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Die unsinnige Angst vor der Immobilien-Blase und einem Crash

Zitat von TheWanderer am 12. Dezember 2021, 10:13 Uhr

Man kann doch den Klimawandel ernst nehmen ohne gleich um die hiesige Bausubstanz zu fürchten? Selbst 2018 liess sich hier in der Großstadt direkt unterm Dachgeschoss gut aushalten. Die neue Isolation zwischen oberstem Stock und Dachgeschoss macht sich bei Hitze angenehm bemerkbar. So stark kann der Klimawandel kaum werden, dass man die Innentemperaturen in den deutschsprachigen Ländern nicht mit bezahlbaren Maßnahmen in den Griff kriegt.

Aber genau darum geht es ja.

1. Wir stehen gerade erst am Anfang der klimatischen Veränderungen. Was du gerade erlebst, ist Peanuts gegenüber dem, was in 15-20-25 Jahren der Fall sein könnte. Eine Wohnung, die heute noch passabel erscheint, ist bei weltweit 2-2,5 Grad mehr im Schnitt (in dicht besiedelten Großstädten sind es dann deutlich mehr) wahrscheinlich modernisierungsbedürftig. Hat der Besitzer das Geld dafür? Wollen überhaupt noch viele Menschen in der Großstadt wohnen, wenn es so heiß ist? Oder mindestens: Sind sie bereit oder überhaupt in der Lage, die extrem hohen Preise zu zahlen? Ich habe große Zweifel.

2. Bezahlbare Maßnahmen: Hast du deine Wohnungen zu den sehr hohen Preisen in Großstädten bei null Zinsen gekauft und vielleicht noch eng kalkuliert oder gehofft, dass die Preise immer weiter steigen, kannst du schnell Probleme bekommen. Siehe Bericht der Bundesbank. Anders als bei Aktienmärkten (im Video gut erklärt), fallen die Preise nicht einfach und quasi plötzlich um 20 Prozent, es findet einfach kaum noch Kauf oder Verkauf statt. Zinssteigerungen von gerade mal 1-2 Prozent machen bei einem Preis von 500k-600k eine Menge aus. Schon jetzt werden viele Menschen in ländlichen Regionen ihre Häuser nicht mehr los. (Abwanderung etc pp).

Nochmal: Ich glaube nicht an eine Blase überall und in ganz Deutschland. Aber die Risiken nehmen deutlich zu und in großen Ballungsräumen würde ich mir heute viermal überlegen, ob ich überhaupt noch kaufe.

Ergänzung: Ob und wie stark sich ein Kauf einer Immobilie rentiert, hängt extrem von der Lage ab. Gute Lagen sind heute schon extrem teuer, welche Lage künftig gefragt sein wird: keine Ahnung.

 

50% der Bevölkerung hat kein oder kein relevantes Vermögen. Bekommt also rein von der Bonität keine Finanzierung auf die Beine.

Einige mit guter Bonität wollen flexibel sein wegen beruflicher Planung oder sonstiger Unsicherheiten. Andere wohnen sehr günstig zur Miete im Bestand (so eine Situation kann sich schnell ändern). Manche sind Frugalisten und sie bekommen  langfristige Verschuldung mit ihrem Freiheitsdrang früh auf das Erwerbseinkommen zu verzichten nicht gematcht.

Ein paar wenige sind überzeugte Mieter wie Kommer. Ich lese und höre seine Argumente und vieles erscheint schlüssig. Aus dem Gesichtspunkt eines wohlhabenden Menschen verstehe ich es aus Diversifikationsgründen dennoch nicht. Nach eigenen Aussagen lebt er Kinderlos (keine direkten Erben) im teuren München und wollte beruflich immer mobil sein. Diese Hintergründe scheinen mir die schlüssigsten Argumente für seine Position.

Langfristig könnte Klimawandel für Zuwanderung sorgen (wenn es in Afrika zu heiß wird und Holland absäuft), die Immobilienpreise haben sich in Deutschland die letzten 30 Jahre nicht über denen der allgemeinen Preissteigerung entwickelt. Der demografischen Entwicklung stimme ich zu, allerdings ist nicht absehbar wie schnell und zahlreich der marode Bestand wegfällt und wieviele zeitgemäß energetische Immobilien nachkommen.

Ich verstehe dass nicht jeder Vermieter sein will und kann. Aber bei guter Bonität, stabilem Einkommen, mittelfristiger Standortplanbarkeit und einem Zinsniveau von rund 1% bei 3-4% Mietzins verstehe ich nur in einzelnen Fällen warum man langfristig in Miete wohnen will.

Alles Verhinderungsgründe nicht zu investieren?

Zitat von Muslime_Frugi am 13. Dezember 2021, 9:40 Uhr

Ich verstehe dass nicht jeder Vermieter sein will und kann. Aber bei guter Bonität, stabilem Einkommen, mittelfristiger Standortplanbarkeit und einem Zinsniveau von rund 1% bei 3-4% Mietzins verstehe ich nur in einzelnen Fällen warum man langfristig in Miete wohnen will.

 

  • aktuell sehr niedrige Miete (trotz der Erhöhung jetzt in diesem Jahr, nach 10 Jahren Erhöhungspause)
  • Hausmeister, die sich um alles kümmern und schnell und günstig an Handwerker herankommen
  • Lage (wir habe wirklich alles in Fuß- / Radnähe) und Ausstattung (sehr großer Keller, Tiefgaragenstellplatz etc)
  • Es gibt einfach kaum vernünftige Immobilien auf dem Markt, selbst wenn ich sämtliche Preis- / Bewertungsfragen ausblende
  • Und bei Faktoren von 40 bis 50 sind die Wohnungen einfach völlig überteuert. Und da ich grundsätzlich wirklich alles, ob Zahnbürste, Schuhe, Urlaub, Aktien oder Wohnung nur mit Abschlag kaufe, kommt ein Wohnungskauf mit Aufpreis nicht in Frage.

Moin!

Gerade als "Immobilien-Heinz" (>90% unseres Haushaltsvermögens in Immobilien) verstehe ich Leute (auch wohlhabende Leute) gut, die Mieter sind und bleiben. Mieten ist doch gerade für Vermögende einfach extrem unkompliziert und komfortabel. Und da die Höhe der Miete für diese Menschen eine eher nachrangige Größe sein dürfte, sind sie als Mieter auch relativ ungefährdet. Da sie eine vermutlich recht hohe Miete zahlen, ist das Risiko, auf Eigenbedarf von ihrem Vermieter rausgeworfen zu werden, eher gering. Und wenn doch, können sie vermutlich locker auch die Miete für eine noch schönere Wohnung in noch besserer Lage bezahlen.

@cepha

Es ist doch niemand gezwungen, Immobilieneigentum zu erwerben. Fakt ist auch, dass Immobilien zu quasi jeder Zeit ein Klumpenrisiko darstellen, da einmalig und sofort ein relativ hoher Betrag als EK zzgl. eines Kredites in 3-, 4-, oder 5-facher Höhe fällig wird. Das ist einfach so. Im übrigen halte ich es für überzogen, von einem persönlichen "Drama für Leute wie mich" in dieser Sache zu sprechen, wenn man zwei Absätze weiter ausführt, dass man 30-40% EK für eine Finanzierung "herumliegen" hat. Ein Drama ist es für Leute (insbesondere Familien mit Kindern), die in Ballungsgebieten leben und dieses EK nicht oder nicht mal ansatzweise zur Verfügung haben. Geht es im übrigen um eine selbstgenutzte Immobilie, kann man mit vernünftigen EK ausgestattet doch gerade heute (Niedrigzins, selbst bei 20-jähriger Zinsbindung) kaum etwas falsch machen - da man sie ja selbst nutzen möchte. Da ist doch die Frage, was diese Immobilie in zwei, drei, fünf oder zehn Jahren wert ist (abgesehen davon, dass auch vor 10 oder 15 Jahren niemand ein Glaskugel mit zuverlässiger Anzeige künftige Immobilienpreise zur Hand hatte), zunächst erst einmal höchst zweitrangig.

Was natürlich ein Problem ist: Es ist in vielen Gegenden des Landes einfach kaum etwas auf dem Markt bzw. es landet gar nicht erst auf dem Markt, sondern geht "unter der Hand" weg. Das hat zur Folge, dass sich bei Interessenten kein gutes Gefühl bezüglich der verlangten und tatsächlich erzielten Preise angebotener Immobilien einstellt. Andererseits kenne ich persönlich genügend Leute, die immer nur suchen, und das schon seit Jahren. So auch letztens (vor einem halben Jahr) zu sehen in einer Reportage über eine Familie, die im Hamburger Umland seit mittlerweile 4 oder 5 Jahren "suchte" und nun wieder bei einer Zwangsversteigerung nur um ein paar 10T€ überboten wurde. Klar ist das bitter, aber man hätte auch mal fragen sollen, wie viele Immobilien diese Leute wegen "zu teuer" in den letzten vier oder fünf Jahren haben schon sausen lassen - zu Preisen, die heute wie Schnäppchen wirken dürften. Nur eben damals nicht. Aber Immobilien sind selten Schnäppchen und falls doch, hat das meistens Gründe.

Zitat von Cosmic68 am 13. Dezember 2021, 11:15 Uhr

Geht es im übrigen um eine selbstgenutzte Immobilie, kann man mit vernünftigen EK ausgestattet doch gerade heute (Niedrigzins, selbst bei 20-jähriger Zinsbindung) kaum etwas falsch machen - da man sie ja selbst nutzen möchte. Da ist doch die Frage, was diese Immobilie in zwei, drei, fünf oder zehn Jahren wert ist (abgesehen davon, dass auch vor 10 oder 15 Jahren niemand ein Glaskugel mit zuverlässiger Anzeige künftige Immobilienpreise zur Hand hatte), zunächst erst einmal höchst zweitrangig.

Natürlich kann man was falsch machen, nämlich 100.000€ oder 200.000€ zuviel zu bezahlen.

Ich zahle im Jahr ca. 5000€ Kaltmiete (10 Jahre ohne Steigerung), ab nächstes Jahr dann wohl 5.600€.

Eine Wohnung in für mich passabler Ausstattung (keinesfalls die Traumwohnung, die man sich halt als Luxus gönnt) kostet hier mittlerweile 350.000 Euro, eher 400.000 Euro.

Die kosten nur deshalb soviel, weil es genügend Leute gibt, die eben dank Niedrigzins bereit sind, solche Summe auszugeben und über Jahrzehnte abzustottern. "Wert" wäre sie in meinen Augen eher 200.000-250.000 Euro.

Was ich also falsch machen kann ist 150.000 Euro Kredit für 1% aufzunehmen, um damit etwas völlig überteuert zu bezahlen.

Dazu halt das allgemeine Immobilienkaufriskio, dass man Schrott erworben hat mit horrenden Folgekosten oder aber sich andere Probleme auftun wie ne kleine Weltkriegsbombe unterm Keller, Inkompatibilität zur Energiewende, ein massiver Hochwasserschaden, üble Nachbarn, versteckte Bauschäden, plötzlich die ausgebaute Straße vor dem Wohnzimmer, usw, usf...

Meine Hauptmotivation für den Kauf einer Immobilie wäre heute nur der Unsicherheit zu entgehen, als Mieter rausgeworfen zu werden und dann nichts passendes mehr zu finden, das ist nämlich auch alles andere als einfach. Es ist ja nicht nur der Preis, sondern auch schlichtweg die Verfügbarkeit. Ist es mir wert, dafür 100.000 bis 200.000 Euro zuviel zu bezahlen, weil heute dank Billigzins nahezu jeder eine Finanzierung bekommt?

Eher nein.

Als Investment/Altersvorsorge ist die Immobilie in meiner Situation ungeeignet, außer ich würde auf dauerhaft 5%/a Inflation spekulieren.

Trotz der steuerlichen Nachteile und der hohen Kurse am Aktienmarkt ist es effektiver, die Miete z.B. aus Dividenden zu bezahlen. Wenn der Kostenunterschied zwischen Miete und Eigentum bei 5000€/Jahr läge (noch ohne Kapitalzins fürs Fremdkapital gerechnet) bräuchte ich bei 2,5% Dividende nach Steuern ein investiertes Kapital von "nur" 200.000 Euro, also grob die Hälfte der Kosten für den Immobilienkauf.

Die Immobilie wäre halt aus Steuersicht und zur Diversifizierung interessant, aber halt nicht zu den aktuellen Preisen. Die Immobilienpreise sind nur für die akzeptabel, die das auf Kredit kaufen und lange abzahlen und davon ausgehen, dass die Inflation/Wertentwicklung höher ist als der Kreditzins. Nur unter der Annahme, das einen heute quasi die Bank dafür bezahlt, bei ihr Kredit zu nehmen (Zins << Inflation) rechnen sich diese Immobilien langfristig.

Wer  hingegen sein Eigenkapital in eine Immobilie steckt kauft damit etwas extrem teures mit einer Minirendite. Okay, vielleicht vergleichen das die Leute ja auch mit 0,25% für den Riestervertrag.

MfG

Zitat von Cepha am 13. Dezember 2021, 13:37 Uhr

Dazu halt das allgemeine Immobilienkaufriskio, dass man Schrott erworben hat mit horrenden Folgekosten oder aber sich andere Probleme auftun wie ne kleine Weltkriegsbombe unterm Keller, Inkompatibilität zur Energiewende, ein massiver Hochwasserschaden, üble Nachbarn, versteckte Bauschäden, plötzlich die ausgebaute Straße vor dem Wohnzimmer, usw, usf...

Neubau

Zitat von Muslime_Frugi am 13. Dezember 2021, 9:40 Uhr

50% der Bevölkerung hat kein oder kein relevantes Vermögen. Bekommt also rein von der Bonität keine Finanzierung auf die Beine.

Freund meines Kollegen hat zu 110% finanziert.

Wie das geht weiß ich nicht, aber scheinbar geht es.

Ich verstehe dass nicht jeder Vermieter sein will und kann. Aber bei guter Bonität, stabilem Einkommen, mittelfristiger Standortplanbarkeit und einem Zinsniveau von rund 1% bei 3-4% Mietzins verstehe ich nur in einzelnen Fällen warum man langfristig in Miete wohnen will.

Alles Verhinderungsgründe nicht zu investieren?

Vermieter zu sein, also unternehmerisch tätig zu sein, ist ja ein valides Argument. Nirgens bekommt man soviele Zuschüsse vom Staat und so wahnsinnig viel Fremdkapital billigst, um mit riesigen Hebeln zu investieren. Schneller wird man nicht Multimillionär.

Aber man muss eben viel  arbeiten, ein gutes Händchen dafür haben und man hat das Risiko von Fremdkapital. Der frugalistische Ansatz ist das ja eher alles nicht, eher das exakte Gegenteil.

MfG

Zitat von Muslime_Frugi am 13. Dezember 2021, 13:42 Uhr

Neubau

Ja, würde ich aus all diesen Gründen wohl auch machen, was auch etwas das hohe Verhältnis Miete zu Kaufpreis bei mir erklärt. Neubau ist im Grunde ja auch das einzige, wo man wenigstens halbwegs in Ruhe drüber nachdenken kann und wo halbwegs Preistransparenz herrscht. Bei interessanten Bestandsgebäuden musst Du ja quasi nach 1 Tag unterschreiben, weil schon 10 andere Schlange stehen.

Oder es gibt eben andere Wege, die ich als Laie in diesem Markt aber alle nicht kenne.

Aus der Erinnerung fallen mir 4 Bekannte ein, die die letzten Jahre eine Neubauwohnung gekauft haben. Im Grunde sind sie heute alle zufrieden es getan zu haben, weil die Preise einfach so krass angezogen sind. Aber kein einziger hat genau das bekommen, was sie eigentlich haben wollten, in allen Fällen hat der Bauträger gesagt, entweder ihr nehmt das jetzt so ab oder aber ich verkaufe es an die all die anderen Leute, die alle sofort 10% mehr bezahlen als ihr und bei mir schon Schlange stehen.

Es ist halt heute der Angebots-Nachfrage Situation geschuldet, dass man als Käufer viel zu teuer kaufen muss und nehmen muss, was man bekommt.

Das gilt zumindest für den Bereich bis 650.000 Euro (heute 1 Million Euro), die ich kenne. Vielleicht ist es für 2 Millionen Euro dann anders, die Welt kenne ich nicht.

MfG

Zitat von TheWanderer am 12. Dezember 2021, 10:13 Uhr

Man kann doch den Klimawandel ernst nehmen ohne gleich um die hiesige Bausubstanz zu fürchten? Selbst 2018 liess sich hier in der Großstadt direkt unterm Dachgeschoss gut aushalten. Die neue Isolation zwischen oberstem Stock und Dachgeschoss macht sich bei Hitze angenehm bemerkbar. So stark kann der Klimawandel kaum werden, dass man die Innentemperaturen in den deutschsprachigen Ländern nicht mit bezahlbaren Maßnahmen in den Griff kriegt.

Aushalten lässt sich vieles.

Wir werden halt zunehmend erleben, dass es in Innenstädten im Hochsommer auch um Mitternacht noch 30°C haben wird.

+3K global bedeutet ungefähr +5K in Deutschland, bedeutet +7K in deutschen Asphalt- und Betonstädten im Hochsommer und das ist der Durchschnitt. Gibt auch "kältere" Jahre, aber die besonders heißen gehen dann eben Richtung +10K. Aus den bisherigen "tropischen Nächten" (größer 20°C) bei uns werden dann eben Nächte, in denen die Temperatur nicht mehr unter 30°C fällt. Im Freien.

Dieses Szenario ist für die nächsten 50 Jahre aus heutiger Sicht durchaus wahrscheinlich.

MfG

Zitat von Cepha am 13. Dezember 2021, 14:14 Uhr

 

Wir werden halt zunehmend erleben, dass es in Innenstädten im Hochsommer auch um Mitternacht noch 30°C haben wird.

 

Ich wäre ja schon mal froh, wenn ich hier im Sommer tagsüber 30 Grad habe. Erstmal abwarten, wie sich das entwickelt. Ich habe ja auch schon von Berechnungen gelesen, dass es zB in D eher regnerischer und kälter werden könnte (lokal). Aktuell ist das hier im Norden jedenfalls der Fall.

Der Staat geht schon seit Jahren von Klimaveränderungen aus. Warum gibt es so viele Förderungen für energetische Sanierungen und gut gedämmte Neubauten?! Ist auch ganz interessant zu lesen was in den Vorschriften und Leitfäden für die Planer so alles zu lesen ist. Sommerlicher Wärmeschutz ist da ebenfalls ein Punkt. Ich rechne da auch mit klimatischen Veränderungen...

 

Zitat von Frugi85 am 13. Dezember 2021, 14:49 Uhr

Der Staat geht schon seit Jahren von Klimaveränderungen aus.

 

Die Vorhersagen des Staates haben aber nun noch nie gestimmt, sei es Zuwanderung, Wirtschaftsentwicklung, Corona und tausend andere Dinge.

https://www.n-tv.de/wirtschaft/Leerstand-steigt-erstmals-seit-Jahren-article22999048.html

Beginn der Wende am Markt oder kurzfristige Erscheinung?

Zitat von PanameraFlow am 14. Dezember 2021, 21:43 Uhr

https://www.n-tv.de/wirtschaft/Leerstand-steigt-erstmals-seit-Jahren-article22999048.html

Beginn der Wende am Markt oder kurzfristige Erscheinung?

Im Artikel sind ja Gründe genannt, nämlich vor allem das hohe und anhaltende Bauaufkommen der letzten Jahre. Allerdings sind die totalen Zahlen (Leerstand 611.000 Einheiten in 2020 gegenüber 603.000 Einheiten im Vorjahr, Leerstandsanstieg in den Schwarmstädten von 98.000 im Vorjahr auf 102.000 Wohnungen im Jahr 2020) bei rund 42 Millionen Haushalten fast schon in einem statistisch kaum erfassbaren Bereich. Dennoch denke auch ich, dass sich diese Entwicklung in den kommenden Jahren fortsetzen wird, was den Anstieg von Mieten und Kaufpreisen moderat bremsen dürfte. Eine Blase sehe ich - wenn überhaupt - trotzdem nur an den preislichen Rändern des Wohnungsmarktes.

@cepha

Wenn Du solche Vorbehalte gegen Immobilieneigentum hast, dann sind Immobilien eben einfach nicht Deine Anlageform. Das ist doch völlig unproblematisch. Dein oben angesprochenes EK in einem ETF angelegt bringt Dir doch dauerhaft eine Rendite, die es Dir im Falle einer Kündigung Deiner jetzigen Wohnung doch locker erlaubt, auch eine höhere Miete in Deiner jetzigen oder auch in einer anderen Wohnung auszugleichen. Ich weiß nicht, wo Du und auch nicht wie lange Du schon in dieser Wohnung lebst und aus welchem Baujahr sie ist und wie die Lage und Ausstattung zu bewerten sind. Der anstehende Anstieg ist moderat und als Vermieter kann ich Dir sagen, dass eine Kündigung seitens des Vermieters wohl begründet sein muss und die Fristen in der Regel wirklich lang sind. Insofern meine ich, dass Du als Mieter auch künftig sehr gut klarkommen dürftest.

Von Cepha:

" Schon die heutigen Preise sind rational kaum mehr erklärbar, warum also nicht noch doppelt so teuer?"

Doch das sind sie: Es ist schlicht umgelenkte, sozusagen kanalisierte Inflation, sonst nichts. Das Haus, die Böden und das Land drumherum ist ja auch nach einem "Preissprung" noch das Gleiche, alleine, das Zahlmittel Geld ist urplötzlich weniger wert, so einfach ist das. Das "Geld" (was gar keines ist aber das führt hier zu weit) der Orgien der Zentralbanken muß ja irgendwo hin und am Besten natürlich umgewandelt in "dummes Geld" der Schafe, die sich hier nur hypebedingt extremst verschulden und sich quasi ihr ganzes Leben versauen wenn sie noch um oder unter 30 sind. Die Profis im Immosektor sind längst auf der Verkäuferseite (bei einem Handel gibt es sie ja logischerweise) und realisieren wenn sie schlau sind nun noch die Gewinne, womöglich sogar steuerfrei, wenn es länger wie 10 Jahre im Eigentum ist und solange die Begehrlichkeiten der Politik hier nicht auch noch auf sozialistische Enteignungsart zuschlagen, was faktisch so gut wie alsbald sicher ist.

Das sind alles unbequeme Wahrheiten, die sollten sich aber gerade jüngere Leute anhören, wenn sie vor diesem riesigen Desaster, also der finanziellen Pleite noch bewahrt werden wollen. Hier sind weiter oben lange Rechnungen mit Zins, Tilgung und jahrzehntelangen Planspielen mit Immobilien ausgebreitet, da kann ich nur sagen: Alles Müll.

Das Motto (darum geht es ja in diesem Blog überhaupt) kann heutzutage erstmal nur sein: Ansprüche extremst herunterschrauben, falls gemacht unbedingt sich entschulden und wenn überflüssige Mittel da sind gut diversifiert in kurzfristigst reagierbare Titel anlegen, also natürlich Aktien, ETF oder meinetwegen auch Kryptos um diesen Hype wenigstens zu nutzen und zur Sicherheit auch physisches Edelmetall. Es ist ein großer Irrtum zu glauben, mit Zukunfstrechnungen und Verbleiben in der Mühle oder gar dann noch mehr arbeiten und strampeln der systemisch bedingten Inflation (Zentralbank-Geldsystem) und damit der geplanten Enteignung/Ausplünderung zu entkommen. Von finanzieller Freiheit erlangen ganz zu schweigen   💡

 

Wer war das gleich nochmal bei dem ich den Begriff „dummes Geld“ gehört hatte?

…auch ja, es war Dirk Müller… aber im Zusammenhang mit ETF‘s🤪

https://www.n-tv.de/wirtschaft/Die-Trendwende-auf-dem-Immobilienmarkt-kommt-langsam-article23016772.html

 

Wieso immer so langsam 😐

Zitat von FredFinanzFuchs am 6. August 2021, 11:10 Uhr

Im Februar 2020 fragte die "Welt", wann die Immobilienblase platz. Und heute 1 1/2 Jahre später der gleiche Aufmacher. Michael Fabricius, verantwortlicher Redakteur für Immobilien schürt Ängste.

Die zentrale Argumentation immer wieder: Die Preise steigen schneller als die Mieten. Sie "entkoppeln" sich. Daran erkennt man: Die "Experten" in den Redaktionsbüros haben das Prinzip nicht verstanden: Die Immobilienpreise richten sich nicht nur nach der Höhe der erzielbaren Miete. Sie richten sich insbesondere nach dem aktuellen Zins, der für Hypotheken zu zahlen ist.

Je niedriger der Hypothekenzins, desto höher die Preise. Denn der Käufer fragt sich, welchen Betrag kann ich mir monatlich für die Immobilienfinanzierung leisten. Und je niedriger der Zinssatz, desto höher der Betrag.

Viele Immobilienkäufer und -Investoren arbeiten mit einem Hebel. Von daher ist es entscheidend, dass sie die Wohnung zu einem niedrigen Zinssatz finanziert bekommen. Soweit richtig.

Letztlich geht es dabei um die Differenz der Kapitalbeschaffungskosten (Zinsen) zu der Rendite (Miete). Je größer die Spanne, desto lohnenswerter.

Zitat von FredFinanzFuchs am 6. August 2021, 11:10 Uhr

Oder bei der vermieteten Immobilie: Mit welcher Rendite bin ich zufrieden? Und je geringer der Zins am Kapitalmarkt, desto geringer darf die Rendite sein.

Dem möchte ich widersprechen. Es geht nicht nur um den Rentenmarkt, sondern es spielen alle Assetklassen gegeneinander.

Wer nach Abzug aller Kosten eine Mietrendite von 1% auf sein Eigenkapital hat, wird sich sehr wohl überlegen, ob er nicht lieber das Geld in Gold, Aktien oder anderen Assetklassen haben will.

Immobilien haben halt nur die Besonderheit, dass man sie sehr günstig finanziert bekommt. NUR(!) durch diesen Kredithebel wird es wirklich attraktiv.

Zitat von FredFinanzFuchs am 6. August 2021, 11:10 Uhr

Es gibt also keine Blase. Und insbesondere wird es auch keinen Crash geben. Den kann es bei Aktien geben. Dort ist Geld investiert, das man sonst nicht benötigt und von dem man sich schnell trennen kann.

Ob es eine Blase ist, weiß ich nicht, aber es kann natürlich am Immobilienmarkt Blasen geben.

Man sieht derzeit ja, dass sich das Investment in Immobilien nur aufgrund von A) niedrigen Zinsen und B) steigenden Immobilienpreisen lohnt. Beides ist aber nicht in Stein gemeißelt. Nehmen wir an, die Zinsen steigen deutlich. Dann ist es vermutlich mit A und B vorbei. Im worst case fallen Immobilienpreise deutlich. Und genau das wäre nach Definition das Platzen einer Blase.

Und jetzt wird es spannend: Wie zuvor gesagt, machen Immobilien vor allem aufgrund des Hebels so viel Sinn. D.h. wenn Immobilienpreise deutlich fallen, können Menschen mit sehr hohen Hebeln auf die Nase fliegen. Eine 80% Fremdfinanzierung ist halt blöd wenn die Preise um 30% fallen und man weniger Sicherheit als Kredit hat... Dann schnappt sich die Bank auch schonmal gerne deine Immobilie und du hast im schlimmsten Fall noch eine Restschuld.

Lustig in dem Kontext finde ich immer, dass wenn Aktien im Wert fallen, dies von Vielen als schlimm empfunden wird. Wenn Immobilien im Wert fallen, wird beschwichtigend gesagt "Ist doch egal, ich will ja nicht verkaufen".

Im Ergebnis kann ich deine Argumentation verstehen, weil viele mit Aktien zocken und kurzfristig investiert sind. Für den Langzeitanleger ist aber ein Aktiencrash genauso egal wie ein Immobiliencrash. In beiden Fällen verkauft man nicht und sitzt den Crash aus. Egal ob Immobilie oder Aktie nach 20 Jahren steht i.d.R. ein dickes Plus da.

Ich finde es dennoch falsch, gutgläubig an den Immobilienmarkt zu gehen, nach dem Motto "das aktuelle Bewertungsniveau und ein Crash ist egal". Da man vermutlich nie ganz hebelt (und wie oben dargestellt auch nicht zu stark hebeln sollte) hat man immer auch Eigenkapital eingesetzt, welches eine vernünftige Rendite erzielen sollte. Und immer sollte man die Renditen der Assetklassen vergleichen.

Dabei scheitern viele Private bereits an der Frage welche Rendite ihre Immobilie überhaupt bringt. Im Ergebnis übrigens oft weniger als sie glauben. Oft schaffen private Vermieter nicht mal eine positive Rendite und wenn dann ist diese oft unter 2%.

https://www.manager-magazin.de/finanzen/immobilien/immobilien-private-vermieter-verpassen-renditechancen-a-991977.html

Deswegen mag ich den Aktienmarkt. Ich kann meine Rendite extrem gut bestimmen, kaufe den breiten Markt, habe keine Klumpenrisiken und schlafe ruhig.

Nichts gegen Immobilien! Aber die deutsche Zuversicht zum "Betongold" ist schon extrem wenn man auf der anderen Seite sieht wie sehr der Kapitalmarkt sonst gemieden wird.

Sinngemäß möchte ich dir zustimmen aber den Titel ergänzen zu "Die unsinnige Angst vor der Immobilienblase und vor der Aktienblase"

Denn so wie du argumentierst kann man jeden Crash von Sachwerten aussitzen und braucht keine Angst zu haben.

Wenn die Zinsen steigen, dann stört das zunächst wenig, weil die Konditionen meist für 10 Jahre und mehr festgeschrieben sind. Außerdem sind derzeit meist 2% Tilgung vereinbart. Bei einem Problemfall und dann 3% statt 1% Zinsen setzt die Bank die Tilgung einfach aus. Außerdem hat man nach 10 Jahren über 20% des Darlehens getilgt.

Das Gute bei der Hebelung durch die Finanzierung: Man tilgt namhaft und bildet dadurch ein Vermögen.

Zitat von FredFinanzFuchs am 2. Januar 2022, 13:04 Uhr

Bei einem Problemfall und dann 3% statt 1% Zinsen setzt die Bank die Tilgung einfach aus. Außerdem hat man nach 10 Jahren über 20% des Darlehens getilgt.

Da muss ich Dir widersprechen. Keine Bank setzt "einfach" die Tilgung bei einer Baufinanzierung aus. Das geht nur nach aktueller Bonitätsprüfung und mit einer glaubhaften Erklärung des Kreditnehmers über den Grund/die Gründe und dann auch nur für einen kurzen Zeitraum. Wird deutlich, dass der Kreditnehmer die Raten dauerhaft nicht oder nicht vollständig zahlen kann, wird so eine Tilgungsaussetzung auch gar nicht genehmigt. Darf gar nicht genehmigt werden. Solche Kredite sind inzwischen überwachungspflichtig, da hat keine Bank mehr eine Wahl.

(Für weitere Informationen dazu siehe "Leitfaden für Banken zu notleidenden Krediten − Governance und Ablauforganisation für NPL")