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Aktuelles zum Immobilienmarkt

Zitat von Frugi85 am 18. Mai 2022, 18:28 Uhr

 

Noch ist er der Meinung, dass der Zins sich wieder senken UND die Baukosten fallen werden wenn sich der Markt "stabilisiert". beides halte ich schon als Einzelbetrachtung für unrealistisch, in Kombination aber dann für quasi ausgeschlossen.

Das sehe ich auch so

 

Zitat von Frugi85 am 18. Mai 2022, 18:28 Uhr

 

Kann eben nicht jeder, so wie es auch früher der Fall war. Immobilienpreise waren lange Zeit deutlich unter markttypischer und inflationärer Preisentwicklung. Zusammen mit den über Jahren niedrigen Zinsen hat sich die Meinung gebildet, jeder könne sich easy ein Eigenheim leisten. Das war aber eigentlich noch nie so und wenn ich an die Generation meiner Eltern denke, die zu ihrer Zeit mit verhältnismäßig hohen Preisen und vor 35 Jahren mit 9% Zinsen klar kommen mussten und somit im Laufe der Jahre ihr Haus drei Mal bezahlt haben, so sind selbst aktuelle Konditionen im historischen Vergleich noch nicht "teuer". Es kann sich eben nur nicht mehr jedes Mindestlohn verdienende Vollzeit arbeitende Paar so eine Geschichte leisten - das war ja nun ein paar Jahre lang anders - normal war bzw. ist das aber eben nicht, auch wenn man es bei nun anziehenden Preisen so sehen möchte.

So ist das

Alles richtig was Du schreibst Frugi.

Der ImmobilienMarkt war lange unterbewertet. Das wurde nachgeholt.

Ich hatte es ja bereits geschrieben, was bis vor kurzem die Kondition unter 1% gewesen ist war normalerweise die Marge der Bank für eine Baufinanzierung. Dann kommen Risikokosten, Bearbeitungskosten, Refinanzierungskosten und Eigenkapitalkosten hinzu. So kommt dann bei normalen Refinanzierungssätzen ein Zinssatz von 4% zustande. Ohne Negativzinsen sind Konditionen unter 1% nicht möglich. Die Zeiten sind erstmal vorbei

Auch ich beobachte bei meinen Kollegen das sie mindestens 150 qm haben wollen wenn sie ein Haus kaufen oder bauen. Macht es teuer und schränkt die Auswahl ein. Wir kommen mit unseren 127qm wunderbar hin und es wäre auch Platz für 1-2 Kinder. So muss ich das auch nicht verkaufen im Alter weil es zu groß wird.

Wo man privat ggf. noch gegenan kommt, wirds bei jüngst finanzierten Mehrfsmilienhäusern schon deutlich enger werden. Da sehe ich einige hinten runterfallen. Bei meinem Neubau rechne ich in den nächsten 8 Jahre mit wohl nicht mehr als inflationärem Mietanstieg von 3%/Jahr. Werterhöhung mal außen vorgelassen. Steigt der Zins zur Anschlussfinanzoerung auf 4,5%, dann kann ich das gerade noch so auffangen, aber auch nur deshalb weil ich die Finanzierungskosten auch absetzen kann.

Wie andere das machen wollen, die teilweise für das 30-fache der Jahreskaltmiete gekauft und bei 1-1,5% Zinsen und einer Mietrenditebum die 2-3% gerechnet haben, bei ggf. ebenfalls nur 10-jähriger Zinsbindung, ist mir noch nicht klar - denen sicher auch nicht, denn gerade bei größeren Objekten die auch noch KFW Mittel abgeschöpft haben, gabs kaum Optionen, da musste man 10 Jahre nehmen und konnte nicht gegen Zinserhöhung auf 15 oder gar 20 Jahre festschreiben. Denke das wird sich in den nächsten 5 Jahren bemerkbar machen indem zum Ende der Zinsfestschreibungszeit viele Objekte in Eigentumswohnungen aufgeteilt und verkauf werden. Da ich auf Aktienseite in nächster Zeit eher einen Seitwärtstrend sehe, bleibt das eine spannende Konstellation zumal es bei recht hoher Inflation ja auch immer eine Weile dauert bis auch die Löhne entsprechend angepasst werden.

ich freuebmich wirklich, dass ich mit den Überlegungen zur erneuten Beleihung meines abbezahlten Eigenheims vor ein paar Monaten auf Zack war und das in Windeseile abgewickelt habe. Mit der Anschlussfinanzierung durch den Bauspsrvertrag bin ich da mit knapp,1,5% auf ingesamt 20 Jahre wohl recht safe. Wäre jetzt, nur wenige Monate später, nicht mehr darstellbar gewesen dieses Modell.

In der Tat, da hast Du die Gunst der Stunde genutzt. Diese Konstellation wird wahrscheinlich nicht wiederkommen. Alles richtig gemacht.

Die aktuelle Entwicklung zeigt aber mal wieder wie schnell sich die Märkte drehen können. Hatte ich bis vor dem Krieg noch immer mal überlegt, ob ich die Wohnung noch etwas länger hätte behalten sollen, weil die Preise trotz Corona weiter gestiegen sind, bin ich jetzt froh, weil das bauen nun deutlich teurer und vor allem wegen Materialknappheit wesentlich komplizierter und eben auch nerviger geworden ist. Das hätte unsere Thailand Pläne schwer beeinträchtigt und auch der Anbau an meinem Haus, welcher komplett aus Holz gebaut wurde, wäre wesentlich teurer geworden. Die berühmte Frage nach dem richtigen Zeitpunkt. Ein eventueller Mehrerlös wäre wahrscheinlich aufgebraucht worden.

Worüber ich mich im Nachhinein wirklich ärgere weil ich mich zu sehr auf die Planung und den Bau des MFH konzentriert hatte: dass ich erst bei den letzten beiden von 12 Wohnungen einen Indexmietvertrag aufgesetzt habe. Das würde in Zeiten hoher Inflation einuges erleichtern. Ist immer doof, alle drei Jahre die Mieten anzupassen. Ich bin da vom Gefühl her eher für regelmäßige kleine Erhöhungen. Sowas muss ja aber auch immer begründet sein - braucht man also stets Vergleichsmieten, da der Mietspiegel noch gar nicht erfasst was eigentlich abgeht. Theoretisch mit Gutachten. Ansonsten muss man erstmalnwen kennen, der vergleichbar für mehr wohnt bzw. vermietet. Ich liege bei 10€/ Qm. Derzeit fertiggestellte vergleichbare Wohmungen liegen bei Neuvermietung, nur 1,5 Jahre später bei 12-13€. Das macht eine Menge aus. Und bei mir ist sogar noch deutlich über Standard was die Ausstattung betrifft. PV Anlage für die Wärmepumpe und Allgemeinstrom habe ich letzte Woche auch noch errichtet. Spart Heizkosten auf knapp die Hälfte ein.  Das müssen die aber natürlich auch erstmal merken und vergleichend realisieren - ist halt doof, im dritten Jahr nach Bezug gleich anzuziehen...

Letztlich muss aber auch ich mich damit in absehbarer Zeit intensiver auseinandersetzen um auch für mich da anzupassen. Mal sehen...

Die aktuelle Zinssituation ist dem Krieg geschuldet und der Coronapolitik der Chinesen. Das wird sich wieder normalisieren. Deshalb am besten heute variabel finanzieren: Libor plus 1,5% Marge ist üblich. Die EZB wird die Zinsen nur schleichend erhöhen. Bei 4% Zins wie hier geunkt wird, können die Staaten die Zinslast nicht wuppen. Und die EZB wäre pleite, wenn sie ihre Anleihen im Bestand wertberichtigen müsste.
Ja, es werden einige Profis nervös und warten ab. Für Nervenstarke kommen deshalb gute Einkaufsmöglichkeiten im Anlagebereich.

Wir werden sehen wie sich das entwickelt. Ich denke schon, dass zumindest die Bauzinsen eine Weile recht weit oben bleiben werden. Doof für diejenigen die zeitnah eine Anschlussfinanzierung wuppen müssen. Das tut dann kräftig weh und bereitet sorgen wenn sich die Zinslast auf einmal verdreifacht. Mit aktuellen Zinsen hätte ich nicht gebaut bzw. bauen können - das werfen selbst bei meinem sehr preiswerten Bau die Mieten nach Steuerlast nicht ab bzw. wirtschaftet man sich langsam aber sicher nach unten. Bringt dann auch nicts wenn der Wert der Immobilie ebenfalls nach oben klettert wenn es an Cash fehlt.

Ich vermute dass das gerade bei Spekulationsimmos zum Preis von 25-35 facher Kaltmiete bei so einigen gewaltig schief gehen kann... und in teilen sicher auch wird.

Zitat von FredFinanzFuchs am 26. Mai 2022, 19:21 Uhr

Die aktuelle Zinssituation ist dem Krieg geschuldet und der Coronapolitik der Chinesen. Das wird sich wieder normalisieren. Deshalb am besten heute variabel finanzieren: Libor plus 1,5% Marge ist üblich. Die EZB wird die Zinsen nur schleichend erhöhen. Bei 4% Zins wie hier geunkt wird, können die Staaten die Zinslast nicht wuppen. Und die EZB wäre pleite, wenn sie ihre Anleihen im Bestand wertberichtigen müsste.
Ja, es werden einige Profis nervös und warten ab. Für Nervenstarke kommen deshalb gute Einkaufsmöglichkeiten im Anlagebereich.

Du bringst mal wieder alles durcheinander, wir reden hier von den Konditionen für Baufinanzierungen und nicht von dem Leitzins der EZB. Die werden mitnichten wieder runtergehen und die waren gerade vorher nicht normal. Im Gegenteil, die EZB hat Zinserhöhungen angekündigt.

Variabel zu refinanzieren ist so ziemlich das schlechteste was man als Privatperson machen kann, daraus ist die Subprime Krise entstanden.

Zitat von konsument am 27. Mai 2022, 5:08 Uhr

...wir reden hier von den Konditionen für Baufinanzierungen und nicht von dem Leitzins der EZB. Die werden mitnichten wieder runtergehen und die waren gerade vorher nicht normal. Im Gegenteil, die EZB hat Zinserhöhungen angekündigt.

Variabel zu refinanzieren ist so ziemlich das schlechteste was man als Privatperson machen kann, daraus ist die Subprime Krise entstanden.

Baufinanzierungen kann man auch variabel gestalten. Referenzzins ist hier meist der Libor z. B. für 3 Monate, der derzeit bei -0,58 liegt. Wenn man zu Libor +1,5% Marge finanziert, dann liegt man bei unter 1%. Ich halte es für das beste, was man auch als Privatperson jetzt machen kann, denn die Märkte übertreiben. Die Übertreibung kann man so herrlich abwarten, auch bei einer Anschlussfinanzierung.

Der Leitzins der EZB korreliert mit dem Interbankenzins Libor. Und zur Zinsentwicklung habe ich lediglich gesagt, dass die EZBaus den genannten gründen den Leitzins nur langsam erhöhen wird. Deshalb wird auch der Libor nur langsam steigen.

Referenzzins ist hier meist der Libor z. B. für 3 Monate, der derzeit bei -0,58 liegt. Wenn man zu Libor +1,5% Marge finanziert, dann liegt man bei unter 1%. Ich halte es für das beste, was man auch als Privatperson jetzt machen kann.

Meinst du mit "unter 1%" doch nicht etwa den Gesamtzinssatz der Baufinanzierung?!?

Oder ist das als Zusatzzins für die Variabilitätsleistung gemeint?

vg

Genau so haben wir es gerade bei über x Mio. abgeschlossen. Wegen einer Bearbeitungsgebühr und vierteljährlichen Zahlungen liegt der Effektivzins bei 1,16%. Tilgung endfällig, also ohne.

was heist denn "gerade" ? Vor 5 Monaten..?

Seitdem hat sich viel getan. mittlerweile geht eigentlich nichts mehr unter 3% selbst als Realkredit. Als Vollfinanzierung wuasi nichts mehr unter 3,5%. Das hat sichbrasant geändert. Klar gibts noch Lockangebote um die 2,7% oder so - mkt Auflagen die quasi keiner erfüllen kann...

Ich hab ja vor drei Monaten auch noch für  unter 2% nachfinanziert. Ich glaube da bist du nicht mehr ganzbsuf dem Stand - was bei der rasanten Entwicklung aber auch nicht vorwerflich ist 😉

 

Fred, Du schreibst ja das bei 4% die Staaten die Zinslast nicht mehr wuppen können, 4% beziehen sich aber auf Baufinanzierungen, ein Staat nimmt ja keine Baufi auf.

Klar kann man variabel finanzieren, bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen ist das die häufigste Finanzierungsart.

Bei privaten Häuslebauern aber eher dann angesagt, wenn ein Objekt veräußert werden soll oder eine Tilgung in Kürze ansteht. Zum spekulieren auf fallende Zinssätze angesichts der aktuellen Situation, bei der alle Vorzeichen auf steigende Zinsen deuten, halte ich das für sehr gewagt. Ein Wechsel ist auch nur zu den Zinsanpassungsterminen, i.d.R. alle 3 Monate, möglich. Bis dahin kann sich eine Menge getan haben wie wir dieses Frühjahr eindrucksvoll gesehen haben. Wer Planungssicherheit, ruhig schlafen und nicht permanent die Märkte beobachten möchte sollte das jedenfalls nicht tun.

Die Konditionen liegen aktuell bei gut 3%, künftige Zinserhöhungen der EZB werden ja bereits vorher eingepreist und nicht erst wenn die EZB erhöht, die Ankündigung reicht dafür schon aus.

Ich würde mir bei der aktuellen Situation die noch günstigen Konditionen möglichst langfristig sichern, am besten mit einem Volltilger wenn ich die Immobilie behalten will. Nach 10 Jahren habe ich ohnehin ein Sonderkündigungsrecht.

@ Frugi:  Gerade heißt kommende Woche wird unterschrieben. Deine Konditionen sind für 10 Jahre fest.
1,5% über 3 MonatsLibor heißt, wird alle drei Monate angepasst.
@ Konsument: Ich bin für variabel. Spekuliere also weder auf steigende noch fallende Zinsen. Der Zins kann z. B.  nach Ende Krieg Ukraine wieder runtergehen.
Hypotheken und Staatsanleihen haben ähnliche Konditionen. Wenn die Zinsen für Hypothekenableihen steigen, steigt auch der für Staatsanleihen. Der Grund: Ähnliche Sicherheit. Der Staat muss also nachziehen, sonst wird er seine Anleihen nicht mehr los.
und schon bei 3% verliert die EZB ihr Eigenkapital, wenn sie die gekauften Anleihen wertberichtigen würde. Sie wäre insolvent.

Was für ein Objekt finanzierst Du über 10 Jahre für x Mio. ohne Tilgung, wahrscheinlich kein Eigenheim zum selbst bewohnen oder? Tilgst Du dann überhaupt nicht, zum Ende der Laufzeit oder hast Du dann vor zu verkaufen?

Ich finanziere Mehrfamilienhäuser. Würde aber auch eigengenutzte Immobilien so finanzieren. Ich tilge möglichst nicht, es tilgt ja die Inflation für mich. Derzeit mit 7 %. Mehr Tilgung braucht man nicht. Und neue Mieten mit Index. Modernisierung bringt zusätzlich bis zu  8% Ertrag.
Nach 10 Jahren sehe ich weiter.

Griffey hat endlich einen Super Vorschlag, wie man in Berlin die Mieten für den Mieter erträglich machen kann. Sie schlägt vor, dass nicht mehr mit der Gießkanne gefördert wird. Sie wendet sich auch gegen jegliche Art von Mieten Deckel. Die Mieter sollen gezielt so gefördert werden, dass sie nur 30 % ihres Einkommens für die Miete ausgeben müssen. Sie schreibt zwar jetzt noch nicht, wie man das konkret machen kann. Aber der Weg ist deutlich vor gezeichnet: es geht nur über ein Berliner Wohngeld. D.h. zusätzlich zum Bundeswohngeld zahlt Berlin ein Landeswohngeld, auf das wird dann das Bundeswohngeld angerechnet. Und das Wohngeld ist so bemessen, dass ein Mieter nicht mehr als 30 % seines Einkommens aufwenden muss für die Miete. Wenn sie das dann alles auch noch verwaltungstechnisch sehr einfach macht, so dass so ein Antrag innerhalb von 10 Minuten ausgefüllt werden kann, dann hat sie den Königsweg gefunden.

Die Idee ist auf jeden fall um Welten besser als ein allgemeiner Deckel

Ich vermute, ich hab das zu positiv interpretiert. Giffey  favorisiert wohl die Lösung, dass die Vermieter freiwillig die Mieter nur mit 30 % ihres Einkommens  belasten. Dann soll der reiche Zahnarzt die arme Sekretärin oder Verkäuferin subventionieren.
https://www.rbb24.de/politik/beitrag/2022/05/berlin-mieten-moratorium-giffey-belastungsgrenze-geisel-wohnungen.html
Das ist zwar nach meiner Ansicht völliger Unsinn, denn wer vermietet dann noch an jemanden, der einkommensschwach ist. Aber solche Ideen kann man eben leider nur erwarten, wenn ein Politiker  vom Thema keine Ahnung hat.

Aber vielleicht kommen sie ja doch noch auf die Idee des Berliner Wohngeldes. Dann wird über die Steuern, die besonders über die Mieten der reichen Mieter kassiert werden die arme Mieterschaft subventioniert.