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Die unsinnige Angst vor der Immobilien-Blase und einem Crash

Im Februar 2020 fragte die "Welt", wann die Immobilienblase platz. Und heute 1 1/2 Jahre später der gleiche Aufmacher. Michael Fabricius, verantwortlicher Redakteur für Immobilien schürt Ängste.

Die zentrale Argumentation immer wieder: Die Preise steigen schneller als die Mieten. Sie "entkoppeln" sich. Daran erkennt man: Die "Experten" in den Redaktionsbüros haben das Prinzip nicht verstanden: Die Immobilienpreise richten sich nicht nur nach der Höhe der erzielbaren Miete. Sie richten sich insbesondere nach dem aktuellen Zins, der für Hypotheken zu zahlen ist.

Je niedriger der Hypothekenzins, desto höher die Preise. Denn der Käufer fragt sich, welchen Betrag kann ich mir monatlich für die Immobilienfinanzierung leisten. Und je niedriger der Zinssatz, desto höher der Betrag.

Oder bei der vermieteten Immobilie: Mit welcher Rendite bin ich zufrieden? Und je geringer der Zins am Kapitalmarkt, desto geringer darf die Rendite sein.

Der Witz dabei: Die Mieten richten sich nicht nach den Zinsen, es sind fest vereinbarte Marktpreise. Bei sinkenden Zinsen, sinken die Mieten nicht - obwohl für den Vermieter die Refinanzierungskosten sinken. Deshalb steigen die Preise auch für vermietete Immobilien. Denn die gleiche Miete bringt nun bei höheren Preisen einen nominal niedrigeren Zinssatz, der aber weiterhin attraktiv ist.
Bei sinkenden Zinsen steigen die Preise. Ein typisches unproportionales Verhältnis, mit dem viele Menschen (insbesondere eher sprachlich als mathematisch versierte in Redaktionen) überfordert sind.

Es gibt also keine Blase. Und insbesondere wird es auch keinen Crash geben. Den kann es bei Aktien geben. Dort ist Geld investiert, das man sonst nicht benötigt und von dem man sich schnell trennen kann.
Aber 95% der Immobilienbesitzer wohnen in der Immobilie. Warum sollen sie die plötzlich verkaufen - weil angeblich der Wert gesunken ist? Sie müssten dann ja ausziehen. Und selbst wenn, dann wäre das nicht schlimm, denn die "neue" Immobilien wäre ja auch im Preis gesunken. Und selbst die 5% Vermieter würden nicht verkaufen. Sie haben meist langfristig investiert und müssten eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

Also Blase und Crash bei Immobilien gibt es nur in der Phantasie von Redakteuren, die ständig Horror-Szenarien erfinden müssen, um Klicks zu erzeugen oder Zeitungen zu verkaufen.

Bei Immobilien ist m. E bei 40-fach Schluss. Denn von den dann nominal 2,5% Rendite sind Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und Aufwand bei Neuvermietung noch abzuziehen. Das sind schnell 1%. Dann bleiben noch 1,5% gegenüber 0% bei Wertpapieren - bei den Restrisiken der Immobilie und dem Vermietungsaufwand das Mindeste.

Hi @fredfinanzfuchs ich finde du hast das gut analysiert. Allerdings haben diese Artikel auch einen positiven Effekt: Zum einen sichert es die Beschäftigung der Zeitungsschreiber ohne jemanden weh zu tun und zum anderen schreckt es potentielle Käufer ab die sich unsicher sind was dazu führt das die Preise nicht noch schneller steigen.

Aus meiner Sicht ist jedoch beim 40-fachen noch nicht Schluss bei 0% Zinsen oder gar negativen Zinsen kann es durchaus Sinn machen in sehr guten Lagen auch beim Faktor 100 noch zu kaufen.

Wieso man als Ottonormal-Mensch Angst vor einem Immobilien-Crash haben sollte erschließt sich mir nicht. Das wäre doch ein Segen.

Auch jetzt mehren sich wieder Artikel, die eine Immobilienblase feststellen oder prognostizieren Immobilienblase.

Das Problem dabei: Die Hälfte unserer Bürger haben keine Immobilie, in den Städten sind sogar rund 80% Mieter und nicht Eigentümer. Ihnen wird mit solchen Meldungen Angst gemacht - statt sie zu ermutigen.

Ängste vor einer Immobilienblase sind völlig unbegründet: Die Preise sind speziell wegen der sinkenden Zinsen gestiegen und wegen der starken Nachfrage.  -Selbst eine Verdoppelung der Zinsen würde die jetzigen Finanzierungen nicht gefährden - die Banken könnten einfach die Tilgung reduzieren, die heute oft 2% und mehr beträgt. Notverkäufe würde es also nicht geben. Außerdem sind die Zinsen meist auf 10 Jahre und mehr festgeschrieben - und ob sie überhaupt wieder namhaft steigen, das glaubt inzwischen kaum jemand.

Die Immobilienpreise waren immer hoch - bis auf die wenigen Ausnahmen, als es ein Überangebot an Wohnungen gab, Mitte der 80er Jahre. Wer also in stark nachgefragten Lagen kauft, der wird nicht mit Verlust verkaufen müssen. Denn das suggeriert "Blase". Man denkt (fälschlich) an Aktien und an die Notverkäufe mancher Anleger - besonders in den USA- , die ihre Aktien auf Kredit gekauft hatten und jetzt verkaufen müssen.

 

Zitat von FredFinanzFuchs am 6. August 2021, 11:10 Uhr

Aber 95% der Immobilienbesitzer wohnen in der Immobilie. Warum sollen sie die plötzlich verkaufen - weil angeblich der Wert gesunken ist?

Zitat von FredFinanzFuchs am 24. November 2021, 10:28 Uhr

Das Problem dabei: Die Hälfte unserer Bürger haben keine Immobilie, in den Städten sind sogar rund 80% Mieter und nicht Eigentümer. Ihnen wird mit solchen Meldungen Angst gemacht - statt sie zu ermutigen.

Was denn nun?

Woher kommen diese Zahlen, oder sind das deine Schätzungen?

Ich sehe folgende Faktoren, die einen Immobiliencrash herbeiführen könnten:

  • Die Zinsen können nicht wirklich weiter sinken, die Preise jedoch noch weiter steigen. Das bedeutet, dass die potenziellen Käufer vom typischen Einfamilienhaus einen immer grösseren Teil ihres Haushaltseinkommens für die Tilgung der Immobilie ausgeben müssen. Bis zu einem Punkt wo sie nicht mehr ausgeben können, oder wollen. An diesem Punkt bleiben die Preise mindestens erst einmal stehen bis - Punkt 2
  • Die Zinsen steigen eines Tages wieder. Das haben mindestens einige, vielleicht sogar viele Immobilienkäufer nicht für möglich gehalten und können sich dadurch die monatliche Rate nicht mehr leisten.
  • Wir hatten in den vergangenen Jahren Zuwanderung, wie sie nicht vorhergesehen war und wie sie (wahrscheinlich) mindestens in dem Ausmass aber in den nächsten Jahren auch nicht wieder vorkommen wird. Mittelfristig wird die Bevölkerung in Deutschland weniger und weniger Menschen benötigen weniger Immobilien.
  • Die Menschen, die nach Deutschland kommen, zieht es tendenziell in die Ballungsräume. Immobilien auf dem Land, die in grosser Zahl aktuell von älteren Menschen bewohnt werden, deren Kinder in die Ballungsräume abgewandert werden, werden mittelfristig frei und auf dem Markt landen. Was dies mit den Preisen in den Ballungsräumen machen wird ist nicht abzusehen.
  • Allein an der Bevölkerungspyramide sieht man, was Deutschland in den kommenden Jahrzehnten voraussichtlich Bevölkerungstechnisch bevorsteht. Diese Leute haben Immobilien, die werden dann auf den Markt kommen.
Zitat von PanameraFlow am 16. September 2021, 14:48 Uhr

Wieso man als Ottonormal-Mensch Angst vor einem Immobilien-Crash haben sollte erschließt sich mir nicht. Das wäre doch ein Segen.

  • Weil es viele Otto Normal gibt, deren einzige Altervorsorge, neben der staatlichen Rente, die selbstbewohnte Immobilie ist. Wenn die eigene Altersvorsorge innerhalb weniger Monate die Hälfte an Wert verliert ist das eher kein Segen. Natürlich verkaufen die wenigsten ihr Haus mit Renteneintritt. Steht aber das Thema Alters-/Pflegeheim zur Diskussion, so sieht die Sache schnell anders aus. Einige wandern im Ruhestand auch aus, oder reisen mit dem Wohnmobil Richtung Sonnenuntergang, während in D nur eine kleine Wohnung (zur Miete?) behalten wird.

Die wichtigsten Punkte sind für mich die mittelfristige Veränderung in der Bevölkerungsstruktur, die veränderten Wohnpräferenzen vom Land in Richtung Stadt (wobei noch nicht absehbar ist ob Covid und Homeoffice dies wieder ändert, ich schätze eher nicht) und Zinsen, die eines Tages steigen müssen. An der Börse ist nur sicher, dass der nächste Crash bestimmt kommt. Im Immobilienmarkt ist sicher, dass die Zinsen eines Tages wieder steigen.

Grüsse vom Sparschwein

 

Hallo Sparschwein,

Bis 2040 wird die Anzahl der privaten Haushalten weiter steigen (2020 41,4 Mio zu  2040 42,6 Mio ), was durch ein Trend von mehr alleinstehenden Personen gestützt wird.

Quelle: Demografischer Wandel in Deutschland: Ursachen und Folgen - Statistisches Bundesamt (destatis.de)

Auch die Bevölkerungsentwicklung je Landkreis ist ja bereits in Studien verfügbar. Hier werden sie bestehenden Trends bereits erfasst. Daher ist doch heute schon klar in welchen Gegenden künftig noch mehr Wohnraum nachgefragt wird und in welchen weniger. Der Trend besteht ja heute schon und wird sich so erhalten.

Wo Wohnraum fehlt kann er nur zu steigenden Preisen geschaffen werden. Die Baukosten steigen grundsätzlich an.

Baukostenindex für Eigentumswohnungen Entwicklung seit 2016 bis 2021: Top 7 Städte 170 zu ländliche Region 146

Quelle: Baupreise und Immobilienpreise: Entwicklung in Deutschland - Statistisches Bundesamt (destatis.de)

Auch die Preissteigerungen werden bedingt durch die Inflation wohl noch deutlicher steigen.

Selbst wenn die Zinsen steigen kann nicht günstiger gebaut werden. Zudem wird jetzt auch durch eine Zinssteigerung kein Verkaufsdruck generiert, da die meisten Eigenheimbesitzer/ Vermieter ja meist über 10 Jahre oder mehr im Zins festgeschrieben sind. Es wird eben "nur" für die neuen Käufer erschwert überhaupt ein Eigenheim zu erwerben. Auch das sieht man heute bereits.

Ich meine es wird daher in gefragten Lagen weder ein hoher Leerstand noch ein starker Preisrückgang geben. Es kann natürlich sein das sich der Preisanstieg verflacht, Preisrückgänge sind in Krisen temporär möglich, aber eine Blase wird da nicht platzen. Wichtig dabei ist das man als Eigenheimbesitzer und Investor seine Investition so auslegt, dass man auch in einer Krise nicht verkaufen muss, was aber bei allen Investitionen zutrifft.

Die ganzen Prognosen sind natürlich ohne neue Zuwanderungswellen. Sollte die Klimaerwärmung weitere Migration hervorbringen kann sich das natürlich noch ganz anders auswirken.

Viele Grüße

Lex

 

Ich versuche mir vorzustellen wie so eine Immobilienblase funktioniert - ich schaffe es nicht.

Man muss ja aber bei heutiger Bevölkerungsentwicklung nicht gerade Kindergärten bauen.

Was wir derzeit erleben und was sich an Bevölkerungsanteil noch viel weiter ausbauen wird sind doch schließlich ein Heer an alten Leuten. Wer in jungen Jahren Glück hatte und im Weltkrieg nicht über den Haufen geschossen wurde und immer noch unter uns weilt, der ist jetzt über 90 Jahre alt.

Jene welche danach kamen und jetzt in den 70ern Stecken werden überwiegend steinalt. Sehr gute medizinische Versorgung und angenehme Lebensumstände verschieben den demographischen Altenteil immer weiter nach oben. Was also zunehmend gebraucht wird sind Wohnungen für Alte und körperlich eingeschränkte Menschen. Da gibt es noch viel zu wenig. Derzeit werden einem entsprechende Wohnungen aus den Händen gerissen. Für meine 12 Wohnungen hatte ich über 200 Bewerber - ich musste die Anzeige nach drei Tagen aus dem Netz nehmen - und das in einem Kaff mit 20.000 Einwohnern.

Hier bei mir im Wohnort ist es ähnlich. "Normale" Wohnungen liegen hier noch bei 4 bis maximal 7€ Kaltmiete. Neubauten mit Fahrstuhl, breiten Fluren und ebenerdigen Duschen, etwas nett mit Grün gelegen kriegt man aber auch für 10-12€ den QM weg.

Nun ist nicht jeder Opa bei bester Gesundheit und hat hohe Rente - ich vermute daher, dass sich in den kommenden Jahren viel tun wird - vor allem auch im sozialen Wohnungsbau für ältere Semester die etwas bezahlbares suchen wo sie in Ruhe alt und gebrechlich werden können.

Ein andere gutes Geschäft sind möblierte Mikroapartments oder Coworking spaces mit nicht mehr als 15-20 Qm Größe. Wenn die schlau geplant und eingerichtet sind, ergibt sich unheimlich viel gefühlter Wohnraum und Platz. Perfekt für Studenten, Auslandsarbeitende oder Pendler. Macht aber vor allem in Ballungsräumen Sinn. Läuft wie blöde, muss man sich aber auch aktiv drum kümmern da häufige Mieterwechsel die Norm sind - auch das sollte man also bereits bei der Planung und Gestaltung der Einheiten einbeziehen.

Meine Eltern vermieten nun seit gut 30 Jahren. Noch nie mussten sie die Mieten senken, es ging stets nur nach oben. Noch nie hatten sie Leerstand, außer sie wollten es so, um zu renovieren. Es muss einfach jedem klar sein, dass man nicht ein X-beliebiges Haus in X-beliebiger Lage kaufen kann und dass das dann schon gut gehen wird weil Immos ja immer nur nach oben zielen. Es gibt genug solcher Investoren die damit auf die Nase fallen. Klar kann man Glück haben, es geht aber meiner Meinung nach nichts ohne vernünftiges Konzept und dazu passender Infrastruktur.

Anders als beim Aktienmarkt hat man bei Kauf oder Neubau von Immobilien die Möglichkeit, ganz viel selbst zu gestalten und den künftigen Markt zu erfassen, man kann bereits jetzt recherchieren was in 10 oder 20 Jahren "gebraucht" wird.

Wer stets nur mit fortlaufender Wertsteigerung kalkuliert und über die Finanzierung quasi keine Rendite erwirtschaftet nur um sein Geld in Beton zu parken - solche Leute haben meiner Meinung nach irgendwie die Kontrolle verloren:

 

Ein Bekannter von mir hat jüngst im Münchener Raum eine vermiete Wohnung gekauft, an der er rechnerisch 50 Jahre durch Mieteinnahmen abzahlt, steigende Mieten mit einkalkuliert. Kann ich nicht verstehen - erlebt er doch gar nicht mehr - er kalkuliert hingegen mit weiter steigenden Immobilienpreisen und erwartet hier den Gewinn wenn er in zehn Jahren weiterverkauft...Das ist doch kein gesundes Investment mehr. Es treibt die Preise und die Angst dass alles immer noch teurer wird treibt solvente Privatleute zum Kauf.

DAS ist die selbstgemachte Immobilienblase - steigen die Preise nämlich nicht mehr rasant weiter, stehen sie auf einmal ganz doof da. Mich hingegen juckt es nichtmal wenn sich die Kreditzinsen vervierfachen oder zwei Wohnungen dauerhaft leer stehen...

Meiner Meinung nach sollte man mit Wohnraum nicht in gleicher Weise spekulieren wie mit Aktien und auf stets steigende Kurse hoffen - muss man ja aber auch gar nicht da man viel mehr Einfluss auf die sich bereits deutlich ausgeprägten Signale der zukünftigen Entwicklungen hat wenn man es vernünftig anstellt.

Muslime Frugi hat es ganz richtig gemacht - ein tolles Beispiel für ein zukunftssicheres und stabiles Investment das jegliche zukünftige Preisentwicklung irrelevant macht.

Neubau, kleine Wohneinheit, gute Lage und Anbindung. Wo kann da eine Blase entstehen?

 

Euren Argumentationen folgend sind Immobilienblasen ganz allgemein und insgesamt im Grunde ausgeschlossen.

Dass es aber Immobilienblasen gab und auch in Zukunft geben wird, ist doch nicht zur Diskussion.

Beispiele sind die USA 2008 und danach, sowie die Schweiz Anfang der 90er Jahre.

Was sind eure Argumente, warum dies in Deutschland nicht geschehen kann? Was ist am deutschen Immobilienmarkt so grundsätzlich anders?

Grüsse vom Sparschwein

Klar kann das theoretisch auch hier geschehen, wenn man jedoch vernünftig investiert, dann interessiert mich das aber eben nicht.

In den USA ist zudem alles etwas " anders". da wird einfach alles auf Pump gekauft, zu egal welchen Zinsen. Dort ist genau das eingetreten was auch meinem Kumpel blühen kann. Diese " Blase", wenn sie denn kommt, trifft bei weitem nicht alle Immibilienbesitzer sondern nur die hochspekulativen Anleger die auf wiederverkauf mit Wertsteigerung aus sind. Was Interessiert es mich, ob mein Mehrfamilienhaus, das ich für sagen wir mal 1,5 Mio Euri gebaut habe, Auf 2 Millionen Euro Wert ansteigt oder auf 400.000€ absackt?!? Kriege ich dadurch mehr oder weniger Miete? Wohl eher nicht. Was juckts mich also? Wenn ich natürlich die Rendite nicht über Mieteinnahmen sondern nur über spekulative "nie endende Wertsteigerungen" einfahren kann weil ich so unbedingt und auf "Teufel komm raus" in den Immomarkt einsteigen möchte obwohl die Tendenzen teilweise rückläufig sind oder zumindest stagnieren und nur noch über die völlig überhöhte Nachfrage Kaufpreise errechnet werden - tja, dann bin ich wohl schlecht beraten worden oder habe zu hoch gepokert!

Ich sehe da viele Leute auf die Schnauze fallen - aber das ist doch keine Immobilienblase, Das ist eher eine Blase an Überheblichkeit, Wunschdenken und Spekulation ohne gründliche Marktanalyse.

Da werden Millionen ausgegeben und investiert, ohne mit der Wimper zu zucken, abends in der Kneipe dann aber drei Stunden mit dem Wirt über diebgestiegenen Bierpreise diskutieren.

Da leben sie alle frugal und sparen sich übet Jahre das Geld vom Munde ab um dann hirnlos in etwas zu investieren von dem sie nichts verstehen!

Ich käme nicht auf die Idee, etwas zu kaufen das sich nicht innerhalb von 20 bis allerhöchstens 30 Jahren (und letzteres auch nur bei Neubau) komplett finanziert.

....und es werden Immobilien verkloppt für sowas wie die 40-60- fache Jahreskaltmiete - wie kommt man denn auf sowas? Wie kann das ein gesundes Investment sein?! Geht ja nur über Wunschdenken und Preissteigerungshoffnungen in Ballungsräumen...

Und wenn das dann nicht der Fall ist und die Preise auch nur stagnieren statt weiter zu steigen, dann haben wir also eine "Blase" weil die Doofen ihre Raten nicht zahlen können und aber auch nicht mehr mit Gewinn verkaufen können so wie das mal geplant war ???

Schon interessant. Und wer sind denn eigentlich die Leute die dauernd von irgendwelchen Blasen reden?

 

 

 

 

 

Hi Sparschwein,

der größte Unterschied zwischen USA und Deutschland liegt in der Zinsfestschreibung. In den USA sind variabel verzinste Hypothek - Adjustable Rate Mortgage (ARM) üblich.

Korrekturen und Krisen gibt es auch in den Immobilienmärkten, genau wie in den Aktienmärkten auch. Von einer Blase zu reden halte ich für nicht gerechtfertigt angesichts der aktuellen Situation und hinsichtlich der nahen Zukunft (etwa 20Y). Ich selbst habe lange Durststrecken erlebt, so waren Mitte der 90er bis 2008/2009 sehr schwierige und maue Immobilienzeiten. Ich habe die als Anleger und Selbstnutzer durchlebt. Deshalb fühlt sich das was die letzten 10-12 Jahre passiert ist an wie ein Nachholeffekt. Meine erste Wohnung, die ich heute noch im Bestand halte habe ich 96 gekauft. Außer moderater Rücklagen habe ich hier sehr wenig investiert. Heute könnte ich diese als gebrauchte für etwa das Doppelte des damaligen NP verkaufen. Betrachtest du eine Verdoppelung des eingesetzten Kapitals in 25 Jahren in einer gesunden und zukunftsträchtigen Lage als Blase?

Der Immobilenmarkt ist komplexer als der Aktienmarkt weil er lokal so unterschiedlich ist. Dennoch sind deine Argumente Angst Argumente um das eigene Nichtinvestieren zu begründen. Das ist sehr ähnlich wie mit dem an der Seitenlinie stehen beim Aktienmarkt. Mit entsprechend entgangenen Chancen, dabei sind Immobilien heute viel besser zu finanzieren als vor 25 Jahren. Das liegt an der niedrigen Zinsen und dem sehr geringen Spread zwischen 10 jährigen und 15 oder gar 20/30 jährigen Laufzeiten. Wichtig ist es nur bei schlechter Bonität über ausreichend EK zu verfügen und lange Laufzeiten zu wählen mit höherer Tilgung.