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Bausparvertrag ja oder nein

Hallo,

ich stehe gerade vor einer schwierigen Entscheidung. Mein Freund und ich wollen uns in naher Zukunft ein Eigenheim bauen oder kaufen. Leider scheinen jetzt die Zinsen zu steigen, weswegen ich über einen Bausparvertrag mit Festverzinsung nachdenke. Nun habe ich den Vertrag vor mir liegen und müsste nur noch unterschreiben. Jetzt bekomme ich aber Zweifel, ob es die richtige Entscheidung ist. Steigen die Zinsen in den nächsten Jahren? Ist es ein Fehler diesen Bausparvertrag jetzt abzuschließen?

 

Hier mal ein paar Daten dazu:

Bausparsumme: 200.000,00€

Sollzins p.a.: 1,25%

Mindestsparguthaben: 40% der Bausparsumme

Zins- und Tilgungsbeitrag monatlich: 800,00€

Gebühr (jährlich): 15,00€

Abschlussgebühr: 3000,00€

 

Von der finanziellen Belastung mal abgesehen ist nun die Frage, ob es nicht mehr bringen würde das Geld an der Börse zu investieren (was ich jetzt sowieso schon seit einiger Zeit mache). Auf dem Bausparer würde das Geld ja gewissermaßen nur rumliegen.

An dem Bausparer wird sich mein Freund nicht beteiligen. Ich muss also die gesamte Summe alleine aufbringen.

 

Über eure Hilfe und gute Ratschläge würde ich mich sehr freuen

 

 

 

Hallo Caro,

da kann dir keiner eine fixe Aussage machen, hier gibts kein richtig oder falsch. Am Ende ist es so, wenn du dir deine Immobilie kaufst und die Zinsen sind bei 3-4% wäre der Bausparer sicher eine gute Entscheidung gewesen. Sind sie bzw. bleiben sie bei 0-2% dann hättest du ihn dir auch sparen können.

Du kannst pro gestiegenem Prozentpunkt an Zinssatz mit 1000€ mehr Zinsbelastung pro 100.000€ Darlehen rechnen. Bei deinem Bausparer (ich rechne der Einfachheit halber mit einem Darlehen von 100.000€) würde sich der bei einem angenommenen Zinssatz von 2,25% nach 3 Jahren „rechnen“.

Hier sind natürlich nicht die Opportunitätskosten der Sparphase mit drin, sprich „wieviel hast du nicht an Kursgewinnen etc. mitgenommen da du den Bausparer besparen musstest“. Diesen Kontrafaktischen Zustand hast du aber immer, deswegen: ein richtig oder falsch gibt es nicht. Wenn ich an deiner Stelle wäre und noch keine Immobilie hätte, würde ich mir zumindest einen Teilbetrag des zukünftigen Immobilienkaufs absichern. Ich selber habe eine „Hybridfinanzierung“ meines EFH, bei der ich zeitgleich zur Tilgung meines Darlehens einen Bausparvertrag bespare um mir die Zinsen zu sichern. An sich schlafe ich tatsächlich besser mit dem, dass ich am Ende der Laufzeit die Möglichkeit habe das Bauspardarlehen anzunehmen. Falls die Zinsen bis dahin wieder fallen ärgere ich mich aber auch nicht über die Abschlusskosten. Oder ärgerst du dich über deine Berufsunfähigkeitsversicherung weil du sie nicht in Anspruch nehmen kannst? 😉

Hallo @caro210, erste Frage wäre, was "nahe Zukunft" für dich bedeutet. Bei unter fünf Jahren würd ich nicht in Aktien gehn, die Gefahr ist zu groß, dass du da mit Verlust rausgehst.

Bausparer zum Zins sichern find ich schwierig. Du kommst ja erst an den Kredit, wenn er zuteilungsreif ist, wann genau ist das bei deinem Vertrag der Fall und bist du sicher, dass ihr es nicht vorher braucht? Und selbst an den angesparten Betrag kommt man oft nur mit hohen Abschlägen kurzfristig dran. Mir wäre das zu unflexibel, grad bei schwierigem Markt ist man als Käufer besser permanent in der Lage zuschlagen zu können. 1,5% Gebühr bei Abschluss kommt mir auch sehr hoch vor, kenne allerdings das aktuelle Preisgefüge auch nicht. Den guten Sollzins erkaufst du dir mit vermutlich schlechter Verzinsung in der Ansparphase. Die Angabe fehlt, wieviel wäre das?

Die Frage ist auch, ob du es wirklich nötig hast einen Zins zu sichern. Die letzte Verschlechterung ist ja auch in Bausparern schon eingepreist. Wie die Zinsen sich in Zukunft entwickeln weiß keiner, es ist nicht ausgemacht, dass sie weiter steigen. Und du hast ja immer die Möglichkeit nicht zu kaufen/bauen, hast also kein echtes finanzielles sondern nur ein "Lifestyle-Risiko". Einen Zins vorab sichern macht mehr Sinn bei Anschlussfinanzierungen, aber dann besser mit Forward-Darlehen und nicht mit nem unflexiblen Bausparvertrag.

Falls du doch den Bausparer willst, achte drauf, dass der Bausparkasse eine nachrangige Grundschuld ausreicht. Wenn die Kreditsumme nicht ausreicht und du woanders einen zusätzlichen Kredit brauchst, wird der einfacher zu bekommen und auch günstiger, wenn dieser mit der erstrangigen Grundschuld besichert werden kann.

*edit" Gerade die Antwort von @rente2027 gelesen. So unterschiedlich können Meinungen sein. 🙂 Bitte alles Gesagte darum auch nur als meine persönliche Sicht sehn, das kann und soll keine Beratung für deinen konkreten Fall sein.

Hi @caro210 ich sehe es ähnlich wie @thewanderer ein Bausparvertrag ist recht unflexibel. Hab mir tatsächlich auch überlegt meine in ca. 8 Jahren anstehenden Anschlussfinanzierungen abzusichern. Nach etwas rechnen bin ich schnell wieder davon abgekommen es passt einfach nicht zu mir. Ein guter Freund von mir hat es aber gemacht da er gerne die kalkulierbare Sicherheit mag. Ich bin ein sehr freiheitsliebender Mensch darum passen solche Produkte einfach nicht zu mir. Es gilt also für dich herauszufinden was zu dir passt und dann kannst du die entsprechenden Produkte erwerben. Wenn du sehr flexibel bleiben möchtest ist es vielleicht auch nicht gerade ideal an der Börse zu investieren da kann es ja ganz schön hoch und runter gehen ist vermutlich eher was für langfristige Investments.

Erstmal vielen Dank für eure Antworten. Jetzt bin ich ganz schön verunsichert.

 

@thewanderer  Der Guthabenszins p.a. liegt bei 0,01% und die Ansparphase ist hier mit knapp 15 Jahren berechnet. Diese kann man natürlich durch hohe Sparbeträge   zwischendurch verkürzen. Mein Freund und ich wollen beide nicht bis zum Lebensende zur Miete wohnen und haben auch keine Lust dauerhaft der Willkür (z.B. in Bezug auf Eigenbedarfskündigung) eines Vermieters ausgesetzt zu sein. Man ist so abhängig, wenn man zur Miete wohnt und muss alles bezüglich der Wohnung mit dem Vermieter absprechen. Auf Dauer ist das einfach nichts für uns.

@jan-veerman  Das jetzige Geld an der Börse, bleibt auch an der Börse. Lege ich für die Altersvorsorge an und ist somit ein langfristiges Investment.

 

Letztendlich weiß ich auch nicht was richtig ist und im Nachhinein ist man immer schlauer. Am meisten würde mich die verpasste Rendite ärgern. Ich gehöre hier nicht zu den Spitzenverdienern, habe bis auf ein paar Dividenden keine zusätzlichen Einnahmen und lege (übertrieben gesagt) jeden übrigen Cent an der Börse an.

 

Zitat von Caro210 am 1. Juni 2022, 20:52 Uhr

Steigen die Zinsen in den nächsten Jahren?

Von der finanziellen Belastung mal abgesehen ist nun die Frage, ob es nicht mehr bringen würde das Geld an der Börse zu investieren

Über eure Hilfe und gute Ratschläge würde ich mich sehr freuen

Tja, wenn das hier einer, oder auch du, sicher beantworten könnte, wäre er nicht in diesem Forum, sondern würde gerade überlegen, an welche Wohltätigkeitsstiftung die 200 Milliarden nach seinem Ableben vererbt werden.

Das kann dir keiner sagen. Aktuell würde ich mal einfach behaupten, dass die Zinsen jetzt erstmal steigen. Aber in 10 Jahren? Vielleicht haben wir bis dahin die Monsterrezession und die Zinsen sind wieder da, wo sie schon mal waren. Und die Börse geht langfristig eher hoch, mittelfristig aber hoch und runter. Vielleicht verlierst du über die nächsten Jahre ...

Die Entscheidung kann dir keiner abnehmen. Gut ist im Zweifelsfall ein bisschen Streuung.

Und der Bausparvertrag ist letztendlich eine Wette, die du eingehst. Die kann gutgehen, aber auch nicht.

@caro210 dein Herzenswunsch nach einem Eigenheim solltest du unbedingt nachgehen. Denn was gibt es besseres als die eigenen Wünsche zu erfüllen. Der Weg wie du dort hinkommst kann manchmal mühsam und herausfordernd sein. Wie genau er für dich aussiehst wirst du selbst herausfinden. Wenn du den idealen und perfekten Weg gehen möchtest dann brächtest du eine Glaskugel und könntest damit Milliarden scheffeln wie @privatier schon geschrieben hat.
Mach also einfach das womit du dich wohlfühlst und was dir gut tut. Und schreib uns wie du es dann geschafft hast deine Träume zu erfüllen, den der Weg ist gerade das interessante von dem du uns dann berichten kannst.

Zitat von Privatier am 2. Juni 2022, 8:49 Uhr

Und der Bausparvertrag ist letztendlich eine Wette, die du eingehst. Die kann gutgehen, aber auch nicht.

Das beschreibt es am besten, du kannst es auch als Versicherung gegen steigende Zinsen sehen. Ob in 10 Jahren der Zins bei 4,9% oder bei 0,75% liegt weiß niemand. Die Abschlusskosten und "entgangenen Gewinne" wären dann deine Versicherungsprämie. Wenn du sagst die Versicherung ist zu teuer: schließ sie nicht ab und investiere das Geld in einen Bereich, den du für zukunftsträchtig ansiehst. Wenn du sagst du hast Angst vor weiter steigenden Zinsen: sichere dir zumindest einen Teil (50.000, 100.000 oder auch die angebotenen 200.000€) ab.

Am Ende triffst du die Entscheidung, was dir wichtiger ist: potenzielle Rendite oder Zinssicherheit.

Hallo Caro,

die Vorredner haben ja eigentlich schon genügend geschrieben. Allerdings solltest Du beachten, dass zuerst die Abschlussgebühr mit den monatlichen Zahlungen "abgestottert" wird. Erst danach beginnt die eigentliche Ansparphase. Wenn Du also bspw. monatlich 250 € auf den Bausparer einzahlst, dann bist Du auf Null und Du beginnst eigentlich mit einem -15 €, da die Jahresgebühr fällig wird. (Gehe jetzt der Einfachheit von einem direkten Beginn zum 01.01. aus).

Betrachten wir jetzt einmal das Folgejahr: Du zahlst weiterhin monatlich die 250 € und bekommst dann am Jahresende 0,30 € an Zinsen (auch hier eine vereinfachte Rechnung - 0,01 % aus 2.985 €). Somit stehen 2985,30 € auf dem Konto - gefolgt natürlich von der Jahresgebühr von 15 €. Zum 01.01. des Folgejahres beginnst Du also mit 2.970,30 €.

Und jetzt lass mal die aktuelle Inflation ausser Acht und gehe von der von der EZB gewünschten und angestrebten "normalen" Inflation von 2 % aus.

Ich kann Dein Sicherheitsempfinden durchaus nachvollziehen. Ich habe vor 35 Jahren, als ich das Arbeiten begann, ebenfalls einen Bausparvertrag abgeschlossen. Doch das waren noch zu anderen Zeiten und anderen Zinsen.

Persönlich würde ich, wenn ich an Deiner Stelle wäre, eher folgenden Weg wählen:
Die monatlich angedachte Leistung auf den Bausparer in einen ETF-Sparplan stecken. Wenn die Zinsen in Zukunft einen gewissen "Wert" überschreiten, hast Du immer noch die Möglichkeit, einen Bausparvertrag abzuschliessen. Zwar nicht mehr zu den heutigen Konditionen - allerdings mit einer besseren Guthabensverzinsung auf die Sparleistungen.
Alternativ kannst Du direkt eine Finanzierung über einen Bankkredit anfragen und dort das ETF-Vermögen als Sicherheit angeben, oder sie werden verkauft (natürlich fallen hier zwar ebenfalls Steuern an). Doch unter Berücksichtigung der möglichen Wertsteigerung/Inflationsraten wäre dies m.E. der effektivere Weg.

Sofern es sich nicht um eine Direktfinanzierung eines Objektes via Bausparer handelt, würde ich heutzutage den Leuten von einem "normalen" Bausparvertrag mit Ansparphase usw. abraten. Und vor allem Bedenke, dass Du erst einmal 80.000 € einzahlen musst, damit er Zuteilungsreif wird, damit Du die 200.00 € beantragen kannst.

Aber wie oben schon geschrieben, musst Du das für Dich entscheiden.

 

Baufinanzierung: Das Comeback des Bausparvertrags (handelsblatt.com)

aktueller Bericht, warum der Bausparvertrag wieder Erwartens ein Comeback feiert.

sach ich doch 😉