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Besser als immocation? Direkte Beteiligung des "Ausbilders" für Investitionen in Immobilien

Immocation verdient damit Geld, dass sie Leute zu Immobilien-Investoren ausbildet. Nun gibt es eine Firma "Privata", die Leute zu professionellen Mehrfamilienhaus-Investoren ausbildet. Sie nimmt dafür kein Geld, sie beteiligt sich an der Investition.
Allerdings müssen die Häuser vom Co-Investor in Eigentumswohnungen aufgeteilt und wieder verkauft werden. Der Co-Investor kann dann natürlich eine oder mehrere Wohnungen behalten. Der Handelsgewinn wird geteilt. Der Co-Investor muss mindestens 2,5% vom Gesamtaufwand als  Eigenkapital aufbringen, Privata die anderen 2,5%. Den Rest kann man finanzieren. Mal sehen, wie das läuft.

Deine Firma, rein zufällig? Irgendwas klingelt da mit Blick auf das Impressum.

Zitat von koelschejung am 28. April 2021, 23:11 Uhr

Deine Firma, rein zufällig? Irgendwas klingelt da mit Blick auf das Impressum.

Ja, ganz richtig. Ich überlege, das Geschäft der Aufteilung von Mehrfamilienhäusern in Wohnungseigentum auf andere Städte auszudehnen. Habe damit viel Erfahrung. Hatte mir übrigens bei Oliver vorher das okay für einen solchen thread geholt, da es eine Art Werbung in eigener Sache ist. Das Forum wird auch von vielen gelesen, die nicht Mitglied sind und nicht mitdiskutieren und nach Beteiligungsmöglichkeiten suchen.

Zitat von FredFinanzFuchs am 26. April 2021, 9:49 Uhr

... Firma "Privata", ... beteiligt sich an der Investition.
Allerdings müssen die Häuser vom Co-Investor in Eigentumswohnungen aufgeteilt und wieder verkauft werden. ... Der Handelsgewinn wird geteilt. Der Co-Investor muss mindestens 2,5% vom Gesamtaufwand als  Eigenkapital aufbringen, Privata die anderen 2,5%. Den Rest kann man finanzieren. ...

sprich: alles mit 95 % Fremdkapital!

FALLS der Markt "kippen" sollte = WENN die Immobilienpreise mal um 20 oder 30 % fallen sollten ...

wer hat dann den faulen Kredit an der Backe:
"Privata"?
sitzen dann beide zusammen im sinkenden Boot?
oder wird dann der Co-Privatinvestor kielgeholt?

PS:
https://privataimmobilien.wordpress.com/impressum/
nennt keine Rechtsform/USt.-Nr./usw. ... nur eine Person "Verantwortlich für den Inhalt" der Website ...
haftet diese Person dann als GbR/Einzelkaufmann unbegrenzt mit dem eigenen Vermögen?

Zitat von exit-tbd am 29. April 2021, 10:45 Uhr

sprich: alles mit 95 % Fremdkapital!

FALLS der Markt "kippen" sollte = WENN die Immobilienpreise mal um 20 oder 30 % fallen sollten ...

Bei dem Konzept geht es nicht um den Aufbau eines Bestandes. Es geht um ein Handelsgeschäft. Das heißt: Die Häuser werden sofort aufgeteilt und die Wohnungen zügig wieder verkauft. Insofern beträgt der Zeithorizont nur Monate, höchstens ein bis zwei Jahre bis dann die letzte Wohnung verkauft ist. Am Immobilienmarkt läuft das "Kippen" langsamer als am Aktienmarkt. Aber ein Risiko bleibt natürlich.

Die 5% sind das mindeste  Eigenkapital, das einzusetzen ist. Es kommt natürlich auf das konkrete Objekt an und auf seine aktuelle Mietrendite und welche Finanzierung man von wem bekommt. Banken geben normalerweise rund 80%, dann müssen die nächsten 15% von Wagnisfinanzierern kommen.

Das worst case Szenario: Die Wohnungen lassen sich nicht zum Einstandspreis verkaufen. Dann muss man auf längerfristig halten umschalten und z. B. nur frei werdende Wohnungen verkaufen - oder ganz langfristig umplanen und tilgen. Wenn man allerdings B-Städte nimmt, dann können Zins und Tilgung aus den Netto-Mieterträgen gedeckt werden. Das gekaufte Haus zahlt sich also aus den Mieterträgen ab.

Meine Erfahrung ist, dass man rund 20% vom späteren Verkaufspreis als Deckungsbeitrag hat. Die Zinsen werden von den Mieten bedient, man  hat also keinen Verkaufsdruck. Sonstige Kosten sind gering. Gute Objekte vorausgesetzt kann man sehr gut verdienen - und Mietern z. B. einen Sonderpreis ermöglichen. Aber es ist ein Geschäft mit Risiken und man arbeitet erst einmal ohne sicheren Ertrag, riskiert also auch seine Arbeitszeit. Gerade dafür winkt eben auch ein guter Gewinn als Risikoausgleich. Für den Erwerb wird eine UG gegründet, an denen jeder zu 50% beteiligt ist.

die Frage, WIE das Risiko verteilt ist
(und wer wie beschränkt oder unbeschränkt haftet!)
ist damit nicht beantwortet!

(wenn ich FI werden und bleiben will, dann ist ja entscheidend unbegrenzte "Nachschußpflichten" zu vermeiden!)

Zitat von exit-tbd am 29. April 2021, 12:02 Uhr

die Frage, WIE das Risiko verteilt ist
(und wer wie beschränkt oder unbeschränkt haftet!)
ist damit nicht beantwortet!

(wenn ich FI werden und bleiben will, dann ist ja entscheidend unbegrenzte "Nachschußpflichten" zu vermeiden!)

Gewinn/Verlust/Risiko sind zu 50/50 verteilt. Bei Immobiliendarlehen verlangen Banken generell eine persönliche Haftung sofern das Darlehen mehr als 50% des Kaufpreises beträgt. Wenn das Objekt die Bankrate erwirtschaftet, gibt es für die Bank keinen Anlass, diese Haftung in Anspruch zu nehmen. Das Objekt muss also auf jeden Fall nachhaltig zu einer normalen Miete vermietbar sein.

Das beste ist, man ist von dem Haus so überzeugt, dass alle Beteiligten es auch langfristig als Anlageobjekt behalten würden.

hm...ob das mit der "Werbung" so ok hier ist? Aber wenn Oliver es als ok findet muss ich mir keinen Kopf machen.

Zur Sache Risiko und Fremdkapitalfinanzierung:

Ich verstehe nicht wo die Angst herkommt von den Risiken einer langlaufenden Fremdfinanzierung? Vor allem nicht bei der Sebstnutzung be der die gesammten Vermietungsrisiken wie Zahlungsausfälle, Verwüstung usw. nicht gegeben sind.

Immobilienpreise können Fallen und steigen, sind aber nicht so volatil wie Aktien. Mieten haben sich in stabilen Lagen mit Zukunftsperspektiven nie nach unten korrigiert. In schwächeren Lagen bekommt man beim Kauf eben ein besseres Verhältnis vom KP zur Jahresnettomiete.

Liegt die Finanzierung (Z+T) in etwas bei der Netto Kaltmiete oder etwas darüber und besteht eine langfristige Finanzierung und später liquides Kapital über einen ETF/Aktientopf, arbeiten die Jahre, Inflation und damit nicht zu zahlende fiktive Mieterhöhen einem zu und der Drops ist gelutscht.

Bleiben eigentlich nur noch Mobilität und Flexibilität auf der Agenda der Immo Verweigerer...

Zitat von Muslime_Frugi am 29. April 2021, 14:02 Uhr

Ich verstehe nicht wo die Angst herkommt von den Risiken einer langlaufenden Fremdfinanzierung? Vor allem nicht bei der Sebstnutzung be der die gesammten Vermietungsrisiken wie Zahlungsausfälle, Verwüstung usw. nicht gegeben sind.

...

hier ist aber weder "langlaufend" noch "Selbstnutzung" das Ziel:

Zitat von FredFinanzFuchs am 29. April 2021, 11:12 Uhr

Bei dem Konzept geht es ... um ein Handelsgeschäft. Das heißt: Die Häuser werden sofort aufgeteilt und die Wohnungen zügig wieder verkauft. Insofern beträgt der Zeithorizont nur Monate, höchstens ein bis zwei Jahre bis dann die letzte Wohnung verkauft ist.

und dann ist ein sich in der Endphase einer "Hausse" verzockt haben und auf einem halben Dutzend Wohnungen sitzenzubleiben durchaus ein "Risiko"!

 

Hi Exit

ok, man -vielmehr ich- sollte sich die Beiträge genauer durchlesen bevor man antwortet 😯

Zitat von Muslime_Frugi am 29. April 2021, 14:02 Uhr

Immobilienpreise können Fallen und steigen, sind aber nicht so volatil wie Aktien. Mieten haben sich in stabilen Lagen mit Zukunftsperspektiven nie nach unten korrigiert. In schwächeren Lagen bekommt man beim Kauf eben ein besseres Verhältnis vom KP zur Jahresnettomiete.

Liegt die Finanzierung (Z+T) in etwas bei der Netto Kaltmiete oder etwas darüber und besteht eine langfristige Finanzierung und später liquides Kapital über einen ETF/Aktientopf, arbeiten die Jahre, Inflation und damit nicht zu zahlende fiktive Mieterhöhen einem zu und der Drops ist gelutscht.

Auch wenn nicht genau gelesen wurde, das hier stimmt auch für Anleger. Die Mieten bedienen die Banken und sie lassen sich besonders wegen der weiteren Inflation mit der Zeit erhöhen.

Es handelt sich nicht um "Zocken", also eine Art Wette, es ist ein Handelsgeschäft. Man kauft etwas im Dutzend mit einer Art Mengenrabatt ein und verkauft es einzeln wieder. Wenn man zuletzt ein paar Wohnungen überbehält, dann macht das nichts, wenn sie sich auch langfristig rechnen.