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Am Anfang des Weges und ohne Plan

 

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Hallo liebe Frugalisten,

ich freue mich sehr im Forum Gleichgesinnte gefunden zu haben mit denen man sich regelmäßig austauschen kann. Daher möchte ich mich kurz vorstellen und euch um ein paar erste Tipps bitten.

Also kurz zu mir: Ich bin 32 Jahre alt, arbeite als Berater und habe seit ich denken kann den Wunsch irgendwann einmal nicht mehr auf die monatlichen Gehaltszahlungen meines Arbeitgebers angewiesen zu sein und mein Leben selber bestimmen zu können. Je eher desto besser. Ich bin recht bescheiden und benötige momentan im Schnitt nur etwa 30% meines Gehalts um ein glückliches und erfülltes Leben führen zu können.

In Ansätzen verfolge das Ziel der finanziellen Unabhängigkeit schon seit etwa 5 Jahren, mal mehr mal weniger intensiv. Was mir fehlt ist die Einschätzung „Was ist machbar“ und „Wie gelange ich ans Ziel“.

 

Zu meinen eher halbherzigen bisherigen Unternehmungen in Richtung finanzieller Unabhängigkeit:

Ich wohne in meinem eigenen Haus welches ich vor etwa 6 Jahren gebaut habe. Restschuld etwa 90.000 aufgeteilt in zwei Darlehen: 70.000€ Restschuld Bank mit etwa 3% Zinsen p.a. und ein zinsfreies Darlehen mit 20.000€ Restschuld bei meinen Eltern welches ich aber im kommenden Jahr ablösen möchte. Sondertilgung bei der Bank 4.000€ p.a. möglich die bisher immer genutzt wurde.

Ich besitze eine weitere Immobilie welche ich in den kommenden Monaten für 600€-650€ monatlich vermieten möchte. Verkehrswert etwa 150.000€ , Restschuld 98.000€, 2% Zinsen, 5500€ Sondertilgung möglich, bisher nicht wahrgenommen.

Neben einer Sicherheitsreserve von ca 12.000€ Tagesgeld habe ich ein noch sehr kleines Depot mit 8.000 € Einzelwerten und 4.000€ ETFs.  

Meine Einkünfte:

Ich habe einen relativ gut bezahlten Job, der mir auch Spaß macht. Netto verdiene ich etwa 4500 € netto im Monat. Zusätzlich erhalte ich einmal jährlich einen Bonus (in diesem Jahr etwa 16.000€ netto) und gelegentliche kleine Sonderzahlungen, letztes Jahr in Höhe von 2500€ netto.

Pro Jahr erhalte ich zusätzlich etwa 5.000 € von der Steuer zurück.

Meine Ausgaben:

Aktuell 1.600€ monatlich zur Abzahlung der eigengenutzten Immobilie, davon 1.400 € Tilgung. Mitte nächsten Jahres verringert sich dies um 800€ auf 800€.

Aktuell ca 400€ monatlich zur Abzahlung der künftig zu vermietenden Immobilie, davon 300€ Tilgung.

Zum Leben benötige ich inklusive aller Nebenkosten für Energien, Benzin, Versicherungen, Steuern, Lebensmittel, Spaß und Vergnügen etwa 1.200€ im Monat, der Rest wird gespart.

Meine Vorstellung:

Ich lebe wirklich ein glückliches und erfülltes Leben. Dennoch bin ich mir sicher, dass in Zukunft auch meine Ansprüche und bedingt durch Familienplanung meine Lebenskosten steigen werden. Mein Traum wäre es, in 10 Jahren finanziell unabhängig zu sein und dann nur noch die Jobs mit dem Zeitaufwand zu betreiben, die mir wirklich Spaß machen…. Ggfs.  als Berater oder aber eben als Tauchlehrer oder Fitness Trainer , who knows?

Meine Frage an euch….

Ist das Haus einmal abbezahlt und die Immobilie vermietet, könnte ich sicherlich langfristig etwa 75% meines Gehaltes sparen…. Was könnte ich mit dieser Sparrate in den nächsten 10 Jahren erreichen? Wie mache ich weiter, was sind die wichtigen ersten Schritte um ein echter Frugalist zu werden?

Ich freue mich auf eure Antworten, über Kritik und Ratschläge.

SIX

 

 

Lieber SIX,

 

Respekt! Hört sich nach einem Konzept an.

Wie du ein echter Frugalität wirst? Ist das wichtig wie die Bezeichnung deines Lebensstils sich nennt? Ich finde nicht =)

Wichtig ist dass du dein Leben so führst dass du glücklich bist und dich nicht einschränkst um es zu sein. Das ist der Garant dafür, auch wenn du finanziell unabhängig bist, weiterhin ein glückliches Leben zu führen. =) Ich hoffe das hilft ein wenig als Ratschlag.

Was du mit deinen Einnahmen machen könntest?

Ich würde mich warscheinlich so verhalten:

Sondertilgungen sind GOLD wert! Jedes Jahr würde ich Sie voll ausnutzen. So schnell wie möglich soll alles mir gehören. Auf baufi24.de kannst du prima damit herumspielen wie deine Restschuld sinkt.

Das was dann übrig bleibt würde ich dazu verwenden deinen Notgroschen aufzustocken. Je nach Zustand der Immobilien würde ich jeweils 10k, plus 5k für den Notgroschen, also insgesamt 25k auf dem Tagesgeldkonto ansparen. Alles was übrig bleibt geht konsequent in das Depot. Einzelwerte und ETF's. Dividenden erscheinen förderlich für dich, sofern du dein Kapital nicht verbrauchen möchtest.

Meines Erachtens sollte so die finanzielle Freiheit gut und sicher erreichbar sein.

 

Liebe Grüße

 

Sven

Hallo Sven,

vielen Dank für deine Einschätzung und die lobenden Worte.

Generell denke ich auch so: Die laufenden Kredite so schnell es geht tilgen um einerseits keine Zinsen zu zahlen und andererseits unabhängig zu sein.

Was mein Haus angeht habe ich es auch immer so gehalten und immer das Maximum getilgt. Genau so halte ich es mit dem Darlehen meiner Eltern: das sollte möglichst schnell zurück gezahlt werden (Ehrensache)

Was die zukünftig vermietete Immobilie angeht bin ich allerdings unsicher. mein Portfolio performa mit ca 8% p.a. .... ich zahle der Bank allerdings nur 2% Zinsen und kann diese zusätzlich noch von der Ateuer absetzen. Ein Investment ins Depot erscheint mir daher vernünftiger als die Sondertilgung, was meint ihr ?

25k€ Als Notgroschen finde ich schon ziemlich viel bei einem Neubau und einer Wohnung, die ja über die Gemeinschaftsrücklage bereits zumindest gegen Gröberes abgesichert ist. (Wohnung wurde übrigens kernsaniert. ) Lasse mich aber gerne eines Besseren belehren.

LG

SIX

@SIX, Sie müssen einfach nur weiter machen, dann lässt sich die Vermögensbildung nicht aufhalten.

Sie haben eher ein Luxusproblem und es ist fast egal was Sie machen, Ihr Geld wird immer mehr, solange Sie in Immobilien (ja gut allenfalls schauen ob die Wohnungen regional ggf. auch woanders gekauft werden können; also wenn Sie irgendwo leben wo ein Strukturwandel droht)  und Aktien investieren und keine Beschleunigungs-Experimente machen à la: Wie werde ich reich in 3 Monaten...mit entsprechendem Risiko.

Ihr weiteren "Risiken" sind eher menschlicher Natur: Partner finden  und Kinder bekommen (da bekommen Sie aber auch eine Art Rendite; sehr positiv!) sowie Krankheiten und andere bösen Dinge, die Sie aber eh kaum beeinflussen können.

 

Hallo SIX,

meinem Vorredner schließe ich mich vorbehaltlos an.

Zum Thema Notgroschen: Ich habe es überlesen dass es sich um einen Neubau handelte. Bei einer kernsanierten Wohnung verhält es sich auch anders. Ich würde die beiden Posten resduzieren auf je 5k€ sodass der Notgroschen 15k€ beträgt. Ich persönlich würde mich damit beruhigter fühlen. Muss jeder selber am besten wissen 🙂

 

wegen der Wohnung und den Zinsen. Steuerlich mag es schaden aufgrund der Rückerstattungen durch Abschreibungen schnell zu tilgen. Da bin ich auch bei Ihnen. Was mich bei Vermietung interessiert ist die Miete nicht zum tilgen zu benötigen, sondern für den Lebensunterhalt. Auch das entscheidet jeder für sich, so hätte man allerdings die Miete in voller Höhe zur Verfügung, um Sie am Aktienmarkt zu investieren.

 

Ich hoffe so meine Gedanken beim ersten Post genauer erklärt zu haben. 🙂

 

 

Liebe Grüsse

 

Sven

Zum Notgroschen: In einem anderen Forum wurde mal überlegt den großen Notgroschen auch anzulegen und gegebenfalls bei Not dann die diversen Kreditlinien zu nutzen ( von KK bis Dispo ). Aber man sollte nicht aus den Augen verlieren das diese wieder schnell aufgefüllt werden müssen, man kann ja dann die Sparrate auf 0 senken.

Solange die Rendite über den Zinskosten ist, kann das eine Alternative sein.

»In meinem Alter begreife ich, dass Zeit mein kostbarster Besitz ist.« »Freiheit bedeutet, dass man nicht unbedingt alles so machen muss wie andere Menschen.« »Eine Aktie zu verkaufen die fällt, ist in etwa so, als ob man ein Haus für 100.000 Dollar kauft und es verkauft, sobald jemand 80.000 Dollar dafür bietet.« Buffett

Wow, schon zwei Jahre her, dass ich mich hier vorgestellt habe...

Da ich hier hin und wieder rein schaue und mich von Gleichgesinnten inspirieren (und nicht entmutigen) lasse dachte ich mir, vielleicht mal einen Zwischenstand zu posten - in der Hoffnung, dass es jemanden interessiert und man noch wertvolle Tipps bekommt.

Was ist in den letzten zwei Jahren passiert:

Einkommen: 

Mein Einkommen hat sich mehr als gut entwickelt von vor zwei Jahren 4500 € netto bin ich nun auf 5500 € netto monatlich angestiegen (Tendenz stark steigend) + Bonus. Leider gibt es aber auch hier Negativpunkte. Vor zwei Jahren hat der Job noch sehr viel Freude bereitet, heute hab ich oft Phasen, in denen ich mich echt zur Arbeit quäle. Ab Januar wechsle ich intern: Direktorenposition mit globaler Verantwortung - ich hoffe der Job erfüllt mich - ich freue mich drauf

Meine Immobilie habe ich mit 690 Euro noch teurer vermietet als ich es mir erträumen lassen habe.

Mein 90.000€ Aktiendepot wächst bisher mit etwa 7% /Jahr

Ausgaben: 

Wenn ich hier die anderen Beiträge lese, muss ich sagen, sehe ich mich weniger als Frugalist - eher als sparsam. Ich betreibe weiterhin meine nicht immer günstigen Hobbies - mit dem Golfen ist ein weiteres hinzu gekommen. Ich bin jedoch stets bemüht meine Passionen möglichst günstig zu betreiben. Auf einen gewissen Luxus bzw. eine Lebensqualität in Form von verschiedenen "Kosnumsünden" möchte ich einfach auch nicht verzichten. Auch die zahlreichen Reisen, die ich mit meiner Partnerin (vor und hoffentlich nach Corona) unternehme, sind für mich unverzichtbar geworden. Meine Ausgaben haben sich aber in den letzten zwei Jahren nicht verändert und belaufen sich weiterhin auf ca 1200€/Monat. Was sich verändert hat sind die Zahlungen offener Verbindlichkeiten, die ich drastisch senken konnte:

Haus 800€

Mietwohnung: 400€

 

Vermögen:

Aktiendepot : ca. 90.000 € vorwiegend ETFs

Haus: Verkehrswert geschätzt aktuell 550.000€ - Restschuld ca 45.000€

Mietwohnung: Verkehrswert geschätzt aktuell 165.000€ Restschuld ca 80.000€

Notgroschen: ca 12.000 Bar Reserve

 

The Gameplan: 

Wenn ich in den Rückspiegel schaue, dann denke ich - Ich bin ganz gut auf Kurs. Meine Partnerin, die ich bisher noch nicht wirklich erwähnt habe, verdient mit 2.500€/Monat + Dienstwagen auch nicht schlecht und lässt sich Stück für Stück von meiner Lebenseinstellung überzeugen. Ihre Sparquote liegt derzeit bei ungefähr 40%.

Ich hoffe weiterhin in 8 Jahren an einem Punkt zu sein, an dem ich ein fixes Einkommen durch Arbeit nicht länger zum Überleben benötige. Erreichen möchte ich dieses Ziel durch mein Aktiendepot und Immobilien. Bei Immobilien sehe ich den enormen Vorteil darin, dass man Sie mit guter Bonität bei sehr guten Zinsen problemlos vollfinanzieren kann. In meinem Fall übersteigt die Kaltmiete von 690€ meine monatliche Bankzahlung in Höhe von 400€ deutlich. Das bedeutet: Mein Mieter zahlt die Wohnung ab und ich habe obendrauf sogar noch etwas übrig ohne ein nennenswertes Investment aus eigener Tasche.  Wenn man sich dieses Szenario nicht mit einer sondern mit 20 -30 Wohnungen vorstellt, dann ist man erstaunlich schnell finanziell frei. Leider muss ich aber aktuell feststellen, dass es sehr schwer geworden ist geeignete Immobilien zu finden. Ich habe in den letzten Monaten zahlreiche Wohnungen und Mehrfamilienhäuser besichtigt -> Alles überteuerter Schrott.

Daher plane ich vorerst ca 80% meiner Überschüsse in mein Aktiendepot zu stecken und dieses um mindestens 40-50k/Jahr wachsen zu lassen. Weiterhin möchte ich mit einer Sondertilgung von etwa 10k€ einen weiteren Kredit auf mein Haus ablösen. Die Restschuld würde dann nur noch ca. 35.000€ betragen und die monatlichen Zahlungen würden sich halbieren auf etwa 400€. Das würde meine Fixkosten deutlich drücken, so dass ich die Sparrate weiter anheben kann.

So würde ich in ca 8 Jahren mein Haus & die Mietwohnung abzahlen und ein Depot von ca 700.000€ erreichen (7% vorausgesetzt). Daraus könnte ich Einnahmen in Höhe von etwa 50k/Jahr generieren und wäre finanziell frei.

Wenn sich in der Zeit der ein oder andere Immobiliendeal auftut - umso besser.

Was meint ihr?

LG

SIX

 

Zitat von SIX am 11. November 2020, 9:59 Uhr

und ein Depot von ca 700.000€ erreichen (7% vorausgesetzt). Daraus könnte ich Einnahmen in Höhe von etwa 50k/Jahr generieren und wäre finanziell frei.

 

 

Wie soll das denn bitte funktionieren? Kannst du uns das mal vorrechnen?

Hi Privatier:

Also Wohnung 12* 690 € = 8,2k€/Jahr  (Mieterhöhung nicht einbezogen)

Szenario Depot 7% bei monatlicher Zinsperiode  - Einzahlung: 4k/Monat -> Nach 8 Jahren Zinsgutschriften in Höhe von 44k€/Jahr

Würde man 8% als Zinssatz nutzen kämen alleine die Zinsgutschriften bzw. Kursgewinne / Dividende auf über 50k€/Jahr

Jahr Guthaben zu
Jahresbeginn
Einzahlungen Zins-
gutschriften
neues Guthaben
am Jahresende
1 90.000,00 48.000,00 8.365,61 146.365,61
2 146.365,61 48.000,00 12.440,28 206.805,89
3 206.805,89 48.000,00 16.809,52 271.615,41
4 271.615,41 48.000,00 21.494,60 341.110,01
5 341.110,01 48.000,00 26.518,37 415.628,38
6 415.628,38 48.000,00 31.905,31 495.533,69
7 495.533,69 48.000,00 37.681,67 581.215,36
8 581.215,36 48.000,00 43.875,61 673.090,97
Gesamt-
summen
90.000,00 384.000,00 199.090,97 673.090,97

Oder habe ich jetzt hier einen groben Denkfehler drin  ?

Zitat von SIX am 11. November 2020, 11:14 Uhr

...

Würde man 8% als Zinssatz nutzen ...

 

Oder habe ich jetzt hier einen groben Denkfehler drin  ?

ja:

aus dem "würde" (also einem vagen Konjunktiv mit unbekannter Eintrittswahrscheinlichkeit) machst Du im nächsten Schritt eine feste Grundannahme

WÜRDE ich mich auf 8 % Netto"gewinn" meines Aktiendepots (sagen wir durchschnittliche 3 % Dividenden UND 5 % Kurssteigerungen) verlassen können, so wäre ich zu 200 % investiert (dann KÖNNTE man ja risikofrei 50 % des Depotswertes = 100 % des Eigenkapitals an Kredit zum derzeitigen Zinssatz: 3,50% aufnehmen 😉  ) ...

... und ich würde keine Sekunde mehr zögern meinen Job zu kündigen und zum nächstmöglichen Termin zu privatisieren!

Ich sehe keinen Denkfehler. 7% Annahme sind i.O.. Wenn es anders kommt ist es halt so.

Bei guter Diversifikation mit Immobilien ist die Aktienquote mehr als ok. Plus das Humankapital.

Zitat von SIX am 11. November 2020, 9:59 Uhr

Bei Immobilien sehe ich den enormen Vorteil darin, dass man Sie mit guter Bonität bei sehr guten Zinsen problemlos vollfinanzieren kann. In meinem Fall übersteigt die Kaltmiete von 690€ meine monatliche Bankzahlung in Höhe von 400€ deutlich. Das bedeutet: Mein Mieter zahlt die Wohnung ab und ich habe obendrauf sogar noch etwas übrig ohne ein nennenswertes Investment aus eigener Tasche.  Wenn man sich dieses Szenario nicht mit einer sondern mit 20 -30 Wohnungen vorstellt, dann ist man erstaunlich schnell finanziell frei.

Ob deine Immobilie ein gutes Investment ist, kann ich nicht einschätzen und möchte ich darum nicht anzweifeln. Aber deine Rechnung ist sehr optimistisch: Von den 690€ gehn die nicht umlegbaren Verwalterkosten und Instandhaltungsrücklagen ab, letztere grob geschätzt ca 1,5€/Monat pro qm, das Ergebnis wird versteuert mit deinem Steuersatz (dürfte 42% sein), wobei die AfA den Nettobetrag noch etwas reduziert, aber auch nur den Wertverlust durch Alterung mildert. Du kannst ja all das eingerechnet nochmal deinen Cashflow überschlagen, ich vermute er ist dann leicht negativ. Was an sich ja nciht schlimm ist, denn der Tilgungsanteil deiner 400€ mehrt ja dein Vermögen. Für reale Renditerechnugnen kommen noch statistischer Mietausfall, Leerstand etc. dazu, und dein persönlicher Arbeitsaufwand. Langfristig steigen die Mieteinnahmen nominal, die nächsten Jahre geht das höchstens bei Mieterwechsel oder Aufwertungen, ansonsten darfst du ja höchstens bis zum Mietspiegel erhöhen, wo du aktuell vermutlich drüber liegst.

@Wanderer: Wenn er 3 vergleichbare Wohnungen aufweisen kann darf er auch über den Mietspiegel hinaus erhöhen. Zumindest mein Wissensstand.

Hi -

@The Wanderer: Danke für deine Erläuterung

Zur Immo: Cashflow ist deutlich positiv. Nicht umlegbare Kosten der Immo sind relativ gering und werden sogar größtenteils über eine vermietete Immobilie getragen, die vor einigen Jahren der Eigentümergemeinschaft vererbt wurde. Wertverlust hat die Immobilie nicht. Pro Jahr steigen dort die Preise je m2 um aktuell 7-9%. Neue Heizung, neues Dach, neue Fenster, gepflegtes Objekt. Bzgl Steuern hast du ja bereits einiges erwähnt, was angesetzt werden kann. Wer sich etwas auskennt bzw. einen guten Steuerberater hat, der wird noch weitere Positionen kennen, die man steuerlich abschreiben kann.

Was Leerstand, Mietausfall und meine eigene Leistung angeht hast du natürlich Recht. Andererseits habe ich wie gesagt auch keine Mieterhöhung einberechnet, die ja nach Mieterwechsel durchaus realistisch ist. Ehrlichgesagt wurde mir die Wohnung förmlich aus den Händen gerissen. Innerhalb eines Tages hatten wir etwa 50 Anfragen samt vollständiger Dokumentation und Nachweisen.

Die Wohnung war ein Glücksfall... den man wohl mittlerweile so nicht mehr bekommt.

 

@exit-tbd: Danke auch dir für deine Antwort auch wenn ich diese wirklich gar nicht nachvollziehen kann. Mein Depot performt auch aktuell deutlich im zweistelligen Bereich. Im Schnitt kann man wohl von 8% ausgehen, ich gehe von 7% aus. Börse & Aktien stellen immer ein Risiko dar, Renditen egal ob kurzfristig oder langfristig genau vorherzusehen ist unmöglich, daher muss man sich an historischen Daten orientieren und dies hab ich in leicht konservativer Art und Weise getan.

Einen von dir angesprochenen Lombardkredit zu 3,5% (wenn auch der Zinssatz sehr hoch ist) würde ich nicht grundsätzlich verteufeln. Man muss halt in der Lage sein negative Renditen UND zusätzliche Zinsbelastung auch einmal einige Jahre mental und natürlich finanziell durchzustehen.  Ob das Ganze einem dann die um 3,5%  verringerte Rendite wert ist muss jeder für sich  entscheiden.

 

Zitat von SIX am 11. November 2020, 11:14 Uhr

Oder habe ich jetzt hier einen groben Denkfehler drin  ?

Ich hatte den Denkfehler. Ich dachte, die 50 k sollen rein aus dem Aktiendepot generiert werden und die Immobilien überlesen...

Zitat von exit-tbd am 11. November 2020, 12:39 Uhr

WÜRDE ich mich auf 8 % Netto"gewinn" meines Aktiendepots (sagen wir durchschnittliche 3 % Dividenden UND 5 % Kurssteigerungen) verlassen können, so wäre ich zu 200 % investiert (dann KÖNNTE man ja risikofrei 50 % des Depotswertes = 100 % des Eigenkapitals an Kredit zum derzeitigen Zinssatz: 3,50% aufnehmen 😉  ) ...

... und ich würde keine Sekunde mehr zögern meinen Job zu kündigen und zum nächstmöglichen Termin zu privatisieren!

wie du aus 100%+50% dann 200% machst würde mich aber auch mal interessieren

 

Zitat von SIX am 11. November 2020, 14:36 Uhr
Zitat von exit-tbd am 11. November 2020, 12:39 Uhr

WÜRDE ich mich auf 8 % Netto"gewinn" meines Aktiendepots (sagen wir durchschnittliche 3 % Dividenden UND 5 % Kurssteigerungen) verlassen können, so wäre ich zu 200 % investiert (dann KÖNNTE man ja risikofrei 50 % des Depotswertes = 100 % des Eigenkapitals an Kredit zum derzeitigen Zinssatz: 3,50% aufnehmen 😉  ) ...

... und ich würde keine Sekunde mehr zögern meinen Job zu kündigen und zum nächstmöglichen Termin zu privatisieren!

wie du aus 100%+50% dann 200% machst würde mich aber auch mal interessieren

 

Wenn du 100% deines Eigenkapitals nochmal als Kredit nimmst, hat dein Depot die Grösse 200% und dein Depot besteht zu 50% aus Fremdkapital.

Den Denkfehler, den du machst, SIX, ist, dass du deine bisherige bzw. deine erwartete Rendite als Grundlage für zukünftige Entwicklungen nimmst. Das ist gefährlich.

Viele hier im Forum rechnen mit 4% Entnahmerate (oder weniger), Grundlage "Trinity Studie", einfach mal googeln.

Den Fehler hast du in deinem Post vor zwei Jahren schon gemacht, als du überlegt hast, ob du lieber deinen Wohnungskredit tilgen, oder in dein Depot investieren solltest (weil dein Depot vermeintlich eine höhere Rendite gibt, als deine Wohnung an Kreditzinsen).
Das Ganze ist eine Wette auf die zukünftige Entwicklung (die für die letzten zwei, oder auch zehn Jahre aufgegangen sein mag).

Hierbei werden aber Äpfel mit Birnen verglichen: eine mögliche, potenzielle, oder historische Entwicklung eines Depots, auf der einen Seite und eine sichere, planbare Hypothek für die Zinsen bezahlt werden müssen, auf der anderen Seite.

exit-tbd hat schon Recht: Wenn dein Depot SICHER 7% Rendite gibt, dann solltest du heute noch deine Bank anrufen, Summe X als Kredit nehmen, zum Beispiel 2 Millionen € zum Zinssatz von 3,5% und du hast ausgesorgt, da dein Depot dir ja deine 7% gibt, wie du annimst.

Es grüsst das Sparschwein.

Die Erklärung darüber ist besser.

Hallo Sparschwein und danke für dein Feedback. Auch dir muss ich sagen " Nein, das ist so nicht ganz richtig!" Ich habe nicht MEINE Durchschnittsrendite genommen. Sondern eine Rednite, die unterhalb dessen liegt, was der Markt die letzten 30,40,50,60 und 70 Jahre an Performance geboten hat. Sind die 7% sicher? Nein, sind sie nicht! Ist es ein realistischer Wert? Joa, ich denke schon! Wenn hier einige mit 2,3,4 und 5% rechnen, dann ist das ihr gutes Recht - realistischer sehe ich diese Werte aber nicht, eher pessimistisch. Und da bin ich einfach Realist.

Ich habe mich damals gegen die zusätzliche Tilgung meines Immobilienkredits entschieden und es war die richtige Entscheidung. Abgesehen davon, dass der Staat sich quasi mit 40% an meinen Zinsen für die Wohnung beteidigt, habe ich um ein vielfaches mehr auf dem Aktienmarkt bekommen. Da war natürlich kurzfristig eine ganz gehörige Portion Glück mit im Spiel, langfristig gesehen grenzt die Warscheinlichkeit aber wohl an über 98%.

Was das Risiko angeht, fährt man mit dem Wohnungskredit besser - FIRE wird man so aber nicht 😉

Also hier von einem "Fehler" zu sprechen, finde ich einfach nicht richtig - sorry to say...

Liebe Grüße

 

SIX

 

Zitat von SIX am 11. November 2020, 13:58 Uhr

Hi -

@The Wanderer: Danke für deine Erläuterung

Zur Immo: Cashflow ist deutlich positiv. Nicht umlegbare Kosten der Immo sind relativ gering und werden sogar größtenteils über eine vermietete Immobilie getragen, die vor einigen Jahren der Eigentümergemeinschaft vererbt wurde. Wertverlust hat die Immobilie nicht. Pro Jahr steigen dort die Preise je m2 um aktuell 7-9%. Neue Heizung, neues Dach, neue Fenster, gepflegtes Objekt. Bzgl Steuern hast du ja bereits einiges erwähnt, was angesetzt werden kann. Wer sich etwas auskennt bzw. einen guten Steuerberater hat, der wird noch weitere Positionen kennen, die man steuerlich abschreiben kann.

Was Leerstand, Mietausfall und meine eigene Leistung angeht hast du natürlich Recht. Andererseits habe ich wie gesagt auch keine Mieterhöhung einberechnet, die ja nach Mieterwechsel durchaus realistisch ist. Ehrlichgesagt wurde mir die Wohnung förmlich aus den Händen gerissen. Innerhalb eines Tages hatten wir etwa 50 Anfragen samt vollständiger Dokumentation und Nachweisen.

Die Wohnung war ein Glücksfall... den man wohl mittlerweile so nicht mehr bekommt.

OK, ich glaube wir denken hier einfach in verschiedenen Zeiträumen. In den nächsten Jahren mag an Instandhaltung nichts anfallen, in größeren Zeiträumen sind Instandhaltung des Sondereigentums wie Fenster (je nach Teilungserklärung), Türen, Fußböden, Bad, Elektrik usw. aber natürlich regelmäßig fällig und anzusetzen. Die Instandhaltung  des Gemeinschaftseigentums rechnet ihr euch künstlich günstig, in Wirklichkeit besitzt du dann nicht 1 sondern 1,x Wohnungen in der WEG, das ist natürlich nicht grad der Standardfall. Die Mietersituation mag aktuell gut sein, kenn ich auch so von meiner Wohnung. In meiner Familie wird seit den 70ern ein Mehrfamilienhaus vermietet, ich kenne daher den Schweinezyklus. In 50 Jahren haben sich Zeiten, wo sie einem die Bude einrennen, und Zeiten, wo keiner reagiert, schon mehrfach geweselt. Je mieterfreundlicher der Markt, desto häufiger wechseln tendenziell auch die Mieter (=Aufwand) und desto mehr musst du in Aufwertungen investieren, damit überhaupt noch vernünftige Interessenten anfragen. Ich wünsche dir, dass solche Zeiten so schnell nicht kommen, aber kalkulieren würde ich damit schon. Eine Wertentwicklung der Vergangenheit von 7-9% aus der Vergangenheit für die Zukunft ansetzen ist keine gute Idee. Realistisch kannst du bei ordentlicher Instandhaltung langfristig von einer mittleren Wertsteigerung in Höhe der Inflation ausgehen, sofern sich in der Mikrolage nichts ungewöhnliches ereignet. Kurzfristig über wenige Jahre kann es natürlich viel stärker rauf und runter gehn. Gute Lagen haben keine bessere Prognose als weniger gute.