (oder muss) verkaufen!

Weil der Käufer SEINE Belastung dann anhand der gestiegenen Zinsen kalkuliert ...

... und entsprechend "knausrig" sein wird!

Zitat von Andreas900 am 2. Januar 2022, 0:22 Uhr

Und jetzt wird es spannend: Wie zuvor gesagt, machen Immobilien vor allem aufgrund des Hebels so viel Sinn. D.h. wenn Immobilienpreise deutlich fallen, können Menschen mit sehr hohen Hebeln auf die Nase fliegen. Eine 80% Fremdfinanzierung ist halt blöd wenn die Preise um 30% fallen und man weniger Sicherheit als Kredit hat... Dann schnappt sich die Bank auch schonmal gerne deine Immobilie und du hast im schlimmsten Fall noch eine Restschuld.

Lustig in dem Kontext finde ich immer, dass wenn Aktien im Wert fallen, dies von Vielen als schlimm empfunden wird. Wenn Immobilien im Wert fallen, wird beschwichtigend gesagt "Ist doch egal, ich will ja nicht verkaufen".

...

Dass die Bank sich "gerne deine Immobilie schnappt" wird oft vorgebracht, tritt aber in der Realität nur höchst selten ein. Keine Bank nimmt gern Fremdimmobilien in ihr Portfolio auf. Erst recht nicht solche, die sie selbst finanziert hat. Liegt eine Überbewertung vor (wie oben beschrieben) geht das nämlich zu Lasten der Bilanz der Bank und dafür gibt es intern immer eine auf die Finger. Auch die Betreibung einer Zwangsversteigerung ist für die Bank in solchen Fällen höchst unsicher, da dabei in der Regel deutlich unter der Restschuld liegende Preise erzielt werden und vom ursprünglichen Schuldner nicht (mehr) zu holen ist (sonst wäre der oben beschriebene Fall gar nicht eingetreten).

Was das zweite betrifft, bin ich da ganz Deiner Meinung und wundere mich immer, wenn im Börsenfernsehen zum Beispiel von Katerstimmung die Rede ist, wenn die Börse nach 10 guten Wochen mit deutlichen Gewinnen in der 11. Woche 20% dieser Gewinne wieder abgibt. Aber vermutlich brauchen Medien diese Schlagzeilen. Ob der Anlieger das auch so empfindet,  weiß ich nicht. 😉

Meine eigenen Immobilien bewerte ich grundsätzlich für mich höchst konservativ. Ich hatte allerdings auch das Glück, Mitte der 2000er investiert zu haben. Dank des Finanzierungshebels hätte ich eine solche Wertsteigerung mit breitgetreuten Aktien nicht erzielen können.

Immobilien werden auch weiter gekauft werden wenn der Kapitalzins über der Mietrendite liegt. Meine erste Wohnung Mitte der 90er  brachte knapp 5% Mietzins bei 6,4% Zinsfestschreibung auf 10 Jahre und ich habe dennoch gekauft. Da war es normal, dass man die Tilgung als Sparrate sieht.

Beängstigend finde ich die jungen Käufer die stark gehebelt zig Wohnungen kaufen. Da wird über fix & flip rotzig geredet als wenn es sich um ein paar Ebay Verkäufe handelt etc.Ich hatte vermietete Wohnungen immer so finanziert, dass ich notfalls die Zins & Tilgungslast aus dem laufenden Einkommen zahlen konnte. Dass heute nach Zins und 2% Tilgung ein kleiner Überschuss bei einem bequemen Neubau bleibt ist sehr außergewöhnlich. Man sollte dies nicht als in Stein gemeißelt betrachten.

Zitat von Muslime_Frugi am 3. Januar 2022, 11:22 Uhr

Ich hatte vermietete Wohnungen immer so finanziert, dass ich notfalls die Zins & Tilgungslast aus dem laufenden Einkommen zahlen konnte.

Was hat alles zu deinem laufenden Einkommen gezählt? Nur das Netto Angestelltengehalt oder nur die Netto Mieteinnahmen oder beides? Und wie hast du die Mieteinnahmen angesetzt? Mit 10% Abschlag für Mietausfälle etc.? Und welchen Abschlag hast du für deine Lebenshaltungskosten gemacht?

Würde mich sehr interessieren da ich wohl zu sehr aus dem Bauch heraus gekauft habe und meine Mieteinnahmen sehr schwankend sind.

Hallo Jan,

Würde mich sehr interessieren da ich wohl zu sehr aus dem Bauch heraus gekauft habe und meine Mieteinnahmen sehr schwankend sind.

"Schwankend" wodurch? Hast du oft Leerstand oder Mieterwechsel? Und wenn dem so ist, woran liegt das? Was sind das für "Leute"?

Mein Mietjahr hat 144 Monate. Ich kalkuliere mit 3 Monaten Leerstand pro Jahr im 12WE MFH, also knapp 2%. Bei den Fewos rechne ich mit im Schnitt 75% Auslastung - die Lage ist gut.

vg

Zitat von Jan Veerman am 4. Januar 2022, 23:37 Uhr
Zitat von Muslime_Frugi am 3. Januar 2022, 11:22 Uhr

Ich hatte vermietete Wohnungen immer so finanziert, dass ich notfalls die Zins & Tilgungslast aus dem laufenden Einkommen zahlen konnte.

Was hat alles zu deinem laufenden Einkommen gezählt? Nur das Netto Angestelltengehalt oder nur die Netto Mieteinnahmen oder beides? Und wie hast du die Mieteinnahmen angesetzt? Mit 10% Abschlag für Mietausfälle etc.? Und welchen Abschlag hast du für deine Lebenshaltungskosten gemacht?

Würde mich sehr interessieren da ich wohl zu sehr aus dem Bauch heraus gekauft habe und meine Mieteinnahmen sehr schwankend sind.

Hi Jan,

Ich hatte vermietete Immobilien immer so gekauft und finanziert, dass ich sie ich die Zins-&Tilgungslast auch aus dem eigenen Erwerbseinkommen auch hätte tragen können. Wäre Bedarf gewesen, hätte ich halt einfach meine Sparpläne ausgesetzt. Weitere Abschläge waren so nicht notwendig. Ist natürlich super konservativ. Aus dem Bauch heraus ist natürlich nicht zu empfehlen. Ein Business Plan sollte hinter einer Immo Investition schon stehen, Der Rest ist dann natürlich eine Frage der eigenen Risiko Toleranz.

Hi Muslime_Frugi,

das ist wirklich super konservativ alleine mit dem Erwerbseinkommen die Zinsen und Tilgungen zu decken. Diese betragen bei mir aktuell 8700€ pro Monat hinzu kommen die laufenden Fixkosten von knapp 6000€ pro Monat für Verwaltung/Strom/Wasser/Versicherungen etc. Das wäre mit einem Erwerbseinkommen fast unmöglich zu stemmen.

Hi @frugi85

da ich fast nur WG Zimmer vermiete hat Corona 2021 auch ziemlich eingeschlagen und die Bruttomieteinnahmen lagen zwischen 15.500€ und 18.400€ der Cashflow entsprechend zwischen 1300€ im schlechtesten Monat und 4200€ im besten Monat. Über das Jahr gesehen 40k Cashflow was zum Leben mit Kindergeld und Pflegegeld (wir haben einen behinderten Sohn) zwar gut reicht aber halt nicht so konstant und planbar ist. Bei über 14.000€ Fixkosten für Annuität etc. ist bei mir eine Auslastung von knapp 80% notwendig alleine um Cashflow positiv zu sein. Ist aber eigentlich gut machbar wenn nicht gerade alle Unis zu machen und keine Praktikanten/Azubis mehr eingestellt werden.

Ich bin auch überrascht das du eine Auslastung von 75% bei einer FeWo hinbekommst hätte gedacht das 50% schon sehr gut ist. Gratulation.

Hallo Jan,

An Umsatz hatte ich dieses Jahr mit den Fewos schon Einges weniger. Hatte zwei Geschäftskunden hier die gleich für 6 Monate gemietet haben und natürlich auch entsprechend weniger dafür zahlen mussten. Ging deutlich bis in die Hauptsaison rein - aber Anfang letzten Jahres wusste noch keiner so genau was kommen würde und alle steckten im Lockdown - da war mir sowas sympathischer als ganz dicht machen zu müssen und auf den Sommer zu hoffen. Der Umsatz lag daher bei nur gut 50% unter Vergleichswert und die Auslastung bei knapp 75%. "Normalerweise" habe ich über 90% Auslastung, betreibe aber auch recht aggressives Marketing und bin hier im Ort quasi die "Topadresse". Ich bin mit meiner Auslastung aber den Umständen entsprechend eigentlich zufrieden - immerhin hatten/haben wir Corona.

Bei WG Vermietung ist es bei dir natürlich klar dass die Bewohner oft wechseln, vor allem Studenten bleiben in der Regel ja nicht länge als 3-4 Jahre. Mir wäre das zu viel Aufwand und ehrlich gesagt mag ich meine Neubauten auch nicht unbedingt an junge Leute vermieten die gerade erst lernen wie man wohnt und daß Pflanzen Geld kosten 😉

Dabei liegt mein Haus genau gegenüber der Hochschule - es sind tatsächlich nur 60 meter bis zum Haupteingang und zur Mensa 😉

Zitat von FredFinanzFuchs am 6. August 2021, 11:10 Uhr

Es gibt also keine Blase. Und insbesondere wird es auch keinen Crash geben. Den kann es bei Aktien geben. Dort ist Geld investiert, das man sonst nicht benötigt und von dem man sich schnell trennen kann.
Aber 95% der Immobilienbesitzer wohnen in der Immobilie. Warum sollen sie die plötzlich verkaufen - weil angeblich der Wert gesunken ist? Sie müssten dann ja ausziehen. Und selbst wenn, dann wäre das nicht schlimm, denn die "neue" Immobilien wäre ja auch im Preis gesunken. Und selbst die 5% Vermieter würden nicht verkaufen. Sie haben meist langfristig investiert und müssten eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

Also Blase und Crash bei Immobilien gibt es nur in der Phantasie von Redakteuren, die ständig Horror-Szenarien erfinden müssen, um Klicks zu erzeugen oder Zeitungen zu verkaufen.

"Also Blase und Crash bei Immobilien gibt es nur in der Phantasie von Redakteuren"

Ja, ich habe das falsch eingeschätzt. Der Krieg in der Ukraine, Lockdown in China mit großen Lieferproblemen, dadurch gravierende Inflation hatte ich mir nicht vorstellen können. Als selbst die Allianz Immobilienfinanzierungen 30 Jahre fest zu unter 1% Zinsen anbot, fühlte ich mich bestätigt, dass auch Experten von Großfirmen langfristig keine höheren Zinsen mehr für möglich halten.

Diese Inflation ist weniger auf kreditfinanzierte Nachfrage zurückzuführen sondern eher auf kriegs- und coronabedingte Ausfälle. Insofern werden die Zinserhöhungen allein nicht helfen. Aber sie wirken sich auf den stark kreditfinanzierten Immobilienmarkt aus.

 

"Aber 95% der Immobilienbesitzer wohnen in der Immobilie. Warum sollen sie die plötzlich verkaufen - weil angeblich der Wert gesunken ist? Sie müssten dann ja ausziehen. Und selbst wenn, dann wäre das nicht schlimm, denn die "neue" Immobilien wäre ja auch im Preis gesunken. Und selbst die 5% Vermieter würden nicht verkaufen. Sie haben meist langfristig investiert und müssten eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen."

 

Aber diese Aussage stimmt doch trotzdem? Wieso sollte das jetzt anders sein