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Die unsinnige Angst vor der Immobilien-Blase und einem Crash

Im Februar 2020 fragte die "Welt", wann die Immobilienblase platz. Und heute 1 1/2 Jahre später der gleiche Aufmacher. Michael Fabricius, verantwortlicher Redakteur für Immobilien schürt Ängste.

Die zentrale Argumentation immer wieder: Die Preise steigen schneller als die Mieten. Sie "entkoppeln" sich. Daran erkennt man: Die "Experten" in den Redaktionsbüros haben das Prinzip nicht verstanden: Die Immobilienpreise richten sich nicht nur nach der Höhe der erzielbaren Miete. Sie richten sich insbesondere nach dem aktuellen Zins, der für Hypotheken zu zahlen ist.

Je niedriger der Hypothekenzins, desto höher die Preise. Denn der Käufer fragt sich, welchen Betrag kann ich mir monatlich für die Immobilienfinanzierung leisten. Und je niedriger der Zinssatz, desto höher der Betrag.

Oder bei der vermieteten Immobilie: Mit welcher Rendite bin ich zufrieden? Und je geringer der Zins am Kapitalmarkt, desto geringer darf die Rendite sein.

Der Witz dabei: Die Mieten richten sich nicht nach den Zinsen, es sind fest vereinbarte Marktpreise. Bei sinkenden Zinsen, sinken die Mieten nicht - obwohl für den Vermieter die Refinanzierungskosten sinken. Deshalb steigen die Preise auch für vermietete Immobilien. Denn die gleiche Miete bringt nun bei höheren Preisen einen nominal niedrigeren Zinssatz, der aber weiterhin attraktiv ist.
Bei sinkenden Zinsen steigen die Preise. Ein typisches unproportionales Verhältnis, mit dem viele Menschen (insbesondere eher sprachlich als mathematisch versierte in Redaktionen) überfordert sind.

Es gibt also keine Blase. Und insbesondere wird es auch keinen Crash geben. Den kann es bei Aktien geben. Dort ist Geld investiert, das man sonst nicht benötigt und von dem man sich schnell trennen kann.
Aber 95% der Immobilienbesitzer wohnen in der Immobilie. Warum sollen sie die plötzlich verkaufen - weil angeblich der Wert gesunken ist? Sie müssten dann ja ausziehen. Und selbst wenn, dann wäre das nicht schlimm, denn die "neue" Immobilien wäre ja auch im Preis gesunken. Und selbst die 5% Vermieter würden nicht verkaufen. Sie haben meist langfristig investiert und müssten eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

Also Blase und Crash bei Immobilien gibt es nur in der Phantasie von Redakteuren, die ständig Horror-Szenarien erfinden müssen, um Klicks zu erzeugen oder Zeitungen zu verkaufen.

Bei Immobilien ist m. E bei 40-fach Schluss. Denn von den dann nominal 2,5% Rendite sind Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und Aufwand bei Neuvermietung noch abzuziehen. Das sind schnell 1%. Dann bleiben noch 1,5% gegenüber 0% bei Wertpapieren - bei den Restrisiken der Immobilie und dem Vermietungsaufwand das Mindeste.

Hi @fredfinanzfuchs ich finde du hast das gut analysiert. Allerdings haben diese Artikel auch einen positiven Effekt: Zum einen sichert es die Beschäftigung der Zeitungsschreiber ohne jemanden weh zu tun und zum anderen schreckt es potentielle Käufer ab die sich unsicher sind was dazu führt das die Preise nicht noch schneller steigen.

Aus meiner Sicht ist jedoch beim 40-fachen noch nicht Schluss bei 0% Zinsen oder gar negativen Zinsen kann es durchaus Sinn machen in sehr guten Lagen auch beim Faktor 100 noch zu kaufen.

Wieso man als Ottonormal-Mensch Angst vor einem Immobilien-Crash haben sollte erschließt sich mir nicht. Das wäre doch ein Segen.

Auch jetzt mehren sich wieder Artikel, die eine Immobilienblase feststellen oder prognostizieren Immobilienblase.

Das Problem dabei: Die Hälfte unserer Bürger haben keine Immobilie, in den Städten sind sogar rund 80% Mieter und nicht Eigentümer. Ihnen wird mit solchen Meldungen Angst gemacht - statt sie zu ermutigen.

Ängste vor einer Immobilienblase sind völlig unbegründet: Die Preise sind speziell wegen der sinkenden Zinsen gestiegen und wegen der starken Nachfrage.  -Selbst eine Verdoppelung der Zinsen würde die jetzigen Finanzierungen nicht gefährden - die Banken könnten einfach die Tilgung reduzieren, die heute oft 2% und mehr beträgt. Notverkäufe würde es also nicht geben. Außerdem sind die Zinsen meist auf 10 Jahre und mehr festgeschrieben - und ob sie überhaupt wieder namhaft steigen, das glaubt inzwischen kaum jemand.

Die Immobilienpreise waren immer hoch - bis auf die wenigen Ausnahmen, als es ein Überangebot an Wohnungen gab, Mitte der 80er Jahre. Wer also in stark nachgefragten Lagen kauft, der wird nicht mit Verlust verkaufen müssen. Denn das suggeriert "Blase". Man denkt (fälschlich) an Aktien und an die Notverkäufe mancher Anleger - besonders in den USA- , die ihre Aktien auf Kredit gekauft hatten und jetzt verkaufen müssen.

 

Zitat von FredFinanzFuchs am 6. August 2021, 11:10 Uhr

Aber 95% der Immobilienbesitzer wohnen in der Immobilie. Warum sollen sie die plötzlich verkaufen - weil angeblich der Wert gesunken ist?

Zitat von FredFinanzFuchs am 24. November 2021, 10:28 Uhr

Das Problem dabei: Die Hälfte unserer Bürger haben keine Immobilie, in den Städten sind sogar rund 80% Mieter und nicht Eigentümer. Ihnen wird mit solchen Meldungen Angst gemacht - statt sie zu ermutigen.

Was denn nun?

Woher kommen diese Zahlen, oder sind das deine Schätzungen?

Ich sehe folgende Faktoren, die einen Immobiliencrash herbeiführen könnten:

  • Die Zinsen können nicht wirklich weiter sinken, die Preise jedoch noch weiter steigen. Das bedeutet, dass die potenziellen Käufer vom typischen Einfamilienhaus einen immer grösseren Teil ihres Haushaltseinkommens für die Tilgung der Immobilie ausgeben müssen. Bis zu einem Punkt wo sie nicht mehr ausgeben können, oder wollen. An diesem Punkt bleiben die Preise mindestens erst einmal stehen bis - Punkt 2
  • Die Zinsen steigen eines Tages wieder. Das haben mindestens einige, vielleicht sogar viele Immobilienkäufer nicht für möglich gehalten und können sich dadurch die monatliche Rate nicht mehr leisten.
  • Wir hatten in den vergangenen Jahren Zuwanderung, wie sie nicht vorhergesehen war und wie sie (wahrscheinlich) mindestens in dem Ausmass aber in den nächsten Jahren auch nicht wieder vorkommen wird. Mittelfristig wird die Bevölkerung in Deutschland weniger und weniger Menschen benötigen weniger Immobilien.
  • Die Menschen, die nach Deutschland kommen, zieht es tendenziell in die Ballungsräume. Immobilien auf dem Land, die in grosser Zahl aktuell von älteren Menschen bewohnt werden, deren Kinder in die Ballungsräume abgewandert werden, werden mittelfristig frei und auf dem Markt landen. Was dies mit den Preisen in den Ballungsräumen machen wird ist nicht abzusehen.
  • Allein an der Bevölkerungspyramide sieht man, was Deutschland in den kommenden Jahrzehnten voraussichtlich Bevölkerungstechnisch bevorsteht. Diese Leute haben Immobilien, die werden dann auf den Markt kommen.
Zitat von PanameraFlow am 16. September 2021, 14:48 Uhr

Wieso man als Ottonormal-Mensch Angst vor einem Immobilien-Crash haben sollte erschließt sich mir nicht. Das wäre doch ein Segen.

  • Weil es viele Otto Normal gibt, deren einzige Altervorsorge, neben der staatlichen Rente, die selbstbewohnte Immobilie ist. Wenn die eigene Altersvorsorge innerhalb weniger Monate die Hälfte an Wert verliert ist das eher kein Segen. Natürlich verkaufen die wenigsten ihr Haus mit Renteneintritt. Steht aber das Thema Alters-/Pflegeheim zur Diskussion, so sieht die Sache schnell anders aus. Einige wandern im Ruhestand auch aus, oder reisen mit dem Wohnmobil Richtung Sonnenuntergang, während in D nur eine kleine Wohnung (zur Miete?) behalten wird.

Die wichtigsten Punkte sind für mich die mittelfristige Veränderung in der Bevölkerungsstruktur, die veränderten Wohnpräferenzen vom Land in Richtung Stadt (wobei noch nicht absehbar ist ob Covid und Homeoffice dies wieder ändert, ich schätze eher nicht) und Zinsen, die eines Tages steigen müssen. An der Börse ist nur sicher, dass der nächste Crash bestimmt kommt. Im Immobilienmarkt ist sicher, dass die Zinsen eines Tages wieder steigen.

Grüsse vom Sparschwein

 

Hallo Sparschwein,

Bis 2040 wird die Anzahl der privaten Haushalten weiter steigen (2020 41,4 Mio zu  2040 42,6 Mio ), was durch ein Trend von mehr alleinstehenden Personen gestützt wird.

Quelle: Demografischer Wandel in Deutschland: Ursachen und Folgen - Statistisches Bundesamt (destatis.de)

Auch die Bevölkerungsentwicklung je Landkreis ist ja bereits in Studien verfügbar. Hier werden sie bestehenden Trends bereits erfasst. Daher ist doch heute schon klar in welchen Gegenden künftig noch mehr Wohnraum nachgefragt wird und in welchen weniger. Der Trend besteht ja heute schon und wird sich so erhalten.

Wo Wohnraum fehlt kann er nur zu steigenden Preisen geschaffen werden. Die Baukosten steigen grundsätzlich an.

Baukostenindex für Eigentumswohnungen Entwicklung seit 2016 bis 2021: Top 7 Städte 170 zu ländliche Region 146

Quelle: Baupreise und Immobilienpreise: Entwicklung in Deutschland - Statistisches Bundesamt (destatis.de)

Auch die Preissteigerungen werden bedingt durch die Inflation wohl noch deutlicher steigen.

Selbst wenn die Zinsen steigen kann nicht günstiger gebaut werden. Zudem wird jetzt auch durch eine Zinssteigerung kein Verkaufsdruck generiert, da die meisten Eigenheimbesitzer/ Vermieter ja meist über 10 Jahre oder mehr im Zins festgeschrieben sind. Es wird eben "nur" für die neuen Käufer erschwert überhaupt ein Eigenheim zu erwerben. Auch das sieht man heute bereits.

Ich meine es wird daher in gefragten Lagen weder ein hoher Leerstand noch ein starker Preisrückgang geben. Es kann natürlich sein das sich der Preisanstieg verflacht, Preisrückgänge sind in Krisen temporär möglich, aber eine Blase wird da nicht platzen. Wichtig dabei ist das man als Eigenheimbesitzer und Investor seine Investition so auslegt, dass man auch in einer Krise nicht verkaufen muss, was aber bei allen Investitionen zutrifft.

Die ganzen Prognosen sind natürlich ohne neue Zuwanderungswellen. Sollte die Klimaerwärmung weitere Migration hervorbringen kann sich das natürlich noch ganz anders auswirken.

Viele Grüße

Lex

 

Ich versuche mir vorzustellen wie so eine Immobilienblase funktioniert - ich schaffe es nicht.

Man muss ja aber bei heutiger Bevölkerungsentwicklung nicht gerade Kindergärten bauen.

Was wir derzeit erleben und was sich an Bevölkerungsanteil noch viel weiter ausbauen wird sind doch schließlich ein Heer an alten Leuten. Wer in jungen Jahren Glück hatte und im Weltkrieg nicht über den Haufen geschossen wurde und immer noch unter uns weilt, der ist jetzt über 90 Jahre alt.

Jene welche danach kamen und jetzt in den 70ern Stecken werden überwiegend steinalt. Sehr gute medizinische Versorgung und angenehme Lebensumstände verschieben den demographischen Altenteil immer weiter nach oben. Was also zunehmend gebraucht wird sind Wohnungen für Alte und körperlich eingeschränkte Menschen. Da gibt es noch viel zu wenig. Derzeit werden einem entsprechende Wohnungen aus den Händen gerissen. Für meine 12 Wohnungen hatte ich über 200 Bewerber - ich musste die Anzeige nach drei Tagen aus dem Netz nehmen - und das in einem Kaff mit 20.000 Einwohnern.

Hier bei mir im Wohnort ist es ähnlich. "Normale" Wohnungen liegen hier noch bei 4 bis maximal 7€ Kaltmiete. Neubauten mit Fahrstuhl, breiten Fluren und ebenerdigen Duschen, etwas nett mit Grün gelegen kriegt man aber auch für 10-12€ den QM weg.

Nun ist nicht jeder Opa bei bester Gesundheit und hat hohe Rente - ich vermute daher, dass sich in den kommenden Jahren viel tun wird - vor allem auch im sozialen Wohnungsbau für ältere Semester die etwas bezahlbares suchen wo sie in Ruhe alt und gebrechlich werden können.

Ein andere gutes Geschäft sind möblierte Mikroapartments oder Coworking spaces mit nicht mehr als 15-20 Qm Größe. Wenn die schlau geplant und eingerichtet sind, ergibt sich unheimlich viel gefühlter Wohnraum und Platz. Perfekt für Studenten, Auslandsarbeitende oder Pendler. Macht aber vor allem in Ballungsräumen Sinn. Läuft wie blöde, muss man sich aber auch aktiv drum kümmern da häufige Mieterwechsel die Norm sind - auch das sollte man also bereits bei der Planung und Gestaltung der Einheiten einbeziehen.

Meine Eltern vermieten nun seit gut 30 Jahren. Noch nie mussten sie die Mieten senken, es ging stets nur nach oben. Noch nie hatten sie Leerstand, außer sie wollten es so, um zu renovieren. Es muss einfach jedem klar sein, dass man nicht ein X-beliebiges Haus in X-beliebiger Lage kaufen kann und dass das dann schon gut gehen wird weil Immos ja immer nur nach oben zielen. Es gibt genug solcher Investoren die damit auf die Nase fallen. Klar kann man Glück haben, es geht aber meiner Meinung nach nichts ohne vernünftiges Konzept und dazu passender Infrastruktur.

Anders als beim Aktienmarkt hat man bei Kauf oder Neubau von Immobilien die Möglichkeit, ganz viel selbst zu gestalten und den künftigen Markt zu erfassen, man kann bereits jetzt recherchieren was in 10 oder 20 Jahren "gebraucht" wird.

Wer stets nur mit fortlaufender Wertsteigerung kalkuliert und über die Finanzierung quasi keine Rendite erwirtschaftet nur um sein Geld in Beton zu parken - solche Leute haben meiner Meinung nach irgendwie die Kontrolle verloren:

 

Ein Bekannter von mir hat jüngst im Münchener Raum eine vermiete Wohnung gekauft, an der er rechnerisch 50 Jahre durch Mieteinnahmen abzahlt, steigende Mieten mit einkalkuliert. Kann ich nicht verstehen - erlebt er doch gar nicht mehr - er kalkuliert hingegen mit weiter steigenden Immobilienpreisen und erwartet hier den Gewinn wenn er in zehn Jahren weiterverkauft...Das ist doch kein gesundes Investment mehr. Es treibt die Preise und die Angst dass alles immer noch teurer wird treibt solvente Privatleute zum Kauf.

DAS ist die selbstgemachte Immobilienblase - steigen die Preise nämlich nicht mehr rasant weiter, stehen sie auf einmal ganz doof da. Mich hingegen juckt es nichtmal wenn sich die Kreditzinsen vervierfachen oder zwei Wohnungen dauerhaft leer stehen...

Meiner Meinung nach sollte man mit Wohnraum nicht in gleicher Weise spekulieren wie mit Aktien und auf stets steigende Kurse hoffen - muss man ja aber auch gar nicht da man viel mehr Einfluss auf die sich bereits deutlich ausgeprägten Signale der zukünftigen Entwicklungen hat wenn man es vernünftig anstellt.

Muslime Frugi hat es ganz richtig gemacht - ein tolles Beispiel für ein zukunftssicheres und stabiles Investment das jegliche zukünftige Preisentwicklung irrelevant macht.

Neubau, kleine Wohneinheit, gute Lage und Anbindung. Wo kann da eine Blase entstehen?

 

Euren Argumentationen folgend sind Immobilienblasen ganz allgemein und insgesamt im Grunde ausgeschlossen.

Dass es aber Immobilienblasen gab und auch in Zukunft geben wird, ist doch nicht zur Diskussion.

Beispiele sind die USA 2008 und danach, sowie die Schweiz Anfang der 90er Jahre.

Was sind eure Argumente, warum dies in Deutschland nicht geschehen kann? Was ist am deutschen Immobilienmarkt so grundsätzlich anders?

Grüsse vom Sparschwein

Klar kann das theoretisch auch hier geschehen, wenn man jedoch vernünftig investiert, dann interessiert mich das aber eben nicht.

In den USA ist zudem alles etwas " anders". da wird einfach alles auf Pump gekauft, zu egal welchen Zinsen. Dort ist genau das eingetreten was auch meinem Kumpel blühen kann. Diese " Blase", wenn sie denn kommt, trifft bei weitem nicht alle Immibilienbesitzer sondern nur die hochspekulativen Anleger die auf wiederverkauf mit Wertsteigerung aus sind. Was Interessiert es mich, ob mein Mehrfamilienhaus, das ich für sagen wir mal 1,5 Mio Euri gebaut habe, Auf 2 Millionen Euro Wert ansteigt oder auf 400.000€ absackt?!? Kriege ich dadurch mehr oder weniger Miete? Wohl eher nicht. Was juckts mich also? Wenn ich natürlich die Rendite nicht über Mieteinnahmen sondern nur über spekulative "nie endende Wertsteigerungen" einfahren kann weil ich so unbedingt und auf "Teufel komm raus" in den Immomarkt einsteigen möchte obwohl die Tendenzen teilweise rückläufig sind oder zumindest stagnieren und nur noch über die völlig überhöhte Nachfrage Kaufpreise errechnet werden - tja, dann bin ich wohl schlecht beraten worden oder habe zu hoch gepokert!

Ich sehe da viele Leute auf die Schnauze fallen - aber das ist doch keine Immobilienblase, Das ist eher eine Blase an Überheblichkeit, Wunschdenken und Spekulation ohne gründliche Marktanalyse.

Da werden Millionen ausgegeben und investiert, ohne mit der Wimper zu zucken, abends in der Kneipe dann aber drei Stunden mit dem Wirt über diebgestiegenen Bierpreise diskutieren.

Da leben sie alle frugal und sparen sich übet Jahre das Geld vom Munde ab um dann hirnlos in etwas zu investieren von dem sie nichts verstehen!

Ich käme nicht auf die Idee, etwas zu kaufen das sich nicht innerhalb von 20 bis allerhöchstens 30 Jahren (und letzteres auch nur bei Neubau) komplett finanziert.

....und es werden Immobilien verkloppt für sowas wie die 40-60- fache Jahreskaltmiete - wie kommt man denn auf sowas? Wie kann das ein gesundes Investment sein?! Geht ja nur über Wunschdenken und Preissteigerungshoffnungen in Ballungsräumen...

Und wenn das dann nicht der Fall ist und die Preise auch nur stagnieren statt weiter zu steigen, dann haben wir also eine "Blase" weil die Doofen ihre Raten nicht zahlen können und aber auch nicht mehr mit Gewinn verkaufen können so wie das mal geplant war ???

Schon interessant. Und wer sind denn eigentlich die Leute die dauernd von irgendwelchen Blasen reden?

 

 

 

 

 

Hi Sparschwein,

der größte Unterschied zwischen USA und Deutschland liegt in der Zinsfestschreibung. In den USA sind variabel verzinste Hypothek - Adjustable Rate Mortgage (ARM) üblich.

Korrekturen und Krisen gibt es auch in den Immobilienmärkten, genau wie in den Aktienmärkten auch. Von einer Blase zu reden halte ich für nicht gerechtfertigt angesichts der aktuellen Situation und hinsichtlich der nahen Zukunft (etwa 20Y). Ich selbst habe lange Durststrecken erlebt, so waren Mitte der 90er bis 2008/2009 sehr schwierige und maue Immobilienzeiten. Ich habe die als Anleger und Selbstnutzer durchlebt. Deshalb fühlt sich das was die letzten 10-12 Jahre passiert ist an wie ein Nachholeffekt. Meine erste Wohnung, die ich heute noch im Bestand halte habe ich 96 gekauft. Außer moderater Rücklagen habe ich hier sehr wenig investiert. Heute könnte ich diese als gebrauchte für etwa das Doppelte des damaligen NP verkaufen. Betrachtest du eine Verdoppelung des eingesetzten Kapitals in 25 Jahren in einer gesunden und zukunftsträchtigen Lage als Blase?

Der Immobilenmarkt ist komplexer als der Aktienmarkt weil er lokal so unterschiedlich ist. Dennoch sind deine Argumente Angst Argumente um das eigene Nichtinvestieren zu begründen. Das ist sehr ähnlich wie mit dem an der Seitenlinie stehen beim Aktienmarkt. Mit entsprechend entgangenen Chancen, dabei sind Immobilien heute viel besser zu finanzieren als vor 25 Jahren. Das liegt an der niedrigen Zinsen und dem sehr geringen Spread zwischen 10 jährigen und 15 oder gar 20/30 jährigen Laufzeiten. Wichtig ist es nur bei schlechter Bonität über ausreichend EK zu verfügen und lange Laufzeiten zu wählen mit höherer Tilgung.

Zitat von Muslime_Frugi am 25. November 2021, 11:16 Uhr

Hi Sparschwein,

der größte Unterschied zwischen USA und Deutschland liegt in der Zinsfestschreibung. In den USA sind variabel verzinste Hypothek - Adjustable Rate Mortgage (ARM) üblich.

Hallo, danke für die Antwort, das war mir so nicht bewusst.
Das führt natürlich eher zu einem "Knall", wohingegen die Entwicklung bei uns, mit den über Jahre und Jahrzehnte festgeschriebenen Zinsen dann eher ein langsames "Luft rauslassen" wäre um bei einer Ballonmetapher zu bleiben - wenn Leute nach und nach zu höheren Zinsen anschlussfinanzieren müssen.

Betrachtest du eine Verdoppelung des eingesetzten Kapitals in 25 Jahren in einer gesunden und zukunftsträchtigen Lage als Blase?

Das kommt darauf an wie sich die Haushaltseinkommen im gleichen Zeitraum entwickelt haben. Sind sie stagniert könnte das schon eine Blase sein.

Das ist sehr ähnlich wie mit dem an der Seitenlinie stehen beim Aktienmarkt. Mit entsprechend entgangenen Chancen, dabei sind Immobilien heute viel besser zu finanzieren als vor 25 Jahren.

Unterscheidest du bei dieser Aussage zwischen selbstgenutzten Immobilien und Investmentobjekten?

Grüsse vom Sparschwein

 

Hallo Sparschwein,

ich glaube die Ballonmetapher ist so nicht schlüssig zu Ende gedacht. Bedingt durch den geringen Spread die letzten Jahre zwischen 10 jährigen Annuitäten Darlehen und 15 oder gar 20 jährigen, haben viele Käufer mit einer soliden Planung zu längeren Laufzeiten gegriffen.

In so einer langen Laufzeit spielt einem die Inflation in die Tasche wohingegen die nominale Restschuld bezogen auf den ursprünglichen Kredit minus der Tilgung steht. Spielräume bei der Gesamtrate würden sich durch eine Anschlussfinanzierung mit kürzerer Laufzeit ergeben (bspw. 5Y), oder einer etwas geringerer Tilgung. Aller Wahrscheinlichkeit nach kannst du aber eine höhere Gesamtrate einpreisen, da in 15Y eine vergleichbare Miete (Eigennutz) oder die Miethöhe (Vermietung) höher sein wird.

Probleme werden nur die mit dem Zinsänderungsrisiko bekommen, die viel zu stark gehebelt haben (mehrere Immobilien) oder wenig (1% bis gar nicht) getilgt.

Zitat von Sparschwein am 8. Dezember 2021, 8:02 Uhr

Das kommt darauf an wie sich die Haushaltseinkommen im gleichen Zeitraum entwickelt haben. Sind sie stagniert könnte das schon eine Blase sein.

Ich kenne historisch keinen 25 Jahreszeitraum mit stagnierenden Haushaltseinkommen. Die durchschnittliche Inflation die letzten 40 Jahre betrug 2,2%. Bei meinem Beispiel der Verdopplung in 25 entspricht das 2,8%. Hinzu kommt die Mietrendite von etwa 3% nach Kosten (je nach Lage mehr oder weniger, bei guter weniger dafür höheres Steigerungspotential).

Ausgenommen der nicht zukunftsfähigen Lagen sehe ich die Gesamtperformance bei Immobilien irgendwo bei 6% nach Kosten vor Steuern. Bei Aktien/ETF um die 8%.

 

Zitat von Sparschwein am 8. Dezember 2021, 8:02 Uhr

Unterscheidest du bei dieser Aussage zwischen selbstgenutzten Immobilien und Investmentobjekten?

Grundlegend nein. Wenngleich der Ansatz für den Business case bei einer vermieteten Immobilie ein ganz andere ist als bei einer Selbstgenutzten folgen beide Investitionen der gleichen Logik des Hebelns eines Sachwertes und der Inflation.

Bei der Eigengenutzen hat man keine steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten, sondern "nur" die gesparte Miete. Ganz grob betrachte ich hier den Zins und die Rücklagen/Verwaltung als "Miete" und die Tilgung als Sparrate.

Bei einer vermieteten Immobilie fallen meist durch AfA und Abschreibungen für Zins und nichtumlagefähige NK keine oder sehr geringe Besteuerung der Mieteinnahmen an.

Es ist also eine Frage der Anlegermentalität. Fühle ich mich als Vermieter nicht wohl würde ich es lassen. Die eigene Immobilie macht halt etwas unflexibel. Wenn man weiß, dass man berufsbedingt oder wegen privaten Gründen öfters umziehen will oder muss, dann eher mieten. Die eigene Immo wird irgendwann wenn sie bezahlt ist in der FIRE Zeit die Kosten senken und somit deinen zu versteuernden Bedarf senken. Neben Sicherheit sinkt somit auch deine Steuerlast. Die Kaltmiete ist in den meisten Haushalten der größte Ausgabeposten.

Wenn man in der Ecke seine mittlere bis weite Zukunft sieht auf alle Fälle kaufen! Meine oben genannte Immobilie habe ich 1996 mit 6,4% (10Y) Zins finanziert bei 5% Mietrendite. Mein letzter Kauf 0,73% (15Y) bei 3,3% Mietrendite. So hoch kann ich das Zinsänderungsrisiko nach 15Y gar nicht bewerten.

Soweit ich das richtig auf dem Schirm habe bist du recht jung. Bei einer ausreichend guten Bonität und viele Jahre vor die, würde ich dir auf alle Fälle zu einer Immo neben Aktien raten.

Beim Kauf einer vermieteten Wohnung mit länger bestehendem Mietvertrag liegt der Preis deutlich unter dem einer frei lieferbaren Wohnung. Der Mietvertrag mit den Mieterrechten wirkt wie eine Wertminderung, die bei Freiwerden wegfällt. Wenn der Mieter auszieht, macht die Wohnung einen Preissprung von tlw. 15-20% mit. Den kann man nach mehr als 10 Jahren dann steuerfrei realisieren - oder die Wohnung dann teurer vermieten - wenn es die Mietpreisbremse nicht mehr gibt.

Zitat von FredFinanzFuchs am 6. August 2021, 11:10 Uhr

Aber 95% der Immobilienbesitzer wohnen in der Immobilie...

Das erscheint mir aber sehr falsch.

Bei Immobilien ist m. E bei 40-fach Schluss. Denn von den dann nominal 2,5% Rendite sind Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und Aufwand bei Neuvermietung noch abzuziehen. Das sind schnell 1%. Dann bleiben noch 1,5% gegenüber 0% bei Wertpapieren - bei den Restrisiken der Immobilie und dem Vermietungsaufwand das Mindeste.

der Kaufpreis für eine vergleichbare Wohnung ist hier bei mir längst schon 40x höher als meine Jahreskaltmiete. Dazu kommt noch, dass man im Grunde nur noch Schrott angeboten bekommt und selbst dafür stehen die Leute dann vermutlich noch an. Da muss man also schon ein Insider sein, um überhaupt noch was Brauchbares zu bekommen (unabhängig vom Preis).

Zitat von FredFinanzFuchs am 24. November 2021, 10:28 Uhr

 

Das Problem dabei: Die Hälfte unserer Bürger haben keine Immobilie, in den Städten sind sogar rund 80% Mieter und nicht Eigentümer. Ihnen wird mit solchen Meldungen Angst gemacht - statt sie zu ermutigen.

Ängste vor einer Immobilienblase sind völlig unbegründet:

ja, das passt doch wunderbar zur Aussage eines Münchner FDP Stadtrates.

Wenn den Leuten die Münchner Mieten zu teuer sind, dann sollen sie doch die Wohnungen einfach kaufen. 🙂

Einfach nur 1% pro Jahr tilgen und nach 50 Jahren ist die eigene Immobilie dank Inflation ja quasi fast von selber abbezhalt. Was kann da schon schief gehen?

Das denke ich mir nicht aus:

https://www.sueddeutsche.de/muenchen/muenchen-immobilien-kauf-fdp-1.5368336

 

Ich sehe es so:

für die Wertentwicklung der Immobilien gibt es kein Limit nach oben, die Preise können beleibig hochsteigen, es muss nur mehr Käufer als Verkäufer geben. Schon die heutigen Preise sind rational kaum mehr erklärbar, warum also nicht noch doppelt so teuer? Solange es genug Käufer gibt, die sich das schön reden geht der Preis beleibig nach oben. Bis sie es halt eines Tages nicht mehr zun oder können.

Bei den Mieten hingegen wird es ein Limit geben. Klar, wohnen muss jeder, aber wenn sich die Mieten verdoopeln würden in Regionen, wo Durchschnittsverdiener schon heute 1/3 des Einkommens fürs Wohnen ausgeben , dann müssten halt viele die eigene Wohnung aufgeben oder sich signifikant verkleinern.

Das Drama für Leute wie mich ist, dass ich einfach keine Ahnung von Immobilien habe und es heute auch keine Möglichkeit gibt, das risikoarm zu erlernen. In den Aktienmart kann ich mit kleinen Beiträgen einsteigen und erstmal üben und der Aktienmarkt ist vollkommen transparent. Der Anfänger bekommt exakt dasselbe wie der Experte.

Kaufe ich heute eine Immobilie (für mich kommt nur Eigennutzung in Frage), dann ist das DIE Investition meines Lebens, Kredit gehebelt und derzeit auch noch ultrateuer. Und ich mache das ohne jede Erfahrung vermutlich genau 1x. Wie wahrscheinlich ist das, dass ich dabei beim aktiellen Markt einen guten Kauf mache? Bei gebrauchten Immobilien praktisch Null. Sehr wahrscheinlich gerate ich an einen erfahrenen Experten wie Fred  und bezahle bestenfalls 10% zuviel, schlimmstenfalls bekomme ich Schrott, den ich dann Jahrzehnte abzahle.

Wenn man keine Erfahrung hat ist das einfach nur übel. Ich habe hier ca. 30-40% Eigenkapital für eine selbst genutzte Immobilie tatsächich "herum liegen" (das Geld  ist zuindest teilweise am Aktienmarkt investiert, ist also nicht völlig nutzlos), ohne an Liquiditätsreserve oder an mein (deutlich kleineres) Atersvorsorgedepot ran zu müssen.

Ich könnte vom EK her also durchaus kaufen, nur wie und was? Wenn ich bei Immoscout schaue sehe ich nur Müll für irrsinnige Beträge? Beauftragt man da einen Makler, der einem 1-2 Jahre lang "geheime" Angebote "unter der Hand" heraus sucht oder wie geht man vor?

Wenn ich schon das Geld für eine eigene Wohnung ausgebe, dann muss die auch zu wenigstens 95% passen. Wenn ich Kompromisse will, dann kann ich geausogut auch Mieter bleiben.

MfG

So einfach ist es nicht, wie viele hier schreiben. Wir haben nicht überall in Deutschland eine Immobilienblase, aber zumindest bestimmten Regionen (vor allem urbanen Zentren) zeichnet sich genau das ab. Natürlich kommt es darauf an, wofür und wann ich die Immobilie gekauft habe. Vor 10-15 Jahren und zu reinen Eigennutzung, kein Verkauf geplant, sonstige Finanzlage solide? Alles gut. Heute in München als Altersvorsorge, knapp finanziert? Schon deutlich schwieriger. In mittlerer Lage Münchens sind 8k pro Quadratmeter auf Dauer einfach nicht darstellbar.

Es gibt langfristig mehrere Effekte, die auf den derzeitig sehr hohen Immobilienpreise einwirken werden:

1. Steigende Zinsen. Wann? Keine Ahnung? Wie stark? Keine Ahnung. Nur reicht hier schon ein kleiner Anstieg, um so manche Finanzierung einer Immobilie ins Wanken zu bringen. Ich kenne einige Fälle, die mit 90-100% Fremdkapital finanzieren und nur 10 Jahre Zinsbindung haben. Bei steigenden Zinsen wird die Finanzierung schwieriger und  die Preise müssen sich dann den neuen Realitäten anpassen.

2. Schrumpfende und alternde Bevölkerung: Bevölkerung in Deutschland schrumpft und wird allein durch Zuwanderung stabil gehalten. So vernünftig Letzteres ist, es kommen halt nur wenige Menschen, die in Berlin eine Eigentumswohnung für 700k kaufen können. Viele ältere Menschen leben zudem in ihren mittlerweile viel zu großen Häusern und ziehen nicht um oder verkaufen. Stichwort: Remanenzeffekt.  Die Kinder sind ausgezogen und erzeugen neue zusätzliche Nachfrage. Das treibt die Preise in den Städten. Diese Entwicklung wird aber in den kommenden Jahren auslaufen, die geburtenstarken Jahrgänge sind erwachsen und zeugen selber deutliche weniger Nachwuchs.

4. Der Klimawandel: Wer will in einer vor 15 Jahren noch voll hippen Gegend wohnen, wenn die Hitze im Sommer unerträglich wird und die Wohnung nicht entsprechend gebaut wurde? Oder man regelmäßig überflutet wird? Das kann ganz schön teuer werden.

5. Preise steigen stärker als die Löhne. Keine weitere Erklärung notwendig.

Das Video fasst es gut zusammen: https://www.youtube.com/watch?v=74ttFkQe23k

Auch mal gerne in den Berichten der Bundesbank stöbern. Hier zum Beispiel:

Zweitens nehmen die Verwundbarkeiten gegenüber negativen Entwicklungen am deutschen Wohnimmobilienmarkt weiter zu. Die Preise stiegen auch in der Pandemie weiter kräftig und schneller als die  Einkommen der privaten Haushalte oder die Mieten.  Die bestehenden Preisübertreibungen bei  W o h n i m m o b i l i e n  erhöhten sich tendenziell weiter. Nach  Schätzungen der Bundesbank lagen diese im Jahr  2020 in Deutschland zwischen 10% und 30%.

 

"4. Der Klimawandel: Wer will in einer vor 15 Jahren noch voll hippen Gegend wohnen, wenn die Hitze im Sommer unerträglich wird und die Wohnung nicht entsprechend gebaut wurde? Oder man regelmäßig überflutet wird? Das kann ganz schön teuer werden."

 

....und das siehst Du in 15 Jahren in Deutschland?, die letzten 2 Jahre waren eher mies vom Wetter her (in 2 Jahren konnte man gefühlt nur in einer Woche ins Freibad gehen), auch wenn in den Medien geschrieben wird, dass wir wieder ein Rekordjahr bei den Temperaturen hatten...

Zitat von Silberberstreif am 12. Dezember 2021, 3:32 Uhr

"4. Der Klimawandel: Wer will in einer vor 15 Jahren noch voll hippen Gegend wohnen, wenn die Hitze im Sommer unerträglich wird und die Wohnung nicht entsprechend gebaut wurde? Oder man regelmäßig überflutet wird? Das kann ganz schön teuer werden."

 

....und das siehst Du in 15 Jahren in Deutschland?, die letzten 2 Jahre waren eher mies vom Wetter her (in 2 Jahren konnte man gefühlt nur in einer Woche ins Freibad gehen), auch wenn in den Medien geschrieben wird, dass wir wieder ein Rekordjahr bei den Temperaturen hatten...

Wenn du mit der Aussage andeuten willst, dass es in den Klimawandel nicht gibt, brauchen wir nicht zu diskutieren.

Denn: 1+1=2, auch wenn du meinst, es wäre vielleicht doch 3. Da kann und will ich dir nicht helfen. 🙂

Man kann doch den Klimawandel ernst nehmen ohne gleich um die hiesige Bausubstanz zu fürchten? Selbst 2018 liess sich hier in der Großstadt direkt unterm Dachgeschoss gut aushalten. Die neue Isolation zwischen oberstem Stock und Dachgeschoss macht sich bei Hitze angenehm bemerkbar. So stark kann der Klimawandel kaum werden, dass man die Innentemperaturen in den deutschsprachigen Ländern nicht mit bezahlbaren Maßnahmen in den Griff kriegt.

Moin,

gutes Video im Post von @drengist ! Vor allem die ersten zwei Minuten bringen es gut auf den Punkt. Die demographischen Entwicklungen wurden gut aufgezeigt. Was mir noch fehlt ist, wie man darauf eingeht und den Wohnungsmarkt anpasst, denn was bereits jetzt zum Problem wird und zunehmend Bedeutung erlangt ist der "Altenteil" unserer Bevölkerung. Im Video wurde bereits aufgezeigt, dass viele ältere Menschen ihre großen Eigenheime auch im Alter weiterhin bewohnen und sich nicht "reduzieren" wollen/können. Die gibt es sicherlich - aber es gibt auch jede Menge von "denen", die es schon gerne wollen und das auch machen - wenn es denn sinnvolle Alternativen gibt:

Mein MFH habe ich baulich, wie auch strukturell und durch "Lage", bewusst auf diese Zielgruppe angepasst und erhielt unheimlich viel Resonanz. Der Großteil meiner Mieter sind Menschen in höheren bis hohen Alter. Viele von Ihnen zogen schweren Herzens aus ihren Häusern aus zu denen sie große Bindung aufgebaut hatten. In der Region ( Ostdeutschland) hat eigentlich jeder sein Eigenheim selbst und teilweise sehr mühselig und unter "Umständen " bauen müssen. Der Unterhalt wird zunehmend anstrengender und beschwerlicher. Es mangelt aber an überzeugenden Alternativen. Das kann ich gut bedienen und habe in über 200 Bewerbungen mit vielen Leuten reden können und mir ihre Beweggründe erzählen lassen. Das war teilweise sehr interessant.

Findet mal vernünftige altengerechte Wohnungen mit ebenerdigen Duschen, breiten Fluren, Fahrstuhl und Reinigung-, Hausmeister-  und-Winterservice, Parkplatz vor der Tür und eigener Schuppen im Außenberecih um zumindest ein wenig "Lebensgeschichte" unterbringen zu können - und das alles in Guter Lage, fußläufig zu Geschäften täglichen Bedarfs, Krankenhaus und Arztzentrum - Bushalte vor der Tür. Wohnungen 2-2,5 Zimmer zw. 46-62 Quadratmetern. Auf Wunsch mit Gartenteil, alle Loggia oder Terrasse, Fußbodenheizung und super energieeffizient.

Ein richtiges "Ommaparadies". Nun sind das bei mir überwiegend ziemlich bonitäre Mieter, denen es auf, zwei, drei Euro mehr Kaltmiete nicht ankommt...

Aber selbst da war bereits erkennbar, dass es wenige Alternativen gibt. Gerade durch die große Zahl an Altbauten stehen Alte und körperlich beeinträchtigte oft vor dem Problem dass es wenig geeigneten Wohnraum gibt in dem man es dann auch bis ans Lebensende aushalten kann. In den Ballungsräumen ist es noch problematischer, da dort die Preislage entsprechend hoch ist. Es müssen sich aber auch alte Menschen mit kleineren Bezügen für sie geeigneten Wohnraum leisten können.

Ich sehe da großen Bedarf an Modernisierungsmnaßnahmen und Aufrüstungen - auch hier bei mir im Ort (400 Km vom MFH entfernt) - Kleinstadt. Regional haben hier große Wohnungsbaugesellschaften einen großen Marktanteil. Habe selbst mal dort gewohnt. preislich okay und nach und nach werden die zumeist Dreigeschosser aus den 60er Jahren saniert - aber selbst für die Wohnungen im Erdgeschoss muss man da 6 Stufen bewältigen und Aufzüge sind ebenfalls nicht vorhanden und werden auch nicht nachgerüstet. Ich verstehe es nicht. Wo sollen denn die ganzen Omas und Opas alle wohnen wenn sie klapprig und immobil werden. Ich sehe da ganz viel Nachholbedarf und eine sich zuspitzende Lage